地产EMBA课程-全球最具代表性的城市综合体案例汇报(共2

天幕,在世贸天阶的天幕下经常举办大型活动。如：蔡依林新专辑大丈夫天幕首播；可口可乐携手世贸天阶畅爽开新年倒计时活动；ETIHADAirways阿提哈德航空展；世贸天阶9.15奥运文化广场启动仪式等。,播放时间：夏季：19：30至22：00冬季：18：00至22：00,规划设计,2,北街,云集了最流行和时尚的休闲品牌，满足现代生活的年轻群体。,业态组合,3,北街F1,时尚服装：BenshemanMadamefigaroFrenchconnectionGant潘怡良Guess钟表及珠宝周大福豪门世家美容及健康护理MAC酒吧enoteca,业态组合,3,北街F2,时尚服装：GantGuessit鞋：Leafoscati酒吧时尚廊,业态组合,3,北街F3,美容及健康护理：THANN朴成吉吉发型设计菩提岛丽时国际美发沙龙安娜柯林生活品味：维塔艺术馆美食：金钱豹国际美食百汇,业态组合,3,北街F4,美食：新沸腾渔乡金钱豹国际美食百汇,业态组合,3,南街,国际精品、艺术、高档家居用品、美容美发国际生活馆。,业态组合,3,南街F1,时尚服装：Zara;AdidasEnergie;SjsjFornarina;Misssixty钟表天梭;Follifollie儿童天地Follifolliebaby生活品味Coastcoffee丝芙兰美食：星巴克酒吧：CJW,业态组合,3,南街F2,时尚服装：G-star;GiordanoMango;MexxJessica配饰及鞋：7princes;Bata百丽;Muxjoyeux-fr;bloom珠宝：意龙钻石美容及健康护理：Korres银行：农行,业态组合,3,南街F3,时尚服装：Sony欧时力2%配饰及鞋：Shes健康护理：californiafitness,业态组合,3,南街F4,鞋：LasenzaLysaImpression亮视点;NikeSparrow;钟表：Casio美容及健康护理：加美乐汇美舍生活品味：生态家苹果专卖Locklock美食：冰果元素喜买得Coupscoffee酒吧：song,业态组合,3,儿童摄影、美发内有众多供小朋友玩耍玩具，这样使小朋友剪发、照相时变得更加听话。,业态组合,3,时尚艺术娱乐品牌互动新业态“体验式”商业中心,60左右还是服装、服饰。同时像酒吧，Club，还有书吧等，占了一定的比重。,不是最高的奢侈品，但是是非常时尚品牌的聚集地！,业态组合,3,商品陈列,立体式的服装陈列富有艺术特色的橱窗陈列,商品陈列与VMD特点,4,VMD特点,展示已招商品牌，形成品牌嫁接促进招商工作。,商品陈列与VMD特点,4,VMD特点,无论是停车场、电梯间、走道还是手扶梯下面都无处不在的表现出项目的时尚、人性化及艺术感。,商品陈列与VMD特点,4,VMD特点,天幕这个震撼的卖点被无限放大。,商品陈列与VMD特点,4,公共空间,公共空间尺度开阔，处处体现开阔大气。,室内装修与导示系统,5,中庭,中庭采用屋顶玻璃处理，白天自然采光优异。生态、自然。,室内装修与导示系统,5,手扶梯,花型图案交相呼应。整体视觉体现出时尚、华丽以及贵气。,室内装修与导示系统,5,艺术品,维塔艺术馆的进入以及部分艺术品的展览，使项目艺术氛围浓厚,室内装修与导示系统,5,停车场,停车场装修现代、时尚。地下停车场是以半小时为最小计量单位，每半小时2.5元，一小时5元。固定1450元/位.月，非固定1250元/位.月1400个车位。,室内装修与导示系统,5,导视系统,设有完整的导示系统，非常清晰具体。,室内装修与导示系统,5,国贸所处地段区位优越，交通便利，带来大量的消费人流；开发商的强大实力是项目成功运营的重要保障,项目简介,1,天安门,故宫,工人体育场,北京东站,国贸中心,项目基本情况,位置东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区；交通地面交通东三环和长安街交叉的金十字；地下交通一线地铁；规模占地12万平米，总建面56万平米，由五大部分组成，包括写字楼、公寓、酒店、展厅、商城，各部分均为同类型顶级物业。开发商中方商务部、外方马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司,地图,国贸桥金十字在北京的交通便利度及拥有的高消费人群的数量都是不可替代的，为其顶级形象奠定了基础；开发商的强大实力和政府背景是其塑造顶级形象的重要原因和保障。,国贸是一个综合体项目，每一类别均为同类型中的顶级物业，牢固树立高端形象，同时为商业带来消费群,项目简介,1,写字楼,公寓,展厅,饭店,包括两幢外观相同的38层写字楼国贸大厦1座和国贸大厦2座以及6层的国贸西楼和2层的国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米,展厅总面积1万平方米，由序厅和三个展厅构成，主要进行中小型和档次较高的展览会和博览会,两座：五星级的中国大饭店总建筑面积11万平方米，客房738间，是众多元首、商业巨头、知名人士的下榻之地；四星级的国贸饭店总建筑面积3.9万平方米，地上8层，地下1层，共有客房552间,由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有401套房间。主要租客来自于各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，一直被公认是北京顶级豪华公寓,国贸饭店,公寓,国贸展厅,写字楼,为满足国贸其他业态客户商业需求，商城运营而生，经历10余年的发展，成为北京高品位消费场所的代表,项目简介,1,商品丰富的起步阶段经营背景：商业市场不算丰富，满足国贸中心写字楼、公寓及酒店客户的消费、服务需求经营特色：自营店为主、租赁专卖店为辅的形式。效益：平均出租率达到90%，到94年底年均收益率为60%以上。,品牌概念初步形成的扩建阶段经营背景：95年完成精品区扩建经营特点：引进国际著名品牌入驻，自营店嘉里中心向主题店发展，其他自营店逐步向精、深方向发展效益：国贸商场年平均出租率达90%，到97年97年底年平均收益率为8%以上,领先业态的腾飞阶段经营背景：二三期工程开工建设，经营面积扩大，软硬件功能改造经营特色：商业业态与世界同步，成为真正现代购物中心的MALL,98年率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，经过10余年的努力，商城以最具时尚潮流的品牌组合，成为北京高品位消费场所的代表,1990年8月开业，在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式；2000年改造扩建后，总建筑面积6万平方米，营业面积为3万平方米，分为地上两层和地下两层；,由2美国著名设计公司ARQUITECTONICA担纲商城的整体设计，循环式的结构布局展示出流畅的弧型曲线，将国贸中心的庞大建筑群体有机地联系起来，并与地铁国贸站直接相接，通行十分便利；,全面的业种组合，服饰名品区、时尚主题店、休闲娱乐区、餐饮区、办公服务、家居饰品、儿童服饰区、主题百货、超市等一应俱全；,国贸自身的写字楼、酒店、公寓客户；周边使馆区及其他物业的客户；全市及海内外来京旅游的高端人群。,商业概况,规划设计,业态组合,客户来源,商业延续其整体物业的高端形象，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所,项目简介,1,合理、全面的品牌组合，充分考虑客户需求，满足不同客人时尚消费需求，进驻商家均为国际顶尖品牌,商业业态,2,全面的业种组合，服饰名品区、时尚主题店、休闲娱乐区、餐饮区、办公服务、家居饰品、儿童服饰区、主题百货、超市等一应俱全，800平米冰面的京城首家商厦内针柄溜冰场新颖独特。,首层、二层：以高档、时尚为主题的服装服饰精品区,地下二层：休闲娱乐区,地下一层：时尚消费区，引入了晨曦百货作为主力店,国贸商城,国际品牌专卖店,时尚品牌区,国际精品区,200家,40家,140家服装服饰店,国贸商城的豪华阵容,与一般商业项目餐饮占比较大不同，国贸商城中男女服装占绝对比例，这是由其顶级商业的定位决定的,商业业态,2,目前已开业的店铺164家，男女服装占绝对比例餐饮基本作为商城的配套而存在,主入口主要排布高档次的物业，商城尽端商业档次较低；整个商城动线呈循环型，导视清晰,商城平面,3,高档次物业基本沿主入口排布，面积划分也相对完整，公共面积更为充分；尽端（南侧）商业档次相对较低；面积划分较为细碎，公共面积相对较小。,项目导视系统清晰,晨曦百货,晨曦百货、华润万家、屈臣氏是国贸商城三大主题商店，为商城带来大量人气,以年轻时尚为主题的主题百货店，营业面积3300平方米，主要经营服装等。,主力店,4,华润超市,个人护理商店，标顾客锁定在1835岁的女性，有化妆品、药物、个人护理用品、时尚饰物、糖果、心意卡及礼品等二万五千种,屈臣氏,中高消费市场为定位的Ole超市，以及为满足年轻消费者追求快捷、舒适的时尚生活而精心打造的一种全新形象便利店。,循环结构：整体设计以循环式的结构布局展示出流畅的弧形曲线，将国贸中心庞大建筑群有机联系,商城特色,5,美国著名设计公司ARQUITECTONICA担纲商城的整体设计，循环式的结构布局展示出流畅的弧型曲线，将国贸中心的庞大建筑群体有机地联系起来。,以项目东入口为例,由电梯上二层写字楼大厅,二楼写字楼大厅,一楼大厅设置银行,大厅右方由楼梯下至地下一层商城,一楼大厅设置银行,大厅右方有电梯到地下商城,一楼大厅跳高2层,一楼大厅挑高，凸现大气,真冰溜冰场特色,基础数据位置：商城地下二层开业：1999年月总面积：1450平方米冰面：800米客流量：10万人次/年其中青少年儿童占总量的80%以上,人气旺盛早上九点，已经聚集了众多的小孩练习溜冰，很多家长在旁边守候陪同,真冰溜冰场：800平米冰面的溜冰场是北京首家商厦真冰溜冰场，设计新颖独特，为商城带来大量人气,商城特色,5,环保冰场：是北京目前唯一的一家环保冰场，采用盐水作为介质，无污染配套齐全：冰鞋型号齐全，从儿童穿的25号到成人的47号；冰场内的小食店提供饮料和零食，供客人休憩丰富多彩的活动：冰场定期会组织花样滑冰表演或冰上趣味比赛；冰场还组织各年龄段的花样溜冰班，冰球训练班。在营业时间外还可包场打冰球。优惠的价格：不同时间段90分钟的价格为30元至50元，还包括冰鞋费玻璃天幕：30米跨度的玻璃天幕下的国贸溜冰场，阳光直泻而下，落地却是光滑的真冰。,细节：富有新意的环型花坛，采集阳光的玻璃天井，精致的橱窗陈列，舒适宽敞的公共休憩场所,商城特色,5,2,细微之处打动客户,1,3,4,玻璃天井,精致橱窗,舒适的休憩,环型花坛,商城由美国商城设计师创意，众多的玻璃穹顶成为商城的重要特色，众多造型各异的坚定、弧形顶与地面的弧形走廊有机稽核众多的绿色植物、座椅、艺术品陈列等艺术环境使人在不经意间感受到设计师的细致入微,人们在逛国贸的时候感受到阳光的照耀，将国贸商城称为“阳光商城”,软硬件条件优秀国贸商城为大品牌创造了与世界商业同行一致的软硬件条件，定位服务准确,整体布局合理座位北京中央商务区CBD核心部位的国贸中心整体结构布局合理，充分体现了优质物业设施的综合优势，深得大品牌喜爱。,基本定位：面向中高收入人士，提供购物、休闲、娱乐、服务的一站式消费场所软硬件改善：成功的软硬件全方位改善，创造出良好的经营业绩，国贸商城不仅在校得这心目中独树一帜，成为北京最老牌的奢侈品商业营销推广：成功的营销推广，丰富的公关活动，与媒体的良好合作，营造出良好的经营环境经营现状：08年初国贸平均租金高达54.81美元/平方米/月，但平均出租率却高达98.69%。这证明国贸商城采用领先的SHOPPINGMALL商业业态是成功的,国贸商城前期定位准确，面向中高收入人士，成功的软硬件改善以及成功的营销推广，经营业绩良好,运营管理,6,旗舰店：许多大品牌将其在国贸的专卖店定位为中国旗舰店，核心地位：伴随着国贸三期工程的建设，国贸中心逐渐成为北京中央商务区CBD的核心，领先地位已经确立。虽然现在有新光天地、金融街购物中心等奢侈品商业虎视眈眈，但仍有大批奢侈品购买人群只认“国贸”这个金字招牌,运营管理,国贸商城：市域顶级商业成功要素分析,位置：国贸桥金十字在北京拥有一线交通、区位优势；形象：各物业类型档次、形象匹配，拥有北京独一无二的综合类物业的顶级形象；客户量：国贸本身规模即带来了较多的高端客流，为其顶级商业的消费提供了支持；入市时机：入市时周边无商业成熟区；开发商目标：入市时国家对商业控制严格，政府、开发商将其作为制高点来考虑，所有形象都为其服务;规划：尽量做到了开放，动线设计富于变化，并能形成回路，交通等公共面积充分，铺面开间、面积划分与其定位相匹配；商业经营：付出了足够的耐心塑造形象、培育市场。,主观,客观,项目总结,7,北京华贸中心,区位：北京市CBD东侧占地：约39万M2(约585亩)投资商：北京国华置业有限公司总投资额：60亿元人民币总建筑面积：约100万M2功能：商业、办公、酒店、住宅,北京华贸中心-商业,定位：全方位中高端定位业态：商业+展示汇集全球938个品牌建筑面积：地共约25万M2占总建筑面积比：24.5%,华贸商城(含新光天地、华贸购物中心、华贸购物街、华贸广场),北京华贸中心-酒店,华贸酒店北京丽思卡尔顿北京JW万豪,星级：两酒店均为五星级规模：丽思卡尔顿305间客房；北京JW万豪588间客房；总建筑面积：约6万M2占总面积比：约5.5%,北京华贸中心-办公,标准：国际标准5A甲级智能写字楼建筑面积：T1、T2、T3三栋塔楼，30万M2占总建筑面积比：32%,华贸中心,北京华贸中心-住宅,定位：商务型公寓及投资型住宅规模：35万M2占总建筑面积比：38%,国际公寓,北京华贸中心,办公：酒店：商业：公寓：,各功能规模配比,服饰：VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利）,FERAUD（菲罗）,JAEGER-LECOULTRE（积家）,LOR0PIANA（世界顶级面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇诺）,TOMMYHILFIGER（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心。,北京金源mall,金源Mall是世纪金源集团继投资开发京西最大商品房项目世纪城之后的又一大型商业地产项目。金源Mall项目档案占地面积：18.2万平方米建筑面积：87万平方米总投资额：40亿元人民币室内环境设计：美国SRSS公司项目地址：北京市海淀区远大路1号投资商：世纪金源集团,北京金源mall,2006年7月，金源MALL首先打破了纯粹的高档格局，降格推出小商品市场。民营企业中蓝集团租下了地下一层中部2.8万平方米的面积，将其分割成1500个铺位，分租给千余家小商户。这个投资5000万元的“金源天赋创意小店铺”一边招商一边开业，主营各式生活和休闲用品。而燕莎商城等高档品牌位于整个mall的东边。这意味着“燕莎”将与小商品市场为邻，但单从空间上看，尚有一定的距离。开业的小商品市场为金源mall吸引了人流，为商场增添了人气和消费客群。而且并没有影响到高档品牌。,北京金源mall,在业绩下滑后，金源MALL进行了一系列的调整，其中最重要的是进行定位和业态调整。改造后的金源Mall新增了70个国际国内品牌，娱乐、休闲、餐饮的比重上升了10%，节假日客流量已大幅提升至8万10万人。,北京金源mall,上海新天地项目背景,太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置土地面积：约52公顷总建筑面积：约110万平方米物业构成：零售（14.1万平方米）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地动工日期：1999年初开发周期：15年分期开发，预计到2012年完工开发商：瑞安集团,上海新天地改造历程,1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业，住宅一期销售率1002003年住宅一期完工交付2004年写字楼一期（1,2号楼）完工，出租率90以上2005年2006年住宅二期完工，销售率.,2001年进度：新天地北里开业，绿地人工湖,2002年进度：新天地南里（商业、公寓）,2003年进度：住宅一期交付,2004年进度：写字楼一期,2006年进度：住宅二期,上海新天地开发现状,人工湖绿地,企业天地,新天地,翠湖天地二期一期,北里南里,2001-2002年先期推出新天地(零售)和人工湖/绿地(公益部分),2003-2006年分别推出企业天地(办公)和翠湖天地一二期(住宅),人工湖绿地,企业天地,翠湖天地二期一期,北里南里,上海新天地整体开发规划,两栋五星级豪华酒店总建筑面积约20,000平方米预计2008年8月竣工由瑞安开发，引入国际知名酒店管理集团目前已经动工,翠湖天地三期以及新天地二期住宅+零售的模式为顶级时尚品牌度身定做的新天地二期，将沿马当路建成商业配套面积约13900平方米翠湖天地三期约400套公寓，82000平方米。预计2008年竣工目前已经动工,企业天地二期（三号楼和四号楼）办公部分建筑面积每栋50,000平方米下设顶级品牌旗舰店50,000平方米预计2010年竣工将延续国际甲级写字楼的高标准，吸引国际知名租户目前正在实施动迁,68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑造型为市花“白玉兰”瑞安集团总部大楼办公部分建筑面积170,000sqm商场部分建筑面积50,000sqm预计2012年竣工动拆迁尚未启动,三四个不同规模的剧场类似美国百老汇丰富太平桥地区的功能尚未动迁,已经建成的部分,新天地,上海新天地开发借鉴经验（1/2）,1,2,3,4,5,5,6,6,结合市场合理安排开发时序新天地（零售）翠湖天地（住宅）企业天地（办公楼）翠湖天地御苑（住宅二期）酒店住宅三期零售企业天地二期住宅国际学校住宅办公楼零售,上海新天地开发借鉴经验（2/2）,商业模式零售先行，打造知名度瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功,上海港汇广场,区位：上海市徐家汇核心占