房地产个案赏析.ppt

2013年12月,卓锦万黛项目个案赏析,卓锦万黛项目个案赏析属于内部资料仅供参考，版权归北京金网络（成都）地产顾问有限公司所有。,第三部分重点提炼,第二部分广告推广,第四部分成功借鉴,目录,第一部分项目理解,第一部分项目理解,开发商介绍,卓锦万黛开发商为成都盛泉置业有限公司，该公司是由新加坡盛邦新业集团在中国成都设立的(盛邦)控股子公司。盛邦新业集团是新加坡一家国际化的房地产咨询及城镇开发公司，现属淡马锡控股与嘉德置地的子公司。在过去的半个多世纪里，盛邦为新加坡塑造独特的风景线，为85%的新加坡居民建设了百万间高品质的住房以及综合的生活环境，获奖无数。2003年9月16日，在成都成功竞得位于锦江区三圣乡的969亩地块，卓锦城项目正式启动，如今通过10年的努力，卓锦城已经逐渐成为中产城东居住的中心，全面构建起以教育配套、商业资源、生活服务等功能完善的新兴城市板块，牢牢奠定了在区域内的领航地位，也获得了购房者、政府、新闻媒体的良好口碑。十年造一城，十年又一城。从2003年的卓锦城，再到2013年的卓锦万黛，一直都是片区的开拓者与创造者。卓锦城，十年磨一剑，从当年的中产城东缔造者到现在一个万紫千红的千亩成熟大盘，卓锦万黛带着8000多户业主的信任与责任，稳健前行。花园国度的生活大师深耕成都十年之细作，延续国际化的舒居造城理念，花园城邦的生活方式，专为城市新袖量身定做的舒居之所，区域的居住标杆。,卓锦万黛，是继千亩大盘卓锦城之后，成都卓锦系2号力作，城东新袖钜著，2013成都新袖崛起之作。,项目概况,凯德卓锦万黛整个项目分为一期和二期。现已推出一期中的3号楼、5号楼、8号楼，以及刚推出的2号楼。,凯德卓锦万黛位于成都市城东副中心天鹅湖新城核心区域，地处天府新区龙泉驿起步区内，距离天府广场约15公里。,项目属性,凯德卓锦万黛将居住、办公、商业等组合起来，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的城市综合体。整个项目由18幢39F高层住宅、1幢29F商业SOHO，1幢3F独立商业中心、1幢3F农贸市场组成。,凯德卓锦万黛属于城市综合体，将住宅、商业、街道相结合，以满足现代人享受高效率的生活和工作。,小区自身配套新型绿色农贸市场及商业中心,小区内部中心区域设置架空层泛会所,小区外围临街独立式主题商业街,地理位置,凯德卓锦万黛位于成都市龙泉驿区天鹅湖新城核心区域，地处天府新区龙泉驿起步区内，成龙大道与驿都大道之间，龙城大道北侧。毗邻国家级成都经济技术开发区，附近有天鹅湖高尔夫湿地公园、希尔顿逸林酒店、世茂百货等生活商业设施和北大附属实验学校、四川师范大学成龙校区等文化教育配套。,距十陵森林公园14公里,位于天鹅湖新城核心区域，好良好的生态环境和完整的商业配套,东南面为四川师范大学,西南面为成都经济开发区,距三圣花乡景区8公里,距市中心天府广场15公里,凯德卓锦万黛属于成都市龙泉驿区开发起步区域，紧邻成龙大道和驿都大道，未来商业潜力巨大。,区域规划,龙泉驿正在从单一的郊外工业园转化为一个重要的国际商务综合中心区，并以此来提升成都市在国际事务中的地位，为所有生活在这片土地上的人们及来访的客人提供最佳的环境。龙泉驿新时代的前景光明远大。,龙泉驿区拥有丰富的资源和巨大的发展潜力，未来将被设计规划为一个国际化商务中心,区域交通,区内成渝铁路及其客运专线穿境而过，成昆铁路及其货运外绕线绕境而行，公路方面，以横向干道驿都大道、成龙大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和纵向干道东三环路、蜀王（洪河）大道、绕城高速、新双龙路、汽车城大道、成环路、第二绕城高速（在建）等纵横交错的路网贯穿全区。,龙泉驿区的区位优势得天独厚，交通四通八达，地铁2号线与4号线在建，将会拉近本区域与市中心的距离。,地铁口：林家大堰站,地铁口：龙泉西站,区域价值,龙泉驿区的区位价值非常明显，依托旅游业与汽车产业的蓬勃发展，将会使龙泉成为成都市的发展新区,龙泉驿区的定位：天府新区成都国际汽车城、成都汽车成都汽车博览新城、成都市世界现代田园城市示范区等。天鹅湖片区三城东的新兴区域，得天独厚的自然环境三目前成都大多数区域无法比拟的。碧波荡漾的1000亩天鹅湖，规划的16000亩国家森林公园、300亩湿地公园，还有总面积达10000亩左右的幸福梅林、东篱菊园、荷塘月色、花乡农居、江家菜地等“城东五朵金花”.天鹅湖片区的生态魅力独占鳌头。,自然环境：三圣花乡、荷塘月色、市政公园、湿地公园,教育配套：四川师范大学、北大附中、北大附小,商业配套：世贸百货、希尔顿酒店,医疗配套：规划中的三甲医院,项目规划,项目规划是由盛邦国际私人有限公司设计。项目总规划用地约112亩，规划住宅总建筑面积约35万平方米，分为一期与二期，一期为1至9号楼，二期为10至18号楼，现已推出一期中的3号楼、8号楼、5号楼、2号楼，项目建成后将有3600多个住宅单元。规划采用围合式双中庭布局，形成了独特的“太极双鱼”宽庭景观。,卓锦万黛项目分为一期与二期，采用围合式双中庭布局，形成了独特的“太极双鱼”宽庭景观,一期,二期,建筑风格,卓锦万黛项目的建筑风格为现代主义建筑，追求自然、简朴、绿色,农贸商业中心：外立面采用杏黄色釉面外墙砖，有较强的反光度；建筑形式独特而富有创意，充满现代感。,建筑外立面：采用蓝灰色与杏黄色的的外墙涂料，在色彩上形成柔和的对比；建筑形式为讲究简单、质朴，以直线为主的现代主义建筑风格。,业主会所：架空层泛会所，建筑外立面采用采用玻璃幕墙，通透、明亮，现代感十足。,建筑风格,园林景观,景观规划是由盛邦国际私人有限公司设计。项目在规划上依托区域独特的丘陵缓坡地貌，结合社区景观廊桥及空中花园打造出层次分明的3D立体园林景观。小区景点分为自然景观、水体景观、动感景观和城市景观。,卓锦万黛项目的园林景观风格为现代风格，以打造新加坡花园城市为理念，塑造360全景景观,园林景观,自然景观是以森林步行道、茂密的种植和土丘为表现手法，为住户提供宁静的气氛。,水体景观是以不规则游泳池与中庭水景为主，利于自然弧线的柔和感，呈现出一幅柔美的水景图。,园林景观,动感景观是以小区巡游长廊为主要构筑物，以自由曲线为主要线条形式，打造出的富有流动性、立体式的景观。,园林景观,城市景观是指小区中利用两层架空层，组合形成的空中花园形式，给城市中繁忙生活的人一份在家就能感受到的宁静。,园林景观,社区配套,社区内部配置有：全小区休闲区域联网wifi、空中花园、无边际游泳池、小区巡游长廊、架空层泛会所、业主休闲会所、半篮球场。,卓锦万黛项目的社区配套比较完善，拥有商业及教育设施，以及休闲区,休闲区：空中花园,休闲区：小区巡游长廊,业主休闲会所,休闲区：半篮球场,商业区：架空层泛会所,休闲区：无边际游泳池,社区外部配置有：幼儿园、新型绿色农贸市场、独立式主题商业街。,商业区：独立式主题商业街,商业区：新型绿色农贸市场,教育配套：幼儿园,社区配套,商业区：底商配套,产品结构,卓锦万黛项目的住宅建筑面积占项目建筑总面积的94.3，商业建筑面积占建筑总面积的5.7。住宅分为公寓和商品房，4号楼属于四十年产权的公寓，占住宅建筑面积的4.4。商业的形态为自持。,卓锦万黛项目的产品结构为超高层住宅+商业,产品剖析,卓锦万黛项目的产品以舒居型为主，户型面积区间为68120，主力户型为89和93户型。,建筑面积89，赠送面积10。,建筑面积93，赠送面积9。,凯德卓锦万黛邀请有着50年经验累积的新加坡著名国际设计公司盛邦国际咨询，打造国际潮流户型，以呈现现代简约的设计观点与追求自然简朴风格、生态舒居为主，在给居住人群感受现代文化气息的同时，也不乏能享受到生态宜居的静谧生活。,产品剖析,半赠送的景观阳台，面积大，能够充分利用,生活区域与活动区域分离，主卧与次卧集中。,排水系统设置在住宅的一角，厨房与卫生间相邻。,客厅与餐厅两厅相连，整个空间通透明亮，连贯性强。,产品剖析,双卫的设计更加人性化，生活起居可以更加方便。,半赠送的多用空间，可做餐厅、次卧、书房使用。,进出口门厅的位置较窄小，餐厅与客厅没有明显区分。,客厅居于住宅中心，可以满足每个人的使用，全赠送的客厅阳台，使客厅光线充足。,销售价格,卓锦万黛近期的价格趋势较为平稳，没有大幅度增加。卓锦万黛的均价比周边楼盘价格高出200300左右。卓锦万黛的价格比龙泉整体价格高出100左右。,卓锦万黛项的均价从五月份开盘开始，价格送6500快速增长到6800，成为周边楼盘中价格最高者,客户分析,卓锦万黛的客户群体分为两类，一类为二次置业客群，二类为一次置业中的中高端客群。卓锦万黛的客户人群以2535岁的青年购房者为主，消费购买者较为年轻。,卓锦万黛项目的产品为刚需楼盘，但是主要针对首次置业中的中高端消费人群，以及二次置业人群。,样板间剖析,售楼部以弧形作为空间划分的主要线条形式，再配合硬朗的直线；前厅为冷色调，休闲区为暖色调，冷暖相间，有韵律感。富有金属感与质感的空间搭配造型独特的灯饰与家具等各类软装饰，形成硬朗与柔美的完美碰撞。,卓锦万黛项目的售楼部及样板间为现代主义风格，追求新颖与独特，与楼盘的整体风格交相呼应,样板间剖析,餐厅利用玻璃、不锈钢、木作、布料等的不同质感的混搭，打造出一个时尚前卫的空间。深邃梦幻的蓝、稳重大气的黑、纯粹自然的象牙白，再赋予刚毅的直线条，使餐厅更加时尚与魅惑。,卓锦万黛项目的样板房为实体样板房，整体风格为新颖独特的现代主义，餐厅设计时尚独特。,样板间剖析,厨房厨房的设计简洁大气，白色的墙地面、白色的储物柜、富有金属感的不锈钢，整体设计依旧时尚简约。,卓锦万黛项目的厨房设计色调均为白色系，简约但不简单。,样板间剖析,客厅继续延续黑白灰的整体色调，用黄色或者绿色等鲜明的色彩进行点缀，突出空间的中心，增加空间的节奏感。,现代主义风格的客厅，将独特进行到底,镂空的木作电视背景墙设计、大胆的黑色墙面、新颖的沙发背景墙纸，以及具备现代感的灯具，整体氛围充满现代和魅惑。,样板间剖析,书房、儿童房书房的设计，有温馨舒适，暖色系的阳光房；和以黑白灰为主色调的工作室。儿童房的基调为温馨、可爱、童趣，因此，软装饰的搭配为主要亮点。,温馨的书房、可爱的儿童房、沉稳的工作室，融合着家的温暖,样板间剖析,卧室为收到多数购买人群的认可，卧室的色彩以白色、黄色、灰色为主，温暖的暖色调，符合多数年轻人的审美。镂空的雕花背景墙、玻璃储物柜、大面积的床头镜面，都使整个空间充满了家的气息与“新袖”气质。,卧室的空间设计，依旧以稳重大气为主，空间的合理运用，使整个空间更加舒适,样板间剖析,卫生间暖色系的卫生间设计，彰显一种轻松的生活模式。墙地面大面积的石材铺贴，使整个空间更加具备品质感。,石材广泛运用在卫生间，打造出一个新颖中也同样具备品质的空间,第二部分广告推广,广告分析,卓锦万黛项目的广告形式非常丰富，有户外广告、公交灯箱等。,主题明确、有趣味性的广告词，突出表现楼盘的项目卖点,卓锦万黛的广告色彩以黄色+黑色为主，色彩鲜明，对比强烈，形成强大的视觉冲击力。黄色代表青春、跳跃与激情，与项目的“新”相呼应。,开盘广告词以提高企业知名度为主,广告分析,户外指引性广告牌围墙广告,龙城大道沿岸一侧灯杆旗广告牌,户外指引性广告牌桁架广告,售楼部内楼盘介绍广告,公交车站站牌灯箱广告,推广分析,卓锦万黛项目的广告形式非常丰富，有户外广告、公交灯箱等，也有微信、微博等广告形式。,微博推广：以分享楼盘信息与各类生活信息为主。,微信推广：分享楼盘各类信息与近期活动，提供各类问题解答。,感恩联谊会：在南充、达州等地相继举行业主联谊会，维系老客户。,业主感恩联谊会,推广分析,卓锦万黛项目的广告形式非常丰富，有户外广告、公交灯箱等，也有微信、微博等广告形式。,开盘活动,开盘活动：通过趣味竞猜游戏，进行奖品增送，加大人气。,视频宣传片推广：富有创意的楼盘宣传片，将所有信息与卖点渲染出来，给消费者以视觉的震撼。,以卓锦城带动卓锦万黛的知名度，提高楼盘品质，汇聚人气。,第三部分重点提炼,项目卖点,五好住宅,围合双中庭规划，18栋39F高层围合而成“太极双鱼图”，超过4万平米超宽中庭景观,360度的全景3D景观、丘陵缓坡地貌、浪漫巡游长桥、梦幻空中花园、五重立体植物绿化,新加坡国际团队，50年经验累积打造，现代简约的设计观点、追求自然简朴风格、生态舒居,公司无边际游泳池、免费WIFI覆盖、世界知名三菱电梯、运动休闲设施、业主安防系统、便利商业配套,国家一级物业管理资质企业成都蜀信物业服务,卓锦万黛项目以五大价值体系为客户量身打造五好住宅,园林景观,卓锦万黛项目拥有360度的全景3D景观、丘陵缓坡地貌、浪漫巡游长桥、梦幻空中花园、五重立体植物绿化。,凯德卓锦万黛在园林景观打造上，采用360度的全景3D景观设计，更是在小区内设计成独特的丘陵缓坡地貌，配以浪漫巡游长桥与梦幻空中花园长廊，打造出五重立体植物绿化景观感受。,铺砂石路面，黄、红、黑色路面相间，利用质感对比的方法铺地，提高质感美。,小区大门，现代风格建筑，呼应小区的整体建筑风格与设计理念。,园林景观,主题式商业楼，独特的商业街，出门即可购物，为小区的生活带来了更多的便利。,小区内设置儿童活动中心、业主活动会所、休闲运动中心等，充分满足了现代人对生活的运动与休闲要求。,园林景观,浪漫巡游长桥围绕在小区内部，桥边的灯光闪烁，将会成为小区独特的风景。,园林景观,小区内部设置