（企业管理专业论文）南京市河西新城区住宅房地产市场研究.pdf

摘要 中国房地产市场日益激烈的竞争需要企业在项目开始前就进行项目的市场分析研究， 因此完善房地产市场分析研究理论和方法对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企 业的竞争能力具有重要的理论和实践意义。同时随着全球经济一体化进程加快和中国经济 持续增长，中国城市化进入了关键时期，大中城市力图通过发展副中心与卫星城来适应不 断增长的需求，固定资产投资的增长被提到了一个极其重要的位置。通过查阅国内外房地 产市场分析研究理论的现状及其发展历史，发现国内在前期策划阶段市场分析的理论和实 践比较欠缺，对此阶段的市场分析不够重视，导致了空置面积和房价的大幅上升，引起了 诸多的矛盾；此外对城市新城区房地产建设和开发的研究还是一个空白点。 南京作为长江三角洲的中心城市之一，影响力逐步扩大。为了进一步提升南京的国际 地位、增强南京对周边城市的辐射力，南京正在着力打造新的南京都市圈，河西地区即是 正在规划建设的新城区之一，“十运会”以及城市发展的需求将其推上了新城区发展的风 口浪尖，南京市政府旨在将其建设成一个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。 同时，近两年中国房地产业备受关注，国家宏观调控政策频繁出台，土地、信贷等房地产 行业链条各个环节都一并收紧，地方政府、开发商、银行、消费者都在博弈激烈的“棋局” 中做出了各自的反应，房地产市场依然供需两旺，业界及学术界对当前房地产市场的泡沫 之争也愈演愈烈。在这样一个大背景下，有必要分析一下南京市河西新城区的房地产市场， 对河西房地产市场作一个全面的剖析，分析其供求结构、需求特点，判断市场的健康程度， 在深入研究河西房地产市场的基础上，探索政府、房地产开发企业及购房者的应对策略。 本文结合国内外前期市场的研究成果，讨论了在前期策划阶段房地产市场分析的理论 与方法，在此基础上对南京市正在规划建设中的河西新城区房地产市场进行具体的分析与 研究，从宏观经济政策背景、城市规划、土地市场、商品房市场四个方面进行分析，得出 以下结论：第一，经济明显过热，国家宏观调控失灵；第二，河西土地供应充足，地价却 不断飙升；第三，河西住宅商品房市场有效供应不足，房价飞涨；第四，河西新城规划利 好助推房价，没有发挥应有的作用。对此，本文提出了一些意见，即政府应该正视当前房 地产市场存在的问题，通过改变市场供求和约束地方政府使房价恢复合理的水平；房地产 开发商、媒体和金融机构等组织应着眼于长远利益，担负起社会责任；同时购房者有必要 认清市场本质，理性投资。 关键词：河西新城区住宅房地产市场土地市场新建商品房市场 2 t h e s 细i d i yo 珏蚀e 托s 主d e 蠹l 主a l 糟a l 舔l a 耄em a 哦e 考o fn a 哪i n g h e x 主n e w c i 锣 a b s t r a e t b 硼瞵o f 也e 遗c 粒罄i 藏鬈l y 蠡娃c ee o 删蛙。鑫o fc 颞麓粥a 薹e s 专蠢圭e 糍鑫矗斌也ee l 瞧1 p 纛s e s n e e dt od om a r k c tr e s c a r c hb e f o r ct l l es t a r to fap r o i e c t i m p r o v i n g 也e 也e o r ya n dm 咖o d so f 氆e 糟舔e s 穗圭e 攥蠹b l 托s e a h 魏鹪蓼e a l 也e o f 吱i c a l 雒d 劂e 蕾受脚蠡e 鑫n c c 法讲l o l 掇难n 鬟也e h e a l t l l yd e v e l o p m e mo ft i l er e a le s t a t ei l l d u s t r y ，a sw e l la se f i i 姗c i n gt l l ec o m p e t i t i v e n e s so ft h e e l l t e f i s e s a t 礅es 乏啉糙矗n 瓣，w i t 量l 髓l ea e c e 重e r 躐i n gp r o c e s so f 西o b a le c o n o i l l i c 血t e 固隰t i o n 剐丽 c l l i n a ss u s 协i n e de c o n o m i c 露- o 、恤，c m l l a s 瑚由a n i z a l i o np 收i c e s sh 髂a l t e r e dac n l c i a lp e r 耋o d l a r g e 砌1 dm e d i u m s i z e dc i t i e s 仃yt oa c c o m m o i i a _ t e 血e 毋o w i j l gd e m a n dt l l r o u g hm e d e v 文o p m e 难o fs a l e l l i t el o 、张s 。t h e 姆o w l ho ff 纹e da s s e l s 速v e 燃嫩w a s 陀f e 澈d 埝a 鞋 e x 仃伽e l yi m d on _ a n tp o s i t i o n t h o u g l la c c e s st ot h et 量l e o r i e so ft l l er e a le s t a _ t em a r k e t 心s e a r c ha t 羲隧l e 鞠d 翻弦潞d ，l 勤l 滋矗饿a 鼍b l e c a 麓s eo fl 羚d a 囝 c s 垃e 绷圈塞战戎d 魏a 睦p a y 髓鳓醢8 髓e f 建i 黼幻 t l l em a r k e tr e s e a r c hi nt i l ee a r l yp l 删n gs t a g e s ，t l l eh o u s i i 塔v a c a n c yr a t ea n dt h e 埘c er i s e s h a l y 1 n 瑟d i t i o n ，也e 髓诵yo fs a t e l l i t et o 嘲s 抟a 量e s 溆em a 攮e tw 弱ab l a n k 蹄0 t a so n eo ft h ey a l l 她d e n ac e n 缸试c i t i e s ，n 删i n g s 砌u e n c ei s 髓l d u a l l ye x p a n d i n g i n o r d e r 蕾。蠡l r t h e re n b a n c et h ei n t e m a 五o n 蠢s ：t a 嚏u so fn a n i i n ga n d 翎h a 玎c ei t ，sr a d i a t i o no nt 1 1 e 卿t o l l n d i l 毽c i t i e s ，n 嘲i n gi s 参d c u s i n go n 两i l d i n g 瓣wm e 昀p o l i s h e 辽囊f e ai so n eo fl 量l e 瓤e w c i t i e su 1 1 d c rp l a n n i n g 锄dc o n s c t i o n 1 m e10 mn a t i o n a lg 跏e so f i kp e o p l e s p u b l i co f c 量l i 凇 a sw e l l 纛s 也e 纛e e d so fl l 蛔魏d e v e l o 娜e 越攥曲娃i 哟a 粒w 疆b a 瓤d e v e l 瓣跌埘氍 w a v e t h en a l l i i n gm 岫i c i p a lg o v e m m e n ta i m st oc o n s m l c tm eh e x in e wc i 姆i n t oa l 鞋。卤滩i z e 琏n e we i 鹤谢也l 懿硼e 豫e i v i l i 测( 撒a n dl l 豫蠢v e r s 主d ec h 撇c e 纛文i e a t 氆es 黼el i 嚣抡， c i l i n e s er c 出e s t a t ei n d u s t r yr e c e i v e st 1 1 em o s ta n e n t i o nt l l e s e 似oy e a r s t h en a t i o n a l m a c r o _ c o n t r o lp o l i e i e si n t d u e e df 琵q u e n t l v l a n d ，c f e 蕊ta n do t | l e ra s p c c t so fm er e a les t _ a t e i n d u s t f yc h a i n 剖孵a l lt i 2 h t e nt o g e t h e r l o c a lg o v 娌n m e n t s ，d e v e l o p l e r s ，b a l 像sa n dc o n s u l n e r s g i v et h e i rd i f f e r e n tr e s p o n s e si nt h e 矗e r c e ”c h e s sg 籼e ”s u p p l y 锄dd e m 柚di nt 1 1 er e a le s t a t e 越a f k e ta es t i l lb l o o 赫n g 髓ei 靛d u s t 搿sa 懿d 也ea c a 如l 癍c s s 重r 娃g g l ec fc 翻目船l 豫啦e s 级沦 m a r k c t 行o t hi si n c r e a s i i l g i ns u c hac o n t e 妞，i ti sn e c e s s a r yt or e s e a r c ht l l er e a le s t a ：t em a r k e to f h e x in e wc 姆躲d 粼疲ea 硼玳h e 璐i 垤鞭蠢y s i s 8 y 勰越y 豳g 也e 嘏咖西s 印p l ya 丽 d e m a n 正d e m a n dc h a r a c t e r i s t i c s ，j u d 2 et i l eh e 柚mo ft l l em a r k e t 0 | i lt h eb a s i so fd e e pr e s e a r c h t o 龇h e x if e 赫e s 谢e 础，e x p l o r e 笋v e 腿船鸡p r o 蹦帮& v e l o 阳n te n t e 删s ca n d h o m e ，b u v e r - sd e a l i n gw i t l ls t r a l e 2 m i n 饽g r a t em er e s e a r c hr e s u l t sb o m ea n d 献) o a r d ，也i sp a p e rd i s c u s st 1 1 et h e 嘶e s 锄dt 1 1 e m e t h o d so ft h e 愆蛆e s t a l e 糯a f k e ls 继d yi nt 圭l ee 甜l yp l a m 溉gs 喙g e s 。虢也i sb a s i s ，l 如a s p e c i f i cr e s e 踟h 趾da 1 1 a l y s i so f l eh e x in e wc i 田f 如mf 0 u r 刹麟：h 擒c r oe c o n o i i l i c 胍d p l o l i e yb 露e l 【磬该獭d ，矗b 越p l 溅畦鑫g ，l a 薹堪l 封圈溆痰，b 凇妇g 秘豫呔既甓约毽曲箍s 懿l y ，lg 娃勤疆 c o n c l u s i o n s f i r s t ，t h ee c o n o n i yh 鹪o v e 曲e a t e da n dt 1 1 en l a c “弘c o i l 仃d lf 撕l u r e s e c o n d ，m el 粗d 跳印l yo f 挂e x in e wc 匆i sa d e q 瑚毫e ，b 罐也e 埘c ei ss o 蕊n g 髓嘲，证ee 摄斌i v es u p 社yo f t | 玲 r e s i d e n t i a lh o u s i n gi nh e x in e wc j 移i sn o te n o u 曲，柚dt h ep c er i s es k l 单l y f o u r t l l ，t 1 1 em 鼬r 0 p i 趾施l go fh e x in e wc 时d o e 辄tp l a yad u er o l e ，b u tb o o s tm e 研c e 1 ba d d 聪s s l e s ei s s u e s ， t 1 1 i s 阳p e i rp r e s e 燃ss o m ev i e w s ，t h ec e n 删g o v e m m e n ts h o 谢da d d 羚s s 也ee w r e n tp 舳b l e mo f 3 也e 抟越姻物芏em 獭越l d 陀鼬妇龇面t oar e a 涮l a b l el e v e lt 量l o u g hc c 恻漱砸m 坞也ck 越 g o v e r m n 僦龇l dc l l a l l g i n gt l l es u p p l y 柚dd e m 锄do f t 1 1 em 积k e t t h e 删e s t a l ee n t e r p f i 辩s ，廿l e 翻e 蕊a 鞭d 氆e 蠡瑾瓣e i 醴汹或i l 瞧。鑫s 确磁羹d 奴潞锄l 黼g 一锻强函毫e r 。s | 塔鞠d 约s 的堪文l fs o e 主a l r e s p i ) n s i b m t ) r b u y e r sn e e dt oc l e a r l yu n d e r s t a i l dt l l em a 出e t s 锄di i i v e s t m e n tr 撕o n a l k q 嘲o l i d s ：h e x in e wc i l y ；髓1 er e s i d e n t i a lf e a le s 纽毫e 燃a 出e l ；l a n dm a 出e t 4 h uh u i ( e n t e f p r i s em a 眦塔e i l l e n ：t ) s u p e l v i s e db y y t ls h a o j u n 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行的研究工作 所取得的成果。尽我所知，除文中已经特别注明引用的内容和致谢的地方外，本 论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明并表示感谢。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担 学位论文作者( 本人签名) ：胡慧 加8 年占月心日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解南京林业大学有关保留、使用学位论文的规定，同 意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版( 中国科学技术 信息研究所；国家图书馆等) ，允许论文被查阅和借阅。本人授权南京林业大学 可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以证编和综合 为学校的科技成果，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论 文全部或部分内容 保密口，在j 解密后适用本授权书。本学位论文属于不保眷z ( 请在以上方框内打“ ”) 学位论文作者( 本人签名) ：胡慧 p 8 年6 月心日 指导教师( 本人签名，：言、扎雹 劈年多月形日 致谢 时光荏苒，岁月如梭，三年的研究生生活即将匆匆逝去，回想这三年来在南京林业大 学研究生阶段的学习，收获颇多，找到了我的研究兴趣所在，即市场调查理论与数据分析。 在论文写作期间，虽然翻阅了大量的书刊文献，充实了自己，仍觉学而不渊、知之甚少。 论文的完成，我首先要感谢我的导师俞少君副教授。这三年来，无论在学习上还是生 活上，俞老师都给与我很大的帮助，尤其在论文写作期间，从论文的选题、写作到成稿， 都给了我很大的帮助和指导。俞老师严谨的治学态度、广阔的知识面、睿智的思维和开阔 的研究思路让我受益匪浅，她认真、严谨、孜孜不倦的科学研究态度深刻影响着我，为我 今后的学习、工作和生活打下了坚实的基础，在此表示深深的谢意! 此外，我要感谢南京广合不动产咨询有限公司的张治国总经理，给予我在公司实习的 机会，让我能够切实接触房地产市场，将学校里的所学知识应用于实践，成就此文。还要 感谢广合不动产的各位同事在我的工作和研究中给与我的支持与方便。在这里，我要特别 感谢与我并肩奋战的市场部同事孙毅、贾瑞和戴飞，在我入行之初给予我极大的帮助， 并在后期的工作和研究中帮助我完成了大量的数据处理工作，为我的论文提出了许多宝贵 意见，在此致以衷心的感谢! 最后，我还要由衷地感谢我的父母，多年来他们一直无私的支持和鼓励我求学进取， 正是他们的支持和鼓励，让我有勇气面对人生路上的种种困难。没有他们的无私奉献，恐 难有我的今天。 胡慧 2 0 0 8 年4 月1 3 日 第一章绪论 1 1 研究背景 近两年中阑房地产业备受关注，国家宏观调控政策频繁出台，土地、信贷等房地产行 业链条各个环节都一并收紧，地方政府、开发商、银行、消费者都在博弈激烈的“棋局 中做出了各自的反应，房地产市场依然供需两旺，业弊及学术界对当前房地产市场的泡沫 之争也愈演愈烈。同时随羲全球经济一体化进程的加快和中国经济持续增长，中国城市化 进入了关键时期，随着城市产业结构的调整、农业人口大规模迁移、城际间人口流动加剧， 城市基础设施已经不能满足需求，大中城市力图通过发展副中心与卫星城来适应不断增长 的需要。南京作为长江三角洲的中心城市之一，影响力逐步扩大。为了进一步提拜南京的 国际地位、增强南京对周边城市的辐射力，南京巾正在着力打造新的南京都市圈，河两地 区鄙是正在规翔建设的新城区之一，十运会”以及城市发展的需求将其推上了新城送发 展的风口浪尖，南京市政府旨在将其建设成一个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新 城区。 在这样一个大背景下，有必要分析一下南京市溺谣薪城区的房地产市场，对河嚣房地 产市场作一个全面的剖析，分析其供求结构、需求特点，判断市场的健康程度，在深入研 究河西房地产市场的基础上，探索政府、房地产开发企业及购房者的应对策略。 1 2 研究目的 通过对河西新城区住宅房地产市场的分板鞠研究，我黼能够从一个全新的角度把握南 京市河西新城区房地产市场的发展现状，并据此对河两房地产业的未来发展趋势做出较为 客观合理的预测，为政府如何进行宏观调控提供建议，同时在房地产企业投资城市新区房 地产项目时如馋应对政府的宏观调控和市场的瞬息万变方谣提凑一些观点。在当前中圈大 力推进城市更新和拓展城市新区的背景下，此项研究对其他城市新区房地产建设与开发也 具有定的启示作用。 1 3 研究内容 ( 1 房地产市场分柝理论与方法，在深入学习醒内矫学者在房遗产市场研究领域的 理论与方法的基础上，确定本文的研究思路与方法。 ( 2 ) 从宏观、中观、微观三个方面对当前房地产市场状况进行深入全面的分析。在 具体的数据分柝中，由于河西新城区盼北部地区 和中部地区是已经发展成熟的龙江板块帮 南湖板块，只有南部的奥体板块正在建设中，且是河蹰新城区建设的重中之重，故本课题 选择奥体板块住宅房地产市场作为河西新城区的代表进行分析与研究。 ( 3 ) 通过以上的研究总结出在经济繁荣时期城市新区开发建设的背景下，政府、房 地产相关企业及消费者应该怎样正确应对，以达到各方利益的均衡与最优。 1 4 研究方法 一是实证调研法，通过市场调查，掌握南京市河西新城区住宅房地产市场供求状况及 市民购房特征，从而分析河西房地产市场供求现状。 二是定性分析与定量分析相结合。大量经济问题的论证和说明都是建立在充分数据化 的基础上的，因此定性研究和定量研究是经济学发展的必然要求。在本课题中，对奥体板 块的住宅市场供求分析就是采用定性分析和定量分析相结合的方法。 三是理论分析与实证分析相结合。运用经济学、市场营销学理论结合实际调查结果， 具体分析河西房地产市场。 2 2 第二章房地产市场研究理论概述 2 1 房地产的概念与特性 房地产是房产与地产的总称，房地产是某种特定的财产权利，在其物质形态上则是土 地和房屋，因此应该从两个方面来理解其概念：第一，作为物质存在形态的房地产实质上 包括土地帮建筑物两大部分；第二，法律意义上静房地产本质上是一种财产，指蕴含子房 地产实体中的各种经济利益以及由此两形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权等。 房地产具有实物资产和虚拟资产的双重特性，房地产最初只是一种生产要素或者消费 品，运用于实际生产帮消费，完全属予实际经济领域，经济的发展使人们篙单的生产和消 费行为发生了变化，越来越多的物品成为人们的投资工具，而房地产也成为一种主要的投 资对象，这使得“房地产定价方式发生了变化，更多的采用资本化的定价方式，房地产的 虚拟性质逐渐增强”啦。 2 2 房地产市场研究的含义与意义 房地产市场研究就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收 集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测。 虏地产市场研究的意义主要有以下几个方面： 第一，对政府而言，定期对房地产市场进行研究，能够及时掌握房地产市场动向，把 握经济发展状况，有利于制定有针对性的经济、金融和房地产政策，对市场进行合理的宏 观调控，避免房地产泡沫的产生。 第二，对房地产企业而言，一方面，房地产市场研究贯穿一个房地产投资开发项目的 始终，在项目前期必须对宏观经济政策环境、区域市场供求、和消费者需求趋势特征进行 研究以确定房地产项目投资方向，在项目运作期需要研究消费者置业需求和竞争楼盘情况 以明确项目的定位，同时为市场推广与销售服务，最后对项目来访客户及准业主进行分析 研究，总结项目的经验与教训。另一方面，房地产市场环境也直接影响着企业的发展战略 和方向，房地产企业只有对宏观经济运行状况有清醒的认识，对房地产相关政策做出敏感 的反应，才能在瞬息万变的市场中立于不败之地。 第三，对赡房者丽言，适当了解房地产市场状况，有劲于做濑合理的贿房决策，尤其 是以投资为目的的购房者，若不能清醒地认识房地产市场运行情况，必然会导致盲目投瓷， 造成不必要的损失。 郭金新，房地产的虚拟性及其波动研究，南开大学出版社2 0 0 5 年，第8 页。 3 2 3国内外房地产市场研究理论的发展与现状 西方经济学者将房地产市场划分为租赁市场( r e 删贼咄e t ) 和产权市场( e q u i 妙 m a f k e t ) ，所谓租赁市场就是对不同类型房地产进行租赁的市场，以一定期限内对房地产 的使用为基础而形成租赁价格；进行房地产产权买卖的市场就是产权市场以对房地产所有 权的占有为基础形成产权价格。有的西方学者认为房地产市场分为两个部分：空间市场 ( s p a c em 砒e t ) 和资本市场( a s s e tm 破e t ) ，空间市场有三种功能，为需要空间的人分配 空间、根据条件的变化或扩张或收缩空间和决定土地的新用途。而在资本市场上，资金供 给者将钱投入，如何分配资金取决于利润和风险的关系，这两个市场是紧密联系的，当房 地产空间被出售时，买者通过付出资金而得到或占有空间的权利，租金反映了空间的价格， 而售卖的价格反映了资产的价值和权利。可见，西方房地产市场的划分是以房地产使用价 值的不同目的来划分的，即房地产是用来使用还是投资的。 关于房地产市场因素的研究在国外进行分析的文献很多，且都很具体，大致可以分为 四类：对供给影响因素的分析，对需求影响因素的分析，对房地产价格影响因素的分析以 及对房地产租金水平影响因素的分析，内容涉及质量、利率、通货膨胀、区位、计划、政 府政策等等。对房地产市场供给因素的分析有：a l b e n s 、s m 、o 她等均将货币与抵押 贷款市场的结构视为住宅建设量变化的主要因素，例如：j l s 、e e n e y 分析了不同质量和 等级的房屋有不同的价格；m o o r e 认为住宅开工量受财政条件、建造成本、结婚率、空置 率影响等。对房地产市场需求因素的分析有：e a h a n v s h e k 等分析了住房需求的决定因 素；j r f o l l a i n 队不同特征的房屋需求进行了定量估计等。对房地产价格和租金波动的研 究有：s w d e c 砌。指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、 就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等；h a n o o d 指出经济变化、人口迁移、道路 兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起房地产市场周期性波动，d d e n i s e 用类似的 “蛛网理论”的模型来分析住宅市场的波动。关于政策对房地产市场运行的影响分析有： t c h l i n 和a w e v a n s 探讨了当地块狭小时地价与规划的关系；b q p a r k 以韩国和新加坡 为例，论述了政府在房地产市场中的角色；s p a l m e r 等论述了制度经济学关于房地产市场 管理的观点；w 1 1 j t em 、j e 硒c h a r d 、w h e a t o n 和w i l l i 锄c 等运用宏观经济学理论，探 讨了政府在房地产市场汇总的智能、政府干预的效果等；a f d 绷l 指出房地产市场的效 率与财政政策、货币政策的关系等等。这其中以美国的“d u s t 模型的房地产分析为代 表，他们根据微观经济理论认为：商品的价值是由商品的需求( d e m 锄d ) 、商品所能提供 的效用( u t i l i 够) 、稀缺性( s c a r c 时) 所决定的，对于房地产而言由于房地产位置的固定 性及附属权力繁多又多了一个可转让性( t 舢f e r a b i l i t ) r ) ，d u s t 是上述几个特性的缩写， 它主要包括：需求及有效人口与收入分析、地点分析、设备分析、企业家行为等；稀缺性 包括竞争性供给分析、潜在竞争分析、供给量的预测；可转让性是指房地产的营销、谈判 签约、交割的产权转移过程，这其中的动态管理因素为风险管理控制：v = f ( d ，u ，s ，t ) 。 从上述的研究可以看出：国外的房地产市场运行影响因素的研究都是以供求理论为基 础，在各个市场内，分析隐藏在供给和需求背后的各种因素不同，其中政府的作用不容忽 4 视，各种影响因素的作用引起各个市场价格的波动。 国内关于房地产市场影响因素和模型的研究不是很多，且大多局限于定性描述。在关 于房地产市场供求规律、影响因素等方垂，代表性的研究工作有：袁志网h 研究了我国佼宅 市场的需求特征、影响因素并对商品住宅市场化改革的前景作了经济学分析：陈伯庚研究 了我凋房地产市场有效需求不足的闻题；张泓铭从理论上论述了住宅的供给与需求及其影 响因素；施建军和张琳、何向华、屠梅增等对住宅需求总量进行了预测；范剑平、丰雷研 究了我国城镇住宅潜在需求转化为有效需求的问题，提出了一些应对措施；成思危提出居 住永平需求函数，并利用截面数据分析了各影响因素的权重等。关于房埯产市场宏观调控 问题的研究主要有：梁运斌研究了房地产市场的发展与调控问题研究，对房地产业发展目 标、战略筹划、调控体系及调控政策，进行了分析和探讨；罗龙昌研究了房地产宏观调控 筋总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系等问题；宋春华提出建立有效的 房地产宏观调控体系，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行 为、调节收益；谭刚提出转轨时期中国房地产调控体系的总体构思；曲波提出了房地产经 济波动宏观调控的六要素；董潘等研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产 开发调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。 2 。4 房地产市场研究的方法选择 园外对房地产市场的研究以定量研究为主，从供求关系、租金水平、收入水平和空置 率等方面建立数学模型对房地产市场进行分析和研究，这主要与阑外房地产市场信息透明 度高、数据相对充分有关，而我国房地产市场信息不对称、数据人为操作现象比较严重， 这就决定了本文只能采用定量与定性相结合的研究方法。此外，我国的房地产市场发展时 闾较短，各种相关法律法搜都不够健全，房地产一级市场土地市场被国家垄断，政府 既是房地产市场的经营者，又是房地产市场的管理者，房地产市场竞争不充分，受政策的 影晌较大，所以在我圈的房地产市场研究中，对豳家和地方房地产政策的分析与研究非常 重要，它直接影响着房地产市场的供求与价格。 本文主要从以下三个方面对河西住宅房地产市场进行分析与研究： 第一，对南京市房地产市场宏观环境进行分析，客观地评价经济发展的现状，剖析政 策调控的爨的和实质性意义，了解南京市房地产市场运行的宏观经济与政策背景； 第二，通过研究南京市的城市规划，分析其对房地产市场的影响，尤其是对河西新城 区房地产市场发展的利好与利差； 第三，从土地市场、新建商品房市场两个方面，以定量与定性相结合的方法对河西新 城区住宅房地产市场进行具体分析与研究，了解该区域市场的供求状况、价格水平。这里 需要说明的是，一般来说房地产市场分析应从地市场、新建商品房市场和存量商品房市 场三个方面进行分析，但由于河西新城区的特殊性，存量商品房市场趱未形成，所以这部 分的研究在本文中就不再赘述。 5 3 第三章南京市房地产市场宏观环境分析 3 1 房地产宏观环境分析理论基础 3 1 1 宏观环境分析的内容 房地产宏观环境分析包括宏观经济环境分析和宏观政策环境分析两个方面。 国家和地区宏观经济运行状况是房地产业赖以生存的土壤，国民经济的增长在一定程 度上决定了房地产市场的需求，经济增长带来入口增加、城市化进程加快以及人均可支配 收入的增加，通货膨胀率和利率影响着居民的消费水平和投资倾向，汇率的变动引起国际 投资的变化等等。因此，通过对房地产宏观经济环境的分析，能够准确的把握房地产市场 运行的经济基础，看清房地产市场发震的本质状况。 房地产政策是园家凭借政权制定的房地产市场主体都必须遵守的行为准则，它是连接 房地产市场和政府的纽带，是政府在房地产市场中的重要行为内容。我国的房地产市场法 律法规尚不链全，主要南政府遥过制定行业政策、金融政策和税收政策等对市场进行宏观 调控，政府在房地产市场中担当着规则制定者、行为规范者和利益分配者的重要角色。我 国的房地产市场是政府主导i f 的市场，受政策的影响十分明显，因此，对房地产宏观政策 环境豹分析就显得格外重要。 3 1 2 宏观环境分析的方法 宏观经济环境分析中很难对国家及地区经济情况进行细致而完整的分析，通常是借鉴 统计部门的数据及其他政府部门的研究结果，包括人口统计、固定资产投资额、g d p 及 人均g p p 的变化、物价指数、入均可支配收入等数据，透过对这些数据的梳理和比较， 找出与房地产业发展直接或间接相关的因素，归纳得出房地产市场的实际运行状况。 房地产市场政策分析是一个动态的博弈过程，所以要分析房地产市场政策不能孤立地 看待某个政策，也不能只在一个点上来解读政策，要真正把握政策的实质，就要持续的跟 踪房地产市场的动态，理解政策的信息内容、背景，判断其影响和作用的部位、程度，并 根据政策的要求采取措施，调整行为，以获得最大限度的市场收益，并避免损失。 6 3 2 南京市房地产宏观经济环境分析 3 2 1 当前中国经济发展大环境 近两年，中国经济在居民收入水平提高、经济总量较快增长的基础上，宏观经济运行 呈现高房价、高股价、高c p i 的“三高”状况。 第一，房地产投资节节攀升。 经过中国国家统计局初步核算，2 0 0 7 年我国国内生产总值2 4 6 6 1 9 亿元，比上年增加 1 1 4 ，全社会固定资产投资1 3 7 2 3 9 亿元，比上年增加2 4 8 ，其中房地产开发投资额 2 5 2 8 0 亿元，比上年增长3 0 2 。 从图3 2 1 一l 中我们可以明显地看出，近几年来我国房地产投资势头迅猛，年增幅几 乎都保持在2 0 以上，2 0 0 7 年更是突破了3 0 的投资增幅。房地产投资占国内生产总值 的比例也在逐年上升，2 0 0 7 年该比值已超过1 0 ，可见我国当前房地产业在国民经济中 的地位越来越重要，成为我国国民经济的支柱产业。 2 5 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 15 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 图3 2 1 1 我国近年g d p 与房地产投资额 2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 ( 数据来源：中国国家统计局网站) 第二，股票市场火热发展。 2 0 0 7 年全年，我国企业通过证券市场发行、配售股票共筹集资金8 4 3 2 亿元，比上年 增加2 8 3 8 亿元。其中，发行a 股( 包括增发及可转债) 2 8 3 只，配股7 只，筹集资金7 7 2 8 亿元，增加5 2 “亿元；发行h 股共1 4 只，筹集资金7 0 4 亿元，减少2 4 2 7 亿元。年末境 内上市公司( a 、b 股) 数量由上年末的1 4 3 4 家增加到1 5 5 0 家，市价总值3 2 7 1 4 1 亿元， 比上年末增长2 6 5 9 。 7 ( 数据来源：中国国冢统计局网站) 从图3 2 1 2 中可以看出，自2 0 0 6 年以来，我国企业通过证券市场发行股票筹集资 金额突增。由于股票市场的火热发展势头，我国股民人数呈几何级数的增长，越来越多的 人把资金投入到股票市场中。 第三，物价上涨态势明显。 2 0 0 7 年我国居民消费价格比上年上涨4 8 ，其中食品价格上涨1 2 3 ，在我国恩格 尔系数原本就较高的情况下，食品价格如此高的涨幅使得人民的生活质量受到了重大的影 响，消费品价格已经成为当年老百姓最关心和最忧心的问题。 另一个困扰老百姓的问题就是房价。据中国国家统计局初步核算，2 0 0 7 年我国7 0 个 大中城市房屋销售价格上涨7 6 ，其中新建商品住宅价格上涨8 2 ，二手住宅价格上涨 7 4 ；房屋租赁价格上涨2 6 。而据我所知，在许多经济较为发达的城市，房价的上涨 幅度远不止于此，对于大多数普通城市居民来说，房价越来越高不可攀，“居者有其屋” 的愿望距离自己越来越远。 ( 数据来源：中国国家统计局网站) 8 3 2 2 南京市经济发展及房地产业发展状况 近几年，南京市国民经济持续高位增长，房地产投资在国民经济中所占比重越来越大， 对国民经济的贡献日益增加，成为地方经济的支柱，这同时也意味着地方政府的政绩与房 地产业的发展密切相关。将图3 2 2 _ 1 与图3 2 1 1 比较，我们还可以发现，南京市房地 产投资占g d p 的比重始终高于国家同期水平约4 个百分点，可见南京市房地产投资在地 区经济中的重要程度。 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 0 图3 2 2 1 南京市近年g d p 与房地产投资额 ( 数据来源：南京市统计局网站) 结合图3 2 2 2 和图3 2 2 _ 3 ，我们可以看出，虽然南京市城镇居民的人均可支配收 入一直保持稳速增长，但是由于消费品价格和房价的增长，城镇居民的生活质量并没有得 到多大程度的提高。对于低收入人群来说，食品价格的快速上涨通过被迫增加食品开支， 挤压了低收入群体用于其他方面的开支，进一步推高了其恩格尔系数，从而影响这类家庭 的生活质量，而且这种影响要明显大于对其他群体的影响。 9 0 0 0 0 0咖瞄蝴鼢眦慨慨慨慨锄鲫枷硼吣m倒加删删 1 1 1 1 1 8 6 4 2 0 ( 数据来源：露京市统计禺网站) 3 。3 南京市房地产宏观政策环境分析 3 5 ，o o 3 0 0 0 2 5 。0 9 2 0 0 0 1 5 o o 1 0 。o o 5 o o o o ( 携 图3 3 一l 巾冒房地产发展酚段图 1 9 9 8 年1 9 9 9 年 2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年 1 9 9 8 年：1 9 9 9 年：2 0 0 0 年：2 0 0 1 年：2 0 0 2 年： 房地产狂孛国赣炎本毒场积援蕹动房地产泰 飙的一个轮房地产犬门涧开房地产销场牛市壮 标志性起牛帝开始害麓越舞 点正式启动 2 0 0 3 年：2 0 0 4 年： 2 0 0 5 年：2 0 0 | 6 年： 央行起公多方分鼓房债看各地审场 歼警惕伴公开化的涨，政策反应不 隧着最强一年，市麸严，房一，赛媲 劲的牛市场在泡沫地产调控产调控再 是否存在出雨欲来击重拳 的争论中 继续井喷 3 3 1 国家对房地产业的宏观调控政策 2 0 0 7 年： 房份在宏 观调控下 羹调黑 涨，年束 部分城市 楼市出现 携点 据国家统计局公布的资料显示，近几年来，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态 势。2 0 年，全国商品房平均价格同比增长1 4 4 ，其中商品住宅价格闷比增长1 5 2 ， 首次出现两饺数增长，首次超过居民收入增长，少数城市房价涨幅超过2 0 。国家频频 l o 出台政策调控房价，从2 0 0 3 年的“1 2 1 号文件到2 0 0 4 年的“八三一大限，再到2 0 0 5 年的新老“国八条 、2 0 0 6 年5 月1 7 日的“国六条 、5 月2 9 日的“国十五条、7 月1 4 日建设部的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见、7 月1 9 日关于规范房地产 市场外资准入和管理的意见、7 月2 6 日国税总局发布的关于个人住房转让所得征收个 人所碍税有关问题的通知、9 月6 日国务院关于加强土地调控有关问题的通知，以及 2 0 0 7 年1 月1 7 日国家国税总局发布的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知和9 月2 7 日银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，提高第二 套房首付比例及房贷利率等等。同时中国人民银行多次加息和提高金融机构存款准备金 率，仅2 0 0 7 年一年，央行就进行了6 次加息及1 0 次提高存款准备金率。 综合来看，政策基本涵盖了与房地产市场有关的各领域，包括建设部等九部委在内的 相关部门从住房供应结构、税收、信贷、土地、市场管理、限制外资等各环节广泛主导和 参与此轮宏观调控。国家对房地产市场调控措施越来越细、力度越来越大，但效果一直不 理想，全国大多数城市房价持续攀升，甚至部分中心城市房价上涨加速。调控中的中国房 价仍在“且调且涨”的曲线下前行。 表3 3 1 1 ：2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年房地产宏观调控政策一览表 发布时问内容 调控手段调控阶段 6 月 中国人民银行颁布了关于进一步加强房地产信贷的通知) ， 2 0 0 3即“1 2 l ”号文件 房产新政拉响宏观调控警报 年 国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知， 中国房地产市场发展 8 月房产新政 即“国务院1 8 号文件”的分水岭 3 月8 3 l 大限，提高拿地门槛 整顿七地市场宏观调控年开始 央行上调存款准备金率o 5 个百分点金融杠杆 4 月 土地市场清理，对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型 购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房整顿土地市场 2 0 0 4 年 地产投资过快增长 l o 打压需求，加息，金融机构一年期基准利率将上调0 2 7 个 月百分点 金融杠杆 1 2 严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理，抑制 月 通过土地招商带来土地流失和固定资产投资的增加 整顿土地市场 加息，抑制需求，最低首付款可由2 0 提高到3 0 ，居住不 金融杠杆 房贷优惠政策取消，调 满一年出售的房屋，征收现购入价减去原价5 的税率 税收杠杆打击 控涉及消费层面：房地 产税改革深入，调控触 3 月 炒房 及交易环节 稳定房价“旧八条”，房价涨幅与各地方政府官员职位升迁 2 0 0 5 直接挂钩 房产新政调控上升到政治高度 年 调整住房结构 副总理曾培炎调控市场需求，调整产品结构等四点要求 4 月 比例 “新八条”打击炒房炒地，加强对普通房和经济适用房价格 调控，超1 年未动工的，征收土地闲置费；2 年则无偿收回 房产新政 税收杠杆打击 6 月 个人购房不足2 年转手交易，即开征全额营业税； 炒房 税收杠杆打击 明确享受税收优惠政策的普通房标准 炒房 调整住房结构 建设部将采取5 项措施保障中低收入家庭住房需求 比例 7 月物权法草案全文发布房产相关新政 房贷利率再次上调，调 4 月央行上调金融机构人民币存贷款基准利率o 2 7 个百分点 金融杠杆 控卷土重来 国务院发布“国六条”房产新政新一轮调控大幕拉开 5 月 九部委联合发布“国六条”的十五条实施细则房产新政 关于落实新建住房结构比侈 l 要求的若干意见( 即1 6 5 号 调整住房结构新政转向住房结构调 文件)比例整 建设部联合发改委、国家工商行政总局下发了关于进一步 规范市场 整顿规范房地产交易秩序的通知 7 月关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 税收杠杆打击个人住房转让所得税 炒房开征 2 0 0 6 年 建设部等5 部委下发关于规范房地产市场外资准入和管理 规范市场 的意见，即。外资限炒令” 国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的 整顿土地市场 通知 8 月央行上调金融机构人民币存贷款基准利率o 2 7 个百分点金融杠杆 国家税务总局颁发关于加强房地产交易个人无偿赠与不动 9 月税收杠杆 产税收管理有关问题的通知 1 1 央行上调存款准备金率o 5 个百分点金融杠杆 月 1 2 关于发布实施限制用地项目目录( 2 0 0 6 年本) 和禁 整顿土地市场 月止用地项目目录( 2 0 0 6 年本) 的通知 央行上调存款准备金率o