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城市土地资源高效利用问题研究 以长沙市为例 摘要 城市土地对城市经济的发展起着非常重要的作用，城市土地资源的利用效益直接关 系到城市的兴衰与发展。目前，我国城市土地资源利用普遍存在用地结构不合理，地 利用效率偏低等问题。针对我国人多地少的现实，如何努力提高城市土地资源的利用效 率，已经是一个追在眉睫的任务。本文以长沙市为例，对我国城市土地资源高效利用情 况进行了研究，对我国城市土地利用效益研究具有一定的示范作用。 本文分为五个部分。 第一部分，介绍了城市土地资源高效利用的国内外研究动态，阐述了本论文的选题 意义、创新点及研究目的。 第二部分，介绍了城市土地的概念，城市土地利用的功能分区、结构模式，城市土 地集约利用，城市土地规模利用等有关城市土地利用的基础知识，为长沙市的实证研究 打下基础。 第三部分，在实证调研的基础上。从七个方面阐述了长沙市城市土地资源的利用现 状；建立了城市土地资源高效利用的评价指标体系，并利用社会科学统计软件包s p s s 对我国3 5 个直辖市、省会城市和计划单列市的城市土地资源利用效益情况进行了聚类分 析，对长沙市城市土地利用效益情况做出了评价。 第四部分，指出了长沙市城市土地资源利用中存在的四个主要问题，并从经济学的 角度分析了原因。 第五部分，针对长沙市城市土地资源利用中存在的主要问题，提出了对策和建议。 关键词：城市地高效利用问题对策 s t u d y o nt h e h i g h - e f f i c i e n t l y u s eo fu r b a nl a n d _ ac a s e s t u d y o f c h a n g s h a a b s t r a c t t h eu r b a nl a n dp l a y sav e r yi m p o r t a n tr o l et ot h ed e v e l o p m e n to f u r b a ne c o n o m y , t h eu s eb e n e f i to ft h eu r b a nl a n dc o n c e r l l st h er i s ea n d d e c l i n ea n dd e v e l o p m e n to ft h ec i t yd i r e c t l y a tp r e s e n t , t h e r ea r es o m e g e n e r a lp r o b l e m s f o rt h eu s eo fo u ru r b a nl a n dr e s o u r c e s s u c ha s u n r e a s o n a b l es t r u c t u r eo f1 a n d - u s e 1 0 wu s e e f f i c i e n c y a n ds oo n c o n t r a p o s e t h a th a sa l a r g ep o p u l a t i o na n d af e wl a n dt oo u rc o u n t r y , h o w t om a k eg r e a te f f o r t st o i m p r o v et h e u s ee f f i c i e n c yo ft h eu r b a nl a n d r e s o u r c e i ti sa ne x t r e m e l yu r g e n tt a s k t h i st h e s i st a k e sc h a n g s h aa sa c a s e ，c a r r i e so nt h er e s e a r c ho nt h eh i g h e f f i c i e n t l yu s es i t u a t i o no f t h e u r b a nl a n dr e s o u r c eo fo u rc o u n t r ya n dh a sc e r t a i ne x e m p l a r yr o l e st ot h e s t u d y o nu s eb e n e f i to f t h eu r b a nl a n do f o u r c o u n u 3 l t h i st h e s i si sd i v i d e di n t of i v ep a r t s f i r s tp a r t ，i n t r o d u c e dt h er e s e a r c ht r e n d si nd o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a l a b o u t h i g h - e f f i c i e n t l yu s e o f u r b a nl a n d r e s o u r c e ，e x p a t i a t e d t h em e a n i n go f s e l e c t e dt i t l e ，t h ei n n o v a t i o no f t h et h e s i sa n dt h ep u r p o s eo fs t u d i e s s e c o n dp a r t , i n t r o d u c e dt h eb a s i ck n o w l e d g ea b o u tt h eu r b a nl a n d s u c ha st h ec o n c e p to f t h eu r b a n1 a n d t h ef u n c t i o n a ls u b a r e aa n ds t r u c t u r e m o d eo f t h eu r b a nl a n du s e ，t h ei n t e n s i v i s mu s eo f u r b a nl a n d ，t h es c a l eu s e o fu r b a nl a n d e t c ，l a yt h ef o u n d a t i o nf o rt h ep o s i t i v er e s e a r c ho fc h a n g s h a t h et h j r dp a r t ，b a s e do nt h ep o s i t i v es u r v e ya n d s t u d y ，e x p a t i a t e dt h e c u r r e n ts i t u a t i o no ft h eu s eo fu r b a nl a n dr e s o u r c ei nc h a n g s h af r o ms e v e n r e s p e c t s ；s e tu p t h ee v a l u a t i o n i n d e xs y s t e ma b o u th j 【g h e f f i c i e n t l yu t i l i z e s o fu r b a nl a n dr e s o u r c e a n dc a r r i e do nc l u s t e ra n a l y s i so n 恤eu s eb e n e f i t s i t u a t i o n so fu r b a nl a n dr e s o u r c e so f3 5m u n i c i p a l i t i e sd i r e c t l yu n d e rt l l e c e n t r a l g o v e r n m e n t ，t h ep r o v i n c i a lc a p i t a l a n dt h e c i t y u n d e rd i r e c t p l a n n i n gb y t h es t a t ei no u rc o u n t r yu s i n gt h es t a t i s t i c a lp a c k a g ef o rt h e 2 s o c i a ls c i e n c e ( s p s s ) ，a p p r a i s e dt h eu s eb e n e f i ts i t u a t i o nt ot h eu r b a nl a n d i n c h a n g s h a t h ef o u r t h p a r t ，p o i n t e d o u tf o u rm a i np r o b l e m s e x i s t i n g i nt h e u t i l i z a t i o no fu r b a nl a n dr e s o u r c e si nc h a n g s h a , a n d a n a l y z e dt h er e a s o ni n t e r m so fe c o n o m i c s t h ef i f t hp a r t , c o n t r a p o s et h em a i n p r o b l e m se x i s t i n gi nt h eu t i l i z a t i o n o fu r b a nl a n dr e s o u r c 圮si nc h a n g s h a ，p u tf o r w a r dt h ec o u n t e r m e a s u r ea n d s u g g e s t i o n k e y w o r d ：u r b a nl a n d ，h i g h e f f i c i e n tu s e ，p r o b l e m ，c o u n t e r m e a s u r e 3 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论 文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得湖南 农业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作 的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了 谢意。 研究生签名： 李萨杠 时间： 沙牛年肛月万同 关于论文使用授权的说明 本人完全了解湖南农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存、汇编学位论文。同意湖南农业大学可以用不同方式在不同媒体上 发表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名：客p 套b 卜 时间： 驴牛年朋冶日 导师签名： 卸贤 时间：泖产年肛月艿日 第一章导言 l 本研究的目的和意义 城市土地是城市形成与发展的基础，对城市经济的发展起着非常重要的作用，城市 土地资源利用的合理性直接关系到城市的兴衰与区域的发展，这种合理性在很大程度上 又取决于城市土地利用的高效化。目前，我国城市土地资源利用普遍存在城市建设贪大 求洋，城市规模外延扩张过快，用地结构不合理，土地利用效率偏低等问题。针对我国 人多地少的现实，如何努力提高城市土地资源的利用效率，已经是一个迫在属睫的任务。 关于城市土地资源的高效利用，近几年来虽然已有不少学者论及，但缺乏系统分析论述， 且大部分局限于定性分析，定量分析的论述很少。借助计算机技术，利用统计软件对这 一问题进行分析还是空白。长沙市在城市土地资源高效利用方面既有成功的经验，也存 在不足之处，值得研究，且目前尚无该方面的系统研究 通过本课题的研究，希望达到以下两个目的：( 1 ) 建立城市土地资源高效利用的评 价指标体系，并利用社会统计软件包s p s s 对我国3 5 个直辖市、省会城市和计划单列市 的土地资源利用效益情况进行聚类分析，对长沙市城市土地资源的高效利用情况做出整 体评价：( 2 ) 针对长沙市城市土地利用现状中存在的问题，提出提高长沙市城市土地资 源利用效率，促进城市土地资产的保值和增值的对策建议。通过本课题的研究。不仅可 以明晰长沙市城市土地资源利用方面在全国所处的位置，为长沙市城市总体规划以及高 效利用城市地资源方面提供参考，为提升长沙市的综合竞争能力和长沙市的可持续发 展提供服务，同时也可为我国其它城市在这一领域的研究提供示范作用。因此，本课题 的研究，既具有重大的理论意义，也具有重大的现实意义。 2 城市土地资源高效利用的国内外研究进展 2 1 国外研究现状m 乞明 在国外，最早在理论上对土地利用进行研究的学者是区位论的先驱、德国古典经济 学家冯杜能。1 8 2 6 年杜能在孤立国农业和国民经济之关系一书中建立了以市镇为 中心，围绕其安排乡村土地使用的同心圆理论模式，为以后的城市土地利用理论研究奠 定了基础。继杜能之后，1 9 0 9 年德国经济学家韦伯发表了论工业的区位，标志着工 业区位理论的问世。本世纪2 0 年代以后，西方国家的工业化加速了城市化，城市用地规 划随着城市人口的增加迅速向外扩展，针对城市用地类型、城市土地利用强度、城市功 能布局等问题，许多学者从区位、空间结构、土地租金和价格等方面展开了城市土地利 用的实证分析和理论假设，形成了许多城市土地利用的理论。如1 9 2 5 年美国社会学家 e w 叫自吉斯创立了同心圆理论，认为城市地域受向心、专门化、分离、离心、向心性离 心五种力的影响，在这五种力的综合作用下，城市各地带产生了地域分异，形成五同心 圆构成的空间结构；1 9 3 3 年德国地理学家w 克里斯泰勒( w o h r i s t a l l e r ) 提出了中心地 理论，该理论认为，从中心地对周围地区担负中心服务的范围来看，距离最近、最便于 提供货物的服务的地点。应位于圆形商业区的中心，为避免相邻中心地服务范围的重叠， 应将中心地圆周转变为六边形体系；1 9 3 6 年由美国社会学家h 霍伊特提出了扇形理论， 该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中 心向市呈扇形发展；1 9 4 5 年由美国芝加哥大学地理学家哈里斯和乌尔曼提出了多核心理 论，认为大城市并非依托一个核心发展，而是围绕几个核心发展。以上几种城市土地利 用理论，从功能区组合结构体系的角度研究了城市土地利用问题，反映了西方国家随着 城市发展对城市内部布局认识不断加深的过程，对研究我国城市土地利用问题具有一定 的借鉴价值。 2 2 国内研究进展 随着经济的发展，我国城市在规模和数量上都迅速增长，城市土地利用的低效问题 日益突出，国内学者进行了广泛深入的研究，取得了一些阶段性成果，主要成果有： 2 2 1 对提高城市土地资源利用效率的研究 这一领域的研究主要集中在两方面：( 1 ) 分析我国城市土地资源利用方面存在的主 要问题；( 2 ) 从理论上寻求提高城市土地资源利用效率的对策。如董黎明( 1 9 9 4 年) 在 加强宏观调控机制、提高土地使用效率“1 一文中，提出要“进一步完善宏观调控体 系，将土地开发引入正确的轨道；运用级差地租杠杆，提高城市土地使用效率”。石成球 在关于我国城市土地利用问厦的思考中，阐述了城市土地幂j 用方面存在的主要问 题，并从历史、经济体制、规划本身、法制、管理、管理体制等方面分析了问题产生的 原因，提出了解决问题的几点设想。 这一领域的研究成果主要是：( 1 ) 分析了城市土地资源利用的结构效率和边际效率 低下的原因：( 2 ) 对城市规划、城市土地资源利用制度、如何提高城市土地资源利用的 技术水平，从理论和方法上做了一些有益的探索；( 3 ) 从理论上对引入市场机制，发挥 市场配置作用有了较深刻的认识：( 4 ) 提出了集约利用土地的观念”。 2 2 2 对城市土地资源葛效集约化利用的研究 对城市土地资源高效集约化利用的研究，主要分为三个方面： 1 、关于高效集约化利用内涵界定的研究“” 城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴过来的，其基本涵义就是指在 土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。由于城市土地资源利用自身的特殊性，理论 界对城市土地集约利用的概念与内涵尚未形成统一意见，马克伟、毕宝德等对此概念均 有表述。虽然对城市土地集约利用与经营有不同的理解但各种表述都有一个共同点， 就是认为土地集约利用就是增加在土地上的投入，以获得更多产出的地开发经营方式。 关于城市土地利用的高效化概念，也有学者论及，如赵鹏军等提出：“城市土地利用 的高效化，指一定时期内，一定生产力水平条件下，城市土地利用实现最小投入、最大 产出的过程。这里的投入不仅指土地本身的投入，还包括人们附加在城市土地上的投入， 即生产资料( 资金、技术、劳动力、资源等) 在城市土地上的有效配置和菲生产资料( 水、 空气、生态环境、人居空间等) 在城市土地上的投入。城市土地利用的产出效益包括 2 经济效益、社会效益和环境效益3 方面，即城市土地的产出不仅仅是土地出让金、税收 等政府财政收入，以及开发商的利润，还包括了社会效益与环境效益的实现” 1 5 o 对比 两者内涵的界定，高效化和集约化的最终目标都是获得最大产出。在我国现阶段，城市 土地高效化利用的核心就是集约利用土地，集约利用土地是实现城市土地高效化利用的 有效途径。 2 、关于城市土地资源高效集约化利用评价的研究“5 。2 2 1 赵鹏军等( 2 0 0 1 年) 在城市土地高效集约化利用及其评价指标体系中，采用目 标法构建了我国城市土地资源高效集约化利用的评价指标体系，建立了包括高效化与集 约化两大主目标、七大子目标与2 1 个具体评价指标的评价指标体系o ”。 龚义等( 2 0 0 2 年) 在城市土地集约利用内涵界定及评价体系设计一文中，提出 了城市土地集约利用潜力评价指标体系设计的基本思路，并以义乌市为侧，设计了宏观 层次总体评价指标体系、中观层次潜力区评价指标体系、微观层次地块评价指标体系“”。 自冰冰等( 2 0 0 3 年) 在城市土地集约利用潜力宏观评价探讨中，依据对宏观城 市土地集约利用的理解，按照国土资源部颁布的城市土地集约利用潜力评价技术方案， 建立了由五含方面1 8 项指标构成的城市土地利用宏观潜力评价指标体系，共对包头市城 市土地集约利用潜力做出了宏观评价m 1 。 综观国内学者在这一方面的研究，主要取得了以下成果：( 1 ) 建立了对城市土地资 源高效集约化利用的宏观的、定性的评价体系框架；( 2 ) 运用所建立的评价指标体系， 对个别区域城市进行了宏观上的评价。但也存在一些问题，如：对城市土地高效集约化 利用的定量评价几乎是空白；已建立的评价指标体系中，有些指标虽看起来是合理的， 但实际操作却很困难：有些指标的选择存在概念模糊的现象等。 3 、对实现城市土地集约利用的途径、措旌的研究n ”1 关于这方面的研究，关注的学者比较多，相关的学术论文也比较多，一些有代表性 的观点归纳如下：( 1 ) 加强城市规划的管理，切实做好城市规划，强化城市规划的作用； ( 2 ) 运用经济、法制、政府行为等手段宏观调控、制约城市土地利用：( 3 ) 强化城市土 地用土结构的合理性，加强土地管理；( 4 ) 强化集约利用土地的观念，加强城市士地的 立体利用，提高现有土地的利用效率：( 5 ) 显化土地价值，全面推进土地市场化进程， 充分发挥市场机制的作用。 综观国内学者上述对高效集约化利用城市土地的研究，呈现以下特点及不足：( 1 ) 对城市土地高效集约化利用的概念性研究多，理论基础研究少；( 2 ) 从理论上提出的建 议对策较多，操作性强的具体措施较少：( 3 ) 对城市土地资源高效集约化利用的必要性、 集约利用方式和手段等方面进行的定性研究较多，对究竟怎样才是最集约利用城市土地， 即城市土地集约利用合理度的系统性理论研究及定量评价几乎是空白。( 4 ) 应加强对区 域城市土地高效集约化利用综合评价的系统研究。 3 研究思路及方法 对于本课题的研究，采取以下步骤：第一步，进行文献检索，广泛收集有关资料， 3 了解国内外最新研究动态，掌握有关城市土地利用的基础知识和分析方法；第二步，深 入长沙市进行实地调研，进一步了解长沙市城市土地利用现状；第三步，利用实证分析 与规范分析相结合、定性分析与定量分析相结合的方法，利用社会科学统计软件包s p s s 和中国科学院地理与资源研究所提供的相关数据，进一步对长沙市城市土地利用效益情 况与国内其他城市进行横向比较，并对长沙市土地利用的现有状况进行评价，发现长沙 市城市土地资源利用中存在的问题，并提出对策和建议。 4 研究的创新点 本文在禀承前人研究的基础之上，力图有所突破，主要在两个方面作了努力： 第一，国内学者对城市土地利用效益的理论性研究很多，也有学者对个别城市的土 地利用情况进行了实证研究。但是，对于长沙市的土地资源高效利用情况进行深入综合、 系统的研究，尚是首次。 第二，本文在收集国内3 5 个直辖市、省会城市、计划单列城市大量有关数据的基础 之上，引入计算机信息技术，利用社会统计软件包s p s s l 2 0 中的聚类分析方法，对我国 城市土地资源利用效益情况进行横向比较与综合分析，为城市土地资源利用效益的定量 研究提供了新的途径。 4 第二章城市土地利用的基础知识 1 城市土地的概念及特征 1 1 城市土地的概念“。1 城市土地是城市区域内的陆地、水面及它们的上下一定空闻所构成的自然综合体。 中国城市土地的范围，按行政区划，分为全市土地和市区土地。全市土地包括城区和市 辖县，市区土地不包括市辖县。根据开发程度的不同，城市土地可以划分成三个层次： 一是城市已开发建成的土地。即城市建成区土地；二是按城市土地利用总体规划将开发 的土地，即城市规划区土地；三是城市行政区划内土地，包括市属县范围内的土地。这 三个层次的土地构成了城市有限的土地面积，城市的各种经济活动只能在这些有限的空 间内进行，因此城市土地供给的稀缺性更为突出。 1 。2 城市土地的分类 城市土地可以从不同的角度和标准进行分类，我国一般有以下分类标准：m 第一，根据城市土地在城市经济活动中的功能进行划分：( 1 ) 工业用地；( 2 ) 商业 用地；( 3 ) 居住用地；( 4 ) 行政机关用地：( 5 ) 文教、科技卫生用地：( 6 ) 服务业用地： ( 7 ) 交通运输用地：( 8 ) 园林、娱乐用地；( 9 ) 风景浏览用地；( 1 0 ) 特殊用地。 第二，按城市土地利用程度进行分类：( 1 ) 高度集约利用的城市土地：( 2 ) 低度利 用的城市土地；( 3 ) 闲置未用土地。 第三，按城市土地与城市中心的相对位置进行分类：( 1 ) 市级中央商业区( c b v ) ， 一般一个城市只有一个；( 2 ) 次中心区，大城市可以有两个或多个；( 3 ) 一般市区；( 4 ) 市区边缘区：( 5 ) 郊区；( 6 ) 边远区。 1 3 城市土地的特征o 制 相对农业地而言，城市土地还具有它本身的某些特征 ( 1 ) 城市土地的区位具有特殊的重要性。城市土地的优劣主要取决于土地的区位特 征，因为不同的区位会形成不同的级差收益，直接影响企业的经济效益。如对商业企业 而言，是否位于人口密集区。交通是否便利等，将直接影响商品销售额和商业利润。 城市土地区位的重要性，可以通过城市土地价格反映出来，土地位置越好，相应的 价格也就越高。这一特性要求人们，对城市土地的利用要注重功能分区。 ( 2 ) 交通运输的重要性更为突出。城市土地区位的优劣在很大程度上取决于其交通 运输的畅通性。畅通的交通运输条件可以降低交际成本，提高效益，因此交通通畅的区 位必然竞争激烈，迫使经营者集约化利用土地，以获得较高的级差收益。 ( 3 ) 面积对城市土地利用具有较小的限制作用。在农业土地利用中，一定的技术条 件下，土地面积对农业生产规模的影响较大，劳动力和资金的投入均受到土地面积的限 制。但在城市土地利用中，由于城市土地主要用于建筑，在面积有限的情况下可向空间 发展，单位面积的土地可以吸纳巨大的投资，因而土地面积对城市土地利用的限制作用 5 较小。 ( 4 ) 利用途径的多样性及更改困难性。相对农村经济而言，城市经济是一个更为复 杂庞大的经济体系，其社会分工和专业化协作高度发达，因而使得城市土地的利用途径 更为多样，利用方式更为复杂，且改变土地用途的困难性更大。 ( 5 ) 城市土地数量上的绝对扩张。随着社会经济的发展，城市化程度日益加强，人 们对城市土地的需求不断增加，城市土地面积的向外扩张是不可避免的，农业用地不断 转化为城市土地，使城市土地数量绝对增加。 城市土地不仅是各种经济活动的运行空间，也是城市居民居住生活的基本空间，在 城市土地上进行的一切经济活动，对城市的经济、社会、生态环境都将产生相互影响 因此，人们要提高城市土地使用效率，在取得较好的经济效益的同时，而且要达到经济、 社会、生态效益的统一协调。 2 城市土地利用概述 2 1 城市土地利用的含义及功能分区 城市土地利用是指城市土地在不同经济部门之间、各个不同项目之间的合理配置和 使用。城市土地的合理利用离不开城市土地利用的总体规划，而城市土地利用总体规划 的基本内容，是对城市土地的功能分区进行科学配置，并在此基础上进行土地利用的选 点布局，这是城市土地规划布局的两个层次。城市土地利用的功能分区，按产业结构进 行分类，主要可以分为商业区、工业区和居住区三大功能区，这三个功能区因其不同的 功能形态，利用着不同的城市土地区位，占有相对固定的空间位置。 ( i ) 商业区 商业和服务业是城市产生和发展的基础要素之一，在大多数城市中，商业用地占总 用地很小一部分但却构成了城市主要的繁荣地段。在一些经济发达的大城市或特大城 市中，商业区按其规模和服务半径的不同，又可分为中心商业区和地区商业区两个层次。 中心商业区一般位于城市的中心，该区是全市交通和通讯网络系统的枢纽，信息和情报 的汇集点和传递中心，对城市经济和正常运转起着神经中枢的作用。中心商业区不但交 通方便，而且商业和服务业网点集中，市政基础设旄完善，是城市经济活动最为集中和 繁忙的地方，所创造的经济效益在全市范围内是最高的。中心商业区不但有大型商厦和 购物中心，而且还汇集有银行、保险公司、会计师事务所、律师事务所及各大企业代理 处等，是城市繁荣经济的象征。 地区商业区的影响和规模次于中心商业区，是大城市的二级商业中心，主要是为大 城市中某个行政区或经济区服务的。在地区商业区中，交通和通讯便利，信息情报汇集 迅速，商业和服务网点集中，为地区入口提供各种商业服务。 ( 2 ) 工业区 工业也是现代城市产生与发展的基本要素。工业区在城市中一般占有较大面积，其 区位的选定在城市土地利用中占有重要地位。工业区应尽可能接近原料市场和产销市场， 6 要方便运输，尽可能减少运输成本和生产成本，使企业取得最大经济效益。工业区按产 业特征以及对城市污染程度进行刘分，又可分为两类，即重工业区和轻工业区。 重工业如钢铁、煤炭、化工等一般规模大，占用土地面积大，而且对环境的污染相 对也比较大重工业是生产资料的产业，与城市居民生活联系较小，因而重工业区应该 远离城市市区，布局在城市郊区，因此而增加的企业运输成本不会太大，但由此产生的 社会效益和环境效益却是巨大的。 轻工业一般是污染较小的加工制造企业，如电子产品、食品、服装、工艺美术等。 这些产业占地面积小，以生产消费品为主，与居民生活有较密切的联系，因此在布局上 应靠近市场。由于轻工业集聚经济效益的作用，它们一般分布在商业区外围或城市某个 特定的区域。 ( 3 ) 居住区 居住用地是城市土地中非生产性用地，作为城市居民生活的主要空间，通常是城市 中面积最大的利用类型。居住区应该有便利的交通网络、完备的生活设施，在区位上远 离重工业区，与轻工业区也应有明显界线。从城市发展趋势来看，城市居民区应布局在 城郊结合部。 以上介绍了城市土地利用的三个主要方向。还有一些其他土地利用方向，如城市道 路用地、城市绿化用地、城市体育用地等，均是对城市主要功能用地的补充。只有对每 一块城市土地的利用都仔细规划，使每一寸城市士地发挥最好效益。 2 2 城市土地利用的结构模式“。圳 由于各类用地的土地产出率不同，支付地租的能力不同，产生级差地价，从而形成 城市地价的空间差异。围绕现代城市各业用地的空间分布格局和空间分布规律，产生了 不同的城市土地利用的结构模式。 ( 1 ) 同心圆模式 持这种设想的人认为，假定唯一影响城市内部各功能区布局的因素是区位地租，那 么各企业、居民都会按其支付能力的大小成同心圆分布。支付地租能力越强的功能单位， 距市中心的距离越近第一层指市中心最内部的一个圈层，为中央商业区和闹市区的最 核心部分。这里是全城的神经中枢，也是地租最高的部位，集中在这里的只能是那些支 付能力最强的企业，主要是大的零售商业、金融业与服务业，也有一些办事机构等第 二层处于中央商业区的外层，靠近市中心，交通也相当便利，但地租却比第一圈层低很 多，可是仍然大大高于下一圈层。依此模式，沿地租递减依次按同心圆分布第三、第四、 第五圈层。 ( 2 ) 三维布局模式 这是对同心圆模式的一个重要补充。城市的发展，受到了交通、地形、水陆分布状 况等多种因素限制，而使规模不能无限制扩张，城市土地必须立体使用。这时，城市圈 层的分布不但随着距离市中心的远近变化，也会随着其距地面的高低变化，呈现三维分 布模式。 7 ( 3 ) 扇形布局模式 当考虑城市交通干线多是由市中心向四周辐射，而且各功能区之间存在着不同程度 的吸引与排斥时，就会发现城市的功能区不可能呈同心圆分布，而是呈扇形分布。扇形 分布模式是在同心圆模式基础上。更为实际、科学的城市布局模式。 ( 4 ) 多核心布局模式 在这种模式中，城市发展不是围绕着一个核心，而是围绕多个空间位置分离的核心 逐渐形成的。其中某个核心得到最强有力的发展，其他一些核心也得到不同程度的发展， 发展的核心逐渐融合成一体，形成一个整体的城市。 ( 5 ) 多中心布局模式 为了解决城市规模过大，中心商业区负荷过重的问题，出现了多中心的城市布局模 式。该模式把城市依其区域的联系密切程度分为几个大区，每个大区内有意识地布局一 个次一级的交通中心，围绕这些中心发展次一级的商业、服务中心，使得每个大区成为 一个相对独立于中心商业区的经济生活单元。多中心模式不同于多核心模式，它没有自 然的基础，而是根据城市发展和扩大的要求由人们采取的主观规划措施。 3 城市土地集约利用 3 1 土地报酬递减规律嗍 自入类利用土地从事生产劳动的时候起，“土地报酬递减规律”就客观存在了。最早 注意这一现象的是生活在1 7 世纪中叶的威廉配第，他发现一定面积的土地的生产力有 一最大限度，超过这一限度之后土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了。 土地报酬递减规律的思想经过多年的演变发展，其内涵得到进一步的丰富和完善，现代 西方经济学已经把这一规律扩大到一切生产事业和消费活动几乎无所不包的领域，并统 称为“收益递减规律”。根据德国学者t 布林克曼著的农业经营经济学，“土地收益 递减规律”具体表述如下：土地收益变动规律是指，在一定的自然、技术、管理条件下， 在一定面积的土地上不断追加物化劳动和活劳动的投入量，则土地收益( 表现为边际产 量、平均产量和总产量) 便不可避免地会经历由增加、不变到下降的变动过程。 3 2 城市土地集约利用 土地集约利用就是指在土地上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方 式“土地报酬递减规律”为土地集约利用提供了理论依据。第一，我们要想获得土地利 用的高效益，就要加大投入。在投入达到最佳点之前，投入的增加会引起递增的报酬； 第二，如果某项固定资产投入已达到最佳点，就不应再增加这种投入；第三，在现实经 济活动中，应把所有投入作为一个整体纳入变动生产要素中，按照报酬递减规律的思想， 求得这些投入的最适量“3 。 考察城市土地利用的集约度，主要采用两个指标：城市人均占地面积和城市土地平 均容积率( 城市房屋建筑总面积城市建成区总面积) 。中华入民共和国建设部于1 9 9 0 年 颁布了城市用地分类与规划建设用地标准，按照城市的不同规模，将人均用地指标划 8 分为四级，其中特大城市最低，人均用地指标为6 0 1 _ 7 5 o m 2 ，小城市最高，其指标为 1 0 5 1 1 2 0 ，o r e 。1 9 9 9 年全国城市土地总平均容积率为o 3 4 1 ，其中上海、北京分别达 n o 5 7 8 和0 5 6 1 。这表明，增加中国城市土地容积率的潜力是相当大的，如果全国城市 土地总平均容积率达到0 4 ，便意味着增加2 0 0 0 平方公里的建筑面积。要提高城市土地容 积率，最主要的途径便是城市土地的立体利用，充分利用城市土地的地上、地下空间。 因而城市土地的集约利用，集中体现为城市土地的立体利用0 1 。 在我国现阶段，城市土地集约化利用程度偏低，同时人多地少，因此，城市土地高 效化利用的核心就是集约利用土地，集约利用土地是实现城市土地高效化利用的有效途 径。此外，城市土地集约利用还要明确，城市土地集约利用是一个动态过程，而不是一 个静态的终极目标。随着经济发展水平和科学技术的进步，城市用地的效率将会不断地 提高，城市土地的集约利用度也将不断提高。 4 城市土地规模利用 4 1 地规模利用概述 土地规模利用是指相对独立的单项经济活动占用土地面积的大小，是反映土地生产 要素利用集中程度的一个指标。在经济学中，通常用纯粹规模变动而引起的经济效益的 变化，称为规模报酬。考察土地规模的扩大与规模报酬之间的相互变化关系，一般存在 以下三种情况：( 1 ) 递增土地规模报酬，即土地规模报酬增长的幅度大于土地规模扩大 的幅度；( 2 ) 固定土地规模报酬，即土地规模报酬的增长幅度等于土地规模的扩大幅度； ( 3 ) 递减土地规模报酬，即土地规模报酬的增长幅度小于土地规模扩大的幅度。土地规 模利用，就是要尽可能使土地利用处于土地报酬递增阶段。至少要保持在报酬不变的阶 段，尽量不处于报酬递减的阶段。只有在土地报酬递增阶段，土地规模的扩大才能获得 一定的经济利益，也就是获得土地规模经济“1 。 4 2 土地规模经济的来源 根据西方经济学理论，规模经济主要来源于企业内部规模经济和企业外部规模经济。 内部规模经济是指由于企业规模扩大而在企业内部产生的效益，如较大面积的土地使得 大型机器设备得以充分利用：土地本身的合理利用以及较大面积的土地使得劳动力得以 合理利用；企业规模的扩大而使得交易成本降低等。与内部规模经济相对应的是内部规 模不经济，即由于企业规模增大而导致管理不便等引起的效益下降。 外部规模经济是指整个行业的规模扩大而使得个别生产者得到的经济利益，如整个 行业的发展而使得个别生产者在服务、运输、人才供给等方面的成本减少。与外部规模 经济相对应的是外部渐经济，即由于整个行业发展而导致的个别生产者收益减少“。 4 3 适度城市规模的确定0 1 规模经济的存在使城市规模具有越来越大的倾向，而随着城市规模的扩大，又会产 生规模不经济，适度的城市规模就是规模经济与规模不经济达到均衡时所决定的。如图 2 3 所示，纵轴为城市居民人均效用水平u ，横轴为城市规模p ，在其它条件完全相同的 9 情况下，城市居民的人均效用水平u 会随着城市规模p 的扩大呈下述变化：开始时城市 u o p lp 0 如 图2 3 市场经济条件下的城市规模 居民人均效用水平u 随城市规模p 的增大而增加，到达一定的城市规模p 0 后，效用反而 随着城市规模的增大而下降。贝i j 城市居民人均效用水平u 达到最高时的p 。就是适度城市 规模。 分析城市规模与城市人均效用水平之间的关系，当城市规模大于p 。时，如果人口流 入城市，城市规模扩大效用水平会降低：人口流出城市，因为城市规模缩小而效用水平 会增加。所以，当城市规模大于r 时，人口流入城市，会因为效用水平的下降而向其它 城市流出，使城市规模回到原来的规模。由此可见，大于p 。的城市规模是一种稳定的市 场均衡，在城市建设中应控制大城市的发展。当城市规模小于p n 时，人口流入城市，居 民的效用水平会增加，从而引起更多的人口流入；反之，人口流出城市，会使得居民效 用水平下降，使得更多的人进一步流出。所以，城市规模小于p o 时，是一种不稳定的市 场均衡，小城市流出的人口还可能流向已经超过适度规模的大城市，使得大城市越来越 拥挤。因而，城市发展的方向应该是“控制大城市的发展，迅速扩大小城市的规模” 1 0 第三章长沙市城市土地资源利用现状及评价 1 长沙市城市土地资源利用现状 1 1 长沙市自然经济概况及人口、经济发展现状口”叮 长沙市是湖南省的省会，全省政治、经济和文化中心，又是一座具有悠久历史的文 化名城。长沙地处湖南省东南部之湘江下游，扼南北要冲，东邻江西省宜春地区和萍乡 市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市，东西长约2 3 0 公里，南北宽约8 8 公里。长沙水、陆、空交通网络齐全，且处于长江经济开发带范围， 受沿海、沿江开发的双重辐射，区位优势十分明显。长沙市境内地貌类型多样，分布相 对集中，山、丘、岗、平组合大体为3 ：2 ：3 ：2 ，有利于农、林、牧、渔和城建交通等 用地的综合布局。市域内地势东、西高，中部低平。因气候、土壤随地势高低而异，形 成了土地利用立体布局的客观条件。长沙市属亚热带季风气候，冬冷夏热，季节变化明 显。长沙经济作物丰富，畜牧业兴旺，渔业也比较发达，地下矿藏种类繁多，非金属矿 产独具特色。 2 0 0 1 年末，长沙市全市年末总人口为5 8 7 0 9 万人，在3 5 个直辖市、省会城市、计 划单歹市中居第1 8 位，其中市区人口1 8 0 7 7 万人，非农业人口1 9 1 9 0 万人，市区人口 在3 5 市中居第2 3 位。2 0 0 1 年，长沙市出生5 3 9 9 4 人，死亡3 1 5 8 7 人，人口出生率9 2 3 ，死亡率5 4 ，自然增长率3 8 3 ，低于湖南省自然增长率5 1 。自1 9 4 9 年新中 国成立以来，长沙市历年人口变化趋势如图3 1 。从图中可见，近几年来长沙市总人口 增长速度趋缓，而市区人口增长速度趋快。 万6 0 0 5 0 0 合枷 3 0 0 2 0 0 1 0 0 0 歹芷一一， 年份 一年来总人口合计。 圈3 1 长沙市历年人口变化趋势- 年末总人口市区： 资料来源：根据长沙统计年鉴( 2 0 0 1 ) 有关数据绘制 长沙市全市人口密度一直远远超过全国平均人口密度，而市区人口密度随着市区面 积的调整，上下波动幅度较大1 9 4 9 1 9 9 7 年长沙市人口密度变化趋势如图3 2 。2 0 0 1 年全市人口密度为4 9 7 人平方公里，市区人口密度为3 2 5 1 人平方公里，全市人口密度 擎擎擎妒s 爹 年份 囤3 2 长沙市人口密度变化趋势 资料来源：根据长沙市志( 第一卷) 有关数据绘制 在3 5 个直辖市、省会城市、计划单列市中居第2 0 位，但市区入口密度却高居第5 位。 比较全国而言，长沙市的全市面积、总人口数量在全国大城市中都属于中等偏上水平， 但市区面积相对比较狭小，市区人口密集程度在全国属于比较高的，即使考虑到部分城 市因并县入市区而对人口密度有所影响，长沙市是全国最拥挤的城市之一却是一个不争 的事实。 2 0 0 1 年长沙市全年实现国内生产总值7 2 8 0 8 亿元，按可比价格计算，比2 0 0 0 年增 长1 2 1 ；其中：第一产业增长4 9 ：第二产业增长1 3 1 ；第三产业增长1 2 9 。产 业结构调整步伐逐步加快，国民经济三次产业结构比例调整为l o 8 ：4 0 8 ：4 8 4 ，与2 0 0 0 年相比，第一产业所占比重下降o 5 个百分点，第二产业下降o 1 个百分点，第三产业上 升0 6 个百分点，基本实现了二产业主导型向二、三产业并举推动型的结构转变。以电子、 机械、食品为重点的支柱产业不断发展壮大，占全部工业总产值的比重达5 0 ，1 3 个拳 头产品生产增速超过1 0 。高新技术蓬勃发展，2 0 0 0 年高科技术产品产值达2 0 0 亿元， 占工业总产值的2 5 以上。农业产业化、现代化进程明显加快，形成了以优质稻、黑山 羊、瘦肉型猪、蔬菜、茁木花卉为特色的农业产业格局，非农产值占农村社会总产值的 比重由1 9 7 8 年的不到2 0 上升到2 0 0 1 年的将近9 0 。以金融保险、交通运输、商贸旅 游、信息服务、房地产为主体的第三产业勃然崛起。2 0 0 1 年长沙市入均g d p 为1 2 4 4 3 元，比2 0 0 0 年增加1 1 8 1 元，增长1 1 6 ，地均g d p 为5 7 9 亿励f , l n 2 。 1 2 妒 舢 眦 锄 舢 | | | 舢 姗 。 。 趟韵 1 2 长沙市城市土地总面积变迁“1 长沙历史悠久，设市是在1 9 3 3 年8 月1 1 日，是全国第1 4 个设为行政区划的市，也 是第7 个设市的省会，面积4 8 5 平方公里。1 9 3 4 年，市区总面积6 8 4 平方公里( 含湘 江水域8 。6 平方公里) ，其中城区面积5 4 8 平方公里。 新中国成立后，城市行政区划分为两个时期：( 1 ) 不管县时期( 1 9 4 9 8 - 1 9 6 8 ) 。1 9 4 9 年8 月，长沙市区总面积1 1 2 平方公里。建成区约6 7 平方公里，建域比为l ：1 6 7 。( 2 ) 管县时期( 1 9 5 8 - 至今) ，1 9 5 8 年1 2 月2 4 日，湖南省委通过调整县市行政区划若干问题 的决定，原属湘潭专区的长沙县、望城县划归长沙市管辖，市区总面积3 8 4 2 1 3 平方公 里，建城区面积2 0 9 3 平方公里，建域比为1 ：1 8 6 。1 9 9 6 年辖区区划调整，撤销郊区， 调整区域范围，由此，长沙市辖5 区3 县l 市，市区5 5 4 0 0 7 平方公里，建成区1 1 0 平 方公里。2 0 0 1 年长沙市全市土地面积为11 8 1 9 平方公里，其中市区5 5 6