租赁合同审核要点

1 / 14 租赁合同审核要点 租赁合同审核审查要点 一、 注意租赁用途的变更 承租人以合同约定用途使用房屋后，在租赁过程中不得更改，包括品牌、业态等，此时在合同中可以约定要求承租人提供营业执照及其它相关证明文件。如需办理营业执照的，应对办理时间进行约定，并对承租人擅自改变租赁用途或转包情形使用违约金罚则。 二、 关注签约时公司尚未成立 建议合同注明承租人为 *公司筹，并由创办股东签字，要求在规定时间内办妥注册手续并补盖公章，逾期未成立的，出租人有权解除合同 ，或要求其股东继续履行合同。 三、 注意有关日期项的调整风险 明确相应违约责任，建议约定出租人经承租人同意，或书面通知承租人后可适当调整交付日，或是模糊约定交付日期，或是在租赁期限上给予顺延，此外双方不承担其他责任。 就开业日，因商业项目开业分为项目整体开业和承租人承租物业开业，对整体开业期，若开发商延期，建议约定开业期可顺延，同时租赁期限顺延；或告知承租人后调整，此外双方不承担其他责任。 四、 开业日与装修期关系 2 / 14 提前开业情况处理，包括就提前开 业租金及各类费用如何收取。逾期开业情况处理，如何适用违约金。 五、 租金与物业管理费 租金计算标准明确，数额清晰，表格式约定需详细校对；若长期租赁合同，应注意租赁期限内的租金递增。 物业管理费详细列明，并就租赁期内调整予以约定。但收取与调整须符合苏州市物业服务收费管理实施办法。 其他各费用明确列明，并约定可随市场或有关部门调价而有所调整，同时对履约保证金项、各类押金均有明确表述。 六、 逾期支付租金及其他费用的违约责任 1、扣除 履约保证金； 2、有权停水停电； 3、逾期付款违约金； 4、逾期支付超过期限，且经过书面催告后仍未支付，有权解除合同，并收取较高解除合同违约金； 5、解除合同后，拒绝撤场搬离，并办理相关手续的，按天收取双倍租金违约金，并对现场物品放弃所有权，出租人有权自行处理，并不得要求任何装修补偿； 6、送达方式，寄送合同约定地址，无人接收不影响认定送达。 七、 房屋交付 3 / 14 承租人未按通知办理房屋交接下风险转移。何时起租赁房屋风险转移至承租 人，若承租人未按期办理交接，则通知交接截止日起风险始转移至承租人。 八、 装修条款 装修押金约定，装修标准、装修时间予以限制，并注意装修未按照出租人标准下的有关改正、停工、损害赔偿及装修期延误情况处理及相关责任承担。 九、 续租、退租、转租、转让 1、 续租 续租申请期限以及优先续租权的放弃情形，以及出租人可在租赁期限届满前一定期限偕潜在承租人进入该房屋了解房屋情况。 2、 退租 如以租赁房屋为公司注册地址，需约定承租人 退租后一定期限内变更注册地址，并约定违约责任。 3、 转租 转租限制，一般不同意转租以及其他方式分租。 4、 转让 风险点在于转让后租赁房屋能否以租赁合同继续履行，此时可约定在出租人书面同意下，承租人方可在该房屋注册设立承租人绝对控股新公司以代替承租人从事本合同约定经营活动，并由新公司与出租人签署确认文件。 4 / 14 十、 优先购买权 应注意防范未通知承租人情况下，出租人出售租赁房屋，承租人主张房屋买卖合同无效并主张优先购买租赁房屋。建议租赁合同 或可直接约定承租人放弃优先购买权，或对承租人行使优先购买权在行使期限、条件上予以限制。如“出租人应于房屋出卖前一个月书面通知承租人，承租人于通知后一个月内可在同等条件下主张优先购买权，未主张的丧失优先购买权”。 十一、 房屋返还 返还时间与返还房屋要求，重点关注未按期返还违约责任： 1、 停水停电； 2、 承租人放弃未搬离物品所有权，出租人自由处置； 3、 出租人恢复房屋费用由承租人承担； 4、 承租人无权主张装修补偿； 5、 每天按双倍租金、物业管理费支付违约金； 6、 租赁期届满至实际返还房屋使用费。 十二、 合同解除 出租人可解除合同情形，重点关注： 1、未付租金及各类费用至一定 期限； 5 / 14 2、转租、分租情形； 3、改变房屋用途且一定期限内未更改； 4、未按期开业，开业后停业，及营业时间少于合同约定； 5、装修、维修事项； 6、卫生状况、排污排废状况、噪音及其它污染状况已经或可能影响相邻承 租人使用； 7、未按期办理交付手续； 8、有关证照不齐全或未能按期取得合法证照至一定期限。 十三、就商业广场租赁与写字楼出租有所区别，下为写字楼租赁合同审查要点 1、注意租赁用途的正确表述 因写字楼出租不同与商业物业，在租赁用途中宜约定只为办公等使用，不得用于非办公商业经营性使用。 房产租赁合同审查要点指引 文章来源：深圳方俊律师网 一、审查对方当事人的身份和资格 要求对方提供营业执照复印件，并加盖 公章，同时我方还应当登陆工商局等网站核查该企业注册信息是否属实。 6 / 14 二、审查租赁房屋的权属 要求对方提供拟租赁房屋的产权证复印件，并加盖公章，以核实对方是否有权租赁房屋。 如属转租，则要求其提供原产权人同意转租的书面证明原件。 三、审查租赁房屋是否是符合租赁条件 如是否已竣工验收、是否是违法建筑或危房、是否被查封、消防是否通过审核等），由出租方提供相应资料验证或在租赁合同中予以承诺或说明。 四、租赁合同备案问题 如我方拟以租赁 房屋所在地办理工商注册登记，则应当要求租赁合同进行备案，并明确备案税费由谁承担。 五、租期 根据合同法规定，房屋租赁期限不得超过 20 年，同时不得超过土地使用年限。 如属转租，租期不得超过原租赁合同剩余租期。因此，转租情形应当要求转租人提供与原产权人签署的租赁合同复印件并加盖公章，以核实租期是否超过原租赁合同剩余租期。 六、用途 建议用途尽可能宽泛，以便我方扩大或改变经营范围。 七、租金的数额、支付方式和期限 7 / 14 从商业和法律两个角度审查租金 的数额、支付方式和期限是否合理、合法。 如需租金发票，合同中应对此予以明确。 八、转租 注意合同约定承租人是否有权转租。 九、优先购买权和优先承租权 注意合同约定承租人是否有权有优先购买权和优先承租权。 十、广告 商业租赁用房的广告是很重要的，审查时尽可能作出有利于我方的明确约定，如我方有权设置广告位的数量、位置、费用标准等。 十一、知识产权 对于双方知识产权、商标、 LOGO 等的使用、宣传等，应注意事先取得有关 授权并对于予以明确。 十二、交付 书面约定并审查交付标准及附属设施设备明细，并以附件形式列明。 十三、装修及装修期 审查装修及装修期的有关约定是否显失公平或详尽，并作出有利于我方的修订。 十四、物业管理 审查物业管理的有关约定是否显失公平或详尽，并8 / 14 作出有利于我方的修订。 十五、维修责任 注意合同约定维修责任由谁承担以及维修义务是否详尽、合理。 注：合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 十六、返还房屋及装饰装修问题 注意租赁合同解除或终止时，返还房屋及装饰装修问题的有关问题。 注：有关法律规定： 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人 另有约定的除外。 十七、解除合同的情形 审查解除合同的情形是否显失公平并作出有利于我方的修订。 十八、违约责任 审查违约责任的约定是否显失公平并作出有利于我9 / 14 方的修订。 十九、争议解决方法 尽可能约定我方所在地管辖，同时优先约定法院管辖。 二十、附件清单 营业执照、产权证、原产权人同意转租的书面证明、转租人与原产权人签署的租赁合同、平面图、广告位置图、交付标准及附属设施设备明细 房屋租赁合同审核要点 随着公司规模的不断扩大，分公司纷纷成立，办事处接踵而至，房屋租赁合同也不断增多。因此，本文对房屋租赁合同审核要点总结如下，仅供学习。 一、审查出租人主体资格 出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应充分重视。主要从以下三方面来审查： 1、出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄 ;出租人为法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检。 2、出租人是否有权出租 房屋所有权 人：出租人是否为房屋所有权人，能否提供房屋产权证、土地使用权证或者房地产权证。 10 / 14 房屋转租的 ：出租人不是房屋所有权人，需提供其与所有权人之间的租赁合同，查看转租条款。如不允许转租，则要求出租人提供所有权人同意转租函。 共有房屋出租的：房屋所有权为数人共有，并非一人所有。存在上述关系，不能想当然与一家代表签订租赁协议，需要和所有共有人签订，也可与一家代表签订，但需要提供所有共有人签字盖章的授权委托书，否则租赁合同效力待定。 委托出租的：出租人并非房屋所有权人，而是其亲属或者 朋友， 需提供授权委托书。 因出租人主体资格直接关系到合同的效力，所以建议在租赁合同中约定：出租人保证该房屋产权属清楚，没有纠纷并已征得共有人同意出租；若产生与该房屋有关的产权纠纷或其他债权债务纠纷影响承租人使用的，承租人有权解除合同，出租人应赔偿承租人因此而造成的损失。 二、审查承租人主体资格 特别注意：城市私有房屋管理条例第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”所以机 关、团体、部队、企业事业单位不能必然成为承租人。在我司签订的房屋租赁合同中，不存在审查11 / 14 承租人主体资格的问题。 三、出租房屋的审查 1、出租房屋是否设定抵押 查看房产证上是否设有抵押登记，如有抵押，则需在租赁合同中约定：出租人不得因抵押等自身债务问题影响承租人经营，否则造成损失的，由出租人承担。无法判断是否设定抵押的，则约定：出租人保证该房屋在租赁前及租赁期内没有设立抵押权。若该房屋因抵押权人行使抵押权给承租人造成损失的，出租人除退还剩余租金外，还应支付承租人三个月租金作为 违约金。 2、用途审查 审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致。主要看产 权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。不能租赁住宅用房作为分公司办公场所，否则工商局很难审批通过。 3、出租房屋是否为拆迁房屋 这一点一般很难审查，建议在租赁合同中约定：租赁期内，出租房屋因城市建设需要被依法列入拆迁范围的，出租人需退还剩余租金，给承租人造成损失的，还应赔偿承租人损失。 12 / 14 4、审查房屋是否存在禁止出租的情形 根据城市房屋租赁管理办法第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租： 未依法取得房屋所有权证的 ; 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的 ; 共有房屋未取得共有人同意的 ; 权属有争议的 ; 属于违法建筑的 ; 不符合安全标准的 ; 已抵押，未经抵押权人同意的 ; 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 ; 有关法律、法规规定禁止出租的其 他情形。” 四、租赁期限及租金、保证金审查 1、租赁期限：中华人民共和国合同法第二十一条规定：“租 赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”另外，合同法规定，租赁合同期限届满后，若双方没有续签租赁合同而继续使用租赁房屋的，视为不定期租赁，双方随时有权解除合同。所以需要及时续签，避免出租人解除合同，给我司业务带来不稳定性。 2、租金是否包含水电费、取暖费、物业管理费等费13 / 14 用 ;如不包括，则应约定清楚相关费用由谁承担，如何支付，何时支付，避免产生不必要的 纠纷。 3、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理 ; 4、支付方式及支付时间是否约定清楚。 五、房屋交付、验收、质量安全及维修 1、房屋交付时除了房屋主体结构外，附属设施包括哪些需明确，建议以房屋交割清单形式列明，由双方签字盖章确认。同时约定：因房屋主体结构及附属设施等原因造成损害，应当由出租人承担，造成承租人损失的可以向其追偿。 2、应约定清楚房屋维修维护义务、维修费用的承担主体。另外还有装饰装修部分在退房时的处理是折价补偿还是恢复原状。 六、租赁合同的稳定性及解约 1、我方作为承租人，应禁止出租人中途擅自解除合同。但考虑到随着我司业务的扩大及其他原因，建议约定：出租房屋不能满足我司业务需要的，我司有权单方终止合同。以便维护租赁合同的稳定性。 2、合同的变更与解除：审查是否对我方较为有利。