房地产市场调研报告

1 / 18 房地产市场调研报告 房地产市场调查报告 一、背景介绍 从 XX 年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计， xx 市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计 300 余个。单拿 xx 为例，房地产企业已达 428 家，开发项目 120 余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。 XX 年税收收入亿， 2016 年截止 11 月份，已增到 12 亿，房地产行业已占地方税收收入 50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴 衰成败直接影响地方政府财政收支情况。 纵观 XX 年 2016 年 xx 市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中， xx 市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。 2 / 18 二、影响房价的变动因素 1、房价组成要素： 土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高， 土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这 是对房价的重要影响因素。 配上图：需求供给曲线 税金及费用： XX 年房地产企业的税负率 7%左右，目前的税负率近 13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿 /80 套，新增税负就要达到 600 万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加 535 元。 房产税的开征现状：对从价的按房产的 %征收，从租按照 12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。 三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住 的非营业用房产3 / 18 我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。 对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入 70%来自于商铺及写字间，开盘时4 万 /平米，目前已升至 6 万 /平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难 求 2 万 /平米，到目前已降至万 /平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。 建安 成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润 2、社会因素 国民经济的发展水平 体制改革的深化程度 居民收入水平的变化 政策导向 社区环境选择 地理位臵 其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区4 / 18 的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产 市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放 20 多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。 三、政府的调控政策 三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。 体制改革的深化程度 税制的设臵 房地产税的开征 规范性文件的出台 国五条细则中未提 及征收二手房交易 20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。 5 / 18 四、房地产公司如何确定未来的经营战略。 一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到 销售目标。 对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。 房地产市场调研报告范文 来源： 网络 | 作者： 未知 | 2016-12-08| 编辑： jjzhang 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣 向荣的态势 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 6 / 18 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点 等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平经济发展战略预测： XX 年、 2016 年和 2020 年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元； XX 年、 2016 年和 2020 年城镇化水平分别为 70%、 75%和 80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇 XX 年、 2016 年和2020 年的城镇总人口分别为万人、 52 万人、 60 万人左右；XX 年、 2016 年和 2020 年基础设施配套人口分别按 31 万人、36 万人和 45 万人计算。规划 XX 年、 2016 年和 2020 年城镇建设用地规模分别为 31 平方公里、 36 平方公里和 54 平方公7 / 18 里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将 成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中 2020 年常平镇建成区绿化覆盖率不小于 50%，人均公共绿地面积达到 12 平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1)常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周8 / 18 边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2)西北面区域 西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期 主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占 80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3)常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来 越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者 98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅 20%左右，而阳光山庄 XX 年购房 80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4)常平东门区域， 常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打9 / 18 造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中 心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田 丽园，旺角新城， 04 年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。 位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤 山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山 庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地 5 期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在 3600 元 /平方米左右，目前片区内香港人购房呈10 / 18 下降趋势，本地与内地呈现上升趋势 ，且该区域出租率不高。 2、本区域竞争楼盘分析 针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。 丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的 80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全， 03、 04 年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用； 山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于 05 年 3 月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至 5 月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成； 新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度 是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒11 / 18 体渠道。其产品中两房购买中 80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。 相邻楼盘分析表仅供参考 世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 103 77 128 137 均价 3500 元 3800 元 3400 元 27万 36万 万 万 万 万 20年供楼 1600元 1850元 1700 元 2600 元 1400 元 2500 元 30 年供楼 1300 元 1500元 1400 元 2100 元 1150 元 2000 元 租金 附件四：市场调研报告模板 项目市场调研报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 年月日 目录 第 一 部 分 调 查 设 计 与 组 织 实施 . 2 一、调查设计 . 2 12 / 18 调查目的 . . 2 调查内容 . 2 调查方法 . 3 二、调查组织与实施 . 3 第 二 部 分 调 查 数 据 资 料 汇 总 与 分析 . 4 一、宏观环境调研与分析 .13 / 18 . 4 城 市 宏 观 环 境 分析 . 4 区域房地产市场现状 . 4 二 、 项 目 自 身 情 况 调研 . 4 项 目 的 整 体 研 究 与 特 性 分析 . 4 三 、 市 场 抽 样 调 研 说明 . 5 、市场抽样调研方法说14 / 18 明 . 5 、市场抽样样本选择说明 . 5 、市场抽样调研问卷发放与回收统计情况说明 . 5 四、分项数据统计与分析 . 5 、需求意向 . 5 、需求偏好 . 5 、针对性需求 .15 / 18 . 5 、购买力 . 5 、客户群体特征 . 5 、统计数据汇总分析 . 5 五 、 市 场 抽 样 调 研 综 合 评析 . 5 、 地 域 住 宅 消 费 心 理