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房地产行业税收风险管理辅导,日照rzgxj,主要内容,收入的帐务处理,税费的帐务处理,发票知识,销售,税务相关规定,收入的帐务处理,就税收的角度来说，收入分为会计核算收入和计税收入。,收入的帐务处理,1.收入的概念广义的收入概念将企业日常活动及其之外的活动形成的经济利益流入均视为收入；狭义的收入概念则将收入限定在企业日常活动所形成的经济利益总流入。,会计收入,收入的帐务处理,我国现行制度采用的是狭义的收入概念，即收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资金本无关的经济利益的总流入。所涉及的收入包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入等，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当作为收入。,会计收入,收入的帐务处理,2.如何确定房地产企业的销售收入房地产开发企业的主营业务收入，是指企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租开发产品租金收入等。就我县的房地产企业来说，商品房销售收入、配套设施销售收入是房地产销售收入的主要组成部分，房地产销售收入在什么情况下才能确认为收入？,会计收入,收入的帐务处理,会计收入,房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用预售，除此之外也采用一般销售和分期收款销售。,收入的帐务处理,会计收入,房地产商品销售的前提是要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。要从法律标准和专业标准相结合来确定。,收入的帐务处理,会计收入,法律标准：房地产开发企业会计制度规定应在土地和商品房已经移交、已将发票结算账单提交买方后才作为房地产开发企业收入的确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够严谨。,收入的帐务处理,会计收入,专业标准：收入准则、企业会计制度等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断。,收入的帐务处理,房地产开发企业在产权证等手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购房者来决定，因有些购房者迟迟不办理权属登记手续，主要是考虑所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商处办理更名手续，免交过户手续费。,会计收入,收入的帐务处理,综上所述，房地产企业销售收入的确认应同时具备以下条件：（1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；（2）已与客户签订正式房屋销售合同；（3）标的物房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款等购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续。,会计收入,收入的帐务处理,1.计税收入是指税法中规定的作为征税对象或其组成部分的经济利益金额。在税法中未针对“收入”一词给出一个通用的定义，并且在税法中与应税收入有关的概念分别有“销售额”、“营业额”、“收入总额”等。从总的方面看，应税收入所包括的内容比会计收入宽。另外，税收上还存在一些会计核算中不确认收入而要作计税收入申报的事项。,计税收入,收入的帐务处理,会计准则及会计核算中要求区分营业收入与营业外收入，意在使会计信息使用者获悉企业日常生产经营活动所形成的成果。分析企业持续获取营业收入和收益的能力。税法中对应税收入进行分类，则是着眼于不同收入的税收属性和待遇，从而正确地确认计税依据。,计税收入,收入的帐务处理,从总体上看，应税收入首先被分为流转税计税收入和所得税计税收入，上述收入还要划分为应税收入、不征税收入和免税收入。,计税收入,收入的帐务处理,综上所述，结合现行税收政策和征管办法，房地产企业的营业税计税收入和所得税计税收入确认原则为：（1）向购房者收取的购房款。包括定（订）金、一次性付款、首付款、按揭款、分期收款等。（2）向购房者收取的代收款项。契税、房屋维修金除外。（3）车库、车位收入，租金收入等。,计税收入,收入的帐务处理,因税收上还存在一些会计核算中不确认收入而要作计税收入申报的事项，加之现行税收政策和征管措施中对有关税种的征收采用预征率进行附征的办法，特别是土地增值税的预征率分房屋类型的不同而设定不同的预征率，因此在收到购房款项时要设二级科目进行分类核算，计提税费时才会清析。,帐务处理,收入的帐务处理,1.收到定金时借：银行存款等贷：其他应付款,帐务处理,收入的帐务处理,2.定金结转购房款时借：其他应付款贷：预收账款普通住房非普通住房、车库、车位营业用房、别墅,帐务处理,收入的帐务处理,3.收到首付款或一次性付款时借：银行存款等贷：预收账款普通住房非普通住房、车库、车位营业用房、别墅,帐务处理,收入的帐务处理,4.收到代收款项时借：银行存款等贷：其他应付款（应税收入项）契税、房屋维修金等（非应税收入项）,帐务处理,收入的帐务处理,5.支付代收款项时借：其他应付款（应税收入项）契税、房屋维修金等（非应税收入项）贷：银行存款等,帐务处理,收入的帐务处理,6.收到按揭款项或分期付款时借：银行存款等贷：预收账款普通住房非普通住房、车库、车位营业用房、别墅,帐务处理,收入的帐务处理,7.确认为会计收入时借：预收账款普通住房非普通住房、车库、车位营业用房、别墅贷：主营业务收入,帐务处理,税费的帐务处理,房地产行业涉及的税、费主要有如下十二种：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、耕地占用税、契税等。,税、费种,税费的帐务处理,了解科目设置，掌握各科目核算内容总帐科目应设“应交税费”、“营业税金及附加”、“所得税费用”科目，二级科目在总帐科目“应交税费”下按一个税种设置一个二级科目。,帐务处理,税费的帐务处理,1.“应交税费”科目负债类科目本科目核算企业按照税法规定计算应缴纳的各种税费。,帐务处理,税费的帐务处理,注意：（1）企业按规定应缴纳的代扣代缴的个人所得税、教育费附加，通过“应交税费”核算。企业不需要预计缴纳的税金，如印花税、耕地占用税、契税等，不在本科目核算。,帐务处理,税费的帐务处理,（3）“应交税费”的明细科目：应交营业税、应交城建税、应交教育费附加、应交地方教育附加、应交土地增值税、应交企业所得税、应交房产税、应交土地使用税、应交个人所得税等。各税种明细科目期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的税费，期末如为借方余额，反映企业多缴的税费。,帐务处理,税费的帐务处理,账务处理：（1）营业税、城建税和教育费附加、土地增值税计提时借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税等缴纳时借：应交税费应交营业税等贷：银行存款等,帐务处理,税费的帐务处理,（2）企业所得税计提时借：所得税费用贷：应交税费应交所得税缴纳时借：应交税费应交所得税贷：银行存款等,帐务处理,税费的帐务处理,（3）房产税、土地使用税、印花税计提时借：管理费用（注意该科目）贷：应交税费应交房产税、应交土地使用税缴纳时借：应交税费应交房产税、应交土地使用税贷：银行存款等,帐务处理,税费的帐务处理,（4）个人所得税计提时借：应付职工薪酬贷：应交税费应交个人所得税缴纳时借：应交税费应交个人所得税贷：银行存款等,帐务处理,税费的帐务处理,（5）耕地占用税、契税缴纳时借：开发成本耕地占用税、契税贷：银行存款等,帐务处理,税费的帐务处理,2.“营业税金及附加”科目损益类科目“营业税金及附加”科目是核算企业经营活动发生的营业税、城建税、和教育费附加、土地增值税等相关税费与主营业务收入和其他业务收入相关的税金及附加。期末将本科目余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额。,帐务处理,税费的帐务处理,帐务处理计提时借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税等结转时借：本年利润贷：营业税金及附加,帐务处理,税费的帐务处理,3.“所得税费用”科目损益类科目本科目结转前先结转其他损益类科目，可得出税前利润，本科目结转后的本年利润为税后利润。核算企业根据所得税会计准则确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用。上市公司所得税费用的核算比较复杂，要通过当期所得税费用、递延所得税费用、递延所得税资产、递延所得税负债等科目的运算才能得出当期应交的所得税，目前我县的房地产行业都是按所得税附征率进行附征，帐务处理比较简单。,帐务处理,税费的帐务处理,计提时借：所得税费用贷：应交税费应交所得税缴纳时借：应交税费应交所得税贷：银行存款等,帐务处理,发票知识,税务机关是发票的主管机关。,发票知识,发票是指在购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营性活动中，开具、取得的收付款凭证。单纯的资金借贷、往来、上下级资金拔付等不属于发票范围，而应属于往来结算凭据，收款收据的范畴。发票、往来结算收据、收款收据应严格按各自的使用范围使用。,发票的定义,发票知识,（1）是纪录经营活动的一种原始证明。发票上载明的经济事项较为完整，具有法律证明效力。（2）是加强财务会计管理，保护国家财产安全的重要手段。（3）是维护社会秩序的重要工具。（4）是税务管理和稽查的重要参考依据。,发票的作用,发票知识,办理税务登记证购领资格认定安装税控机领购发票按期销号或读卡按月报送税控收款机单张发票明细数据表,发票的领购,发票知识,经财政局与地税局共同研究决定，各级政府主导成立的开发公司从2013年4月1日起，其生产经营中所需票据一律向地税局申请领购，不再使用财政票据。所需票据种类按宁地税函20138号文件执行。,发票的领购,销售,销售是企业财务管理的重要环节，也是房地产行业申报缴税的重要依据，因此房地产行业必须据实将销售情况进行帐务处理，并按税务机关的要求报送房屋的实物销售情况，即房屋销售情况明细表。,税务相关规定,企业应根据实际经营状况，按照中华人民共和国税收征收管理法第十九条：纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算。依据的法律法规为中华人民共和国会计法、企业会计制度、企业会计准则、中华人民共和国税收征收管理法、各税的实施细则等。,1.按实记帐,税务相关规定,目前企业的账务处理的现状不理想，有如下现象存在于各企业之中，如收入滞后记账、收入不记账、收入未分别核算、未计提应交税费、代收款项未入账、代收款项未分别核算、发票与收入脱节等。这些现象都是未按实记账，从而导致收入不准确，应交税费没数据、已交税费税种混乱、税款所属时期混乱等，项目完工时，老板自己晓得赚了多少钱，还说多交了税，稽查局一进场，又补了几百万。,税务相关规定,中华人民共和国税收征收管理法第二十五条规定：纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。,2.按期高质报送资料,税务相关规定,我局经过前期对房地产企业的调查、意见征求，决定从2013年4月1日起，要求附报与收入、税费、发票、销售数据有关的报表，报表已发至各企业，务必请各企业按规定报送。,税务相关规定,为了确保报表的真实性、有效性，税收管理员将按月对各企业的记帐情况与所报报表数据进行比对，发现问题将按有关规定进行处理。,税务相关规定,税费申报和缴纳严格按照账簿记录数据进行，如有特殊情况，申报表中的税费种要进行匹配申报和缴纳。对欠缴税款严格加收滞纳金。,3.税费申报和缴纳,税务相关规定,（1）按月收集房地产企业报送的资料；（2）税收管理员收到房地产企业报送的上述资料后，按照表格的要求对其收入、税费、发票和销售情况四个主要数据进行分析比对，下户查看纳税人申报的数据与帐薄记录数据是否相符，如不相符，应详细做好工作记录，查明原因，区分不同情况，限纳税人进行整改或移交分局评估组进行纳税评估，严重的移交县局稽查局进行税务检查。（3）纳税人报送的上述资料，税收管理员应分户存档，每户一资料夹，便于随时查阅。,4.税收管理员职责,税务相关规定,未按期申报、不按实申报、不报送纳税资料、不按规定进行发票的开具、领销、取得、保管；编造虚假计税依据等行为的，将按有关法律法规进行处理，给予相应处罚。,5.法律责任,税务相关规定,税收管理员进行四个主要数据的比对后，发现存在明显问题的应停供发票；,税务相关规定,特别是不按实进行账务处理、少提或不提应交税费的，将按照中华人民共和国税收征收管理法