房地产实习.doc

湖南农业大学东方科技学院课程设计 课程名称： 建设项目财务经济评价 题目名称： 房地产项目初步可行性研究班 级：2011级 工程管理 专业 3 班姓 名： 袁江莹 学 号： 201141915316 指导教师： 王文萱 李明孝 评定成绩：教师评语： 指导老师签名： 2013年 月 日目 录一、项目概括（一）1、项目名称 2、开发商 3、项目区位（二）、 长沙市房地产2013年发展现状及需求分析一、长沙房地产业发展的基本情况二、长沙房地产业市场发展中几个比较突出的问题三、未来长沙房地产业市场需求分析四、长沙市房地产市场消费者调研情况 A, 购买户型分析 B,购买商品房面积大小分析 C,住宅类型选择 D,可以接受的房屋价格 E,了解房地产信息的渠道 F,购买地点的选择 G,长沙目前缺少的住宅类型（三）竞争楼盘和竞争对手调研1、该房地产项目的优劣势分析2、竞争楼盘分析3、竞争对手分析二、项目规划（一）项目产品定位1、 产品功能定位2、 项目产品总体形象和核心产品定位（二）目标客户群定位1、 家庭构成2、 主要年龄段3、 理想所住区域4、 收入状态5、 学历及职业6、 生活形态描述7、 向往的居住形态 8、 个人行为特征9、 购买的目的 （三）形式产品定位1、 建筑风格2、 结构特点3、 主力户型和面积4、 价格和定价策略（四）附加产品定位 1、 物业管理 2、 服务水平 3、 配套设施 4、 地产外产品（五）项目产品主题策划（六）项目开发进度安排三、项目经济可行性分析（一）根据房地产产品规划，进行项目成本费用估算1、 土地费用估算2、 前期工程费3、 房屋开发费4、 基础设施建设费5、 公共配套设施6、 管理费7、 销售费用8、 不可预见费9、 税金及政府收费10、 财务费用（二）项目收入的估算（三）投资计划与资金筹措计划（四）相关经济指标分析，判断项目的可行性1、 净现值2、 内部收益率3、 静态投资回收期4、 静态投资收益率5、 动态投资回收期（五）盈亏平衡分析四、不确定性分析（一）风险预测（二）规避对策五、社会影响分析六、结论与建议（一）结论（二）建议七、附件 （一）楼盘调查表 （二）房地产市场调查问卷 一、项目概括 1.项目名称：项目名字暂定为水云间 2开发商：君临帝城房地产开发有限公司 3.项目区位：长沙市岳麓区梅溪湖（K-15地块）（注：该宗地用途为住宅用地有效面积为35771.34平方米，容积率不大于2.3，建筑密度不大于24%，绿地率不小于40%，建筑限高60米。）二、 长沙市房地产2013年发展现状及需求分析一、 长沙房地产业发展的基本情况住房制度改革助推了长沙房地产业发展。尽管长沙房地产业起步较沿海发达城市稍晚，但其迅猛发展态势在全国省会城市中具有较强影响力。其快速发展的市场规模，在推动长沙经济又好又快率先发展中发挥了极其重要的基础作用。（一）长沙房地产业发展的新格局开发企业不断增加，开发规模不断扩大。2012年末，全市共有房地产开发企业1720家（有开发工作量企业661家）。其中，一级资质7家，二级资质106家，三级资质648家，四级资质160家；房地产开发项目1226个，房地产开发投资由1998年的17亿元增加到2012年1032亿元，新建商品房销售面积由40万平米增加到1527万平方米。房地产开发投资占固定资产投资比重由1998年的11.7%提升到2012年的25.7%，是支撑全市固定资产投资增长最重要的增长点。供需总量基本平衡，市场运行健康平稳。1998年2012年，全市累计竣工面积10059万平方米，年平均增长23.6%；销售面积10655万平方米，年均增长33.8%；数据表明，近10多年来，长沙房地产业市场不仅发展很快，而且新建商品房市场供求总量保持基本平衡。从价格水平看，1998年以来长沙商品房价格年均增长10.1%，低于城镇居民人均可支配收入增速10.9%。2012年长沙商品房销售平均价格为6101元/平方米，中部省会城市最低，在全国大中城市中也处在相对较低的水平；房价收入比处于6.04的相对合理区间，低于中部地区其他省会城市，表明长沙商品房市场价格运行平稳，居民购房压力相对小于其他城市，市场总体健康运行。需求持续旺盛，市场辐射力增强。1998年以来，长沙新建商品房销售面积年均增长33.8%；完成销售金额年均增长达46.1%。2012年长沙新建商品房销售金额932亿元，占全省销售收入44.7%，销售金额居中部省会城市之首，是南昌的2.1倍、太原的4.2倍。据统计，全市新建商品房中有60%以上为长沙市以外居民购买，表明长沙房地产市场消费需求旺盛，辐射带动力强。结构不断优化，商业地产需求活跃。随着市场结构性调整的不断深入，长沙房地产业的传统住宅比重逐年降低，商业地产比重不断扩大。一方面，主动进行产品结构调整的房地产开发企业明显增多。90平方米以下中小户型住宅比重在逐步提升，144平方米以上大户型比重明显下降。2012年，长沙内六区住房供应套均面积为103平方米，同比缩小3.5%，其中60平方米以下套型供销比例最大，供应量超过同期备案量达70.0%以上；6090平方米，90120平方米这两类套型在供应与销售上都是主力户型，分居供销量的第一、二位。另一方面，商业地产占比上升。2012年，长沙市内六区商品房整体供应量同比减少2.7%，成交量同比减少17.75%，其中住宅供应量和成交量同比分别减少16.5%，18.0%。与之相反的是商业性地产类产品供应量则增长约40.0%，成交量增长约5.4%。2011年、2012年新建商业用房销售面积分别增长104.0%、23.0%，2013年16月商业用房销售面积增长57.0%。未来几年，世茂铂翠湾、保利国际广场、复地崑玉国际、湖南国际金融中心、万达广场、华远华中心、北辰三角洲、德思勤广场综合体等商业项目将陆续推出，建筑体量在200万平方米以上，成为长沙商业地产发展的领头雁。新一轮周期到来，未来发展值得关注。从近10多年来长沙房地产开发投资增速轨迹分析，房地产业投资增长从低谷到高峰大约按四年左右一个周期规律运行，即投资增速低谷期一年左右，较快增长期三年左右，这与楼盘开发平均四年一个周期大体吻合。2008年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，调控成效明显。2012年下半年以来，全市房地产投资增速放缓，竣工面积开始减少，市场交易量有所波动，房价涨幅收窄。2013年16月，全市完成房地产开发投资524亿元，同比增长7.7%，比上年同期回落16个百分点，为近年来新低。竣工面积480万平方米，同比下降19.3%。从统计数据和对部分企业调查情况来看，房地产开发投资在连续几年高位增长后出现大幅回落，新开工面积减少，长沙房地产业已经进入新一轮调整期。专家预测，从2013年下半年开始，长沙房地产业投资预计增长将逐渐提速，这预示着未来几年长沙房地产业发展的新周期到来。（二）长沙房地产业在支持转型发展中的作用增强支撑了经济持续快速增长。投资是近年来驱动长沙经济持续快速发展的重要力量，对经济增长贡献率达到60%。近10多年来，长沙房地产投资占全市投资比重逐年提高，2012年房地产开发投资占固定资产投资比在25.7%，高于全国19.7%的水平，是拉动经济发展的最主要引擎。据测算由房地产业开发直接和间接拉动的其他各产业增加值对GDP增长贡献率在26%左右。带动了相关产业发展。房地产业在带动建筑业、冶金工业、钢铁工业、建材工业、交通运输业、居民消费、金融、商贸、服务业等国民经济各行各业发展中，龙头带动作用凸显。相关统计数据显示,近年来长沙各种建材用量稳步增长，2012年长沙市房屋建筑用钢量超340万吨，占全省用量的42%；完成散装水泥使用量超540万吨，同比增长超过20%。据国家统计局投入产出模型初步测算，房地产开发投资对关联产业的带动效应约为1.52倍，2012年长沙市房地产开发投资额为1032亿元，据此推算，其带动关联产业总需求可达到15002000亿元。推动了新型城市化进程加快。房地产业是城镇化发展的重要推动力量，在促进城市规模扩大，城市化进程加快推进功不可没。2000年以来，全市房地产开发累计完成投资5019亿元，有效改善了城镇居民住居条件，带动了城市经济发展。长沙城市化率由2000年的44.7%提高到2012年的69.4%，年均提高2.1个百分点，建成区面积由119平方公里扩大到316平方公里，城市扩大了1.6倍，年均扩大16.4平方公里。促进了就业和改善了居住条件。房地产业的发展为社会提供可观的就业岗位和机会。2012年底，全市房地产开发企业从业人员4.4万人，建筑企业从业人员78.62万人，成为全市吸纳就业、促进居民增收的重要载体。2012年底，全市城镇居民实有房屋建筑面积达18583万平方米，其中住宅13267万平方米；城市人均住宅建筑面积31.8平方米，比2000年提高13.2平方米。城市居民人均居住面积超过国家全面小康标准体系中该指标应达到的水平。为地方发展提供了重要的财源。2000年以来,长沙市房地产业累计完成税收450亿元，占全年地方税收收入的24.1%，年均增长19.8%，增幅在各行业税收中居首位，对全市财政收入贡献最大。2012年，完成房地产业税收137.1亿元，是2000年的83倍，占全市地方税收比重为33.2%，比2000年提高27.7个百分点。二、长沙房地产业市场发展中几个比较突出的问题尽管长沙房地产业市场供求总量基本平衡，市场运行总体健康，但供求结构性矛盾、市场信息不对称矛盾、部分配套建设落后矛盾等问题仍然较为突出；市场监管仍有待加强；保障性住房建设与管理任务依然很重。（一）新建商品住房供求结构性矛盾依然突出从供应情况看，长期以来长沙市90平方米以上住宅竣工量约为全市商品住房竣工总量的七成左右，90平方米以下的则不到四分之一。这说明长沙住宅市场供应具有以大中面积为主的特征。从销售情况看，140平方米以下住房销售比重逐步增加，其中90140平方米住房近五年来销售占比约为四成，但120平方米以上住房销售占比依然较高，住房供给结构还需进一步改善。（二）商品房待售面积逐年增加到2012年底，长沙市商品房和商品住房的现有市场待售量都已进入空置危险区（空置率达到10%20%为空置危险区）。其中140平方米以上住房空置量占住房空置总量接近3成，远高于其17.1%的销售量占比。新建商品房待售面积由2008年的111万平方米增加到2013年16月的779万平米，“去库存化”任务依旧任重道远。（三）二级市场带动力潜能未充分发挥2012年长沙市二手房成交面积312万平方米，成交套数29181套，同比减少17.5%、14.6%。其中，住宅成交194.32万平方米，成交套数为24183套，同比减少22.8%、16.4%。同期长沙新建商品房累计成交备案1438万平方米，为二手房成交量的4.6倍。其中，内六区一、二级市场累计交易量之比为4.73:1。整体来看，2012年新房市场交易回升速度高于二手房市场，全市新房购房者比例为82.2%以上。这一数值同发达国家二手房市场比重70%以上成反比，同我国一线城市二手房销售占比差距也较大。二手房交易量占比低于30%的临界值对提升一手房和二手房的有效需求作用甚微。现阶段，受购买习惯、消费心理、市场发展环境等众多因素的影响，全市房地产还处于一次购房为主的需求阶段，制约了二手房市场发展，使得二、三级市场无法建立起有效的联动关系，带动性弱，从而抑制了市场上的有效需求。（四）部分区域配套设施建设相对滞后住房制度改革促使人们对住房需求走向市场，但由于历史等因素影响，城市规划没有及时跟上市场发展节奏，使得过去销售的楼盘大多存在停车、消防、就学、医疗、交通等配套设施滞后的情况，并引发了一系列矛盾和问题。（五）市场秩序有待进一步规范房地产市场还部分存在信息不对称，承诺不兑现，引发消费者不满的情况。2012年，全市对房地产开发企业投诉共计1133个；对物业服务企业投诉384个；对房地产中介企业投诉92个；对装饰装修企业15个。其中房屋产权、物业收费与资金管理、房屋质量问题较为突出，若不加以妥善管理容易引发群体性事件。（六）住房保障压力依然很大20082012年，全市完成各类保障性住房建设20多万套（不含城区农民安置房），已保障住房困难家庭18万多户。但截止到2012年，长沙经济适用住房保障对象还积压3万人以上，最低收入家庭还有约1.5万户无房户，二环线内还有近10万平方米棚屋面积，共计5万多户、20万人没有得到妥善安置，中心城区还有2万多散居居民居住条件亟待改善，全市还有5.4万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题，50万外来务工人员住房条件普遍较差。要完成居者有其屋和率先共建共享全面小康目标任务，保障性住房建设、管理任务仍很重。三、未来长沙房地产业市场需求分析随着城市规模的不断扩大，城乡一体化步伐加快，房地产业必将得到持续发展。尽管去年以来长沙房地产开发投资、新开工面积大幅回落，一些不确定因素存在，但是作为省会城市，长沙的经济、区位、交通、文化、教育、医疗等资源优势作用未来将更加明显。房地产业市场需求分析表明，从长远来看，2020年前后长沙房地产业市场需求仍将处于旺盛消费期。（一）多因素支撑分析：未来长沙房地产业市场仍将处于快速发展阶段快速发展的经济，为房地产业发展提供了坚实基础。作为湖南的省会城市，长沙在全省的首位度稳步提高，GDP首位度由1998年的18%提高到2012年的29%，充分显示了长沙经济实力和经济地位的快速提升，显示了长沙作为省会和“长株潭城市群”核心的资源聚集与经济辐射能力。同时，长沙在中部省会城市中，人均GDP、城乡居民收入均排在首位，为长沙房地产业持续健康发展打下了坚实的经济基础。城市规模扩容升级，拓展了房地产业发展空间。按照2012年新修订的长沙城市总体规划，长沙将按照一个能承载千万级人口规模的大都市进行规划建设。到2020年,中心城区人口规模达780万,城市建设用地规模629平方公里，比2012年增加313平方公里，相当于再造一个现有规模的新城，这必将带动长沙房地产业新一轮的持续发展。承东启西的区位优势，提升了房地产业竞争能力。一方面，长沙是承接泛珠三角产业转移、接受粤港澳经济辐射的重要基地，又是西部地区丰富的经济资源流向东部地区的枢纽地带，人流、物流、资金流、信息流集中交汇，形成房地产业市场发展的潜在优势；另一方面，随着未来几年京广高铁、沪昆高铁、渝厦高铁，城际铁路开通，长沙将成为高铁和区域交通中心。便利的交通条件，增强了长沙对周边城市人群的吸引力，激发资源集聚和消费潜力。据统计，2000年以来，每年因求学、工作、婚嫁等户籍迁入长沙的人口在5万以上，其中购房迁入的占到五成。据对2013年上半年购房者籍贯的统计结果显示，长沙市内六区新建商品住宅，省外购房者占比达为13.0%，省内市外购房者占58.3%。长沙本地居民购房者只占25.2%，这说明长沙对周边地区居民购房辐射能力明显增强。需求结构的变化，将催生多种开发模式兴起。随着城市化进程加快，新型业态兴起，人口年龄结构的变化，人们对住房需求呈多样化变化。商业地产、教育地产、文体地产、工业地产、物流地产、老年地产应运而生，需求趋势更加细化，需求总量不断增加。从人口结构情况看。根据2010年第六次全国人口普查资料，长沙人口金字塔已向“老年型”发展，伴随着“银发浪潮”的到来，养老地产迎来了发展机遇。从产业发展来看。2012年长沙工业对GDP贡献率由2007年的43.1%提高到2012年的56.1%，形成了工程机械、材料制造、食品烟草多个产值过千亿的产业集群。服务业实现增加值2535亿元，比上年增长12%，占GDP的39.6%，对国民经济增长的贡献率为37.2%，二三产业的稳步发展，为工业和商业地产发展带来内在动力。同时，随着外来人口的增加，促使长沙休闲旅游业日益繁荣。2012年长沙共接待国内外游客8088万人次，其中入境旅游接待游客105万人次，居中部省会城市之首。这让旅游地产市场发展散发出勃勃生机。特色鲜明的科教文化优势形成资源集聚效应，促进了房地产业的发展升级。科教方面，长沙市是全国高等教育资源最密集的城市之一。现有高等院校55所、国家重点学科44个、重点实验室和工程技术中心106家、博士后科研流动站71个、博士后工作站34个、博士点136个、硕士点376个，全市每万人在校大学生数居全国首位；拥有高新技术企业253家；拥有科研机构89家，其中国家级7家；拥有工程技术研究中心30家，其中国家级8个。各类人才总量达到87万人。文化方面，长沙有3000多年灿烂的历史文化底蕴，已经形成影视传媒、文化旅游、出版发行、娱乐文化、文博会展、文化体育、卡通动画等七大文化创意支柱产业。近年来，长沙文化产业对经济增长的贡献率超过20%。多年来，长沙凭借极具特色的科教文化优势吸引大量高素质人才和企业落户。据不完全统计，到2012年，仅长沙经开区、长沙高新区人才总数已达31.5万人，其中含海外人才3万余人，历年共计引进各类人才在14.7万以上。到2015年，全市人才总量将达到105万人左右，到2020年，将达到135万人左右。对200家在建项目房地产开发企业问卷调查结果显示：有93.7%的开发企业认为长沙区域优势明显，商品房销售价格相对较低，愿意继续在长沙市场投资开发。外来人口的迁入和流动，改变了长沙现有的人口结构，高素质人才和企业的聚集，优化了房地产市场产品结构，促进了城市配套、城市文化的提升，为房地产业的升级发展带来深远的影响。（二）多样性需求测算：未来8年长沙商品住房年均需求预期达1700万平方米以上随着经济的持续快速发展和“两型社会”配套改革建设稳步推进，城市扩容、婚房消费、棚户区改造、外来人口增加等因素将带来大量住房需求，形成推动长沙房地产业新一轮发展的不竭动力。当前长沙仍然处在城市化建设的加速阶段，人流、资金流的集聚效应还有提高的空间，经济实力的不断提升和人口数量的逐步扩大为长沙未来房地产业健康发展打下了坚实的基础。按照长沙市城市总体规划发展目标，2020年前后长沙全市总人口将达1000万左右，其中城镇人口780万人，城镇化水平接近80%。按目前全市城镇人口约500万人计算，届时仅城镇人口就将新增280万人以上。根据长沙市现有经济发展水平及“十二五”发展纲要目标，结合住房需求及行业发展特点分析，预计今后8年长沙市商品住宅需求总量将达到1.36亿平方米以上，年均需求达1700万平方米以上，巨量市场需求将带动房地产开发投资需求达11400亿元以上，年均达1400亿元以上。（1）市区商品住宅需求总量将达1.02亿平方米以上，年均需求量达1270万平方米以上。一是市区人口增长对住房刚性需求量年均225万平方米左右。按长沙市区人口2020年达350万人计算，则8年内因市区人口增加至少需新增住房1794万平方米（54.21万人33.1平方米），平均每年需新建住宅225万平方米左右。二是居民住房改善性需求年均需求达300万平方米。2012年长沙完成棚户区拆迁101.08万平方米，改造面积达300万平方米，可带动新建商品房500万平方米左右。综合历年实际情况，考虑到拆迁难度加大等因素，预计未来受拆迁影响而产生的市区居民改善性商品房需求一般稳定在300万平方米左右。三是婚房需求年均增加300万平方米。2012年长沙登记结婚为76127对，预计今后每年市区实际结婚对数将在810万对，按照三分之一的新婚夫妇需购房计算（3万100平方米），每年商品房需求在300万平方米左右。四是市内暂住人口增加对住房的需求量年均在100万平方米。目前登记在册的在长沙市暂居人口70多万人，到2020年，长沙市流动人口预计达120万左右，按人平建筑面积15平方米计算，则市区需为新增的流动人口建造约800万平方米以上的住房，年均需建设住房100万平方米左右。五是投资性购房需求年均增加200万平方米。目前长沙市投资性购房需求占比为15%左右。考虑国家对投资性购房需求的抑制性，预计今后投资性购房需求占比仍可能在10%左右。则今后8年市区投资性购房需求预估在1600万平方米以上，年均200万平方米左右。六是保障性安居工程需求年均增加140万平方米。“十二五”期间，新建廉租住房3万套、公共租赁住房15万套。以此推算，按每套40平方米计，未来八年全市需建设经济适用房、廉租与公共租赁住房面积达1150万平方米以上。年均建设面积在140万平方米以上。（2）县（市）城镇化建设对住房需求总量达2400万平方米以上，年均需求量达300万平方米。随着城乡一体化进程加快推进，未来几年，长沙将以县城建设为依托，重点建设5个10万人口以上小城市，5个5万人口以上中心镇和5个特色镇，使城镇成为集聚生产要素、集中农村人口、集成城市功能的区域性经济中心。按农村人均住宅面积62平方米计算，未来八年县（市）域城镇化建设对住房需求总量达2400万平方米以上，年均需求在300万平方米以上。（3）商业地产需求量达1000万平方米以上，年均需求130万平方米。2009年2012年，长沙销售新建商业地产面积分别为49、56、115、142万平方米，呈现逐年增长态势。保守估计，未来八年时间，商业地产年均需求量在130万平方米以上。四、长沙市房地产市场消费者调研情况本组人员采取访问式调查问卷调研，共发放了60份调查问卷，采取了50份有效问卷，对各类购房因素进行了客观的调查，其中讲最主要的几个因素分析如下：1、通过调查我们可以看到，欲购买二室一厅，三室两厅的人数最多，分别是20人和10人，二室二厅，四室一厅的相对少一点，为三人、七人。 图112、欲购买商品房面积大小分析得到的饼状图，可以看出选择80平米一下的有2%，8090平米的有6%，90100平米的有20%，100110平米的有22%，110120平米的有16%，120平米以上的有34%。 图123、欲购买住宅类型的选择分析图，图中可以看出小高层占据主导地位，占了54%，其次是底层占32%,再是多层为14%。 图1-34、 能够接受的房屋单价，从图中可以看出大部分人接受的价格是50005500，55006000每平方米，分别占到了26%、38% 图1-45、 消费者了解房地产信息渠道 图1-56、 消费者想要购买的地点：从分析结果看来，芙蓉区，岳麓区的房产比较受欢迎。 图1-67、 目前长沙缺少的住宅类型 图1-7 （三）竞争楼盘和竞争对手调研 1、竞争楼盘分析 表一 楼盘分析项目名称开发商建筑设计户型定位占地面积建筑面积单位面积（）绿化率容积率户数（万）（万）万科城市花园长沙万科房地产开发有限公司上海SCI景观设计咨询有限公司二房、三房、4.72375-14242.00%35%1600麓谷明珠长沙麓谷大为置业有限公司湖南省轻工纺织设计院三房、四房299782-17243.00%40.8%7000望兴F1站长沙华湘房地产开发有限公司一房、二房4.75.340-8940.5%2.47003、竞争对手分析 表二 竞争项目分析 优劣势项目名称 优势分析劣势分析万科城市花园精装项目，临近规划中的梅溪湖中学，自身带有1.6万平米校园情景商业街，升值潜力较大，户型产品丰富。户型都最大的满足对景观、朝向及空间舒适度的要求。公交较少，出行不方便，距市中心较远。 麓谷明珠麓谷明珠商业项目位于高新区枫林三路与麓谷大道西北角、地铁2号线高新站出入口处，近邻高新区管区管委会、梅溪湖国际功能区、湖南师优越，发展速度快。楼盘间距太窄，采光、通风都会受影响。交通不太便捷，配套有待完善。望兴F1站周边商业：银行：农业银行、中国银行、工商银行、邮政储蓄银行；超市：家润多、人人乐、恒生等大型超市；周边公园：梅溪湖生态区周边医院：医院：航天医院、湘雅附三医院、湖南省肿瘤医院周边学校：学校：梅溪湖小学、师大博才中学，湖南商学院、湖南财经学院项目西临拟投资16亿升级打造的新西站和地铁2号线站口目前交通不太便3、 该房地产项目的优劣势分析(1)优势：本项目处于梅溪湖一带，发展迅速，很有发展前景距离西站近，交通方便地块形状规整，规模适中，有利于开发公司快速进驻并推向市场该地在红线范围外已完成“七通一平”，红线范围内已完成房屋拆除和人员安置，减少了项目的工程量，利于项目更快开工此项目旁边学府较多，文化氛围好有主题的营造环境优美，毗邻梅溪湖，景观好，周围学府多，文化氛围好(2)劣势：处于初期开发，周边配套设施不够完善。位于郊区地带，远离市中心同类型项目较多，形成竞争二、项目规划（一）项目产品定位1、 产品功能定位建筑类型以高层，户型定位为二房一厅，三房一厅，80到130平米，部分住房提供精装修。小区设立活动用会所，物业管理用房。2、 项目产品总体形象和核心产品定位 总体形象定位：让每一个勤奋的青年收获一个梦想般的家。核心产品定位：时尚前卫，充满活力，生活充实（二）目标客户群定位1、 主要年龄段 2540岁，刚毕业工作的年轻人，以及单身的白领一族。2、 理想所住区域 环境优雅，交通便利，价格适中，户型多选的地段。3、 收入状态 4000元/月以上的人群4、 学历及职业 学历-大专、本科及以上学历者 职业-管理人员、高校教师、私营企业主、企事业机关单位干部等5、 个人行为特征 注重细节的品味及高质量的生活，崇尚健康合理、轻松愉悦、无拘无束的生活方式。对楼盘的品质及品味十分在意。6、 购买的目的 首次置业主要是为了满足居住的需要以及上班的便利，二期置业是为了改善居住条件。（三）形式产品定位1、 建筑风格 我们的风格是新古典主义风格，满足年轻人简单明快的心态 2、是框架结构3、 主力户型和面积 主要是两室两厅一厨一阳台，三室一厅一厨一阳台，面积85130平方米。4、 价格和定价策略 我们的项目第一期均价是5800，起价是5288元/平米，最高价5988元/平米。第二期均价6900，起价6599元/平米，最高价7288元/平米。 定价策略：我们的前期产品主要是吸引刚毕业工作的年轻人士，不宜将价格定的太高，其次我们将价格定的低一点是为了二期工程的进行，让更多的人群注意到我们的产品，以低价作为一个亮点，吸引更多的人关注我们的产品，了解到产品的定位，然后二期工程将产品再提升一个档次，出售一个高一点的价格。（四）附加产品定位 1、 物业管理 这里有很好的物业公司，保证道路清洁，草坪看上去干净坐上去舒适，停车方便，用水用电安全放心，出门旅游不用担心财产安全，有什么问题可以24小时内拨打物业公司的电话，及时帮您解决问题。 2、 服务水平 我们有一流的服务，我们把对顾客的服务视为自身的本职所在，把握客户各种心理，满足客户各项需求，用笑容打动客户，用心灵感染客户，用智慧留住客户，用规范化的操作和真诚的心将文明服务进行到底。积极营造优美、舒适的服务环境，创新服务方式，打造和谐服务，关注服务细节，尊重客户，理解客户，以服务为导向，善于换位思考，站在客户的角度上看待事物，设身处地为客户着想。 3、 配套设施 园区内有大面积的中心花园、 亭台楼阁，篮球场一个，羽毛球场2个，各种锻炼设施，小区内的医务室周围配套设施有：超市：通程商业广场、恒生超市、新一佳 学校：长郡省财经专科学院，省商学院，湖南师大艺校北校区、 望岳中学、岳麓一小、高新博才小学， 湖南大学北校区，省公安专科学院，省委党校 银行：建设银行，工商银行 农村合作银行 农业银行浦发银行、 医院：湘雅附三医院，省肿瘤医院，湖湘中医肿瘤医院 中国邮政、建设银行、光大银行、招商银行 交通：315、902、916、913、118、152、312、314、309、348、405（五）项目产品主题策划 为了在文化内涵上给予人们精神上的愉悦，在品质功能上给予人们舒适和满足，在生活上符合现代人们追求时尚的心理，在要求上符合安居乐业的理念，我们把产品的主题定位为“给您一套时尚的房，给您一个安逸的家，给您一种舒适的生活，给你一个美好的明天。”（六）项目开发进度安排 该项目开发时间为4年，本楼盘开盘时间定于项目开发后第二年，第一期销售均价为5800元/平方米，为总面积的30%，第二期均价为6900元/平米，为总面积的70%。三、项目经济可行性分析（一）根据房地产产品规划，进行项目成本费用估算 该宗地由三部分组成，其中34954平方米、133.61平方米均为长沙大河西先导区土地储备(交易)中心统征地；另683.73平方米为原长沙梅溪湖实业有限公司（梅溪大道）的划拨地，现经长沙市人民政府批准收回。根据长沙市城乡规划局规划设计条件书，该宗地用途为住宅，有效面积35771.34平方米，土地面积容积率2.3，限高60米。营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，房地产行业基准收益率为12%。1、土地费用估算 根据长沙市国土资源测绘院编号为20130410093-3的测绘成果，挂牌地块的规划建筑面积为35771.34平方米。红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、供气，红线范围内土地已平整，已完成房屋拆除和人员安置补偿。土地成交价为人民币24683万元，包括土地使用权纯出让金、城市基础设施配套费等各种费用。所以土地费用为24683（万元）。 2、前期工程费 包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水土地质勘测及“三通一平”等土地开发工程费用支出。经综合估算，按每平米建筑面积约350元/。所以前期工程费为：106059*350元=3712.1万（万元）3、房屋开发费 所开发的项目均为普通装修，框架高层框架住宅每平米造价1500元，房屋开发费为：106059*1500元=15908.85（万元）4、基础设施建设费 该项目的建安成本费为：3712.1 +15908.85+21212=40832.9（万元），基础设施建设费按建安成本费的15%估算，所以基础设施建设费为：40832.9*15%=6124.9（万元）5、公共配套设施 公共配套设施费按建安成本费的3%估算，所以公共配套设施费为：40832.9*3%=1225（万元）6、管理费 管理费按前期工程费、房屋开发费、基础设施建设费和公共配套设施费的和估算，所以管理费为：(3712.1+15908.85+6124.9+1225)*5%=1348.5（万元）7、销售费用 销售费用按销售收入的5%计算，则销售收入为：（5600*0.3+6900*0.7）*106059=69044.4（万元），所以销售费用为：69044.4万元*0.05=3452.2（万元）8、不可预见费 不可预见费按建安成本费的3%估算，所以不可预见费为：40832.9*3%=1225（万元）9、税金及政府收费 税金及政府收费主要是二税一费即营业税，城市维护建设税和教育费附加营业税按销售收入的5%计算，所以营业税为:69044.4万元*0.05=3452.2（万元） 城市维护建设税按营业税的7%计算，所以城市维护建设税为：3452.2万元*0.07=241.6（万元） 教育费附加按营业税的3%计算，所以教育费附加为：3118万元*0.03=103.6（万元）两税一费总计：3452.2+241.6+103.6=3797.410、财务费用 项目申请的银行贷款是5000万，所以财务费用为：5000*0.06*3=900（万元），则项目总成本为土地费用、前期工程费、房屋开发费、基础设施建设费、公共配套设施费、不可预见费、管理费、销售费用、税费和财务费用的总和，即项目总成本为：21212+3712.1+15908.85+6124.9+1225+1288.6+1348.5+3452.2+900+3797.4=58969.6（万元），每年的借款利息为：5000*0.06=300（万元） 表三 各项费用汇总表序号项目名称费用（万元） 1土地费用21212 2前期工程费3712.1 3 房屋开发费15908.85 4基础设施建设费6124.9 5公共配套设施费1225 6管理费1348.5 7销售费用3452.2 8财务费用900 9不可预见费1288.6 10税金及政府收费3797.4（二）项目收入的估算 项目的销售收入预测，如表五： 表四 销售收入预测 单位:万元项目名称建设经营期合计123销售流入(万元）017817.951226.569044.4项目总成本费用（万元） 17690.920639.420639.458969.6（三）投资计划与资金筹措计划建设经营期现金流量表和项目损益表：表五 项目投资现金流量表 单位：万元序号项目第一年第二年第三年合计1现金流入017817.951226.569044.41.1销售收入017817.951226.569044.42现金流出17690.920639.420639.458969.62.1借款利息3003003009002.2经营成本（不含折扣和借款利息）17390.920339.420339.458069.62.3税前利润0-2821.5 30587.125351.52.4所得税007646.76637.93净现金流量-17690.9-2821.522940.424284累计净现金流量-17690.9-20512.4242824285所得税前净现金流量-17690.9-2821.530587.110074.76所得税前累计净现金流量-17690.9-20512.410074.710074.7 表六 项目损益表 单位：万元项目名称计算依据123合计1销售收入017817.951226.569044.42总成本费用17690.919193.319193.354837.93销售税金及附加0962.227663728.24利润总额1-2-3-17690.9-2337.629267.29238.75所得税4*25%07316.82309.76税后利润4-5-17690.9-2337.621950.469297盈余公积金6*10%-1769.09-233.762195.04692.98可分配利润6-7019755.46236.1资金筹措计划：多渠道筹集房地产资金有利于解决大量资金需求问题，分散风险，促进房地产市场的形成与发育等。筹集房地产资金必须考虑筹资规模、时机、企业的利益和投资者的权益、资金来源结构等方面的因素。主要有通过房地产金融融资，以销售区地产进行资金筹集，开辟利用外资渠道等几类方式。我们通过信贷，房地产信托，房地产证券，房地产保险等方式筹集资金。（四）相关经济指标分析，判断项目的可行性1、 净现值各项投资都在各年年初，投资基准收益率i = 12%，NPV=-P+A(P/A,I,n) ,所以净现值为：NPV=-17690.9-2821.5 *0.8929+30587.1*0.7972 =-17690-2519.3+24384 = 4174.4(万元) 0 所以本项目是可行的2、 内部收益率按照线性插值法计算，令i1=20%, i2=25%， IRR= i1+ NPV1/( NPV1+ NPV2) ( i1+ i2)NPV1=-17690.9-2821.5 *0.8333+30587.1*0.6944 =-17690.9-2351+21239.6 =1198.6(万元) 0NPV2-17690.9-2821.5*0.8+30587.1*0.64=-372.4（万元） 0.12故该项目在经济效果项目上是可以接受的。3、 静态投资回收期 静态投资回收期(Pt)是指项目初始投资起到用项目的净收益偿还全部投资所需时间，以年表示,方案每年的净收益不等额时，必须采用累积法计算，故 Pt =3-1+2821.5/30587.1=2+0.09=2.09（年） 12% 因此项目可行 5、 动态投资回收期 PD =3-1+2821.5/30587.1=2.093 因此项目可行（五）盈亏平衡分析 房地产项目中对盈利能力指标最敏感的是销售价格，纵观近几年房地产业房价居高不下，本项目销售价格下降的可能性非常小，故在盈亏平衡分析时，分析住宅的销售价格的理解点。销售收入与销售量的关系：B=PQ 式中，B销售收入 、P单位产品价格 、Q产品销售量。产品成本与产品产量的关系：因为此是房地产项目，所以固定成本即为项目总成本: CF = C盈亏平衡点是项目盈利与亏损的临界点，即B=C，即P=B/Q。 则有：P= B/Q =548379000元/106059=5170元/ m2 最低售价5600元/ m2表八 相关指标分析表 相关经济指标净现值（NPV）4174.4万元内部收益率(IRR)0.238静态投资回收期(Pt)2.09年 静态投资收益率（e）17%动态投资回收期2.09年 盈亏平衡点 5170元/四、不确定性分析（一）风险预测 房地产开发主要