房地产转让 (2).ppt

第二节房地产转让,房地产转让概念,城市房地产管理法中规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,一、房地产转让,有偿双务,无偿单务,城市房地产转让管理规定（建设部令第96号）对其他合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为：,以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；,一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；,因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；,以房地产抵债的；,法律、法规规定的其他情形。,重要提醒：房地产继承、房地产典当均不属于房地产有偿转让。,下列情形中，属于房地产有偿转让的有()A房地产买卖B房地产入股C房地产继承D房地产抵债E房地产典当答案：ABD,二、房地产转让的分类,三、房地产转让的条件,允许条件：兼具若干条件，则允许转让禁止条件：违反其中一条，则禁止转让,（一）允许房地产转让的条件,按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让已建成房屋的，还应有房产证,房地产转让和土地转让的区别？多第4条,司法机关和行政机关依法裁定决定查封或以其他形式限制房地产权利的；,依法收回土地使用权的；,共有房地产，未经其他共有人书面同意的；,权属有争议的；,未依法登记领取权属证书的；,法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。,（二）房地产转让的禁止条件,不是完整意义上的房地产权利,社会公共利益的需要，土地闲置,赵某与丁某1995年8月结婚，2003年7月以丁某的名义购买房屋一套。2007年12月丁某在赵某不知情的情况下与马某签订涉案房屋买卖合同，将该房屋卖于马某，并进行了房屋产权变更登记。2008年3月赵某与丁某离婚，方知房屋被擅自转卖。本案该如何处理？,下列房地产不得转让的有（)A共有的房地产B未解决权属争议的房地产C设定了抵押权的房地产D已被依法查封的房地产E已列入城市拆迁范围内的房屋答案：BD,未经其他共有人书面同意的,经抵押权人同意，抵押房地产可以转让,国务院令第305号城市房屋拆迁管理条例第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋,根据城市房地产转让管理办法的规定，下列房地产中不得转让的有()A、权属有争议的B、共有房地产，经其他共有人书面同意的C已设定抵押的D司法机关依法查封限制转移的E未依法领取房地产权属证书的答案：ADE,四、房地产转让的程序,当事人签定转让合同向房管部门申请并申报成交价审查申报价核实缴纳契税和交易费过户登记领证,在房地产转让合同签订后90日内,房地产转让当事人在房地产转让合同签订后()日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A、15B、30C60D90,房地产转让收取的证件,建设部关于印发简化房地产交易房屋权属登记程序指导意见的通知中提到转移登记的必收要件：,房屋权属证书,房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议、法院司法文书、房地产赠与、房地产继承公证书等）,五、房地产转让合同转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。,房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议,（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。,内容,六、以出让方式取得土地使用权的房地产转让,以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。-人地不认人原则以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。-剩余土地使用年限原则,以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为()。A、15年B35年C55年D70年,七、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,法1：办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定补交土地使用权出让金。,法2：以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院的决定可以不办理土地使用权出让手续转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,转让是不改变土地的划拨性质,(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目，即：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。(2)私有住宅转让后仍用于居住的；(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；(7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明,下列属于转让管理规定规定的可以不办出让手续的是()。A、私有住宅转让后不用于居住的B、国家机关用地和军事用地C城市基础设施用地和公益事业用地D转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的E、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的答案：BCE,商品房转让模拟实训,交易双方向房地产交易管理机关提出申请出让方交验拥有相应权利的证件双方按规定签订契约协商确定交易价格及有关事项交易管理机关勘察评估交易价的公平性鉴定交易契约交纳契税和手续费办理新的房地产权利证件。,张先生和妻子两人都是从事IT行业的白领，收入稳定，他们已存下了一些积蓄，打算购买一套120平方米左右的商品房。他与妻子经过多次看盘并了解情况，最后选中了xx花苑的一套129.7平方米的房屋，决定购买。xx花苑是金都房地产开发有限公