世联-北京宣武区中信大吉项目前期策划报告-120PPT.ppt

,中信大吉项目策划报告,基于现状提出问题,跳出现状外的案例研究,FOCUS一期的开发策略,分期开发实施,项目指标,本项目,地段距离天安门3公里（5分钟车程）距离长安街1.5公里内城地王占地43.65公顷建筑面积108万平米,大型商场：菜百新世纪、庄胜崇光、时代广场、中友百货、君太百货、西单商场、西单赛特；超市：华强超市、美廉美超市、上海华联超市、沃尔玛；医院：广安门中医院、宣武医院、健宫医院、友谊医院、北京市急救中心、宣武区妇幼保健医院；公园：大观园、陶然亭公园、万寿公园；学校：十五中、十四中、育才中学、北京师大附中；北京小学、实验一小、菜市口小学；银行：北京银行、建设银行、农业银行、中国银行、工商银行、招商银行；邮局：牛街邮局；电话局：樱桃园电话局；,城市资源的集成,本项目给了我们太多的兴奋点,制订“以获利为前提”的开发策略,报告核心,第一部分：基于现状提出问题,区域典型印象地脉:进京赶考的举子和文人墨客居住场所对外地人的吸引力文脉:会馆/故居/名人荟萃,A.外部环境（市场现状）,1、片区认知（南城/宣武）,东城：依靠本身的文化旅游资源、王府井商业街以及涉外使馆区的优势，发展较为迅速西城：为传统行政办公区，并依靠金融街商务核心区的规划，迅速成为北京的热点区域崇文：发展缓慢，今年依靠崇文门新世界商圈及大都市街的成熟，略有起色宣武：坚持在丰厚的宣南文化的基础上推出国际传媒大道规划，但进程缓慢,西城-行政金融功能启动,崇文-现代商业功能启动,东城-涉外商务旅游功能启动,宣武-传媒文化功能启动,北京城的政府视角,东城富西城贵崇文穷宣武破居住层面上的等级秩序形成北京目前城市肌理,西城贵东城富,宣武破崇文穷,北京城的民间意象,崇文门新世界发展轨迹,开发策略：区域开发房地产开发公建开发住宅开发,南城贫民聚集地、市政设施匮乏、环境差、人员混杂、发展缓慢宣武传统文化、破旧、人群素质低、近年交通情况好转、整体规划没有明显改善；,如何通过形象的确立，改善区域印象是项目成功的首要问题,A.外部环境（市场现状）,2、目标消费者（住宅）,置业目的：改善居住条件主要价值取向：就近（地缘性强）交通便利环境好、安静板楼、居住舒适度高社区绿化面积较多主要购物场所：SOGO、百盛、西单认为区域最缺乏的商业设施：中高档休闲娱乐（如健身房、KTV）购房区域：本区域、朝阳、海淀,将住宅与安静和舒适紧密联系，对城市有一定的依赖性,“交通方便、有地铁”“有很长历史、很多文物”“生活方便，但设施普遍老化”“环境乱、人员混杂”“没有东边和北边发展快”“比东城、西城差多了，不够繁华”“公共绿地少，只有一个陶然亭公园”“饮用水不好、水硬”“政府有一个规划，但没有什么进展”,住宅消费者对区域的认知（访谈摘录）,万和世家客户特征描述,项目位于白纸坊东街、万寿公园西侧，总建筑面积10万，全部由7-9层板楼组成，共计446套房主要诉求点为公园、内城低密度板楼等。主力户型137平方米（3室2厅2卫）销售价格6800-7480元/平方米，销售周期18个月，销售速度平均为25套/月,主要以三口之家为主地缘性极强，多为在项目周边生活多年具有多次购房置业经历，购房主要的目的为改善居住条件对居住环境和舒适度的要求较高工作地集中在项目周边和金融街，少量在CBD,金融街汇集了3大国家金融监管机构，9大商业银行总部，3大电信集团总部，3大保险集团总部及530余家国内外知名企业的员工3万人以上。,在2007年以前，金融街整体规划将实施完毕，届时进驻此地的国内外知名企业将有1000家以上，员工数量将达到10万以上,金融街进驻知名企业扫描,具有相当的支付能力工作或生活半径在距离本项目20分钟车程的范围以内（以捷运系统为驱动因素）对城市中心的繁华生活有强烈的占有欲需要一定的身份标签感,潜在中高端目标客户描述和数量预估,有没有机会和可能扩大客户的辐射圈是项目的关键（规划如何创造价值）,大盘分期客户演变的趋势归纳（世联模型）,新区大盘的客户演变路径,城区重建大盘的客户演变路径,A.外部环境（市场现状）,2、目标消费者（写字楼）,中大型公司员工在100人左右，主要为国家机关、大型企事业单位，需求面积在1000平方米左右，主要选择形象较好、位置好、配套设施齐全的高档写字楼，多选择金融街和广安门行政区；,成长型公司员工在30-50人左右，主要从事房地产、建筑、专业咨询、医药、网络等行业，需求面积在500平方米左右，主要选择形象较好、有一定的氛围的中高档写字楼，广安门周边乙级写字楼,创业型公司员工在10-15人左右，主要从事广告、经纪、专业咨询、贸易、网络科技、外地驻京办等行业，需求面积在70-200平方米，主要选择位置较好的商务公寓或中低档写字楼,以写字楼为主的公建将成为项目整体价值实现的一大瓶颈，如何解决？,A.外部环境（市场现状）,2、目标消费者（商务公寓）,商务公寓在区域内存在一定需求，可实现项目公建部分的价值底线,目标客户：广告公司、文化传播公司、旅行社、外地驻京办、经纪公司、专业咨询公司、投资客等,优势：住宅产权、首付比例较低、持有成本低、可商可住,主要需求：面积在120-180平方米、建筑形象良好、交通便利,价格：10000-11000元/平方米,价值增值点：LOFT空间,A.外部环境（市场现状）,3、住宅价格,区域价格箱体,据统计，从2000年至2005年，项目所在区域内共出现28个住宅类项目价格始终集中在6500-8500元/平方米的箱体内，少有突破只在2004-2005年现有出现了耕天下、朱雀门、凤图腾、富卓广场和富力信然庭（精装修）等项目所有项目价格提升幅度均不大，产品和环境为主要竞争力,住宅价格突破因素,区域价格平台自然提升后续供给稀缺地段优势社区整体功能和配套优势建筑形式、户型设计优胜园林绿化面积大（少铺装）、景观有特色（如空中花园、水景喷泉等）增加低成本的产品附加值（如分户净水装置、电动隔热隔尘窗等）物管特色增值服务（如公寓包租等）,如何让本项目的住宅产品持续不断地成为现金牛？,B.内部环境（项目资源）,1、内城,九门腹地尊贵内城：天安门3公里之内的都市地王繁荣都市内层生活圈高效城市交通和地铁捷运,活跃都市魅力北京：混合社区绚丽城市生活融合之美，多元功能汇聚相承2008北京-城市亮点,古都历史不可复制：9处文物，18棵古树，见证历史会馆文化，士绅血脉传统现代，融会贯通,在北京，我们惊异于与地产开发相关的强势资源多数依托于Fashion（现代），而与传统和历史无关,当文化产业不能成为我们可依托的强势资源的时候，我们依靠什么打天下？,B.内部环境（项目资源）,2、市政规划（国际传媒大道）,经济日报社/富卓广场/网通/枫桦数码城/国际新闻中心/国家新闻出版署/中国世贸联盟大厦,我们的经验是：国际传媒大道将和其他政府规划一样在很长的一段时间内无所作为，我们是否需要也积极响应政府的号召？,B.内部环境（项目资源）,3、市政规划（地铁4号线）,当北京在2008年建成“50分钟城市”的时候，我们是否能判定消费者会蜂拥而至，而不是方便迁移？,有没有机会和可能扩大客户的辐射圈是项目的关键（规划创造价值）,如何通过形象的确立，改善区域印象是项目成功的首要问题,以写字楼为主的公建将成为项目整体价值实现的一大瓶颈，如何解决？,商务公寓在区域内存在一定需求，可实现项目公建部分的价值底线,如何让本项目的住宅产品持续不断地成为现金牛？,当文化产业不能成为我们可依托的强势资源的时候，我们依靠什么打天下？,国际传媒大道将其他政府规划一样在很长的一段时间内无所作为，我们是否需要也积极响应政府的号召？,当北京在2008年建成“50分钟城市”的时候，我们是否能判定消费者会蜂拥而至，而不是方便迁移？,规划,形象,产品,第二部分：跳出现状外的案例研究,第一部分：基于现状提出问题,都市重建的5个案例研究FiveExamplesforUrbanRedevelopment,鹿特丹(荷兰)传统与现代的融合单体建筑的魅力,爱丁堡(苏格兰)是旧爱也是新欢个性与传统的和谐,IBA新建内城（柏林）批判的重构,提示性案例,标杆性案例,六本木(日本)形象致胜规划领先,实施性案例,华侨城(深圳)内城外城,荷兰鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程,对规划的评价：“最大限度地使用这个区域的空间，最迅速而且非常好地将鹿特丹在金融业以及住宅市场的发展商都联系起来，并结合在一起，它采取的是一种贸易似的方式，更是鹿特丹一次大胆的尝试。”项目建设分期在15年内完成，规划没有一次性对区内的建筑进行外观上的统一设计。,该复兴工程为鹿特丹提供5300套住宅，370000平米的办公面积和90000平米的轻工业、教育和娱乐设施。改造中对旧港口建筑进行了保留，比如侯船厅、仓库等，将之改成了受市民欢迎的咖啡厅、餐厅和酒店等。侯船厅改造完毕后游轮再次出现在码头岸边带来许多情趣。,1,荷兰最有活力的水边发展项目之一，kopvanzuid工程是欧洲城市扩张的一个最具野心的项目。值得注意的不仅仅是它在城市规划方面注意到了一些容易被忽略的问题，如对综合土地利用的强调、将整个新区融入现有城市中心等，另外，在新建筑的设计也保证了较高的质量。,形象,概况,功能设施,1,改建之前的KopvanZuid片断：城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯区，因公众反对而作罢。80年代，政府重新考虑这个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住发展用地。,荷兰鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程,1,建筑单体与集合的魅力：最终确立的方案从高度和建筑形体更加彰显单体建筑形式带给整个区域的惊喜,鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程增值举措,KopvanZuid规划过程平面图,KopvanZuid最终规划平面图,KPN电信大楼总部,Erasmus大桥,强制性视觉冲击，标志性建筑Erasmus大桥、KPN电信大楼总部,1,小尺度单体建筑的魅力：Luxor剧院、由荷兰建筑师PIETBLOM设计德的立方体住宅，著名的BLAAK火车站。,立方体住宅,著名的BLAAK火车站。,鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程增值举措,Luxor剧院,1,园林的魅力DIS/小品,鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程增值举措,1,传统与现代的有机融合：新旧建筑通过玻璃材质进行过渡，并形成虚实对比,鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程增值举措,退台住宅，线条硬朗，外墙与旧建筑保持和谐过渡,爱丁堡Holyrood城市复兴：旧爱也是新欢,旧城和新城是两种风貌。旧城区密布中世纪堡垒，新城是18世纪以来的新古典主义风格，后者的规划思想影响了整个欧洲。两区有极大的反差，但却和谐并存，使爱丁堡具有独特的气质。旧城区的城市结构就象鱼的骨架约一公里长，“鱼头”是爱丁堡城堡，“鱼尾”是皇宫，中间刚好以一条“皇家哩”连接。几百年来多孔的传统格局一直被完整地保留至今。,2,爱丁堡的旧城与新城，1995年列入世界遗产名录。Holyrood复兴区在延续城市传统特色同时塑造自身特色方面有着出色的表现，是一个在都市重建的成功案例，不仅保留了大量的传统建筑，而且传统城市的空间模式也得以完整地保留下来。爱丁堡城市常驻人口450万，游客每年达250万，是个天天洋溢着欢乐的城市。,城市设计引入不同功能，吸引多样化的终端用户以激励地区的复兴。其中包括住宅、学生公寓、办公楼（欧盟驻苏格兰总部），还有穿插其间的咖啡厅、酒吧、餐厅、旅馆、超市等，值得一提的是由老建筑改造而成的艺术馆和新建的苏格兰诗歌图书馆的建造，深入了社区内部，吸引更多人流进入社区内部，为其带来活力。,形象,概况,功能设施,爱丁堡Holyrood城市复兴增值举措,2,再发展战略：北靠爱丁堡城堡,南是皇宫,两侧紧邻主干道,原址是啤酒厂。改造的战略:保持旅游业与居住、工作和社区设施的相对平衡，同时尊重和提高传统街区的空间特色,爱丁堡Holyrood城市复兴增值举措,2,个性与传统的和谐：道路规划沿袭城市空间模式（Patter)，将4公顷地块分成许多小块，由17家设计公司分别完成，并由1家城市设计师统筹，充分突显了建筑单体的个性化，又能相互协调，形成和谐整体。这是爱丁堡老城区传统小尺度的重新演绎,新与旧的完美融合：新建筑立面在材质上采用砂岩饰面，以延续老城的历史风貌。在细部处理上又运用现代的玻璃或钢材等，使得沿街面更加丰富,带单边屋顶的橡木阁楼,老议会大厦,新议会大厦方案,爱丁堡Holyrood城市复兴增值举措,2,苏格兰诗歌图书馆,图书馆室内,皇宫,教堂的尖顶,浓厚的文化气息：图书馆城市的标志和精神：19世纪末的旧建筑的保存皇宫、教堂,3,3,3,4,日本六本木：,B,森大厦,C,酒店式公寓,C,酒店式公寓,A,中心广场,六本木整体分为三个区域：A街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象；B街区是以“六本木HILLS”的象征物-54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心部分-“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚集层；C街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区，规划了高层住宅群。,东京中心部各主要旅游区,日本六本木：继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变城市既是剧场又是舞台,形象,概况,融合“生活、工作、学习、创造”多种机能相融合，集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。综合体构成六本木新城森大厦（地标）、东京君悦大酒店、朝日电视台总部大厦、榉树坂六本木综合楼、4栋六本木新城住宅楼，以及分别位于两个入口的六本木新城入口大厦和好莱坞大厦。规模占地11.6公顷，超过35万平米的办公面积，200个饭店和商铺，880套公寓，一个电视制作中心，9个立体声宽银幕电影院，可以容纳3000辆小汽车的停车场，一座博物馆，许多的花园，广场和会议厅，几乎集中了一个城市所能提供的所有服务设施。保持了山地特点，保留复制了名门毛利藩宅庭院的毛利庭院。每天，大约有100,000人往来于这里，20,000人在这里工作，2,000人在这里安家。,功能设施,森艺术馆、俱乐部、学术中心、图书馆、森都市未来研究馆、维珍TOHO影城露天广场、庭院艺术品东京君悦大酒店、森大厦写字楼、商场及饭店、朝日电视台、住宅（酒店式公寓）,4,著名购物中心+旅游中心+东京的绿色都市文化中心+精英之城+最先端IT都市+外地游客到东京的必游之地,独创“精英之城”六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的精英之城，让RoppongiHills成为日本大都市高品质街的品牌。,4,日本六本木：重要元素分析,理想之城“城市既是剧场又是舞台”按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑“森大厦”，地上54层，地下6层，总建筑面积为37万9451平方米。位于商业区中央的住宅“六本木HillsResidence”，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的“住职接近”口号的象征性存在。,媒体之城运用各种信息装置和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配置的显示屏。,东京文化都心让六本木HILL成为东京的“文化都心”，是当初创建时就确定的主题，因此在建设过程中就充分考虑安置公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品。对于致力于成为城市文化中心的六本木HILL，森艺术馆无疑是最重要的组成部分之一,定位理念,定位理念,4,日本六本木：重要元素分析,泛在实验城市构想“泛在（UBIQUITOUS）”来自拉丁语，意思是“普遍存在，无所不在”，即英特网的环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联的状态。在新兴商业区westwalk和大厅附近设有支持IEEE802.11b规格的接入点，任何访问六本木新兴商业区的web网站的人都可以免费使用泛在系统。,最先端城拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种服务，即无线、非接触和接触的卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以及界面对应的装置，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。,总体规划设计特点,城市设计与项目设计相互结合。充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。,总体布局酒店与购物中心形成综合体。购物中心建筑设计外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与筑波城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。,立体花园：在六本木山新城种植了68,000棵树，使整个社区更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个环节。电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。,为了保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统来有效地发电和产生热能。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。,4,日本六本木：重要元素分析,4,日本六本木：增值举措,人性化的动线设计:各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分隔开来。,4,日本六本木：增值举措,地铁,主要道路,六本木附近交通图,合理的交通体系:地铁、公共汽车、自驾车均可方便到达六本木，总体停车位2726辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城B1F。,4,日本六本木：增值举措,日本六本木：增值举措,4,DIS：多语言、国际化标识系统无处不在提示六本木是世界的都市中心,小品/园林：代表世界潮流的公共空间艺术作品社区内50%的地方是开放空间，绿化率20%，,深圳华侨城,占地面积：450公顷土地使用：东南面建成区约320公顷，（其中旅游用地约130公顷）中西部在建和待建区为130公顷现状人口：40,000人规划人口：70,00080,000人城区主要功能：居住、旅游、商务以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业,5,位于深圳西部，占地4.8平方公里，下属有电子、旅游、房地产三大支柱产业以及酒店、文化等产业；它叫做“城”，却更类似于欧美的一座小镇：它有发达的自主产业，也有自成体系的生活系统；它是开放的，却又相对封闭；外面的人想进来，里面的人不想出去。因为观察的角度不同，不同的社会群体对华侨城有着不同的观感,华侨城,5,外省市人：一个旅游城华侨城是世界之窗、锦绣中华、中国民俗文化村和欢乐谷，是中国主题公园最集中、最成功的地方深圳市民：一处城市绿洲华侨城是城市里的一片绿洲，是在“花园里建城市”，而不是在城市里建花园城区居民：一个充满活力的居住社区生活内容丰富多彩，生活空间自由开放。既有令人赏心悦目的湖山自然景观，又有浓郁丰厚的国际文化氛围,华侨城产业链形成的过程,5,华侨城产业链的转变,静态产品,动态产品,单一产品形式,混合产品形式,全方位演变过程,精美的建筑,艺术表演,旅游主导产业,房地产等关联产业商品房开发酒店经营,房地产项目成为组成部分,90年代初具有中国特色的主题公园群,90年代中期世界一流水平的文化旅游区,“华侨城旅游城”,产业布局,产品布局,产品形式,5,深南大道,深圳华侨城开发策略,5,5,华侨城在城区内规划了惬意舒适的人行系统和车行系统，它们将住宅区、商业区、旅游区、文教区和各种自然资源有机联系起来。它们尺度适宜，形态多样，周边景观优美，视觉变化丰富，让居民的日常生活显得生动活泼。,深圳华侨城增值举措,5,深圳华侨城增值举措,社区车行与步行系统使得的社区具有高度的可达性与渗透性，同时又形成与深南大道的区隔：相对独立，自成体系，又与城市紧密相关,完善的车行与步行系统,5,深圳华侨城增值举措外城展示,旅游：旅游是华侨城较早发展的产业，它为华侨城聚集了人气，早期带动了房地产业的发展，现在是整个华侨城大社区的一部分，是华侨城居民日常生活可以方便享受的优势资源之一,5,深圳华侨城增值举措外城展示,商务功能:使得社区更开放，更具包容性。高档写字楼和酒店群的兴起是这一功能的体现。写字楼有汉唐大厦，还有规划中的康佳广场等；酒店有海景酒店、威尼斯酒店及改扩建中的深圳湾酒店，为大量商务人士提供了休憩之地。,受益于旅游、商务产业的发展，华侨城三大酒店的客房入住率平均达85%。,5,深圳华侨城增值举措外城展示,何香凝美术馆：国家级美术馆,华夏艺术中心：广东省甲级文化艺术场所,文化:何香凝美术馆、华夏艺术中心等文化设施已成为深圳重要的文化活动场所，每两年举行一次的“当代雕塑艺术展”也已成为全国艺术界的一件盛事，这些都为华侨城社区注入了丰富的文化内涵,5,深圳华侨城增值举措外城展示,自身完善的商业体系,沃尔玛、铜锣湾为代表的大型商业，和提供专业服务的小型商业，它们不仅满足城区居民生活的需要，也辐射到周边区域，吸引周边的市民前来购物消费。,华侨城增值举措内城展示,5,旅游为综合社区开发注入鲜明主题：华侨城旅游主题地产开发摆脱了地产依赖景观资源这一单纯片面的关系，而是将旅游景区开发的科学理念贯彻到房地产开发中来，致力于营造开放休闲、风景优美的生活场所，丰富了旅游主题地产的内涵。,自然水体在波托菲诺得到了最完整的保护,波托菲诺：华侨城旅游主题地产典范作品,5,深圳华侨城增值举措内城展示酒店业和观光商业,依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法,经过3年的开发建设，纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。,案例研究结论：都市重建区域增值的KPI体系分析,KPI体系,功能化体系,单体建筑的魅力,硬性指标,多功能多层次的建筑,合理的交通体系,建筑形式,内因,外因,城市配套资源的影响,捷运系统对项目价值的影响,城市文化资源的影响,识别系统的魅力,时间的魅力,建筑集合的魅力,演绎重大事件的舞台,功能评价指数体系,看不见的高层聚集地,建筑细节的魅力,人文符号,区域标识,软性指标,步行系统,特色符号语言,纪念性/风格化建筑（群）,精神归属中心,人的活动及心理感受,人的活动引导,人的消费心理引导,功能化体系,单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式,硬性指标,多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、容纳国际一流企业的写字楼、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅,合理的交通体系：通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道,建筑形式,识别系统的魅力：世界性、oneandonly、必游之地、开放性、设计的魅力、国际化的指示体系,时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力,建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告,演绎重大事件的舞台：国际性活动场所（会展、拍卖）、国家级活动的场所,功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数,看不见的高层聚集地：名流、政要、新闻人物的会所,建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜,案例研究结论：都市重建区域增值的KPI体系分析,人文符号,区域标识,软性指标,步行系统,特色符号语言,纪念性/风格化建筑（群）,精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所,人的活动及心理感受,人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感,人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造,案例研究结论：都市重建区域增值的KPI体系分析,第二部分：跳出现状外的案例研究,第一部分：基于现状提出问题,第三部分：(FOCUS)一期的开发策略,项目开发策略,项目如何实现价值？规划创造价值,住宅如何成为现金牛？,公建作为问题如何转换？,需要确立怎样的形象为大盘起势？（文脉的延续不符合营销价值，赝品模式不符合项目气质）概念/营销提升价值,机会1“非社区”的北京,“非社区”的北京,郊区社区：松散低密度、汽车优先、功能单一，易形成“卧城”,“非社区”的北京,内城：成本高昂，漠视生态,创建北京城市社区PekinCity-community,功能复合（mixused)紧凑(compact)适宜步行(pedestrian-friend)珍视环境(enviromentcaring),北京城市社区PekinCity-community,“非社区”的北京,内城：成本高昂，漠视生态,郊区社区：松散低密度、汽车优先、功能单一，易形成“卧城”,以项目为中心的区域动态实施计划NOVA都市重建计划(北京城市社区),外城开放的城市功能,内城相对独立与私密的社区功能,地面层：与城市功能相融合,架空层：社区功能的复合串接,社区俯瞰,连续的、相互连接的地面系统为城市行人提供便利、安全和商业活动。地面系统基本是半公共开放空间，市民在营业时间都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线明亮，并有效与住区隔离,蜂巢将住宅平面抬高有效区隔住宅步行、城市步行和城市车行为通勤车辆设置独立停置区，创造更方便的人行和车行环境,通勤车辆设置独立停置区,住宅活动标高,车行活动标高,城市活动标高,蜂巢下所界定的公共空间是社区内的住户最佳活动场所（街道/广场/庭院形成多重无限可能的场所），而在内部散落的小型商业街，主要以服务于社区的日常业态为主，与社区会所结合。有效地与城市公共商业形成区隔,社区商业会所,一期的开发策略,速度第一，价格第二收益第一，创新第二主流第一，实验第二,区域住宅市场主流产品,二居一般为2室2厅2卫，面积在110-120平方米左右，布局较为相似面宽一般为7.5米左右，进深14-16米起居室多为30-35平方米左右，主卧室15-17平方米多采用飘窗设计，南北两个阳台，毛坯房，赠送户式中央空调,中西厨分开、厨房与餐厅合二为一的变化,储物间、洗衣房的功能区设置,舒适2居市场主流畅销产品,三居一般为3室2厅2卫，面积在140-160平方米，布局相似面宽一般为8米左右，进深15-17米起居室多为33-38平方米左右，主卧室17-20平方米多采用飘窗设计，南北两个阳台，毛坯房，赠送户式中央空调,区域住宅市场主流产品,近9米超大采光面、功能房及带卫生间的套间设计，体现居住舒适性,观景餐厅以及餐厅与厨房间灵活分割，为生活增添许多情趣,室内过渡空间以及佣人房的设计，使普通住宅紧追豪宅,区域住宅市场主流产品,舒适3居市场主流畅销产品,舒适4居市场主流产品,宽裕1居市场主流产品,74m2,“会馆建筑”：公寓式住宅7万m2较普通住宅经济的全套房设计（补缺型产品）,“SVO（服务式写字楼）”：普通写字楼2.7万m2（适应型产品）,SVO是独立的:为新锐公司服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务打包在一起的结合体。,以最小面积100m2发售，创业者承受得起的写字楼，它脱离了商商住住的环境，独立在纯粹的办公环境中。,SVO是自由的,最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。,SVO是专业的,专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。SVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。,SVO是节约的,不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益,“BESINESS-PARK”：写字楼0.6万m2（创新型产品）,BUSINESSPARK建筑单体与标准办公楼进行嫁接。供百人以上的公司购买1000-2000多平方米，独立的出入口，两层挑空的大堂，上面3层的办公空间还有两层挑空的室内垂拔。专门为客户量身定制的产品。,（转换型产品）商务公寓5.4万m2,项目开发策略,项目如何实现价值？规划创造价值,住宅如何成为现金牛？,公建作为问题如何转换？,需要确立怎样的形象为大盘起势？（文脉的延续不符合营销价值，赝品模式不符合项目气质）概念/营销提升价值,机会1“非社区”的北京,机会2概念泛化的北京地产,我们营造概念的同时，更需要强调概念的具象化昭示,着力于一个爆发点：酒店（库哈斯）VS故居（康有为）,Mixeduse传统与现代的交融,Mixeduse功能与符号的错位（康有为故居酒吧；库哈斯Hotel顺风酒楼）,售楼的卖场,Street-mall一个有生气的串接了7处文物的商业街有玻璃顶棚，避免商业街完全暴露的室内商业（考虑到北京冬冷夏热的气候）/可自然采光/,Mixeduse新旧都市的对立（商业街和四合院）（包括后期的四合院和空中院落的对立）,Mixeduse新旧建筑的融合（建筑材质的对比/结构展示）,Mixeduse的一个界面：,外城,内城,全球人视角下的北京新意象,前所未见的北京城市社区,Mix