高层写宇楼建筑工程策划doc28(1).doc

高层写宇楼建筑工程策划济上的限制，下面就目前有实用性的一些新的技术进行经济上的分析。对新技术的经济分析主要从以下几个方面来考虑： (1)新技术本身的造价：包括机械造价、技术转让费等； (2)新技术应用引起的建筑结构方面造价：包括平面面积损失、层高变化等； (3)新技术运营费用：包括电力、人工等日常运营费用和机械的维护费用等。 下面就具体的问题进行详细的分析。机械式停车：包括停车库本身和出入口两个部分。1.停车库部分(以3层升降横移式机械式停车为例) (1) 面积：普通的停车建筑面积大约为3540m2个。机械式停车每个车位的净大小按4.8ml.8m=8.64m2估算，而普通的车位大小约为5m2.5m=12.5m2，这样，机械式净车位的面积比普通车库小，但由于机械式车库在设备周围要留出检修通道，而且其防火分区的面积比普通车库要小，因此初步可以认为机械式停车库的面积和一层普通的车库面积相当。 (2)层高：普通停车库的层高一般在3334m左右；3层机械式停车的净高约为56m，加上设备和结构，层高大约在66m左右。(3)造价：下表列出机械式车库比普通车库造价相比的增减因素(见表3-2)。比普通车库增加部分比普通车库减少部分增加了停车设备造价层高增加而引起的结构造价少2层车库面积少了层与层之间的坡道 基础开挖深度较浅1） 普通停车库的造价，按每平米20002500计算；2） 机械式停车的造价，分为机械设备和按普通车库层高计算的造价，由于层高增加增加的造价3个部分； 按北京恩菲停车设备集团报价，3层机械式停车：28万元个 机械式车库造价按照普通车库的层高计算； 由于机械式车库的层高从33m增加到66m，造价会有所增加，在进一步的该预算之后确定，目前初步可以判定其增加幅度小于100。3)下面列表计算2种停车方式的经济分析(见表3-3)。3层的升降横移式机械停车普通地下停车每个车位净建筑面积，不含通道净车位： 4818=864m2，机械周边留有检修通道，两者相加约12m2左右；一层3个车位，共停8辆； 则加上通道及结构每个车位的面积A1=A23/8=1315m2 净车位525=125m2加结构及通道每个车位面积A2=3540m2 层高净高约为5.6m，加上设备和结构，层高大约在6.6m 约3.3m停车机械造价约2.8万/个0基础开挖 每一层机械车库增加了约3.3m的开挖，具体造价跟当地的地质水文条件有关车库造价B1=约18B2=36004500元m2 B2=20002500元m2每个车位造价A1B2+28000= 7.59.5万元 A1B2= 710万元综上所述，两种车库的造价水平相当。(4)在使用上，机械式停车和普通停车比较起来，有以下区别： 1)可逐步添置停车机械； 2)层高较高，和机房在同层，对结构有利； 3)空间改造余地较大； 4)车辆进出设备的时间比普通车库长，要避免造成堵塞；5)设备的管理和维护比较麻烦。2. 车库的出入口：分为升降机和坡道2种，下面对其可行性做出比较(1)规范要求：据1998-09-01实施的汽车库建筑设计规范中规定，出入口改作升降机的车库定义为升降机式汽车库，规范中第523条对其升降机的数量规定“升降机式汽车库其升降机的数量应按每台不多于25个停车位计算确定，如无其它汽车出入口时，每个车库升降机数量不应少于2台”；坡道的规范为疏散口不少于2个，单车道宽度不小于4m，双车道不宜小于7m，小型车的坡道坡度的最大值为15；(2)占地面积：在市场中，按中小型车计算，每一部升降机的大小约为6m3m=18m2；而假设汽车库的层高为33m，则坡道的长度约为22m，按车库需要两个双车道计算，则坡道占地为308m2；(3)造价方面，一部升降机的造价大约为：2t：22万元台，3t：3050万元台；坡道的造价可以参考地下车库的造价，约为20002500元m2，那么坡道的总造价约为308(20002500)=61677万元 根据估算，当升降机的数量小于3部时，两种出入口的造价相当，而当升降机的数量超过4部时，升降机出入口的造价将大于坡道出入口的造价。4.租金 租金是一个经营上的问题，和整个写字楼的硬件设备、物业水平、使用率、地段、当时的写字楼出租状况等等问题相关。 图5-48、图5-49是一些写字楼的租金的数据统计，仅供参考，具体的租金水平应由当时的情况决定。表518 写字楼超时空调收费统计表名称B大厦D大厦A大厦E大厦L大厦O大厦F大厦超时空调收费400元/小时*公司300元/小时*公司200元/小时*公司0.5美元/小时*公司6元/小时*公司1元/小时*公司0.15元/小时*公司从客户的角度考虑，按照平米收费是较为公平的，具体的收费问题由经营者决定，这里仅提供一些参考。5.2.6 相关因素分析 1 经济性分析 经济性分析主要是指办公空间的使用率问题，在设计中，这涉及到核心筒的大小、布局方式、平面的形状、公共部分的公摊面积的大小等等问题，这里重点分析际准层的使用率问题。从经济方面考虑。收益：总出租规模使用率出租单价 为了提高收益，经营者需要从这三个方面着手，比如对一个20多层的办公楼而言，如果每层的层高能够降低02m，在总的限高不变的情况下，就可以多盖一层楼，增加了总的出租规模；但同时牺牲了每一层的层高，从而可能会降低出租单价，总体的收益未必能够增加。 而在总体规模确定的情况之下，重点是从后两项分析，使用率主要受到服务部分的面积的影响，包括厕所、管井、机房、楼梯、电梯等等，这些部分主要都在核心筒内，减小核心筒可以提高使用率，但是过分的压缩核心筒会造成服务设施的不足，从而降低了写字楼的档次，减小了出租的单价，因此，合适的核心筒占标准层面积的比例才能够使写字楼的收益最大化。由于总规模基本上在规划中已经基本确定，因此，从经济上而言，项目追求的是使用率和出租单价的乘积的最大化。 2 技术分析 (1)弱电系统。楼宇自控是一个智能化写字楼的发展方向，将来不仅仅是IT业、其他普通的办公的行业对整个网络和自控的要求都会越来越高，而网络的发展速度是非常迅速的，因此有必要对网络及自控方面的设计在目前的经济承受能力的范围之内作适当的超前设计。表517是调研的办公楼的网络和自控方面的基本情况，一个信息点代表一个电话接口或是电脑接口。代码：A空调、B新风、C给排水、D、制冷、E、致热、F、配电、G、照明、H、消防、I、背景音乐、J紧急报警、K有线电视、L手机直放、M闭路监控、N车库管理、O、巡更、P、同声传译、Q、门禁系统、R、物业管理、S、一卡通；?不确定、 *局部、 #正在作表517 写字楼弱电系统配置表名称使用年代自动化的内容做到BAS系统中的内容入楼干线楼内干线信息点密度m2/个进楼带宽（M）收费备注E大厦1997A-OP*Q*R#A-O光纤3类5类线10？由楼内电信厅收费B大厦1997ABCHIJLMOABCIKLMO光纤5类线？2话费的10%设计时未做综合布线，后加A大厦1996AA光纤电话电缆202？D大厦1998HIJMNO？未做综合布线O大厦1997ABCDEFGHIJMQ/SABCDEGIMQ/S光纤？4？无线局管理L大厦1999ABCDEFGHIJLNOPRSABCDE光纤？10？信息点客户加到3M2/个在调研中，上海的写字楼基本上未作综合布线，这很大程度上是由于以前的合布线完全由开发商出钱，而北京的写字楼基本上都作了综合布线，在新的写字楼的设计中，综合布线应当是一个必需的部分，其在设计上的反映就是必须有综合布线室和楼宇自控室；M大厦的信息点密度在25m2一个，而从L大厦的调研看，当时设计的是10m2一个，而客户会改造到3m2一个的水平，由于网络的发展很快，因此建议信息点的密度不要低于25m2一个的水平；对于进楼的带宽问题，在调研中，大多数的写字楼为了降低风险，一般会引进一个专营的公司，由它负责带宽的引进和出租问题，写字楼的业主向其征收租金即可。关于BAS(楼宇自控)部分，由于缺乏必要的造价数据，对整个分析不利，一般说来，在经济许可的情况下，作的越多越好。(2)空调系统。现在空调方式用的较多的是：分体空调、风机盘管+新风系统、全空气系统，其中，分体空调的造价较低，但对于楼宇自控和楼宇的整体性而言不利，会因此降低了写字楼的档次，建议不采用这种方式。风机盘管+新风系统是目前绝大多数的写字楼采用的，结合将来的发展，可以考虑全空气系统，最后的决策应当在进一步的经济和技术的分析之后决定，就目前掌握的资料而言，风机盘管+新风系统是比较合适的选择。表5-18是部分办公楼的超时空调的收费，有的按照公司收，也有的按照平米收：(3)洗车，洗衣。根据调研，大多数写字楼内的洗衣都是外包，在楼内进需要一个较小的临时的存衣间就可以了，没有必要设置洗衣房；而对洗车处，多数写字楼也没有配备，在项目中应当结合车库的设计预留这部分的内容。5.2.5 空间相互关系 针对不同的空间的必要性，划分为“必要部分”、 “一般情况下需要的部分”和“视项目要求而定的部分”三类，策划的目的就是要确定各个部分的取舍以及规模，针对不同的性质作不同的决策，具体结果见表5-16： (1)必要部分：参照各种规范以及调研的结果，确定规模大小； (2)一般情况下需要的部分：主要参照目前的发展状况，根据调研分析，确定各个内容的取舍和规模： (3)视项目要求而定的部分：充分的考虑到使用者的主观愿望和当前办公楼的设计的新的趋向，结合以往的资料，主要在调研的基础上做出对各个部分的决策。表516 空间必要性划分表必要部分一般情况下需要部分视项目要求而定的部分公共部分门厅、电梯厅、值班、邮电、储蓄、商务中心、厕所员工餐厅、酒吧、小、商店、多功能厅、会议、健身房 行李房、会客室、展厅、打图晒图室、专门的阅读处、会所、康乐部分(包括美容美发、桑拿、保龄、台球、乒乓球、羽毛球、网球、游泳等)办公部分普通的出租及办公部分、电梯厅、厕所、 (配电室、各种管井、楼梯)开水间、储藏室(新风机房) 休息处、吸烟、临时办公、公寓式办公设备后勤部分设备各种设备机房(空调机房、冷冻机房、热交换室、水泵房、风机房、变配电、电梯机房、弱电机房、电话交换机房)消防水池、消防控制室计算机机房、燃气锅炉房、库房、楼宇总控室中水处理间后勤管理用房、库房、厕所、开水间物业办公、厨房、服务部分(修理、工程、更衣、淋浴、等)广播室、洗车处、洗衣房车库部分地下普通车库、地上自行车棚地下自行车库机械停车库、停车楼 3 人文分析工作进餐休息 (1) + + 是 是使用者在办公楼内最基本的3个行为，其中工作的重要性是压倒性的，后两项其实是对工作的必要的补充；同时，只有在满足这3项基本要的情况下才可能会有其他更高的要求，比如娱乐、购物等等。 (2)另外，使用者对写字楼的适应力是非常强的，实际上大多数人在各种档次的写字楼内都能顺利地完成自己的工作。分析起来这主要是由于“工作”本身对使用者而言基本上是一种生活的必需，而且由于大多数的人其实是在“出卖”自己的劳动力，这使得使用者对工作本身的重视远远超过了对工作环境的重视，即使办公环境不尽人意，也可以在下班之后赶快离开“这个鬼地方”而到城市的其他设施或是家里得到补偿。从这一点看，公共部分的配置策划的基本要求是满足使用者最基本的要求； (3)从劳动力购买者的心态分析，公共部分的公摊将会由各个公司按租用的面积分摊；劳动力购买者的目的是希望能够以较少的投入获取较大的回报，这样，办公行为追求“效率最大化”的目标使得写字楼的设施必须达到一种“高效率”的使用状态，一切的配置是希望能够使客户能够达到更好工作的状态，从这样的要求出发，如何能够最有效的发挥公共部分的效率是关键； (4)从出卖劳动力的一方考虑，其工作效率越高，意味着其疲劳程度越大，而可能其能够获得的报酬是一样的，这样，相比其劳动力购买者而言，普通的职员希望能够有更多的除工作以外的时间来恢复劳动力，从他们的角度出发，需要更多的公共空间来提高其对工作环境的满意度；(5)不过应当注意的是，上面两种人的利益并不是决然对立的，从公司的内部凝聚力、员工待遇等出发，劳动力购买者也会考虑到提高环境的满意度来更有效的增加效率；而普通职员在提高效率的同时一般相应的会增加收入；这样，从写字楼的经营者的角度出发，必须兼顾二者的要求，追求公共部分的合理配置。5.2.7 其他问题 1 地块和大绿地的景观问题 大绿地处于清华科技园的中心地带，和中心地块的关系非常密切，设计中应当注意以下几个问题： (1)使尽量多的办公空间的视线应该能够通畅地看到大绿地； (2)将大绿地在裙房部分引入公共空间，将大平台视为绿地的延伸部分来设计； (3)充分考虑到高层的办公空间俯视绿地的效果。 2 广告设置 在调研中有的客户反映需要一些设置广告的空间来为自己的公司作宣传，因此可以考虑以下的措施： (1)在裙房和女儿墙部分要求从设计开始就考虑到将来广告的预留位置，具体的措施由设计师决定； (2)在大堂室内考虑用大的电子屏幕来为楼内的客户作广告，这种方式由于涉及到技术和造价以及客户的需求问题，暂时只作为设想处理。528 综述 1 地块B12验证 一般情况下，总体规模是作为整个策划的前提和出发点的，由于该项目的特殊性、需要对项目的总规模进行确定，下面将首先对B12地块进行总体规模的验证，再对各个分项指标进行确定，然后在此基础上对整个中心地块的规模和其中的分项内容进行确定。 总体规模跟标准层大小，裙房大小和地下面积都有很大的关系，基本上是一个相互制约的过程，因此，下面先对一些分项指标做出合理的假设，计算出总的规模，然后根据计算出的总的规模重新确定各个分项指标。 (1)总体规模验证。 1)层数。按上文的分析，标准层的层高不小于36m，裙房的层高一般在45m，如果按4层裙房计算，限高100m时最多为26层，此时总高为972m，如果至少一层标准层的高度为45m(以便将来灵活处理)，则总高为981m，这还没有包括屋顶机房的高度；限高78m时为20层，此时总高度为576m，如果如果至少一层标准层的高度为45m，则总高为585m：这和规划要求是一致的，实际上已经基本达到了极限； 2)核心筒大小。假设所有的服务设施都集中核心筒内，标准层暂时定为1500m2，有以下的内容： 按照高层建筑防火规范，标准层每1500m2设一台消防电梯，因此，在每一幢塔楼内至少应该有一部消防梯，考虑到消防梯兼为货梯，在100m高的办公楼内有7部客梯，1部消防梯，井道尺寸按24人标准为2625m，按低区计算(高区井道会减少)，共50m2左右； 电梯间，按高层办公综合建筑设计一书，一般般取3m宽，长度为核心筒边长，大致为15m，这样，共计45m2； 至少2部消防楼梯，加前室共约40m2； 厕所，按上面的分析，每个男厕大便器的服务面积约为500m2，而女厕的服务面积约为300m2，这样标准层男厕需要3个大便器，女厕需要5个大便器，按这样的标准，共计约40m2； 开水间和清洁间，共计5m2； 综合布线室，约20m2； 其他设备空间：新风机房，强电弱电，共约80m2； 各种管井，共计约30m2； 上述共计310m2，按标准层12001500m2计算，约占20258。 3)标准层大小。按规划要求和建筑间的合理间距，标准层的最大范围基本上在40m40m左右，同时考虑到进深的要求不超过12m(最好是10m)，核心筒的面积在1520左右，假设标准层是正方形的，核心筒也是正方形的且在标准层中央，走道的宽度为18m，这样计算出来的进深(从外墙皮到办公室内墙皮的距离)为92m112m，应该是符合要求的；此时的标准层的使用率在6575之间，大致上满足要求；考虑到防火规范，因此标准层的面积控制在12001500m2之间： 4)地上建筑面积。按上面的标准层的面积计算，总的办公的面积在2600033000m2左右，加上4层裙房的面积，地上面积可以做到3100040000m2，为了给设计以一定的灵活主动的余地，并充分考虑到规划的要求，科技园原来设想的地上面积33000还是可行的； 5)地下建筑面积。地下部分主要由以下几个部分组成： 汽车库：按地下三层计算；地下面积由于停车位有部分在中心绿地内解决，对于地下，不应该依据地块自身来计算，按上面分析的中心地块总共需要的车位按规划要求计算，总共936辆车，在B12地块的停车数为150辆，总面积约3750-4500m2； 自行车库：按上文分析，中心地块共需约1100 m2，B12地块大约在350 m2左右； 设备后勤：包括设备机房、库房、后勤部分，占总建筑面积的811左右计算，约为40005500m2； 核心筒，楼梯：按地下三层计算，约1000m2； 其他：包括部分的公共面积(餐厅、部分康乐)、走道、部分人防等等，视设计变化，共计约1000-1500m2； 以上各项加起来为1015012350m2，规划规定的11000m2是可行的。 综上，总建筑面积的在4000051000 m2之间都是可行，综合经济考虑、规划的需求、同时给设计一定的发挥余地，在这个基础上总的规模定为45000 m2左右，其中地上34000m2左右，地下11000m2左右。 (2)各个分项规模的确定。在对总体规模的分析中，很多的项目的确定是在假设总规模为50000m2的前提下得出的，现在应该按照45000m2的规模对其中的部分指标做出调整。 1)车库：37504500m2 2)自行车库：350m2左右 3)设备和后勤：共计3600-4900m2 4)公共部分面积： 由于上面确定的45000m2的规模和上文分析中假设的50000m2的规模相差不大，因此上文分析中的结论可以作为很好的参考：门厅，350m2咖啡，100m2餐厅，1400m2康乐，5601000m2多功能厅，15002000m2小商店，150m2商务中心、邮局，200m2其他，包括展厅和读书处、吸烟处，共计300m2上面8项共计44605400 m2，占总建筑面积的911，基本上符合上文分析的结论。 5)办公面积： 按计算，共计约3000032000 m2，占总建筑面积的6771，这个比例基本上和现在的写字楼状况相当；和现在的写字楼状况相当； 6)其他：共计2000m2左右。(3)其他技术指标的确定。1)标准层大小。地上总的面积为34000 m2，按34层裙房计算，则裙房的面积为60008000m2左右，则标准层的面积为12001300m2之间；2)电梯。前文分析电梯的时候是按照36000m2的办公面积计算的，现在应该按照32000m2的规模做出调整，并相应的验证其他的指标，包括发梯时间间隔和5分钟的运载力，具体计算见表5-19：表5-19 地块B12客梯数计算表总办公建筑面积32000 m2方案1方案2方案3低区高区低区中区高区低区中区高区运行高程6110035651003565100速度46456456停靠层数1412998998额定载客数2424202024202024总办公面积17500145001170011700870011700117008700集中率0.20.20.20.20.20.160.160.16时间间隔(S)156150111120134111120134运行周期156150111120134111120134电梯数186453453每部电梯服务建筑面积21872416292523402900292523402900每个梯位服务建筑面积91100146117120146117120电梯数276443332发梯间隔时间2225273044374067每部电梯服务建筑面积25002416292529252900390039004350每个梯位服务建筑面积104100146146120195195181 计算结果。上表中方案1是分为两个区，方案2和方案3都是分为3个区，不同的是计算中方案3取得集中率16是最小值，也就意味着所得到的结果应该是个最小值，在经济许可的情况下应当努力达到这个要求。 发梯时间验证。按高层办公综合建筑设计，国外一般在3060s之间，国内高档的写字间也应当达到这个水平，不过考虑到国内的实际情况，发梯间隔时间最好也不要超过80s，这样，相应的低区和中区的电梯数都可以调整为2部，发梯时间分别为56s和60s，满足要求。 5分钟承载力验证。按高层办公综合建筑设计中的建议，5分钟运载力应该在总人数的1215，如果3个区的电梯都为2部，此时5分钟的运载力分别为低区：9，中区：10，高区：10，低于标准。 因此，对B12地块来说，在经济许可的情况下，共8部客梯可以较好的满足要求，6部客梯为目前现实状态下的极限值；折衷值为7部； 3)厕所大小。如果总的办公面积在32000m2，则标准层的面积在12001300m2，此时的厕所大小和前文分析的差不多，男厕的大便器为3个，女厕的大便器为4个；4)核心筒大小。按前文的分析，其总面积控制在标准层的2025之间为合适，共计约240320之间，视具体设计而定。2 其他地块验证B13地块：情况和B12基本一致，可以完全参考B12地块的情况，这里不再论述；B09地块：按上文对B12地块的分析方法(详细的论述略)，可以得出下面的结论：(1)层数：地上20层，地下3层；(2)总规模：3100033000m2之间，可按照规划指标值32000m2设计1)地上建筑面积：按34层裙房计算，共计约2500027000m2之间；2)地下建筑面积：按地下3层计算，共计约6000m2；(3)办公面积：共计22000m2左右：(4)公共部分：共计28803880m2：1)门厅，300m22)咖啡，80m23)餐厅，1000m24)康乐，400700m25)多功能厅，8001500m26)小商店，100m27)商务中心、邮局，200m28)其他，包括展厅和读书处、吸烟处，共计300m2(5)车库：停车105辆，面积为26253150m2(6)自行车库：约220m2 (7)设备后勤：约2500-3500m2(8)其他指标：1)标准层：可以参考B12地块的分析，在12001300m2之间2)核心筒：按标准层的2025控制，厕位和B12地块的相同3)客梯数：具体计算见表5-20：表5-20 地块B13客梯数计算表总办公建筑面积32000 m2方案1方案2方案3不分区低区高区低区中区高区运行高程784078285678速度6452.546停靠层数20119776额定载客数242020202024总办公面积220001200010000760076006800集中率0.20.20.160.20.20.2时间间隔S175122125108114119运行周期175122125108114119电梯数11254332每部电梯服务建筑面积1833240002500253325333400每个梯位服务建筑面积76120125126126141电梯数21043222发梯间隔时间173041545759每部电梯服务建筑面积220030003333380038003400每个梯位服务建筑面积91150166190190141 从表5-20计算的结果看，分3个区的电梯数最少，可以考虑这种分组方式：但由于低区的层数不高，对电梯速度会有影响，而且由于，每个区的电梯数不能少于两个，因此这个数量是不可以减少的；而分两个区的情况下，参考目前的状况，低区和高区分别可以减少一部电梯，分别为3部和2部，此时应该适当的加大电梯的容量和速度： 因此，建议地块B13的客梯布置分为两个区，低区为3部，高区为2部。 B10地块：B10地块为大平台，地上没有建筑面积，地下客作为停车和一些辅助用房，按3层计算，面积大小共为60007000m2之间： 车库：100辆，共计25003000m2； 设备和其他：25003000m2； B11地块：参照B09地块；3 地块综合考虑上面分别对各个地块进行了分析，实际上，各个地块是一个不可分割的整体,应当对综合的指标统筹考虑，下面再总计一下各个部分的规模(表5-21)表5-21 地块综合指标表总体情况B09B10B11B12B13小记总建筑面积m2320006000320004500045000160000地上建筑面积m2260000260003400034000120000地下建筑面积m2600060006000110001100040000地上层数m2200202626地下层数m23332626限高m27878100100办公面积m2220000320003200032000108000后勤设备部分面积m225003500250030002500350036004900360049001470019800车库部分面积地块内机动车停车位105105150150610机动车262531502625315037504500375045001525018300自行车2202203503501140公共部分面积门厅m23003003503501300咖啡酒吧/m28080100100360员工餐厅m210001000140014004800康乐设施m24007004007005601000560100019203400小商店m2100100150150500商务中心、邮局m200200200200800多功能厅/m280015008001500150020001500200046007000其他m23003003003001200公共部分总计m2330043003300430048105750481057501620020100 在上面的指标中，除了办公面积和车库面积是等于各个部分的相加而外，其他的指标由于在总体上的协调，其面积指标都会有相应的变化，下面分别分析： (1)B10地块。由于在B10地块下除了车库外可以提供大约3000m2的面积，占总面积的18，这些面积可以按设计灵活的处理。(2)后勤设备部分。设备机房部分的比例基本上不变，大致占总建筑面积的475，视具体的设计而定；但由于各个地块的统一管理，其后勤部分的用房可以相对减少，为了给设计一定的灵活性，后勤及设备总的比例按照10控制较为合适，即总的后勤和机房部分的面积不超过16000m2。（3）公共部分。公共部分的面积变化较大，由于可以把各个地铁中的相同的功能集中在一起，这样可以增加设计的灵活性，下面还是按各个功能分析：1）门厅：门厅是各个部分都应该有的，其面积指标是指的用于交通和聚散功能的面积，可以和其他部分结合起来；2）咖啡酒吧：可以把酒吧和休息处结合起来，作为日常的休息和阅读之处；也可以考虑把酒吧结合起来作为较高档次的休闲场所，此时应该单独另设休息处；3）员工餐厅：一般的员工餐厅都是快餐性质的，可以把各个餐厅综合分布，设计一部分的点菜性质的餐厅；表5-22的数据可以作为参考，其中最后一列是对中心地块的建议值：表5-22 后勤设备面积建议表4)康乐设施：集中的康乐设施可以避免重复的功能，因此可以布置健身器材、跳健美操的场所、桑拿、台球、乒乓球、保龄球等项目； 5)小商店：一般而言，每个地块内应当有一处，如果联系方便，小商店的数目不用太多，可以作为不同的商店，包括副食、书店等； 6)商务中心、邮局：商务中心应当和各个楼联系方便，邮局可以合并处理； 7)多功能厅：由于各个楼综合起来，其总的面积将会比各个楼之和小，建议在30005000m2之间；8)其他：可以综合起来处理，作为展厅等，休息处可以和咖啡结合；吸烟处在标准层中可以和消防前室结合，在公共部分应当有单独的地方。 4 总规模综述 综上，整个中心地块的建筑面积为16万m2，其中地上12万m2，地下4万m2各个部分的面积分布为： (1)办公：总计108000m2； (2)后勤设备：控制在15000m2左右； (3)机动车车库：1525018300m2； (4)自行车车库：1140m2； (5)公共部分面积：1500018000m2； 其他的分项指标和具体要求见任务书篇的论证。53 初步任务书531 宏观问题 1 总体规模 所要求设计的中心地块处于清华科技园内的地块编号为B09至B13共五个地块，总用地面积为1826841m2；总规模为16万m2，表5-23是各个地块的总的指标情况，需要说明的是： (1)停车位是指机动车车位，要求总数大于地块内的总数，其余部分由中心绿地下的集中停车库提供；(2)退红线要求中B12、B13地块的主楼要求退道路红线30m，裙房退20m；表5-23 规划要求表地块编号用地面积/m2总建筑面积/m2地上建筑面积/m2地下建面/m2地上层数地下层数容积率（地上）高度/m退红线要求（m）地块内停车位（个）105东南西北要求总数地上地下B02 2570.39320002600060002038.42785555195100B102642.76600006000000020100B112570.39320002600060002038.11785555195105B125395.64500034000110002635.9210020（30）5273150B135089.274500034000110002637.0710020（30）5273150小计18268.41160000120000400008.7593620610 2 总体要求 (1)在任务书中，为叙述方便，将整个项目化为公共部分、办公部分、后勤和设备部分、车库部分等四个部分，表5-24是各个地块的总的分布情况：表5-24 各个地块总的分布图地块编号B09B10B11B12B13小计办公部分面积m2220000320003200032000108000后勤设备部分面积 m225003500250035002500350036004900360049001470019800车库部分面积/m2地块内机动车停车位105100105150150610机动车26253150250030002625315037504500375045001525018300自行车2202203503501140公共部分面积/m2门厅m23003003503501300咖啡酒吧m28080100100360员工餐厅m210001000140014004800康乐设施m24007004007005601000560100019203400小商店m2100100150150500商务中心、邮局/m2200200200200800多功能厅/m280015008001500150020001500200046007000其他(展厅、休息处、吸烟处)/m23003003003001200公共部分总计m2330043003300430048105750481057501500018000 (2)以上是各个地块的要求，设计需要在清华科技园修建性详细规划的基础上进行，B09-B13共5个地块统一设计，因此有些部分应当统筹考虑： (3)出入口的位置按照清华科技园修建性详细规划确定532 办公部分 1 类型 办公空间以开敞的大开间办公为主，要求设计考虑到将来的灵活划分，能够兼顾大开间与小开间的灵活处理，其能够划分的最小出租单元的建筑面积在100 m2以下，将来主要的出租单元划分也应当能够在150m2左右； 2 标准层 每个地块的标准层的建筑面积控制在12001300 m2之间；进深(指外墙皮到办公室内墙皮之间的距离)控制在10m左右，最好不要超过12m； 3 标准层中的辅助部分 辅助部分包括了厕所、电梯、电梯厅、楼梯、管井、各种机房(包括综合布线室)、开水间、清洁室等等，下面列出各项指标：电梯：各个地块的分区和各个区的电梯数及其他的指标的建议见表5-25，如果设计者能够提出更好的解决方案，在加以论证后由甲方决定：表5-25地块号B09或者B11B12或者B13分区低区高区低区中区高区运行高程(m)4078285678速度(ms)452546停靠层数1l层及以下11层及以上1l层及以下1119层19层及以上额定载客数2020202024客梯数32322消防梯兼货梯数1(全程运行)1(全程运行) 厕所：总的面积控制在40 m2左右，其中男厕3个大便器、4个小便器，23个洗手盆；女厕4个大便器、34个洗手盆。 开水间：设点茶炉一个，面积约2m2 清洁间：约2m2 机房中需单设综合布线室，总面积20m2左右，视设计而定。整个辅助部分的建筑面积(不包括走道)控制在标准层建筑面积的2025之间。 4 层高净高 建议标准层的净高最好不要低于26m，层高不低于36m；由于层高和造价等密切相关，因此最后的决策应当综合各个方面后统一考虑； ， 在办公部分至少应当有一层的层高为45m，以便将来灵活的处理；其余部分(裙房、地下室等等)的层高由设计者根据需要决定。 5 其他 在裙房部分应当考虑到出租给银行的部分，面积在10002000m2之间，在首层有单独的出口，配备金库。办公空间尽量争取朝南，每个出租单元必须有自然采光。533公共部分 公共部分包括门厅、咖啡酒吧、员工餐厅、康乐设施、小商店、商务中心、邮局、多功能厅、展厅、休息处、吸烟处等，整个项目的公共部分最好统一考虑。1 办公门厅这里的门厅是指每个地块各自的办公门厅。(1)门厅中必须安排沙发、公司名录、前台和电话等几项内容；(2)在设计中应当把重点放在人流的组织上面，而不是追求门厅的豪华奢侈；（3）门厅的面积控制在300350m2之间；(4)门厅可以和咖啡酒吧、展厅等结合设计；(5)在门厅中考虑预留电子广告牌的位置。 2 咖啡酒吧 咖啡酒吧主要是为内部服务，可以在每个地块内单独设置；也可以综合各个地块而设，但需保证各个楼到咖啡酒吧的交通便捷，由设计者根据具体情况而定；分开设计时，各地块的咖啡酒吧的面积控制在80100m2，应当考虑和门厅结合，同时考虑和阅览处结合。 3 员工餐厅 员工餐厅主要的服务对象是楼内的办公人员；员工餐厅应当在整个项目中统筹考虑，在布置快餐的时候，应当考虑到布置一些点菜的中餐和西餐厅，总的面积指标在4000m2左右，其中，快餐占3200m2左右，中餐在500m2左右，西餐在300m2左右，应当注意和各个部分的联系方便。 4 康乐部分 康乐设施在为楼内服务的同时兼顾对外的服务，因此注意其相对的独立性； 在各个楼内应当布置一些简单的健身器材，方便客户的使用；其他项目最好统一布置； 需要布置健身器材、跳健美操的场所、桑拿、美容美发、棋牌、台球、乒乓球、保龄球等项目，其总面积控制在20002500m2(包括必须的辅助部分)，分项指标如下(表5-26)：表5-26 康乐部分的面积分布表健身器材跳健美操的场所桑拿台球乒乓球保龄球棋牌美容其他面积（m2）2003003001001008001001003005. 小商店 小商店主要为各个楼服务，应当就近布置，分开布置时，各个地块内的面积控制在80100m2。 统一布置时，总的建筑面积控制在300400m2，分为不同的经营商店(书店、食品店等)。6 多功能厅、会议 多功能厅和会议应当综合布置，总的面积(包括必须的辅助部分)控制在30005000m2，可分为几个厅布置； 在布置多功能厅的时候，要考虑到其改造的可能性，需要满足展览、宴会、发布及可能的商务办公的可能性。 7 商务中心、邮局 商务中心应当在各个地块内都有布置，面积分别在50m2左右， 邮局可以分开和商务中心布置，也可以集中为较大面积的邮局布置，总的面积控制在400m2左右。 8其他(展厅、阅读处、吸烟处、会所) 展厅可以统一布置，也可以和门厅结合，总的面积在300m2左右： 阅读处可以和咖啡结合相当于咖啡厅的扩大，总的建筑面积控制在300m2左右； 公共部分的吸烟处可以和其