镇江市商品房住宅价格影响因素分析.pdf

2 0 0 9 年第2 8 期 总第6 6 期 经济研究导刊 E C O N O M I C R E S E A R C HG U I D E N o 2 8 2 0 0 9 S e r i a lN o 6 6 镇江市商品房住宅价格影响因素分析 王育霞 ( 江苏科技大学经济管理学院，江苏镇江2 1 2 0 0 3 ) 摘要：住宅市场与镇江市的经济发展，人们生活水平提高息息相关。商品住宅价格是住宅市场的核心，研究住宅 市场的变化情况，预测市场价格变化的趋势是非常有意义的。在分析与住宅价格密切相关的几个影响因素的基础上。 对镇江市商品住宅价格进行了探讨。 关键词：房地产；住宅价格；回归分析；镇江市 中图分类号- F 2 9 3 3文献标志码：A文章编号：1 6 7 3 2 9 l X ( 2 0 0 9 ) 2 8 _ 0 l3 8 - 0 2 镇江位于长江与京杭大运河十字黄金水路交汇处，有着 江苏省南北水陆交通的重要枢纽地位，作为苏南经济发达地 区板块重要城市之一，同中国其他城市一样，房地产业尤其 是住宅产业对镇江市的经济增长发挥了巨大的作用，住宅占 房地产业的比例达到7 0 以上，住宅市场与镇江市的经济发 展，人们生活水平的提高息息相关。 一、镇江市房地产发展状况概述 1 发展历程。2 0 0 1 年以来镇江房地产市场快速发展， 2 0 0 3 - - 2 0 0 4 年镇江房地产市场发生“井喷”现象。主要是因为 镇江市在2 0 0 3 年的城市建设投入资金达1 0 1 亿元，总拆迁 量达1 0 0 万平方米，达到镇江城建历史上的高点。2 0 0 5 年镇 江有关部门的拆迁计划虽然在8 0 万一9 0 万平方米之间，但 最终并来超过5 0 万。与此相对的是，2 0 0 5 年国家宏观调控风 暴突袭，镇江也未能幸免。随着楼市一系列“新政”的出台。以 2 0 0 5 年6 月份为分水岭，镇江楼市销售形势急转直下，瞬间 跌入低谷。供应量的加大和拆迁总量的偏小使得局部楼市 呈现一种滞胀局面。直到2 0 0 6 年8 月份左右，镇江房地产市 场才逐渐苏醒。随着镇江市政府对城市的升级改造城市的 投资环境越来越好，房地产的投资力度逐年加大、开盘数量 增多、房地产的交易量也逐年增加，越来越多的房地产公司 进驻镇江房地产市场。 2 发展现状。由于美国次贷危机引发的国际金融危机愈 演愈烈，并加速向实体经济蔓延在这次次贷危机当中，房地 产业是金融危机背景下最先受到影响的行业之一，美国房地 产业顷刻之间崩溃，而连带着闲际房市也一片萧条。中国也受 到了严重冲击。由于受宏观经济形势和全困房地产走势的影 响，2 0 0 8 年下半年镇江市的房地产市场也开始呈现出萎缩和 下滑的趋势，但与经济发达城市相比，镇江市房地产市场没有 出现大起大落，这主要是有一个很重要的特点是镇江市的住 房消费是以本地居民为主，据统计去年本市居民购房占住房消 费的9 5 3 8 ，居民购房主要是以改善自身住房条件为主，外来 投机炒作的现象很少。同时伴随着斟家对房市的一些扶持政 策，镇江市政府也出台了一系列稳定房地产市场的新政，例如 “放开房价，实行商品房市场调节价”等，这些都对恢复房地产 市场的信心起到了一定的作用。据有关数据统计，今年以来， l 4 月份全市累计实现商品房销售7 6 7 4 套，比卜年同期增长 7 0 3 ，实现销售面积9 9 5 7 万平方米，比上年同期增长8 3 实 现销售额3 6 0 4 亿元，比上年同期增长1 0 4 5 ，增幅分别比上 年同期提高3 4 4 个百分点、3 4 3 个百分点和4 1 6 个百分点。 二、商品住宅价格的变动 镇江市商品住宅价格也同全围一样，近几年来房价持续 上涨，增幅偏高。截至2 0 0 8 年底，镇江市房地产平均价格已 经达到了39 0 7 元，平方米，而在1 9 9 9 年初时这个价格只有 11 0 2 元，在l O 年的时间里，年平均增长2 5 4 5 。而从下表l 中也可以看到，在2 0 0 3 年以前，房价一直增长缓慢，但自 2 0 0 3 年开始。房价超速增长，每年涨幅都在二位数以上2 0 0 7 年的平均房价达39 0 7 元，平方米，是1 9 9 9 年房价的3 5 5 倍，但房价总体水平低于南京和苏、锡、常，与苏北城市扬州 基本接近，略高于全国商晶房平均水平。 三、商品住宅价格的影响因素分析 ( 一) 影响因素 I 经济发展。经济越发展，社会总需求就增加。投资、生产 活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设 施等的需求增加，从而会引起房地产价格上涨。从镇江历年 经济发展水平和增长速度来看，经济近十年一直保持快速增 长势头。2 0 ( 0 ) 一- 2 0 0 8 年，镇江市生产总值由4 5 2 亿元，增长到 2 0 0 8 年的14 0 8 1 4 亿元，年均增长2 3 5 。 收稿日期：2 0 0 9 - 0 5 1 8 基金项目：江苏科技大学人文社科基金项目( 2 0 0 7 J G l l 7 J ) 作者简介：王育霞( 1 9 7 3 一) ，女，山西晋城人，讲师，硕士研究生，从事区域经济发展研究。 一1 3 8 万方数据 经济发展，居民收入也增加，人们的生活水平随之提高， 促使对房地产的需求增多，从而导致房地产价格l - 涨。分为 两种情况：如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收 入增加。为了改善居住环境，由小面积住房更换为面积更大、 环境更优的住房。这种对居住房地产的需求增加，会促使房 地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的 收入增加，想利用剩余的收入从事房地产投资，这对房地产 价格的影响不大，但也会引起房地产价格变动。2 0 0 0 - - 2 0 0 8 年镇江市区城镇居民家庭人均可支配性收入平均增长速度 为1 8 4 ，特别是近几年增长速度均达到了两位数。从客观 上居民也具备了较强的消费能力，人们将会有更多的资金去 满足购房需求。 2 供需状况。随着T 业化和城镇化发展、城镇人口增加。 大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不 断增加。2 0 0 8 以来镇江市加大拆迁工作力度，2 0 0 8 年伞市共完 成拆迁2 2 0 多万平方米，2 0 0 9 年即将完成拆迁3 0 0 多万平方 米，据有关部门初步测算，全市因拆迁而产生的对房地产一级 市场的需求将超过4 0 0 万平方米，这种惠民拆迁创造了庞大的 市场刚性需求。其次按照镇江市的总体规划，到2 0 2 0 年城市化 水平将达到7 0 ，城镇人r j 将要增加到3 2 0 万，那就意味着 还有大约3 0 万农民要从农村迁入城市。与此同时，城市居民 的平均面积要从当前的2 3 3 平方米增加到3 5 平方米左右。 3 政策支持。自2 0 0 7 年第四季度后，中央和省政府相继 出台了很多“救市”政策来鼓励和支持住房消费，例如央行百 日内五次降息，中央相继出台厂降息、减免税、减首付等组合 措施。这一系列涉房优惠政策促进了房地产市场健康稳定发 展。镇江市结合实际，出台了关于进一步促进我市房地产业 健康稳定发展的若干意见、关于完善我市房地产市场调控 丁作的意见等。这些政策加大了自住型和改善型住房的信 贷力度，适度减免了住房转让环节的营业税，调整放宽了土 地出让金缴纳、开竣工时限，降低了开发企业用地成本及税 收负担等。特别是针对消费者的减免营业税、免征印花税、免 征土地增值税、契税税率由4 下调为3 等等，这些政策对 房地产市场拉动作用明显，也稳定了房地产价格。 4 楼盘品质。随着人们生活水平的进一步提高，越来越多 的人买房子不止是为了满足居住的需要，而是从生活舒适的 角度出发，因此购父者更注霞楼盘档次、生活晶质、配套设施 等方面。这些方面较好的楼盘，价格自然就会较高。例如， 2 0 0 9 年第一季度年君临南山比京几花园等小区地理位置要 好，且楼盘质量也更加好，所以能卖到49 0 0 元，自由领地虽 然区位优势不高但楼盘质苗比较高所以也能卖到43 0 0 元。 同时，从房地产行业的发展来看，舒适、健康的市场房价差异 应更多展现楼盘品质差别，而不仪是区位筹别。而且楼盘品 质提升与城市品位提升有着密不可分的联系，随着城市的发 展，伴随着房地产开发商不断提升楼盘质量的同时，楼盘的 价格也在水涨船高。 5 成本费用。任何商品的价格都要在总成本基础上考虑 确定，商品住宅房也不例外。就一般房地产而言，其总成本费 用由开发成本与开发费用两大部分构成。开发成本主要包括： 土地使用权获取成本、前期j I ：程费、建安工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发期间税费等。开发费用一般包括：管理 费用、营销费用、财务费用。目前镇江在售楼盘的土地成本层 次不齐，但是多数是在8 0 万1 2 0 万，亩之间。按1 2 0 万，亩 计算。楼面价大概是8 0 0 元9 0 0 元之间，建安成本大概是l 1 0 0 元15 0 0 元，平方米之间，其他( 规费、管理费、财务费、 配套费、营销费等等) 大约在7 0 0 元9 0 0 元，平方米之间，税 费在1 5 0 元2 5 0 元平方米之间。累计是27 5 0 元3 5 5 0 元 平方米。商品住宅价格在这些费用的基础上还要加上开发 商预计的利润，因此以上这些因素都会影响到房地产的价格。 ( 二) 影响程度 由以一卜分析可知，房地产投资、经济发展水平，居民可支 配收入，人口数等都对商品住宅价格产生一定的影响。根据 数据资料的町取得性，引入变餐商品住宅房均价( Y ) ，人均可 支配收入( X 。) ，竣工面积( X ：) ，人口数( x ，) 和房地产投资 ( x 。) 。利用e v i e w s 5 0 软件，建市回归分析模型如下： l n Y = 9 7 9 9 6 + 0 2 6 * l n ( x 1 ) 一4 9 9 * l n ( x 2 ) + 1 9 9 * I n ( x 3 ) + 1 4 3 9 * I n ( x 4 ) ( 1 7 6 ) 一 ( 2 8 6 )( 2 3 1 )( 0 6 )( 3 1 4 ) R 2 = O 9 8 9 9 ，F = 3 1 0 9 7 ，D w = 1 2 0 上述从F 值町知，商品住宅房价格与解释变量在整体上 的线性关系显著。但是从F 与R 2 较大，但各参数估计值的t 检验值较小，说明各解释变量对商品住宅价格的作用显著， 影响镇江市商品房价格的首要因素就是房地产投资，其次依 次为竣工面积、人几数、人均可支配收入。可以解释商品住宅 价格的9 8 9 。房地产投资增加1 个百分点就会导致价格增 加1 4 3 9 个百分点，竣1 ：面积提高1 个百分点会导致价格减 少4 9 8 个百分点，人几数增加1 个百分点会导致价格增加 1 9 8 个百分点，人均可支配收入比重增加1 个百分点会导致 价格增加0 2 6 个百分点。 四、结论 影响商品住宅价格变动的因素有很多，涉及历史、自然 条件和区位、政策以及人力资本水平等方面。本文主要从供 求状况、行政凶素、经济闪素、人口因素等方面做了分析。自 进入新世纪以来，镇江市商品住宅价格就持续上涨，虽然目 前面临宏观经济的大形势，房地产价格曾一度呈现 徘徊现 象，但从今年前5 个月的销售记录情况来看，已经出现回暖 趋势。从长期来看，价格爆发性增长期已经过去，目前已进入 调整型的适度增长期，房价仍有一定上升的空间。 参考文献： 【1 】B e b bRB ，F i s h e rJD D e v e l p o m e n to fa ne f f e c t i v er e n t ( 1 e a s e ) i n d e xf o rt h eC h i c a g oC B D J o u m a lo fU r b a nE c o n o m i c s ，1 9 9 6 ， 3 9 ( 1 ) ：l 1 9 【2 】胡荣华，韩健，张晓锋江苏省房地产发展趋势研究【J 】南京经济学院学报，2 0 0 2 ，( 2 ) ：9 1 2 【3 】李慧住宅价格与经济基本面的实证研究J 1 广西财经学院学报，2 0 0 7 ，( 2 ) ：6 0 6 2 【4 】施键刚，王万力基于时间序列的房地产价格走势辨识 J 】统计与决策2 0 0 7 ，( 8 ) 【责任编辑吴明宇】 13 9 万方数据 镇江市商品房住宅价格影响因素分析镇江市商品房住宅价格影响因素分析 作者：王育霞 作者单位：江苏科技大学经济管理学院,江苏,镇江,212003 刊名： 经济研究导刊 英文刊名：ECONOMIC RESEARCH GUIDE 年，卷(期)：2009，(28) 被引用次数：0次 参考文献(4条)参考文献(4条) 1.Bebb R B.Fisher J D Develpoment of an effective rent (lease) index for the Chicago CBD 1996(01) 2.胡荣华.韩健.张晓锋 江苏省房地产发展趋势研究期刊论文-南京经济学院学报 2002(02) 3.李慧 住宅价格与经济基本面的实证研究期刊论文-广西财经学院学报 2007(02) 4.施键刚.王万力 基于时间序列的房地产价格走势辨识期刊论文-统计与决策 2007(08) 相似文献(10条)相似文献(10条) 1.学位论文 尹波 对房地产商品住宅价格问题的探讨以成都市房地产市场为例 2006 房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和人们关注的消费热点，具有关联产业多，影响力大的特征。同时，住房问题与人民群众生活休戚相关。 长期以来，受住房体制改革、城市化进程加快等因素的影响，我国房地产需求旺盛。另一方面，由于受到供给刚性、资金密集等供给方面因素影响，加 之一些非市场因素的影响，造成我国房地产市场的价格，特别是商品住宅价格过高，且增速过快，房价收入比超出国际公认的合理标准。已经给国民经 济健康、持续发展带来威胁。为此，在2005年，国务院、中国人民银行总行等政府机构相继出台了以“严管土地，看紧信贷”为核心的调控措施。 房地产市场的价格及其变化是一个极端复杂的问题。房地产市场的价格问题已经涉及到政府、消费者和房地产企业三方。制定合理的房地产商品住 宅价格，是实现引导居民耐用品合理消费、房地产企业获得合理回报、政府宏观调控政策生效三方共赢的关键。在此背景下研究房地产商品住宅价格问 题，无疑具有十分重要的现实意义。 本文对房地产商品住宅价格问题进行了探讨，并用成都市房地产市场作为案例进行了分析讨论。笔者认为，商品住宅价格的制定要综合考虑其开发 成本、开发商预期利润以及市场供求状况等因素。本文首先分析了我国房地产市场发展现状，揭示商品住宅价格变动趋势及其原因。然后探讨了房地产 商品住宅价格的构成。结合楼面地价和容积率两个主要变量，给出了具体的成都市房地产商品住宅价格的经验公式。最后在分析商品住宅价格经验公式 的基础上，给政府、消费者和房地产企业提出了建议。 全文共分为四章。 第一章介绍了我国的房地产市场发展现状，探讨了当前我国商品住宅价格偏高的原因，并对当前我国房地产宏观调控政策出台的背景及其对未来价 格走势的影响作了分析。 第二章阐述了房地产基本原理及商品住宅价格理论，分析了房地产商品住宅价格的构成，然后抓住影响房价的关键变量楼面地价和容积率，建立 了商品住宅价格与楼面地价呈正相关，与规划控制指标容积率呈负相关的商品住宅价格的公式。 第三章具体讨论了成都房地产市场商品住宅价格问题。本章首先介绍了成都房地产的发展概况；探讨了宏观调控下成都市房地产市场发展趋势及价 格走势；最后结合实例，通过计算成都商品住宅的楼面地价系数、成本综合系数、前期工程及基础设施建设等费用、建安工程费均价、房屋结构调整系 数，给出了具体的成都房地产商品住宅价格的经验公式。 第四章是笔者的建议。本章首先基于商品住宅价格与楼面地价和容积率之间关系，对当前政府房地产宏观调控中的积极举措及一些尚需改进的做法 进行了讨论，并给出笔者的建议；其次对消费者理性购房给出了建议；最后对房地产企业如何通过提升企业的竞争能力、建立基于顾客价值链的营销对 策来应对房地产宏观调控背景下将面临的行业结构调整问题，给出了笔者建议。 本文的主要工作在于通过对我国房地产业发展态势的剖析，结合宏观调控这一背景，以成都市房地产市场商品住宅价格作为案例，给出了房地产商 品住宅价格经验公式与应用分析。笔者还希望商品住宅价格公式对于帮助大家理解新一轮房地产宏观调控政策效果，以及未来房地产价格走势有一点帮 助。 2.期刊论文 艾蔚.AI Wei 预售对住宅价格的影响及住宅价格指数衍生品的开发 -建筑经济2008,(2) 作为远期实物交易制度的房地产预售并不必然导致住宅价格的上升,但在供求失衡条件下,远期交易的缺失有可能使得市场价格波动趋于加剧.由于房 地产预售制在实践中存在诸多问题,于是我们可以考虑将房地产价格风险规避、投资和投机等交易意愿从实物交易转移到房地产指数衍生合约交易上,从 而使得房地产市场的实物交易更多地体现真实的消费需求.衍生市场有效的套期保值、投机需求管理更有助于市场供求平衡的实现. 3.学位论文 冯刚 基于成本价辨识的住宅价格评判与调控机制研究 2008 作为国民经济的支柱产业,房地产业的发展对国民经济发展极其重要。理论上,健康有序的市场是房地产业可持续发展的根本保证。近几年来,中国房 地产市场的发展取得了世人瞩目的成就,但在我国房地产市场机制尚不健全的状况下,房地产价格特别是住宅价格不断攀升,带来一定的泡沫风险。 房地产市场调控是政府引导房地产业健康发展的一种持续性行为。本文从政府监管角度出发,以房地产市场中住宅为研究对象,通过对住宅成本构成 进行分析,建立住宅成本价的辨识机制,并以此为基础建立住宅价格调控模型,对住宅价格进行监测与评判,从宏观调控的角度准确把握调控的时机和调控 的力度,促进房地产市场的持续稳定运行。 本文的研究内容： 1、中国房地产市场特征判断 中国房地产市场变化过程是一个市场化程度不断发展的过程,中国房地产市场不同于西方国家的市场,原有的关于中国房地产市场特征的分析侧重于 定性分析,缺乏定量分析。本文通过房地产市场特征分析,分析了完全竞争型、寡头垄断型、完全垄断型及垄断竞争型市场的特征,运用系统的观点和分析 方法,分析明确了当前中国房地产市场化正处于发展阶段,明确当前中国房地产市场属于垄断竞争型市场。并通过提出的房地产市场特征判断模型,得出衡 量中国房地产市场化程度的综合指数。清楚地界定当前中国房地产市场所处的状态,对于更具体地分析、研究中国房地产市场,具有重要的意义。 2、基于特征价格的标准住宅价格评估方法 针对当前中国房地产市场属于挚断竞争型市场的特征判断,在分析原有房地产价格评估方法的基础上,考虑既垄断又竞争的市场特点,提出了一种基于 特征价格法的标准住宅价格评估方法。该方法能够较准确判断房地产市场价格水平,同时也能够统一房地产市场价格比较的口径。在该方法中首先通过对 住宅特征的相关分析,制定出符合城市特点的标准住宅指标,然后通过特征价格法对标准住宅进行价格评估,从而避免了由于数据选取和住宅特征差异较大 所造成的评估误差,为准确把握当前住宅主流市场价格提供有效的数据保证。 3、基于GAMMA TEST(GT)的住宅价格预测方法研究 该方法首先通过GT方法确定影响住宅市场价格的因素及影响程度,由于影响因素较多,辅以遗传算法加快搜索速度,最后通过BP神经网络预测价格趋势 。该方法避免了回归分析方法无法进行多元回归分析的不足,结合当前中国房地产市场化程度还处于发展阶段这一国情,充分考虑了影响当前中国房地产 价格的11个主要因素。分析结果显示,这一方法比较适合中国当前的房地产业状况,预测结果与实际值较为接近。较准确的住宅价格变动预测为基于成本 价的房地产价格预警提供了必要的基础。 4、住宅成本价辨识模型 房地产成本价是指房地产内在价值的动态表现,是一定时间、一定地域内,为获得相应房地产所应付出的劳动量的综合反映。通过分析房地产成本、 成本价、房地产价格等概念,明确房地产成本价的含义,界定本论文的重点-研究辨识住宅成本价。房地产成本价是房地产内在价值的体现,本文在研究房 地产成本价时,选取房地产市场中和生活密切相关的住宅成本价为研究对象,通过修正李嘉图租金等手段,辨识住宅成本价,得出增量房成本价和存量房成 本价的辨识模型,把握房地产内在价值,保证房地产市场健康发展。 5、基于成本价辨识的城市住宅价格灰色综合评判及价格预警系统 准确判断一个城市住宅价格水平是否正常,对于城市健康发展具有非常重要的意义。本文建立城市住宅价格灰色综合评判系统,通过辨识出的住宅成 本价和住宅成交价格对比,邀请专家以此为依据进行打分,评判城市住宅价格水平,减少了对住宅价格水平判断的主观性,可以较准确地判断出当前城市住 宅价格水平,为城市房地产相关辨识以及合理地采取宏观凋控措施提供依据。从实证情况来看,基本真实反映了城市住宅价格水平,效果明显。在评价基础 上,通过住宅价格预警指标灯系统可以直观地反映出城市住宅价格水平,从而达到预警和警示的目的。 6、基于成本价辨识的房地产调控模型及综合调控系统 原有房地产宏观凋控研究成果中,在指导具体的宏观调控措施选取、调控时机的把握、调控依据的量化、调控效果的预期等方面均显得不足。本文在 明确当前中国房地产市场处于发展时期这一结论的基础上,进行了国内外宏观调控的差异性分析,中国宏观调控手段与时间分析,以及宏观调控政策与效果 分析,发现当前中国宏观调控中主要依赖行政手段,但随着房地产市场发育程度的进一步深化,行政手段效果越来越不够显著。所以本文提出了基于成本价 辨识的房地产宏观调控系统模型,通过分析市场价格和成本价差异,及时发现房地产市场价格变化发展的趋势,通过采取合适的市场和行政手段,调控市场 ,避免危机的发生。并依此提出了基于成本价辨识的房地产价格宏观调控系统,运用信息系统辅助决策。 4.期刊论文 李慧.LI Hui 住宅价格与经济基本面的实证研究以上海市为例 -广西财经学院学报2007,20(1) 近几年来,我国房地产市场发展迅速,个别区域性房地产市场出现了价格过高的现象.对此,国家采取了一系列宏观调控措施.对于房地产价格的合理与 否,目前仍然存在着争议.影响住宅实际价格的因素主要是土地价格和住宅价格的历史信息.而可支配收入对价格的影响并不显著,因此应加强对不合理的 房地产投机需求的调控. 5.学位论文 徐芬明 重庆市住宅价格变化及其驱动机制研究 2009 目前我国正处在于现代化进程飞速发展阶段，伴随城市的扩张、农村人口的转移和城镇居民的不断增加，城市住宅的供需矛盾日益突出。城市住房 问题逐渐成为社会各界关注的焦点，而住房问题中的价格问题又是重中之重，在这种形势下，研究房地产价格变动的驱动因子，寻找房地产价格变化的 内在机制具有重要意义。重庆市作为一个年轻的直辖市，又是被中央批准的统筹城乡综合配套改革发展试验区，现正处于工业化和城市化进程飞速发展 的阶段，有大量的农村人口向城镇转移，加大了城镇住宅的供需矛盾，以致城市住宅价格增长较快，在这样的背景下研究重庆市城镇住宅价格变化的影 响因素及其内在驱动机制就更为必要。 纵观目前国内外关于房地产价格方面的研究成果，一方面分析中往往只针对某一单独因素对房地产价格的影响进行分析，而缺少采用系统的方法考 虑不同因素对房地产价格的综合影响；另一方面，当前研究成果大多停留在对定性的分析上，而定量的研究相对缺乏；再者，国内外住宅价格影响因素 的研究主要集中于对热点、关键因素的研究，而随着我国经济的快速发展和产业结构的不断优化，影响房地产价格的因素也同日益错综复杂，所有这些 都要求研究者对住宅价格影响因素有更深刻地认识。本研究在广泛汲取国内外专家学者对房地价格变化影响因素研究成果的基础上，以区位理论、地租 地价理论、供需理论等基础理论为指导，以定性与定量分析为基础，先后对影响重庆市住宅价格变化的土地出让价格、住宅造价、金融机构本外币贷款 余额、城市居民家庭可支配收入、总人口、城镇化率等六个因子进行定性阐述，关联度分析、定量的模型的建立，并在此基础上分析了它们对住宅价格 的驱动作用，这对探索重庆市商品房(住宅)价格变化及其驱动因素的作用机制，找出房地产发展的过程中决定其价格的主要因素，并进一步了解这些因 素在多大程度上影响房地产价格具有一定理论和实际意义，从而为因地制宜地制定重庆市住宅的有关政策提供一定参考。 文献综述部分，主要概括了国有关内外房地产价格变化问题的研究进展和成果，为研究的展开提供背景资料； 第1章，绪论。介绍了本研究选题背景及其意义、研究内容、目的和技术路线以及资料来源等，为研究提供方向。 第2章，主要介绍研究相关概念的界定和理论依据，为研究的的进行提供理论支持。 第3章，从重庆市简况、重庆市近年房地产供需和开发情况、重庆市商品房(住宅)变化情况等方面，概要地介绍了研究区的基本状况。 第4章，对影响重庆市住宅价格变化的因素从供给和需求两个视角进行定性分析。指出随着重庆市社会经济的快速发展和城市化进程的加速，一方面 是由总人口和居民收入不断增加等因素导致的市场需求的加大，而另一方面则是市场供给调整的相对滞后性等因素而导致的供给相对不足，加剧了市场 供需矛盾，引起了住宅价格的上升； 第5章，对影响重庆市住宅价格变化的因素进行定量分析。通过对影响重庆市住宅价格变化的六个因子先后进行关联度分析、定量模型的构建，分别 阐述了它们对重庆市住宅价格影响的大小。 第6章，对驱动重庆市住宅变化的因素的作用机制进行了简单阐述。 第7章，得出了研究结论并据此提出相应的政策建议。 第8章，指出了本研究的局限性和需要进一步研究的问题。 主要研究成果如下：(1)分析了重庆市近年来房地产供需及住宅价格变化情况，并据此引出了研究的主要问题。(2)从定性和定量两方面通过关联度 分析和定量统计模型的建立等方法分析了影响重庆市住宅价格变化的六个因素及其各自作用的大小。(3)根据各因素对重庆市住宅价格驱动作用的大小分 析了它们对重庆市住宅价格的驱动机制。(4)有针对性地提出了制定重庆市住宅价格宏观调控的有关政策建议。 6.学位论文 闫国平 上海房地产市场价格影响因素研究以住宅市场为例 2007 研究房地产市场价格的影响因素具有重要的理论和实践意义。不仅为企业的生产经营提供帮助，为投资者进行证券投资和产业投资提供支持，而且 还可以为政府的市场调控提供参考。 上海房地产市场自1992年正式启动之后，得到了快速的发展，其住宅的销售面积增长起伏比较大，销售价格稳步上升。这期间，上海市对房地产市 场出台了一些政策，对房地产市场的调控也进行了一些有益的探索。从1998年取消福利分房之后，上海住宅市场发展迎来了一个新的时期。在2002之后 ，不仅住宅销售面积大幅增长，其价格也飞速上涨，每年的上涨增幅超过20，引发了学术界和产业界的讨论。房价，尤其是上海住宅市场的价格，成 为人们普遍关注的热点。 房地产市场是否健康稳定不仅关系到一个国家经济的健康发展，金融安全，而且关系到人们生活水平是否能够稳步的提高。房地产价格过高，曾是 日本的经济跌入困境的原因之一，已使日本的经济停顿了10年。1997年，发生在东南亚的金融危机与房地产市场有着密切的关系。香港的住宅价格在那 次金融危机之后跌幅达到50以上，经济受到很大的打击。这些都是上海市在发展经济与发展房地产市场所应竭力避免的。 正是在此背景下，论文对上海住宅市场价格的影响因素进行了研究。研究的目的主要是为了解决两个问题：一是影响上海住宅价格波动的因素主要 有哪些；一是这些不同的因素是如何影响住宅价格的。论文首先研究了国内外相关的文献与房地产市场的运行机制，分析了国内外房地产市场价格波动 的状况，回顾了上海房地产市场的变迁，在此基础上，确定了需要研究的影响上海住宅价格的相关因素；其次分别实证研究了政策对上海住宅价格的影 响，供求关系对住宅价格的影响，经济基本面对住宅价格的影响，住宅抵押贷款对住宅价格的影响，以及汇率波动对住宅价格的影响；最后对影响因素 进行了综合的分析。论文的全部内容共分为8章，其主要内容和研究创新工作如下： (1) 论文先对房地产的基础理论与模型进行了研究。研究分为四个部分：首先，分析了房地产市场的运行机制及其缺陷；其次研究了泰国、香港和 日本房地产市场的逆转过程，并分析了导致市场逆转的影响因素；再次，研究了上海房地产市场的变迁；最后对影响上海住宅价格的相关因素进行了分 析。 (2)论文其次对影响上海住宅市场价格的因素分别进行了研究。研究分为五个方面： 研究了政府调控政策对住宅价格的影响，并对政策对上海住宅市场价格的影响进行了分析。 分析了上海住宅市场的供求关系与价格的相互影响，表明上海住宅市场的供求关系中的价格传导机制并不稳定，是处于一种不稳定的动态均衡中 。 建立模型分析上海市人口、人均可支配收入、消费者价格指数、上海国内生产总值对住宅价格的影响，通过VEC模型可以分析这些因素在过去的 15年中，哪些因素是引起上海住宅价格变化的主要原因。 住宅抵押贷款对住宅价格有着重要的影响。实证研究了引入住宅抵押贷款后，贷款成数、贷款利率、贷款期限和收入增长的变化对住宅价格的影 响，应用2004年人均可支配收入，运用建立的模型对上海城市居民所能承受的住宅价格进行了讨论。 研究了中美汇率博弈的策略、收益及过程，预测了中美汇率博弈的结果，并分析其通过传导机制对上海住宅价格的影响。 (3)论文最后对影响因素与住宅价格进行了综合分析，给出了结论并进行了预测。总结了全文的主要研究工作，并对进一步今后的研究的方向提出了 建议。 7.期刊论文 蒋旻 土地成本对住宅价格影响的实证分析 -商业时代2007,(14) 房地产住宅价格和土地成本具有一定的相关性,土地成本是住宅价格的一个重要影响因素.本文以城市土地市场化程度较高的杭州为实证研究对象,定 量分析土地成本和住宅价格之间的关系,揭示城市土地价格对房地产价格的影响. 8.学位论文 王永正 影响商品住宅价格因素的实证研究以成都为例 2007 房地产业作为国民经济中的支柱产业，对经济的发展有着举足轻重的作用。近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飘升，上涨幅度 大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续 平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。 影响商品住宅价格的因素，有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等一般因素，也有道路交通、城市设施、环境状 况等区域因素，还有建筑物本身的结构特征等个别因素。但是，这些影响因素在不同的国家(甚至在同一国家的不同城市和地区)、不同的房地产业发展 阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以商品住宅价格价格为研究对象，试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下，哪些因素对商品住宅价 格产生的影响是主要的，哪些是次要的(当然这种主次因素是相对且是动态的)，并通过对成都市商品住宅价格进行定性和定量的实证研究，揭示其内在 的运行机制。 本文对商品住宅价格影响因素的研究主要由以下部分组成：首先，总结、评述了我国政府1988年以来几次对房地产市场的调控措施，其次对国内外 相关文献做了归纳，这方面的内容由第一章构成；第二章阐述了我国商品住宅价格的形成机制及影响因素；第三章分析了成都市房地产发展现状；第四 章从实证角度进一步论证了成都市商品住宅价格的影响因素；第五章对成都房地产市场未来发展趋势做了展望；最后总结了本文的研究成果和不足之处 ，并对今后的研究方向作了展望。 在实证研究部分，以成都市19922006统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，从实证角度分析各因素对商品住宅价格的影响。首 先，分析各经济因素对商品住宅价格的影响，明确了国内生产总值、实际利率、城镇居民可支配收入和年竣工面积的变化是导致商品住宅价格变动的因 素。随后，建立了国内生产总值、实际利率和城镇居民可支配收入、年竣工面积与商品住宅价格的函数模型，并通过比较得出：国内生产总值与实际利 率对商品住宅价格变化的影响要大于城镇居民可支配收入和商品住宅年竣工面积的影响。本文最后形成的结论如下： 1、国内生产总值、实际利率、城镇居民可支配收入、年竣工面积是影响商品住宅价格的重要因素。 2、以成都为实例分析发现：国内生产总值、利率对商品住宅价格的影响较大，因此国家通过货币政策调整利率来达到抑制房价高速上涨的手段是可 行的。 3、在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为，投机性购买行为会推动房价不正常地上涨，进而可能形成房地产泡沫，但是如何判断房地产市场 是否存在泡沫，应结合我国国情制定恰当的指标，而不宜套用“国际标准”。 4、商品住宅价格将伴随着经济的快速发展而持续上涨，但涨幅趋于回落。 5、政策因素在一定程度上影响着商品住宅价格的变动，为使宏观调控措施更有效的发挥作用，政府应首先从规范房地产市场秩序着手。 6、规范房地产秩序，应从货币政策、引导需求、加强行业管理等方面同时展开，而不应一味抑制购房需求。 本文还需在以下几个方面作进一步展望： 1、影响因素的量化问题。商品住宅价格的影响因素有的本身就是定量化的，比如人均可支配收入、存贷款利率、人口数量和密度等；而有的则较难 量化，比如道路通达程度、环境状况因素、人口素质和消费心理等。如何对较难量化的因素进行量化和科学改进，是今后可以研究的一个方向。 2、细分市场的研究。商品住宅只是房地产行业的一小类，其他还有括商业用房和工业用房。住宅同样也包含各种层次，比如普通住宅、公寓、公寓 式住宅、连