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产权式商铺从理念到行动看开发商的诚信 2004年8月8日，明珠新世纪广场首期投资回报兑现大会在山东新闻大厦举行。到场的嘉宾、业主代表等近300人聚集一堂，共同见证了开发商的诚信之举。 会上，首期投资的一批客户均拿到了明珠新世纪广场的回报存折，长清区政府领导对明珠新世纪广场的开发建设给长清经济发展带来的促进作用给予了充分的肯定，山东建工集团房地产开发公司董事长满建华先生到会致辞，并重点阐述了项目的开发理念、开发建设的决心；济南凯扬商业贸易有限公司总经理欧祥先生全面介绍了明珠新世纪广场的运营思路、经营理念和营销方式，使在座的投资者对明珠新世纪广场有了更全面地认识。他们无不为明珠新世纪广场的先进经营理念和行动所折服，诚信的开发商以无可辩驳的说服力深深震撼了省城楼市。 目标决定理念，理念决定行动。房地产开发商的经营理念对项目本身具有决定性的影响。山东建工房地产开发公司的目标很明确：着力打造领航济南乃至山东的商业旗舰，并带动周边地区共同发展，所以把明珠新世纪广场定位为集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的“一战式”休闲购物中心，这种“ShoppingMall”业态代表着全球最新的商业经营模式。在此理念的引导下，明珠新世纪广场无论从建设的规模、档次以及业态的规划上，都让人们看到开发商实实在在的大手笔，看到明珠新世纪广场的利好前景。在不久前揭晓的“中国城市土地运营博览会”五大推介的评比中，明珠新世纪广场还荣获了“中国十大商业物业（MALL）”的殊荣。 明珠新世纪广场采用“大商场、小业主”的经营方式，带租约销售，把一、二层分隔出售，三、五万元都可以在这里找到投资的空间，为工薪阶层营造了投资平台。明珠新世纪的产权式商铺是一种适合平民的大众化投资项目，他把一个庞大的商场产权，分割成若干单元的产权商铺，以出售的方式分散转移了产权，又通过统一租赁的方式集中了使用权，充分满足了现代化商业大业态的经营需要。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。投资者担心的事情在这里都可以迎刃而解：不会经营，可以立即租赁给济南凯扬商业贸易有限公司；想自己经营，明珠新世纪广场也欢迎；想多投资，钱不够怎么办？明珠新世纪广场提供5成按揭贷款；投资有风险吗？开发商以未售的资产作担保，中国工商银行给投资经营者提供5成贷款。 目前，投资商铺的收益约在10%左右，投资商铺的魅力，在于它具有房地产的稳定性和商业投资的高成长性，只要地段好、人气旺，商铺就容易买出好价钱。时下流行的房地产投资说法：投资民宅、别墅是铜，投资办公楼、写字楼是银，而投资商铺是金，可见大家对投资商铺的认可。明珠新世纪广场提醒各位业主：如何选择可信的开发商、选择有保障的项目，对投资者来说是至为关键的！因后续的经营管理不善而出现的回报无法兑现的情况，在商业地产的投资中也时有发生，因而投资者在面对众多的开发项目时一定要谨慎三思，不能仅仅从回报率上来判断一个开发项目是否有投资价值。如果承诺无法兑现，那么再高的回报也只是纸上谈兵。 明珠新世纪广场产权式商铺回报的迅速兑现，无疑给已经投资者和正在犹豫的客户吃了一颗“定心丸”，会上，开发商信心十足，业主喜笑颜开，咨询者络绎不绝，甚至有很多客户当场落定，山东建工房产先进的理念和诚信的举动自然折服了投资置业者，他们趋之若鹜自然也是在情理之中，整场大会在一片欢呼声中徐徐拉上帷幕。探索商业与地产结合的完美之道与山东建设建工集团房地产开发有限公司董事长满建华对话 商业与地产是一种什么样的关系？如何实现商业与地产的共赢？明珠新世纪广场在前期定位与后期运作上怎样实现商业与地产的完美结合？如何站在长期战略的角度看明珠新世纪广场的“长赢”？7月12日，本版主持人李晓鹏带着这些问题拜访了山东建工集团房地产开发有限公司董事长满建华先生。李晓鹏（以下简称李）：山东建工地产近两年大做商业地产项目，从“明珠国际商务港”到“明珠新世纪广场”，这两颗“明珠”在济南地产界熠熠生辉，也造就了很多“第一”，山东建工地产可以说是在济南商业地产的开发中占尽先机，请您谈一谈贵公司在开发商业地产项目时的初衷和想法。满建华（以下简称满）：山东建工房地产公司已经成立5年了，但是进行商业房地产开发不过两年。我们在进军房地产之初就认为应该从更高层面上来做房地产，必须站在城市建设的高度，在政府的引导和支持下，实现房地产的城市价值回归。商业地产开发是房地产开发的高级形式，2002年又是济南商业地产开发的机遇年，因此我们着眼国际化市场，开发了明珠系列精品商业项目，意在借市政府打造大济南都市圈之势，抢占新的制高点。李：如何处理好商业与地产的关系是商业地产成功的关键。商业具有千年历史，而房地产业却非常年轻，时代将这两者结合到了一起。在处理这两者的关系上，也没有完全可以借鉴的模式。山东建工地产在做商业地产项目时也是边摸索边实践，虽然有一定的难度，但是现在来看也是颇有成效，我们在这方面一定有不少经验吧！满：谈不上经验，只是一点心得。做商业地产，一定要注重商业与地产之间的关系，也就是它们如何相互依存，如何共生共赢以最终实现商业繁荣地产，地产壮大商业。鉴于此，我们在项目运作的过程中，不断地总结、提炼开发心得，研究行业发展方向和趋势，总结出“一个思想、两个原则、四位一体、四化模式和一个理念”。李：何谓“一个思想、两个原则、四位一体、四化模式和一个理念”？满：一个思想，是指地产价值最大化必须建立在商业经营的持续性上。商业地产开发由多个环节组成“开发销售招商经营管理”。作为开发商，在追求利润最大化的同时，必须给第三个、第四个环节留下足够的利润空间。反之，将直接导致物业的经营管理不成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。两个原则。即我们开发的每一个项目必须坚持建筑的地标性原则和产品业态的标志性原则。关于四位一体，我们有一个目标，就是要实现地产和商业的共赢，必须努力做到经营者、消费者、投资者、开发商四位一体。四位一体的核心是忠诚服务，商业地产是经营者、投资者、消费者和开发商“四合一”的有机整体，是一个不可中断的链条。“四化模式”，即在我们的项目里实现“中庭广场化、商场室外化、街区室内化、购物休闲化”。一个理念是指品牌孵化器的理念，其核心还是忠诚服务，我们帮投资者引进品牌、牵品牌经营的线，所以，在销售时我们就开始提供服务，服务投资者、服务业主。李：通过您的解释，我发现山东建工地产在做商业地产项目时，更加注重后期的经营和管理，也就是说不仅仅是为了把物业卖出去或者租出去，而是为了保证商业物业的可持续性经营，精心选择有价值的客户，做到以商养商，实现商业和地产的共赢。满：商业与地产可以说是一对矛盾体，所以，纯粹借商业做地产，我们认为是非常容易导致失败的，这也是许多商业地产项目销售火爆但开业不久之后却步入萧条的原因。我们一直努力规避这种商业与地产的矛盾，更重视物业的价值最大化，而不是销售期间的价格最大化。因此，我们在客户的选择上有一定的参照标准，那就是我们选择的不是出价最高的客户，而是最有价值的客户。李：由此可以看出，山东建工地产在做商业项目时更多考虑的是经营业户的利益，你们提供给经营业户的不仅仅是一个商业流通的场所，更多的是一个良好的商业环境，也就是说你们把更多的商业因素融入到了房地产当中，使每个入驻的业户都能在这个环境中实现预期收益，从而来共同实现商业物业的价值最大化，我想山东建工地产在营造这个商业环境时一定做了不少工作，也舍弃了很多唾手可得的利益。满：作为一家实力雄厚的开发商，更应是一家有责任感的发展商。不能为了卖铺而卖铺，卖出去后就不再对投资者未来的生存和发展负责，这样就会失去信誉，不利于企业的长期发展。因此我们在做明珠新世纪广场时，就将更多的商业因素融入到项目当中，明珠新世纪广场现在就不是纯粹的地产项目，因为我们只拿出项目的50进行销售，50用于自主招商和出租经营，这样做我们虽然减少了收益，却有力地保证了物业长期的可持续性发展。李：从商业经营的角度来说，商业物业必须经过长时间的、持续的经营与发展培育来达到物业的升值，而商圈的培育也需要一定的时间，明珠新世纪广场选择在购买力有限、商圈尚未形成的长清区，应该说是承担了一定的风险，如果是单纯的卖铺就轻松的多，现在开发商等于是把这一块风险留给了自己，请问明珠新世纪广场将采取何种措施来规避风险，解决难题呢？满：2003年，济南城市规划将长清定位于济南市“一城一区一带”城市空间发展战略的重点，以长清城区、大学园区、经济开发区为依托，发展以高校园区、高科技产业、生活居住、旅游休闲为主的“山水绿城”相融一体的现代化新城，为西部经济发展提供了崭新的舞台。明珠新世纪广场落户长清符合城市的总体规划，大方向是正确的。谈到商圈不成熟问题，我们也想到了，因此我们将明珠新世纪广场开业12年内定为“养铺期”，利用这个时间使商圈及商铺“由生变熟”，在这期间，我们将推出各项优惠措施，与进驻明珠新世纪广场的商家共同培育出稳定的市场，为商圈聚集人气。其次，我们将充分发挥长清的现有优势资源旅游，将旅游融入到我们的项目中来，让项目成为长清旅游、休闲的重要部分，增强项目的辐射功能。所有这些，受益的是老百姓和经营业户，而我们，相信也会在项目成功运作后得到应有的回报。也希望我们的商业与地产结合的长赢和共赢探索能够成为一种新的模式，给后来的商业地产开发商以有益的借鉴。（相飞） 明珠新世纪广场主力店访谈系列一 零售巨头“家世界”挺进长清Shopping Mall 从对商业零售专家访谈看长清发展前景 随着中国正式加入，国内零售市场的开放进程骤然加快，各种市场限制也将逐步取消，拥有200多万常住人口的济南已经吸引了位列世界500强的零售业“三巨头”美国沃尔玛、法国家乐福、泰国正大易初莲花。物美、麦德隆等也在加紧筹划进军济南。省城济南成了零售巨头眼中的蛋糕。用挤破头来形容如今的现状并不算太夸张。近期，又有一家国内著名连锁超市家世界进驻济南，不过这家超市没有像以往那样把位置选在济南繁华地段，而是将目光投向了正在悄悄兴起的西部新城长清。 作为国内零售业的龙头，天津家世界连锁商业集团济南分公司翟宝川经理最近接受了记者的独家采访。 商场进驻，低成本运营是培育市场的重要手段 记者: 请介绍一下家世界的经营模式，它将以何种业态进驻明珠新世纪广场？ 翟总: 家世界连锁商业集团有限公司是一家以经营大型连锁商业购物广场为主的民营企业集团公司，注册资本为2.87亿元人民币，现有固定资产27亿元，2004年上半年以34.6亿元的销售额，拥有54家连锁店，位列全国前30名连锁商业企业的第十八位。家世界购物广场是一个由三种经营业态不同的零售商业并且都以“家”字命名的大型仓储式自选超市构成的新概念购物中心。构成家世界购物广场的三家商店分别是：家居装饰建材中心；家乐特级自选市场；家和巨无霸海鲜城。家世界购物广场以其经营的三种特定商业业态组合营造了良好的商业环境和卓越的成绩，今年7月份被国家商务部、国家发改委、中国人民银行、财政部等八大部委，正式列为国家重点培育流通领域的20家大公司、大企业集团之一， 这为家世界集团的发展带来了新的契机。 家世界购物广场引入欧美国家最现代化的零售经营理念，为中国消费者创造一个感受全新购物文化的理想场所。它的主要特点是： 低成本运营商店依靠集中采购、规模经营直接从厂家进货，降低了进货成本；优越的地理位置、集仓储与销售功能于一体的店内设施，极大的节省了经营费用；现代化的计算机管理系统，帮助管理者随时掌握销售与库存情况，准确及时的做出经营决策；中央集权式采购系统，直接由厂家大批采购，实行统一配送，消除中间环节，降低了商品价格及成本，这些使得“家世界”各店以其它商家所无法比拟的低价格出售商品。全方位服务商品力求品种齐全、品质优越，而且以平价承诺、退货保证及周到的售后服务措施使消费者获得100%的放心与满足。 连锁式发展通过连锁经营，既能使现有各类资源得到高效运用，又能进一步降低经营成本，扩大收入来源，使整个项目进入自我滚动、不断发展的良性循环。 即将进驻明珠新世纪广场地下一层的是“家乐”超级市场，它的率先进入是家世界集团在零售门店的拓展中，坚持“进得去，立得住，扎深根，谋大业”的战术性策略的具体表现，同时也给长清当地居民带来了巨大的便利和实惠，带动了长清居民的消费，拉动相关行业的增长。 规划决定前景，眼光决定发展商业选址是关键。 记者：国外许多超级零售商如沃尔玛、家乐福等，已经在济南 “安营扎寨”。面对来势汹汹的外资企业，家世界为何选址济南西部新城长清？ 翟总： 随着城市规划的逐步实施，一些新兴的区域的潜力被逐步挖掘出来。比如上海郊区的闵行莘庄、南汇周浦、宝山罗店等地，早已是沪上一些大卖场抢滩的主战场。 山东省作为全国人口数量位居第二、国内经济发展增长迅猛的省份，市场前景广阔。其悠久的文化底蕴培育了山东人开朗好客、诚实守信的性格，为外来投资者营造了良好的投资环境。家世界之所以选址济南，看重的是济南作为省会城市的辐射能力，因此，很大程度上济南只是家世界在山东规模扩张的一个点。家世界集团是2002年8月1日正式入驻济南市开展工作的，计划在2008年底前，在济南市及济南周边城市投资开发的连锁门店将达到18家以上，预计投资总额超过20亿元人民币。像家世界这样规模较大的零售企业在选址时对客流、停车设施、交通条件、商场构成等指标均有严格的要求。经过近四个月的市场调研分析，我们认为济南的城市中心地段商业过于饱和，竞争也十分激烈，市场空间有限，商业利润薄弱。我们依据家世界的发展战略和拓展战术，选择在长清开店就顺理成章地实现了避强和突破，使“进得去，立得住，扎深根，谋大业”成为现实。在长清，我们面对的是一片空白的消费区域，空白的消费区域就意味隐藏着巨大的市场。 在济南的城市规划中，长清区明确定位为济南“西辅城”，以长清城区、大学园区、经济开发区为依托，发展以高校园区、高科技产业、生活居住、旅游休闲为主的“山水绿城”相融一体的现代化经济新城。 长清的目前传统商业经营模式陈旧，购物环境差，管理水平落后，商品种类少，服务意识滞后，缺乏时代感和竞争力，商品更新慢，急需新的商业力量注入。因此在长清经营现代化大型购物中心（内设大型超市）能够填补其市场空白，明珠新世纪广场是长清第一个集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的商业项目。它的主要消费人群由长清区的常住人口和将来大学园区的师生组成，广场与大学园区相邻，高校经济一直是众商家必争之地，大学园区的学生群体是非常值得挖掘的主力人群，具有极大的市场拓展空间。所以，我们选择了长清。 选择明珠新世纪广场，首先是看中它是山东建工独家投资开发的，山东建工的雄厚实力是我们信心的巨大保障。山东建工集团为山东省建筑行业龙头企业，实力雄厚。2003年完成施工产值22亿元，在全国近1 5万家建筑企业评比中，名列百强企业第3 7位，是全国500家最大规模、最佳经济效益的建筑企业。可以说山东建工声誉高，实力强，信誉好，是可以信赖的合作者；其次是看中它地处长清老城区、经济开发区、大学园区三个组团的中心位置，未来发展潜力十分巨大，东边70万平方米的大学园生活配套区一期工程150栋居民楼全面竣工，近6000 户居民即将入住，东侧是拥有400百栋的文昌别墅群，这也是济南目前最大的别墅群，西边是20万平方拥有65栋约3000户居民比较成熟的文昌社区和正在兴建的两栋高层住宅；南边的汇福小区以一次开工12栋楼的气势拉开建设帷幕，可以说在未来的3年内1.5公里范围形成20万居民已成定局；再其次是看中它无比优越的物业条件，非常适合做商业，符合现代商业经营的需求：9米的柱网距、5.7米的层高、175米长的临街面、75米的宽纵深、2万平方的门前休闲广场、500 车位的停车场、1.2 万平米的单层营业面积、独有的3000平方下沉广场、2000平米的屋面花园、360度的观光餐厅，合理的商业布局，互补业态组合，怎不令人动心；最后可以说是机会，无竞争的经营环境，排斥对手的地段，就市场容量和商业规划来讲，未来十年内不会有第二家大卖场进入的机会，仅可能有2-3家便利店进入，可以说我们现在进驻，是把握住一次机会，用句时下流行的话说：抢先半步，进入无竞争“领域”。 5+2生活模式 引发新一轮休闲购物体验 记者：您是怎样看待明珠新世纪广场推出的主题式购物公园和5+2生活模式这两个概念的？ 翟总: 要经营成功的商业，必须要从了解人们的生活方式开始。随着城市居民生活水平的不断提高，5+2的生活模式使人们有更多的时间去支配，许多人周末离开喧嚣的城市到郊区去体验自然，寻求身心的放松，家庭汽车的增多也催热了近郊游。据我们调查，一到周末，济南就有很多人自驾车到南部山区游玩，长清也有着丰富的旅游资源，有着被誉为海内四大名刹之首的灵岩寺，道教胜地五峰山、世外桃源莲台山、汉代石室孝堂山以及双乳山汉墓、齐长城等。长清丰富的旅游资源每年为长清带来大量消费客源，对商业零售业的进一步发展将起着极大的带动作用。明珠新世纪广场结合长清当地旅游资源，推出主题式购物公园的概念，让来长清游玩的人们在休闲的同时又能购物，体验休闲购物双重乐趣，让5+2的生活方式与主题式购物公园相得益彰。 在城市规划的不断实施中，一些很有发展潜力的区域被不断挖掘出来。济南的泉城广场建成后，每天吸引大批游客前去观光游玩，凭借泉城广场的人气，广场下的银座购物中心每天都迎来大批前来购物的人群，赢得了良好的经济效应，泉城广场周边的区域成为济南最繁华的商业区。占据长清主干道长清大道的明珠新世纪广场委托德国著名的D+J建筑规划设计事务所进行方案设计，其外观颇具现代商业建筑风格，建成后将成为长清区的标志性建筑物。总建筑面积5.3万m2的明珠新世纪广场在长清当地是面积最大、功能最全、业态最新的。是长清的标志性商业建筑，1万多m2的户外广场可供来往的人休息放松，一层的精品百货、二层的名品折扣超市、侏罗纪恐龙娱乐森林、顶层360度观景餐厅等设施集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体，将吸引大量来此旅游的人群来消费。明珠新世纪广场主题式购物公园将成为长清最大的休闲广场，这里将是长清未来最繁华的地段。它的建成，将彻底改变人们的传统购物观念，使人们由单纯的生活购物转向休闲购物。 我们看好长清未来的发展趋势，随着济南的经济发展以及文教重心的转移，这个地域的后发优势与经济消费能力将出现一个高速的发展。长清必将成为济南市代表山东省对外联系的口岸，在这里投资能获得满意的经济效益。 商圈，正在逐步形成 记者：十年前洪楼广场的周边还是有些幽静的城外郊野，如今随着济南城市规划的实施，洪楼成为济南重要的副商业中心。地段的商业价值也是翻了几翻。你认为将来明珠新世纪广场附近能形成商圈吗？ 翟总: 商业形成的一个重要因素还是当地居民的需求，首先是根据需求确定商业形态及其规模，反过来，适度超前的商业形态又刺激了需求，即聚集了更多的购物人群，逐步形成了商圈。所以，商家对商圈的选择，不如说是对经营业态的选择。明珠新世纪广场多种业态组合的经营能吸引不同层次的消费者，即将入驻大学园区的师生们也是主力消费群。有了人气，就会吸引更多的商家来投资，这样就逐渐形成了商圈。一旦商圈繁荣了，就会有更多的厂商投资进驻，带来更大的商业增长，政府的税收增加了；同时也促进了衣、食、住、行、乐、金融服务等第三产业的蓬勃发展；还可以增加就业机会，提升区域档次。 记者：谢谢翟总三权分离与新产权式商铺明珠新世纪广场解密 产权式商铺收益与开发商关联不大产权式商铺的收益来源于租赁行为，是靠出租使用权获得的，不是直接产生在商铺买卖的环节之中，实际上与开发商关系不大，其收益更不是开发商提供的，开发商的承诺和实力与产权式商铺的投资回报关联度不大。产权式商铺首先是两权分离型商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权，由于房地产的使用权是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。这样投资产权式商铺必然存在两种经济行为，两个法律关系，两种收益模式。两种经济行为：商品房的买卖行为和租赁行为；两个法律关系：与开发商的买卖合同关系和与经营商的租赁合同关系；两种收益模式：出租使用权的租金收益和出售所有权的增值收益。产权式商铺发展的三个阶段第一阶段是返租阶段，卖铺和租铺是同一主体；第二阶段是包租阶段，卖铺和租铺分属两个主体，实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。正是这个阶段凸显产权式商铺的优势。目前济南市场上对产权式商铺的认识还停留在产权返租和售后包租的阶段上，不否认在南方部分城市产权式商铺运作中出现了问题，但细究来看它都是第一阶段的产物，先天不足、经营乏力、困难重重、问题迭出。因此，国家建设部明文规定：“房地产开发企业不得用产权返租的方式销售期房”。济南首家产权式商铺解密由山东建工房地产开发公司开发的明珠新世纪广场是济南首家产权式商铺，奉行“大商场，小业主”的宗旨，以产权式商铺为手段，推行所有权、管理权、经营权三分离的新型运营模式，开济南商界先河。有资料表明，超过60的主题百货连锁零售商是以整体租赁产权式商场为经营运作发展方向的。这种方式的运作与传统的方式最大的本质区别就是颠覆了售在前租在后的程序，使租在前，售在后，“带着租约去销售”，把租赁的不确定性和风险事先控制，最大限度地完善产权式商铺的“投资保证性”。在项目建设之初，开发商山东建工房地产公司就聘请具有丰富招商经营管理经验的济南凯扬公司负责整体商铺的统一经营管理工作。经过双方的共同努力，几家国内外知名的大商家已与明珠新世纪广场达成了合作意向，如国内零售巨头“家世界”、国内排名前三位的电器零售连锁巨头，CEPA港澳免税商品城等，龙头大商家具有吸引消费者的凝聚力，其名牌效应将带旺整个商场，投资者的收益也就有了保障。产权式商铺适合大众投资投资商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。明珠新世纪广场产权式商铺是一种大众化投资项目，它把一个庞大的商场产权，分割成若干单元的产权商铺，以出售的方式分散转移了产权，又通过统一租赁的方式集中了商铺使用权，充分满足了现代化商业大业态的经营需要。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。（李晓鹏欧祥）稳产权式商铺浮出水面 位于南山桃园路，有着“深圳铺王”之称的常兴时代商城近日正式对外宣布，时代商城2期稳健型投资商铺隆重推向市场。业内人士认为，它的推出，标志着第三代产权式商铺正式步入市场。产权式商铺：迈入第三代据了解，第三代产权式商铺具有明显的低风险、稳健型投资特征，主要面向深圳的中产阶层。常兴时代商城售楼处孟经理在接受记者采访时表示，2期的主要特点是：客户购铺后，开发商将一次性返还34，年租金回报率达到约4.5，客户可以立刻收租，天虹就是现成的租客。这样，投资者的风险几乎减少到零，特别适合深圳的稳健性买家和理性投资者。孟先生认为，深圳商铺市场近年的销售方式大多是大商家整体承租、发展商长期包租的模式，市场称之为“产权式商铺”（第一代）。第二代产权式商铺是：发展商作为物业的开发单位，通过将商场分割成不同面积单位进行出售来获取开发利润。同时在保证业主每年一定的收益率的前提下，要求业主与发展商签订与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订租赁合同奠定基础。这种模式的营销从彩田路彩福大厦新一佳开始到今年已形成了高潮。至今这种营销模式得到了普遍运用。由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资者的追捧，近几年已有多个项目因此而取得销售的成功。据称，第一代产权式商铺投入大，风险大，属于高风险高回报的一类，发展处于幼稚期；第二代如常兴时代商城1期、太古购物城、中港城等，低投入，低风险，回报相对不高，处于发展的成长期；而现在推出的第三代产权式商铺，虽然门槛稍高了一点，但回报稳定，突出的是稳健型投资理念，资金安全性很高，几乎是零风险，追求的是一种稳定的回报，面向的是深圳的中产阶层，可以说是产权式商铺发展到成熟期的一个标志。中产阶层：商铺消费主力军中原地产总经理李耀智在接受采访时认为，商铺投资成为2004年家庭投资理财十大工具之一，其升值潜力和变现能力使得商铺越来越受到中产阶层的家庭欢迎。李耀智分析说，中产阶层在国民中所占比例的大小是一个国家发展程度的标志之一，未来数十年是中国中产阶层大膨胀时期。目前国内经济正在高速发展，一大批小商人正在加紧完成初步的资本积累，进入中产者行列；高薪管理者和技术人才正在形成一批知识中产者；城市发展和改造也拔出萝卜带出泥似地带出一批手中有钱的中产业主。目前深圳中产阶层日趋庞大，这些人的大量出现使投资市场蕴藏着巨大的能量。不但如此，中产阶层对社会发展的乐观态度和本土投资原则使区域中心城市或者城市商业中心成为商业投资热点和开发热点，深圳的南山中心区正是处于这样一个发展阶段。李耀智说，产权式商铺是将产权进行分割，实行大型商场分散股权，集合资本统一经营，以股东形式获取投资利润的新型商业地产投资模式，这种模式正在引领新的一波不动产投资浪潮。产权式商铺实行所有权、物业管理权、经营权三权分离，通过商业运作，将开发商、所有人与经营者高效而有机地结合在一起，各得其所。开发商建好大厦以后，将铺位化整为零，分割成较小面积，出售给中小投资者，以分散投资风险；投资者一次性买断产权之后，即成为大型物业的业主，可以从楼盘增值和经营分红中受益。至于商铺的经营，则往往委托给专业品牌的商务代理统一经营，以保证楼盘增值。李耀智认为，要启动居民储蓄和中产阶层资本进入消费市场，首要的问题是要为中产阶层提供一个具有长久稳定收益的平台，使其生活在社会保障之外再获得一个有力的保障。而第三代产权式商场正是为此提供的一个稳定性较强的平台。 摘自深圳晚报 产权式商铺将大行其道 目前，从整体商铺投资模式上看，产权式商铺正大行其道。随着经济的飞速发展，各地的零售业近年来更是大举扩张，各大零售商纷纷在各大社区圈地开店，社区商业中心不断崛起，逐步蚕食原有的老商圈的零售份额，许多市民从居住地步行510分钟即可到达一家颇具规模的商场，而不用远去解放碑和各区域的中心。 （一）打算买铺置业的投资者如何从这些零售专家的圈地开店中看出些什么门道，并学习到一些经验呢？首先，我们可看一看最近这些“零售专家”都在哪里开店。地理位置决定价值。光有良好的整体发展形势是不够的，在整个大的经济形势下，占据绝佳的地理位置是物业价值又一强大保证。这些零售专家选择的地理位置是很考究的，主要从交通、周边社区规模、消费力等因素来考虑。 再次，从升值空间上看，社区商业中心的兴起给了我们选择低价位、升值空间大的商铺机会。大家知道投资股票时，低价股受青睐，原因之一就是低价股翻倍的可能性比高价股翻倍的可能性高，投资商铺也是一样，解放碑的商铺最高卖到了每平方米10多万元，甚至更高，这样的商铺要升至每平方米2030万元是很难的事情，但是其他区域等地一些商铺由每平方米2-3万元升至每平方米5-6万元是有可能的。（二）目前，从整体商铺投资模式上看，产权式商铺正在受到越来越多投资者的关注，在重庆以外的一些发达城市到处找到这样的成功案例，以深圳为例，从早期的彩田新一佳到近期的中港城，以及最近的鸿洲沃尔玛，无不强烈吸引着广大投资者。这种模式一般为投资者提供固定的租金收益，及一个较长的租约期限，统一经营管理，将投资风险降至较低。要看重商场的主力经营管理者除上述谈到的一些区位、地理位置、升值潜力等因素外，还应关注以下问题。关注准备投资商铺的楼层和面积大小。原则上，商铺的楼层不要超过二层，建筑面积大约710平方米（基于一般商场实用率为50的状况下，实用面积约为35平方米），门面2米以上可考虑面积再小一些。原因很简单，从长远来看，即使在目前主力商户退出商场，合适的面积和楼层仍可保证收益。较高的楼层，无法保证将来自己收回后自行出租的收益。当然反过来看，投资产权式商场原则上是希望管理公司继续统一经营，所以，只要主力经营公司实力强劲，可经受多年考验，我们所在乎的也就是投资额度的问题，位置及大小就占次要位置了。 留意商场的招商及主力经营管理者。住宅注重发展商和物业管理，商铺投资则一定要看重商场的主力经营管理者和商户，良好的招商、优秀的主力商店和经营管理者能带来优质的商户，优质的商户能给商场带来稳定的不断增长的收益，而这正是投资的目标。 尽量了解清楚主力店与发展商的合作关系。如果发展商仅仅只不过借一下主力店的名头虚晃几枪，小投资者的风险无疑加大了很多。主力店和发展商有多种合作方式，如输出管理、收益分成、整体承租、部分承租等，我们最倾向的方式应该是承租的方式，因为主力店在风险最大的时候才会最尽力的去工作，商场才最有可能旺起来。 对投资收益的来源应了解清楚，租期长而稳定的主力商户是投资者的最大保障，但仍需要其他好的商户给我们带来高收益。有远见、负责任的发展商应该能提出更切合实际的、更稳定的投资回报。这里要提醒小投资者的是，商铺的投资则更需要注重投资回报的稳定性。总的来说，投资产权式商场不失为投资组合中一种非常好的选择，小投资者当然需要胆大心细，更应该注重回报的稳定性，切忌被眼前高额的回报蒙住眼睛。近年来深圳崛起大批的零售精英，他们是否能经受长达10年或15年的社会经济发展的考验还有待于时间的检验。但如果像光彩大厦那样，投资的对象是已经受过数年以上考验的如中国零售业巨头华联商厦承租的物业，这就极具投资潜力，因为这意味着商业巨头对该商业物业价值的肯定，其抗风险能力和经营的稳定性是无可比拟的。 产权式商铺尴尬中求“突围 近来，南京的商铺地产项目处境比较尴尬。余波未了的谷阳大厦退租和盘谷亚泰“罢课”事件，让曾经炙手可热的“产权式商铺”一下子成了烫手山芋；但另一方面，南京城区、江宁、江北等一批产权式商铺开发却热浪袭人，小则万余平方米，大则数十万平方米。开发热，经营冷，这一冷一热，给后来的投资者提出了一道亟待解决的难题。“神话”是这样破灭的产权式商铺是近年来兴起的物业形态，所有权和经营权分离。投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，投资者获得稳定的投资回报租金收益。这种模式始于上海、深圳等各大城市，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。南京引入这种模式，比较早的是位于新街口的商贸广场。产权式商铺的营销推广，引来一批投资者，使这个项目得以迅速回笼资金，成为当时南京商业地产项目成功运作的典型案例。南京的开发商和投资者看到了产权式商铺的魅力，于是，谷阳大厦、盘谷亚泰、中国女人街、永利购物中心等一批产权式商铺应运而生。作为一个新兴的物业形态，产权式商铺的诞生本无可厚非。但在实际操作中，开发商的急功近利和缺乏经验便表现出来：有的开发商根本不是从今后经营的角度来设计产品，而是从销售难易的角度去设计，开发商普遍以卖出铺位作为获取利润的主要形式。这正是问题之所在！为了卖掉铺位，开发商端出的是8甚至更高的年投资回报率的诱人馅饼，但是，投资回报的实现者，却是与之不相关的经营者。这当中，稍负责任的开发商会请经营管理公司来负责商铺的总体定位，或干脆委托招商，但由于缺乏必要的运作费用，不少经营管理公司往往是“就汤下面”，有时甚至“无米下锅”。这就出现了商铺销售时广告铺天盖地，招商时或经营时广告难见踪影的怪现象。而个别不负责任的开发商干脆“卖完走人”。开发商、投资者、经营者、经营管理公司利益的错位，最终使产权式商铺风险重重，只要经营者不能得到应有的利润回报，投资者的投资回报率必然不能保证，产生纠纷是必然的。“空中楼阁”是这样搭建的产权式商铺的火爆，开发商的炒作绝对是主要原因。翻开各商铺的销售广告，各种概念满天飞，各种承诺铺天盖地，不少项目在销售时都打出了8以上的高回报率，有的甚至公开或变着花样承诺“售后包租”或带租约销售。尽管“售后包租”已被政府管理部门严格“限制”，各方依然热衷于此。有关人士分析认为，售后包租对各方确有好处：对开发商而言，能够很快以高价售出，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，40的首付相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长；对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小。在这样的基础上，南京的商铺价格被人为地炒上来，万达购物广场一楼商铺的价格卖到了6万元平方米，而盘谷亚泰开盘时竟卖出了天价7万元平方米。就连江宁、江北地区的商铺价格也一路看涨。不少缺乏理性的投资者纷纷加入到“博傻”队伍中来。所谓“博傻”，就是明知用高价买某房产是不值的，但还是希望买下来能以更高的价格卖出去，或以更高的价格租出去。但这一切都是美妙的“空中楼阁”，日后经营中可能出现的各种变数，各方都没有充分考虑。事实上，一旦日后的经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的投资回报，经营者也可以临时退租，拍屁股走人，留下的“苦果”，只有投资者慢慢品尝。如何“突围”有待探索谷阳大厦退租和盘谷亚泰“罢课”，让南京产权式商铺矛盾的提前释放。探索矛盾的解决方式已是当务之急。近日通过商铺拍卖引起人们关注的珠江路“未来城”项目，对外宣称将采取全新的经营方式，使商铺的投资价值全面提升。“未来城”的开发商高宏公司负责人介绍说：“做卖场不是我们的强项，我们正在与国内两家知名卖场经营公司做细节谈判，由这些专业公司来经营。”据悉，此举正是吸取了盘谷和谷阳两家商铺卖场的教训，避免卖场分割销售以后商铺各自为政，造成经营格局混乱现象。在操作顺序上，“未来城”将先确定经营公司，并与之确定固定租金（预计在卖场总销售额78）。在此基础上，再考虑是否向中小投资者出售。如向中小投资者出售，除了严格选择经营公司外，明确固定租金，租期不小于10年等，开发商还将留下20的铺位给自己经营，把自己的利益与中小投资者的利益“捆绑”起来。除了“未来城”，近来较为活跃的“南京浙江商品城”等商铺卖场，也亮出了聘请专业经营管理公司运营的“卖点”，旨在消除中小投资者的顾虑。与此同时，是否有专业经营管理公司运营，市场定位是否独到，今后如何运营，都在逐步成为投资者选择产权式商铺必须考虑的问题。一位开发商感言，南京产权式商铺市场走向成熟、规范、理性，这当中要探索的东西还很多，要走的路还很长。 产权商铺一定要统一经营权 谷阳IT商务广场严重空租，遭遇市场寒流以来，谷阳广场引起人们的广泛关注。最近，它与盘谷亚泰广场一道，成为南京商铺经营的负面教材。昨日，南京谷阳物业管理公司总经理黄茜主动约见南京日报记者，在“谷阳事件”后首度开口。 黄茜分析，谷阳IT商务广场的今天，都是产权式商铺分散性经营惹的祸，产权分散导致商铺经营思路严重不统一。她奉劝开发商们，产权式商铺一定要统一经营权，投资者选择产权式商铺时，既要关心开发商的背景、经营管理公司的资质和实力，还要防范一定的市场投资风险。 都是分散经营惹的祸 南京谷阳物业管理公司董事总经理黄茜介绍，谷阳IT商务广场当时在珠江路首次引进了颇为新鲜的分割式产权商铺的销售模式。开发商将商铺卖出后，业主委托物业公司负责商铺的招租工作，但物业管理公司却只有物管权、招商权，而具体的租金谈判、经营户选择，还是业主自己负责。 从“非典”结束到去年6月18日正式开业，谷阳广场只用了1个月的招商时间，就完成了70的招商工作，开业以后，商铺的租金也一路走高，最高时，15平方米的一楼铺位，甚至超过6000元月。但去年910月成了谷阳广场的转折点。谷阳物管计划要扩大名气，做整体宣传，需要向经营户收取广告费用，但遭业主拒绝。去年9月28日的业主大会上，业主们集体提出要更换商管公司。从此，谷阳广场出现动荡，人气日益淡薄，租价也一路走低，许多经销商纷纷退租。 从去年11月到如今，物管公司与业主们一直忙于寻找大经销商，将全部4层楼商铺统一外租。宏图三胞与赛博广场最为积极。到今年4月，赛博已经与80多个业主签订了租赁合同，宏图三胞也签下了10多户业主，但是140多个业主140条心，只要有一个业主不同意出租，就没法实施整体出租经营。就这样，谷阳广场一直干耗着，经营状况越来越惨淡。 在此过程中，业主以及经营户们都蒙受了损失，可黄茜认为谷阳公司才是最大的“冤大头”。目前，谷阳物业公司已支付了34万元广告宣传费、15万元广告牌制作安装费和40多万元水电费，整个谷阳IT商务广场物管的100万元注册资金已全部贴了进去，现在是谷阳房产公司在继续“买单”。 浙江炒房团真的难伺候？ 谷阳IT商务广场去年卖商铺时，还吸引了许多外地商人前来投资。一个浙江炒房团就一举购买了一楼六个黄金铺位，共300多平方米。想不到的是，如今这些浙江商人却成了统一出租经营谈判的最大障碍。 有不少业主对记者反映，原本赛博与宏图三胞都有机会最终入主谷阳，但是拥有那六个铺位的浙江商人却成了最大障碍，因为这些浙江人要求比别的业主更高的经营收益。例如当时同赛博谈判时，赛博给一楼其它业主都是答应五年回报率分别是“7、8、9、9、9”，他们却要求10。 但是，昨天下午，浙江业主周乐成在电话中告诉南京日报记者的却是另外一回事：统一经营商向别的业主承诺7以上的回报率，却只给他们65的回报率。虽然一年也就只有几千块钱，但是争气不争财，所以不同意轻易出租。 但是，多个业主认为浙江业主的说法不成立。由于存在赛博广场与宏图三胞争相入主的情况，其中赛博广场的报价明显比宏图三胞要高，可能是浙江商人将不同对象的出价做了对比，因而产生误会。谷阳二楼一业主刘小姐在接受记者电话采访时主动承诺，自己宁愿在租价上吃点亏，也希望商场能早日统一出租。 目前，谷阳物业公司、业主们以及意向入主的商家都在努力，希望谷阳IT商务广场早日以全新形象再度登场。 产权商铺如何控制风险 产权式商铺成为商铺市场主流深圳商铺市场近年主要的销售方式，大多是以大商家整体承租、发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。发展商作为物业的开发单位，通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润。同时在保证小业主每年一定的收益率的前提下，要求小业主与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订的租赁合同奠定基础。这种模式由彩田路彩福大厦新一佳开始到今年已形成了高潮。至今这种营销模式得到了普遍运用，由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧，近几年已有多个项目因此而取得销售的成功。产权式商铺风险控制应该说产权式商铺的营销模式比较好地解决了投资主体的分散与统一经营的矛盾。但作为一种投资，就必然有其相应的风险，该模式同样如此。首先是差价补贴的风险：大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，发展商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。其次是大商家经营不良带来的风险：在长期的承租期中，如果商家的经营管理不良，就无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需一样支付小业主的承诺回报。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避：一方面应选择实力雄厚的知名商家，知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验，具有较强商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强；一方面针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下，确保可持续经营。其三是委托经营期满后产权分散带来的风险：分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾。但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。发展商需提前解决好这一问题，可以提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。商铺销售与经营控制将商场高楼层整体出租给龙头商家，只售低楼层商铺：通常一个商场楼层越高商铺的价值最低，楼层越低商铺的价值越高，将商场价值最高的商铺出售，达到快速回款的目的，而将商场的高楼层出租给龙头大商家，收租稳定，而且还能提高一楼的商铺价值。如：将商场的二层以上的商铺出租给龙头大商家，只将一楼的商铺出售。龙头商家带旺一楼商铺，实现低楼层高价值，高回报：龙头商家在业内具有非常大的号召力，具有吸引消费者的凝聚力，通过将高楼层整体出租给龙头商