芜湖房地产市场概述.ppt

芜湖市宏观介绍,芜湖城市概况,芜湖历史悠久、地理位置极为重要芜湖近年来经济发展十分迅速加速融入长三角，发展潜力巨大,长江流域经济中心之一全国重要的大米产地安徽现代工业的发祥地铁画艺术世界文明中国重要的汽车生产基地,芜湖是一座历史悠久、文化繁盛的商贸城市,芜湖市城市性质和主要城市职能,城市性质长江中下游国家重要的综合交通枢纽、区域性经济文化中心，先进的制造业基地，滨江特色旅游城市。城市主要职能使芜湖市成为“长三角”五个重要的“基地”：重化工业基地、先进加工制造业基地、科研成果创新转化基地、绿色食品供应基地和休闲度假基地。,定位长江中下游交通枢纽，制造业辐射长三角,芜湖市三县经济发达，全省十强县中有其三,芜湖市下辖镜湖区、弋江区、鸠江区、三山区；和芜湖县、繁昌县、南陵县；全市面积3317平方公里，人口231万，其中市区人口106万人，中心城区面积82平方公里；在全省十强县中，繁昌县、芜湖县位列第三、四名,中心城区,数据来源：安徽广播网,芜湖交通便利、通江达海，是长江流域重要的港口城市,芜湖市,上海,合肥,铜陵,宣城,马鞍山,南京,杭州,芜湖市周边150公里范围内分布有南京禄口机场、合肥骆岗机场两大国际机场；四条高速公路贯穿市区，可快速到达周边主要城市；芜湖长江大桥大大加强了芜湖与合肥的联系,长江,宏伟壮观的芜湖长江大桥,繁忙的的芜湖港,在马、芜、铜、宣产业带的规划中，由于芜湖具备有利交通、工业、城市建设等优势，因此发展潜力也更加巨大。,马鞍山、芜湖、铜陵、宣城地处安徽最东部，是长三角产业向中西部地区转移的第一站，并且这四座城市工业基础较为雄厚，发展重点互补，有利于形成完整产业链,大力强化芜湖港作为安徽省最大的外贸口岸的功能和为长江中上游部分下行物资进行水水中转、水陆换装的功能。,马芜铜宣抱团发展，芜湖成为对接合肥、长三角两大都市圈的“排头兵”,芜湖,宣城,铜陵,马鞍山,芜湖市城市总体规划城市总体布局,“一心四区”城市总体空间结构中部城市核心区该区为市级商业、金融设施所在地和城市行政管理中心、文化、体育中心所在地，积极发展区域服务性商贸金融业和文体娱乐业。北部产业区该区以工业用地为主体，适度配置居住、商业金融用地。该区内的凤鸣湖生态保护区为城市主要的文化休闲和观光旅游生态绿地。东部产业拓展区该区即经济技术开发区，以工业和大型物流用地为主体，适度配置居住、商业金融、科技研发用地。城南高教、高新技术区该区位于城南纬五路以南，由高教园区与高新技术开发区组成，适当发展生活居住用地。西部（江北）产业拓展区该区位于长江对岸，目前仅有裕溪口约2平方公里属芜湖市辖区，其余均属巢湖市无为县辖区，从城市跨江发展的必然趋势考虑，将该片纳入城市发展利用空间，规划以重化工业和现代物流业为发展方向。,芜湖市城市总体规划城市发展方向,近期“东扩南进”中心城区用地发展方向为“东扩南进”，即：向东跨过扁担河至万春圩区拓展，重点建设城东组团；向南沿九华南路往弋江区中部与南部发展，重点建设城南组团；向西南沿长江与芜铜铁路往三山区方向拓展，重点建设三山组团。远期“一核三轴多点”“一核”即芜湖市区；“三轴”分别为沿江高速与芜铜公路沿线、205国道沿线和合杭高速、芜屯公路沿线。,芜湖市城市总体规划城市道路交通建设,“三环格网”型路网格局其中“三环”是指三条半环状快速路，分别为城区间快速环、过境客运交通快速环、过境货运交通快速环。“格网”是指“十二纵十七横”结构的城市主干路网。“两纵一横一环”的快速公交线路规划形成以快速公交为骨架，地面常规公交为主体，旅游公交和出租车为辅助的公共客运交通体系。其中，快速公交以轻轨环线与“两纵一横一环”快速公交线为基本组成。加大桥梁建设力度规划增建长江大桥一座，过江隧道一座；增建青弋江桥梁4座，扁担河桥梁10座，使城市跨青弋江和扁担河桥梁共计26座。新建部分客货运站场规划新建三处市级汽车站，分别位于城南、城北和城东。新增部分停车场规划新建大型汽车停车场四处。小汽车停车场810处。,芜湖市城市总体规划重点发展区域,近期重点建设各新区近期重点建设天门新城、大桥开发区、城东新区、商务文化中心、高新技术产业开发区、三山新区与三山临港工业园区等地区，并重点改善四褐山、大砻坊与弋江区老城区等地区。居住用地主要集中在城中和城南组团居住用地重点布局在城中组团和城南组团，城东、城北和三山组团以居住配套为主。规划期内新建28.4万平方米廉租房，约0.6万套；经济适用房的建筑面积为401.8万平方米，约5.0万套；各类商品住房建筑面积为1720.8万平方米，约17.2万套。,芜湖市城市总体规划商业网点布局,三山区是芜湖市近期重点建设的副城市商业中心，是芜湖“一主六福”商业布局的重要组成部分，商业前景良好；在各区级商业中心和社区商业中心进一步完善以后，本区将形成一个完善的商业体系。,芜湖市城市总体规划小结,三山区是芜湖近期建设的重点地域之一，未来城市地位较高，前景广阔；芜湖近期居住用地重点布局在城中和城南组团，其中三山区将重点建设住宅配套，未来区域内的生活配套设施将日趋完善；从商业网点规划来看，三山区市副市级商业网点之一，未来将会出山完善的商业配套，形成良好的商业环境；但该区域距芜湖市区较远，距芜湖、铜陵长江大桥也有相当的距离，去芜湖市区的主要交通路线为芜铜公路，近期也没有快速公交或轻轨的相关规划，短期内这种交通不便的状况难以解决；该区域可能会独立发展，成为芜湖的城市副中心，与芜湖市区融为一体的可能性不大。,对房地产市场发展有利的因素：芜湖市GDP逐年缓步增长，芜湖房地产已进入高速增长期，潜力很大，长期发展前景看好芜湖社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强芜湖作为沟通两大都市圈的影响力也进一步增强，消费群体随着得到有效放大。不利的因素：居民储蓄存款余额低，对大宗消费品存在抗性，并对价格比较敏感。,宏观经济背景分析对房地产市场的影响,芜湖房地产市场概述2012年上半年,君安置业2012-7-12,前言：探底、筑底、复苏。这是2012年上半年芜湖楼市的写照，年初的返乡置业潮光景不再，随之而来的是楼市新政被抑，开发商从按兵不动，到几近倾巢出击，凸显芜湖楼市在调控持续深入这个大环境下的坚持与变通。本文力求多角度展现一个全景的上半年的芜湖楼市。,目录,政策篇土地篇楼市篇区域篇开盘篇排行榜,一、政策篇,2012年上半年，与2011年的“调控年”相比，形式似乎有所好转，尤其是进入3月，在这传统的营销旺季时刻，芜湖各大开发商纷纷卷入“以价换量”的大趋势中，成交量攀升捷报频传。加上各大银行首套房贷利率松绑，2012年上半年的芜湖楼市“看上去挺美”。温家宝总理说“坚持调控防止房价反弹”让政策明晰起来，“坚持调控”将会是大势所趋。,芜湖新政2月9日，芜湖市政府楼市新政出台对小户型刚需购房政府补贴最高达150元/、对高端人才购房也给予高达300元/的补贴、契税100%补助。2月12日被住建部紧急叫停。芜湖公积金新政5月8日芜湖公积金中心新规定夫妻双方公积金贷款额度上限由30万调至40万。这是继全国各地出现楼市微调的实质性举措。央行降息上半年出于宏观经济需要，央行分别两次降息和降低存款准备商业房贷利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整，对楼市来说是利好消息，购房者压力稍减。,各地楼市微调政策频出，调控任重而道远,二、土地篇,统计数据显示，2012年1-6月份，芜湖土地市场成功出让国有建设用地16宗，成交面积为465738.78平，约698.61亩，同比下降67%，成交总额为9.1878亿元，成交均价为131.52万元每亩。相对于“2011年1月-6月，芜湖土地市场成功出让国有建设用地19宗、成交面积为2148.31亩，成交总额为40.58亿元，成交均价为188.89万元/亩”这组数字，无论是在成交面积上，还是在成交总额上，2012年上半年芜湖土地市场总体表现十分平淡。值得一提的是，非住宅用地所占供地比例的大幅增加导致土地成交均价出现大幅下调。2012年1-6月份，芜湖土地市场成交均价为131.52万元每亩，同比下降30%。,成交量同比大幅下滑67%，亩单价大减30%,二、土地篇,2012年16月镜湖区年度成交土地1宗，成交面积63.73亩，占全市总出让宗地的7%，弋江区1-6月共成交土地5宗，成交面积202.38亩，占全是总出让宗地的33%。开发区16月共成交土地2宗，成交面积281.5亩，占全市总出让宗地的13%。三山区总成交1宗，成交面积66.1亩，与镜湖区一样占全市总出让宗地的7%。鸠江区成为2012年16月芜湖土地市场的最大赢家，据统计，鸠江区年内共成交土地6宗，成交面积299.14亩。,鸠江区领跑土地市场，镜湖区垫底,芜湖上半年各区域土地出让总数,芜湖上半年各区域土地出让面积占比,鸠江区特别是城东新区近一两年内都是开发商抢滩争夺的重地，随着市政府的宏观定位，这一区域未来必定有着蓬勃的发展势头。但是也有业内人士指出，虽然目前该区域无论是商业还是住宅都发展迅速，但是毕竟目前还没有多少人真正的入住到该区域，因此拿地企业要想在该区域开发，一定要有长远的发展规划。,二、土地篇,芜湖上半年土地成交信息,三、楼市篇,2012年1-6月，市区商品房供应量为166.0万平米，同比增长60.78%，商品住宅供应量为115.6万平米，同比增长34.38%。从月度上市情况来看，自3月份以后，供应量增加明显，其中4月份时交易量达到上半年新高。交易量上涨的主要原因为一是三月份以来市场销售情况良好，提振开发企业推盘信心；二是前期市场观望情绪较浓，市场潜在供应量较大，集中释放导致数量偏大；三是长期调控导致开发企业资金链偏紧，加快推盘速度，以求快速回笼资金。从行政区看，2012年1-6月份，供应量主要集中在镜湖区和鸠江区，占比达到80%。其中鸠江区涨幅最明显，同比上涨119.95%。近一年来鸠江区发展较为迅速，前两年已成交地块开始逐步转化为楼盘，今年新推房源较去年同期明显增加。未来鸠江区仍将是芜湖市住宅供应的主力区域。,楼市供应量明显增加，鸠江区涨幅最为明显,（1）-供应量,三、楼市篇,从面积段看，2012年1-6月份，供应量主要集中在90平米以下，供应占比较去年同期增加5个百分点，上半年我市住房需求主要以刚需为主，相应的开发企业推出房源也主要以中小户型为主，120以上的面积段占供应量比30%不到。,楼市供应量明显增加，鸠江区涨幅最为明显,（2）-供应面积段,三、楼市篇,2012年1-6月份，市区商品房销售量为155.5万平米，同比增长50.39%，商品住宅成交132.47万平米，同比增长51.44%。上半年商品房与住宅同比增幅明显。主要原因为：一是部分开发企业“以价换量”作用明显，刺激全市刚需释放。二是由于中央着重加大对刚需支持力度，积极调整银行信贷政策，不仅促进了刚性需求积极入市，也提高了部分改善性购房者的购房热情；三是新增房源增多，购房者可选余地增加，也导致交易量的上涨。,多重微调触动刚需，积极入市促进成交,（3）-销售面积,三、楼市篇,2012年1-6月份，全市商品房成交均价为6004元/平米，同比下降11.61%，住宅成交均价为5246元/平米，同比下降10.69%，均价的变化主要有以下两个方面：一是交易结构的变化导致均价变化，中低价位房源成交占比增；二是部分企业“以价换量”，增加项目的优惠措施，导致今年以来整体的成交均价要小于去年同期。2012年1-6月全市共成交住宅13378套，相比去年同期增加4933套，涨幅58.31%，主要原因是去年同期正处于调控最强期，今年3月入春以来，住宅成交量就如同天气一样，转暖速度令人始料未及。,销售套数增加、销售价格下跌，以价换量奏效,（4）-销售套数、销售均价,受调控大背景以及资金的压力，房地产企业不再只追求利润最大化，为了生存更多的选择抓紧时间去化走量现金回流。因此，6月芜湖楼市成交创新高是楼市政策微调以及开发商大幅降价双重刺激的结果，刚性需求经过一段时间积攒后的迸发也是销量大涨关键，未来低开入市仍是芜湖楼市主旋律。,三、楼市篇,从分面积段成交结构来看，2012年1-6月商品住宅销售量主要集中在120平米以下，占比达到77%，而144平米以上面积段销售占比仅为3.82%，较去年同期下降1.5个百分点。今年以来，受调控政策影响，我市目前主要以刚性需求为主，投资性和部分改善性需求被抑制，因此中小户型较受购房者青睐。,中小户型成交占到绝对比重,（5）-销售面积段,三、楼市篇,从区域结构来看，2012年1-6月份，商品住宅交易量主要集中在镜湖区和鸠江区，占比达到67%，其中鸠江区的市场份额涨幅较大，较去年同期上涨13个百分点。主要原因为一方面鸠江区供应量增加导致销售量增长；另一方面鸠江区也为政府重点打造的区域，因此受到购房者青睐。从各区域成交均价来看，2012年1-6月各区域同比均有所下降，其中降幅最明显的为开发区，降幅达到29.3%。开发区奇瑞新里城价格较低，且销售占比较大，导致均价同比涨幅下降明显。,镜湖区和鸠江区仍是成交集中地带,（6）-区域成交概况,四、区域篇,近一年来鸠江区发展较为迅速，前两年已成交地块开始逐步转化为楼盘，今年新推房源较去年同期明显增加。未来鸠江区仍将是芜湖市住宅供应的主力区域。鸠江区的市场份额涨幅较大，半年成交54.35万平方米，较去年同期上涨13个百分点。2012年上半年，鸠江区供应量增加、多楼盘大幅下调销售价格等多种因素，促成鸠江区上半年成交量优异成绩。在供应大、库存大、竞争压力大等多重压力下，2012上半年鸠江区商品住宅成交均价为4890元每平米，降幅高达16.7%。从鸠江区上半年成交的房源总体特点来看，中低价位房源、中小户型房源占据主导。各楼盘按面积排名，前十名如右图所示：,商品住宅半年成交54.35万平方米占比41.83%,（1）-鸠江区,四、区域篇,2012年1-6月，全市商品住宅供应量为115.6万平米，同比增长34.38%。从行政区看，供应量主要集中在镜湖区和鸠江区，其中镜湖区供应占56%，仅仅一个万达广场就供应了8.4平方米。2012年上半年，镜湖区成交34.32万平方米，成交占比26%，同比下降16%。镜湖区成交位居前五的楼盘分别是绿地镜湖世纪城、左岸生活社区、芜湖镜湖万达广场、华强城和白金湾。而这些楼盘不仅仅是供应大户，更是镜湖区内比较受人关注的项目。如果撇去价格较高因素，镜湖区都将是购房者最首选的区域，就凭地段便可胜却其他。虽然个别楼盘价格每平米在八九千左右，但大家对于“镜湖区”这几个字的感情依然深厚，认准并一直坚信它就是城市中心，现在是未来亦然。,商品住宅半年成交34.32万平方米占比26%,（2）-镜湖区,四、区域篇,2012年1-6月份，商品住宅成交132.47万平米，同比增长51.44%。而芜湖城南片区的弋江区商品住宅成交2130套，三山区成交502套。2012年上半年，三山区和弋江区供应量同比有所下降。城南供应量下降的原因是片区楼盘数量较少。截止6月，弋江区可售商品房套数是3663套，三山区可售商品房套数是1856套。若以近一年各区域销售速度来看，弋江区去化周期比较长，需要一年多的时间。而三山区去化周期时间最长，需要18个月。城南片区下半年城南楼盘下半年将会有多家新盘扎堆上市，例如侨鸿滨江世纪广场、华仑港湾、长江之歌、伟业臻园、龙湖帝景湾等，随着周边精品楼盘的陆续上市，下半年城南片区的销售压力或将增大。,城南片区库存量大、销售压力强,（3）-弋江区、三山区,柏庄丽城,国贸天琴湾,四、区域篇,2012年1-6月，芜湖市开发区商品住宅成交13.59万平方米，同比上涨1.45个百分点，成交均价为4247元每平米，同比下降29.29%。开发区上半年仅有两次新推房源，分别是信德半岛和奇瑞新里城。6月，各区域商品住宅成交量同、环比均有所增长，环比涨幅最明显的为开发区和三山区，其中开发区环比上涨超过6倍，主要原因是开发区奇瑞新里城集中成交，交易占比达到11.6%。2012年1-6月各区域同比均有所下降，其中降幅最明显的为开发区，降幅达到29.3%。开发区奇瑞新里城价格较低，且销售占比较大，导致均价同比涨幅下降明显。,上半年销售均价为4247元/平米同比下降29.29%,（4）-开发区,五、开盘篇,截止到6月22日，芜湖楼市在上半年共推出住宅类房源11496套，住宅可售套数达到了18780套，而去年全年住宅类房源销售总量为18210套，开盘量占去年销售总量的63%，虽然少量楼盘销势火爆，但是面对库存压力及下半年更多房源的入市。同去年上半年每月不超过十个的楼盘开盘量，2012年的芜湖楼市呈现出一个先抑后扬的趋势，整个四月的开盘量达到16个，几乎相当于1-3月的累积开盘量，在开盘量上，仅次于2011年12月单月17个的记录。2012年上半年，鸠江区楼盘异常活跃，16楼盘25次推盘，镜湖区以11楼盘17次的开盘量紧随其后，而弋江区以5楼盘7次开