工程项目管理项目策划.ppt

第三章项目策划,1项目策划的基本概念2项目环境调查与分析3项目决策策划4项目实施策划,3.1项目策划的基本概念项目策划的定义,项目策划是在充分占有信息的基础上，针对项目决策和实施的问题进行组织、管理、经济和技术方面的科学分析和论证。旨在为项目建设的决策和实施增值。,项目增值的形式,项目的增值体现在人类生活和工作的环境保护和节能、建筑环境、使用功能和建设质量、建设成本和经营成本、社会效益和经济效益、建设周期等方面效果的改善。,3.1项目策划的基本概念策划的特点,充分占有信息：重视雷同建设项目的经验和教训的分析坚持开放型的工作原则策划是一个知识管理的过程策划是一个创新求增值的过程策划是一个动态过程,策划的过程,知识管理,从事策划工作的专业咨询单位,3.1.项目策划的类型,项目策划的定义,项目决策策划在项目决策阶段完成，为项目决策服务。项目决策的策划要回答建设什么、为什么要建设的问题，又称为项目决策评估；项目实施策划在项目实施阶段的前期完成，为项目管理服务，主要确定怎么建，又称为项目实施评估；两者统称项目策划。,3.1.项目策划的任务,建设环境和条件的调查分析项目建设目标论证与项目定义项目功能分析与面积分配与项目决策有关的组织、管理和经济方面的论证与策划与项目决策有关的技术方面的论证与策划项目决策的风险分析,项目决策策划的六项任务,项目实施策划的任务,项目实施的环境和条件的调查与分析；项目目标的分析和再论证；项目实施的组织策划；项目实施的管理策划；项目实施的合同策划；项目实施的经济策划；项目实施的技术策划；项目实施的风险分析与策划等。,.2项目环境调查与分析调查的工作内容,项目周边自然环境和条件；项目开发时期的市场环境；宏观经济环境；项目所在地政策环境；建设条件环境（能源、基础设施等）；历史、文化环境（包括风土人情等）；建筑环境（风格、主色调等）；其它相关问题。,.2项目环境调查与分析调查方法及成果,现场实地考察相关部门走访有关人员访谈文献调查与研究问卷调查准备事项一：事先联系；二：表格设计成果包括：调查分析报告及有关附件,.3项目决策策划,项目决策策划的工作内容项目定义项目功能分析与面积分配项目经济策划项目组织与管理总体方案,项目决策策划工作内容,环境调查和分析,项目定义和论证,组织策划,管理策划,合同策划,经济策划,技术策划,风险分析,项目定义(定位),项目定义是指以书面形式描述项目目标系统，包括工程总体功能目标和工期、费用及完成方式，是项目目标设计的里程碑。在项目构成及系统定界(边界清晰)以后即可进行项目定义，是项目建议书的前导。,项目定义内容,问题范围说明和问题的定义；提出问题，说明解决这些问题对上层系统的影响和意义；项目构成和定界，确定项目环境和对项目有重大影响的因素；系统目标和最重要的子目标，近期、中期、远期目标；边界条件，如市场诊断、情况分析、现场问题、财务、风险；提出可能的解决方案和实施过程的建议；价格水准，项目构成，总投资，运营费用等总体说明。,湖北曙光软件园土地规划的策划,湖北东湖软件园区实地考察园区地形、地貌工程测量、工程勘探资料土地环境调查东湖新技术开发区内其它园区的情况东湖新技术开发区内环境调查东湖新技术开发区内市政设施东湖新技术开发区以及软件园区的控制性规划指标（如主干道位置、容积率、绿化率等）,控制指标占地总面积：约84.7万平方米总建筑容积率：0.9-1总建筑面积：约80万平方米公共空间(绿化、水面、道路等)占地比例：约65.5%建筑密度：约34.5%,概念规划设计的内容,概念规划设计原则,总体功能布局的协调原则；交通道路网规划时人车分流的原则；整体考虑、统一规划原则；分期建设后的相对完整原则；以人为本的原则；主题鲜明，脉络清晰，明快、流畅、开放、大气的原则安静、优美、山水园林式的原则,.4项目实施策划,项目实施策划的工作内容项目实施的目标分析和再论证项目实施的组织策划项目实施目标控制策划,上海国际金融大厦,工程项目实施策划的案例,1.投资1亿美元可建造一个什么样的大厦？项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方案设想和机电设备系统构思）2.1亿美元投资的费用分析和论证项目的投资分析（包括建筑工程投资、设备工程投资和其他方面的投资）3.关于加强项目管理以确保投资1亿美元能实现该大厦的建议项目实施的建议（包括合同结构、项目管理组织结构以及项目总进度规划,分析和研究的内容：,3.5房地产项目策划及案例,房地产企业迈入深度分众开发时代现代房地产项目策划：如何提供优秀的分众产品“分众开发”就是将房地产的目标消费群体进行细分，锁定特定的目标消费群，然后推出这一特定群体最需要的房地产细分产品。分众开发的优势在于它强调的是“分”，其精髓就是“精确”、“细分”、“实效”。分众开发四部曲：进行市调研究提供分众产品制定价格策略进行分众化营销案例介绍：清华坊,清华坊风俗民居别墅,2004年五一期间，由成都的四川清华坊置业有限公司投资开发的广州清华坊以其清新、雅致的中国现代院落民居楼盘特色入市，参加到竞争激烈的华南板块。该项目总占地300多亩，一期179亩，共200套，其中主力户型是300400平方米带双车位的23层别墅单位。目前内部认购期间均价在5300元平方米。最高的4套面向中心花园的单位售价为6500元平方米，约有70的单位价格都在6000元平方米以下，因此每套别墅的总价在150万250万之间。,一则小道消息。,业内某资深人士第一次看到（成都）清华坊，非常兴奋。找遍成都，终于成功结识这位天才设计师，并成功介绍其进军地产界。现在该设计师已成功在北京注册公司，并在优山美地三期有杰出表现，还一举拿下鲁能集团在山东所有住宅的设计权，真可谓遇见贵人、名利双收。,业内人士分析。,清华坊能在大盘林立的华南板块成功获得买家的认可，关键的因素在于其走的是一条与该板块上市产品形成了差异性的路线，是目前广州市场独一无二的首创，从而也创造出另类的别墅市场空间。据清华坊董事长涂志明介绍，目前认购的业主，基本上都是大学教授、建筑设计师、画家、企业家等文化和经济层次较高的人群。,景观设计师的评价。,小河边的青青竹林，郁郁葱葱，尽显山野风光。竹子园林景观，提升了“清华坊”的园林文化品位，使爱竹者留恋往返。苏杭式园林景观布景，庭前院后，修竹挺立，红竹和金竹生机昂然。一排排清幽高雅，蓬勃洒脱的竹子，使整个别墅群朴素、自然、清新、脱俗。,来自异曲之音。,清华紫光北京房地产开发有限公司董事长吕大龙先生介绍中式居住建筑如何与国际品质接轨时，谈到清华坊：已经做过的中式住宅都看了一遍，确实是比较少，也确实是比较有意思。像清华坊，是TownHouse，比较痛苦，站在阳台上看院子，可以看到八家院子。但是院落还是很漂亮，小文人气。芙蓉古镇，做的过分的雕琢了，但是还是比较前卫的一个东西，做中式的东西。,设计者的自评。,虽然广州的房地产市场水很深，但好的产品一定会被市场所认可。清华坊