昆山房地产市场报告.ppt

,昆山房地产市场报告,2011年11月24日,城市房地产市场分析,区域房地产市场分析,典型个案研究,2,3,1,目录,城市房地产市场分析,区域房地产市场分析,典型个案研究,2,3,1,城市房地产市场概况,昆山房地产市场目前处于城市中心向郊区快速发展的阶段，城市重点向东部规划新城和南部高铁商务区两个方向发展。,整个市场分为六大板块，中心城区的接受度最高，容易吸引其他板块的购房人群；城东和花桥距离上海较近，上海购房人群比例较高；城西拥有良好的生态景观资源，作为公认的改善型居住区域，认可度也较高；城北居住氛围浓厚，客户以本地人和新昆山人为主；城南主要是乡镇项目，基本依靠当地人群去化。,市场上产品以舒适型两房和三房为主，小户型和紧凑型产品较少。总体来看，购房人群本地客户占1/3，外地来此工作的新昆山人占1/3，上海客户占1/3。本地人主要购买三房用于改善居住，但目前160及以上的大户型也出现了去化较难的情况。上海人以购买两房、投资为主。目前上海客户尚未出现钟摆式的异地上班模式，随着S1号线与上海地铁的对接，未来该种模式最早可能出现在花桥。,昆山商品房销售情况与经济发展周期和主流市场运行特征相吻合，体现出强大的城市经济实力。,昆山市商品房销售情况与经济发展周期和主流市场运行特征相吻合。2005-2007年，昆山市商品房和商品住宅销售面积双双持续攀升，2008年出现明显回落，2009年受市场行情回暖重新上行，2010年受市场大环境的影响销售量下跌近半；在销量受市场行情波动出现涨跌的同时，销售价格持续上涨，2010年两者的价格分别为7556元/和7622元/。,2011年市场对调控政策免疫力加强，修复和适应能力提高。,2011年昆山房地产市场对国家宏观调控的政策免疫力加强，修复和适应能力提高。2011年前10个月，昆山楼市除2月受外围市场限购对购房人群产生心理影响导致成交量锐减外，从3月开始整体保持稳定水平，这与部分上海人群受限购影响转而进入昆山市场带动成交量有关。相比2010年前10个月猛涨猛跌的市场行情，今年昆山楼市显示出了强大的政策免疫力。,昆山房地产市场可以划分为六大板块，即：中心城区、城东板块、城南板块、城西板块、城北板块和花桥板块。该六大板块是就整个城市来划分的，与市场上业内习惯的板块称呼有所差异（主要体现在业内所称的城南区域是指铁南片区，而非包含城市南部五镇在内的南部区域）。六大板块发展时间和成熟度各不相同，同时也有着各自的特征。总体来说受地缘效应的影响，昆山本地购房人群跨区域购房的意向较低，更倾向于优先考虑在过去长期居住的板块置业。,板块特征整个市场可以划分为六大板块,六大板块中，中心城区发展最早、配套完善，接受度最高，以本地客户和新昆山人为主；城东板块作为规划发展新城，距离上海较近，发展迅速、配套较为完善，接受度相对较高，主要吸纳上海客户、在昆山工作的外地客户以及由于中心城区房价过高被挤压过来的客户；城南板块由于距离主城较远，接受度相对较低，普通住宅主要为当地人群购买，别墅型物业大多定位为度假的第二居所，以外地客户为主；城西板块拥有自然生态资源条件较好，市场认可度高，是全市公认的改善型居住区域，主要购房人群是是当地客户和看好良好的自然生态景观的上海客户；城北板块发展最晚，居住氛围浓厚，多以当地人购房，上海人购房比例低；花桥板块距离上海最近，主要吸纳上海人以及在当地开办公司的企业主，租售市场较为活跃。,板块特征市场上以舒适型产品为主，上海人购房较多选择的是城东和花桥，以购买两房户型和投资用途为主。,整个市场上普通住宅常见的为高层、小高层建筑形态，以90、100的两房和130、140的三房为主，属于舒适型产品，偶见的小户型或紧凑型产品也仅是出于区域内产品产异化的考虑。,上海人群购买普通住宅主要考虑城东和花桥这两个距离较近的板块，且以两房、投资为主；如果选择其他板块也以两房为主，但更侧重于长期投资以及未来自住。,中心城区以舒适型产品为主，外地人购房比例较低。,中心城区是昆山起步最早、发展最为成熟的板块。板块位置大致范围为：东至青阳路，南至新南东路，西至江浦路，北至萧林路。,板块内项目价格差异较大，由于市场上业内习惯将高铁南站附近区域称呼为城南，因此城中板块除铁南区域外，价格普遍在9000-13000元/；铁南区域由于距离铁路和高速公路较近，整体环境相对差一些，除临近高铁北侧的中星和象屿等若干个精装修高端项目外(14000元/，含装修4000元/)，其余项目价格相对较低，基本保持在7500-9000元/。,中心城区由于价格高、户型舒适，因此总价也较高，板块内客群主要是当地有较强购买力的人群，以及对主城完善生活配套有强烈偏好的新昆山人。由于板块距离上海相对较远，因此上海客户比例较低。,板块内产品以90两房、130三房及以上户型为主，紧凑型户型极少，产品较为舒适。,城东板块新城发展迅速，配套较为完善，产品丰富，上海人群比例较高，个别项目因推广不同、上海客户比例差异较大。,城东板块从2009年开始进入快速发展阶段，板块主要包括了经济技术开发区、陆家镇部分，以及花桥镇北部区域。,板块内项目主要集中在经济技术开发区，项目价格主要在7500-8000元/。,城东板块距离上海较近，是城市未来规划发展的新中心。受城市向东发展的利好，城东新城建设带来了房地产市场的快速发展。受政府规划的引导，生活配套较为完善。板块内项目客群受推广思路的影响较大，整体来看上海人群比例较高，但也不乏珠江御景这样因为拆迁客户关注、口碑传播使得本地客户占大多数、上海客户很少的特殊个案。整体来说，上海人群以投资两房为主，本地人群以购买改善型三房为主。,板块内产品以90两房、130三房及以上户型为主，紧凑型户型虽有但数量较少，板块内整体以舒适型产品为主。,城南板块普通住宅户型舒适，乡镇项目对其他板块和上海客户的吸引力相对较弱，以当地人群去化为主。,城南板块主要包括千灯镇、张浦镇、淀山湖镇、锦溪镇和周庄镇。,板块内普通住宅项目主要集中在千灯镇，项目价格主要在6500-7500元/。其他四镇以低密度项目为主，价格较高、差异较大。,城南板块主要是乡镇项目，以板块内购房人群去化为主，其他板块前往购房的比例很低。上海人群在该板块内购买普通住宅的比例较低，购买别墅主要用于假日度假。,板块内产品走两条线，普通住宅主要是90的舒适两房和130-140的舒适三房。依托优越的湖景资源和自然景观，别墅产品较为高端，外地客户购买主要用于休闲、度假。,城西板块自然资源良好、市场认可基础较高，公认的改善型居住区域，不同项目之间上海人群购房比例差异明显。,城西板块自然生态和景观资源较好，是整个市场公认的改善型居住的优选板块。板块主要包括了玉山镇西部和巴城镇全部区域。,板块内项目主要集中在马鞍山路两侧和阳澄湖东侧，项目价格主要在8000-9000元/。,城西板块东部以普通住宅为主，西部以低密度项目为主，良好的自然景观是大多数项目的主要卖点。城西缺乏短期内大的规划利好，生活配套较为缺乏。板块内客群因项目推广思路的不同表现出巨大的差异，诸如华府庄园主打上海人群，比例高达80%，也有诸如金色森林、清风华院立足本地人群的，上海客户比例仅占20%。整体来说，上海人群以购买两房、且以度假自住目的为主。其他板块客户跨区域前往购房有更高的认可基础，主要是以居住产品升级的别墅物业为主。,板块内产品以90两房、130及以上的三房为主，紧凑型户型极少，产品较为舒适，表现出改善型板块的市场特征。,城北板块居住氛围浓厚，已出现知名有影响力的豪宅，以本地购房人群为主，上海人群购房比例很低。,城北板块是整个市场发展最晚的区域，但是居住氛围浓厚。板块主要包括了周市镇。,板块内项目主要集中在长江北路和横泾路两侧，项目价格主要在7500-8500元/。,城北板块规划有商贸城，目前板块内居住项目较多，以本地购房人群为主，主要用于自住，投资比例较低。城北距离上海较远，上海人来此购房的比例很低。由于居住氛围浓厚，且已经出现了区域内有知名影响力的豪宅黄金海岸，多数在昆山的台湾企业主比较倾向于在城北购房用于自住。,板块内产品以90两房、130及以上的三房为主，紧凑型户型极少，产品较为舒适。,花桥板块距离上海较近，立足于吸引上海人群，普通住宅更受欢迎，当地原住民购房比例很低。,花桥板块距离上海较近，最早是通过2003年绿地21城这一超大型项目发展起来，目前借势国际商务城的规划发展较快，板块主要包括了花桥镇的中部和南部区域。,板块内项目主要集中在绿地大道两侧，项目价格主要在9000-12000元/。板块内众多企业人员的租房需求旺盛，出租市场较为活跃。,花桥板块作为昆山距离上海最近的区域，与上海搭界、仅需十多分钟车程。板块内项目依托规划中的轨道交通利好打造同城概念，上海购房人群比例高达60%以上，主要以长期投资兼自住为主，目前每天来回的上班钟摆族比例很低；20%为在当地开办公司的企业主，以自住为主；剩余20%为非上海的外地人群，以投资为主。,板块内产品较为丰富，有75的变幻两房、90和110的变幻三房，这些属于紧凑型户型，同时也有大户型的舒适型产品，满足购房人群的置业需求。低密度项目相比普通住宅溢价不高，客户来源广泛，包括当地企业主、上海客户等多类，且比例平均。,城市房地产市场分析,区域房地产市场分析,典型个案研究,2,3,1,近三年城东板块成交地块中所含住宅建筑面积保守估计在250万以上，巨量供应也表明了板块正在成为城市未来发展的重点。,2009年1月-2011年10月，城东板块共成交土地面积187.87万，其中商住用地成交面积145.21万，占总成交土地面积的77%。商住用地容积率基本在2.0-3.0之间，按照2.5平均容积率来粗略计算，建筑面积达到363万，扣除成交商住用地中的商业部分，剩余的住宅体量保守估计也将在250万以上。板块住宅市场的巨量供应，表明了城东正在成为城市未来发展的重点。由于政府规划的要求，板块内项目商业比例较高，未来将有大体量的商业体陆续推出，板块内商业氛围较好。,城东板块成交量整体平稳，前十月占市场总成交量3成，市场地位重要性显见，目前板块内价格依然坚挺，优惠措施力度不大。,城东板块月度成交量在1月份一枝独秀，达到1088套，占到了全市成交总量近40%；2月受限购政策的市场大行情冲击，成交量跌至今年以来最低的267套，从3月开始相对保持较为平稳的走势；10月成交527套，传统销售旺季的局面未能如期而至。目前板块内价格依然保持坚挺，除少量楼盘推出特价房外（绿地21新城、世茂东一号推出10余套特价房），板块内整体市场打折优惠措施范围和力度不大。,城东板块目前可售库存量很大，加上未来较大的潜在供应量，城东板块在目前的市场行情下有较大的促销或降价压力。,截至2011年11月中旬，城东板块累计批准销售140837套，已销售119609套，整体销售率为85%；剩余可售房源21228套，按照前十个月城东板块月均销售690套的情况来看，仅目前的库存量就可销售30.8个月，大约为两年半的时间。同时考虑到未来较大的加推房源量和已成交土地待开工入市量，如果市场延续目前的偏紧走势，城东板块不可避免的会出现较大的促销或降价举措。,城东板块概况和项目客群、产品情况,城东板块此前作为城市东部郊区发展较为缓慢，从2009年开始随着城东新城发展规划进入实施步骤，多个大型、知名房地产项目相继开工建设，引领了板块房地产市场进入快速发展阶段，城东由此也开始成为全市重要的板块之一。,城东板块目前依托经济技术开发区内众多的企业，具有强大的产业支撑和购买力保证。S1号线轨道交通的开工建设也进一步拉近了与上海的距离，板块内房地产项目上海人群比例较高，珠江御景主要为本地购房人群是板块内的特殊个案。由于政府对板块内项目要求配套有较高比例的商业物业，未来城东将形成浓厚的商业氛围，各项生活配套也会比较完善。目前板块内项目总体价格相对较低，容易吸引上海人群前来购房投资，同时也能较好地满足板块内众多工作人员的刚性和改善型居住需求。,板块内目前已经有世茂、绿地、中冶、珠江地产等知名企业进驻，项目以高层、小高层建筑形态为主，总体规模多在百万平米，同时配备有大型商业体，注重景观打造和立面外观修饰。产品户型以90两房和130-140三房舒适产品为主，但是160及以上大户型也遇到了去化较难的情况。少量小户型或紧凑型产品也仅是出于产品差异化的考虑，并非市场主流、且接受度相对较差。,城市房地产市场分析,区域房地产市场分析,典型个案研究,2,3,1,世茂东壹号项目概况,项目量价和客户情况,截至2011年11月23日，项目累计批准预售5731套，已售5144套，去化率达到90%，月均去化约143套。项目目前主要在售三期高层房源，户型为95两房、117-133三房和147四房，6500元/起，均价7800元/；二期房源尚有少量房源在售，户型面积为100-158，高层均价8100元/，一次性付款95折，贷款97折优惠。项目目前仍有若干套特价房在售，6500元/起，相比其他房源8000元/的均价低了1500元/。,项目一期约有30%的上海客户，二期有50%的客户为上海人，他们看好城东的发展潜力，多用于投资兼自住，自住人群非每日钟摆式来回，而是用于周末居住。其余主要为当地人群和在昆山工作生活多年的外来人群购买，前者主要是受中心城区高房价的挤压、同时也看好城东较为完善的生活配套而来该区域购房，后者主要在城东工作，对该区域较为熟悉，因此也希望就近购房。,项目借鉴与思考,世茂东壹号设计了市场上较为少见的60的一房和110多的三房，这是出于丰富产品户型选择和差异化的考虑，能够为客户带来更多的选择空间。项目推出的特价房活动，房源数量只有十几套，去化情况虽较好，但也仅是在目前市场环境下起到营销噱头、吸引眼球的作用。,项目是目前城东板块最东边的大盘，受众度相对要低一些。借助城市向东发展的利好以及距离上海较近的优势，项目主要将营销推广做到了上海。项目自身大体量的商业配套在满足自身服务的同时，也为区域市场的繁荣带来了直接的帮助。可以说，主抓上海人群、当地人群作为重要补充应该是城东板块大盘的主流思路。,珠江御景项目概况,项目量价和客户情况,截至2011年11月23日，项目累计批准预售1040套，已售901套，去化率达到87%，月均去化约38套。项目目前主要在售3号和5号楼，户型为143的三房。其中3号楼为精装修，均价10000元/，装修标准2000元/，5号楼毛坯均价8000元/。,项目约有70%为本地人，10%为上海人，10%为台湾企业老板，5%为外籍在昆山开办公司老板，还有约5%为其他外地区域人群。本地客户主要是已购买本项目的周边拆迁户介绍而来，项目未作过多的针对上海人群的营销推广活动，因此上海客户比例较低，这也属于城东板块大区域里的一个独特个案。,项目借鉴与思考,珠江御景产品主要是100两房和143三房的舒适户型，在实际针对外来客户购买，通过制造两房已经售罄的假象，促进三房的销售并取得了不错的销量。本地人群虽然追求改善型大户型，但是目前项目143的户型也遇到了去化较难的情况。,本项目与城东板块主流开发区域有一定的距离，距离项目较近的本地拆迁户占绝大多数，这在城东板块较为少见，使其成为城东板块内的一个典型的孤立项目。拆迁户通过口碑传播带动了项目的热销，同时项目也未作针对上海客户的推广，由此也造成了以本地客户为主、上海客户比例很低的非主流现象。,绿地21新城项目概况,项目量价和客户情况,截至2011年11月23日，项目累计批准预售3060套，已售1999套，去化率为65%，月均去化约100套。项目目前主要在售一期的58-163和6月份加推的88房源，均价为7700元/。每月会推出若干套4层以下、30层以上的若干套特价房源，价格相比降低约500元/。,项目约有60%以上的客户为上海人，他们更多的购买小户型产品用于投资。本地人群以购买紧凑型三房和160的大户型产品为主，以解决自身的改善需求。,项目借鉴与思考,绿地21新城产品完全走差异化路线，设计了市场上较为少见的60、70