大型央企地产板块产品质量提升的思考与举措（PPT31页).ppt

深中投管理提升系列：,产品质量提升的思考及举措,深中投质量管理历程,深中投质量管理分析,深中投产品质量提升的思考,二,四,一,深中投未来大“质”观,目录,2,深中投产品质量提升的举措,一、深中投质量管理历程,3.苏州蓝岸国际,1.中旅国际公馆高档社区样板物业服务人性化样板成功因素：质量目标聚焦决策效率高本地项目一级管控产品定位清晰、规划起点高,1.中旅国际公馆,2.港中旅大厦CBD地标建筑出租率100%成功因素：质量目标聚焦本地项目一级管控重视技术把控核心质量（深基坑、核心筒、幕墙节能、顶部大空间）,3.苏州蓝岸国际园区的高尚住宅区市场化运作的第一个异地项目成功因素：政府监管透明建筑市场规范管理链条顺畅规划融入本土文化,2.港中旅大厦,1、回首过去，深中投质量管理成功案例：,市优质结构工程奖安全文明标化工地奖,建设部3A认证园林式花园小区奖安全文明标兵小区奖,国家银质奖全国高科技建材应用示范楼盘,3,一、深中投质量管理历程,2、随着旅游地产异地化开发推进，深中投项目开发暴露出一些质量问题,4,渗漏,洋房地暖管外露,暴露工程管理中存在短板,一、深中投质量管理历程,3、深中投项目质量管理“得”与“失”,质量管控中，“人”是核心：专业能力、责任心、执行力；生产链上质量目标传递与聚焦极其重要：要加强各阶段质量过程管控，保证实施过程中质量目标的层层传递；选择诚实、守信、能力强的总包，是保证工程质量的重要因素。,5,深刻体会,二、深中投质量管理分析,6,1、质量环境因素分析,二、深中投质量管理分析,质量,建立合作单位的动态评估与信息库；建立总包战略合作关系,“新形势”“新挑战”,原有的思维方式,管控能力与投资布局同步发展,标杆企业,人才储备与培养机制知识积累与学习,产品标准化+差异化设计形成技术成熟的产品线,以质量、安全为底线，成本、进度协调发展,7,问题传递,问题叠加传递,规划设计阶段质量目标策划不清晰；缺乏产品设计的经验总结和专项质量提升研究；设计管理流程中，质量细节把关不严，设计成果完整性不足。,投资策划阶段质量目标策划缺失,招标及成本管控阶段招投标方法扭曲，只重程序，不重效果；成本管控与市场信息脱节，难以调动总包的积极性；对总包单位、供应商缺乏动态评估和履约评价；未建立合作方信息库，难以形成战略合作伙伴。,施工阶段施工过程中图纸会审交底不充分、现场工程师责任心不强、现场管理能力薄弱；问题叠加后，项目公司对总包的履约管理及现场监管不畅，质量目标难以实现；板块对项目公司日常质量管控力度不够，缺少巡检、互检、考核、奖罚等手段；不同地区、不同产品类型下的合理建造工期缺失；后门不倒的前提下，项目公司弱化了项目开发的“大局观”。,公司缺乏整体质量策划目标，质量目标不传递、不聚焦；各业务模块缺少严密的质量把控流程及指引，导致质量问题向后叠加传递；各业务模块缺少明确的质量责任体系，质量问题难以追溯；为了入伙而入伙、忽视了无形质量目标（客户的满意度）。,交付阶段问题集中爆发！,影响客户感受及项目后续销售,问题叠加传递,2、内部质量管控误区,二、深中投质量管理分析,8,问题,叠加传递,结果出现项目上，问题发生全过程,3、“质量、进度、成本”之间的驱动关系未统筹协调,二、深中投质量管理分析,质量,进度,成本,赶进度，质量难以保证；成本控制僵化、赶进度，质量让路；,安全底线,质量,进度,成本,安全底线,僵成本、赶进度，质量让路,质量、成本、进度三者统筹协调,9,10,三、深中投产品质量提升的思考,11,“我们都生活在质量堤坝后面LifeBehindtheQualityDikes”约瑟夫莫西朱兰（JosephM.Juran)美国著名质量管理专家,1、深中投产品质量提升框架,质量提升,质量聚焦,责任意识,能力提升,投策、设计、招标、施工、营销、运营服务,12,三、深中投产品质量提升的思考,总体策划,总体设计,方案设计,招投标/采购,营销,扩初,施工图,入伙/客服,产品策划,投资拓展,施工,2、建立全生产链质量管控体系建“网”筑“坝”（3网6坝）,13,质量责任体系网,三、深中投产品质量提升的思考,3、基于深中投管理和开发现状，建“网”筑“坝”以施工阶段为切入点，向生产链前后延伸,14,（指引简化工作、权责明晰）工程管理业务流程,（基本准则）工程管理制度,（施工标准动作）施工管理作业指引,（建造标准）施工技术标准,流程清晰体系完整,（分解质量责任主体）经营责任书,（奖惩制度）绩效考核,（产品缺陷与预防手册、质量交流会）项目经验总结,创新能力（专业培训、技术交流）专业能力,（责任到人）岗位责任制,施工质量建“网”建体系、明责任、提能力,三、深中投产品质量提升的思考,过程管控,工程项目管理策划书,施工计划施工组织设计劳动力需求进场计划材料设备需求进场计划,设计交底、图纸会审质量手册、通病防治策划书的交流培训总包施工资源配置情况,招标质量策划,施工准备、质量交底会,建造,施工计划,15,施工质量筑“坝”推进质量策划与质量过程控制，保证质量目标传递、聚焦,质量目标、工作流程施工技术及验收标准,目标传递,质量聚焦,目标传递,质量聚焦,公司管控,验收制度,履约单位管理,检查制度,样板制度,巡检制度,审批制度,考核制度,设计变更签证制度,责任制度,材料样板施工样板,材料进场验收单材料、工序检查责任到人质量控制点、关键工序验收,总包验收,主要管理人员不得随意更换施工资源（材料、人工）动态监控及调整合作方履约评价，建立合作方动态信息库,监理验收,板块,项目公司,成品保护,成品验收交接单成品保护标准,生产链,三、深中投产品质量提升的思考,合格,通过,通过,通过,合格,新增：二次淋水试验入伙样板房制度分楼栋责任到人,整体感观验收以入伙样板房标准验收,以入伙样板房标准交付小业主,考核产品有形质量优化产品不足之处学习继承产品成功经验,物业交接验收,验收,工程项目管理策划书,质量整改期,16,竣工入伙验收管控,各施工单位建立质量整改小组,快速反应机制,质量验收筑“坝”重视质量整改期，增加多个质量控制节点，建立快速反应机制,质量控制向生产链后端延伸,三、深中投产品质量提升的思考,无形质量靠态度以热情耐心的服务态度提升产品质量，用品质获得社会及深中投“双赢”局面。,微笑主动热情耐心,各施工单位专业维修组由物业统一管理,定期客服回访第三方满意度客服调查,建立投诉迅速反应机制,设备运营维护小业主沟通联谊,工程项目管理策划书,目标传递,质量聚焦,销售物业,质量目标,生产链,目标传递,质量聚焦,销售物业质量策划书,17,提高服务质量提升产品无形质量,运营维护建“网”筑“坝”提升服务品质，客户需求快速反应,质量控制向生产链后端延伸,招标质量策划,交楼标准的准确表述,三、深中投产品质量提升的思考,18,重视项目公司意见优选动态考核优良合作方,重点考察履约能力，信誉度拟派本工程项目管理人员素质、项目经理综合资源,加大项目公司话语权,制度落实到具体操作,适合不同质量标准的招标,招标质量建“网”筑“坝”重形更重实，严格合同执行,质量控制向生产链前端延伸,工程项目管理策划书,招标质量策划,目标传递,质量聚焦,招投标,合同策划质量目标,生产链,设计质量策划,目标传递,质量聚焦,生产链,细化评标办法提高评审质量,合同谈判,质量目标、惩奖制度施工资源配置成品保护标准施工技术及验收标准,后评价,招投标效果评价、责任追溯,三、深中投产品质量提升的思考,19,施工现场服务,总结、后评价,设计单位选择,设计过程管理,图纸审核,注重相关业绩服务态度、业界口碑,推行项目负责人制专项质量研究技术措施建立管理流程与相应的责权体系,审图要点标准化设计的可实现性图纸会审与专业协调,图纸交底及时反馈机制专业工程师巡查、驻场,考核产品有形质量优化产品不足之处学习继承产品成功经验,招标质量策划,规划设计,质量目标（清晰）,设计质量策划,目标传递,质量聚焦,投策质量策划,目标传递,质量聚焦,生产链,重在过程管控提高设计质量,设计质量建“网”筑“坝”设计把关，严防死守,质量控制向生产链前端延伸,产品标准化+差异化设计形成成熟的产品线,三、深中投产品质量提升的思考,20,投资策划,设计质量策划,投策质量策划,目标传递,质量聚焦,生产链,策划质量建“网”筑“坝”精准定位、质量聚焦,质量控制向生产链前端延伸,可研报告,策划报告,产品定位项目策划建议书,品质定位建造标准,注重实际调研数据真实可靠,深入现场调研项目准确定位项目开发策略,提供充分设计依据,根据市场客户定位制定建造标准,提高投策质量清晰产品定位,三、深中投产品质量提升的思考,21,四、深中投产品质量提升的举措,1、产品质量提升的举措组织保障,22,组长：总经理副组长：质量分管领导成员：总经理室成员,四、深中投产品质量提升的举措,质量管理领导小组,质量管理执行小组,统筹协调,统筹协调,23,2、产品质量提升的举措目前深中投质量管理提升已推动的重点工作思考与举措并行，成熟一点推一点，循环提高,四、深中投产品质量提升的举措,24,2、产品质量提升的举措目前深中投质量管理提升已推动的重点工作,四、深中投产品质量提升的举措,25,2、产品质量提升的举措目前深中投质量管理提升已推动的重点工作,四、深中投产品质量提升的举措,26,2、产品质量提升的举措目前深中投质量管理提升已推动的重点工作,四、深中投产品质量提升的举措,五、深中投未来大“质”观,27,五、深中投未来大“质”观,标准尺,政府监督,社会监理,企业自控,用户评价,产品质量聚焦提升,把控质量底线,借助第三方专业管控,加强企业内控,客户反馈改进增加客户满意,价值创造,四个抓手强化质量管理,技术是基础,人是关键,28,对不同层次、不同角度的质量眼进行协同、聚焦,29,进度,成本,安全,未来追求的方向优化极致：同心重合,五、深中投未来大“质”观,对各工程管理目标的辩证统一,核心：质量；协同进度与成本,在剖析深中投质量管理瓶颈基础上，重点建设“全生产链质量管