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上海大学：颐士学位论文上海市二手房中介交易研究 摘要 房地产中介代理是房地产市场的一个重要组成部分。经过十多年的发展，上 海房地产中介代理业已颇具规模，有关孛介代理的理论研究却相对滞后。本文借 鉴国内外关于房地产中介的研究成果，结合上海地区的实际情况对上海房地产中 介代理业的发展历程、现状和未来的发展趋势作了理论上的总结。 论文研究了房地痨中介代理的地位和作用，房地产中介代理的经济特性以及 私 房地产中介代理机榭分布密度的模型。这些研究丰富了房地产中介代理理论，同 时也为上海地区房地产中介代理业的进一步发展提供了可资参考的意见和建议。 文章共分为四个部分。第一章为绪论，对论文的背景和研究意义傣了阐述， 并对国内外的研究结果做了综述。第二章介绍了房地产中介代理服务的基本经济 特性，包括规模经济性、范霜经济性和网络经济性。同时对于上海市房地产中公 的现状做了梳理，总结出房地产今后的发展会随着收购兼并和规模扩张，实现行 业集中度的提高。第三章是本文豁重点所在，研究了上海市房地产中介营业网点 的分布密度模型。在合理假设的基础上，本章推导了房地产中介代理机构的分布 密度公式。之后，利用可以获取豹统计数据，对该模型的有效性作了闻接的检验， 结果表明模型与统计数据吻合较好。第四章论述了房地产中介代理的几种运营模 式，并推断出适合未来上海市房地产中介业发展的运营模式；此夕 还对中介代理 公司规模扩张的途径做了研究，通过有效的规模扩张，从而实现行业集中度的提 高。 关键调：房地产中介代理；中介密度模型； 舻0 渺 v i 规模扩张 上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究 a b s t r a c t r e a le s t a t ea g e n c yp l a y sa l li m p o r t a n tr o l ei nr e a le s t a t em a r k e t a f t e rm o r et h a n t w e n t yy e a r so fd e v e l o p m e n t , s h a n g h a ir e a le s t a t ea g e n c yh a sd e v e l o p e di n t oa s i z a b l ei n d u s t r y , b u tt h et h e o r e t i c a lr e s e a r c ho fr e a le s t a t ea g e n c yl a g sb e h i n d r e l a t i v e l yt 1 1 i sp a p e rd r a w sl e s s o n sf r o mt h ed o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a lr e s e a r c h r e s u l t sa b o u tt h er e a le s t a t ea g e n c bc o n s i d e r i n ga c t u a lc o n d i t i o n so fs h a n g h a ia r e a , m a k e st h es u m m a r yt os h a n g h a ir e a le s t a t ea g e n c yd e v e l o p m e n tc o u r s e ，c u r r e n t s i t u a t i o na n dd e v e l o p m e n tt r e n di nt h ef u t u r ei nt h e o r y t h i sp a p e rs t u d i e sp o s i t i o n a n df u n c t i o no ft h er e a le s t a t ea g e n c y , t h em o d e lo fd i s t r i b u t i o nd e n s i t y t h er e s e a r c h e n r i c h e st h et h e o r yo ft h el e a le s t a t ea g e n c y a tt h es a m et i m e s u g g e s t i o n sf o rf u r t h e r d e v e l o p m e n to fs h a n g h a ir e a le s t a t ea g e n c yi n d u s t r ya r ep r o v i d e d ， 曩瑶a r t i c l ei sd i v i d e di n t of o u rp a r t s 强ef i r s tc h a p t e ri st h ei n t r o d u c t i o n , i n c l u d i n gt h er e s e a r c hi n t e n t i o na n db a c k g r o u n d t h es e c o n dc h a p t e ri n t r o d u c e st h e b a s i ct h e o r yo ft h er e a le s t a t ea g e n c ya n ds u m m a r i z e st h ef u n c t i o n f e a t u r ea n dt h e b a s i cc o n c e p to fr e a le s t a t ea g e n c y 髓ef o l l o w i n gi st h ek e yp a r to ft h ep a p e r 强e t h i r dc h a p t e rs t u d i e st h ed e n s i t yo fd i s t r i b u t i o no fr e a le s t a t ea g e n c yo fs h a n g h a i o n t h eb a s i so fr a t i o n a la s s u m p t i o n , t h i sc h a p t e rd e r i v e sf o r m u l a eo fd e n s i t yo f d i s t r i b u t i o no fr e a le s t a t ea g e n c y 弧ev a l i d i t yo ft h i sm o d e li si n s p e c t e di n d i r e c t l y t h er e s u l ti n d i c a t e st h a tt h em o d e li sf i tt os t a t i s t i e s t h ef i f i hc h a p t e rd i s c u s s e st h e o p e r a t i o nm o d e lo fr e a le s t a t ea g e n c ya n ds u g g e s t st h es u i t a b l eo n ef o rs h a n g h a ir e a l 嚣s t a t ei n d u s t r y a l s ot h i sc h a r t e rs t u d i e st h ew a yt oe x p a n dt h ec o m p a n ys c a l e s t h r o u g he f f e c t i v ew a y so fs c a l ee x p a n s i o n ，t h ed e g r e eo fc e n t r a l i z a t i o nc a nb e i m p r o v ea l o t k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n t e r m e d i a r yp r o x y ；i n t e r m e d i a r yd e n s i t ym o d e l ；o p e r a t i o np a t t e r n ； s c a l ee x p a n s i o n v i i 上海大学硕士学位论文 上海市二手房中介交易研究 原创性声明 本人声明：所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作。 除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已发表 或撰写过的研究成果。参与同一工作的其他同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：甄坦趁羟日期：世皇墨 本论文使用授权说明 本人完全了解上海大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留论文及送交论文复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可 以公布论文的全部或部分内容。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 1 1 1 日期：二坐登 上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究 第一章绪论 l 。l 研究的背景。 自上世纪九十年代中期以来，随着住房制度改革的深入，福利分房制度的取 消，房地产业在溪民经济中所占的比重逐年增加。特别是1 9 9 8 年下半年以来， 国家将房地产业作为拉动国民经济增长的重要支柱性产业。以此为契机，上海市 的房地产业也得到了长足的发震，出现了一大批大型骨手房地产企进，也催熟了 上海的房地产市场。房地产业作为个庞大的产业体系，主要由房地产开发建设、 房地产市场和中介组织以及物韭管理三部分构成。房地产中介组织是为房地产开 发建设，房地产市场运行和物业管理服务的。高素质的房地产中介组织和规范化 的经营管理，对于促进房地产监的健康发震和规范房地产经济运行有着极其重要 的作用。 麸1 9 9 6 年开始，上海房地产每年的开发投资额都超过5 0 0 亿元，约占全市 固定资产投资额的3 0 。2 0 0 0 年以后，上海房地产市场的投资与消费同步高速 增长，多项指标离位运行。2 0 0 2 年，完成房地产开发投资7 4 9 亿元，闷比增长 1 8 7 ；而到了2 0 0 3 年，完成房地产开发投资9 0 1 亿元，同比增长2 0 3 ，占全 市固定资产投资额酶3 7 。2 0 0 4 年完成房地产开发投瓷额1 1 7 5 4 6 亿元，毙2 0 0 3 年增长了3 0 4 ，又上了一个新的台阶。2 0 0 5 年上海房地产开发投资额为1 2 4 6 8 6 亿元，增长6 1 ，受宏观调控影响，增幅有明显下降。2 0 0 6 年，房地产市场调 控成效不断显现。全年房地产开发投资1 2 7 5 5 9 亿元，增长2 3 ，增幅回落3 8 个百分点。 图1 12 0 0 1 - 2 0 0 6 年上海房地产年投资额 上海大学硕士学位论文 上海市二手房中介交易研究 房谶产孛介俸秀房地产市场瀚一个不可载缺靛缀成部分，在这段对旗连褥到 了快速的发展。我国房地产中介市场是伴随房地产业的发展从无到有，从小到大 逐步建立褥发展越来酶。改革开放2 8 多年来，痔穗产孛奔褥她的橇褥数量不辩 增多，从业人员队伍迅速扩大。以上海为例，1 9 9 3 年房地产中介企业只有1 1 7 家，蓟2 0 0 5 年2 月底，上海市注瓣酶房遮产中舟企溉共有3 6 6 3 家，门店数量太 约在l 万2 千个左右。截至2 0 0 6 年底，上海房地产中介行业持证经纪人约2 。s 万天，蔼实际默渡人员总数可麓高达近1 0 万人。上海地区韵房遗产中介行监您 形成了相当的规模。 当前，上海市房遗产率介代理墨经发震成茺一个颇其蔑摸的行监，毽对该行 业的系统研究却不多见。本文旨在研究上海地区房地产中介代理的发雕历程，总 结中介代理业的发展规律，并探讨房缝产中介营韭礴点分布模型，药房地产中介 选址布髑提供一定的理论基础，同时探索适合市场经济条件下的房地产中介组织 运营模式。 董。2 研究的意义 正如前文所进，健全和发达的房地产中介组织是相当必辩的，因此，系统地 辚窕赛蜷产孛奔缀织理论，震理论指导孛贫缀织羲实羧也至关重要，特剃是在瓣 前房地产行业快速发展形势下，显得尤为紧迫。从备方面的统计数据袭明，2 0 0 0 年标志着我鋈第二轮房遗产发震戆开始。嚣黠，诲多姿糕撵示了我国一些城枣麝 地产中介市场在液面繁荣的背后却潜藏着生存危机。市场竞争激烈、法制不健全、 管理不攥莲、发震裔逐囊成熟等霾豢导致赛逡产孛分企韭生存鬣险提高，经营剃 润降低。面对当前逐渐变化的市场和日渐成熟的发展商，我国房地产中介业如何 寻找生存之鼹；藤黠孛蓦麓入董器筻曩缝缀熊戒功，处子耪对劣势蘸餮蠹孛奔囊 如何应对强大的外来房地产中介公词；面对房地产中介市场竞争的日黼激烈，我 蓬枣鍪孛奔褰翔衡选择窦愁酶经营模式露不被市场舞海汰；蠹瓣不规范豁赛缝产 中介市坳，房地产业主管部门和行业协会应如何协调管理等。这些都是我国房地 产孛奔照姿蔫急需解决懿现实离题。 从事房地产中介理论研究的意义主要有以下两点；其一是通过对房地产中介 企监掰涉及委韵器释宏蕊霜素囊徽震莲素送行势耩骚究，找盘不舞嚣素之鬻蕊关 联，研究房地产中介的经济特征，增加人们对房地产中介的认识。其= 是通过对 2 上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究 房地产中介企监运行中出现的矛盾和问题进行评价和分析，为解决问题提供理论 上的支持。 1 3 有关文献综述 1 3 1 国内研究现状 在我国，房地产中介业是一个新兴的行业。自上世纪8 0 年代以来，随着政 府住房制度改革，住宅商晶化的推进，在客观上要求房地产中介企业提供服务， 这也催生了房地产中介业。我国房地产理论界对房地产中介的研究也基本上是从 那时开始的。我国早期对房地产中介的理论研究散见于其它有关市场中介的研究 当中。自2 0 0 0 年以来房地产中介业得到快速地发展，同时也产生了许多闯题。 学术界对房地产中介的研究又出现了新的热潮。 1 对房地产中介组织产生必然性的研究 青岛大学李恒光等著的制度创新现代中介成功的动力一书，阐述了 房地产中介产生的原因：中国经济运行方式由“大政府，小社会”转型为“小 政府，大社会的过程中需要社会中介组织的高度发育。这种高度发育的中介组 织可以承担起原来由政府管理但又无法管好的事务的管理任务，可以减少社会经 济体之间的摩擦，降低交易成本，提高经济效率。 吴翔华( 2 0 0 3 ) 根据房地产商品本身的特性和房地产市场的发展规律对房地 产中介组织产生的必然性进行了论述。他指出，随着房地产市场的进一步发展， 自产自销的模式很难再适应市场发展的需要。根据发达国家房地产市场发展的规 律，结合国内近些年来房地产市场发展的趋势，可以说房地产开发与销售分离是 房地产市场发展的必然趋势。 陈艳莹、原毅军( 2 0 0 2 ) 从产业分工细化和节约交易成本的角度对房地产中介 组织的产生进行了论述。他指出经纪中介组织是随着产业分工细化而出现的以提 供经纪中介服务为盈利手段的经济实体。经纪中介服务的实质就是节约交易成 本。 2 对我国房地产中介行业现存问题的研究 李恒光( 2 0 0 3 ) 认为我国房地产中介组织发展水平参差不齐。近几年各种房地 产中介发展很快，但存在骥显的不平衡。全园统一的房地产中介组织系统和管理 3 上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究 网络还没有建立，一些规模较大实力较雄厚的中介组织也都集中于北京、上海等 地；我国多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、信息不畅通、相互间协 调配套性差的状态。 王波( 2 0 0 3 ) 提出房地产市场中介组织政企不分，角色不明。目前国内最具有 实力和影响力的房地产中介组织是房地产管理部门和国家其他部门组建的。这些 中介组织既是管理者，又是经营者，有着强大的经济实力，所以在房地产市场上 占有极其重要的地位。这些中介组织是传统房地产管理体制下的产物，以行政管 理方式为主的体制排斥市场。 其他学者也提出解决存在问题的措施：加强中介服务的质量管理( 张永岳、 陈伯庚，2 0 0 0 ) ；加大科技含量( 廖俊平，2 0 0 3 ) ；实行规范运作( 胡志刚，2 0 0 1 ) ； 中介服务的业务品种创新( 甘文成，2 0 0 2 ) - 加强对中介机构人员的培训( 刘玉凯、 孙坤同，2 0 0 0 ) ；树品牌打响企业知名度，讲信誉提高企业的美誉度( 罗永泰，2 0 0 2 ) ； 积极营销，扩大市场( 季朗超，2 0 0 3 ) ；兼并整合，扩大规模( 罗永泰，2 0 0 2 ) ，开 展营销手段的创新( 罗永泰，2 0 0 2 ) ；规范中介市场，加强对二手房源信息的统一 动态管理，提高中介机构操作的透明度( 陈亚普，2 0 0 3 ) 。 3 房地产中介组织经营模式研究 李艳等( 2 0 0 3 ) 提出以政府背景的房地产交易中心模式。同时指出，由于与政 府部门或是隶属关系，或是财产利益关系，这样的机构使得政府成为了具体交易 的“参与者”，政府直接介入房地产中介服务业的业务管理，超越了政府经济管 理的职能定位，本身就是一种非市场行为。这种既是“裁判员 ，又是“运动员一 的角色冲突，影响到这些机构本身的独立性、公正性和竞争性。他们的垄断资源 也造成了市场的不平等竞争，阻碍房地产中介业的市场化发展。因此体制改革， 功能分流势在必行，使房地产中介真正成为独立法人。 岳畴( 2 0 0 5 ) 指出目前我国房地产中介组织运营模式主要分为单店模式，小规 模连锁模式和规模化连锁模式。在房地产中介服务业发展的初始阶段，单店模式 是市场的主体，因为单店模式对于资金等企业要素的要求较低，而且此时房地产 中介服务市场尚未发展起来，市场容量有限，控制风险和减少管理成本是中介组 织首要因素。伴随着房地产业的发展，房地产中介服务市场壮大以后，如何争取 到更多的业务取代了成本控制，而成为这个阶段中介企业首要因素，而组建小规 4 上海大学颁士学位论文上海市= 手房中介交易研究 模连锁企业有利于争取业务。后来随着市场的发展，特别是1 9 9 7 年后，专业性 程度成为行业竞争的焦点，而大规模中介组织具有专业化方面的优势，房地产中 介服务业进入了大规模连锁模式时代。规模化连锁中介组织按照中介门店与企业 之闻的所有权关系和经营管理权关系，又分为直营连锁、特许加盟连锁和直营+ 加盟的混合模式三类中介企业。这三类中介企业的共同点是同一公司体系中有多 个业务门店，丽它们之间最显著的区分则在于门店所有权和经营管理权在企业内 部的分配，同时也必然还存在着市场定位和企业素质等方面的差异。 4 对中介组织及房地产中介组织管理模式醭究 张跃庆( 1 9 9 7 ) 对房地产中介组织管理及发展的对策建议进行了比较详尽的 阐述： 房地产中介服务管理体系，一般来说，是由国家房地产管理部门，房地产中 分自律性组织，房地产中介企业( 公司) 构成的。在这个体系中，国家各级房地产 管理部门，是房地产中介组织的领导和主管部门；房地产中介自律性组织或协会 等，是政府房地产主管部f 1 和房地产中分组织之闻的桥梁；房地产串介服务组织 ( 公司) ，是房地产中介的基层组织，也是房地产中介市场的主体。 关予中介组织行业管理模式，张云德( 2 0 0 3 ) 认为目前存在着嚣种不同的模 式，一是将管理职责交给行业协会行使，政府对行业协会进行监督和指导。二是 政府和行业协会之闻应进行分工，互相配合，共同行使监督和管理的职能。上述 两种模式都是可行的，在囡际上都能找到相对应的模式。 综合以上研究现状可以发现，正如传统的社科研究方法所表现出来的特点一 样：我国房地产中介理论研究的主流方法还只是限于总结性、思辩性的方法。 1 3 2 国外研究现状 在发达国家，房地产中介代理业经过一百多年的发展已经成为一个成熟的产 业。房地产中介代理的理论研究引起学术界的兴趣则是近二三十年的事情。1 9 8 1 年y i n g e r 发表在美国经济概览上的篇名为房地产经纪人搜索行为的模型 被誉为房地产中介代理业的经典之作，随后有关房地产中介代理的理论研究如雨 后舂笋般的出现。一个重要的标志就是美国房地产研究杂志( j o u m a lo fr e a l e s t a t er e s e a r c h ( j r e r ) ) 在1 9 8 8 年推出一个的特辑，专门刊载有关房地产中介 5 上海大学硕士学位论义上海市二手房中介交易研究 代理研究的文章。之后，不少学者就房地产中介代理理论研究作了探讨。这些研 究主要从以下几个方面： 1 房地产经纪人及其收入的研究 g e n ea m a r s h 等人指出房地产经纪人经常处于双重代理中( d u a la g e n c y ，意 指经纪人在代理的过程中，其身份不明确，买卖双方都误以为经纪人代表自己的 利益，从箍向其透露自己的买卖信息) ，由此可能导致道德风险和法律风险，解 决的办法就是买卖双方各自聘请代理。j o a c h i m 等人用实证的方法证明了买方代 理的存在可以导致中等和较小价值房屋的成交价降低，对较高价值的房屋的成交 价则没有显著影响。但由予聘请买方代理人，买方须多支付代理费用，而减少由 于价格降低焉获德的利益。 2 房地产中介代理人员从业资格的研究 1 9 8 8 年s h i l l i n g & s i r m a n s 研究了资格证书的管理与中介服务质量的关系。 他们的研究表明：提高经纪人的入职门槛，可以使房地产中介的服务质量显著提 高，客户的投诉显著减少。随后，g u n t e r m a n n & s m i t h ( 1 9 8 8 ) 年的研究德出了楣 似的结论。进一步地，他们指出，必要的教育和资格限定可以显著降低客户的投 诉，但过多的教育和过严的资格限定并不一定能带来更好的效果。资格证书和准 入限定的初衷是为了保证中介服务质量和保护房地产消费者的利益。 3 房地产中介企业合理规模的研究 1 9 9 7 年t y l e ra n dy a n g 等人研究了商业地产中介企业的合理规模问题。该研 究利用成本、费用以及收入的相关影响因素，建立了一个房地产中介企业的规模 预测模型。然后，利用美国工业和办公用住宅经纪人委员会( s i o r ) 1 9 9 2 年在 t o m e sa n dl a i 地区的调查数据进行统计分析。在实证研究的基础上，确定了预 测模型的参数，给出了中介合理规模的计算公式。 4 。最佳中会组织机构数量的研究 通常认为存在障碍的话对房地产行业的发展是不利的，然而h s i e ha n d e n r i c o ( 2 0 0 2 ) 提出，在房地产中分行业露定绷金比率的行业惯例或规定下，中介 机构自由出入却会造成该行业社会资源的浪费。中介组织自由出入可能引起资源 浪费酶原因是：新进入导致的竞争，孳| 起中介服务价格的下降，抢走现存中介机 构的部分业务( b u s i n e s ss t e f l i n ge f f e c t ) ，后者可能导致中介行业产出过剩，产能浪 6 上海大学硕士学位论义上海市二手房中介交易研究 费；房地产中介市场自由进入是否会有社会效益取决于市场进入降价的收益是否 超过了上述的商业偷取效应( 指原有中介组织的业务被分走) 。可见，房地产中介 市场上存在着一个最佳的中介组织机构数量。 5 中介代理行业的市场效率的研究 有些研究者如y i n g e r ，c r o c k e t t ，m i c e l i ，以及v i l l a l l i & s i m o n s o n 认为，房 地产中分市场是低效率。该结论的理论依据是由于房地产中介服务存在着固定费 率，这种固定费率高于有效市场的均衡价格，是一种垄断价格。s c h r o e t e r ( 1 9 9 7 ) 建立了一个房地产中介服务的市场模型。该模型说明了房地产中介服务的固定费 率是由于竞争的结果而不是垄断的标志。 j u d & f r e w ( 1 9 9 6 ) ，z u m p a n o & h o o k s ( 1 9 9 8 ) ，指蹴房地产中介代理公司之闻为了争夺客户而对客户做出诸如以 高价和快速卖掉房屋的承诺，实际上也是一种竞争。在除去这些竞争所耗费的成 本之后，净中介费用是和经纪人的所付的代价是相符的，因此总中介费用的固定 并不意味着中介服务业缺乏价格竞争。t u r n b u l l 证明了如果考虑到中介入的服务 可以降低买卖双方的交易费用的话，房地产中介之间的非价格竞争实际上有助予 提高市场效率。c a r n e y ，g o o l s b & c h i l d ，的实证研究证实了房地产中介费率的 显著性波动。s i r m a n ，t u r b u l l & b e n j a m i n 研究表明随着房价的上升，中介代理费 是下降的。他的研究得出了一个有趣的结论：大型中介公司可以较高的价格成交 房屋但不额外收费。对房地产市场效率的研究基本上有以上两种观点。许多学者 更倾向于由于非价格竞争的存在，房地产中介竞争实际上是市场竞争的结果，市 场是有效的。 6 中介代理出售房屋的速度( t i m eo nm 酬础：t o m ) 的研究 t o m 是反映房屋买卖速度的重要指标。a s a b e r e h u f f m a n 研究了价格与 t o m 的关系，结果是成交价上升，t o m 延长。h u g h e s 在保持t o m 为常数的情 况下，检查了中分公司与最终成交价的关系。在上述条件下，成交价与中介公司 的规模大小呈正相关，同时也与中介公司所处的地域有关系。y a v a s & y a n g ( 1 9 9 5 ) 检验了t o m 和成交价格之赫的关系。健们的结果证实对于中等价格的房屋，成 交价与列表价( 1 i s t i n gp n c e ) 之间越接近则t o m 越短，对于高价或低价的房屋则 不存在明显的相关关系。在m 己s 系统之内没有明显的证据证明某些经纪人能够 持续地以较高的价格买卖他们的代理房屋。这与市场有效性的假设是致的。 7 上海大学硕士学位论文上海市二二手房中介交易研究 s p r i n g e r ( 1 9 9 6 ) 研究了经纪入、经纪公司、营销策略与t o m 之间的关系。结 果证实随着t o m 的增加，卖出的可能性在增加，营销策略对t o m 有显著的影 响，而经纪入、经纪公司则没有显著影响。 7 。房地产中介服务质量的研究 o k e r w w a & j u d 实证研究了影响住宅类房地产经纪服务质量的因素。j o h n s o n d o t s o n d u n l a p 认为房地产中介代理服务业的质量的属性应为可靠性、移情性 以及房地产的特性，并利用问卷调查的数据进行主成分分析确定了房地产中介服 务的质量影响因素。 总之，国外对房地产中介的研究是全方位、多层次的，其研究就方法多以实 证研究为主。研究的思路般是：建立模型、搜集数据、结果分析。 对比以上国内外对房地产中介的研究可知，对房地产中介组织的研究，国外 大都从行业发展的焦度着眼，着重研究房地产中介行业整体发展和运行的情况， 并通过实证方法、实验与对比实验方法、问卷调查和数据处理，以及长期跟踪等 方法，进行实证研究；焉嚣内对房地产中介组织的研究，则大都还处于初步认识 阶段，缺乏系统论述，偏蘑于定性描述和逻辑推理，缺乏数量化的证明，得出的 结论有较强的主观性；此羚由于研究方法不规范，研究成果搬很难国际化。 1 4 论文的主要研究内容 一般焉言，房地产中介代理韭的发展取决子房地产市场的繁荣程度，上海繁 荣的房地产市场为房地产中介代理的发展提供了肥沃的土壤。经过十多年的发 展，上海房地产中介代理己成为一个颇具规模的产业，蔼对中分代理酶系统研究 却不多见，本文一开篇提出了研究的背景和意义。列举了国内外对房地产中介的 研究成果，对比了研究方法。指出国井学者的研究是以实证研究为主，藩内学者 则主要是逻辑推理、思辨的方法为主。这种差异来源于研究的传统习惯和环境。 这是第一章要阐述的。 第二章首先讨论房地产中介服务的概念，国内外还没有统权威的定义。通 过列举分析国内外学者对“房地产中介”服务的不同理解引出了本文对房地产中 介服务概念的界定，明确了房地产中介代理服务的内涵。在此基础上，从经济学 的角度，从理论上分析探讨了房地产中介代理的固有属性，以及房地产中介的地 位和作用。最后介绍了上海市中介业发展的现状，对上海市房地产中介代理行业 8 上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究 的发展有一个整体的认识和初步的判断。 第三章是对上海市房地产中介代理公司的分布密度的研究。上海地区房地产 中介机构的分布在空间上是不均匀的。中介密度( 单位面积上的中介机构的个数) 最大的区( 静安区) 和最小的区( 崇明县) 二者的密度相差近5 0 0 倍。本章对这一现 象进行了研究。首先假设了影响中介密度的主要因素，然后在此基础上得出了中 介密度的分布模型，最后选取上海十一个区的中介密度数据对此模型作了检验。 检验的方法是用s p s s 软件对该模型的参数作了回归分析，分析结果表明该模型 有较强的解释力( 群= o 9 5 8 ) 。本章的最后一带讨论了这一模型成立的前提条件： 这就是由于上海地区房地产中介代理业的信息化程度不够高，中介机构只能在房 源较丰富的地段设点，从两造成了空闻分布的不均，随着房地产中介代理业信息 化的推进，地域对中介公司设点的影响将越来越小，由此，中介密度的分布不均 将褥以缓解。对中介密度研究的意义在于，方匠我们可以加深对中介分稚影响 因素的认识，从宏观上预测未来某地区中介的数量，另一方面在微观上对中介公 司机构的选址有一定的指导意义。 第四章对上海市房地产中介的运营模式和规模化扩张进行了探讨。市场竞争 曰趋激烈，单店经营模式将囱连锁经营( 包括正规连锁、特许经营和自豳连锁) 发 展，这是上海市房地产中介经营模式变化的趋势。连锁经营中的正规连锁在上海 房地产中介经营模式中所占毖铡较大面特许经营则刚刚起步。此外，规模化经营 和战略联盟逐渐被业界所共识。 9 上海大学硕士学位论文 上海市二手房中介交易研究 第二章上海房地产中介代理的经济性 及现状分析 2 1 房地产中介概念的界定 在中国古代汉语中没有“中会弦一词，查阅辞海可知，“中_ 介 为一蜇 学术语，来自于黑格尔的辩证法，表示不同事物的间接联系或联系的间接性的概 念。我国大陆房地产中介一词来源予港台地区，是改革开放的舶来品。“房地产 中介”最初是在日本使用，后随台湾1 9 8 5 年房地产景气复苏，经过许多媒体引 用，才在港台地送出现最终传到大陆。 在我国大陆，1 9 9 6 年建设部发布了行政规章城市房地产中介服务管理规 定( 建设部5 0 号令，以下篱称5 0 号令) ，将房地产中分定义为：房地产中介是 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。5 0 号令第二条明 确指出：“本规定所称房地产咨询，是指为房地产经济活动当事人提供法律法规、 政策、信息、技术等方面的经营活动；本规定所指的房地产价格评估，是指对房 地产进行估算，评定萁经济价值的经营活动；本规定所指称房地产经纪，是指提 供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 1 我匿大陆学术界对房地产中介概念的理解与建设5 0 号令有所差别，大陆 学者们将房地产中介服务分为广义和狭义的两类。一些有代表性的观点如下：张 跃庆认为，狭义的房地产中介是指专f j 为房地产市场交易主体服务的活动：广义 的房地产中介是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产经济运行服务的活 动。王洪卫等认隽“房地产孛介指在房地产市场中专门提供房地信息，进行技术 和政策法规咨询的服务，从事房地产策划、评估、代理业务，为房地产交易双方 牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续，从而收取佣金的行为弦。并指出， 房地产中介狭义上是指房地产商品的交易媒介，广义上应包括资金市场中介，实 物市场中介和其他中介f 策划、广告、测量、估价、咨询、法律、彳孛裁、经营、 劳务等) 。王德起认为：“房地产中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它由 专业中介入在国家法律、政府规章以及行业组织规则框架下所从事的一系列中阆 介引等活动的集合和系统。并将该系统分为三个层次：狭义，即房地产经纪， 1 0 上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究 对应于微观层次的房地产市场；广义即房地产咨询、房地产价格评估、房地产经 纪代理( 与5 0 号令的界定致) ，对应于中观层次的房地产市场；泛义上的房地 产中介，既包括房地产咨询、评估、经纪又包括在房地产物质要素、房地产金融 ( 包括消费信用) ，房地产人力资源等市场中调节和规范房地产经济关系的中介服 务( 包括房地产公证、法律服务、融资服务、担保、保险、信托、仲裁等) ，对应 予宏观层次的房地产市场体系。 从上述学者对房地产中介服务的概念的界定中，我们不难看出，学术界对房 地产中介的概念有三种观点：种是认为房地产孛介是指房地产经纪，以“居闻 为要素，中介服务的本质是客体在两个主体之间发生转移；一种是认为房地产中 介服务的内容应包括咨询、估价、经纪等活动；还有一种观点认为房地产中介服 务就是指在房地产经济中从生产到消费一切为房地产经济运行服务的活动。 2 。我国台湾地区对房地产中介业的界定 台湾2 0 0 1 年l o 月不动产经纪业管理条例中把房地产经纪业分为房地产 中介经纪业与房地产代销经纪业。房地产中介经纪业务即为台湾的房地产中介业 务，主要是指从事不动产买卖、租赁之居间或代理业务；房地产代销经纪业务即 台湾的房地产代销韭务，是指受起造人或建筑业主( 相当于内地建设单位或开发 企业) 之委托，负责企划并代理销售不动产之业务。由台湾的不动产经纪业管 理条例可以看磁，台湾的不动产中介业务在不动产经纪业务范围之内，其主要 “从事不动产买摸、互易、居间或代理业务 。与此相反，我国大陆房地产中介 业务包含了房地产经纪监务，在中毽大陆无论是狭义或广义的房地产中介的概 念，其内涵要较台湾的要广泛许多。 3 美国学术界对房地产孛介服务监的赛定 在美国，与中国大陆学术界定义的房地产中介服务业相关的名词有“r e a l e s t a t eb r o k e r ，r e a le s t a t e a g e n t 蓊没有专 1 的“r e a le s t a t ei n t e r m e d i a r y 舻一词。 翻译成中文，指房地产经纪或代理之意。可见，在美国并没有我国大陆政府或学 者定义的房地产中介服务相对应的概念。 由此可见，我国房地产中介服务的概念内涵较其他国家或地区要丰富。最狭 义的房地产中介服务是以“屠间为要件的房地产经纪活动，其内容与台湾的房 地产中介经纪大致相同，泛义上的房地产中介服务是把房地产中介当作市场中介 上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究 的一个组成部分，其内容涵盖了房地产经济中从生产到消费一切为房地产经济服 务的活动。前者对房地产中介服务的界定过于狭窄，而后者则太过宽泛。 目前，多数学者较认可建设部5 0 号令对房地产中介服务的界定，即房地产 中介服务包括房地产的咨询、估价、经纪等活动。本文所研究的房地产中介代理 即是指建设部5 0 号令中所界定的经纪活动，是房地产中介服务的一个分支或组 成部分。 2 2 房地产中介业的经济特性：理论与经验 按照渡内的主流看法，房地中介是指以收取佣金为基的，为促进德入房地产 交易( 主要包括房屋买卖和租赁) 而从事居间、代理等活动的经营行为。其中，居 闯是指囱委托入掇告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合圆 的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。代理则是指以委托人的名义，在授权范 围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托入翻金的 行为。因此，所谓房地产中介业，其实是由中介公司、交易者和政府指定的交易 结算枧构所组成的。 2 2 。1 市场需求、供给与竞争 1 需求 对房地产中介业务的需求并不是由生产和消费所致的直接需求，其在本质上 属于房地产交易所衍生的需求。这种需求的产生源予两个方西： 第一，信息不完备与不对称。它主要是指潜在的房地产交易者对房地产出售 ( 出租) 、购买( 租赁) 信息的极不完备，以及交易双方在相关信息方面的彼此不对 称。这样，潜在的交易者就需要一种既能够为促成最优交易提供尽可能完备的信 息，又能使交易费用保持在交易者可以接受范围之内的途径。对房地产中贪业务 的需求便由此而生。 第二，节约交易费用。除了信息搜集费用之外，房地产市场的交易费用通常 还涉及谈判、合约的达成、房地产的交接、结算以及台约的监督等环节。除了大 宗交易之摊，绝大多数交易者无疑会倾向于寻求一种能够最大限度节约交易费用 的途径。而作为经纪方的中介机构所提供的相关中介服务，似乎便是种有效的 选择。 1 2 上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究 下面以房地产买卖为例，对房地产中介降低搜寻成本作以简单的说明。假设 市场上存在三个供给者a ， b ，c ；三个需求者a ，b ，c ；并且，假设经过充 分沟通，供需双方都能得到满意的结果。 图2 1 不存在房地产中介情形下的搜寻次数 如图2 1 所示，在不存在房地产中介情形下，饪何一个供给者要找到适合的 买方，必须进行三次搜寻。总共需要9 次( m n ：其中m ，n 分别为供给方和需 求方的数量) 。 图2 2 存在房地产中介情形下的搜寻次数 如图2 2 所示，在存在房地产中介的情况下，供求双方可将自身交易信息提 供给房地产孛介，中介根据双方的要求进行搭配，总共需要6 次( m + 纛) 搜寻。平 均起来，每次搜寻的成本为原来的l 3 。搜寻的边际成本也就大大降低了。随着 市场参与者个数m ，n 的增加，m n 将明显大予m + n ，这种成本降低将更为显著。 第三，政府规制。在大多数国家，政府对房地产交易往往实施了一定程度的 1 3 上海大学硕士学位论义 上海市二手房中介交易研究 规制政策。其中，指定交易程序和交易制度，确立中介商介入的必要性等，也是 导致对房地产中介业务需求的重要来源。 正因为对房地产中介业务的需求本质上属于房地产交易所衍生的需求，因此 在一个较具规范与合理性的交易制度下，对房地产中介业务需求量的变化实际上 是由房地产交易的需求量所决定的。 2 。供给 中介公司所提供的房地产交易的中介业务即为房地产中介业的供给。一般而 言，其主要包括信息服务和交易服务两部分。 与大多数服务业部门所显著不同的是，房地产中介业务的供给有着四个极为 突出的特点： 第一，房地产中介的单笔业务成本是不确定的，而总成本却是相对固定的。 众所周知，在房地产中介业务中，由于达成交易的关键取决予交易双方的谈判， 中介公司对此并无控制力，因此这受谈判过程的不确定性影响，无论是信息服务 还是交易服务，中介公司为达成每笔交易所实际支l 寸的成本都是不确定的。丽 另一方面，即使实行计件工资制或收入提成制度，由于可变成本所占比例极低， 因此房地产中奔公司的总成本似乎与其销售收入之闻并不存在显著的关联，甚至 还是相对固定的。这样，中介公司的生产能力设计与成本控制实际上可以说是极 其困难的。 第二，房地产中介公司单笔业务收入却是相对固定的。在政府价格规制之下， 邸使存在一定程度的价格竞争，中介公司的单笔业务收入自然就是相对固定的。 因此，单笔业务的利润主要取决于实际发生的成本。但在成本不确定的条件下， 单笔业务的利润也自然是不确定的，至少中介公司自身行力的影响力并不是关键 性的。 第三，房地产中介公司的总利润水平与自身竞争力之闻的关联程度j 常有 限。如前所述，由对中介业务的需求量取决于房地产市场交易的需求量所致，有 效中介业务的达成首先取决于房地产市场的景气程度。这样，露使中介公司表现 优异，也有可能顽临业绩不佳的局面。 第四，房地产中介业务有效供给的周期性波动极为显著。尽管受最终需求的 周期性波动影响，国民经济几乎所有的产业部门都存在着不同程度的周期性，但 1 4 上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究 由产业特性所致，房地产市场的周期性波动尤为明显，特别是其波动幅度通常远 远高于大多数产业部门。这样，房地产中介业务的有效供给自然也就不可避免地 会陷入相应的波幅较大的周期性循环之中。这对房地产中介公司的规模设计和经 营战略都是一个重大挑战。 2 2 2 规模经济性、范围经济性与网络经济性 1 规模经济性 规模经济( e c o n o m i e so fs c a l e ( 又称“规模利益 ( s c a l em e r i o 。按照权威性的 拉夫经济学辞典的解释，规模经济指的是：给定技术的条件下( 指没有技术变化) ， 对于某一产品( 无论是单一产品还是复合产品) ，企业的单位产品成本随着产量或 规模的扩大而降低的现象，我们就认为存在着规模经济。具体表现为“长期平均 成本曲线挣向下倾斜，从这种意义上说，长期平均成本蓝线便是规模蓝线，长期 平均成本曲线上的最低点就是“最小最佳规模( m i n i n u mo p t i m a ls c a l e ，简称 m o s ) ”。上述定义具有普遍性，房地产中介行业规模经济性便由此弓| 伸而来。 从理论上来说，与大多数产业部门相比，房地产中介业的规模经济性似乎应 当是较为显著的。彤成这一特性的主要原因，主要在予房地产中介韭的总成本中 固定成本或类似固定的成本占了较大的比重( 参见表2 。1 ) 。 表2 1 ：房地产中介业务豹主要成本构成及属性 属性相关成本 固定成本固定资产折旧、营业用房租金、员正基本工资 类似固定成本管理费朋、销售费用 可变成本员工提成、奖金等 注：本表所谓成本并非会计核算意义上的成本概念，丽实际上反映的是公司 的支出。 规模做得特别大的中介企业由予平台搭得大，市场竞争力强，边际成本就分 摊的越小，从而盈利性越高。 当然规模效应是有一定的限度的。乔治施蒂格勒提出了“适者生存法”学 说，“适者生存法 主张采用生存技术( s u r v i o rt e c h n i q u e ) 测定企业的经济规模。 它的基本假设是：不同规模厂商的竞争会筛选出效率较高的企监。具体来说，所 有关于经济规模的判断通常都必须立足于检验其生存能力的基础之上，或至少要 以其生存能力来证实。在同一产监内部，效率越高的企业，其产出份额的增长越 上海大学_ 硕士学位论文 上海市二手房中介交易研究 有可能，增长幅度也越大；而