餐饮店选址开发拓展培训.ppt

餐饮开店为什么要做市场调研？什么是市场调研？,商圈分析,城市简介,1,西安是西部的中心城市，举世闻名的世界四大文明古都之一，全国八大铁路交通枢纽之一，中国七大区域中心城市之一，中国大飞机的制造基地。2009年国家颁布的关中-天水经济区发展规划中西安被列为继北京和上海之后，中国第三“国际化大都市”五大主导产业：高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业、文化产业,数据来源：西安市历年统计公报,城市各区域简介,1,5,Comments:宏观经济数据来源为2015年年鉴，即2017年3月实际店面数,1,1,西安市各区展示,航空城,物流城,批发中心,曲江新区,航天城,大学城,高新区,化工城,浐灞新区,1,XianCityDevelopment5-yearPlan,1,西安城市总体规划综合交通规划图,1,XIANRoadPlanning,1,XIANTrafficPlanning,3rdRingRd.(planning),2ndRingRd.,subway,lighttrain,train,1,城市店面分布,1,西安现有店面共计：32家。2017年5月份前预计开业3家。,1,MiniMarkte,绕城高速,三环,3,2,4,8,6,7,8,9,10,11,12,13,19,15,14,17,5,20,1,二环,城墙,18,16,1,主要商圈,15,曲江一期,曲江二期,文化产业园区,国际文化创意区,社会遗址文化公园,国际文化体育休闲区,艺术家村落,出版传媒产业区,动漫游戏产业区,回迁安置建设区,城市规划,1,城市综合服务中心,国际会展中心展示区,简介：-曲江新区位于西安市东南部，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，是西安市“五区一港两基地”的重要组成部分，是西安建设国际化大都市的重要承载区，是国家文化部授予的首个国家级文化产业示范区。曲江新区核心区域面积51.5平方公。-从2006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区-从2009年到2015年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。全区达到世界同类园区初级水平标准。-依据曲江已建及在建楼盘统计，未来4-6年，区域人口将达到30-50万人口，未来产业和人口结构将呈现跨越式的发展，将从单一文化产业独大向全业态产业发展。,南三环,曲江路,大学城,航天城,商圈描述,1,地铁四号线,富力城周边成熟社区：3万人，已导入,曲江文化产业园办公人群：2.2万人，已导入,新址位于曲江二期北接大雁塔商业区，曲江文化创意区，西接大学城，南有航天产业基地考虑方便线和阻隔的分割，项目实际覆盖区域没有同等体量的ShoppingMall，区域内接近10万人按照10万人一家店，区域内有1家店的规划。新址距离金地广场直线距离3.5公里，行车距离5.4公里。,距离富力城直线距离1.5公里开车2.3公里,曲江枫林+曲江观邸周边成熟社区：2万人，已导入,商圈描述,1,5公里范围内小区分布及户数统计,1,reweredresedrfdesdrfderfeddrfedtgfretererrrfdcvx,南三环,雁塔南路,中海城1946户入住率约50%,中海城凯旋门4214户在建,万科城市之光2261户在建,神舟大道,曲江千林郡4000户入住率约70%,景苑新区1452户70%,西延澜山小区2100户入住率约50%,金辉世界城D区2000户,金辉世界城C区3000户,曲江观山悦珺庭1200户60%,金水湾小区1245户90%,曲江观山悦珺庭2000户80%,曲江观山悦1600户60%,天地源曲江香都A区1100户入住率约40%,天地源曲江香都B区1490户入住率约60%,金辉公园里3826户在建,西安金辉环球广场,曲江观邸2970户入住率约60%,曲江观唐992户50%,曲江城市花园2122户入住率约50%,曲江翠竹园1716户70%,曲江兰亭1527户,曲江明珠890户60%,曲江池西村4000户入住率约70%,曲江澜山740户（70%）,曲江文化创意大厦陕西文化大厦曲江首座拿铁城A座,金辉环球写字楼,金辉世界城A区-B区5000户入住率约40%,第五大道,无名路,金滹沱小学,交大附小金辉学区,曲江公租一苑3000户未交房,创新孵化产业园700家小型单位3500工作人员,沿街商铺,航天大道,共建路,富力城6836户80%,天赐颐府2218户70%,铁四号线,金滹沱(地铁站),开发用地,雁南小区740户（80%）,距离金辉商业1.1公里,棚户区,开发用地,开发用地,开发用地,金滹沱小区3000户20%,开发用地,航天一街商业,三横三纵街道图,1,住宅,学校,写字楼,商业,万科城市之光2万体量,新加坡品格幼儿园,金辉环球写字楼,距离地铁900米,住宅数据统计,1,住宅数据统计,1,1.5公里内总户数约为：58675户，每户2.5人基数，约146687人。按照45%的入住率现有人口约66009人。区位入住率不高因没有完整的配套，日常需求无法满足，金辉环球广场商业拟补了市场空白，已生活配套为主，满足周边社区基本的购物需求。随着项目开业周边社区入住率1-2年会有很大的提升。根据住宅数据统计分析可以看到，项目周边住宅多数已大型开发商、占地大、容积率低、户型多为大面积，改善型购房居民偏多，房价也是平均在10000元上下。,商圈描述,1,夜间亮灯情况,1,金水湾小区,富力城B区,富力城A区,富力城A区,曲江观山悦,曲江千林郡,住宅数据统计,1,1,周边数据统计,交通数据统计,1,中贸广场停车交通动线及客流动线,周边数据统计,1,中贸广场停车交通动线及客流动线,交通数据统计,1,中贸广场停车交通动线及客流动线,人流数据统计,1,中贸广场停车交通动线及客流动线,下午6点10分钟此商场门口人流画面,百度人流热力图,交通数据统计,1,交通数据统计,1,中贸广场停车交通动线及客流动线,竞争对手数据统计,1,中贸广场停车交通动线及客流动线,竞争对手数据统计,1,中贸广场停车交通动线及客流动线,竞争对手数据统计,1,中贸广场停车交通动线及客流动线,竞争对手数据统计,1,中贸广场停车交通动线及客流动线,项目介绍及楼层落位,项目介绍,2,-金辉世界城是金辉集团在西安开发的第六个精品大盘，项目占据CCBD核心位置，扼守雁塔南路，项目业态丰富，涵盖住宅、甲级写字楼、高端公寓、五星级酒、SHOPPINGMALL及集中商业等全物业类型，融合商务、居住、商业、文化教育、休闲娱乐等功能，打造出一个国际级复合型生活城邦。-总建筑面积300万平方米。,住宅区,写字楼,SHOPPINGMALL,写字楼,雁塔南路,项目介绍,2,金辉写字楼,金辉公寓,西安金辉环球广场,金辉集团股份有限公司是A股（00137.HK）的上市公司，主营业务为房地产开发、物业管理、商业运营。商业项目总面积10万平方米，由公寓、星级酒店、甲级写字楼、集中商业与户外步行街构成。项目地下四层、地上五层。停车位1000余个。集中商业将于2017年12月份正式营业。,楼层4F,2,第五大道,雁塔南路,推荐位置一4F173,楼层4F-5F效果图,2,第五大道,雁塔南路,楼层3F,2,推荐位置三3F290,Seetosky,eifini,运动集合区,CROCS,coodoo,STARBUCKS,国际连锁快餐品牌区,许留山,轻休装,Lagogo,DJaskne,华为,SKECHERS,乐步眼镜,少淑装,快时尚,大苑子,第五大道,雁塔南路,楼层2F,2,Broadcast,FASHONERY,AK,男士设计师服装,D&W,缇拉怕,化妆品集合区,OMI,TENMIRO,三叶草彪马匡威,老凤祥,潮宏基,万邦书城,甘茶度,闺蜜,塞勒尼,ECCO,AIGLE,DJaskne,雁塔南路,第五大道,菀草壹,格兰玛佛兰,MLB,阿豪坊,TommyHilfiger,CKJEANS,幻走,IDOLE,快时尚,SOURCE集合,施丹兰,HAZZYS,CKU,草木时空,那是咖,KIKOS冰激凌,BOYLONDON,YOOLENS,合谷眼镜,珍如金,翠麒,CASIO，COACH，ARMANI表,印象-主题,万仟堂,车道：双出,车道：双出,车道：双入,车道：一进一出,周大生,周生生,BEVERLYHILLSPOLOCLUB,第五大道,雁塔南路,4F影射位置,商场主入口,次入口,步行街入口,楼层1F,2,3F影射位置,楼层B1,2,第五大道,雁塔南路,调研流程,3,市场实地调查流程,3,范围设定MiniMarket地理分界传统版块/心理阻隔区域功能界线道路阻隔行政区域界线TradeZone聚客点分布人流动线TradeArea聚客点特征目标顾客人流量,时间日程计划周期市场大小足够的人员及经验制定日程进度表预计完成各步骤所需时间合理统筹时间安排,经济数据:区域社会经济数据区域经济特征区域人口总量区域人口收入教育程度总体规划区域的发展趋势区域的整体规划规划,交通人流:交通状况大型交通枢纽公交系统人流状况人流动线人流数量人流特征,聚客点竞争者:聚客点聚客点分布聚客点特征聚客点状况竞争者竞争者分布竞争者数量竞争者特征,信息来源:政府工作网站/政府年度公报/统计年鉴/相关网站访谈相关专业人员注意标明资料的来源及资料反映的时间,市场实地调查流程,3,重点观察的内容,主要商业AB级写字楼四、五星级酒店高档住宅楼,详细记载每个商区的情况商业规模、数量竞争店面位置、经营状况交通、人流动线重点项目的分布在建及规划项目进程消费顾客层次主要聚客点,访谈现有门市经理销售状况顾客特征/来源竞争对手状况区域商业动态,在条件允许的情形下，可以访谈当地的地产商、中介、业主,但需注意交流方式、方法。如果必须和竞争者访谈，探察的沟通技巧是很重要的。,现场小结确定区域范围确定区域定义确定主要聚客点确定顾客动线流量,市场实地调查流程,3,重点观察的内容,主要商业AB级写字楼四、五星级酒店高档住宅楼,详细记载每个商区的情况商业规模、数量竞争店面位置、经营状况交通、人流动线重点项目的分布在建及规划项目进程消费顾客层次主要聚客点,访谈现有门市经理销售状况顾客特征/来源竞争对手状况区域商业动态,在条件允许的情形下，可以访谈当地的地产商、中介、业主,但需注意交流方式、方法。如果必须和竞争者访谈，探察的沟通技巧是很重要的。,现场小结确定区域范围确定区域定义确定主要聚客点确定顾客动线流量,市场实地调查流程,3,市场实地调查流程,51,总结报告,Summary:商圈定义及范围聚客点信息汇总人流动线及交通状况已有店及竞争分布目标与机会点,调研小组建立,3,*用于商圈内机会点的优先顺序的研究和新址的营业额预估；*评估已开餐厅与当时预期的差异，为以后开店的预估提供参考经验；*人流量的资料库建立及资料的丰富，为数据化开发提供基础；*通过对人流量的观察，评估商圈内的人员的消费力和商圈的开发潜力，以帮助开发人员寻找对等店。,1、人流量测试工作的意义,一、人流测试小组的组建：,3,3、人流测试小组的工作内容：,*参加西安市场新、旧址的人流测试，以及竞争对手进店人数。*在测人流过程中，对人流素质及构成进行观察、记录。*扫街及资料收集。*进行专项调查访问。,为确保达到以上目的，小六汤包调研小组队伍。目的是要建立一支相对固定、有责任心，诚实可靠的员工队伍进行人流测试。人员的构成有以下两部分：*由开发部根据之前测试经验选出较优秀的员工；*由营运部推荐优秀员工组成。,2、人流测试小组成员的构成：,3,为建立专业的测试队伍，开发部会将小组成员名单提交人事部，作为重点留置人员培养调研测试小组成员进行相关的专业培训。内容如下：*人流测试培训：1）根据人流测试方法对小组成员进行培训，并结合特殊案例，如卖场店等，让其了解人流测试的意义，掌握人流测试的基本原则：遵守测算规则及方法；测算结果不能弄虚作假和任意更改。2）对小组成员进行人流素质的抽样观察的培训，让其在测算人流过程中对人流质量进行初步评估（见附表），供开发人员参考。,4、人流测试小组的培训：,3,*抽取部分优秀小组成员进行商圈调查等工作技能的培训：1）进行商圈扫街的资料收集的工作的培训，主要是以已开餐厅的案例操作培训；2）对其进行商圈资料汇总和归档的基础工作的培训，包括文字记录、电脑操作等。*调查访问的培训：1）访问技巧的培训；2）专项访问的培训，如人流质量调查访问，针对商圈各聚客点与餐厅或新址关联度的访问等。,3,5、对人流测试小组的管理监督,*项目工作过程，拓展部会不定时抽检，如有操作不当或违规，数据或资料即作无效处理，并对组员进行教育或处分，如情节严重者，应将情况，进行小组开除处理。,*相关开发部对每次的测试数据进行核查数据是否合理，如发现有疑问，及时向相关测试人员了解清楚，如相关人员不能给出正确的解释，考虑重测。*由小组组长输入数据，记录测试方法。,6、数据核查、整理,人流量测算的原则：1遵守人流量测算规则及方法2对于数字，不要弄虚作假3不自以为是，对于数字不任意变更（如有市场特殊情况，应及时提供具体说明）4要确保测算人员对测算有正确的认识，并了解测算的方法和操作,3,