我国房地产价格上涨的原因及对经济的影响研究.pdf

华中科技大学 硕士学位论文 我国房地产价格上涨的原因及对经济的影响研究 姓名：廖昊萌 申请学位级别：硕士 专业：金融学 指导教师：田映华 20080523 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 II 摘 要 摘 要 本文通过对我国房地产价格上涨原因和对经济影响的两方面的研究分别回答 了如何进行有针对性的调控和调控政策是否必要这两大问题。首先，本文分需求 和供给两方面分析了造成 19982007 年间我国房地产价格持续上涨的各个因素。 需求性因素又分为自住性需求因素和投资性需求因素，供给性因素包括地方政府 对土地的垄断、房地产开发商的区域寡头合谋、房地产开发商的囤地和捂盘行为 等，其中前两个因素导致了我国房地产市场存在较高程度的自然垄断，而这正是 房地产供给不足的最重要原因。而后，本文利用 19982006 年全国 31 个省市的 面板数据进行实证研究，并计算出作为垄断程度指标的勒拿指数，从而证明了我 国房地产市场确实存在较高的垄断程度。研究我国房地产价格过度上涨的原因， 可以对“如何进行房地产宏观调控”这一问题进行解答。然后，本文研究了我国 房地产价格过度上涨对经济的影响，主要表现在房地产价格过高会使总需求结构 失衡、会导致通货膨胀、会产生严重的金融风险，并且通过利用 19982007 年的 季度数据进行多元回归，实证研究了我国房地产价格对通货膨胀的重要解释性。 研究房地产价格过度上涨对宏观经济造成的上述这些不良影响，可以得出这样一 个结论：政府进行房地产宏观调控具有必要性。最后，针对我国房地产市场的现 状，本文给出了三点政策建议，即税收调控政策、保障性住房调控政策和最高限 价法调控政策。 关键词：关键词：房地产价格 通货膨胀 金融风险 投资性需求 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 III Abstract On the one side, this thesis researched the reason of real estate prices boom, and pointed out the way that government implements macro-control. On the other side, this thesis researched the impact on economy from real estate prices boom, and clarified the need of governments macro-control. Firstly, the thesis researched the impact on economy from real estate prices boom, which will cause imbalance of gross demand, inflation and serious financial risk. Through the regression of the quarterly data from 1998 to 2007, the thesis proved the important effect which real estates price takes to inflation. From the research the thesis draw a conclusion: the government need to macro control the real estate price. Then, from two sides of demand and supply the thesis analyzed various factors which caused the real estate prices rising from 1998 to 2007. Demand factors include dwelling demands and invest demands. Supply factors include local governments monopoly on ground, developers area oligarch cahoots, developers stocking up ground and sale limiting. The first two factors caused high natural monopoly in Chinese real estate market which is the most important reason of real estate market lacking supply. After the theory analysis, the thesis researched the panel data in 31 provinces from 1998 to 2006, and computed Lenar Index, which can be an evidence of high monopoly. Through researching the reason of real estate prices boom, the thesis can answer how to implement real estate macro control. Finally, the thesis gave three policy based on the practical condition: tax control policy, indemnificatory house control policy and price limiting policy. Key Words: Real Estate Price Inflation Financial Risk Investment Demand 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 I 独创性声明 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师的指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除文中已标明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集 体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文 中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保 密，在_年解密后适用本授权书 不保密 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 本论文属于 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 1 绪 论 1 绪 论 1.1 选题的背景和意义选题的背景和意义 房地产价格作为一种重要的资产价格，其所给出的信号十分丰富且应该受到 高度重视。在房地产市场早已成熟的发达国家，对房地产及其价格的研究是一直 是经济学界研究的热点和重点，房地产价格指数也是各国中央银行执行政策时所 关注的一个重要指标。这是因为房地产价格不仅和通货膨胀、GDP、投资率等宏观 经济指标联系紧密，而且房地产作为一种特殊的资产与其它资产的不同在于：它 与居民的生活息息相关。自古以来，让百姓安居乐业就是执政者的治国宗旨，因 为居民可以不买股票，不买债券，不收藏艺术品，但是不可以不住房子。此外， 房地产也具有一般资产的共性，即容易产生泡沫，并且房地产泡沫的破灭对银行 体系和经济的破坏力巨大。最早可考证的房地产泡沫是发生于 1923 年1926 年 在美国佛罗里达的房地产泡沫，这次房地产投机狂潮是之后华尔街股市大崩溃的 一条重要导火索，并最终导致了以美国为首的 20 世纪 30 年代的全球经济危机。 20 世纪 80 年代日本房地产泡沫的破灭致使日本经济陷入了长达十年的萧条。97 年香港房地产的崩盘造成了数十万香港居民成为 “负翁” ， 使香港经济的活力顿失。 从 1997 年以后，几乎除日本和德国外所有的发达国家，甚至发展中国家，都 经历了一轮房地产价格的快速上升。从 1997 年至 2005 年，英国房价上升了 154 ，法国房价上升了 87，西班牙房价上升了 145，南非房价上升了 244， 意大利房价上升了 69，澳大利亚房价上升了 114。房地产价格从来没有在如 此多的国家中上升如此之快，并保持如此长的时间。而其中中国的房地产价格的 飙升尤其引人注目。 在 1998 年我国实行住房分配改革以后， 我国的房地产真正进入了市场化的阶 段。此后，我国的房地产价格就一直处于上升的趋势中，开始几年，主要是一些 大城市的房地产价格上涨幅度较大并带动其它城市房价的上升，而近几年来，涨 势不仅未见回落反而更加普遍和迅猛，除中心城市外，中小城市甚至县城、乡镇 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 2 的房价也纷纷飙升。由于我国房地产市场化的时间尚短，尚未经历一个完整的房 地产市场周期，因此许多人对房地产市场的运行规律还不太了解，而西方许多关 于房地产方面的理论和研究均基于研究者所在国的现实情况，他们所研究的一般 是成熟市场的规律，而我国的国情却不一样，自改革开放以来，房地产业经历了 从住房分配到商品房和住房分配并存再到住房分配逐步取消的一个过程，可以说 我国的房地产市场就像我国经济一样正处于转型阶段，并逐步在走向成熟。国外 的房地产市场成熟时间已久，形成了以二手房为主导的格局，例如在美国二手房 的年销售额占整个房地产年销售额的 80，而我国仍然是新房为主导的格局，新 房的价格直接影响了整个房地产市场的价格。再者，1994 年建立的商品房预售许 可制度，使我国的开发商所开发的房地产在尚未完全建成时即可预售，这是和国 外房地产市场非常不同的一点。此外，我国用于房地产开发的土地在法律上为国 家所有并基本为地方政府所垄断，而西方许多国家基本上实行的是土地私有化制 度，这也是我国和西方国家房地产市场情况非常不同的一个方面。以上的不同决 定了我们不能直接将国外的研究理论和成果直接照搬照套，只能借鉴和学习。因 此，研究我国房地产市场自身的运行规律，特别是研究房地产价格的形成因素， 以及房地产价格与各个宏观经济指标的紧密联系，是一件及其重要的事情，也是 本文的研究目的。 在 2005 年和 2006 年，中央政府分别出台了“国八条”和“国六条” ，旨在遏 制房价上升过快的势头，但是收效甚微，房地产价格就像一匹脱缰的野马，并不 听政府调控的“使唤” 。只有对症方能下药，只有洞悉我国房地产价格波动的真正 原因，调控方能有的放矢。本文的意义正在于用经济学原理揭示房价上涨的“内 幕” ， 并用计量经济学模型加以佐证， 使人们能够不为房价的一时的涨跌所惶恐和 困惑， 使政府能够建立科学的决策， 并且本文也提供了相关的政策建议以作参考。 此外，本文通过研究房地产价格对宏观经济的影响，进一步明确了房地产价格与 经济发展的息息相关的联系，阐明了将房地产价格纳入我国政府和央行的重要关 注指标具有十分重大的意义。 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 3 1.2 文献综述文献综述 在房地产价格波动因素的研究上，国内外学者有如下一些研究成果和经验： Geoffrey p. Meen（1990）利用英国 1964 年1980 年的数据，利用计量经 济联立方程，阐明了从信用配给到取消信用配给的机制转变过程对房地产需求和 房价的影响。他论证了在存在抵押贷款配给的情况下，通货膨胀对房地产价格上 升的引致作用并不显著，并且通货膨胀也不一定导致房地产的过度投资。而当取 消抵押贷款配给时，房地产价格将会受到通货膨胀等外来冲击的显著影响。 Eddie Chi-man Hui 和 Joe Tak-yun Wong（2007）对香港房地产市场 20 多年 间的季度数据进行回归分析，认为私有住宅存量、私有住宅交易量、家庭收入水 平以及失业率对私有住宅的市场价格有着重要的解释作用。 对影响房地产价格波动的因素进行过许多实证研究的 Poterba（1991）对美 国 39 个城市住宅价格进行了分析， 认为真实收入和建筑成本的变化确实可以解释 各城市住宅价格的上涨。 Quigley（1999）对美国 41 个都市区域的年度数据进行分析认为，就业、收 入等经济基础面的相关指标，可以解释房地产价格的走势。 James Berry、Stanley Mcgreal、Simon Stevenson 和 James Young（2001） 分析了政府政策变动对房地产价格的短期和长期影响。他们建立一个享乐主义模 型，利用爱尔兰都柏林区域的面板数据进行分析，认为在爱尔兰政府实行变动印 花税的政策后，短期对房地产价格产生一定影响，而长期影响则不存在，并解释 不产生长期影响的原因可能是在长期租金价格的上扬将抵消投资者在印花税上的 损失，从而使投资者重新进入房地产市场。 Ali Anari 和 James Kolari（2002）研究了排除住房价格的消费者价格指数 和房地产价格之间的关系。他们建立自回归分布滞后模型（ARDL），分析了房地 产价格和除房地产外的其它商品和服务的价格之间的相关性，得到了房地产价格 受到其它商品和服务价格明显影响的结论。 Shiller（2003）对美国不同地区房价和人均收入进行研究后认为，在房地产 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 4 价格波动较小的地区，房地产价格的上涨可单独用收入因素解释，一般拟合优度 在 0.9 以上。在房地产价格波动较大的地区，单独用收入的解释力就不太强，而 加上人口、就业、利率等其它基础性因素能增强解释力，但并不能完全解释价格 的波动。 Takatoshi Ito（1995）对日本的数据进行实证研究后认为，在上世纪 80 年 代日本房地产价格泡沫的形成过程中，银行向房地产行业信贷的急剧增加起到了 诱发作用，心理预期等非基础性因素也起到了重要作用，而且仅用基础性因素或 理性泡沫无法解释这一时期房地产价格的波动。 周京奎（2005）对房地产价格波动导致的投机行为进行了研究。他构建了适 合中国的房地产投机理论模型， 然后利用该模型对中国 14 个城市房地产价格波动 与投机行为的关系进行实证研究。 对 14 城市的时间序列数据研究结果表明各城市 房地产投机水平都很高，个别城市更加突出。通过对 14 城市的截面数据分析，他 认为可支配收入对房地产价格没有显著影响，这些城市房地产价格的上升，主要 是由投机来推动的，而且整体投机度非常高，说明房地产价格极大的偏离长期均 衡值，市场出现了非理性繁荣。 张目（2006）研究了外资流入对我国房地产价格的影响。他用回归分析和格 兰杰因果关系检验表明，在 5显著水平上，滞后长度为 1 和 2 时，外资流人是 房屋销售价格变动的原因； 滞后长度为 14 时， 外资流入是土地交易价格变动的 原因。他得到的结论是：外资流入对国内房地产价格的推升作用已十分明显，其 中对土地交易价格的影响略强于房屋销售价格。 刘晓英（2005）研究了供地政策对房地产价格的作用。他认为开发商将房价 上涨的矛头直指紧缩性土地供应政策的实施是不适当的。他通过分析供地政策对 房地产价格的影响说明供地政策的变动并不是引起当前房地产价格上涨的最终 和全部原因，而高价住宅和中低价位住宅的供应比例不平衡才是导致房价持续上 涨的关键因素。 陈石清、黄蔚（2007）进行了中国房地产价格与城市化水平的实证分析。他 们运用协整分析方法与误差纠正模型，考察了 1991-2005 年中国房地产价格与城 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 5 市化水平之间的关系。他们通过实证研究发现，中国城市化水平的提高是中国房 地产价格上升的原因；中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳 定的正向变动关系； 短期来看， 均衡关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢。 张岑遥（2005）研究了城市房地产价格中的地方政府因素。他认为部分地方 政府对城市房地产市场的介入， 源于一种双重压力： 分税制以后地方事权的比重 普遍高于财权带来的压力、 地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的压力。 在双重压力之下， 面对资源的约束，依据现有土地供给制度，地方政府介入城市 房地产开发， 推动房地产市场的景气， 动员社会各种资源进入房地产市场，达 到财政增收、GDP 高增长等社会经济目标。这种介入也对城市房地产价格有直接、 间接推动作用。 在研究房地产价格与宏观经济和金融的联系以及对它们的影响这一问题时， 中外许多学者也提出了各自的观点和看法： Goodhart 和 Hofmann（2000）对 12 个国家的 CPI 方程进行了估算，通过大量 的回归检验得出结论： 货币类资产， 尤其是在两年期水平上的广义货币的增长率、 名义利率和房地产价格三个变量对 CPI 有显著的解释力，资产价格特别是房地产 价格的确有助于预测未来的通货膨胀；至于股价由于其波动性太强，只能作为未 来通货膨胀一个相当有限的指示器。 Goodhaa（2001） 、Kontnonikas 和 Montagnoli（2002）的研究也表明，股价 以及汇率与滞后的产出、CPI 之间的联系较弱，而房地产价格变动与滞后的产出、 CPI 之间的联系则要紧密得多。 Kent 和 Lowe（2000）的研究发现，在欧洲大陆国家和日本由于广泛采用房地 产进行抵押贷款以及银行贷款在企业融资中的比例较高，房地产周期与银行信用 周期是紧密相连的。 Mary Riddel（1998）对房地产价格泡沫问题进行了实证研究。他通过建立模 型进行方差分析认为，美国加州 Santa Barbara South Coast 存在着投机性泡沫。 Margaret Hwang Smith 和 Gary Smith（2006）对美国的房地产泡沫进行了研 究。他们认为房地产价格过高会导致泡沫风险，并给出了计算泡沫程度的计量方 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 6 法。 洪涛（2006）研究了中国房地产价格波动和消费增长之间的关系，他对我国 31 个省（市、自治区）的面板数据进行了实证检验，显示中国房地产价格波动与 个人消费支出存在负相关关系，商品房平价价格上涨 1，会导致居民年人均消 费支出减少 0.13。一般理论均认为资产价格的上涨通过财富效应有利于促进消 费，他通过分析指出由于住宅价格上涨对消费的反向影响大过商业地产和办公楼 价格波动的财富效应，所以中国的实证研究得出了和一般理论相反的结论，并进 一步指出住宅的准吉芬商品特性。 郭科（2006）研究了货币政策和房地产价格之间的关系。他通过回归分析验 证了滞后两期的广义货币供应量 M2 增长率和一年期的实际贷款利率对当期的房 地产价格变动能起到很好的解释作用，利率变动 1将影响房地产价格反向变动 1.3， 货币供应量的增长率变动 1将影响房地产价格同向变动 0.43， 并说明 货币政策对房地产价格的影响时滞为 2 个季度。据此他认为提高利率和减少货币 供应是降低房地产价格的有效办法。 关于中央银行和政府部门是否应该对房地产等资产价格进行调控，以及如何 实行有效调控，学术界也存在争论： 前英格兰银行货币政策委员会成员 Goodhart、美国俄亥俄州立大学教授 Cecchetti、美国经济学家 Frank Smets 和 Joseph Carson 等为代表的很多学者认 为，货币政策应对资产价格的波动做出反应，理由是：1.资产价格波动中隐含着 未来通货膨胀的重要信息。中央银行对资产价格波动的回应，必须视这些波动对 于通货膨胀的影响力程度而有所不同，要尽可能地消除预期通胀水平与目标通胀 水平之间的差异。2.资产价格泡沫经济破灭所产生的长期经济萧条要远比一般通 货膨胀对经济稳定的危害更大。日本银行前行长三重野也曾明确指出：日本从泡 沫经济中获得的最大教训是金融政策不仅要关心消费物价和批发物价，而且要充 分关注资产价格。 而反对人士认为，中央银行要对房地产等资产价格进行调控，存在两个技术 性障碍。其一，资产价格波动的原因比较复杂，房地产等资产价格的变动可能是 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 7 因为一些与实体经济无关的因素发生变化。其二，货币政策的多重目标会加大中 央银行的操作难度，特别是在出现通货紧缩和房地产价格高涨并行的时候更是如 此。这就难怪连前美联储主席格林斯潘也曾经说： “想通过市场干预来戳破泡沫， 有个根本性的问题不能解决，那就是你必须比市场本身更了解市场。 ” 董鸿波、李倩（2007）认为我国当前房地产市场具有明显的税收转嫁特征。 房地产税收转嫁的存在，使房地产开发商和二手房出售方将他们自身的税负转嫁 给了最终消费者，这使得我国政府推出的其他一系列旨在抑制房地产价格过快上 涨的税收政策大打折扣，最终表现为房地产价格的持续上涨。政府要发挥税收稳 定房地产价格的作用，就必须对我国当前的税收制度进行改革。 综合国内外各种对房地产价格的研究，许多学者均是通过从某一方面的历史 数据的考察和分析入手来解释房地产价格波动的某一方面的因素，这些因素归根 结底或是引起房地产需求方面的改变，或是引起供给方面的改变，最终造成了价 格的波动。但是他们都是只注重自己研究的某个因素对房地产价格的影响，而常 常忽略了其它因素的重要作用，很少有学者对影响房价波动的各种因素作综合性 的研究和分析。另外，由于各国房地产市场的发展水平并不相同，有的处于成熟 期，有的属于转型期，有的属于形成期，所以在不同国家和地区，即使同一个因 素，其发生作用的程度大小和是否发生作用也会因国家和地区而异，而许多学者 恰恰忽略了某些因素发生作用的“土壤环境”以及对这些环境本身的研究。更有 一些国内学者并没有结合经济学理论仔细研究房地产市场的实际情况，只是简单 的通过一些数据加上某个计量经济学模型而得出结论，这样的结论往往是难以令 人信服的。 1.3 研究思路和研究方法研究思路和研究方法 本文首先运用供求原理，将房地产价格波动的原因分为需求变动和供给变动 两大方面，并将房地产需求再细分为自住性需求和投资性需求，再结合我国实际 情况阐释影响房地产需求变动和供给变动的各个因素。然后本文探讨了房地产价 格过高对宏观经济的三大影响即造成总需求结构失衡、通货膨胀和严重金融 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 8 风险。最后，由房地产价格过高的原因和影响的分析分别回答了如何进行有针对 性的调控和调控政策是否必要这两大问题，并进一步提出具体的政策建议。 本文采取了实证和规范分析法相结合的分析方法。本文对很多问题运用实证 分析法进行解释和分析。 例如， 研究我国房地产供给的垄断程度时， 运用了 Panel Model 来进行论证，从而得出我国房地产供给的垄断性较高的结论。再如，研究 房地产价格对通货膨胀的影响时，建立了多元回归模型，用这一模型解释了滞后 的房地产价格是当前的消费价格指数的一个重要影响因素。本文也采用规范分析 法研究了一些问题。例如，本文在讨论房地产调控政策时，基于“将房价收入比 控制在适当范围内是重要的”这一价值判断，提出了“以对房地产保有环节累进 课税为核心的税收调控政策是当前房地产调控的首选”这一政策建议，又如，基 于“垄断会削减福利”这一价值判断，提出了“紧要时可采取最高限价法”这一 政策建议。 本文也采取了宏观和微观分析法相结合的分析方法。例如，在讨论房地产价 格的波动原因时，本文采取了供求分析这一基本的微观分析方法来研究各个因素 对房地产价格的影响。又如，在研究房地产价格波动的影响时，本文采取了宏观 总量分析来阐释其对宏观经济的影响。 1.4 论文的创新点论文的创新点 论文寻求在如下方面有所创新： 首先，国内外学者较少研究房地产价格对宏观经济的综合影响这一问题，而 本文正试图在这一问题的研究上有所创新和突破。本文研究了房地产价格过高对 宏观经济的三大影响，特别实证研究了房地产价格过高对通货膨胀的影响。 其次，本文寻求在模型建立上有所创新。本文利用我国宏观经济的时间序列 数据，建立多元回归模型，实证研究在我国滞后的房地产价格对通货膨胀的重要 解释性。本文还建立固定效应的 Panel Model，实证研究我国房地产供给的较高 自然垄断程度。 此外，本文寻求在解决对策上有所创新，提出以“对房地产保有环节实行累 进课税”为核心的税收调控政策以及保障性住房调控政策、最高限价法调控政策 等解决对策。 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 9 2 房地产价格上涨的需求因素 2 房地产价格上涨的需求因素 房地产价格，其作为一种资产价格，不可避免的取决于供求关系。近年来我国 房地产价格不断攀升，需求的大力拉动是非常重要的一个方面。房地产需求按照购 房目的划分，可分为自住性需求和投资性需求。房价的走高与这两类需求的激增有 着直接关系。 2.1 影响房地产自住性需求的因素影响房地产自住性需求的因素 房地产的自住性需求，指购买房地产的目的是为了满足自身或者家人的居住。 这时，购房的目的是消费，所购房屋可看成一种消费品。自 1998 年住房分配改革 以来，自住性需求获得了极大的增长，而致其增长的因素归结起来有以下一些： 首先， 1998 年的住房分配改革导致了自住性需求的大量增长。 在住房改革之前， 绝大部分人是依靠福利分房取得住房，虽然 1998 年之前我国就有了商品房市场， 但是此前在商品房市场上购买商品房居住的人只是少数。建国以来，我国一直实行 了一套“公家建房，行政分配，收取很低租金，由公家补贴维修费和北方地区供暖 费”的制度，人们把它简称为住房实物福利分配制度。从 1987 年住房制度改革试 点到 1996 年的 10 年时间里，我国的房改取得了较大的进步。但也存在一个突出的 问题，就是每年仍有大量新建住房进入旧制度，甚至有些城市进入旧制度的新建住 房比出售的公房还多。 许多同志认识到， 如果不果断地截断住房实物分配的旧制度， 房改就难以深化。因此，许多地方在 1996 年和 1997 年里陆续开始了行动。首先， 一些城市对房屋拆迁， 不再采取过去那种拆 1 平方米补 2 平方米的实物拆迁的老办 法，而是改为发给拆迁补贴资金，让拆迁居民自己到市场上去买房的新办法。为了 给这种办法正名，又能体现截断住房实物分配制度的改革，有关城市就把它命名为 “住房拆迁货币化” 。接着，有一些城市在发给居民住房补助的前提下，实行新房 只售不租的新制度。这种新制度也体现了截断住房实物分配的改革要求，有关城市 就把它命名为“住房分配货币化” 。在 1998 年 7 月 3 日发出的国务院关于进一步 深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 （以下简称国务院 23 号文）中，明确 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 10 地提出了“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的要求。所以当 1998 年国家停止了福利分房之后，需要住房的消费者不得不涌入商品房市场购买住房， 这极大的活跃了商品房市场，也使得商品房市场上的自住性需求大量迅猛增长。 其次，居民收入的不断提高使得房地产自住性需求不断增长。随着改革开放的 深入，我国经济持续增长，国内生产总值从 1998 年的 8.4 万亿元增长至 2007 年的 24.7 万亿元，十年间增长了近 3 倍。居民收入随着经济的增长不断提高，农村居民 人均纯收入从 1998 年的 2162 元增长至 2007 年的 4140 元， 城镇居民人均可支配收 入从 1998 年的 5425 元增长至 2007 年的 13786 元。居民收入的大幅增加，特别是 中产阶级和富裕人群不断增加，使得有住房购买力的人数大幅增长。居民收入的增 加，不仅使得首次置业的人越来越多，而且随着近年来新建的住房无论从质量、设 计、功能和小区景观上都大大强于早前建设的房屋，加之许多人不满意现有住房的 人均面积小、设施老化等缺点，使得许多原先有住房的人也产生了弃旧房而住新房 的二次置业需求。因此，居民收入的提高，无疑是房地产自住性需求增长的重要因 素。 再次，城市建设过程中的大量拆迁造成了拆迁户对住房的刚性需求。所谓刚性 需求，即无论价格高低都不会对其需求量造成影响的需求类型。拆迁户原来的房子 被拆后，必须要再买房子居住，这就是对房地产的刚性需求。随着城市化进程的不 断深入，一个接一个旧城改造项目的不断实施，城市的拆迁规模也急剧扩大，由拆 迁户购房带来的房地产刚性需求也不断增加。以江苏省为例，江苏省人大的一份调 查报告显示：江苏 20012006 年当年拆迁房屋面积占当年竣工面积的比重一般都 在 30%左右，有的市占到 80%左右。建设部报告显示：2002 年全国城市房屋拆迁总 量超过了 1.2 亿平方米，接近当年房屋竣工面积的 20。2003 年全国城市房屋拆 迁量约为 1.4 亿平方米，占当年房地产竣工量的 28%左右。虽然随后的两三年全国 城市房屋拆迁量呈现下降趋势，但是拆迁总量依然很大。在中国的许多城市，拆迁 户的购房需求是当地房地产市场需求的重要组成部分。 最后，大量的年轻人结婚购房也是房地产自住性需求迅速增长的重要因素。出 生于上世纪 80 年代的婴儿潮时期的年轻人已经逐渐步入结婚的年龄阶段。而以中 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 11 国人的传统，结婚就需要拥有自己的房子。于是，只要有经济条件付“首付款”的 新婚夫妇大都会选择买房，许多新婚家庭甚至不惜背上沉重的房贷，这也就是“房 奴”这一新名词出现并流行的原因。当然，也有的新婚夫妇选择租房结婚，但是有 实力付首付款而租房结婚的新婚家庭毕竟是少数。所以，年轻人结婚购房的需求可 以看成一种“准刚性需求” ，这种需求的刚性也许比拆迁户购房需求的刚性要小一 些，但是却大于一般的购房需求比如二次置业需求的刚性。随着步入婚龄的年轻人 的增多，其带来的购房需求的增长对房地产自住性需求的增长起着重要作用。 2.2 影响房地产投资性需求的因素影响房地产投资性需求的因素 房地产的投资性需求，包括一般投资性需求和投机需求。房地产的一般投资性 需求指投资房地产的目的是用来出租以获取固定的回报， 或者长期持有以获取房地 产增值回报。而房地产的投机需求指投资房地产是为了短期持有，纯粹以获取买入 卖出的价差利润为目的。在实际社会中，房地产的一般投资性需求和投机需求有时 并不能完全区分开。一般投资性需求和投机需求可能互相转化，特别是在房价高涨 的时候，一般投资性需求很可能会转化为投机需求。下面，我们将逐步研究影响房 地产投资性需求的各个主要因素： 首先，正如居民收入的提高会造成房地产自住性需求的增加，居民收入的增长 也会带来房地产投资性需求的增加。居民收入的大幅增加，中产阶层和富裕阶层数 量的不断增多，使得越来越多的人有房地产投资的能力，也使许多人的对房地产的 投资力度越来越大。可以说，没有居民收入的增加，近几年就不可能出现火爆的房 地产市场景象。 因此， 居民收入的提高是房地产投资性需求增加的一个支撑性因素。 其次，投资渠道的狭小也是房地产投资性需求增加的一个重要因素。由于各种 原因，中国国内的投资工具特别是金融市场上的投资工具还比较有限。相对于成熟 的西方国家金融市场，中国的债券市场层次还不完善，规模还比较小，尤其是在西 方国家市场上备受追捧的公司债才刚刚步入起步阶段， 普通投资者投资债券的渠道 不多。相对于美国等发达国家的金融市场，中国的期权、期货、互换等金融衍生品 市场才刚刚起步或还未起步，衍生品的投资种类和数量都极其有限，而在国外衍生 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 12 品交易的规模远远超过了股票市场的规模。因此，中国的衍生品市场的投资工具亟 待开发，目前远远满足不了投资者的投资需要。目前在中国，投资者最活跃的投资 场所是股票市场和房地产市场。而在 2006 年之前，中国的股票市场处于长达 5 年 的熊市之中， 投资者对股票的投资欲望空前低迷。 2006 年之前的中国股票市场规模 也有限，并不能容纳所有投资者的需求。此外，中国股市还具有易于大起大落等特 征，对投资者长期投资的吸引力不够，较难满足长期稳健的投资者的需要。而近几 年房地产市场一直保持欣欣向荣的局面， 房地产投资不仅回报率较高而且房价也在 “稳健”的保持单边上涨态势，因此投资者相当乐意于投资房地产市场。再加上前 些年银行存款利率水平一直极低，许多投资者纷纷将银行的存款搬入房地产市场。 因此， 狭小的投资渠道以及其它投资渠道的吸引力下降对房地产投资性需求的增加 起到了明显的推动作用。 再次，房地产价格的不断攀升形成了对未来房地产价格上涨的预期，这也大大 刺激房地产投资性需求的增加。资金总是流向有利润的地方。火爆的房地产销售和 不断创下新高的房地产价格，使得人们对未来的房地产价格相当看好，加上“国八 条” 和 “国六条” 的调控政策出台后房价仍然猛涨使得人们相信政策调控不了房价， 并进一步增强了人们对房价上涨的预期，原本在场外观望的资金也纷纷进场，这使 房地产投资性需求不断增加。而需求的增加又反过来促进了房价的高涨，这就形成 了一个“房价上涨投资性需求上涨房价上涨”的循环，加快了房地产价格 上涨的速度。 还有，银行宽松的房地产信贷对房地产投资性需求的增长起到了促进作用。在 最近中央实行紧缩的货币政策之前，银行一直实行较松的房地产信贷政策，购房首 付的比例最低时只有 20，再次购房的贷款审查与首次购房相比也并未更加严厉， 购房贷款审查往往流于形式，购房申请人一般情况下都能顺利获得贷款。银行之所 以对房地产贷款如此宽松， 是因为银行认为有房产作为抵押的购房贷款是银行里最 为安全和优良的贷款品种之一，银行出于盈利的需要，对购房贷款大开绿灯也就不 足为奇。银行的信贷支持大大弥补了购房投资者资金的不足，使投资者能用较少的 资金撬动大额的房产，通过杠杆效应获得超额回报，这也正式为什么如此多的投资 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 13 者青睐房地产投资的缘由。 银行对房地产信贷的支持大大增加了房地产的投资性需 求，但是不可否认，过度的房地产信贷同时将带来极大的风险。 最后，人民币升值预期下全球热钱的涌入加剧了房地产投资性需求的增长。自 2005 年 7 月 21 日起， 我国开始实行以市场供求为基础、 参考一篮子货币进行调节、 有管理的浮动汇率制度。同时，美元对人民币的交易价格由 1 美元兑 8.2765 元人 民币改为 1 美元兑 8.11 元人民币，升值 2。2005 年的这次改革拉开了我国汇率 改革的序幕。此后，人民币汇率一路走高，时至今日，美元兑人民币的汇率中间价 已经突破 7.0 的整数大关。 2005 年汇率改革开始后， 全球市场一直抱有对人民币升 值的强烈预期，各国的热钱通过各式各样的渠道涌入中国谋取人民币升值利益。然 而，热钱在进入中国之后并不会乖乖的呆在银行里获取可怜的利息收入，它们必定 积极寻找投资渠道进行投资。 房地产投资正是国际热钱所钟爱的一个重要的投资渠 道。国际热钱进入中国房地产有多种方式。一是直接收购地产物业。如大摩 2005 年 4 月出资 4 亿收购富力集团在北京的一座写字楼，6 月出资 8.5 亿收购上海广场 4 万平米商业用房， 9 月又出资 9000 万美元收购上海世贸大厦， 32 亿收购上海明天 广场；麦格理 2005 年 7 月出资 38 亿收购杭州等 9 城市的购物中心，8 亿元收购上 海新茂大厦，9 月又以 4 亿收购上海城市酒店公寓；高盛 8.9 亿元购入上海百腾大 厦；DIFA2005 年 8 月 7.2 亿收购上海华狮中心。二是入股或合资。如华平投资与阳 光 100、富力地产、浙江绿城、北京融科开展合作，累计出资 10 亿美元；美林与北 京银泰、南京锋尚分别结成战略合作伙伴关系；瑞星思达与中信合资投资山东地产 项目。商务部数据显示，2005 年房地产业外资合作项目 2119 项，合同金额 194 亿 美元，当年实际利用 54.18 亿美元。三是注资。如 RREEF 向珠海“中珠上城”住宅 项目注入 2.25 亿美元； 软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资 4500 万美元； 麦格理、 花旗等也都在寻找好项目投资。四是独资。如凯德置地在北京设立开发企业，2005 年上半年投资达 78 亿人民币。热钱投资于中国的房地产，可以获得房地产升值和 人民币升值所带来的双重收益。据国家外汇管理局 2005 年底发布，外资在中国房 地产市场中的比重占 15%。而在热钱所偏爱的北京、上海等大城市的房地产市场， 外资所占比重远远超过了这一比例，已经达到了一个惊人的程度。因此，热钱涌入 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 14 极大的刺激了房地产投资性需求的增长，并且由于热钱快来快去的逐利特性，热钱 所创造的房地产投资性需求并非一般投资性需求，而是投机需求。 由于各种因素的综合影响，我国房地产市场上的投资性需求不断上升。特别是 投机需求，在房地产价格巨幅飙升的背景下急剧扩大。这一点从我国不断上升的商 品房空置面积上就可以看出来。2003 年 9 月，全国商品住宅空置面积达到 6505 万 平方米，2004 年 3 月增长为 9008 万平方米，至 2005 年 11 月末，全国商品房空置 面积为 1.14 亿平方米，2006 年 3 月底，全国商品房空置面积达到 1.23 亿平方米， 截止到 2007 年 3 月底,全国商品房空置面积为 1.26 亿平方米。我国商品房空置面 积达到较高水平， 表明房地产投资性需求在总的房地产需求中已经占有了较大的比 重。 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 15 3 房地产价格上涨的供给因素 3 房地产价格上涨的供给因素 3.1 影响房地产供给的因素影响房地产供给的因素 研究房地产市场上的供给，不仅要研究房地产开发商对房产的供给，同时不可 避免的也要研究地方政府对土地的供给。因为土地是房产的直接上游资源，并且土 地价格在房地产价格中占有举足轻重的比例， 所以房产和地产作为一条完整的产业 链不能分割开来。 在中国，土地供给是由各地的地方政府所垄断。地方政府转让土地使用权的方 式一般分为两种，一种称为划拨，一种称为出让。国有划拨土地是指国家无偿或以 成本价向用地单位供应的土地，主要是公益事业、学校、医院、军事用地、国家机 关办公用地、公路、国家重点建设工程、国有企业等。一般不可抵押，不能转让和 出租。通过出让取得国有土地使用权的，是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用 土地的。主要是经营性用地、住宅房地产、商业房地产、工业用地等。可以依法出 让、出租、享受收益，可以抵押贷款等。开发商为了进行房地产开发，首先必须拿 地，而开发商取得土地的方式，一般都是通过出让获得。具体的取得方式一般是开 发商参加地方政府土地管理部门组织的土地拍卖， 超过拍卖起叫价的最高出价者即 取得该宗土地的使用权并和土地管理部门签订土地出让合同。 由于开发商们必须从 地方政府手中拍得土地，一地的地方政府实际垄断了所管辖区域的土地经营。地方 政府通过拍卖土地，可以获得土地出让收入即“土地出让金” ，同时还可以获得相 关的税费。这些税费项目如下：(1)将房地产作为征税对象的6个税种，包括土地增 值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税；(2)房地产 企业经营所缴纳的税种，包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维 护建设税、固定资产方向调节税(现已停征)，共计11个税种；(3)各地方政府存在 的与土地及房地产有关的收费项目，比如教育扩容费、人防建设经费，有数十项到 几十项不等；(4)供水、供电、供气、供热、通讯等市政公共设施，小区基础设施 配套的建设开发费用也由房地产开发企业交付。土地出让收入和相关的税费，计入 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 16 地方政府的预算外收入，并且是地方政府的预算外收入的主要来源。因此，土地出 让收入和相关的税费，被形象的称为地方政府的“第二财政”。在许多地方，卖地 带来的“第二财政”方面的收入已经占了地方政府总收入的50以上甚至更多，土 地出让所得已经成为地方政府的主要收入来源之一。地方政府为了扩大其收入，有 足够的内在动力利用其对土地的垄断地位来提高土地价格，地价屡创新高、地王不 断涌现等现象也就不足为奇。 地方政府依靠对土地的垄断地位， 甚至愿意让市场 “适 度饥渴”，即严格控制土地的供给数量，维持土地短缺的状况，以推动地价的升高。 因此， 地方政府对土地的垄断是土地供应不足以及跟随而来的房产供应不足的重要 原因。据统计，地价和房地产税费已经占到房地产开发成本的50，有的甚至高达 60以上。由此看来，地价的攀升无疑是房价攀升的重要因素。 除却地方政府对土地的垄断，房地产开发商在房产市场上也未形成充分