城市轨道交通对房地产的影响

绝对保密,城市轨道交通对房地产市场的影响研究,克而瑞信息集团-上海事业部,此报告仅供客户内部使用，未经易居(中国)控股有限公司|克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,绝对保密,目,第一篇地铁建设对城市发展的意义,4,录,一、我国目前城市地铁建设现状及展望41、城市等级决定轨交形态42、我国未来轨交建设或将加速发展5二、地铁对城市发展的影响61、配合建立新居住群落，疏散人口，减轻中心城区压力2、提高土地容积率，更有效的利用土地资源73、划分城市功能，重新分解、聚集74、对城市副中心的建立，起到催化、加速作用8三、地铁建设对城市居住环境的影响101、地铁的运营改善了周边的生活配套102、地铁的运营改变了市民生活方式10第二篇地铁对房地产市场的意义12,6,一、地铁对土地市场的影响121、供求关系：政府推地规模加大，企业拿地热情快速提升122、地价走势：随工程进度推进持续上涨，郊区板块受益更大14二、地铁对住宅交易量的影响161、客户来源：地铁使郊区项目吸引市中心客源能力明显上升172、区域分化：地铁改变了市场结构，使郊区成为城市住宅市场成交重心194、板块提升：地铁直接带动沿线地铁板块的高销售率21三、地铁线路对住宅市场房价的影响241、区域分化：地铁开通对城郊板块房价的拉升最为明显242、产品结构：地铁开通推动区域商品住宅项目档次多样化253、时间效应：地铁沿线板块房价在规划期内增长幅度相对较高264、空间效应：离地铁500米内项目价值最高，运营初期不同类型城市地铁影响范围有差异315、档次效应：地铁对房价的增值效应随物业档次上升而递减346、叠加效应：城市地铁数量不同对沿线板块房价的影响各有区别35第三篇近期轨道交通线路规划获批准城市的市场预测38,一、地铁对城市、对周边板块房地产市场的影响作用总体仍弱于行业政策因素381、城市调控政策出台越临近地铁开通期，受政策影响程度越大382、距离中心城区越远的板块，受政策因素影响越大393、距离地铁站距离越远的项目，受政策影响程度越大40二、广州：典型地铁线路施工类城市411、广州地铁七条规划线路方案获发改委批准412、区域分化：萝岗和增城为本次广州地铁规划受益最大433、土地市场：广州地铁沿线土地市场将迎来爆发式增长454、住宅交易量：广州地铁沿线住宅需求量上升将推高成交量475、房价：地铁建设初期沿线板块房价涨幅显著，个别项目已显上升之势48三、成都：典型地铁线路规划申报类城市521、成都地铁现状52,克而瑞信息集团版权所有,2/,58,绝对保密,2、成都地铁规划523、1号线南延伸段简介544、1号线南延伸段对华阳板块房地产市场的影响54,克而瑞信息集团版权所有,3/,58,绝对保密,第一篇,地铁建设对城市发展的意义,近些年，中国城市化进程加速，带来经济效益的不断提高，同时伴随的是城市人,口的迅速壮大，据悉，2011年中国流动人口总量已接近2.3亿，这一庞大数字的背后,对快速发展的城市，特别是一线城市的交通运输提出更高的要求。城市地面公交系统面,临扩张难的问题，地铁投入运营不仅完善了交通路网，缓解人口流动压力，而且连接了,城市中心区域与外围区域，推动城市均衡发展。,一、我国目前城市地铁建设现状及展望,我国的首条地铁线是北京的地铁1号线，全长23.6公里，始建于1965年7月1,日，于1967年10月1日通车。45年过去了，中国的地铁建设已发生巨大变化，据国,家发改委有关负责人透露，目前全国有28个城市有城市轨道交通运营或在建，其中12,个城市已有城市轨道交通运营线路，预计到2012年年底拥有运营线路达1600公里，,预计“十二五”末，28个城市将拥有3000公里运营线路。,1、城市等级决定轨交形态,轨交线的发展同城市的发展阶段相匹配，目前诸如北京、上海、广州等一线城市,都形成了与其城市规模相符的辐射性网状型轨交网，重点的二线城市形成南北交错的十,字型，而那些起步较晚的城市，目前仅有单一线路进入运营。,（1）网状型：多线路运营，城区全覆盖,随着其人口密度的提升，北上广深这些一线城市的交通压力不断加大，建设网状,的轨交环线，成为其解决城市问题，发展城市规模的必然选择，以上海为例，从1990,年的第一条轨交线的开工到现在，已建成了11条地铁线，形成了四通八大的交通网络，,日均人流量近600万人次。,轨交线的建设运营不但解决了城市交通问题，同时更增加了城市的活动范围，降,低了人口密度，并形成了几大城市副中心，将城市的商业、居住、产业、文化教育功能,重新划分集合。,表1-1：一级城市网状型轨交现状,城市,北京,上海,广州,深圳,克而瑞信息集团版权所有,当前运营线路数量（条）,14,11,8,5,总里程（公里）,372,425,236,178,日均客流（万人次）,598,599,500,175,4/,58,绝对保密,数据来源：CRIC,（2）十字型：东西、南北线路交错，链接主城区与新兴板块,另一些城市，其经济活力较高、发展速度较快，但人口规模及交通压力并不如一,线大城市那般突出，这样的城市目前一般设有东西、南北两个方向，两条轨交，比如江,苏的南京市人口数量及流动性远不及上海，就目前来看，已开通地铁1号线及2号线，,分别为南北、东西走向，在市中心交错，方便了中心区域与新兴板块人口流动，日均客,流量可以达到100万人次左右。,但十字型轨交线一般只是一种过渡时期，随着城市的不断发展，它们会慢慢向网,状型发展。,（3）单一线路型：建设起步较晚，轨交建设的暂时现象,一条轨交线，只是一种暂时现象，这些城市，轨交线起步较晚，比如浙江的杭州、,苏州，中部地区的武汉，一开始其人口与交通的矛盾不是十分突显，但随着城市规模的,扩大，其集中规划了数条轨交线，但由于通车时间不一，暂时仅一条线路开通，如武汉，,目前仅有地铁1号线进入运营，该线路总长10.6公里，将汉口与较为偏远的吴家山、,百步亭连接，日均客流量在22万人次左右，但至2013年初，就将建成1号线、2号,线一期和4号线一期工程，形成总长72公里的“工字型”轨道交通骨干网络，届时将,承担120万/日的客流。,2、我国未来轨交建设或将加速发展,有数据表明，2006年时中国的地铁只有10条处于运营状态，2010年增至48条，,至2015年，这个数目则上升到96条。地铁属于基础设施建设，得以如此大踏步发展，,关键在于中央的表态，从近几年部分城市地铁建设情况可以看出，由国务院对提交地铁,规划的城市进行审批，会选择适当城市给予肯定支持。,据悉，今年9月5日，发改委公布批准全国多个城市共计23个轨道交通建设规划，,及3个铁路建设规划，涉及金额约7000亿元。更有消息指出，目前已有部分未有地,铁建设的二、三线城市上报地铁修建计划，比如济南、太原、厦门、佛山、常州、兰州、,洛阳等。据此速度，到2015年，全国城市规划交通总投资将达1.2万亿元。而到2020,年，将有40个城市建设地铁，总规划里程达7000公里，是目前总里程的4.3倍。,“十二五”期间，不少城市得到中央资金支持加速地铁建设，其中广州市表现十,分抢眼。2011-2015年，广州拟投资1280.26亿元，再建设11条（段）地铁，新增线,路达330.6公里，北京与上海也纷纷提出新建计划，已有11条地铁线的上海，至2015,克而瑞信息集团版权所有,5/,58,绝对保密,年，其地铁里程将从425公里增加至600多公里。,表1-2：“十二五”期间部分城市地铁规划前景,城市,北京,上海,广州,武汉,南京,杭州,成都,规划地铁线路,新建6条地铁线,将开工8条新线，,再建设11条(段)轨道交通,线,计划新建5条地铁线,将重点打造6条地铁线,新建2条地铁线路,将投运3条地铁线,要建成2、3、5、6、9号,天津,线，力争再开工2至3条,线,数据来源：CRIC,/,到2015年，通车里程达到245公里,拟投资额度,未来5年将投资1700,亿元,预计投资总金额达,1280.26亿元,拟投资1551.5亿元,/,总体项目预计投资超,过1000亿元,投资额达到750亿元,地铁投资895亿元,目标,至2015年，全市轨道交通线网运行总里程,达到660公里,到2015年，上海轨道交通运营里程将达到,600公里以上,新增线路全长330.6公里,到2015年，轨道交通总里程将达到215,公里，每天输送126万人次,通车总里程将达290公里,至2015年，全市轨道交通建成和在建里程,将达200公里以,至2015年，新增成都城市地铁90公里，,建成成都市区地铁线网主骨架,二、地铁对城市发展的影响,地铁对城市的发展起着至关重要的作用，地铁的发展往往同城市扩容、新区建立,保持着联动的作用，在一些发达国家及地区，例如人口密度同样密集的香港、新加坡、,日本，轨交线都在城市的发展中起着至关重要的作用。,1、配合建立新居住群落，疏散人口，减轻中心城区压力,在城市发展初期，大量城市居民居住在市区，但是随着人口的不断膨胀，中心区,域内的压力不断加大，疏散人口，建立新区就成为不可逆的趋势，轨交线在这个过程中,积极扮演了疏散人口，减轻中心城压力的作用。,以我国特别行政区香港为案例，其城市密度极高，为了减轻主要城市内的居住压,力，香港很早就开始建立以“公屋”为主的新市镇，而且这些新市镇都围绕轨道交通线,布置，目前香港建立了7条线，56个站点，地铁站500米范围内，集中了香港41%的,人口，正是由于这些轨道交通线，因而基本保证大部分居民步行500米即能到达最近,的站点。,同样在新加坡，政府也将轨道交通的修建与新建的组屋结合起来，有效引导城市,克而瑞信息集团版权所有,6/,58,绝对保密,开发，根据环形概念性规划，未来新加坡人口规模预计将达400万，而其中90%以,上的人口将居住在组屋群落中，在新加坡，一个新市镇的规模大约在15-20万人口，,基本拥有以地铁、轻轨为主的交通枢纽和商业中心，按规模分配公共服务设施。,2、提高土地容积率，更有效的利用土地资源,从国的角度上看，我国是一个人口大国，在18亿亩土地红线的情况下，住宅类土,地并不充裕，其次，从各个城市上来看，目前一线城市住宅用地都处于饱和阶段，借鉴,发达国家的发展经验，我们发现轨交线的开通可以增加容积率，使土地使用效率更高。,同样我们借鉴日本、香港等发达国家的发展经验，在有轨交线的地方，土地容积率明显,较高。,图1-1：香港各区域容积率分布,数据来源：CRIC,而日本东京的土地使用，也是容积率随距站点距离的缩短而逐渐加大，例如一级,中心的银座、新宿地区，其商业容积率可以达到10-15，稍远一点的涉谷、池袋，也在,10-12之间。,3、划分城市功能，重新分解、聚集,地铁的开通，从根本上提高了效率，更为清晰的划分了城市功能，进而优化中心,城区和城市边缘的功能，例如随着城市的发展，老城区的功能将会重新分解，例如原城,市中心内的工业就会迁出城市，而腾出来的土地，便会成为商业或文化用地；郊远区域,可能会建立新的工业或科技园区，新的产业区域便会聚集。,克而瑞信息集团版权所有,7/,58,绝对保密,从轨交线开通后，对于中心区域，造成的结果是城市辐射范围扩大、功能强化，,导致商业中心集结，区域办公集中，对沿线中小户型的房子产生了正向的价格引导。,图1-2：地铁开通对城市不同区域的影响,4、对城市副中心的建立，起到催化、加速作用,传统的城市中心，在经历了一段发展后，在城市基础设施建设和城市配套功能建,设等方面往往会达到一个饱和状态，在一定程度上制约了城市的进一步升级。在这种情,况下，城市多极化发展就成为城市发展升级的主导方向和重要途径，城市副中心也将作,为城市多极化发展的必然选择。而地铁线路的开通对建立城市副中心有着积极的作用。,以上海为例，随着多条地铁线贯穿东西南北，在原有中心城区边缘，4大城市副中,心逐渐崛起，造就了上海中心城区多核心发展、开敞的布局结构。,徐家汇是上海最早重点打造的区域，定位为城市文化、体育、商业中心，1995年,途径徐家汇的地铁一号线开始运营，将人民广场与之紧密联系，该片区域得以迅速发展，,目前已是上海最为繁华的商区之一。,五角场是续徐家汇后又一城市副中心，该区域比肩徐家汇，依托复旦、交大高等,克而瑞信息集团版权所有,8/,58,绝对保密,学府的教育资源，随着地铁八、十号线相继通车，五角场的发展潜力进一步提升，有超,过徐家汇之势。,花木及真如在近几年逐渐发展起来，花木处于地铁2号线级7号线交汇之处，并,受9号线辐射。真如则在新开通的地铁11号线沿线，打通通往中心城区的纽带，人力、,资源优势凸显，结合原有4号线、7号线，其人流导入将更为充分。,图1-3：上海四大城市副中心轨交数量（单位：条）,数据来源：CRIC,克而瑞信息集团版权所有,9/,58,绝对保密,三、地铁建设对城市居住环境的影响,1、地铁的运营改善了周边的生活配套,轨交线的开通会极大的促进周边生活配套设施的改善，导入大量有购买消费力的,新上海人，从而引发区域住宅产业的升级，使原先的城市边缘区，变为区域居住区，最,后随着配套的进一步完善，从区域居住区，又变成了区域生活区。,图1-7：轨交线对生活配套循序渐进的影响,2、地铁的运营改变了市民生活方式,地铁呼啸而过，不仅改变着周边的居住环境，促进生活配套的成熟，而且与市民,的生活息息相关，改变着市民的生活方式。地铁运营，带来更为便捷的出行方式，同时,也引导居民消费范围的转移。,（1）出行方式：地铁开通后，市民外出将主要依靠地铁,在地铁未开通前，公共汽车及出租车是市民出行的主要交通工具，但随着生活节,奏加快，人们更愿意将乘车时间限定于半小时到一小时之间，在同等距离中，哪项交通,工具可以在最短的时间内到达目的地，人们对其的依赖性也更强。从里程来看，1小时,内，公共汽车最远达到20公里，出租车可达40公里，而地铁则达到60公里，除此，,从支付票价来看，地铁带给市民快捷出行的同时，消费较少。可以说，未来地铁将是市,民出行中的主要交通工具。,克而瑞信息集团版权所有,10/,58,绝对保密,表1-3：三种交通工具对比,交通工具,公共汽车,出租车,地下铁路,0.5-1小时可达最远距离,10-20公里,2040公里,3060公里,时速,1520公里/小时,3040公里/小时,3060公里/小时,数据来源：CRIC,（2）消费方式：边缘区域消费向中心城区靠拢，并影响地铁沿线消费,没有地铁进入的边缘区域中，当地市民主导着该区域消费能力，地铁的开通，拉,近市中心与边缘区域距离，市民去市中心购物的意愿增强，进而将边缘区域的消费吸引,至市中心。在此过程中，边缘区域当地市民消费吸引力收缩，而市中心消费能力却逐渐,壮大。不仅如此，市民频繁流动也带动了地铁沿线的商业消费。,图1-8：地铁开通前后对消费方式的影响,克而瑞信息集团版权所有,11/,58,绝对保密,第二篇地铁对房地产市场的意义,一、地铁对土地市场的影响,通过全国几个重点城市的研究，我们发现城市轨道交通建成后，会改变沿线土地,的利用模式，带动周边地区的发展，给沿线土地带来显著的增值效应。这种增值效应反,应在两个方面，分别地铁沿线的土地供应成交量及土地成交价格方面。在土地成交量方,面，在地铁规划出台到和地铁通车是两个关键的时间节点，这段时期前后会出现土地成,交的高峰。在土地成交价格方面，我们发现在地铁通车后土地成交价格上涨的幅度最大，,同时地铁对远郊板块地价的推动效应更加明显，同时地铁发展相对成熟的城市对地铁规,划的利好更加敏感，地铁规划出台及通车等因素会显著的影响土地价格变动。,1、供求关系：政府推地规模加大，企业拿地热情快速提升,（1）供应方面：地铁线路规划出台及施工期沿线土地供应规模增大,轨道交通的规划对于地方政府来说是城市规划中非常重要的部分，在地铁开发的,同时，政府也会同时对地铁沿线的土地进行规划，组织拍卖和挂牌。目前很多地方政府,进行地铁筹建时，地铁建设的筹资很大部分来自于沿线土地的出让金，例如南京地铁在,筹建时的具体运作方式就是首先由政府提前对沿线相关地块进行控制储备，委托规划局,进行沿线土地属性调整和结构优化，同时委托地铁建设指挥部和相关单位在实施各条地,铁线路征地拆迁中同步完成开发用地的征地拆迁工作。在土地招拍挂的过程中，会有专,项成立的地铁房地产公司参与，保证沿线土地的增值更多的用于地铁建设。从这个角度,考虑，在土地供应的方面，政府在地铁建设的关键节点通常会有大规模的推地动作，,这也是规划出台后土地成交量开始显著上涨的根本原因。,我们以南京地铁二号线为例，选择其作为主要案例对象的原因是首先是这条线路,运营已经近两年，可以完整看到其在不同时间节点的数据变化，另外南京作为长三角地,区的重要城市，房地产市场发展相对成熟，同时土地的供应不像上海那样稀缺，更有研,究和借鉴的意义。在区域选择方面选择南京栖霞区，主要是由于在2号线有很多部分,贯穿栖霞区，其终点站比邻学校，对区域内的土地价值的影响比较显著。南京地铁二线,从2003年开始进入规划阶段，2005年动工建设，到2010年竣工，我们可以从这三个,时间节点出发，考虑沿线土地供应的变化情况。,从2003年到2011年的土地供应数据方面我们可以看到，在规划出台的的2003,年，土地供应到达160万方，是比较明显的供应高峰。2004年土地供应迅速回落，同,克而瑞信息集团版权所有,12/,58,绝对保密,时在开始动工的2005年开始持续增长，直至2007年达到供应的最高峰。之后，2010,年地铁通车的时间节点上，又出现了一个小高峰。结合前文提到的地铁筹资因素，可以,很容易的理解这种供应层面的变化，地铁规划出台作为重要的利好因素，成为了政府推,地的一个重要理由，加大供地规模也是为地铁的先期建设融资。在地铁施工前期，随着,工程的进展，很多地块完成了前期的调整和拆迁工作，同时建设也有进一步的资金需求，,所以在这个阶段，政府会进一步大规模的推地。地铁的通车也是一个重要的利好因素，,在这个节点上推地会得到更好的市场反响，所以在通车这个时间点上，也会出现一个供,应的小高峰。,图2-1：南京栖霞区2003-2011年土地供应总建筑面积走势图,200,150,100,50,0,2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年,数据来源：CRIC,（2）成交方面：地铁线路规划期短期出现大量成交运营初期再次达到顶峰,在土地成交量方面，我们发现大部分城市呈现的规律是在规划出台后的短期内土,地成交量显著上涨，在施工期会缓慢回落，在地铁运营初期又基于轨道交通带来的实,际便利成交量又一次达到顶峰。这种规律背后的原因主要源于企业对未来的预期，在规,划阶段，一方面政府供应加大，同时企业对未来板块有一定的预期，土地市场就会快速,反应，这在轨道交通发展相对城市的城市会更加明显，如上海。而在地铁通车后，板块,价值得以快速升值，实际的便利会进一步加大企业的信心，出现又一次的成交高峰，这,种通车后的成交高峰在所有的城市中均有显著的体现，而不仅仅是上海，北京等地铁发,展相对成熟的城市，在南京，沈阳等仅有1-2条地铁线路的城市这种现象也比较明显。,这里我们选择上海地铁十一号线所通过的嘉定新城板块为例重点说明，选择其作,克而瑞信息集团版权所有,13/,58,绝对保密,为事例的原因在于上海作为一个轨道交通发展先对成熟的城市，成交量对于轨道交通因,素是更为敏感的，同时11号线从规划到通车的时间相对较短，可以更准确的把握成交,量的变化走势。,在2005年十一号线的正式规划出台前，2003年仅4块土地成交，2004年甚至挂,牌的土地零成交。规划一出台，土地市场反应迅速，2005年土地成交量即成倍增长，,2006年甚至超过了100万方。这两年土地成交量的高增长基本源于企业对未来该板块,价值的预期，一上涨，本轮的上涨不是基于预期的上涨，而是基于地铁的开通能够实实,在在给嘉定新城板块带来交通的便利，从而缩短郊区和市中心的差距。,图2-2：2003年-2012年嘉定新城板块年土地成交总建筑面积（单位：万平方米）,120,100,80,60,40,20,0,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,通车,规划出台,动工,数据来源：CRIC,2、地价走势：随工程进度推进持续上涨，郊区板块受益更大,（1）地铁通车前后土地价格会达到最高点,地铁规划到开通对土地价格的影响在不同类别的城市中是有所差异的，对比而言，,在地铁发展相对成熟的城市，如上海，地铁的规划及建设对土地价格的推动作用更大，,而在地铁刚刚起步不久的城市，如沈阳等城市，土地价格的反应相对慢一些，但是共,同点是，在地铁建成通车的前后，土地价格会达到最高点。,在这里我们选择了三个城市的不同板块进行比较，分别是沈阳的经济开发区板块，,是沈阳地铁一号线的途经板块，一号线与2010年年末正式通车；南京的栖霞区板块，,是南京地铁2号线的途径板块，在2010年正式通车；以及上海嘉定新城板块，该板块,在是上海11号线的途径板块，在2009年年末通车。,克而瑞信息集团版权所有,14/,58,绝对保密,通过下图可以明显发现，在2003年到2011年之间，板块土地价格变动幅度最大,的是上海，从2003年的均价1357元至2009年最高点6739元，而2009年正式地铁,通车的一年。同时上海板块的土地价格是从2006年开始连年上涨的，而2006年正式,地铁规划出台南京的成交价格在2009-2010年出现了明显的峰值，也是处在地铁通车,的时间节点之上，但是与上海有所区别的是，南京的土地价格变化跨度没有上海那么大，,在通车的前几年土地价格是小幅的波动上涨态势，这说明地铁对地价上涨的刺激作用不,如上海那么强烈。,与这两个城市形成了鲜明对比的是沈阳市，沈阳经济开发区板块在2007到2009,年几年中土地价格没有明显的上升，一直保持在1000元左右，在2010年末-2011年,期间出现了明显的上涨，这段时间也恰好是一号线通车的的时间。这说明对于沈阳来说，,地铁规划和施工期对于土地价格都没有明显的推动作用，地铁开通后才开始促进土地升,值。,图2-3：2003-2011年地铁沿线板块住宅土地价格走势图,8000,7000,6000,5000,4000,3000,2000,1000,0,13571624,0,2060,1305,上海,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2450,38874057,6739,沈阳,南京,年,（2）郊区板块与城市次中心板块的土地价格受地铁的影响更大,通过对几个重点城市的研究我们发现，地铁开通对城郊板块和次中心板块的土地,价格影响更大。我们同样选取沈阳，南京，上海等三个城市进行对比研究。上海代表地,铁发展相对成熟的城市，而沈阳是刚刚起步不久的城市，南京作为对比。在每个城市中,分别选取郊区板块，次中心板块，中心板块等三个地铁沿线的板块，对其2003-2011,克而瑞信息集团版权所有,2003,年,2004,年,2005,年,年,年,年,年,年,数据来源：CRIC,15/,58,绝对保密,年之间的土地成交溢价情况进行统计，依此来判断地铁对不同板块的之间的影响。,通过数据比对发现，地铁沿线板块中，郊区板块和次中心板块的高溢价地块占比,明显比较高。其中沈阳市远郊板块溢价率在50%以上的地块占比达到23%，次中心板,块高溢价地块占比12%，而中心城区均为底价成交或低溢价成交。南京的情况是次中,心板块的高溢价地块占比最高，达到31%，郊区板块高溢价地块占比为27%，市中心,板块的占比最低。上海是相对比较特殊的，其市中心板块板块成交地块中高溢价占比很,高，这主要由于上海市中心板块土地成交的总幅数非常少，且均为比较稀缺的优质地块，,所以大部分均为溢价成交。上海郊区板块高溢价占比达到44%，这个数值在几个城市,中最高，说明地铁对郊区板块的影响非常大。,图2-4：2003-2011年地铁沿线板块高溢价率地块占比情况,70%,60%,50%,40%,30%,20%,10%,0%,沈阳,23%,12%,0%,南京,上海,数据来源：CRIC,67%,44%,31%,19%,郊区板块,次中心板块,14%,中心板块,27%,二、地铁对住宅交易量的影响,在影响城市房地产交易量的所有因素中，地铁要素不容忽视。由于地铁具备快速、,便捷等原因，在经济比较发达、人口密度大的城市成为上班族的首选，由于地铁这种对,人流的疏导作用，带动客户需求从房价较高的城市中心向房价相对较低的城市郊区流动，,相应的带动地铁经过区域商品住宅成交量明显增长。,比如北京2008年地铁10号线要赶在奥运会开始前开通，从当年3月底10号线,空载试运行开始，沿线各区域二手房成交量上涨幅度都达到了10%以上，其中芍药居、,呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过20%。尽管2008年房地产整体市场相对低,迷，但对北京地铁10号线周边房产而言，已明显表现出成交量持续活跃的状况。可见，,克而瑞信息集团版权所有,16/,58,绝对保密,地铁的利好能够给沿线区域的房地产市场带来新的生机，而且，地铁对房地产市场成,交量的带动受外部大环境的影响较低。以北京为例，即使是在2008年经济环境相对不,好的情况下，地铁的开通仍能带动北京区域商品住宅成交量的短线爆发。,另外，据我们的调查分析，可以看到地铁沿线的在售楼盘，几乎所有的沿线楼盘,均以比邻地铁为主要卖点。这主要由于交通配套几乎是对一个区域房产价值影响最大的,因素之一，尤其是地铁这样的轨道交通，可以对区域房产产生颠覆性的改变。地铁的,便利，由于能够直接缩短交通时间，所以能够引起远郊区域周边房产需求聚集并地铁的,走向分散。地铁从规划获批起，就能够加速城市城区的外扩进程。而且，据我们分析，,地铁对房地产市场相对成熟的区域影响，远不如对于商品住宅成交量较低、非传统居住,区域发展的影响。,我们通过对开通地铁的典型城市取样分析，也有力的支撑了我们上述的观点，而,且通过具体研究地铁在规划获批、动工、开通等关键时间点，途经区域对房地产市场成,交量影响等等，可以总结出地铁对房地产区域交易量影响的三大方面：,第一是地铁能够引发城市商品住宅市场的区域结构变化，使得城郊板块逐渐成为,市场重心；其次，地铁对商品住宅交易量的促进，还表现在地铁对沿途市中心、次中心、,城郊的板块交易量均有带动，其中城郊板块交易量提升最明显；再者，从成长性上，能,够看到有地铁的城郊板块交易量增长率要高于整个城市商品住宅的增长率。,1、客户来源：地铁使郊区项目吸引市中心客源能力明显上升,地铁对于城市住房需求的引导作用无疑是非常显著的。地铁快速、便捷的优势大,大缩短了市中心与郊区的时间距离，使得城市中心与郊区的结合更为紧密，使得郊区分,享市中心优势资源的效率大大提高，这些利好因素都促使郊区购房需求的结构出现变化。,在地铁通车之前，一个地方（尤其是城郊区域）的住房供应基本上都是以满足本,地的住房需求为主，而在地铁通车之后，需求结构则会发生质的变化。地铁的开通将吸,引大量非本地居民前来购房，住房需求分布在地理上显得更加分散。下面我们以上海两,个楼盘的具体实例来说明需求分布的变化，实际意义将更为明显。,（1）地铁开通之前客源绝大多数来自本地,我们以上海市青浦区的东渡青筑项目为例子，该项目位于青浦区青浦镇，目前板,块内无任何地铁线路，对于研究地铁通车前的市场需求分布非常适合。据我们的调查数,据显示，目前该项目的客户构成有95%来自于青浦镇，有4%来自于周边的白鹤、重固,和朱家角地区，只有不到1%的客户来自于其他地区。可见，该项目绝大多是的住房需,克而瑞信息集团版权所有,17/,58,绝对保密,求来自于板块本地，对于板块之外甚至更远地区的吸引力明显不足。,图2-5：青浦区东渡青筑项目客户需求来源分布,白鹤、重固、,朱家角,4%,其他,1%,青浦镇,95%,数据来源：CRIC,（2）地铁开通之后吸引大量非本地需求前来置业,我们再以嘉定区的新城悠活城项目为例，具体分析其在地铁开通前后的购房需求,变化。该项目位于嘉定新城，项目销售期内正好经历了上海地铁11号线的开通运营，,因此具有较强的现实分析意义。,根据我们的调研数据显示，在地铁开通之前，该项目的购房客户中有60%来自于,本地的嘉定区，而相邻区域的长宁和普陀区的比例也仅为15%-20%，距离稍远的客户,比例仅为5%，可见，在地铁开通之前项目的主要客户来源也主要分布在本地区域。,而在地铁开通之后，客户来源则发生了显著的变化。数据显示，在11号线通车之,后，该项目来自于本地嘉定的客户仅占35%，比例显著降低，而其他与嘉定在地理上,相对较远的如浦东和闵行的占比则达到了18%。综合下来，非本地区域的占比达到了,65%。可见，地铁的开通，吸引了大量非本地区域的购房需求前往置业。,克而瑞信息集团版权所有,18/,58,绝对保密,图2-6：新城悠活城地铁开通前客户来源分布图2-7新城悠活城地铁开通后客户来源分布,数据来源：CRIC,2、区域分化：地铁改变了市场结构，使郊区成为城市住宅市场成交重心,城市商品住宅区域结构改变的一个重要因素就是居住需求的分流，就是人口的导,向问题。地铁的建设将引发资本、人口向郊区转移。这主要由于地铁本身的磁力效应，,能为城市区域内的周边房地产的发展提供良好的快捷交通，带来充足的人流，促进周边,基础设施的完善，形成强烈的外部效应。也就是说，地铁可以促进城市结构的改变。,我们可以看到地铁的开通缩短了郊区到市区的距离，因而地处郊区将不会再是影,响消费者购房选择的重要原因，而郊区房价较低、规划合理、环境较好等其他优势也将,日益显现，这样更会引导市民的居住意识向郊区转移。尤其对面向刚性需求为主的郊区,中低端楼盘来说，地铁是绝好的福音，一些两端的中小户型和中低端楼盘的交易量会出,现井喷。从我们对上海、深圳、南京、武汉、沈阳等典型城市地铁轨道交通对商品住宅,交易量的影响来看，这些城市的新开通地铁基本都能够引发城市住宅市场的区域结构变,化，带动城郊区域成为整个城市市场交易量相对活跃的区域。,（1）地铁转移城市需求和人气，外郊环商品住宅成交量占比超过市中心,从上海来看，连接城市中心与郊区的地铁线路逐年增多，将购房需求不断引向城,市外围区域，其中尤以地铁沿线为主，如松江的9号线，闵行的5号线，宝山的1号,线等等。,我们将上海大致分为五个区域：内环、内中环、中外环、外郊环和郊环外作为研,究对象来分析上海市地铁大量开通的这几年对区域成交量的影响。内环内在2006年的,成交量还占总体的13%，6年之后已经减少到3%，内中环和中外环成交量占上海市总,成交量的比重也逐年递减。但随着越来越多的地铁线路建成通车，外郊环和郊环外年成,交量所占的比重越来越大，特别是外郊环到了08年以后成交量都占上海市总成交量的,克而瑞信息集团版权所有,19/,58,绝对保密,50%以上，轨道交通把需求和人气渐渐从市中心搬到郊区的角色越来越明显，这些外围,区域随着地铁的开通生活配套、居住条件等生活设施也逐渐发展起来。,表2-1：2006年-2012年各区域年商品住宅成交量占上海市总成交量的比重,区域,内环内,内中环,中外环,外郊环,郊环外,2006年,13%,16%,21%,42%,7%,2007年,12%,12%,19%,49%,9%,2008年,7%,10%,21%,51%,11%,2009年,7%,9%,15%,58%,11%,2010年,6%,7%,11%,60%,16%,2011年,4%,6%,11%,58%,20%,2012年,3%,11%,15%,51%,20%,数据来源：CRIC,（2）成交结构明显调整，三环以外地铁沿线区域成交占比增长较快,武汉2009年轨道交通规划审批通过，地铁对商品住宅成交量的影响随即在2010,年体现：其中二三环间商品住宅成交占比从09年的25.25%上升至10年的29.69%；,三外环间的这一比重则由09年的32.67%上升至10年的39.06%。,施工期各环线商品住宅成交比重尚且相差不大。运营期开始，各环线商品住宅成,交比重开始拉开差距。武汉真正意义上的轨交时代在2010年7月一号线二期正式投入,运营后正式拉开序幕。以上述时间节点为分水岭，武汉商品住宅成交的重心逐步向非,中心城区蔓延。数据显示，二三环间商品住宅成交占全市的比重由2008年的22.24%,上升至2012年的32.34%，上升超过10个百分点；三外环间的这一比重则由2007年,的31.89%上升至2012年的42.64%。上述两个区域目前在全市成交的占比已经高达,75%，而2007年时这一数字不过为58%。,图2-8：2007至今各环线成交占比走势图,2012年,2011年,2010年,2009年,2008年,2007年,0%,一环内,克而瑞信息集团版权所有,20%,一二环间,40%,二三环间,60%,三外环间,80%,外环以外,100%,20/,58,绝对保密,数据来源：CRIC,3、板块提升：地铁直接带动沿线地铁板块的高销售率,（1）从全市范围来看，地铁沿线板块的销售率明显高于同期全市总体销售率,城市轨道交通的建设对于周边房地产市场、尤其是城郊板块市场的促进影响是显,而易见的。房地产的价值主要体现在其所处的地段上，地段的优劣则主要体现在区域内,的交通便捷度，商业、教育、医疗等公共配套设施上。轨道交通的建成无疑在交通便捷,度上提供了质的飞跃，从而弥补了由于距离市中心较远而带来的不便，原本在中心城区,的购房需求可能因此向有轨道交通覆盖的外郊区域溢出。,以上海为例，我们选取地铁11号线所经过的郊区板块（嘉定新城、南翔、桃浦）,和外环内板块（真如、曹杨板块、内长宁和内普陀板块）作为研究对象，与全市成交量,进行对比分析。地铁11号线于2007年3月正式动工，2009年12月一期工程（江苏,路至嘉定北站）完工通车，受此影响11号线途经的六大板块在2007年销售率均超过,了100%，即成交套数比供应套数大于1，去化率最多的内长宁板块甚至达到了325%。,而2009年由于11号线即将通车的利好消息也大大增加了成交量，六大板块09年的销,售率也都达到了100%以上。,表2-2：2006年到2011年11号线途经板块去化率,区域,桃浦板块,嘉定新城板块,南翔板块,内长宁板块,内普陀板块,真如、曹杨板块,2006年,48.43%,111.03%,76.28%,104.86%,76.83%,99.60%,2007年,164.43%,116.20%,171.03%,325.80%,113.57%,116.13%,2008年,284.61%,76.81%,73.24%,42.69%,86.57%,70.03%,2009年,120.53%,129.56%,122.44%,175.56%,149.33%,123.23%,2010年,58.46%,84.45%,111.73%,106.36%,197.86%,109.45%,2011年,45.66%,68.94%,62.61%,68.41%,56.87%,49.46%,数据来源：CRIC,销售率的增加可能会因为此地区供给存量的多少而不同，但是销售率大于1都印,证了成交量的大幅上涨。那么，郊区板块和外环内板块的成交量是否呈阶梯状改变，我,们来看一下11号线沿线各板块商品住宅成交套数增长率与全市比较的情况。2007年,受地铁动工的影响，同年地铁沿线郊区板块的成交量成倍增长，而2007年上海全市的,总成交量仅同比上涨了30%。即便是在2008年金融危机的大背景下，郊区板块的总成,交量也只下降了30%，远低于全市53%的降幅。2009年底，11号线正式通车，三大,板块的成交量又翻了一倍多。此后，2010和2011年的楼市调控对三大板块的影响也,明显小于全市。,克而瑞信息集团版权所有,21/,58,绝对保密,综上所述，郊区板块市场成交情况总体明显好于全市成交水平，而外环内板块的,成交情况受地铁线影响较小，更多的是随市波动。,表2-3：地铁11号线沿线郊区板块和外环内板块商品住宅成交套数增长率,区域,南翔板块,郊区板块,嘉定新城板块,桃浦板块,全市交易量,外环内板,块,真如、曹杨板块,内普陀板块,内长宁板块,2007年,26%,104%,262%,30%,-47%,83%,-39%,2008年,50%,-24%,-60%,-53%,-18%,-80%,-17%,2009年,167%,122%,-8%,109%,74%,207%,218%,2010年,-19%,-10%,-3%,-51%,-74%,-71%,-67%,数据来源：CRIC,（2）郊区地铁板块销售率高于非地铁板块，市区地铁板块与非地铁板块间无明显区别,为了更能说明地铁对沿线商品住宅成交量的带动作用，我们把研究范围进一步细,化，选取了同一个行政区域内两个不同的板块（一个通地铁，另一个未通）进行对比。,我们发现：如果该区域位于郊区或城郊板块，那么地铁对沿线商品住宅成交的带动作用,是显而易见的；如果该区域本身就在市中心范围内，有无地铁通过对商品住宅销售的,影响几乎为零。,郊区：受轨交开通利好因素影响最大,以武汉为例，对比同样位于东西湖区的两个板块：吴家山板块靠近地铁沿线，而,常青板块则离一号线较远。数据显示，吴家山板块商品住宅的成交量在2009年出现了,明显的增长，同比增幅接近400%；而同期常青板块的增幅仅为126%。事实上，一号,线二期延伸段开通的时间是2010年7月，据此推测2009年应是一号线吴家山段施工,后期。而2009年整个房地产市场氛围是非常活跃和激进的，所以在这两个利好因素的,叠加下，吴家山板块的成交量出现井喷。但是到了2010年，房地产调控开始，也是靠,近地铁的吴家山板块反应最激烈，同比大跌53%；而同样是东西湖区的常青板块，反,而增长了68%。可见，对于同一个郊区的两个不同板块，地铁沿线的商品住宅成交量,相比非沿线，对外部变动（如地铁开通、房地产调控）的反应显得更加敏感。,克而瑞信息集团版权所有,22/,58,绝对保密,图2-9：2007年至今吴家山板块和常青板块商品住宅成交走势图（单位：万平）,50,40,30,20,10,0,年,2007,板块,吴家山,常青,年,表2-4：2008年至今吴家山、常青板块商品住宅成交量同比增幅汇总表,2008年,-72%,-78%,2009年,399%,126%,2010年,-53%,68%,2011年,-22%,-6%,2012年1-7月,50%,16%,数据来源：CRIC,市区：轨交对住宅成交几无影响,而同样的情况没有再次出现在市区板块。数据显示，2010年武汉地铁一号线二期,的通车并没有拉动毗邻地铁沿线的汉口中心板块的成交。而即使在2009年，全体成交,大增长的背景下，同样是市中心的两个板块，作为沿地铁的汉口中心商品住宅的增幅反,而比非地铁沿线的建设大道来得低。可见，相比偏远的郊区，轨交对于市区商品住宅,成交的影响要小得多。,图2-10：2007年至今汉口中心和建设大道商品住宅成交走势图（单位：万平）,100,80,60,40,20,0,2012,年,2007,克而瑞信息集团版权所有,2008,年,2008,年,吴家山,2009,年,2010,年,常青,2011,年,月,数据来源：CRIC,2012,1-7,年,汉口中心,2009,年,2010,年,建设大道,2011,年,月,23/,1-7,58,绝对保密,数据来源：CRIC,表2-5：2008年至今汉口中心、建设大道板块商品住宅成交量同比增幅汇总表,板块,汉口中心,建设大道,2008年,-65%,-67%,2009年,99%,203%,2010年,-50%,5%,2011年,-57%,-63%,2012年1-7月,43%,-57%,数据来源：CRIC,三、地铁线路对住宅市场房价的影响,1、区域分化：地铁开通对城郊板块房价的拉升最为明显,我们发现，对于同一条地铁而言，因为开通而造成的对沿线地区的房价影响因该,地区距离市中心的远近而不同。具体来说，距离市中心越远，地铁对沿线商品住宅价格,的提升作用越是明显，也就是说，地铁开通对于距离市中心最远的城郊板块商品住宅,的价格，拉升作用最为明显。,举例来说，南京轨交2号线于2005年开工建设，2010年开通运营，我们选取位,于地铁沿线的三个板块作为样本进行考察，分别为：远郊的城东板块、次中心的城西板,块和市中心的城中板块。我们发现：2010年，受益于地铁开通的兑现，城东板块商品,住宅价格的增幅最高，达到71%，其次是城西板块也达59%，而市中心区域环比仅上,涨42%，甚至比全市45%的总体平均值还低了3个百分点。,再如武汉，2010年武汉轻轨1号线2期全线开通，给轨交板块的楼市带来一波重,大利好。从走势图来看，古田板块自2010年起其房价增幅持续高于全市增幅，6%。约,而吴家山板块在2010年房价涨幅低于全市，主要有两方面原因，一是轨道交通带来吴,家山大量项目上市，距离轨交站较远的项目拉低了整体板块的均价，二是轨交初通，吴,家山板块居住氛围还不成熟，因此价格未出现明显上升。而2011年之后，吴家山板块,价值明显提升，其价格增幅超过全市平均的12%左右。,表2-6：近年典型城市地铁沿线板块房价涨势表,南京,城东,城西,城中,全市,武汉,克而瑞信息集团版权所有,2008年,28%,14%,10%,17%,2010年,2009年,25%,22%,24%,16%,2011年,2010年,71%,59%,42%,45%,2012年,24/,58,绝对保密,吴家山,古田,全市,12%,30%,25%,23%,16%,8%,12%,4%,-1%,数据来源：CRIC,2、产品结构：地铁开通推动区域商品住宅项目档次多样化,我们发现，对于一个非中心区域而言，地铁的开通还能带动该区域内商品住宅产,品结构朝多样化发展。具体来说，地铁开通前，这类远郊区域商品住宅的需求主要集中,在两类：一类是本地原住民，另一类是外来高端（主要是别墅）需求。对于前者而言，,受制于并不强大的购买力，需求成交的转化率相对有限；而对于后者这部分高端需求而,言，出行的交通方式通常是自驾，因此缺乏公共交通设施、位置偏远对他们而言并不构,成很大不利影响，反而促成了一个相对私密和安静的居住环境。,而地铁开通后，直接带来的一个影响就是：郊区到市区的出行时间被大大缩短，,此时郊区价格洼地的优势就显露出来了，对居住在市区内的首置首改的刚性需求的吸引,力大大增加。在这种利好的推动下，郊区轨交板块商品住宅中，针对上述需求的中小户,型的供应开始集中入市，这类区域的产品结构变得更加丰富。,举例来说，对于上海嘉定南翔板块而言，地铁11号线于09年年底开通，以此为,界，09年以后100平以下小户型的供应套数出现了明显的增加，09年全年供应套数为,2086套，比06-08年三年间的供应多出了1.5倍。其后10年至今，中小户型（140,平一下）的供应也一直保持在区域的相对高位。具体到项目，地铁开通前南翔在售商品,房项目几无可闻，比较出名的就数金地格林世界，但是09年以后，随着地铁的开通，,南翔板块首置首改的项目大量入市，例如中冶翔腾城市花园、上隽嘉苑、华润中央公园、,郎诗绿色街区等等一系列项目如雨后春笋般冒出。,表2-7：近年上海市嘉定区南翔板块商品住宅供应结构表