房地产价格_2.ppt

房价到底是由谁决定的？,影响房价的因素,中国房地产的背景及现状,房价由谁决定及原因,A,B,C,目录,CONTENT,一、中国房地产市场的现状房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。,行业现状,（1）一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象。（2）还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。,1、城市格局分化,2、房企格局分化（1）龙头房企资金实力雄厚和品牌影响力较大，而取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度；（2）多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企；（3）中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，市场份额逐年缩小。,3、房企利润率低位徘徊目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。,4、一二线重点城市房价将延续上涨态势（1）房地产行业需求角度：城镇化和存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。（2）利率市场化和金融管制放松的大背景：国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。,5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓（1）2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。（2)不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低房价的涨幅。,二、房价由谁决定及原因,P,Q,Q*,P*,D,S,价格是由市场决定的在市场经济条件下，,房地产需求方面的因素,A,人口,C,购买力,B,消费偏好,D,动机,主体,随着城市化速度的加快,大城市日益吸引各方面人才的进入,城市人口增量,这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及动拆迁需求,城市人口储量,为调整城市土地利用结构,加强基础设施建设,改善市容市貌及居民的生活环境,全国旧城改造步伐呈现加快趋势,拆迁引发的强制性需求,1、居住消费,2、投资消费训内容来分,投资消费的主体：,民营资本在国际国内双过剩条件下,存款负利率、股市不景气,加之其他投资渠道不通畅,急于寻找新的投资方向。例如,温州低技术含量,高竞争强度的民营资本大量过剩,从而直接引发了遍布全国各地的温州购房团。,通货膨胀时代,货币供应量过快增长条件下城市居民储蓄存款余额的不断攀升,由于利率的影响,这部分存款与其放在银行,不如出来寻找别的投资渠道。,在人民币升值预期下,海外资金不断增加对大陆收益性物业的投资。从而一方面可以享受物业升值收益,另一方面又可以从人民币未来升值中套利。,投机消费是严重影响房地产市场健康发展的不安定因素,也是造成局部结构性失衡的主要诱因。在市场中,投机客主要采取两种方式从中获利一是在交易监管缺乏下的炒作,预售前的购买优先权,然后将购买优先权加价转让获取利差另一种就是短进短出,炒高楼价。这种投机行为催生了房地产商品的价格上扬。,3、投机消费制定,1、住宅供给向多元化方向发展,510%,发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5至10左右比较合适,中国,政府,10%,由于土地资源总量是固定的，随着经济发展，可供开发的土地资源必然越来越少，因此土地的供给弹性非常低。,一方面，土地作为生产和采掘的目的而被利用，,另一方面，土地又作为人们生产和生活空间而被利用，供不应求的现象几乎无法逆转。来自土地供给减少的压力。,2、土供地给状况,商品住宅业的发展离不开土地的依托，而土地又是一种不可再生的稀缺资源。我国人均土地、人均耕地仅为0.287公顷和1.08公顷，大大低于世界的人均水平。一方面，我们要用占世界7的耕地养活13亿人口，另一方面，经济要发展，无论是工业化还是城市化都需要占用一定数量的土地。因此，农用地与商品住宅用地的矛盾一直十分尖锐。,商品住宅用地,农用地,近年来，我国31个特大城市的城区规模已扩大了502，但是由于对建设用地缺乏宏观控制，致使城区内可供普遍商品住宅开发建设的土地十分有限。土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模。,供给曲线与需求曲线,在正常情况下，房地产市场的需求曲线具有负斜率，需求弹性很小，价格上升，则需求减少(见图3一1)。假定由于居民收入上升，增加了对房地产的需求。房地产市场需求曲线向右平移，从D1平移到D2。如果不增加供给的话，影响住宅房地产价格上涨的因素由于需求增加，势必推高房价，图中从A点移动到B点。我们可以看到由于供给曲线缺乏弹性，需求曲线仅移动一点，就会造成价格上涨很多，由P1升高到P2。,如果房地产市场上投机需求占的比例越来越大，需求曲线将逐渐变平。在图32中，需求曲线由D1，变成D2。当投机需求超过了某个比例之后，整个房地产市场的需求曲线将拥有正斜率，变成了D3。在这种情况下，增加供给，将供给曲线由S1。平移到S2。新的均衡点将由A点移动到了c点。在投机需求旺盛的时候，即使供给增加了，房价仍然上升。,可见，在投机活动非常嚣张的情况下采取增加商品住房的供给并不会平抑房价，反而会把房价太高。基于上述分析，不难看出由于供给和需求之间的影响，使得住房价格上升。住房的供给缺乏弹性，高、中、低档房屋供应结构不合理，中低档住宅相对短缺，而需求方面无论是真实需求还是投机需求都比较旺盛，在这种供不应求的情况下，也是住房价格上涨的一个重要因素。,三、影响房价的因素,房价,政治因素,自然因素,经济因素,社会因素,行政因素,一、政治因素,影响住宅价格的政治因素：政府机构大变动或重大政治性政策出台等,的,二、经济因素,（1）经济发展和城镇居民收入的提高（2）物价、工资及就业水平（3）储蓄率（4）利率（5）地价,1.经济发展和城镇居民收入的提高随着我国经济的持续快速发展，城镇化进程加快，城镇居民可支配收入不断提高，形成了对房地产市场持续强劲的需求。,三、行政因素土地利用规划及供应管制房地产税制住房政策政策法规城市规划公共建设,房地产税制房地产税制是指与房地产有直接关系的各种税收制度，是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆。中国税收制度中涉及房地产的主要包括10个税种，即营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税