房展会调研报告

1 / 19 房展会调研报告 北京房展会调研报告 部门：市场研展部 调研人：杨光、田路艳、刘文刚、赵卫东 调研日期： 一、参展楼盘罗列 二、房展会评选 1、最感动的一句广告语 北京百旺茉莉园：尚风尚水 一半山水 一半家 海南清水湾：只有闭上眼 才能看不见海 郎峰：谁说 55m2 2居 80m2 3 居 ，“幸福置业，一步到位”。 2、可以借鉴的广告语 北京惠友荷园：临校而居，孩子的未来从这里开始 北京水木清华：城市文脉书香世家 北京唐宁 ONE：百年守望，今起一宅传城 香江公园：一切为了孩子 惠友 .荷园：临校而居，孩子的未来从这里开始 3、最吸引人的活动 绿地国际花都 精装公寓 活动内容：展会期间购房赠送 5 万元“拎包入住”大礼。 看似优惠金额并不诱人，但赠送物品但却结合项目2 / 19 精装特点，家用电器、家居用品，真正使项目达到拎包入住的效果。效果直接，能够直达目标客户群心理。 4、比较失败的活动 5、最吸引人的展台布置 海南圣淘沙项目 6、现场气氛最好的展台 鸿坤理想城：南四环 4 号线地铁旁，对项目进行七大幸福点描述，主要体现项目 的交通和教育资源优势。本次房展会鸿坤地产集团三盘联动，展位规模较大，吸 引了很多客户到现场进行咨询。 7、最有借鉴意义的楼盘 水木清华 固安核心学院派大盘 投资自住两相宜 宏强水木清华地处永定河畔的京南名城固安，新源街与育才南路交汇处向南 200米处，西邻大型别墅区，北侧位固安核心商圈，南边为名校固 安一中。 项目整体采用 Artdeco风格的纯板式建筑，环境好，居住舒适度高。 项目虽处固安县城，远离北京，车程为一个小时左右。但营销团队项目针对周边较好的教育资源并结合项目未来区域发展优势，进行了充分挖掘。 水木清华是在固安一个核心区域，紧靠着廊坊唯一3 / 19 两个省重点中学之一，固安一中，是一座 50年的重点中学。 项目主要是以学院，文化底蕴，突出了人文精神对人的关怀。靠近新中街，周边配套完善，医院、商店离的都不远；出社区不远就能上 106国道，自驾车进入北京市区很方便。 三、房展会调研分析 1、房展会看市场 今年北京秋季房展会为期 4 天，共汇集了 100 余家房地产企业， 180余个中外项目。与今年春季房展基本持平，同比去年 118个增长了 37%。中信、中铁建、首开、雅居乐、绿地等品牌开发商悉数到场。参展项目仍主要由北京及环京周边项目、外埠以及海外项目三大部分组成。除 40 余个北京项目和 20 余个海外项目外，埠外项目多达 120 余个。主要分布在河北、天津、山东、辽宁、海南以及香港等地，物业类型涉及普通住宅、公寓、洋房、别墅及商业项目等。北京的参展楼盘大 多是在售楼盘，没有出现新楼盘集中亮相的那种“光辉历史”。而那些未参展的不限购、地段优良、交通便利、产品迎合需求等楼盘却未参展。 2、房展会看政策 纵观房展会现场，“冷清”、“观望”、“僵持”成为本次房展会的核心词汇，绝大多数看房人都是冲着折扣而来，但京市楼盘参展项目的折扣力度明显不足。房展上的外地项4 / 19 目成了成交热点。最热的当属主打海主题的地产项目。而其中，海南的项目最红火，现场人气氛围较浓。 这此次房展会现场人气就可以看出，在限购令的压力下，一线城市的房地产市场已经取得明显 的调控效果，二三线城市正在限购令的风头浪尖；展前的中秋节假期，京城楼市就呈现“冰点交易量”，成交情况不容乐观。房企可能想借这次给在售楼盘一次树形象、立口碑的机会，以促进销售。这从一个侧面看出了，在当前限购环境下，能购房能力的人越来越少，而能购房的还在观望，楼市“忧 患”重重。房地产宏观调控政策没有松动迹象，购房者持续观望在情理之中，意味着未来楼市成交量将继续下滑。 3、房展会看金九银十 值楼市“金九银十”之际，从北京秋季房展会现场可以看到，“降”字成了本届展会的主题，优惠从 9 5折到9 8折不等，如怀柔的天恒半山世家、延庆的原乡美利坚、阳光假日别墅等。除了直接打折，也有价格暗降。北京房山区的天恒乐活城就推出 2 万元抵 10 万元活动。另外，送装修、送家电、送物业费，也成为促销手段，秋季房展推出优惠折扣的楼盘数量相较今年春季房展多出一倍。然而，这些优惠措施，被不少看房人称为“小打小闹”，购房人观望情绪浓厚，看的人、问的人多，真正购房签约的少，看房者5 / 19 的买房意向和动力明显不足。房展会首日观展的人流量为29250 人次，低于春季房展；北京和外地项目合计意向成交约百余套，低于去年秋季展会。 房展会上一片喊降销量下滑，楼市“金九月”遇冷。 4、房展会看创新 创新科技 创新营销 调研人员刚刚踏入房展大厅，就遭遇销售人员的“围攻”。为了招揽客户，不少楼盘搞起了“多盯一”战术。在展馆东门门口，两个销售人员盯上了一对看房的年轻夫妇，其中一人不停地向男方介绍项目信息，另外一人三步并作两步挡在女方面前，介绍起该项目的优惠打折等。年轻夫妇“逃离”后，两人又立马“围攻”一名 40多岁的中年看房者。 在本届秋季房展会上，海外、外埠楼盘项目优惠力度要比北京本 地的大得多。部分楼盘项目打出了一次性付款打折优惠、一些海景房项目甚至以“免费旅游、包食宿”的招牌来吸引看房者。而且，参展商们在宣传册、现场表演方面也下足了工夫。 5、展会亮点 此次房展的最大一个亮点是众多国际地产项目参展，多达 72个，占总参展项目的四成还多，分别来自美国、英国、澳大利亚、新西兰、加拿大、新加坡等 20 个国家。6 / 19 这些国外的房产项目看准了中国人的巨大购买力、对房产投资的强烈兴趣、对留学移民的热切和对在海外拥有房产的崇拜。说白了，外国房企到中 国抢市场了，“外患”就在 眼前。在这次房展会上，我们看到的东西的确是“更国际”和“更优惠”了，可是隐藏在背后的是外国房产项目到中国抢市场的企图，以及中国房企面对政策调控而下降的楼市不得不进行以“折”为主的优惠促销、宣传。 四、房展会心得体会 1、整体北京楼市呈现一种“高不成低不就”的局面 此次展会有近 80%的楼盘都为外地或远郊楼盘，在 7环之外。这些楼盘虽然规模大，档次高，且价位远低于北京6 环之内的楼盘。但通过观察，多数购房者对此并不感冒。因为，多数北京人购房还是比较希望在市区内 4 5 环购买，因为不 论是工作还是生活都要方便一些，但是北京目前环内房屋价格又是他们无法承受的。因此，现在的消费者处于一种“高不成低不就”的购房状态，观望的情绪较为浓厚。 2、远郊或外地项目的价值提炼 远郊和外地项目利用产品的高档次包装，并且结合教育，等附加配套资源，辅以较低的价格，实现高性价比，吸引北京区域客户进行购房。这也是，这次展会印象比较深刻的地方。一个好的房地产项目，地段是必须的。但如果一7 / 19 个项目在无优势地段支撑的前提下，该如何进行，这也是未来房地产发展必然经历的阶段。首先，充分挖掘项目周边的优势 资源，教育、医疗等配套，或者交通便捷的优势，打造成为自身独具的优势。其次，增加项目附加值，提升项目档次。最后，将项目中心化，与原来的所谓的中心做比较，达到以项目为中心来进行距离测算。 3、楼盘异地展示 这次远郊和外地项目大举进军北京，看着正是北京这么一大块巨大的市场。其实，也为我们的项目今后的营销思路带来了一些启发 异地展示。这些项目之所以参加此次展示，看重的是北京巨大的市场份额，而庞大的客户群体。而我们项目今后发展，可以以新乡为中心，向外拓展，寻找与我们项目诉求比较接近的客户群体 所在的区域，这样大范围撒网，可以收到不错的效果。 4、唐宁 one项目 初进唐宁 one 项目，被项目的细节所吸引，无论是入门处摆放的盆花，还是那路边指引牌，无一不透漏出项目对于细节的追求和把握。 细节也是龙湖地产一贯秉承的，龙湖打造的景观示范区也是无人可以抵挡 的。唐宁 one项目的成功，通过这次近距离观察，主要的原因还是来源于对于教育资源的充分挖掘和龙湖的品8 / 19 牌。这也是龙湖在北京第一个非别墅项目，对于一个造别墅的公司，造高层品质会更高。 立源咨询北京房展 会参观组 2016年 9 月 23日 课程名称： 工程调研 课程号码： 实习周数： 16周 学 分： 1 实习单位： 四川大学 实习地点： 成都房交会 实习时间：第二学年第二学期 附件 1 上个学期的实习参观实习让我了解到了不同类型、不同用途的建筑物的一些基本知识。而这个学期学的是房屋建筑学，这次调研活动我们也主要是对居住性建筑 住宅进行了研究，通过五一成都房交会这一媒介，参观了部分公寓，也对它们有了一定的 了解。 1、 首先是对不同类型住宅的一个介绍。 别墅 由于各种原因我们并没有机会能够参观成都在售的别墅，但我觉得别墅是一个很重要类型，所以也就只能大致简略地讲讲我所知道的。首先，别墅按照类型分为以下 5种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅和空中别墅。 独栋别墅顾名思义就是一栋单独的别墅，占天占地，9 / 19 私密性比较强，一般房屋周围有面积不等的绿地、院落，价格也是最贵的； 联排别墅一般由几栋或者由十几栋小于 5 层的低层住宅并联组成，前后有自己的独立花园， 另外还有专用车位或者车库，被称为 Townhouse; 双拼别墅则是由两个单体别墅拼联组成的单 栋别墅，增加了住宅采光面，通风也比较好。 叠拼别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的 别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，一般 为四层带阁楼建筑。它的独立面造型比较丰富， 同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 空中别墅原指位于城市中心地带，高层顶端的 豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别 墅形态的大型复式、跃式住宅。 在这里我想举的例子是学校不远处的城南逸 家。每次路过看到那些房子都觉得真是不错。而它 们卖的主要是独栋、联排、叠拼、双拼四种类型的 别墅。主要是以联排和叠拼为例，从下面图一图二 可以看出联排别墅带有独立花园，而叠拼则直接面 道路，外观上看联排和叠拼相差不太多。由于没有 实地考察过根据图三图四我也看不出来联排和叠 10 / 19 拼内部有什么太大的区别，在这里也不多说了。 图表 1 联 排别墅外观 图表 2 叠拼别墅外观 图表 3 叠拼别墅客厅 图表 4 联排别墅客厅 传统商品房 商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。商品房是 80 年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。一般我们见到的商品房大都是开发商设计成住宅小区。 在我眼中，普通的商品房大概就是一套设计的规整平凡的简单的将空间用墙面和门分隔出一个个不同功能小空间的套房。在这里我以万科金域名邸这个主打低密居所 ,宜居生态地产 ,投资地产的 2 期 S 型三房双卫户型为例进行介绍。 假如作为买家我买一套房子，需要关注什么呢？当天去买房的时候，我们第一个去的是万科，在没有太多准备的情况下迷迷糊糊被拉到了售楼部。售楼小姐问了我们两个问题：第一个是我们想要买大概多大的房子；第二个是我们的心理价位是多少。很基本的两个问题，我们却支支吾吾没有答上来，但众所周知，万科的服务在业内确实 是一流的，她们还是对我们做了详细的介绍并带我们去看了样板间。一11 / 19 路上从而得知，为了自己的口碑万科的一直都是售卖精装房，同时他们走的是中高端路线，价格相对成都普通商品房而言较贵，这个在后面也会详细比较。 作为购房者，我们需要关注的信 息除开价格、房屋大小两个最基本的 因素外，还包括环境、政策、质量三 个大点。环境指的是小区周边环境如 交通、容积率、绿化率、地理位置等 和人文素质环境如小区住户类型；政 策指的是国家的购房政策以及开 发 商优惠政策；质量包括硬件和软件实 力，硬件如房屋设计、房屋基本水电 设施以及小区娱乐休息场所是否合 理完善等，软件则是指小区物业服务 等是否做好。下面我将详细阐述万科 金域名邸相关方面做得如何。 首先，在环境方面：小区的容积 率是；绿化率是 47%；虽地处三 环以外，但交通确是“四横四纵双地 铁”，四条大街环绕，在一号线世纪 城附近，不久后地铁五号线也将经过， 周 边娱乐医疗生活设施如医院、公园、 12 / 19 购物中心等都很完善；至于小区住户 素质问题，由于万科一般做中高端客 户人群，在均价一万多每平的房价面 前，一定程度上也筛选下来很多经济 实力不够的人，也代表了小区住户大 都是中高收入人群，素质大都不会很 低。 其次，这套 S 型房建筑面积为 85 ，平常标准总价 103万，均价一万 二每平，若考虑到政策方面： 图表 5 小区周边交通简图 图表 6 S型 平面图 如 3月 31日，出台的房产政策显示首套房由原来的 3成首付变成 2成；二套房由原来的 6 成首付变成 4 成；同时现在的购房贷款利率 %变为 %，买万科这套房，我们如果首付总价的 30%，也就是大约 28万，三十年还贷款，每个月要还大约 3736 元；房地产商为了吸引更多的购房者，往往也会打出很多优惠的口号，尤其是在房交会期间，优惠力度可以说是更大，万科房交会期间优惠 %后的总价为 91万元，而平常可能只会优惠 %左右，这些都是吸引我们出手买房的要素之一。 最后则是关于房屋质量方面：硬件设施上， 实地考察时我们发现，这套“小三房”面积虽 13 / 19 然很小，但样板房确实精装修得不错，和下面 户型图没有太大出入，房屋设计得比较别致， 玄关处面积比较小，但房子却巧妙地在其中设 置了一个鞋柜和衣柜，既节省了空间又很美观 实用；餐厅与客厅连通，但面积狭小，若房间 人多则显得不够用；客厅旁是一个景观阳台， 正对小区中庭，景色优美，由于是落地玻璃窗 设计，采光也很好；厨房是 L 型设计，联通了 一个生活阳台放置洗衣机；虽 然是双卫设计， 大卫生间比较暗，同时我个人认为中间那个小 的卫生间有点多余，而且太小了，可以考虑将 其与旁边书房打通，可增加使用面积布置为一个 客卧；次卧和书房都是朝东开窗户早起有东晒 的缺点；根据这些解析可以看出这套房屋是一 套空间利用率很高，采光、通风也还不错的户 型；买房时若是买精装修房，可能都会很顾虑 商家装修的质量问题，但至少在看样板间，看 到万科所用装修材料公布板后，我还是挺信赖 的；小区的物业费是 3元每平每月，相对来说 比较高，但保安、保洁各方面都做得很好。 万科金域名邸项目主打的是创造低密居所 , 宜居生态地产，投资地产。综合上述各种评定， 14 / 19 若手中有资金，刚就业不久工作也还稳定，可 以考虑买一套房自住，或留作以后投资，或租 出去，不过若是租出去的话就没有必要买精装 房了，可以考虑在差不多的地段买一套清水房图表 8 婴儿房 简装修。以上就是我以万科金域名邸 S户型购 房者的角 度的看法。 跃层 除了万科金域名邸，另外一个我们看的建筑类型是跃层设计，开发商是安坚商贸，小区名为会所 ?金澜苑，该楼盘位于武侯区二环到三环之间，附近的街区都比较老旧，周围有小学有公园，教育配套、交通配套、生活配套方面都很完善，小区容积率是，绿化率是 32%,相比较之前万达小区环境没有那么好，容积率过高。而这次楼盘他们主打的是51-191 平米的套一、套二、套三和 90 平米左右跃层户型以及部分底跃、顶跃等多种户型。我们当时去看的则是其中的约九十平的跃层设计房屋，户型有两种，一种是 A1-3 和 D1-4 ，两者没图表 7 书房 有太大区别，我主要是想要介绍一下 A1-3跃层户型。 跃层一般是一套住宅占两层 楼房，上下层不通过公共楼梯连接，而是通过一个室内私有楼梯连接，也可以看为是一套层高超过五米七八的15 / 19 房子将其分隔开来，也可以看做是将复式设计的房子客厅上方全封起来。当然，金澜苑这套户型我们去看的时候客厅上方是没有封的，若客户有需求才会在后面封上。一般来说，跃层的好处就是私密性非常强，我们可以将客厅、厨房、餐厅、客卧设置在一楼，将一些私人性的如主卧、书房等设置在二楼，这样动静分区也更加的明确。 右图是其底层设计图，优点 前面也已经提到过了，具体到户型来看，设计最不好的地方就是它的厨房、卫生间和入室阳台这三个连在一起的地方了。为什么这样说呢？首先不得不提到这个小区整体单元设计了，单元和单元之间连接的非常紧密，中间有一个室内天井采光，但仍就非常黑，尤其是一些位置不是特别好的房间。而恰好卫生间这几个地方采光和通风都是最差的，而且空间非常狭小，没有平面图上面开起来那么宽泛，不过在底层只有五十平米不到的地方设计了设计这么多房间也还算空间利用率 比较高了吧。 相比较而言我就更喜欢楼上 的安排了，而且那块未封顶的空间自由利用度也比较大，可以让住户自由地选择是否封顶。若是封顶则相当于多出来十几二十平的空间，更实惠；若是不封顶，则会使得客厅上不空间更开阔，舒适。 16 / 19 图表 9 周边环境 图表 10 底层平面图 图表 11 二层平面图 大连房展会调研报告 一、调研人： xxx 二、调研时间： 2016 年 10 月 12日 三、调研地点：大连世界博览广场 四、调研对象：泰达慧 谷 悦城 五、周边信息 泰达慧谷位 于大连市西 南部“西拓北进”重点区域甘井子区的大连生态科技创新城。地处甘井子区旅顺北路与明珠路交汇处，紧邻国家 4A级风景区 大连金龙寺国家森林公园。 、交通：对外交通便利，处于旅顺北路与明珠路交汇处，土羊高速穿插而过，直达沈大高速，距离大连市中心 22公里、机场 11公里、新火车站 13 公里、海港 22 公里、旅顺新港 20 公里，通过明 珠路到达市中心 25分钟。周边公交路线有：乘坐联营公交大黑石 建设街、站北广场 旅顺、金 龙新居 五一广场、园区 BUS、快轨 4 号线在育文中学下车。随着地铁 4号线和哈大高铁的建设，项目与外界的通勤时间将缩短为 1个小时以内，正式纳入城市“ 1 小时经济圈” 、资源：项目距金龙寺国家 4A 级森林公园 500 米，距西郊国家森林公17 / 19 园 4A 级森林公园 2 公里，距大黑石海滨旅游度假区 2 里。整体呈现东高西低的坡形结构，地块内水系丰富，金龙寺沟河穿过项目，高低错落，视觉极佳。本项目靠山面海，自然环境绝佳。 、社区配套： 1、学校：科技城第二小学、育明中学、大连海洋大学、辽宁警官学校、枫叶国际学校、中心幼儿园、二十八中 2、综 合商场：乐购 3、邮局：中国邮政 4 银