抵押物变现净值分析1.8.doc

抵押物变现净值分析根据建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的房地产抵押估价指导意见，目前抵押估价报告出具评估价值均为房地产抵押价值，而房地产的抵押价值就等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的未付建筑工程价款、已抵押担保债权和其他法定优先受偿款。如果估价时点估价对象没有上述估价师知悉的法定优先受偿款，则抵押价值就等于其市场价值。通常金融机构的抵押贷款额度是在估价报告的评估价值基础上给与一定折扣确定。当借款人不能偿还到期债务，需要处置抵押物时，若不考虑抵押期间市场价值波动的因素，处置抵押物变现的净值必然低于其市场价值，若抵押物变现的净值与市场价值差异较大，则金融机构将面临坏账的风险。因此众多的金融机构在办理抵押贷款业务时，不仅只关注抵押物的市场价值，对其变现净值的关注也越来越多了。造成抵押物市场价值与变现净值的差异主要由快速强制变现折扣、处置费用、交易产生的税费等造成。本文将从以上三个方面对造成差异的主要影响因素进行分析。一、快速强制变现折扣抵押物的处置通常采用公开拍卖方式进行，拍卖价格与市场价格的差异主要取决于抵押物的变现能力，而变现能力又与以下因素密切相关：1、通用性：所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，特殊厂房比标准厂房的通用性差。2、独立使用性：所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或工厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，就难以出入。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。3、价值、规模大小：一般地说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。4、可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值大的房地产变现能力弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。5、房地产开发程度：一般地说，开发程度越低的房地产，不确定性因素越多，变现能力越弱。例如，生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房的变现能力弱。6、区位：一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。7、房地产市场状况：房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。例如，房地产市场萧条时期比房地产市场繁荣时期的房地产变现能力弱。按照房地产抵押估价指导意见要求，目前的抵押估价报告中均有抵押物变现能力的定量、定性分析内容供金融机构参考。需要特别指出的是，目前金融机构在确定抵押贷款额度时通常根据抵押物的大类特点（工业厂房、商业、办公、在建工程等）给出统一的折扣率（一般为五至七折），但若抵押物为地下机动车位、会所、长期空置商铺等特殊物业类型时，则其变形能力较差时，变现折扣甚至直接超出银行的折扣率。二、交易税费处置抵押物拍卖成交后，办理产权转移手续时所需缴纳的各项税费主要有交易手续费、印花税、营业税及附加、土地增值税、个人所得税等（虽然该部分税费由买受人承担，但买受人在竞价时已经将该部分费用考虑在内），各类税费的计算标准如下：1、交易手续费交易手续费为2.5元/平方米。2、印花税产权人为单位的，印花税率为0.05%；产权人为个人的印花税暂免。3、营业税及附加个人住宅个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税税率为5%，并按营业税税额的11%征收附加税费（城市维护建设税、教育费附加、河道工程修建维护管理费分别为营业税税额的7%、3%、1%），共计征收5.55%。目前上海执行的普通住房标准：单套建筑面积一百四十平方米以下，内环线(市中心)以内，总价人民币二百四十五万元/套、内环线和外环线之间一百四十万元/套、外环线以外九十八万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。单位住宅、非居住用房（办公用房、商业用房、生产用房、综合楼等）以全部收入减去不动产购置的原价后的余额为计税营业额，按“销售不动产”税目，依5%的税率计算缴纳，并按营业税税额的11%征收附加税费（城市维护建设税、教育费附加、河道工程修建维护管理费分别为营业税税额的7%、3%、1%）。4、土地增值税对个人销售住房暂免征收土地增值税。单位住宅、非居住用房（办公用房、商业用房、生产用房、综合楼等），按以下规定方式征收：按实征收，应纳税额按照房地产转让的增值额和规定的税率计算。a.增值额：指纳税人转让房地产所得的收入减去规定的扣除项目后的余额。b.扣除项目：转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。c.税率：以其所取得的收入减除扣除项目金额后的余额为增值额，按四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）计征土地增值税。d.具体计算：增值率=增值额扣除项目金额100%土地增值税税额=增值额税率扣除项目金额速算扣除数按增值率依以下税率分四档计算缴纳：级距增值率税率速算扣除数1不超过50%30%02超过50%-100%的部分40%扣除项目金额5%3超过100%-200%的部分50%扣除项目金额15%4超过200%的部分60%扣除项目金额35%5、个人所得税个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。除上述情况以外的，应按规定缴纳个人所得税。征收方式有以下两种：方式一：按实征收。出售房款扣除购置原价和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。合理费用指按规定支付的相关税费，包括契税、印花税、营业税及附加、房产交易税等。方式二：核定征收。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，一般以转让收入的1%核定征收个人所得税；通过拍卖方式转让的，按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。三、处置费用处置费用主要由执行费、评估费、拍卖费等构成，各类费用的收取标准如下:1、执行费目前上海市各级人民法院的执行费用收取标准为：执行金额或者价额在1万元以下的，每件交纳50元；超过1万元至50万元的部分，按照执行金额或者价额的千分之五交纳；超过50万元以上的部分，按照执行金额或者价额的千分之一交纳。2、评估费上海法院系统评估费用按下列标准的90%执行，单笔收费最低两千元。房地产评估档次评估值(万元)差额累进费率()档内最高收费额(万元)累积收费额(万元)1100以下(含100)50.500.502100以上至1000部分2.52.252.7531000以上至2000部分1.51.504.2542000以上至5000部分0.82.406.6555000以上至8000部分0.41.207.8568000以上至10000部分0.20.408.25710000以上部分0.1土地使用权评估档次评估值(万元)差额累进费率()档内最高收费额(万元)累积收费额(万元)1100以下(含100)40.400.402100以上至200部分30.300.703200以上至1000部分21.602.3041000以上至2000部分1.51.503.8052000以上至5000部分0.82.406.2065000以上至10000部分0.42.008.20710000以上部分0.13、拍卖费上海法院系统按下列标准执行，拍卖佣金由购买方承担，公告费等拍卖相关其它费用不再收取。档次拍卖成交额（万元）佣金收取比例(%)档内最高收费额(万元)累积收费额(万元)1200以下510102200-10003243431000-500028011445000-10000150164510000以上0.5四、实例分析1、案例一概况小企业主甲某2007年初以300万元的价格购入建筑面积为200平方米的别墅一套，2009年底以该套别墅为抵押物向银行申请抵押贷款，经过估价机构评估，该套别墅市场价格已升至450万元，银行按照评估价的6.5折发放抵押贷款290万元。半年后，由于企业经营陷入困境，甲某无力偿还贷款，银行向法院申请拍卖抵押物以偿还贷款。变现净值计算若不考虑抵押期间市场价值波动的因素，该抵押物变现净值的计算如下：项目计算标准金额（万元）市场价格450.00 快速变现折扣按照10%计45.00 交易手续费2.5元/平方米0.05 印花税暂免0.00 营业税及附加非普通住宅，全额征收营业税，税率5.55%22.48 土地增值税暂免0.00 个人所得税按转让收入全额的3%计算12.15 执行费0.61 评估费1.14 拍卖费16.00 评估费97.43 变现净值352.57分析由于抵押物为别墅，且价值、规模适中，变现能力较强，快速变现折扣为其市场价格的10%，虽然营业税计算时按照非普通住宅五年内转让全额征收，抵押物变现净值仍达到352.57万元，较450万元的市场价格低22%，比贷款本金290万高21%。正常情况下，通过处置抵押物，银行能够收回该笔贷款的本金和利息及相应的罚息等，该笔贷款给银行带来损失的可能性较低。2、案例二概况乙企业以市场价值为8000万元的整层办公楼为抵押物向银行申请抵押贷款，该办公楼5年前购入，购买价为4000万元，建筑面积为4000平方米。银行按照评估价的6.5折发放抵押贷款5200万元。半年后，由于企业经营陷入困境，乙企业无力偿还贷款，银行向法院申请拍卖抵押物以偿还贷款。变现净值计算若不考虑抵押期间市场价值波动的因素，该抵押物变现净值的计算如下：项目计算标准金额（万元）市场价格8000.00 快速变现折扣按照15%计2000.00 交易手续费2.5元/平方米1.00 印花税0.00 3.40 营业税及附加全部收入减去不动产购置的原价后的5.55%133.20 土地增值税暂免384.00 执行费6.20 评估费7.07 拍卖费124.00 变现净值5341.13分析由于抵押物为整层办公楼，且价值、规模较大，变现能力一般，快速变现折扣为其市场价格的20%，且历史购入价格较低，需缴纳的土地增值税额占快速变现价（市场价格减去快速变现折扣）的6.4%，因此抵押物变现净值仅为5341.13万元，较8000万元的市场价格低33%，比贷款本金5200万高2.7%，综合考虑贷款的利息、罚息及银行内部的管理费用的，该笔贷款很可能给银行带来损失。五、结论及对策、建议根据前文的论述和分析，在影响抵押物变现净值的众多因素中，抵押物的变现能力和办理产权转移手续时所需缴纳的营业税、土地增值税影响较