外滩壹号商铺策划启案.ppt

外滩壹号,衡东县外滩壹号商铺策划启案,一项目基本概况二项目周边销售价格三项目的分析四营销推广五销售策略,一项目基本概况,外滩壹号位于衡东县城创大西路与文明西路交汇处，总占住宅楼建筑面积：64812，共分三期开发，目前一期已入伙。其裙楼商铺计有36间，总面积约4276.801平方米，商铺目前基本上空置。,外滩壹号,楼盘位置：衡东县,住宅楼建筑面积：64812,住房套数：314套,开发商：衡阳市金虎房地产开发有限公司,项目介绍（包装）,核心：产品的基本价值功能，对商铺而言是可以做生意或者收租金形式价值：物理价值，指商铺所在楼层，面积，位置，结构、售价等延伸价值：指物业升值能力（房价上涨能力），开发商及运营商管理水平所带来的增值能力，销售人员的专业水平和服务意识等。,二项目周边销售价格,恒盛花园,江边面积5001000高层底铺一楼均价9000元二楼均价5000元。,多层底铺140200均价6500元,新世纪大市场,E区商铺内街道90110均价2800029000元,新世纪大市场地处衡东县县城中心繁华地规划用地43亩，总建筑面积76000平方米。拥有7000多平方米大型农副产品市场。30000多平方米近500个大小商同时市场中心有地下车库、冷库、仓库等现代基础设施。,金领世家,面积77154.48一楼均价：8000元二楼均价：4000元合计均价：6500元现剩余3套商铺。,华太家居,面积：60-80售价：一楼均价10000元，二楼均价4500元。优惠：分期9.8一次性9.6办卡5000元抵10000元。,三项目的分析,虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于缓慢销售状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。,1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2、本项目周边是沿江的开发地块，虽沿江景观带已经基本成型，对发展商业略为不足；3、该项目已建成，但裙楼商铺一直销售缓慢，加之周边的有部分待建地和沿江的单面铺使人气短时间很难达到一定的量，造成对的投资前景信心不足。,（一）局限性,（二）优势点,1、项目创大西路与文明西路交汇处；当前交通较为便利，2、项目外滩壹号地处江边黄金旺地，政府打造沿江景观带发展前景看好；3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、为一体；方便经营者使用。,1、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；及广告位明显。2、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；3、在项目的推广时，利用外滩壹号的区域位置及开发商品牌优势，增加置业者与投资者的信心。,（三）发挥优势,（四）解决方法（1）重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（4）可以考虑以返租的方式降低投资风险增加置业者信心，吸引其入市。（5）同时可以和银行合作拉高评估价，降低首付，从而让更多的置业者可以有能力购买。,四营销推广,营销是一种实践性技能,基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：1、宣传本项目裙楼商铺为衡东土菜饮食休闲一条街，突出其市场的发展前景及投资价值；例：左图深圳东门特色美食街。,（一）推广主题,2、宣传该区域房地产的蓬勃发展，和沿江景观带逐步完工使用，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；3、交通便捷：本项目位于创大西路与文明西路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，停车方便，对发展特色餐饮业极具潜力；4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、为一体，所以，在宣传时可突出优势。,(二)项目形象包装1、主题广告主导语：项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“衡东特色土菜餐饮一条街”为主题，进行广告诉求；2、项目导视系统目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在面向创大西路的裙楼上悬挂条幅，并在进出衡东各个过洣江的桥头等客流量多的地方设导视牌；,3、现场包装（1）条幅：目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在创大西路与文明西路项目群楼楼体上，挂出“衡东特色土菜餐饮一条街隆重发售”、“衡东特色土菜餐饮“一条街优惠招租”及租售热线电话号码。,（3）宣传口号：黄金跌了，黄金铺涨了。,（2）道旗：为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在衡岳南路与文明西路上布设道旗，道旗内容以发布衡东特色土菜餐饮一条街租售的信息为主，如“外滩壹号裙楼商铺”“一铺富三代”、“商铺投资的潜力股”“外滩壹号商铺，低风险高回报”等等,根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：,（三）总体宣传策略,1、“造势”策略针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如衡东县电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及土菜饮食休闲一条街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。,2、常规宣传策略广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的规模不大，又属于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广告宣传，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。,1、报纸广告：主要以当地的主流媒体为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为1015或1520的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及衡东土菜饮食休闲一条街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。,（四）广告宣传安排,2、软性文章：报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手外滩壹号裙楼商铺的销售工作后，将在衡阳的主流门户网站有针对性的发表软性广告，内容同样诉求外滩壹号的地理位置及衡东土菜饮食休闲一条街的发展前景。,1、客户的需求片区性。,2、客户的投资方向性。,3、客户来源渠道多元化。,4、客户购买能力的准确性。,（五）推售安排必须要考虑的几个因素,“以租金代首期”销售策略这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策