房地产价格波动的动因分析.doc

房地产价格波动的动因分析基于贵阳市房地产业的实证分析刘玮学位授予单位:贵州财经学院;学科专业:企业管理摘要我国房地产业发展迅速,房地产市场的发展对促进国民经济的发展做出了突出贡献,房地产业已经成为我国重要的产业之一,但它的发展并不是一帆风顺的,而是在波动和曲折中前进。房地产业关联度广、影响力强,房地产价格波动危害性大,起伏过大的波动会危机整个国民经济的发展。贵阳市作为贵州省的省会城市,其房地产价格的运行,可以作为我国落后地区中等城市的房地产价格的代表,研究贵阳市房地产价格波动,把握贵阳市房地产业和房地产市场发展的规律,具有一定的理论意义。同时,探究贵阳市房地产价格波动的动因,有助于指导贵阳市房地产业的健康发展,具有很高的实践价值。影响房地产价格波动的动因有很多,如反映市场因素的供求关系,还有反映非市场因素的诸如地租、消费者的心理预期、国家宏观调控政策和国际金融危机等因素。然而,这些影响因素在不同的城市和地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以贵阳市房地产价格(主要以住宅成交价格)为研究对象,试图探讨在现阶段贵阳市房地产市场环境下,哪些因素对贵阳市房地产价格产生的影响是主要的,哪些是次要的(当然这种主次因素是相对且是动态的),并通过对贵阳市房地产业进行定性和定量的实证研究,揭示其内在的运行机制。本文对房地产价格波动的动因分析主要由以下部分组成:第一部分:简要阐述了房地产价格波动的选题背景、国内外研究现状,并归纳了本文的研究思路、研究方法及创新点。第二部分:房地产价格波动的基本理论综述。这部分主要介绍房地产价格波动的含义及特征以及影响房地产价格波动的市场因素和非市场因素。第三部分:贵阳市房地产价格波动的现状及问题。这部分首先介绍中国房地产价格波动的大背景;其次介绍了贵阳市房地产价格波动的现状及问题。第四部分:价格波动理论的实证分析贵阳市房地产市场。这部分首先运用市场因素的供求理论,对贵阳市房地产价格波动进行定性和定量的分析,其中重点是定量的实证分析;其次,运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析;最后,介绍了贵阳市房地产价格未来走势的预期。第五部分:简要介绍贵阳市房地产价格波动的对策与建议。本文的创新之处:鉴于已有的研究成果大多数是从宏观的角度对我国房地产价格进行分析,本文通过对贵阳市房地产价格波动的动因进行实证分析,在研究方法上,以数量模型的形式定量地将房地产价格和影响房地产价格的其他市场因素(如房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率、社会消费品总额、城市居民人均可支配收入、土地出让面积占GDP的比率等)定义为应变量和自变量:同时,本文也运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析,即以定性的形式来说明。通过观察它们之间的因果关系来寻找其内在之间的变化规律,以此为房地产业的政策制定提供依据。鉴于对于特定主体(比如一个城市)房地产价格运行的研究还是非常有限的,所以本文的研究在特定对象上也表现出一定的创新性。本文通过实地调查,收集资料,在大量调查研究的基础之上,通过理论研究与实证研究相结合,着眼于目前贵阳市房地产业的现状及问题,并在对资料进行全面整理、分析的基础上,对贵阳市房地产价格波动的动因进行理论和实证研究分析,并给出了相关的对策。关键词：房地产价格;房地产业;波动;动因AbstractThe rapid development of our country real estate,real estate market development in promoting thedevelopment of the national economy have made outstanding contributions to,the real estate industry has becomeone of important industries in our country,but its development is not smooth,but in the fluctuations and twists andturns ahead.Correlation degree in real estate and impact resilient,real estate price fluctuations danger of big upsand downs will be too large fluctuations in the development of the entire national economy crisis.Guiyang City,Guizhou Province,as the capital city,and its real estate price run our country backward areas can serve as amedium-sized city on behalf of real estate prices,research real estate price fluctuations in Guiyang City,GuiyangCity to grasp the real estate industry and real estate market development laws,has a certain theoretical significance.At the same time,explore the Guiyang City real estate price fluctuations cause,help guide the health of GuiyangCity real estate development,with high practical value.The impact of fluctuations in real estate prices have a lot of motivation,such as a reflection of market supplyand demand factors,have reflected the non-market factors such as rent,consumer psychology,nationalmacro-control policies and the international financial crisis and other factors.However,these influencing factors indifferent cities and regions,different stages of development of the real estate industry has shown the influence ofthe size are all different.In this paper,Guiyang City real estate prices(mainly residential transaction prices)as theresearch object,trying to explore at this stage in Guiyang City real estate market environment,what are the factorsof Guiyang City,the impact of real estate prices are the main and which are secondary the,and Guiyang City realestate industry through qualitative and quantitative empirical research to reveal its inherent operating mechanism.In this paper,real estate price fluctuations cause analysis mainly by the following components:Part:briefly elaborated on the topics of real estate price fluctuations background,domestic and foreignresearch and this paper summarizes the research ideas,research methods and innovation.Part:real estate price fluctuations the basic theory of synthesis.This part of the major real estate pricefluctuations introduce the meaning and characteristics,as well as the impact of price fluctuations in the real estatemarket factors and non-market factors.Part:Guiyang City real estate price fluctuations and question the status quo.This part of the first Chinesereal estate price fluctuations introduce background;followed by the introduction of Guiyang City real estate pricefluctuations and question the status quo.Part:Price fluctuations in the theory of empirical analysis-Guiyang City real estate market.This part ofthe first use of the market factors of supply and demand theory,fluctuations in real estate prices in Guiyangqualitative and quantitative analysis,which focused on quantitative empirical analysis;Secondly,the use ofnon-market factors in the theory of Guiyang City real estate price volatility analysis;Finally,introduced theGuiyang City real estate prices the expected future trends.Part:A brief Introduction of Guiyang City real estate price fluctuations of the countermeasures andsuggestions.Innovation of this article:In view of the majority of existing research results are from a macro point of viewof our country real estate price analysis,this article of Guiyang City real estate prices cause fluctuations in theempirical analysis,research methods at up to the number of model the form of quantitative real estate prices willaffect the real estate prices and other market factorsshould be defined as variables and independent variables;Atthe same time,this article also use non-market factors in the theory of Guiyang City real estate price volatilityanalysis,that is the form of qualitative description.By observing the causal relationship between them to look forchanges between its inherent laws,as the real estate industry provide the basis for policy formulation.In view ofthe main body for a particular(such as a city)real estate prices to run the research is still very limited,so this studyon a specific object must also show innovative.In this paper,through field surveys to collect information at a large number of investigations and studiesbased on theoretical research and empirical studies combining focus on the current status of Guiyang City and thereal estate industry issues and to conduct a comprehensive collation of information,analysis of the basic on theGuiyang City real estate prices cause fluctuations in theoretical and empirical research and analysis,and give therelevant countermeasures.Key Words：Real estate price;Real estate enterprise;Volatility;Driving force目录1导论61.1选题背景及研究意义61.1.1选题背景61.1.2研究意义61.2理论综述81.2.1国外研究现状91.2.2国内研究现状101.3研究内容和方法121.3.1研究内容121.3.2研究方法121.4本论文研究的目的及创新点131.4.1研究目的131.4.2创新点13房地产价格波动的基本理论综述142.1房地产价格的含义及特征142.2房地产价格波动的市场因素152.2.1房地产市场波动的供给因素152.2.2房地产价格波动的需求因素152.2.3房地产价格波动的供求因素162.3房地产价格波动的非市场因素172.3.1地租理论172.3.2消费者的心理预期理论172.3.3国家宏观调控政策182.3.4 2008年金融危机18贵阳市房地产价格波动的现状及问题203.1中国房地产价格波动的大背景203.1.1中国房地产价格波动的现状203.1.2中国房地产价格波动的问题213.2贵阳市房地产价格波动的现状及问题233.2.1贵阳市房地产价格波动的现状233.2.2贵阳市房地产价格波动的问题25价格波动理论的实证贵阳市房地产市场274.1供求理论对贵阳市房地产市场价格波动的分析274.1.1一般理论分析274.1.2实证数量分析284.2非市场因素对贵阳市房地产市场价格波动的分析344.2.1地租理论对贵阳市房地产价格波动的影响分析344.2.2消费者预期理论对贵阳市房地产价格波动的影响分析354.2.3国家宏观调控政策对贵阳市房地产价格的导向作用374.2.4 2008年金融危机对贵阳市房地产价格波动的冲击384.3贵阳市房地产价格未来走势的预期395贵阳市房地产价格波动的对策与建议415.1调整和改善住房供求结构415.2加大土地供应调控力度415.3贯彻和落实宏观调整政策425.4加大消费者购房的贷款支持435.5正确引导潜在购房者的消费需求435.6削弱金融危机对房地产市场的负面影响44参考文献46发表论文与科研情况说明48后记491导论1. 1选题背景及研究意义1. 1. 1选题背景 1998年，我国结束福利分房制，开始实行货币化分房，成为房地产业走向市场化的分水岭。从此，我国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化进程，促进国民经济增长，起到了重大作用。经过十多年的发展，房地产业已成为我国第三产业中的主要产业之一。门国家统计局日前公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过50，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。z然而，受到美国金融危机的冲击，我国的房地产业也出现了一些新问题，比较突出的有:房地产开发投资增幅放缓、商品房价格不断波动、住房结构失衡等等。 面对住房结构失衡严重、价格不断波动的城市住房市场，为了保持房地产业稳定和健康发展，我国政府相继出台并实施了一系列的宏观调控措施，土地、信贷、税收、规划多管齐下，对房地产市场的发展起到了一定的积极作用。 但是，房地产的价格一直处于变化中，并且有不断波动的趋势，成为影响我国社会经济和群众生活的重大问题。房地产价格是个较为复杂的问题，涉及到的因素有社会的(比如供需关系)、经济的(比如住宅租金)，政策的(比如国家宏观经济政策、货币政策)等等。贵阳市作为贵州省的省会城市，其房地产价格在西部欠发达地区的城市中一直处于较高的位置，其价格与一些经济发展情况要远远好过贵阳市的城市比齐，成为各界十分关注的一个现象。在这方面己有许多讨论，主要是政策层面上和市场经营层面的，基于贵阳市房地产业的实证创新研究，仍然有许多尚待调查研究的问题。鉴于此，本文的研究分析成果就显得更具有理论上和现实上的意义。1. 2研究意义 本文研究意义可以从理论和实践两个方面进行阐述: 1.理论意义 从理论的角度来说，根据产业经济学、发展经济学的相关原理，一个国家的城市房价与该国所处经济发展阶段密切相关，不同经济发展时期的房地产价格有不同的表现特点，一般情况下，经济越是发展，房地产的价格就越能够形成与经济整体的联动关系。特别是当前国家金融危机中，房地产成为一个十分敏感的产业。比如:受到美国金融危机的打击，美国两大官方按揭融资机构房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)财政出现严重经济困难，濒临破产。据统计，两家公司拥有或提供担保的抵押贷款的总值约为5万亿美元，相当于全美12万亿美元房屋抵押贷款债务的近一半。由于房利美和房地美在美国当前楼市乃至经济整体中所扮演的重要角色，他们的危机引起了布什政府的高度关注。isl 改革开放30年，尽管我国房地产业有了长足的进展，但我国目前仍处于经济发展中对于房地产需求的“刚性和弹性”与“投资和投机”并存的特别时期，城市居民对住房的需求面临巨大的增长空间的同时，房地产市场的投资效用也日益显现。因此，对城市住房价格波动的动因分析是我国现阶段经济、社会发展和当前对付世界性金融危机的客观反映和必然要求。 具体到某个城市的房地产价格运行情况看，本文拟建立特定的数量模型，根据影响价格变动的一些变量，来从数量上讨论房地产价格变动的机理。影响房地产价格波动的因素可能有多种形式。首先，供求关系影响房地产价格，供求关系的变化是影响房价变化的主要原因;其次，房地产价格的波动又不仅仅受到供求因素的影响，它在受到供求关系影响的同时，还会受到其它一些变量(如国家宏观调控政策、租金、消费者的心理预期、城市居民人均可支配收入等)的影响，这些变量可能是随机的，也可能是人为控制的，这种影响在理论上可能会成为一个难以监控的因素，这在理论上是需要深入探索的。因此，本文在理论上可能面临一些新的需要突破的难点，需要采用更加综合的方法来进行分析和研究，从而深化本文的理论意义。 2、实践意义 从实践的角度来说，房地产业是我国国民经济的基础性、先导性产业。住房既是生活和生产的必需品，同时也是一种资产或者说财富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生活和生产问题，也关系到城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的宏观经济政策和金融稳定的顺利实施。定量和定性研究房地产价格波动的影响因素和房地产业的发展态势，可以为政府进行宏观调控提供依据:为房地产企业开发新项目提供参考;为消费者提供信息支持。 具体来说，本课题研究工作的实践意义如下: 1)为政府进行宏观调控提供依据 由于房地产价格波动对整个国民经济的运行和社会稳定有着重要影响，自2005年4月以来，政府通过一系列调控措施，来遏止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头，取得初步成效，但随着时间的推移，政策效力逐渐减弱。因此，对城市房地产价格波动与政府相关宏观调控手段及政策效果进行研究，有助于更好得了解我国房地产市场存在的问题，准确把握调控的时机和方向，为政府进行宏观调控提供依据。 2)为房地产企业开发新项目提供参考 房地产开发商对未来商品住宅价格的预期，在一定时间内对房地产价格的波动也有很大的影响。如果开发商认为未来房地产价格有上涨空间，就会将现有房地产待价而沽;反之，则会采取各种促销手段刺激需求。但是房地产商对房价的预期是主观的、感性的，没有建立在研究分析的基础上，从而加剧了房地产价格的波动，增大了房地产企业的经营风险和财务风险。因此，对城市房地产价格波动进行分析研究并找出其变化的规律和原因，为房地产企业开发新项目提供参考，对于整个房地产业的健康发展起到了一定的积极作用。 3)为消费者提供信息支持 由于历史原因，我国住房制度改革政策突出产权制度改革，促成了大众消费模式、消费观念的快速变化。一是居者有其屋的屋被普遍理解为自有产权房，美国老太太和中国老太太的住房故事一度盛传于大街小巷，促进了住房消费观念、消费模式的快速转变，居者有其屋本身没有错，但不一定非要拥有产权房才行;二是盲目攀比;三是恐惧心理;四是从众心理。4以上四个因素共同作用导致了消费者的消费预期趋向于非理性，从而加剧了房地产价格波动并有不断攀升的势头。因此，对城市房地产价格波动的原因进行深入的研究和分析，找出解决的办法，为消费者的消费观念趋于理性提供信息支持。 通过对贵阳市房地产业价格波动的动因进行实证分析，在研究方法上，以数量模型的形式定量地将房地产价格和影响房地产价格的其他因素(如房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率、社会消费品总额、城市居民人均可支配收入、土地出让面积占GDP的比率)定义为应变量和自变量:同时，本文也运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析，即以定性的形式来说明。通过观察它们之间的因果关系来寻找其内在之间的变化规律，以此为房地产业的政策制定提供依据。1 .2理论综述 随着房地产市场商品化的进一步发展，房地产价格的高低越来越受到人们的重视，房地产价格的形成和变动机理也一直是学者们研究和探讨的热门领域。2. 1国外研究现状 在研究房地产价格的国外文献中，已经有了一些应用数量关系来研究房地产价格的成果，如Malpezzi (1999)针对价格收入比以及房地产价格变化利用误差修正模型得出了前期价格和收入变化对于房价的影响以及短期供给弱弹性的结论;LslManning (1989)使用1980年美国94个MSA的普查数据建立了房地产价格方程，他认为气候、环境等这些区域的非经济性的价格已被资本化到了土地和房地产价格中。除收入因素、环境因素外，在许多实证研究中，人口因素也经常被用来解释和预测房地产价格变动及其走向，如Mankiw和Will (1989)通过研究美国20世纪70年代一些城市的房地产价格，认为二战后生育高峰起出生的一代人进入购房阶段是导致房地产价格上涨的主要原因。呀反多学者利用指数平滑、自相关模型以及hedonic模型预测了美国各地区房地产价格的变化趋势(Gu, 2002, Birch Sunderman, 2003 ) o， 古德哈特(Good hart)等人所建立的FCI(即金融形势指数)指数来研究房地产价格因素的货币政策意义。古德哈特等将FCI指数定义成真实短期利率、真实有效汇率、真实房地产价格和真实股票价格等主要资产价格的加权平均数，并用这个指数作为未来通货膨胀水平和经济运行情况的先行指标，它也是CPI指数和通货膨胀水平的先行指标，其作用就是检验主要资产价格的波动对未来经济运行情况和通货膨胀水平的预测功能。8 汉森(Hanson)等人构建了货币形势指数MCI。古德哈特和霍夫曼在MCI指数中引入房地产价格和股票价格构建了FCI指数，对未来产出与通货膨胀的变化进行预测。实证研究表明，FCI指数在G7国家的预测效果比较好。fsl 挪威经济学家汉宁.加可森和他的同事利用计量经济模型分析了影响房地产价格的各种因素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用的计量经济模型并不十分复杂，却包含了变量。这个研究使用挪威30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论:影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。由于经济基本要素的变化可以较好地解释房价变化，因此，说挪威己经出现房地产价格泡沫的论断是缺乏根据的。当然，挪威和中国国情相差甚远，不能用挪威的结论来套中国的房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。1.2.2国内研究现状 在研究房地产价格的国内文献中，国内学者大多数都是利用线性回归、主成分分析及长期趋势法等方法来研究影响房地产价格的因素及其变动过程。如马思新、李昂 02002)借鉴现有关于hedonic定价的理论方法和研究经验，构建了北京市商品房价格的hedoni。模型;tlol李立、李永辉(2002)认为，房地产价格是由多种要素决定的，除土地成本、建筑安装工程成本外，还与城市经济指标如居民收入水平、经济发展速度等因素有重要的关联性;”吴建峰(2002)对我国城市房地产价格进行研究后发现:人均工资水平对城市房地产价格会产生一定影响;1127王勇、龙奋杰(2002 )对我国城市房地产价格进行研究后发现城市房地产价格与城市职工的平均收入之间有很强的相关关系;1137刘立民(Zoa2讨论了房地产价格的形成与决定因素，认为城市经济环境的发展变化所造成的房地产供求变化，逐渐成为房地产价格形成中最具决定性的因素。 柴强(Zo01在其房地产估价一文中认为，从成本构成的角度看，房地产的价格主要由以下几部分构成，用公式表示为:房地产的价格二土地使用费+土地开发费+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。在市场价格稳定的条件下，开发成本增加，如土地价格、建筑材料价格、拆迁成本的上涨，以及新材料、新技术、新工艺的使用均使开发成本增加，再加上劳动力工资、利息等费用的增加，使开发商获得利润减少，利润率下降，市场供给量减少，供给与需求的结构性矛盾加剧，从而导致房地产价格波动并有不断攀升的趋势。0147 吴建峰(2002)在其我国城市住宅价格研究一文中认为，消费者个体的家庭经济状况、家庭的人口构成和结构都对房地产的需求产生影响。tlsl在房地产市场中，不同收入的家庭，负担能力是不同的，在选择房地产的规模、档次、区位等是有差异的。就住宅而言，在城市里低收入家庭的住房状况相对较差，都具有改善住房条件的需求，尤其是我国取消福利分房实行货币补贴以来，由于增加了购房的专项补贴，这些低收入人群逐渐转变成了潜在的消费者，但是需求价格受到支付能力的制约仍然处于比较底的水平。在过去的实证研究中，也得出家庭年收入与房地产价格是呈正相关。 易宪容(2005)在其中国房地产市场泡沫存在与否之争一文中认为，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房地产价格持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产价格已出现泡沫，应该采取严格调控措施进行调控，他还认为，中国房地产价格波动主要是住房有效需求不足。Cis7无论从消费者的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产价格