广州地区商铺定价1840297196.ppt

广州地区商铺定价及租售策略,营销中心2009-02,由于今年广州地区有五个盘（珠光高派、小北御景、新城御景、新城写字楼、珠江御景湾）的招商工作需要开展，为更好、更快的完成招商任务，建议成立广州地区招商小组！,招商小组架构：,招商经理+两名招商代表,招商小组编制：,广州地区营销中心（归营销中心统筹）,商铺租赁货量,第一部分珠光高派,一、高派周边商铺分析二、自身项目分析三、整体租售策略四、项目商铺租金建议,高派周边商铺对比蓝色康园,项目简介蓝色康园位于海珠区滨江东路，中大北门广场旁，占地面积3万多平方米，建筑面积12万平方米，整个小区由12栋1932层的高层楼宇组成，地下附设一层停车场。首、二层为商铺及餐饮店，第三层为架空层花园，第四层以上为住宅。,高派周边商铺对比蓝色康园,商业形态该项目商铺租客主要有餐饮类、理发店、花店、美容（美体）、宠物店以及一些中介代理公司；其中餐饮类和理发店主要集中在西面（高派方向），而面向滨江路方向以美容店、宠物店和中介公司为主，而且只有不到1/2的商铺出租，靠近中大北门方向大部分的商铺都没有出租；,租金情况,高派周边商铺对比恒鑫东河湾,项目简介该盘占地5000多平方米，北对珠江，南临中大校园，为30层的商住楼，首、二、三层为商场，第四层为结构及设备转换层、架空绿化、休闲活动区，五至三十层为住宅商务住房，总建筑面积约30000平方米。,高派周边商铺对比恒鑫东河湾,目前该项目住宅尚在销售中，商铺招商工作正在筹备中。,租金情况,高派周边商铺对比珠江广场,项目简介珠江广场位于滨江路与下渡路交界处，项目占地面积约5万，建筑面积达20万，由四栋十三层全欧式小高层楼宅组成。小区开发成熟，基本上所有所有住户都已经入住。商铺位于滨江东路临街一侧，所有商铺都在运营中；,高派周边商铺对比珠江广场,租金情况,商业形态：珠江广场商业部分主要是日常生活服务为主，包括有美发店、便利店、银行、服装店、凉茶店和物业中介公司等；,高派周边商铺对比金雅苑,项目简介地处滨江东路与怡乐路交汇处，金雅花园由17栋多层住宅、3栋12层及3栋21层电梯洋房组成，碧涛居为3栋欧式高层建筑组成的21层临江楼群。所处地理位置，居民楼集中，商业气氛浓厚，商铺分布在滨江东路两侧，以生活服务性质商铺为主；,高派周边商铺对比金雅苑,高派周边商铺对比金雅苑,租金情况,海珠区其他各楼盘商铺：,讨论、分析后，我们得出结论。,高派周边商铺租金走势,小结：1、高派项目附近商业气氛不浓厚，商业形态以生活服务性质为主（美发店、美容店、餐饮店、花店和便利店等）；2、单铺面积不大，以100左右的商铺为主，总体租金价格不高（首层均价约220元/月，二层以上约68元）；3、商铺档次不高，属于中低档商业形式；,对高派项目商铺部分剖析,高派商铺概况,项目总规划用地面积8000平方米，总规划建筑面积40000平方米，总户数达369户，建成后居住总人口达700人以上，是目前滨江东唯一一个拥揽珠江、中大、园林三重景观的国际人文社区。商铺部分在首层和二楼，面积约2243,可租售面积约600；,高派商铺出租策略,项目招商目标：鉴于公司走高档、精品楼盘路线，本次招商的主要目的在于提高项目档次，全面提升珠光集团的品牌知名度和美誉度！在为租客提供优质商铺同时，增强客户对集团的信心和认同感，为以后楼盘商铺租售工作奠定坚实的基础并做好长期的发展战略！,项目招商方向：高派商铺以满足项目住户和周边居民日常生活为主，通过化整为零，拆分形式，引进高档次日常生活配套品牌店，主要包括便利店、美容店、银行和生活用品店等；务求通过引进这些高档品牌，方便住户的同时提高集团口碑声誉，最终提升公司的品牌形象！,高派商铺目标客户群,屈臣氏Ok便利店7-11便利店美容店万宁（mannings）银行,高档次品牌店示意,高派商铺租金建议,我们建议高派商铺部分首层租金220-280元/*月；二层租金为60-80元/*月；,第二部分小北御景,越秀区的商业形态?,考察范围,小北路越秀北路仓边路,法政路应元路小石街,现象一,区域内没有大型的商场（超市）；,胜佳超市两间(小北店和应元店);肉菜市场一间（登峰肉菜市场）；,现象二,区域内大部分大厦裙楼商铺以银行为主；,金和大厦：中信银行粤纺大厦：交通银行银川大厦：工商银行鹏润大厦：中国银行健力宝大厦：广东发展银行、招商银行越秀城市广场：深圳发展银行、中国银行,现象三,区域内生活配套类商铺齐全；,临街商铺，单铺面积不大（50-80），传统老铺；以餐饮业为主，服装、眼镜、水果、便利店、鞋店和日常用品店等；,可比竞争对手分析,小北项目周边商铺越秀城市广场,项目简介项目坐落于东风中路与小北路交界处，传统城市中心区，项目占地8,813m，总建筑面积105,117m，由4层地下停车场、5层商业裙楼（五层为会所）以及一座33层公寓式写字楼（北塔）和一座39层写字楼（南塔）共同组成。裙楼首、二、三、四层为商业，四层具备饮食功能。各层建筑面积为：首层2718平方米、二层4024平方米、三层4392平方米、四层4392平方米，配置2台手扶电梯、3台垂直电梯、中央空调、消防系统。,商业形态该项目商铺一层主要有银行（深圳发展银行、中国银行）、移动公司；而二层、三层、四层以餐饮类为主，有部分的保险公司和一大型医药店（扶元堂）；到目前为止，该项目仍有约10000的商铺待出租/售；,小北项目周边商铺越秀城市广场,小北项目周边商铺鹏源大厦,鹏源大厦：位置：小北御景对面，越秀公园旁；优势：商铺两面临街，背后三眼井社区稳定客源；租金：首层暂没有数据；二/三层租金50-70元/*月铺面：50-400商铺：一层：麦当劳、小肥羊、服装店美珍香、大洋文化二层：小肥羊三层：方正证券,小北项目周边商铺颐秀华庭,位置：应元路直入30米左右；优势：小区客源、背后三眼井社区稳定客源；租金：120-135元/；铺面：小区商铺260+60商铺：酒庄、口腔店,对小北项目商铺部分剖析,小北御景商铺概况,小北御景项目位于越秀区小北路与越秀北路交界处地处广州行政中心与商业中心老城区地段。项目总用地面积2.2万，规划总建筑面积13万；建有三栋住宅、一栋写字楼和一栋越秀宾馆；其中商铺部分分布在住宅裙楼2、3、4层！,写字楼占去部分,柱梁大、密间隔小浪费大没有使用价值,2的柱子,梁柱间距密,两种招商方案,方案一,整体出租：引进大型食肆、超市、家电广场！,利弊分析：利：租期较长、收入较稳定；弊：付租能力差，难提升项目整体租金；,案例对比：天河城吉之岛店租金才约100元/,建议：实行保底租金+合作分成的模式；例如，与商家合作过程中，若商家经营不利，合作分成部分达不到我们定的租金，我们收取保底租金；若经营顺利，分成租金高于保底租金，则收取合作分成租金；,据此小北商铺部分整体租金50-60元/*月；,方案二,拆分出租：二/三层以层单位出租；首层拆分为三间出租；,提高总体租值；增强灵活性；降低租售难度；,具体方案：四楼大型餐饮食街三楼健身设备健身房二楼知名品牌店铺,知名品牌店:万宁、OK便利店、屈臣氏、7-11便利店、银行等,我们建议小北商铺部分二层租金为180-220元/*月；三四层租金40-55元/*月；,第三部分新城御景,一、可对比项目分析二、自身项目分析三、整体租售策略,可对比项目分析,1、尚东宏御,2、保利108公馆,3、隽峰苑,珠江新城住宅、写字楼的发展高潮，为该区域带来了人气和购买力，由此带动了珠江新城商铺的发展。日前，珠江新城有保利108公馆、保利心语花园、隽峰苑等楼盘的裙楼商铺正在出售，总面积达到1.2万；此外，珠江新城中轴线上15万的地下商铺，去年的8月底也开始展开全球招商；2008年珠江新城约有33万多的商铺出售、招商，继住宅、写字楼后，珠江新城商铺的发展也开始步入高潮。,现时珠江新城供应量,1、尚东宏御项目简介尚东宏御地处谭村与花城大道交界处，周边聚集了金碧华府、南国花园、力迅上筑等早期住宅小区，该区域目前约有56万常住人口，是人气最旺的住宅区。尚东宏御占地9969，总建筑面积达81200，其中商业物业有72套，约11566.6，共四层（地下1-3层）。该项目规划入住户数约378户，在珠江新城属小型规模项目。,尚东宏御商铺概况该项目商铺分四层，一层为临街商铺，共32套，面积区间在10202之间。二层、三层预计未来可大面积分割出租（地下1层暂缺信息）。,招租情况该项目由于临近地铁五号线谭村站出口，目前租金水平在东区内最高，首层临街铺达到480元/月，二、三层则为280、200元/月。该租金水平已明显超过东区和西区的租金水平，据有关数据显示，商家进驻情况缓慢，预计未来在租金上会有较大的下调空间。,保利108公馆项目简介保利108公馆与保利香槟花园仅有一街之隔，周边高档写字楼、政府机构超过10处。目前周边已有广州房管局、国税大厦、信合大厦等政府部门，发展中心、三银大厦、南方电网等高档办公物业也正招商中，是目前西区发展较为成熟的街区。该项目商铺目前正在公开发售，铺面以50、60为主，单层，总价在300540万之间。,隽峰苑项目简介隽峰苑位于规划步行街的东段，在汇峰东面。规划总建筑面积78776，其中，商业面积有5855.53。该项目周边有高尚住宅区10个，且空中连廊与高德置业广场等中央广场大型商业项目相连，商业优势明显。,商铺概况该项目商业物业由步行街及裙楼商铺2部分组成。其中步行街商铺沿兴盛路南侧一字延伸至猎德路。而裙楼商铺则与步行街商铺相隔约5米形成内廷。,可比项目总结珠江新城商铺市场目前主要分为裙楼商铺和步行街独立商铺2种。裙楼商铺均为单层交易，面积间隔以3060小面积为主。而价格方面，由于CBD带来的巨大经济效益，目前成熟区域的商铺均价在46.5万之间，总价主要在300500万之间。,对数据进行整合分析，得出结论,小结：从各区商业构成来看，东区主要由零售店、中档餐饮、美容保健等店铺组成，整体商业价值相对中、西区低，租金水平在220350元/之间；中区由于步行街的规划，日后将以高档购物、餐饮、文化、银行等商业设施为主，未来商业价值可比北京路；西区则由银行、通信、咨询、物流等商务配套设施为主，租金水平已经达到280420元/，相对较高。,对新城项目商铺部分剖析,项目概况：珠光新城御景项目占地约3万，区内分两期推售，共有住户655户（含回迁户），现在处于施工期，一期最快的入住时间为2009年10月份，项目整体商业面积约9785，其中1#号楼约3702。,建议整体租售策略,招商方向建议：将一号楼商铺进行拆分，通过引入不同类型商铺来提高项目整体租价！建议首层引入付租能力强的商铺，如银行或红酒街等，而二/三楼则通过引入知名品牌餐饮店，让项目在短时间内提升市场影响力，也为将来西区商业街（预计交付时间10年12月）的招商工作作铺垫。,通过系统有计划的招商，达到更快/更好的完成招商工作的目的，在招商完成的同时增强集团品牌的知名度和市场影响力！,新城商铺建议,二/三楼餐饮部分参考,一层红酒街参考,新城商铺租金建议,建议新城商铺部分首层租金为180-250元/*月；二层/三层租金为80元/*月；,第四部分新城写字楼项目,地铁5号线,黄埔大道,华南快速干线,花城大道,临江大道,马场路,公交车站,公交车总站,项目地块处于珠江新城交通干道马场路中段与花城大道交界处，马场路上下连接黄埔大道和临江大道，毗邻华南快速干线，交通极为便利，而周边公交站、地铁等公共交通设施也一应俱全!,项目交通状况,项目规划指标,建议,寻找大型买家，进行统一售/租,具体租金/售价视市场环境而定,第五部分珠江御景湾,珠江湾可比项目分析,罗马家园,珠江罗马家园位于广州市新城市中轴线的南端，占地面积约21.00万，预计住户全部入住后约5000户；现已入住住户约1500户；罗马家园有约40000的商业广场，开创广州新的商业模式，其中商铺面积以30-70为主，首层商铺使用率达90%！,商铺定位：为小区住户提供日常生活便利的配套设施；,罗马家园商铺的租金：,100元/（月）,各可比项目租金情况：,对御景湾项目商铺剖析,对御景湾商铺部分剖析,项目简介：珠江御景湾项目占地16万平方米，区内共有住户1600户，现入住约500户；到2009年底，住户入住率将会达到85%。现时商业面积约12000平方米，全部集中在小区北面，大致可分为三部分，分别是：A1-A4、A6-A11、A12-A17，其中A6-A11首层商铺最早投入使用，为住户提供服务；二层大部分面积用作公司办公之用。A12-A17大部分暂吉。,地理位置偏远,商业气息不浓,难点：,我们提出：,商铺定位：为业主提供日常生活便利的商铺形式；商铺租客：以珠江湾业主为主；,租赁策略：先引进一家大型知名餐饮酒家，带旺御景湾商业气息（租金可适当降低）；然后在大型餐饮业的影响下，增强其他租户的信心，来实现小区商铺的全面招商（旺场后，市场利好情况下，可适当提高商铺租金）；,在A12-17临街铺面率先引入一间大型特色酒楼，为促进大型饮食企业进驻，考虑引入“合作经营，利润分成”的合作形式（可以考虑适当降低租金），最终达到带旺整条商业街商业气氛的目的。为加快A1-4的招租，以优惠条件引入1-2家品牌连锁店，并以之作为龙头，带动其他商家跟进，促进小区商业气氛成型。,御景湾商铺现状,招商示意,我们建议珠江湾商铺部分租金30-35元/*月；,第六部分总体推广方略,招商经验客户资源市场信息,现状：,相对欠缺,对广州地区所有商铺实行,全方位/多角度/系统的招商策略！,1、营造商业气氛,各个项目通过外立面广告、宣传单张等手段向周边传递招商信息，通过现场包装建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序。以热闹的气氛，吸引市场关注,2、商铺联动模式,以扩大