房地产开发项目风险管理 !.doc

天天 津津 大大 学学 （高等教育自学考试） 本科生毕业设计（论文）任务书本科生毕业设计（论文）任务书 办学点 项目管理 专 业 班 设计（论文）题目：房地产开发项目风险管理 完成期限： 自 2011 年 1 月 20 日 至 2012 年 3 月 20 日 止 指 导 教 师 陶义勇 办学点负责人 批 准 日 期 学 生 张式翔 接受任务日期 注：1. 本任务书一式两份，一份院或系留存，一份发给学生，任务完成后附在说明书内。 2.“检查人签名”一栏和“指导教师批准日期”由教师用笔填写，其余各项均要求打印。 2 一、设计（论文）原始依据（资料） 在当今信息社会和知识经济之中，人们创造财富和社会福利的途径与方式已经由 过去重复进行的生产活动为主，逐步转向了以项目开发和项目实施活动为主的模式。 而项目的开发与实施过程是一个复杂的、创新的、一次性的并涉及到许多关系与变数 的过程，是一个存在着很大不确定性的过程，从而使得这个过程中会出现各种各样的 风险。如果不能有效地管理、控制这些风险，就会给项目带来各种不同程度的损失。 可以说，项目管理中最重要的任务就是对不确定性和风险性事件和问题的处理。 就建设工程项目来说，建设企业在进行工程项目风险管理时采取何种形式的组织 结构，采取何种风险管理模式，在风险管理的过程中如何识别风险、分析风险、应对 风险、控制风险和监督风险才能使投资企业更好的管理风险、驾驭风险，对于建设工 程项目风险管理的研究显得尤为重要。 当前，我国风险管理（包括建设工程项目风险管理）研究还处于初级阶段。这也 说明建设工程项目风险管理研究需要进一步加强。现代风险管理一般由三个阶段组成: 在识别、估计和评价了风险之后,就应考虑如何有效地控制和处理风险,即选择应采取 的各种避免损失和控制损失的对策,分析各对策的成本及后果,根据自身的经济状况及 风险管理的总方针和特定目标,确定各种对策的最佳组合,达到以最小费用开支获得最 大安全效果的目的。 研究目的在于进一步强化我国建设工程项目风险管理，进而推动我国建设工程的 更快发展。同时也为其他相关企业的风险管理通过借鉴。 3 二、设计（论文）内容和要求： 主要内容：本课题将围绕在房地产开发中如何进行项目风险管理等相关内容，应 用所学的管理类的知识；结合实际案例逐步展开深入讨论，并分析两者之间的相互关 系以及影响。由于项目风险具有多种属性，并受多种因素的影响，要对该事物做出决 策，必须对各个相关的因素做综合考虑，进行总的评价，这就是综合评判。由于风险 因素的大小存在着不分明性，即模糊性，很难统一、明确地划分界限，不易进行精确 的判断。在现有情况基础上，于理论层面相应地提出一定的意见、建议和改进措施。 基本要求：要求对研究对象进行深入调查，于理论层面相应地提出一定的意见、 建议和改进措施，要求内容充实、具体，重点突出。论点明确，论据充分，立意新颖。 正文不少于 15000 字，参考文献不少于 15 篇。 4 附：附： 设设 计计 进进 度度 计计 划划 表表 序 号 起止日期计 划 完 成 内 容实 际 完 成 情 况 检查日期 检查人签名 1 2 3 4 5 6 7 8 指导教师批准，并签名： 年 月 日 6 天津大学高等教育自学考试本科生毕业设计（论文）开题报告 课题名称房地产开发项目风险管理 学院名称专业名称 项目管理 学生姓名 张式翔指导教师 陶义勇 一、来源和意义 在当今信息社会和知识经济之中，人们创造财富和社会福利的途径与方式已 经由过去重复进行的生产活动为主，逐步转向了以项目开发和项目实施活动为主 的模式。而项目的开发与实施过程是一个复杂的、创新的、一次性的并涉及到许 多关系与变数的过程，是一个存在着很大不确定性的过程，从而使得这个过程中 会出现各种各样的风险。如果不能有效地管理、控制这些风险，就会给项目带来 各种不同程度的损失。可以说，项目管理中最重要的任务就是对不确定性和风险 性事件和问题的处理。 当前，我国风险管理（包括建设工程项目风险管理）研究还处于初级阶段。 这也导致对于建设工程项目的风险分析与管理还很不完善。这也说明建设工程项 目风险管理研究需要进一步加强。 二、国内外发展状况 风险管理问题最先起源于第一次世界大战战后的德国，主要指企业为控制偶 然损失而作出的有组织的集体努力，是企业部管理功能的延伸。20 世纪 50 年代 风险管理发展成为一门科学，1952 美国学者格拉尔在其调查报告费用控制的 新时期风险管理一文中首次提出并使用“风险管理”一词。20 世纪 50 年 代莫布雷在其合著保险学中详细阐述了“风险管理”的内涵。70 年代以后， 美国成 7 立了风险与保险协会，用风险管理的方式处置风险。1987 年，为推动风险管理在 发展中国家的推广和普及，联合国出版了关于风险管理的研究报告The Promotion of Risk Management in Developing Countries) 。英国学者 JRTurner 所著TheHandbookofProject-basedManagement有一章专门讨论了 工程项目风险管理的问题，最具有代表性的期刊是由英国 Butterworth- HeinemannLtd 主办的InternationalJournalofProjectManagement ，其中经常 刊登有关工程项目风险管理的文章。 目前，在西方发达国家，各企业中都相继建立风险管理机构，专门负责风险 的分析和处理方面的工作。美国还成立了全美范围的风险研究所和美国保险与风 险管理协会等专门研究工商企业风险管理的学术团体，拥有近 4000 家大型工商 企业会员。 1983 年在美国风险与保险管理协会年会上，云集纽约的各国专家学 者，讨论并通过了“101 条风险管理准则”，作为各国风险管理的一般原则，这 标志着风险管理已达到一个新的水平。1986 年 10 月在新加坡召开的风险管理国 际学术讨论会表明，风险管理运动已经走向全球，成为全球范围的国际性运动。 进入 21 世纪，随着经济全球化的不断深化，国际合作的进一步加强，各国对工 程项目风险管理的研究领域也变得更加广泛。但在工程项目风险管理中对承包商 风险管理研究较多，对业主风险管理研究较少。 我国的风险管理实践和教学研究起步较晚，20 世纪 80 年代后期，风险管理 的知识才开始进入中国，90 年代初，外商率先在工程项目中使用风险管理，其后， 不少的外国风险管理顾问公司的进入中国。目前，国内已有不少的大型项目进行 了风险管理实践理论研究，也取得了丰硕的成果。上海地铁工程、小浪底等工程 都运用了项目风险管理办法。积累了不少实践经验。 关于建设工程项目管理的内容，不同的学者有不同的认识。学者陈妍芳 （2003）认为工程项目风险管理是一个符合一般管理逻辑的连续过程，主要包括 几个环节，即工程项目风险识别、风险分析与风险评价及风险管理方法制定。学 者王君仁（2004）认为工程项目风险管理是一个连续过程，但是在制定风险管理 方法之后，风险并非不存在，在项目推进过程中还可能会增大或者衰退。学者沈 建明系统分析了项目风险的客观规律，对项目等风险管理的过程即风险规划、风 险识别、风险估计、风险评价、风险应对、风险监控进行了系统阐述。 三、本课题研究内容、研究目的、研究方法和手段 本课题的研究内容是本课题将围绕在房地产开发中如何进行项目风险管理等 相关内容，应用所学的管理类的知识；结合实际案例逐步展开深入讨论，并分析 两者之间的相互关系以及影响。 通过本课题的研究，其目的在于进一步强化我国建设工程项目风险管理，进 而推动我国建设工程的更快发展。同时也为其他相关企业的风险管理通过借鉴。 8 由于项目风险具有多种属性，并受多种因素的影响，要对该事物做出决策，必须 对各个相关的因素做综合考虑，进行总的评价，这就是综合评判。由于风险因素 的大小存在着不分明性，即模糊性，很难统一、明确地划分界限，不易进行精确 的判断。因此，制定风险管理计划，对风险进行全面分析，找出问题，及时实施 应对措施，采用了挣得值法，敏感性分析法，层次分析法，通过几种方法针对出 现的项目风险给出相应建议，从而可以减少风险。 四、参考文献 1 沈建明等编著，项目风险管理，机械工业出版社，2003年。 2 李建伟编著,土木工程项目管理，同济大学出版社,2002年。 3 姚先成等编著,国际工程管理现代建筑企业，中国建筑工业出版社,2004年。 4 杨玉兰等编著。论工程建设项目全过程工程造价控制,2005年。 5 项目管理协会PM I，项目管理知识体系指南，项目管理协会有限公司，2000 年。 6 中国建设监理协会，建设工程监理概论，知识产权出版社，2002年。 7 耿翠琴等编著，浅谈工程风险，山西建筑, 2005年。 8 西宝,李一军编著，工程项目风险链管理及鞭梢效应，哈尔滨建筑大学学报， 2002年。 9 周桂荣等编著，成功项目管理模式，中国经济出版社, 2002年。 10 张泽平，袁宏斌等编著。谈工程项目风险因素控制，太原理工大学学报， 1998年。 11 赵世强编著。房地产开发风险管理系统。1995年。 12 (美)美国项日管理协会编著，卢有杰，王勇译，项日管理知识体系指南， 北京电子工出版社，2004年。 13 Dennis Lock主编，李金海译，项日管理，南开大学出版，2005年。 14 梁学安等编著，房地产开发风险营理分析，建筑管理现代化, 1999年。 15 许谨良, 周江雄等编著，风险管理，中国金融出版社, 1998年。 16 卢有杰, 卢家仪编著， 项目风险管理，清华大学出版社, 1998年。 17 姚耀龙等编著，投资项目风险管理问题初探，山西省行政学院学报, 2000 年。 18 李启明等编著，房地产投资风险与决策，东南大学出版社，1998 年。 19 张宇祥等编著，房地产投资风险及防范策略分析，2001 年。 20 徐顺喜等编著，开发商决策论，中国建筑工业出版社，1996 年。 9 摘摘 要要 房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，作为一种高附加值的综合性产业，其对 经济的发展具有高度敏感性，同时它又是一种高风险、高效益的产业，具有许多不确定 性。而正是这些不确定性却又对房地产项目开发的成败起着决定性的作用，因此要避免 房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来 可能发生的风险状态、影响因素、变化趋势做出预测，预先采取相关有效的措施，将风 险控制在最低限度，提高开发经济效益。本文在对风险管理基本理论进行分析综述的基 础上，研究开发风险管理的有关问题，并利用常用的风险识别方法，对开发运作过程的 四个阶段，投资决策、前期准备、项目建设、租售管理进行系统的识别。正确的对待、 分析、评价、处理开发过程中的风险，并结合房地产开发项目案例，从项目取得与地块 研究、产品设计与规划、工程管理、与租售四个环节进行了风险管理，加强对开发风险 的防范和意识，提高企业运营效率，避免风险损失。 关键词：项目管理；房地产开发项目；项目风险管理 Abstract The real estate industry took our country market economy the important constituent, took one kind of high attachment value the comprehensive industry, it has highly the sensitivity to the economical development ,simultaneously it also is one kind of high risk, the high benefit industry, has many not determinism. It is these uncertainties of real estate projects but the success or failure of development plays a decisive role, so to avoid the risk of real estate development, investment decision-making on the need to scientifically ago, to maximize the risk analysis and prediction of possible future risk status, influencing factors, changes in trends prediction, pre-take effective measures to control risks at a minimum, enhance the development of cost-effectiveness. In this paper, the basic theory of risk management analysis synthesis on the basis of the research and development of risk management related issues and to make use of commonly used methods of risk identification, the operation of the development process in four stages, the investment decision-making, pre-preparation, project construction, rental management of the identification system. The correct treatment, analysis, evaluation, deal with the risk of the development process, combined with real estate development project cases, from the project land acquisition and research, product design and planning, project management, and rental of four sessions were held risk management, strengthen the development of risk prevention and awareness, improve operational efficiency, to avoid the risk of loss. Keyword：project management；real estate development project ；project risk management 目目 录录 第第 1 1 章章 绪绪 论论 .1 1 1.1 选题背景和意义 .1 1.2 我国房地产开发的现状 .1 第第 2 2 章章 房地产开发项目风险管理概述房地产开发项目风险管理概述 .3 3 2.1 房地产开发项目风险管理的概念及意义 .3 2.1.1 房地产开发项目风险管理的概念 .3 2.1.2 房地产开发项目风险管理的意义 .3 2.2 房地产开发项目的特征 .4 2.3 房地产开发项目风险管理的原则 .4 第第 3 3 章章 房地产开发项目风险管理体系房地产开发项目风险管理体系 .6 6 3.1 房地产开发项目风险管理规划.6 3.1.1 风险规划的概念 .6 3.1.2 风险规划的主要内容 .6 3.1.3 项目风险规划技术和工具 .6 3.2 房地产开发项目风险管理识别 .7 3.2.1 风险识别的概念 .7 3.2.2 项目风险识别的依据 .7 3.2.3 项目风险识别方法 .7 3.3 房地产开发项目风险管理估计 .8 3.3.1 风险估计的概念 .8 3.3.2 风险估计过程 .8 3.3.3 风险估计方法 .9 3.4 房地产开发项目风险管理评价 .9 3.4.1 项目风险评价的概念 .9 3.4.2 风险评价的依据 .9 3.4.3 项目风险评价方法 .10 3.5 房地产开发项目风险管理应对 .10 i 3.5.1 风险应对的概念 .10 3.5.2 风险应对的依据 .10 3.5.3 风险应对策略 .10 3.6 房地产开发项目风险管理监控.11 3.6.1 项目监控的概念 .11 3.6.2 项目监控的依据 .11 3.6.3 风险监控技术和工具 .12 3.7.7 房地产开发项目技术风险管理 .12 3.7.1 技术风险管理的概述 .12 3.7.2 技术风险管理基本流程 .12 第第 4 4 章章 房地产开发项目案例分析房地产开发项目案例分析 .1414 4.1 项目简介 .14 4.2 项目情况分析 .14 4.3 国际公寓项目全过程风险识别.14 4.4 国际公寓项目全过程风险评估.14 4.4.1 投资决策阶段的敏感性分析 .16 4.4.2 项目土地获取阶段的风险评估 .17 4.4.3 项目实施阶段风险综合评估 .18 4.4.4 项目租售阶段风险分析 .18 4.5 国际公寓项目风险监控.21 4.6 国际公寓项目风险应对策略.22 4.6.1 对各阶段做好风险预防 .22 4.6.2 优化方案回避风险 .24 4.6.3 制定措施转移风险 .24 总总 结结 .2626 参参考考文文献献 .2727 致致 谢谢 .2828 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 0 第第 1 1 章章 绪绪 论论 1.1 选题背景和意义 随着科学技术的快速发展和人类社会工程实践的不断深入，项目已经普遍存在我们 的工作和生活之中，并对社会的发展和我们的工作、生活产生了重要影响。项目总是在 复杂的自然和社会环境中进行，面临了多种因素影响，风险无时不在，无处不在。为了 防止风险的发生，降低项目的损失，人们开始对项目进行风险管理。 项目风险管理的研究逐渐向系统化、专业化的方向发展，管理范围和应用领域也不 断扩大，特别是在工程领域、金融领域得到了高度的重视和快速的发展，项目风险管理 在这些领域的发展做出了巨大的贡献，因此受到了人们的高度重视。 近年来随着改革开发和经济的发展，房地产行业迅速得到了发展。房地产开发项目 具有投资额大、建设周期长和不可移动等显著特点，从而决定了房地产开发项目在项目 立项、可行性研究、设计、施工、交付使用、物业管理维护等各个阶段都存在大量的不 确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响， 使房地产开发项目在整个寿命周期中都存在风险。因此，做好房地产开发风险管理显得 至关重要。 房地产开发项目风险管理是指在房地产开发过程中，对遇到的风险以及这些风险对 房地产开发项目的影响进行规划、识别、估计、评价、应对、监控的过程，是以科学的 管理方法实现最大安全保障的实践活动的总称。 房地产开发风险管理看似简单，其实并不简单，它贯穿于整个项目周期中，是一个 系统的管理，它强调的是对各个阶段的风险都要做全面的风险识别，制定风险应对措施。 加入 WTO 后,随着国外房企巨头的加入,房地产市场竞争日趋激烈,而以往单一的以开发程 序为线的风险管理已经不能适应房地产开发项目的需要,必须寻求一种以线和面相结合的 静态与动态相互运用的全面的风险管理方法,通过扁平化的风险管理机构和权责明确的原 则对房地产开发。所以房地产开发风险管理意义就在与以最大的努力来监控风险，使项 目获得最终的成功。 1.2 我国房地产开发的现状 我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。目前就房地产开发风险 管理来说，我国仍是一个薄弱环节，风险意识不强，风险管理机制还不健全，没有真正 形成项目动态项目管理的机制与模式。 我国现在房地产项目风险管理上主要存在以下问题：项目经理在企业管理中地位 偏低，没有实际的权利，不能独立、迅速地做出决策，不利于项目管理中目标的控制， 作为项目直接的参与者和指挥者虽然有丰富的现场工作经验，但是与其他国家的职业项 目经理相比，还是缺乏先进的管理思想与方法。项目大多数时候还进行的是“事后控 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 1 制” ，不能做到对风险发生前进行“预演” ，把风险降低到最低。项目的管理者不能进 行全面的风险管理，容易顾此失彼，很难形成一个系统的管理体系。 所以就我国房地产开发风险管理的形式来看，同其他发达国家还是有一定差距的， 需要更好的去学习和研究。 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 2 第第 2 2 章章 房地产开发项目风险管理概述房地产开发项目风险管理概述 2.1 房地产开发项目风险管理的概念及意义 2.1.1 房地产开发项目风险管理的概念 所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素， 而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生 背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发项目风险管理是指在房 地产开发过程中，为降低项目的风险并更好的完成任务而对各个过程进行管理。从房地 产开发项目的生命周期看，房地产开发风险应包括全过程所发生的风险，主要有： 1.项目投资决策阶段。这个阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的 任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的 供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、 类型和时机，即决定在何地、何时、开发何种房地产。因此本阶段的风险主要存在与以 上这些方面，做好这些方面的风险识别和监控是至关重要的。 2.项目方案设计阶段。在进行完可行性研究，通过分析、研究等环节，项目就可以 进入设计阶段了，能否制定一个合理的设计方案，直接影响到项目后期的工作正常开展， 进而给整个项目带来一定的影响。 3.工程的实施阶段。实施阶段是项目风险的多发阶段，这几段不仅要考虑到材料风 险，技术风险，人员风险，还应重视工程中带来的质量，进度和成本风险，所以在风险 问题的处理上应及早的识别、防范，尽可能避免风险的发生。 4.工程完工后阶段。项目开发完毕后，开发商面临的主要风险是房屋出租还是房产 出售，才能尽快实现投资的回收，并获得利润。同时，还存在着市场竞争，价格决策和 合同等一系列风险。 2.1.2 房地产开发项目风险管理的意义房地产开发项目风险管理的意义 项目风险管理作为项目管理的一个重要环节，它对保证项目实施的成功具有重要的 作用和意义。项目风险管理的研究和推广应用，对于项目组织具有重要的实现指导意义。 其意义体现在以下几个方面： (1)有助于提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别，在开发实践中增 强风险理念。房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多，加强风险管理有助于开发 商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以 保证房地产项目的成功。 (2)有助于房地产开发商建立科学的项目风险管理机制，保障房地产项目管理的正确 性，提高房地产开发商风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺 利实现。 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 3 (3)有助于减小开发企业利润和现金流量的波动，维持企业生产经营的稳定。有效的 风险管理，可以避免因风险事件突发引起对房地产开发商巨大的财务冲击并在灾后获得 各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和稳定经营。 (4)有利于提高房地产开发商的经济效益。风险管理以最小成本获取最大风险管理效 果为宗旨，通过风险管理可以达成减少风险损失，提高开发项目的经济效益的目标。 (5)有助于房地产开发商更好地为企业员工提供安全保障和安全措施，消除员工们的 后顾之忧，提高员工的积极性和创造性，同时也有助于开发商更好地履行社会责任，并 在公众面前树立良好的社会形象。 (6)有助于房地产开发商建立和加强与银行、消费者以及建筑承包商等方面的关系。 一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和销售等 都有莫大的帮助。 (7)有利于政府利用风险机制进行宏观调控，调节和促进房地产业的发展。风险机制 通过风险报酬的诱惑力和风险损失的压力作用于房地产开发企业，调节房地产开发地域、 开发物业类型和开发时机，促进开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益 和社会效益。 2.2 房地产开发项目的特征 （1）综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素， 是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。 （2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营 活动结果的不能事先肯定。 （3）损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者 决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。 （4）补偿性。既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补 承担风险产生的损失，即“风险报酬” 。 （5）激励性。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战 的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济 效益。 2.3 房地产开发项目风险管理的原则 1.经济性原则。风险管理人员在制定风险管理计划时应以总成本最低为总目标，即 风险管也要考虑成本。以最合理、经济的处置方式把控制损失的费用降到最低，通过尽 可能低的成本，达到项目的安全保障目标，这就是风向管理人员对各种效益和费用进行 科学的分析和严格核算。 2.“二战”原则。即战略上蔑视而战术上重视的原则。对于一些风险较大的项目， 风险管理部门已经识别了全部不确定因素，并且已经妥善做出了安排和处理，这是战略 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 4 上蔑视。而作为项目管理部门，则要坚持战术上重视的原则，即认真对待每一个风险因 素，杜绝松懈麻痹。 3.满意原则。不管采用什么办法，投入多少资源，项目的不确定性是绝对的，而确 定性是相对的。因此，在项目管理过程中要允许一定的不确定性，只要能达到要求，满 意就行了。 4.社会性原则。项目风险管理计划和措施必须周围地区及一切与项目有关并受其影 响的单位、个人等对该项目风险影响的要求；同时风向管理还应充分注意有关方面的各 种法律、法规。 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 5 第第3 3章章 房地产开发项目风险管理体系房地产开发项目风险管理体系 3.1房地产开发项目风险管理规划 3.1.1风险规划的概念 风险规划就是项目风险管理的一整套计划，主要包括定义项目组及成员风险管理的 行为方案及方式，选择适应的风险管理方法，确定风险判断的依据等，用于对风险管理 活动的计划和实践形式决策。它的结果将是整个项目风险管理的战略性的和寿命期的指 导性纲领。 3.1.2风险规划的主要内容 1.方法 确定风险管理使用的方法、工具和数据资源，这些内容可随项目阶段及项目评估情 况作适当的调整。 2人员 明确风险管理活动中领导者、支持者及参与者的角色定位、任务分工及其各自的责 任、能力要求。 3.时间周期 界定项目生命周期中风险管理过程的各运行阶段及过程评价、控制和变更的周期或 频率。 4.类型级别及说明 定义并说明风险评估和风险量化的类型级别。明确的定义和说明对于防止决策滞后 和保证过程连续是很重要的。 5.基准 明确定义由谁以何种方式采取风险应对行动。合理的定义可作为基准，衡量项目团 队实施风险应对计划的有效性，并避免发生项目业主方与项目承担方对该内容理解的二 义性。 6.汇报形式 规定风险管理各过程中应汇报或沟通的内容、范围、渠道及方式。汇报与沟通应包 括项目团队内部之间的沟通及项目外部与投资方等项目利益相关者之间的沟通。 7.跟踪 规定如何以文档的方式记录项目实施过程中风险及风险管理的过程，风险管理文档 可有效用于对当前项目的管理、监控、经验教训的总结及日后项目的指导等。 3.1.3项目风险规划技术和工具 1.风险管理图表 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 6 风险管理图表时将输出转变为输出的过程中所应哟偶那个的技巧和工具，它包括在 风险管理计划中，以帮助人们能清楚地看到风险信息的组织方式。风险管理的三个重要 图表是风险核对表、风险管理表格和风险数据库模式。 2项目工作分解结构 工作分解结构图（WBS）是奖项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解而 形成的结构示意图,它可以将项目分解到相对对立的、内容单一的、易于成本核算与检查 的工作单元，并能把各工作单元在项目中地位与构成直观地表示出来。 3.2 房地产开发项目风险管理识别 3.2.1 风险识别的概念 项目风险识别是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作。这项工作的目标是识 别和确定出项目究竟存在哪些风险，这些项目风险究竟有哪些基本特征，这些项目风险 可能会影响项目的哪些方面等等。 3.2.2 项目风险识别的依据 1.风险管理计划 项目风险管理计划是规划和设计如何进行项目风险管理的过程，它定义了项目组织 及成员风险管理的行动方案及方式，指导项目组织选择项目管理方法。项目风险管理计 划针对整个项目生命周期制定如何组织和进行风险识别、风险评估、风险量化、风险应 对及风险监控的规划。 2. 项目规划 项目规划中的项目目标、任务、范围进度计划、费用计划、资源计划、采购计划及 项目承包商、业主方和其它利益相关方对项目的期望值等都是项目风险识别的依据。 3.历史资料 项目风险识别的重要依据之一就是历史资料，即从本项目或其它相关项目的档案文 件中、从公共信息渠道中获取对本项目有借鉴作用的风险信息。 4.风险种类 风险种类指那些可能对项目产生正面或负面影响的风险源。一般的风险类型有技术 风险、质量风险、过程风险、管理风险、组织风险、市场风险及法律法规变更等。 5.制约因素与假设条件 项目建议书、可行性研究报告、设计等项目计划和规划性文件一般都是在若干假设、 前提条件下估计或预测出来的。这些前提和假设在项目实施期间可能成立，也可能不成 立。因此，项目的前提和假设之中隐藏着风险。 3.2.3 项目风险识别方法 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 7 1.系统分解法 这是一种利用系统分解的原理，将一个复杂的项目分解成一系列简单和容易认识的 子系统或系统元素，从而识别项目各子系统、系统要素和整个项目中的各种风险的方法。 2.流程图法 流程图可以帮助项目识别人员分析和了解项目风险所处的具体环节、项目各个环节 之间存在的风险以及项目风险的起因和影响。通过对项目流程的分析，可以发现和识别 项目风险可能发生在项目的哪个环节，以及项目流程中各个环节风险影响的大小。 3.头脑风暴法 头脑风暴法又叫集思广益法，它是通过营造一个无批评的自由的会议环境，使与会 者畅所欲言，充分交流、互相启迪，产生出大量创造性意见的过程。头脑风暴法以共同 目标为中心，参会人员在他人的看法上提出自己的意见。它可以充分发挥集体的智慧， 提高风险识别的正确性和效率。 4.情景分析法 情景分析法就是通过有关数字、图表和曲线等，对项目未来的某个状态或情况进行 的描述和分析，从而识别引起项目风险的关键因素及其影响程度的一种风险识别方法。 3.3 房地产开发项目风险管理估计 3.3.1风险估计的概念 风险估计又称风险测定、测试、衡量和估算等，通过对项目所有不确定性和风险要 素全面系统地分析风险发生的概率和对项目的影响程度。风险估计的对象是项目的单个 风险，而非项目的整体风险，以加深对风险以及风险后果的认识，进一步帮助人们管理 不确定性因素。 3.3.2风险估计过程 项目类型 项目资源 项目状态 项目需求 项目识别列表 风险管理计划 风险背景 风险可能与危害的度量标度 估计方法 风险优化列表 分析工具 管理风险列表 风险数据库 风险趋势 估计风险 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 8 图3.1 风险估计过程 3.3.3风险估计方法 1.确定型风险估计 确定性风险是指那些风险出现的概率为1，其后果完全可以预测的，由精确、可靠的 信息资料支持的羡慕风险估计问题。确定性风险估计主要以下两种方法：盈亏平衡分析、 敏感性分析法。 2.随机型风险估计 随机型风险是指那些不但他们出现的各种状态已知，而且这些状态发生的概率也已 知的风险。随机型风险估计一般按照期望收益值最大或期望效用值最大来估计。 3.不确定型风险估计 不确定型风险是指那些不但他们出现的各种状态发生的概率未知，而且究竟会出现 哪些状态也能完全确定的风险。在估计中有以下准则：等概率准则、乐观准则、悲观准 则、最小后悔值准则。 4.贝叶斯概率法 贝叶斯概率法是通过对项目进行更多、更广泛的调查研究或统计分析后，再对项目 风险进行估计的方法，是利用概率论中的贝叶斯公式来改善对风险后果出现概率的估计。 3.4 房地产开发项目风险管理评价 3.4.1项目风险评价的概念 风险评价是对项目风险进行综合分析,并依据风险对项目目标的影响程度进行项目风 险分级排序的过程。它是在项目风险规划、识别和估计的基础上,通过建立项目风险的系 统评价模型,对项目风险因素影响进行综合分析,并估算出各风险发生的概率及其可能导 致的损失大小,从而找到该项目的关键风险,确定项目的整体风险水平,为如何处置这些风 险提供科学依据,以保障项目的顺利进行。 3.4.2风险评价的依据 (1)风险管理计划。 (2)风险识别的成果。已识别的项目风险及风险对项目的潜在影响需进行评估。 (3)项目进展状况。风险的不确定性常常与项目所处的生命周期阶段有关。在项目初 期,项目风险症状往往表现得不明显,随着项目的实施,项目风险及发现风险的可能性会增 加。(4)项目类型。一般来说,普通项目或重复率较高项目的风险程度比较低；技术含量 高或复杂性强的项目的风险程度比较高。 (5)数据的准确性和可靠性。用于风险识别的数据或信息的准确性和可靠性应进行评 估。 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 9 (6)概率和影响程度。用于评估风险的两个关键方面。 3.4.3项目风险评价方法 风险评价方法一般可分为定性、定量、定性与定量相结合三类,有效的项目风险评价 方法一般采用性和定量相结合的系统方法。对项目进行风险评价的方法很多,常用的有主 观评分法、决策树法、层次分析法、模糊风险综合评价等。 1.主观评分法 主观评分法是利用专家的经验等隐性知识，直观判断项目每一单个风险并赋予相应 的 权重，如0-10之间的一个数。 2.决策树法 决策树法既能反映项目风险背景环境，同时又能描述项目风险的概率、后果以及项 目风险的发展动态。它比其它的评价方法更直观、清晰，便于项目管理人员思考和集体 探讨，因而是一种形象化和有效的项目风险评价方法。 3.层次分析法 层次分析法又称AHP法，是一种在经济学、管理学中广泛应用的方法。它可以将无法 量化的风险按照大小排出顺序，把它们彼此区别。 3.5 房地产开发项目风险管理应对房地产开发项目风险管理应对 3.5.1 风险应对的概念 风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别、估计和评价， 把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其它因素综合起来考虑，就可得出项目发生 各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的安全等 级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。 3.5.2 风险应对的依据 （1）风险管理计划。 （2）风险排序。将风险按其可能性、对项目目标的影响程度、缓急程度分级排序， 说明要抓住的机会和要应对的威胁。 （3）风险认知。对可放弃的机会和接受风险的认知。组织的认知度会影响风险应对 计划。 （4）风险主体。项目利益相关者中可以作为风险应对主体的名单。风险主体应参与 制定风险应对的计划。 （5）一般风险应对。许多风险可能是由某一个共同的原因造成的，这种情况下为利 用一种应对方案缓和两个或更多项目风险提供了机会。 天津大学高等教育