日本商业发展.ppt

日本零售业开发、运营管理模式,陈信康上海财经大学教授、博导,2,一、日本零售商业现状,人均商业营业面积超过1.2平米（2004年）销售效率持续提升零售商业出现规模化发展的趋势M&A成为零售商业发展的主轴,日本大型零售商店单位平均年销售额变化情况,chenxk,4,二、日本零售业百年发展轨迹,5,日本零售商业发展的历史轨迹,04年三越百货店在东京日本桥开业22年高岛屋百货店在大阪长掘桥开业29年阪急百货店在大阪梅田开业45年战败63年大荣1号店在神户市三宫开业69年S.O.玉川高岛屋在东京二子玉川开业(人均GDP1732美元)71年麦当劳1号店在东京银座开业72年大荣公司销售排名第一（人均GDP2750美元）74年7-11第1号店在东京开业80年阳光城60开业84年优衣库1号店在广岛开业86年六本木ArkHills开业（人均GDP10369美元）89年大店法颁布94年价格破坏成为话题95年POWERCITY在三重县四日市开业96年高岛屋时代广场在东京新宿开业98年GMS、百货店相继破产00年7-11销售额排名第一03年六本木Hills、丸大厦开业04年COREDO在日本桥开业三越百货日本桥总店新馆再建05年第5家PREMIUM奥托莱斯开业（人均GDP33796美元）,近代化的潮流,效率化的潮流,多样化的潮流,多样化的加速,chenxk,6,日本零售业发展的三个阶段,近代化阶段（1904-1962）特征：现代百货商店的诞生与发展。,chenxk,7,日本零售业发展的三个阶段,效率化阶段（1963-1972）特征：超市的诞生与崛起；连锁经营普及化。,8,chenxk,9,日本零售业发展的三个阶段,多样化阶段（1973-至今）特征：便利店迅速发展；开放外资；综合超市与百货商店出现倒闭；购物中心与销品茂异军突起。,10,代表第三阶段发展潮流的三大商业项目,东京六本木Hills东京COREDO日本桥三越百货日本桥新店,chenxk,11,三、日本零售业发展的特征,日本零售业变迁与消费特征变化的关系,chenxk,13,百货商店长盛不衰,商业中心的核心业态商品结构优化服务人性化,chenxk,14,业态发展紧跟消费者特征变化,食品超市成为主角便利店通过服务创新迅速发展都市型购物中心一支独秀,15,日本购物中心的发展-根据日本经济产业省2005年商业统计制作,chenxk,16,商业发展与轨道交通紧密结合,日本零售商业开发的两种主要模式商业集聚围绕轨道交通枢纽展开,chenxk,17,四、日本零售业开发运营特征,18,商业项目开发遵循豪布斯卡（HOPSCA）原则,酒店（HOTEL）办公楼（OFFICE）停车场（PARKING）购物空间（SHOPPING）聚会场所（CONVENTION）住宅（APARTMENT东京池袋阳光城60商业项目案例,19,商业项目开发与城市环境优化紧密相连,道路和广场空间有机结合自然景观与人工景观巧妙融合土地利用立体化东京新宿时代广场案例,chenxk,20,招商先行,建设在后,东京六本木ArkHills案例北海道函馆金森红砖墙购物中心案例,21,商业开发与旅游开发紧密结合,PREMIUM连锁奥托莱斯案例,22,联合知名大企业共同开发商业项目,横滨MM21项目案例,23,横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程,1978年11月横滨市都心临海区综合整备计划调查委员会成立。1981年10月正式起名为“21世纪未来港湾”（MM21）1983年2月土地规划整理都市计划确定1983年3月三菱重工横滨造船厂完成搬迁1983年11月MM21项目开工1984年7月横滨MM21股份有限公司成立1985年4月日本丸公园开园，日本丸帆船公开展示1985年9月横滨新都市大厦开业1985年10月MM21供热公司成立1988年7月MM21街区建设协定签约1989年3月MM21中央区供热供冷中心设施竣工,24,横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程,1991年4月都市产业废弃物处理系统运营1991年7月横滨国际和平会议中心开业1993年9月横滨银行总行大楼开业；横滨皇家花园酒店开业1994年6月三菱重工横滨大厦开业1998年10月停车场指示系统运营2002年4月红墙仓库公园开业2004年MM线地铁开通2006年7月MM21体育场开业2007年7月高岛中央公园启用2008年2月M.M.TOWERSFORESIS竣工,chenxk,25,五、对中国商业地产发展的启示,26,商业地产成功的要素,适应业态创新要求-城市人口结构与分布；-消费者购买力；-招商组织能力地理位置及交通便捷度周边历史与文化积淀软件规划与环境设施公司品牌与形象,27,我国商业地产开发中存在的问题,缺乏对零售商业发展规律的了解混淆地产开发与零售商业开发的界限错失利用外部经济