荔湾新大新选址分析.ppt

05工商（2）古韵05250101202,荔湾新大新选址分析,一.具体位置及周围地理特征表述二.辐射的商圈范围三.周围交通条件评估及物业特征四.商圈内商业环境评估和竞争店分析五.商圈内居民及流动人口特征，收入和消费结构分析六.评价,目录,新大新荔湾商厦于2004年1月份隆重开业，位于荔湾路100号，与历史悠久的彩虹桥相伴，这里文化气息浓郁，是国内外旅客领略南粤风情的一道窗口。荔湾商厦秉承新大新公司“以穿戴类为主导，服装为龙头，各类商品经营组合配套发展”这一鲜明的经营特色，荟萃中外名牌、优质商品超过10万种，与周边的商铺形成错位经营，突出大型百货公司的名牌效应，进一步活跃西关老城区的商业氛围，成为荔湾商业的又一大亮点。,一.具体位置及周围地理特征表述,楼层介绍1F超市、烟酒、滋补品、日用化妆品、小家用电器、影视音响、数码产品、按摩器材、鞋类皮件、箱包系列、钟表、验光配镜1/2F诗婷美容院、金龙游艺室、办公室、服务部2F男女服饰、床上用品、婴童服饰、婴儿用品,荔湾新大新,二.辐射的商圈范围,荔湾新大新临近康王路商圈，政府也规划以康王路为中轴线，北至东风西路，中至陈家祠广场地下商业城，南至上下九商业步行街，有机整合沿线商区和旅游区，逐步建成点、线、面相结合的商住一体的中心区。但由于地理位置不够优越，人流量相对不大。,商圈情况小结：A、商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。B、商圈功能定位：商业贸易、休闲购物。C、商圈形象：西关文化、旅游商业、市民消费。D、消费者特征：年龄：1625岁，4560岁；荔湾区个体户、部分年轻白领；,三.周围交通条件评估及物业特征,地理条件：处于荔湾路，周围娱乐设施较多，有小红牛餐馆，麦当劳，七天连锁酒店，戏院，超市等。可直达的公交汽车有：88，237，549，133，52，134，114等,1.小红牛火锅,2.七天连锁酒店,3.家乐福超市,四.商圈内商业环境评估和竞争店分析；,荔湾新大新位于荔湾路，附近娱乐和饮食设施较多，荔湾路是连接中山八路同东风西的一条南北向道路，但新大新的位置靠近东风西但又未到东风西，缩在两条主干道之间的一条次干道上，若不是在周边居住或工作的人，较难注意。,各竞争对手地理位置图,康王商业城,新光百货,新大新公司,千色店,(1)新光百货,广州市新光百货有限公司位于荔湾商业中心地带的新光城市广场，共处于中山七路与康王中路交汇处，直通地铁一号线陈家祠站。场内经营面积达1.3万平方米，以潮流时尚女性顾客为主要目标顾客，主力经营淑女装、时尚女装、行政女装、皮具鞋类等，附以珠宝、床品、男装、精品、化妆品等形成一间全新业态的时尚百货公司。新光百货创立于2004年9月，是新光集团在04年开拓的全新产业，新光集团主力经营地产开发、电信铺垫、娱乐饮食、物业管理、商业地产等多元化产业。经营范围：首层-钟表、鞋类皮具、化妆品、滋补品、烟酒、客服中心二层-国际名店、时尚女装、潮流饰品、配饰三层-行政女装、床品、童装、女士内衣四层-男士服饰、行政套装、休闲服饰、男士内衣、男士配件新光城市广场位于广州市荔湾区康王路与中山七路黄金交汇处，东望人民路、西北望陈家祠绿化广场，南临上下九商业区，地理位置十分优越。项目周边的交通十分方便，不仅有多路公交车线路沿线经过，而且地铁站近在咫尺，是新光集团精心打造的地铁上盖商住物业。项目用地面积14799平方米，总建筑面积约16万平方米，其中商业建筑面积约5万平方米。,(2)千色店,千色店百货用品有限公司(千色店或公司)，成立于1995年，是一家专营护肤品、精品等的专业女性时尚百货连锁机构。公司创办之始就秉承高品质、低价格、丰富的品种、舒适的环境、专业的服务为宗旨，消费群体定位在中高收入的都市女性。一般是白领都市女性购买时尚形象品的首选零售品牌。经营特色：1.开架式销售投入销售点收款机(POS)系统实行计算器联网统一管理统一采购统一配送大大降低成本让顾客得到更多的实惠。三分之二以上的化妆品及相关日用品由海外采购，保证了国际最新产品的引进和极具竞争力的价格。2.真诚待客，快捷的服务，令千色店会员制持续多年。目前会员达30多万名。3.千色店的中外品牌已达两万多种，主要分为九大类：护肤品、彩妆、香水、膜类、美容小物、日用品、饰品、皮具、内衣。一些国际知名品牌一直与千色店共同开拓新的市场领域：兰蔻、SK-II、资生堂、倩碧、CD、雅诗兰黛、欧莱雅、美宝莲、安莉芳、KENZO、CK、BOSS等。,(3)康王商业城,康王商业城位于中山七路与西华路之间，南面连接陈家祠地铁站。该项目由中原独家主持全程策划销售代理，具体包括：前期市场调研、功能规划、包装策划与销售推广等，根据前期调查数据及结合项目的特点，中原将其定位为“环球旅游式”主题商城，并赋予四个首创概念，将项目优点发挥得淋漓尽致，于2000年3月正式开售时，连创销售佳绩。而在项目后续销售阶段中，中原因应市场变化不断推出众多投资计划配合销售，具体有：超级回本易计划、银屋换金铺、零风险返租、创业板投资计划、买铺送铺等计划，成功为发展商争取各阶段最大的经济及社会效益。2001年4月更促成某上市公司大手购买美国区2000余平方米商铺，成交额达1.2亿元，成为全市最大笔的商铺交易。截至2001年8月，康王商业城已售出952间商铺，成交额高达4.35亿元。良好的销售业绩及社会的广泛好评。,小结：荔湾新大新相对于新光和康王城，位置的优越性不突出，而且经营衣服，鞋类等消费品种类不及光百货丰富，而且价格没有康王城那么有优势，化妆品品类经营不及千色店专业。但其拥有新大新的品牌优势，仍可吸引一些本区的忠诚顾客。,五.商圈内居民及流动人口特征，收入和消费结构分析,商圈内主要是以荔湾区居民消费为主，其中主要客户定位于收入在4000元以上，追求生活品质，懂得享受生活的收入较高人群，主要以白领为主。区内写字楼较少，商务气氛较弱，时尚消费不足。在新大新附近有荔湾商夏和彩虹商厦，在主要商圈范围内，写字楼白领是主要的消费群。新大新公司推出会员VIP卡，拥有会员卡的可享受8.8折的优惠。并且每月带有8数字这一天均作为新大新的会员日。居民购买消费品主要是以衣服，鞋类，化妆品，耐用消费品为主。,评价,1通常是大