招标合同计价方式

1 / 16 招标合同计价方式 浅谈工程量清单招标计价方式下施工合同谈判方式和注意事项 摘要：分析阐述了工程量清单投标方式下合同特点及风险分担，并提出合同签订前、谈判协商的方式和注意事项，强调其重要性，增强施工企业技术管理人员合同谈判能力，进而避免不必要纠纷的发生。 关键词：清单 ;合同 ;谈判 ;注意事项 Abstract: analyses the tender way to the list of quantities under contract characteristics and risk sharing, and puts forward before signing contract, negotiation consultative way and attention, emphasize the importance, enhance the construction enterprise technical management personnel contract negotiation skills, and avoid unnecessary disputes occur. Keywords: list; Contract; Negotiations; note 由于清单计价模式量价分离，招标方和投标方风险共担，目前已经成为主流招投标及计价模式。这种计价模式最适用单价合同，但由于总价合同对建设方而言，操作简便，往往被采用。实际施工过程常常出现影响合同价格的诸多因素，就会造成双方的风险，这就需要建设方和施工方签订合同之前进行施工合同的审查，发现潜在的问题，通过合同谈判协商，尽量减少和避免在履行合同的过程中产生不必要的2 / 16 分歧和争议或进而引发建设工程的合同纠纷。 参与合同谈判要求参加人员要全面了解工程投标中标过程，同时具备索赔意识和预算编制审核能力，同时也是一 项不断总结不断提高的工作。下面就我参加的合同谈判经验作简要总结，不足之处予以指正。 第一：全方位审查合同，做好准备工作。 第二：对照合同条款，做出谈判方案、重点突出。 第三：明确立场、注重细节。 1 全方位合同审查，做好准备工作 合同审查 主要是合同主体审查，包括资质和信誉等，防止无权代理和超越代理。合同条款是否齐全、是否存在漏项、条款内容是否具体明确、条款是否公正合理、风险分担是否合理。 建设工程施工合同合同 价款的各种计价方式 建设工程施工合同根据合同计价方式的不同，一般情况下分为三大类型，即总价合同、单价合同和成本加酬金合同。总价合同又包括固定总价合同和可调值总价合同；单价合同包括估算工程量单价合同和纯单价合同；而成本加酬金合同包括成本加固定百分比酬金合同、成本加固定金额酬金合同、成本加奖罚合同、最高限额成本加固定最大酬金合同。因此，建设工程施工合同第三部分专用条款中第六3 / 16 款“合同价款与支付”中对于合同价款的三种方式：固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同的提法有所不妥。而且，这本施工合同 示范文本是适用于工程量清单招标的工程，而通过直接发包、施工图招标选择施工单位的工程，这本施工合同示范文本中许多条款不大适用。有的同志以为建设工程施工合同可以管好所有的工程，以至于只要把它拿来填上就行了，这显然是对合同的误解，合同计价形式是多种多样的，不是一个“示范文本”可以管住的。合同管理是从政府、合格的中介机构到订约各方面所必须付出比目前大得多的精力从事的一件大事，因此，对建筑市场建设各方来说，弄清各种类型的计价方法、优缺点和使用时机是非常必要的。接下来，简单介绍一下各种计价方式。 一、总 价合同： 所谓总价合同是指支付承包方的款项在合同中是一个“规定的金额”，即总价。总价合同的主要特征：一是价格根据确定的由承包方实施的全部任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定；二是持实施的工程性质和工程量应在事先明确商定。总价合同又可分可为固定总价合同和可调值总价合同两种形式。、固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，承发包双方就施工项目协商一个固定的总价，由承包方一笔包死，不能变化。采用这种合同，合同总价只有在设计和工程范围有所变更的情况下才能随之做4 / 16 相应的变更，除此之外，合同总价是 不能变动的。因此，作为合同价格计算依据的图纸及规定、规范应对工程作出详尽的描述，一般在施工图设计阶段，施工详图己完成的情况下。采用固定总价合同，承包方要承担实物工程量、工程单价、地质条件、气候和其他一切客观因素造成亏损的风险。在合同执行过程中，承发包双方均不能因为工程量、设备、材料价格、工资等变动和地质条件恶劣、气候恶劣等理由，提出对合同总价调值的要求，因此承包方要在投标时对一切费用的上升因素做出估计并包含在投标报价之中。因此，这种形式的合同适用于工期较短，对最终产品的要求又非常明确的工程项目，这就要求项目 的内涵清楚，项目设计图纸完整齐全，项目工作范围及工程量计算依据确切。 可调值总价合同的总价一般也是以图纸及规定、规范为计算基础，但它是按“时价”进行计算的，这是一种相对固定的价格。在合同执行过程中，由于通货膨胀而使所用的工料成本增加，因而对合同总价进行相应的调值，即合同总价依然不变，只是增加调值条款。因此可谓值总价合同均明确列出有关调值的特定条款，往往是在合同特别说明书中列明。调值工作必须按照这些特定的调值条款进行。这种合同与固定总 价合同不同在于，它对合同实施中出现的风险做了分摊，发 包方承担了通货膨胀这一不可预测费用因素的风险，5 / 16 而承包方只承担了实施中实物工程量成本和工期等因素的风险。可调值总价合同适用于工程内容和技术经济指标规定很明确的项目，由于合同中列明调值条款，所以在工期一年以上的项目较适于采用这种合同形式。 二、单价合同： 施工图不完整或当准备发包的工程项目内容、技术经济指标一时还不能明确、具体地予以规定时，往往要采用单价合同形式。这样在不能比较精确地计算工程量的情况下，可以避免凭运气而使发包方或承包方任何一方承担过大的风险。工程单价合同可细分为估算工程量 单价合同和纯单价合同两种不同形式。 估算工程量单价合同是以工程量清单和工程单价表为基础和依据来计算合同价格的。通常是由发包方委托招标代理单位或造价工程师提出总工程量估算表，即“暂估工程量清单”，列出分部分项工程量，由承包方以此为基础填报单价。最后工程的总价应按照实际完成工程量计算，由合同中分部分项工程单价乘以实际工程量，得出工程结算的总价。采用估算工程量单价合同可以使承包方对其投标的工程范围有一个明确的概念。这种合同一般适用于工程性质比较清楚，但任务及其要求标准不能完全确定的情况。采用这种合同时 ，工程量是统一计算出来的，承包方只要填上适当的单价就可以了，承担风险比较小。因此，估算工程量单价合6 / 16 同在实际中运用较多，目前国内推行的工程量清单招标所形成的合同就是估算工程量单价合同。实施这种合同的标的工程施工时要求施工过程中及时计量并建立月份明细账目，以便确定实际工程量。 纯单价合同是发包方只向承包方给出发包工程的有关分部分项工程以及工程范围，不需对工程量做任何规定。承包方在投标时只需要对这种给定范围的分部分项工程作出报价即可，而工程量则按实际完成的数量结算。这种合同形式主要适用于没有施工图、工程量不明， 却急需开工的紧迫工程。 三、成本加酬金合同： 这种合同形式主要适用于工程内容及其技术经济指标尚未全面确定，投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程；或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程。以这种形式签定的建设施工合同，有两个明显缺点：一是发包方对工程总价不能实施实际的控制：二是承包方对降低成本也不大感兴趣。因此，这种合同形式在建设工程中很少采用。 建设工程施工合同是国家工商行政管理总局和建设 部联合发布的“示范文本”，但这只是一种建筑安装工程的施工合同文件，它往往适用于单价合同。而且从整个示范文本的结构来看，工程量清单始终贯穿于整个示范文本，7 / 16 参照这个示范文本签定合同的工程应该是通过工程量清单招标的工程，而不是所有的工程。更何况，“示范文本”中的三种合同计价方式，比如固定价格合同、可调价格合同，此“价格”是总价还是单价，概念不严格，容易引起误解，有可能引起合同经济纠 纷。 不同的招标方式决定了不同的合同方式、合同计价方式。通过工程量清单招标的工程所形成的合同形式应该是估算工程 量单价合同或者纯单价合同，可以采用建设工程施工合同“示范文本”；而通过施工图招标的工程所形成的合同形式应该是总价合同，及通过直接发包的工程所形成的合同形式应该是总价合同或成本加酬金合同，都不宜采用建设工程施工合同 示范文本 。因此，从政府、中介机构到发包方和承包方，都应重视选择建设工程施工合同计价形式，弄清各种计价方式的优缺点、使用时机，从而减少因建设工程施工合同的不完善而引起的经济纠纷 1Z206030 合同计价方式 建设工程施工承包合同的计价方式主要有三种，即总价合同、单 价合同和成本补偿合同。 1Z206031 单价合同的运用 单价合同的特点是单价优先，例如 FIDIC 土木工程施工合同中，业主给出的工程量清单表中的数字是参考数8 / 16 字，而实际工程款则按实际完成的工程量和合同中确定的单价计算。当总价和单价的计算结果不一致时，以单价为准调整总价。 由于单价合同允许随工程量变化而调整工程总价，业主和承包商都不存在工程量方面的风险，因此对合同双方都比较公平。 采用单价合同对业主的不足之处是，业主需要 安排专门力量来核实已经完成的工程量，需要在施工过程中花费不少精力，协调工作量大。另外，用于计算应付工程款的实际工程量可能超过预测的工程量，即实际投资容易超过计划投资，对投资控制不利。 单价合同又分为固定单价合同和变动单价合同。 固定单价合同条件下，无论发生哪些影响价格的因素都不对单价进行调整，因而对承包商而言就存在一定的风险。当采用变动单价合同时，合同双方可以约定一个估计的工程量，当实际工程量发生较大变化时可以对单价进行调整，同时还应该约定如何对单价进行调整；当然也可以约定，当通货膨 胀达到一定水平或者国家政策发生变化时，可以对哪些工程内容的单价进行调整以及如何调整等。因此，承包商的风险就相对较小。 固定单价合同适用于工期较短、工程量变化幅度不会太大的项目。 9 / 16 1Z206032 总价合同的运用 一、总价合同的含义 所谓总价合同，是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不 发生变化。总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。 二、固定总价合同 固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任务和内容明确，业主的要求和条件清楚，合同总价一次包死，固定不变，即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化。在这类合同中，承包商承担了全部的工作量和价格的风险。因此，承包商在报价时应对一切费用的价格变动因素以及不可预见因素都做充分的估计，并将其包含在合同价格之中。 对业主而言，在合同签订时就可以基本确定项目的总投资额，对投资控制有利；在双方都无法 预测的风险条件下和可能有工程变更的情况下，承包商承担了较大的风险，业主的风险较小。 当然，在固定总价合同中还可以约定，在发生重大工程变更、累计工程变更超过一定幅度或者其他特殊条件下10 / 16 可以对合同价格进行调整。 固定总价合同适用于以下情况： 1.工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理； 2.工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确； 3.工程结构和技术简单，风险小； 4.投标期相对宽裕，承包商可以有充足的 时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟订施工计划。 三、变动总价合同 变动总价合同又称为可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险 相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。 根据建设工程施工合同示范文本，合同双方可约定，在以下条件下可对合同价款进行调整： 11 / 16 1.法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款； 2.工程造价管理部门公布的价格调整； 3.一周内非承包人原因停水、停电、停气造成的停工累计超过 8 小时； 4.双方约定的其他因素。 在工程施工承包招标时，施工期限一年左右的项目一般实行固定总价合同，通常不考虑价格调整问题，以签订合同 时的单价和总价为准，物价上涨的风险全部由承包商承担。 四、总价合同的特点和应用 总价合同和单价合同有时在形式上很相似，但两者在性质上是完全不同的。总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终也按总价结算。 1Z206033 成本加酬金合同的运用 一、成本加酬金合同的含义 成本加酬金合同也称为成本补偿合同，这是与固定总价合同正好相反的合同，工程施工的最终合同价格将按照工程的实际成本再加上一定的酬金进行计算。 采用这种合同， 承包商不承担任何价格变化或工程量变化的风险，这些风险主要由业主承担，对业主的投资控制很不利。 12 / 16 二、成本加酬金合同的特点和适用条件 成本加酬金合同通常用于如下情况： 1.工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定，或者尽管可以确定工程技术和结构方案，但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商，如研究开发性质的工程项目； 2.时间特别紧迫，如抢险、救灾工程，来不及进行详细的计划和商谈。 对承包商来说，这种合同比固定总价的 风险低，利润比较有保证，因而比较有积极性。其缺点是合同的不确定性，由于设计未完成，无法准确确定合同的工程内容、工程量以及合同的终止时间，有时难以对工程计划进行合理安排。 三、成本加酬金合同的形式 成本加酬金合同有许多种形式，主要如下。 成本加固定费用合同 成本加固定比例费用合同 一般在工程初期很难描述工作范围和性质，或工期紧迫，无法按常规编制招标文件招标时采用。 成本加奖金合同 在招标时，当图纸、规范等准备不充分，不能据以13 / 16 确 定合同价格，而仅能制定一个估算指标时可采用这种形式。 最大成本加费用合同 如果实际成本超过合同中规定的工程成本总价，由承包商承担所有的额外费用，若实施过程中节约了成本，节约的部分归业主，或者由业主与承包商分享，在合同中要确定节约分成比例。在非代理型银行履约保函 1.银行履约保函是由商业银行开具的担保证明，通常为合同金额的 10左右。银行保函分为有条件的银行保函和无条件的银行保函。 2有条件的保函是指下述情形：在承包人没有实施合同或者未履行合同义务时，由发包人 或工程师出具证明说明情况，并由担保人对已执行合同部分和未执行部分加以鉴定，确认后才能收兑银行保函，由发包人得到保函中的款项。建筑行业通常倾向于采用有条件的保函。 3.无条件的保函是指下述情形：在承包人没有实施合同或者未履行合同义务时，发包人只要看到承包人违约，不需要出具任何证明和理由就可对银行保函进行收兑。 履约担保书 保留金 保留金是指在发包人根据合同的约定，每次支付工程进度款时扣除一定数目的款项，作为承包人完成其修补缺14 / 16 陷义务的保证。保留金一般为每次工程进度 款的 10，但总额一般应限制在合同总价款的 5。一般在工程移交时，业主将保留金的一半支付给承包人；质量保修期时，将剩下的一半支付给承包人。 三、作用 在投标须知中，发包人要规定使用哪一种形式的履约担保。 四、世行采购指南对履约担保的规定 五、 FIDIC土木工程施工合同条件对履约担保的规定 1Z206043 预付款担保的内容 一、预付款担保的含义 建设工程合同签订以后，发包人往往会支付给承包人一定