美国德国日本的房地产信托(REITS).ppt

第六章房地产信托,第一节信托与房地产信托,一、信托释义“信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国信托法中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。,虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有争议，但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。,房地产信托是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。,二、现代信托制度的发展（一）现代信托制度的确立早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。,当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯.但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。,于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。,另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。,由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。,在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。,用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了用益法，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以财产法废除了用益法，现代信托制度得以确立。,（二）消极信托向积极信托的转化由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。,通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。,随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，,经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。,（三）现代信托制度的传播和创新英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。,19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。,以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。,20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。,二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。,目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。,第二节国外房地产信托经营模式,一、美国的房地产投资信托美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。,房地产投资信托与房地产股份公司的不同虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为:,（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约,（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿.,（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。,二、德国的房地产投资信托德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作,为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10）和土地。,德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离。,三、日本的土地信托日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。,土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。,土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。,目前中国金融业的资产总共是30万亿，其中商业银行资产就占了28万亿，信托、保险、证券所有的非银行金融机构（包括租赁公司、财务公司），它们的金融资产的总和才2万多亿，不到商业银行的1/10，这样就凸现了中国银行业的系统性风险。,房地产信托融资是为房地产企业提供长期稳定资金的最佳渠道。房地产信托是信托公司管理的受托投资于房地产的资金，从而使得房地产信托资金不受信托公司本身规模的限制，同时由于我国居民投资渠道有限，房地产信托无论从交易制度和投资回报的设计上均较符合我国居民的投资要求，从而可以募集到源源不断的资金来满足房地产企业的需求。,房地产信托是对房地产行业融资渠道的一个补充，它在为信托业开辟了一块新的业务领域的同时，也为投资者开发出一个新的投资品种。这样普通百姓就可以不提前透支购房，而是通过购买债券的方式进行投资，享受房地产升值所带来的实惠，等到真正需要住房的时候再进行购房。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求关系。,第四节我国房地产信托,一、我国房地产信托的发展现状我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。,1979年新中国第一家信托机构中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、代理发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营。,虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了信托投资公司管理办法，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了中华人民共和国信托法，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。,纵观2005年信托产品的投资方向，虽然横跨三大市场，十几个行业，所涉及的领域极为宽泛。但基础设施、房地产、金融领域三大投向，占去了七分天下。,2005年信托资金投向前三位分别为：首位：投资于基础设施建设的信托产品117个，实际投入信托资金144.87亿元（包括投资于交通领域的信托产品21个，实际投入信托资金38.22亿元；），分别占全年信托产品总数的24.13%和29.83%；,第二位：投资于房地产的信托产品115个，实际投入信托资金144.24亿元，分别占全年信托产品总数的24.11%和29.69%；第三位：投资于金融市场的信托产品106个（包括银行信贷资产转让信托和证券投资信托），实际成立的信托产品105个，投入信托资金54.19亿元，分别占全年信托产品总数的22.22%和11.15%。,2005年第二季度全国共发行信托计划110个，资金规模达108.80亿元。其中，信托资金投向房地产行业的信托计划有30个，是总发行数量的27，资金规模达35.59亿元，占总规模的33。更为突出的是，110个信托产品的平均预期年收益率是4.73%，而30个房地产信托产品的平均预期年收益率是5.32，几乎比总体平均数高出了0.6个百分点。,但是，从资金运用方式来看，110个信托产品中，贷款类即负债产品高达62个，资金规模达到79.90亿元，分别占到产品总数量的56和资金总规模的73。而直接的房地产投资产品仅有4个，资金规模为3.6亿元。大部分房地产信托产品资金运用方式是贷款，即“做成了负债产品”。,二、目前我国房地产信托投资存在的问题目前我国信托业所暴露出来的问题集中在两大环节：,一是决策管理环节，主要表现为战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等；二是业务经营环节，主要是表现为挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、突破集合资金信托不得超过200份合同的限制、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等。,由于投向房地产开发领域的信托项目，大多采用信托贷款方式，按照原规划，期满时可由银行信贷资金置换，信托资金可以安全退出。但是，随着国家宏观调控政策的出台，信托公司未曾预料到银行信贷资金的投放也受到限制，使得众多信托资金集合产品出现了风险，有的甚至出现支付风险。保护委托人利益成为迫切现实需要。,一方面，由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产信托融资操作过程中出现许多法律规避行为：,如信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)”的限制；如信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证；如信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位等等。,上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策，对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策，购买该信托产品。而且法律规避行为无疑为监管部门的工作带来难度，为中国本来就不成熟的信托市场加大了风险。,另一方面，现有法律规范对委托人利益的法律保护和不足。我国现有的法律规范在保护委托人利益方面存在以下缺陷：,一是缺乏信息披露制度，委托人的权利形同虚设；二是信托业法缺位；三是信托财产之追及性不彻底、缺乏可操作性规定；四是实施监管的法律依据效力层次低，且缺乏全方面的系统的监管体系；五是信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏。,(一)房地产信托产品的灵活性和信托公司风险控制能力之间的矛盾我国银行、保险、证券实行的分业经营、分业监管的制度使三者之间有着严格的政策约束。而信托公司的经营范围却较为广泛，可以涉足资本市场、货币市场和产业市场。,单就房地产信托而言，其金融产品设计的交易结构也十分丰富：目前开展的房地产信托业务包括股权型信托、债权型信托以及交易型信托等众多类型。但投资领域的多元化和投资方式的多样性与刚刚经过多次整顿后的信托行业自身的管理体制和风险控制能力方面还存在一定的不协调。,关于信托公司的自身管理体制和风险控制能力问题，在上世纪90年代初期，曾遇到过严峻的考验。当时，一些信托投资公司曾经大量投资于房地产行业，随着房地产行业的降温，造成大量资金难以收回。目前信托投资公司无论在对外部环境，尤其是房地产行业周期的把握上，还是内部风险管理机制的健全上以及人员配备上还需要不断完善。,（二）信托产品的私募性质问题信托行业的政策“瓶颈”突出地体现在对信托私募的限制性规定上。按照信托投资公司资金信托管理暂行办法规定，单个集合信托计划不得超过200份合同，每份合同不得低于人民币5万元，且不得在公开媒体进行产品宣传等。,这一条规定提出了两个限制：一是单个信托计划签订的信托合同上限为200份。二是信托产品的推介活动不得在公开媒体上进行。房地产资金信托的200份合同数额限制，必然提高投资者的投资门槛，把大多数普通投资者挡在了信托计划之外，同时也不利于社会大量的分散资金与大型投资项目的有效组合，进而影响了整个信托资金的发展规模。,目前，有些信托投资公司采取了变通的做法：中煤信托推出了“荣丰2008项目财产信托优先受益权”和北京国际信托投资公司推出的“盛鸿大厦财产信托优先受益权”等信托产品，合理地规避了200份的数额限制，满足了更多中小投资者的投资需求。,（三）信托业务的税收问题房地产信托财产的种类主要包括现金和不动产。相应的课税有下列几种：对收益的课税，即对信托财产租赁所得、投资所得、经营所得、财产转让增益所得等收益征税；对流转的课税，即对信托财产交易额课征的营业税(或增值税)；对契约、合同、文书、凭证等课征的印花税。,当前我国信托税制中较为突出的问题主要有以下方面：关于信托收益的所得税问题：首先纳税主体难界定，即所得税纳税人为信托受托人还是信托收益人；其次，根据纳税主体的不同，所得税的税率也不同，信托收益交纳所得税时是依企业所得税税率纳税，还是依个人所得税税率纳税。,关于信托不动产的流转税问题，按照信托法的规定：委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、运用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移，则要交纳一定的税金。而当信托合同终结，作为受托人的信托公司要把资产还给委托人或者信托合同规定的其他人的时候，再次发生了产权转移，又需交纳一次税金。这种重复纳税的情况会大大提高信托公司的经营成本，进而影响了投资者的收益水平,（四）规范信息披露的问题信托法规定：“信托投资公司应当为委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料保密，但法律、行政法规或者信托文件另有规定的除外。”为受托人保密和信托财产隔离制度被视为信托公司最大的优势，但如何处理信托法为受托人保密和按照有关监管机构提出的进行信息披露成为一对矛盾。,目前在实际操作过程中，信托公司在信息披露上存在的缺陷在于：信托产品计划书十分简单，对风险提示不够；过分强调投资高收益；在计划书中甚至宣传地方政府财政、商业银行对信托资金本息安全的保障；在信托业务中存在关联交易时，对于如何平衡信托公司关联方利益与投资者利益、公众利益之间的矛盾等问题对外信息披露不够充分。,按照信托法的规定，信托公司对所管理的信托产品没有赔付责任，一项集合资金信托涉及几十个、上百个机构或自然人投资主体，一旦信托资金运用不当，导致亏损，对整个信托业的影响无法估计。建立信息披露制度不仅能让信托公司摆脱目前缺乏销售渠道的困境，提高对集合资金信托项目的监管，还能避免信托机构在大量关联交易中的不规范运作。,（五）信托费用的问题信托费用的种类包括：信托报酬和受托人因处理信托事务所支出的其他费用。,按照行业惯例，信托公司仅能收取1左右的信托管理费。目前在开展房地产信托业务时，信托公司需要在房地产开发商的企业法人与房地产项目的调研方面，在信托产品交易结构的设计以及日常管理方面，在房地产的中后期风险控制等方面，均要投入大量的人力、物力。因此，目前信托公司的信托业务开展存在着投入与产出不匹配的情况。信托公司的解决方案应当是，在有效防范风险的同时，积极形成房地产信托业务的规模优势和品牌优势，以赢得等大的盈利空间和发展空间。,（六）信托产品的流通性问题目前我国的房地产信托产品与国内其他金融理财产品相比较，突出的缺点在于产品的流通性较差，投资人只能通过协议转让的方式进行变现，但寻找转让的对象、转让价格的确定等方面存在较大的不确定性。,在实际操作中，一些信托公司已做出了积极的尝试。例如北方信托与招商银行合作推出了“北方理财一卡通”。信托公司既可以借用银行的渠道发售产品，又为信托产品的再交易提供了平台，有助于提高信托产品的流通性。西南证券飞虎网推出“信证通”平台，通过这个平台，投资者可随时提出转让或购买某个信托产品。,中煤信托在推出的“车公庄危改小区贷款项目”中承诺：为了满足受益人的转让需求，受托人将提供不超过本信托计划资金20的固有财产(资金)，用于受让持有期在6个月以上(合6个月)的信托受益权这意味着，在信托计划发行半年之后，委托人如果出现急需资金的情况，可以将信托计划转让给中煤信托：即信托计划的受益人可以向受托人转让其享有的信托受益权。,目前，为信托产品的受益权转让制定具有可操作性的规则。包括转让方式、转让价格、转让手续和转让场所等，使资金信托产品具备一定的流动性，是广大投资者普遍关注的问题。,（七）信托产品设计较为单一的问题目前，很多房地产信托产品设计的运作模式较为单一，多为信托投资公司通过发行集合资金信托计划募集社会资金，然后通过担保、抵押等保证手段，以贷款的形式将资金贷给房地产开发企业使用。,这种运作模式与商业银行的房地产企业开发贷款非常类似，其缺点在于：一方面，没有充分发挥信托制度优势和管理优势；另一方面，如果出现与商业银行在争夺优质客户方面的正面冲突，由于在客户网络的建立方面、资金的调度方面以及人才储备等方面信托公司均处于劣势，因此信托公司很难赢得有实力的客户和优质的项目。,信托公司应充分发挥信托的制度优势，通过信托经理团队，运用投资银行的手段，主动发现市场机会，盘活社会存量资源，以获取较高的回报，满足不同投资者的需要。例如衡平信托设计的解决烂尾楼的信托模式，就充分发挥了信托这一金融工具的特点，运用整合、重组各相关利益主体的手段，提高资产的运营效率，为投资者乃至受托人获得更好的回报。,（八）异地设立分支机构的问题目前，我国信托监管部门不允许信托公司异地设立分支机构，这必然影响信托公司异地业务的开展。这实质上是人为地形成地方垄断和割据，不利于项目、资金等社会资源的有效优化配置。对此，一些信托公司的变通做法是在经济发达地区设立办事处，协调当地项目的开展，甚至有的信托公司直接把公司注册地和公司总部搬迁到上海等经济发达地区。,三、规范化发展我国房地产信托融资的思考和建议（一）我国房地产信托经营管理模式的选择1，建立房地产投资信托基金,2，建立国有土地信托经营管理运作机制我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。,日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。,日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。,考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。,3，“房屋银行”的信托化规范经营“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。,贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。,房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97。,虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。,在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。,在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托代理及中介业务的有关规定的。,承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。,由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。,这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。,由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更