贵州黔中新兴产业示范园区总体开发策划(新).ppt

基本流程,成本测算通用模板,开发具体实施流程表,2012年整体运营计划,内容提要,开发流程-计划编制,依据：国家主体功能区规划（2010-2020）贵阳-安顺一体化发展战略黔中新兴产业示范园区城乡统筹整体规划,土地计划1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划4、市、县编制土地一级开发实施方案5、市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对土地开发实施方案提出原则意见,开发流程-前期策划,确定开发主体1、确定土地开发主体2、下达土地开发批复3、签订土地开发合同,批复审核市规划局-规划意见书市住建委-建设意见市交通局-交通评价意见市园林局-古树处理意见市文物局-文物保护意见市环保局-环境评价意见市发改委-核准,开发流程-组织开发,开发流程-土地入市准备,开发流程-市场交易,1、到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件2、交纳竞买保证金或者投标保证金3、竞买人按规定参加招标、拍卖、挂牌现场竞价活动,1、签订国有土地使用权出让合同2、交纳政府土地收益和土地开发费等,项目核准或备案,建设用地规划许可证,土地开发运作流程示意图,开发规划内容,（1）区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观的重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整理、房屋拆迁、补偿安置等。（2）项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程。该附属工程包括:必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。（3）项目范围（区域）内的公共景观、开放空间(包括开发水域)工程;（4）项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程；（5）项目范围内的行政办公、社会事业、公共公益（学校、医院等）设施工程。,开发要点,1、明确项目整体规模及可出让土地比例；2、明确土地整理成本构成，测算项目总投资：（1）项目前期的规划设计、评审费用等；（2）征地、拆迁、补偿、安置费用；（3）土地加工整理费用；（4）市政基础设施建设费用（包括与市政基础设施建设工程有关的勘察、设计、施工、监理费用等）；（5）行政办公、社会事业、公共公益设施建设费用；（6）管理费用；（7）相关税费及财务费用；（8）投资方每完成开发一亩地的基本收益；3、合理分配建设资金，分期滚动开发，减轻开发资金压力；4、多种融资途径解决开发建设资金；,开发要点（续）,5投资公司应充分整合知名设计、规划公司和营销顾问公司等专业机构对项目的专业意见和建议，减小开发风险，取得最大的收益。,6确定合理的收益分成。投资公司收益=土地收益款政府收益政府上缴费用征地、拆迁、安置、补偿以及相应管理费用和市政基础设施、行政办公、社会事业、公共公益设施工程建设费用。,7成本和收入的核算应具备一定的市场前瞻性，以尽量降低市场风险；,8启动区选址与打造至关重要，建议自行打造，也可引进品牌实力开发商进行打造。,一级土地开发的三个阶段1、运营可行性研究,2、土地整体开发运营策划,3、方案设计指导/区域启动区研究/土地包装推广,土地一级开发项目成本测算通用模板（1）,土地一级开发项目成本测算通用模板（2）,土地一级开发项目成本测算通用模板（3）,土地一级开发项目成本测算通用模板（4）,土地一级开发项目成本测算通用模板（5）,土地一级开发项目成本测算通用模板（6）,土地一级开发项目成本测算通用模板（7）,土地一级开发项目成本测算通用模板（8）,土地一级开发项目成本测算通用模板（9）,土地一级开发项目成本测算通用模板（10）,土地一级开发项目成本测算通用模板（11）,土地一级开发项目成本测算通用模板（12）,土地一级开发项目成本测算通用模板（13）,土地一级开发项目成本测算通用模板（14）,土地一级开发具体实施流程表（1）,土地一级开发具体实施流程表（3）,土地一级开发具体实施流程表（4）,土地一级开发具体实施流程表（5）,土地一级开发具体实施流程表（6）,土地一级开发具体实施流程表（7）,土地一级开发具体实施流程表（8）,土地一级开发具体实施流程表