（企业管理专业论文）城市房地产投资风险管理问题研究.pdf

摘要 近年来，房地产业尤其是城市房地产业已逐渐成为国民经济的支柱产业和新 的经济增长点，由于其过快发展与投资过热，给房地产投资者带来巨大的风险损 失，对城市房地产投资风险管理的研究已成为保证房地产业健康发展的重大课 题。 本研究采用定性分析和定量分析相结合、理论分析与实证分析相结合的方 法，对城市房地产投资风险管理进行了针对性研究。首先，对房地产的投资决策、 土地获取、项目建设、经营管理四个阶段存在的风险进行了识别；其次，在风险 识别的基础上，选择合理的指标，建立房地产投资风险预警预报系统，并进行实 证分析。同时，本研究提出风险因子预期值计算方法，将概率分析与传统评估方 法相结合创建多因素风险收益法，并选用风险变异系数6 来计算风险的大小，引 入投资的系统风险度1 3 来评估投资项目和投资整体市场共同走势，建立了一套风 险评估方法，并以山西运城市美好家园建设项目为例进行了实证风险评估分析； 最后，基于对风险的识别、预警和评估，提出相应的风险控制对策，加强投资风 险管理，以构建政府宏管理和企业微观管理的有效管理体系，增强企业防范及化 解风险的能力，降低风险损失，提高企业的市场竞争力。 关键词：城市房地产；投资风险：管理问题 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s s e s p e c i a l l yr e a le s t a t eb u s i n e s sc i t y b e c o m e s # l i a ro ft h en a t i o n a le c o n o m ye s t a t ea n dn e we c o n o m i cg r o w t hp o i n t a l r e a d yg r a d u a l l y ，d e v e l o pa n di n v e s th o t n e s ss i n c et h el 地1 s o ni st o oq u i c k , b r i n g g i g a n t i cr i s kl o s st og i g a n t i cr i s kl o s sr e a le s t a t ei n v e s t o r ，a l 删yh a v i n gb e c o m et h e k e ys u b j e c t se n s u r i n gt h a tr e a le s t a t eb u s i n e s sh e a l t hd e v e l o p st oc i t yr e a le s t a t e r e s e a r c hw i t hi n v e s t m e n to f r i s ka d m i n i s t r a t i o n i nt h i sa r t i c l e ，a u t h o ru s e dt h em e t h o do fc o m b i n i n gq u a l i t i v ea n a l y s i sw i t h q u a n t i v ea n a l y s i s ，a n d 血e o r e t i ca n a l y s i sw i t hp r a c t i c a la n a l y s i s ，t os t u d yi n v e s t m e n t r i s ko fc i t yr e a le s t a t e b a s e do nr e c o g n i z i n gm a i nr i s k sf r o mf o u rp r o c e s s e so fr e a l e s t a t ei n v e s t m e n t , a u t h o rd e s i g n e dr i s kf o r e c a s ts y s t e m , o nw h i c ha u t h o ra n a l y z e dt h e p r a c t i c a lc o n d i t i o no fu r u m q i m o r e o v e r , a u t h o re x p o u n d e da c a l c u l a t i v em e t h o do f r i s k - f a c t o r se x p e c t , p r o m o t e dt h em e t h o d o l o g yo fm u l t i - f a c t o r sr i s k e a r n i n g s ， i n t r o d u c e dt h er i s k - a b e r r a n c ec o n e f f i c i e n tt oc a l c u l a t et h er i s k , u s e ds y s t e m i cr i s k d e g r e et oe s t i m a t ec o - t r e n db e t w e e no b j e c t e di t e ma n dt h ew h o l em a r k e t i nt h et h e s i s ，a u t h o rc o n s m 】c t e dar i s k e s t i m a t i n gm e t h o d , 0 1 1w h i c ha u t h o r a n a l y z e dt h ec a s eo fy u n c h e n gc i t ys h a n x ip r o v i n c e a tl a s t ，o na l l a b o v e d , a u t h o r a d v o c a t e da c c o r d i n gu l e a s u l t 3t oc o n t r o lr i s k , i no r d e rt oe n f o r c ee n t e r p r i s e s a b i l i t y o fa v o i d i n ga n dr e s o l v i n gr i s k ，t od e c l i n er i s kc o s t , a n dt oe n h a n c ee n t e r p r i s e s c o m p e t i t i o n k e yw o r d s ：c i t yr e a le s t a t e ；i n v e s t m e n tr i s k ：m a n a g eap r o b l e m 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得湖南农业大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名 韧角文 时间： 力年f p 月fe l 关于论文使用授权的说明 本人完全了解湖南农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或 扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意湖南农业大学可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签轹臂强义 时间：订牡月，咱 导师繇彳易 帆辨棚明 第一章绪论 1 1 研究背景、目的及意义 1 1 1 研究背景 近几年来，随着国民经济持续快速地增长，我国房地产业呈现出良好的发展 势头，房地产投资迅速增长，尤其是城市房地产业，成了国民经济新增长点， 2 0 0 0 - - 2 0 0 4 年房地产投资平均以2 5 9 的速度增长，高出同期全社会固定资产平 均投资增速( 1 8 9 ) 7 个百分点，房地产投资占固定资产比重由1 5 1 上升到 1 8 7 ，房地产投资迅速增长，成了国民经济新增长点。据统计，2 0 0 1 年房地产 开发投资对我国g d p 增长的直接贡献率是一点三个百分点，间接贡献率是零点六 到一点二个百分点。两者相加共记一点九n - - - - 点五个百分点。但是，在房地产 业快速发展的过程中，各种风险也与日俱增，诸如城市房地产投资增长速度过快， 商品房结构不合理，房价过高，收入比过大，土地资源浪费严重等风险因素，由 此看来，房地产投资过程中存在诸多风险因素，这些风险因素一旦爆发，不但会 动摇社会正常的经济秩序，影响国民经济持续稳定地增长，而且对开发商来说损 失也是惨重的，甚至是致命的。 房地产业在我国还属于新兴产业，各种理论研究比较匮乏，目前国内对房地 产投资风险研究中主要存在以下缺陷：一是多集中在定性的介绍上，在定性介绍 中又不能对主要风险因素进行深入细致的分析，因而不能抓住重点；二是定量分 析不足，对房地产开发中风险因素的揭示没有数量指标为依据。不过近几年，我 国许多专家学者关于房地产投资风险研究已经从定性分析向测量技术、概率分析 和模型控制方向发展，并且取得一定成果。 1 1 2 写作目的及意义 城市房地产投资具有高风险和高收益的特点，如何降低房地产投资风险成了 房地产投资成败的关键，房地产投资风险错综复杂，但是主要有系统风险和非系 统风险，系统风险主要有自然风险、政治风险、周期风险、政策风险等，非系统 风险主要有收益现金流风险、持有期风险、时间价值风险等，选择适当的投资机 会，最大限度地降低风险，对房地产风险问题进行有效的管理研究重要的课题。 房地产业在我国还属于新兴产业，房地产投资者主观上经常只重视收益而忽 视风险，客观上又缺乏系统的、行之有效的理论作为投资依据，因此现实中急需 建立一套房地产投资风险管理机制来降低房地产投资风险，指导房地产业良性发 展。尤其是内地许多中小城市的房地产投资开发企业更是缺乏可行性研究决策报 告和系统科学的风险管理措施，甚至没有风险意识和心理准备，只是受房地产投 资高收益驱动，一味地盲目地扩大投资，导致房价偏高、商品房结构不合理、空 置率上升，局部地区形成房地产经济泡沫，影响我国房地产业健康良性发展。 鉴于这种情况，本论文力求避免已经出现的误区，在分析和识别各种房地产 投资风险的基础上，建立预警体系和评估体系，最后形成学术界、政府、企业三 位一体的房地产投资风险管理控制系统。本文力求探索一套较为实用的房地产投 资风险管理措施，以期用科学的方法和手段研究风险的产生、发展及变化等一系 列问题，发现规律，探求科学的风险控制和管理方法，服务于地方乃至我国未来 房地产业的发展。 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外风险管理研究动态 西方国家对风险的研究可追溯到本世纪初，风险的定义最初出现于1 9 0 1 年 美国a m w i l l e t 所作的博士论文风险与保险的经济理论中：“风险是关于 不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现。”风险的研究目的是为投资决策 与管理服务，创造更好的效益。 风险管理思想雏形可以追溯到公元前9 1 6 年的共同海损( g e n e r a l a v e r e a g e ) 制度和公元前9 1 6 年的船货押贷制度，虽然是保险思想的雏形，但是 保险也是风险管理技术的一种，所以可以认为是风险管理思想雏形。到1 8 世纪 产业革命期间，法国管理学家亨瑞法约尔( h e n r if a y 0 1 ) 在一般管理和工 业管理一书中正式把风险管理思想引进企业经营领域。法约尔认为，企业经营 有六种职能，即技术职能、营业职能、财务职能、安全职能、会计职能及管理职 能，并认为安全职能是所有六种职能的基础和保证，它能控制企业及其活动所遭 遇的风险，维护财产和人生安全，从而创造最大的长期利润。 1 9 2 1 年，马歇尔( m a r s h a l l ) 在企业管理( k b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) 一书中提出了风险负担管理( a d m i n i s t r a t i o no fr 1 s k b e a r i n g ) 的观点，他提出了风险排除( e l i m i n a t i o n ) 和风险转移的风险处理方法。 1 9 2 9 年1 9 3 3 年经济危机时期，美国企业界开展了企业管理运动，于是， 学术界对于风险管理的必要性逐渐有了认识，1 9 4 9 年首次使用“风险管理”一 词，但长期以来没有形成完整的体系和制度。 1 9 5 0 年，美国的莫布雷( m o w b r a y ) 等人合著了保险学一书，在书中详 细阐述了“风险管理”的概念，从此，在美国风险管理发展成为了一门学科。 1 9 6 3 年，m e h r 和h e d g s 合著工商企业管理，该书成为风险学领域中的 重要历史文献。 1 9 8 3 年，美国年会上世界各国专家学者共同通过了“1 0 1 条风险管理准则”， 2 将其作为各国风险管理的一般准则。 1 9 8 7 年，英国南安普敦大学会计与管理科学系主任c h a p m a n 教授在 r i s k a n a l y s i sf o rl a r g ep r o j e c t s ：m e t h o d sa n dc a s e s 一书中，提出了“风险工 程”的概念。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的集成，以更有效的风险 管理为目的，范围更广，方式更加灵活。该框架模型的构建弥补了单一过程的风 险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成 为可能。 英国的风险研究也有自己的特色，除了有自己的成熟理论体系外，许多学者 专家还注意把风险研究成果运用到大型的工程项目中，并且取得了显著的成效， 1 9 7 6 年，在北海油田输油管线的铺设中，由于运用了风险分析方法，不仅提高 安全系数，而且降低了成本，值得一提的是英国工商界设有诸如工商风险经理学 会、保险学会等关于风险管理的学术组织，这对于推动本国风险管理起了巨大的 作用。美英两国的风险研究各有所长，成了风险研究领域的两个主流。 随着社会进步和经济发展，风险研究领域逐渐拓宽，二十世纪六、七十年代， 风险研究主要集中在大型设备制造、矿山、电力、公路建设等传统的高风险行业； 到了八十年代初，则更多的向核能、化工、通信、军工等技术含量高的新兴行业 转移。随着人们对身体健康、生活质量的要求程度日益提高，风险研究也迅速从 农业及医疗卫生领域向房地产领域发展。 风险研究方法不断优化。特别是近二、三十年以来，风险分析已成为一门科 学，主要划分为两个阶段：六十年代前，房地产风险研究主要是用传统的经济一 财会分析方法，包括风险调查法、成本一效益分析、敏感分析等。这些方法都 是假设资源没有限制的原则下，侧重数学分析和解析计算，由于简化了风险问题 本身的相关性和复杂性，使得这些方法在实际中的应用受到限制。六十年代以后， 管理方法引进了研究领域，增强了解决实际问题的能力。1 。 工程一管理科学方法，主要有决策树法、概率分布法、数理方法、模拟法、 随机网络法等，各种风险因素对投资决策参数和管理目标的影响程度，由于利用 了先进的计算机技术，从而避免了复杂的数学分析过程，在实践中应用也愈来愈 广泛咖。 近年来，国际上许多著名的相关科研机构和知名大学都倾向于工程分析课 题研究，促进工程分析理论日趋完善，学术界基本上致认为工程管理是个涉及 风险识别、风险分析、风险评估及风险控制的比较科学的系统工程。在美国、日 本、英国等国家和地区均有从事房地产市场分析、风险分析评估咨询管理公司， 这些机构选用理论和方法形式多样，但是实质这些方法并没有截然的不同，通常 都是以选用先进的工程一一管理科学方法手段为主，这样，工程一管理分析方法 逐渐成为控制房地产投资风险的主要手段。 美国的s a v a g e 、a n s c o m b e 以及a u m a n 等人提出风险一期望效用模型，接着 美国的t r e o r 、l i n t o r 等人建立了以平均值一标准差为基础的风险评价模型， 用分布的方差或标准差平均值对风险进行分析，并把该模型运用到房地产投资风 险分析和防范中n ，。 另外，国外一些专家学者从宏观角度出发，提出了房地产周期理论：房地 产经济发展经历着从发展繁荣衰退一萧条四个阶段的循环往复，这样也 有力于房地产开发风险的研究0 1 。 国外房地产风险管理研究成果对我国剐刚起步的房地产业是个很好的借鉴。 1 2 2 国内房地产风险研究动态 房地产业在我国属于新兴产业，目前还处于发展阶段，房地产风险管理研究 也刚刚起步，各行业风险的研究散见于各类投资管理中，近些年来，风险领域的 研究逐步展开，如1 9 9 3 年陈佑启等人编写的( ( 房地产投资风险管理及经营决策 方法) ) ，1 9 9 4 年陈湛匀和马照副编写的( ( 金融风险管理) ) ，1 9 9 4 年于川和潘振 拨编著的( ( 风险经济学) ) ，1 9 9 8 年杜海鹏主编的( ( 房地产投资风险与防范) ) 等，从有关风险管理的研究著作、研究方法以及研究领域中可寻找出国外房地产 投资风险管理研究。 我国学者在房地产投资方面的研究工作多关注对现有的房地产投资风险的 介绍和对出现问题的一般描述和措施分析。在关于控制房地产投资风险的认识 上，观点众多。 刘志峰( 2 0 0 3 ) 从引导投资者理性投资的角度提出建立市场预警预报系统， 各级政府要对市场供求、价格和空置等情况进行适时的动态监测并做出分析判 断，定期向社会公布，引导理性投资和消费；加强对土地市场的宏观调控方面， 各地要编制并及时修订房地产业和住房建设发展中长期规划，充分发挥城乡规划 的调控作用。从防范金融风险的角度提出加强房地产信贷监管力度等措施。 董辅扔( 2 0 0 3 ) 从保护投资者利益的角度提出政府应对整个行业进行调控， 加大对土地价的控制，调控房地产投资结构。 向世林( 2 0 0 3 ) 从房地产市场持续发展的角度提出要充分利用竞争机制和供 求关系来调节市场，合理有效地配置房地产资源：要努力培育和规范发展房地产 中介组织和行业协会；政府对房地产市场的干预和调控要尊重经济规律和市场规 律，既不能越位，也不能缺位，更不能错位。 梁志红( 2 0 0 3 ) 从企业对风险的防范角度认为：企业要高度重视可行性研究， 4 确保投资决策的正确性；加强投资环境监测，选择最佳投资区位：加强市场调查， 寻找投资良机。 汪光焘( 2 0 0 4 ) 针对房地产市场结构失调等问题提出：严格控制高档商品房 建设，加大适合中低收入家庭居住的住宅建设。进一步整顿和规范市场秩序，防 止局部存在的过热势头演变为全局性问题。从提高住宅建设的科技含量和住房质 量方面提出：企业应加强规划、设计等环节，注重小区生态环境建设和住宅内部 功能。 李安民( 2 0 0 4 ) 针对房地产投资及金融运行风险，剖析了国外房地产投资基 金的发展历程，分析了中国房地产投资基金的现状与问题，指出在我国发展房地 产投资基金不仅可以有效降低金融运行风险，而且能够控制房地产投资、经营及 管理的风险。 王晓川( 2 0 0 6 ) 提出建立以城市规划为核心的房地产开发综合规划管理模式。 作为一项重要的政府职能，城市规划的特殊作用在于对地利用的物质性控制， 主要通过规划审批、区划和结合土地业权三种方式对房地产开发进行调控，进而 从宏观角度有效地控制房地产投资风险。 徐滇庆( 2 0 0 6 ) 在系统、全面地分析阐述了房地产泡沫经济现象后指出：房 地产泡沫经济的危害不仅是加剧了房地产投资风险，更重要的是从根本上动摇了 金融体制的稳定性。提出控制房地产投资风险要和金融体制改革联系在一起。 总之，国内房地产风险专家和学者的论述著作和科研成果对我国房地产业良 好发展奠定了坚实的理论基础。 1 2 3 综合评述 综上所述，尽管国内外学者对风险研究较多，但是把风险理论运用于房地产 投资管理的研究却相对缺乏，对建立房地产投资风险预警预报体系及房地产投资 风险管理的研究刚刚开始且多为定性分析，定量研究有待进一步深入。我国房 地产投资风险理论研究与国外差距具体表现为： ( 1 ) 在模型误差方面，不确定风险的数据模型与实际存在较大出入； ( 2 ) 在信息决策方面，决策系统的信息不对称，也不完备； ( 3 ) 在市场分析方面，对市场供需情况调查研究不深入卿 目前，我国在房地产投资风险研究方面还不够深入，虽然关于房地产风险的 书籍不少，但是涉及到风险方面的研究还是多运用定性分析和经验决策的传统方 法，有的尽管有少量的定量分析，但是整体上不系统，比较肤浅，决策失误常有 发生，要想避免房地产投资风险的发生，必须对房地产投资过程的所有环节存在 的种种风险和不确定因素进行精确的定性和定量分析，作出科学的判断，尽量减 少人为的、盲目的风险，最大限度避免房地产投资风险的发生，保障我国房地产 业健康发展。 1 2 4 相关总结及启示 目前，在房地产投资风险管理决策方面，定性分析和经验决策仍是进行房 地产开发经营风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上不 系统，其风险分析还很表面，决策失误的现象大量存在，对于建立房地产投资风 险测量模型、预警机制研究还不完善，我国中部地区有的地方还是空白。 本文运用合理的定性和定量分析对房地产投资过程中可能出现的种种风险 加以识别和分析，并且对房地产投资风险进行预警和评估，以期建立行之有效的 房地产投资风险管理体系。 1 3 研究的基本思路 1 3 1 研究的基本方法 本文在研究方法方面始终坚持： ( 1 ) 理论研究与实证研究相结合 运用数据处理、数学模型、分析论证查的数据资料进行分类、总结、提炼形成自 己的观点。 ( 2 ) 静态分析与动态分析相结合 对当前的状况采用静态分析，对发展历史和趋势采用动态分析。 ( 3 ) 定性分析与定量分析相结合 在论证过程中，采用定性分析同时运用大量的数据资料进行论证，增强本文的说 服力。 ( 4 ) 层次分析与比较分析相结合 1 3 2 研究的主要内容 本文主要内容分为三大部分，房地产投资风险分析识别篇( 第二章) ；房地 产投资风险预警评估篇( 第三、四章) ；房地产投资风险防范管理篇( 第五章) ( 1 ) 在“房地产投资风险分析篇”中，本篇对房地产投资的全过程阶段性 风险、各种形态的房地产投资风险以及房地产投资风险系统性和非系统性三个方 面进行分析和识别，重点分析和识别各种房地产投资风险影响因素及防范策略， 为房地产投资风险预警评估和控制打下基础。 本部分主要运用理论和实际相结合、定性和定量相结合的研究方法。 ( 2 ) 在“房地产投资风险预警评估篇”中，本部分对各种房地产投资风险 进行预警评估，着重论述预警评估的体系原理、运行机制、目标确定及结果评价， 并且进行实证分析。 6 本部分主要运用理论和实际相结合、静态与动态分析、数学模型测算的研究 方法。 ( 3 ) 在“房地产投资防范管理风险篇”中，本部分在前两部分对房地产投 资风险分析识别、预警评估的基础上，尝试性地论述建立学术界、政府、企业三 位一体的房地产投资风险防范管理体系，重点对风险防范做了全面的论述，最大 限度地降低房地产投资风险，以期指导房地产投资良性发展。 本部分主要运用理论和实际相结合及层次分析和比较分析的研究方法。 1 3 3 基本界定 本文研究的房地产投资风险管理，主要是指县级以上的城市。农村房地产商 品化较弱，多数属于自己消费，所在不在研究范围之内；另外，本文在选择实证 进行分析时，以山西省运城市房是产投资状况为例，因为山西运城市属于中部城 市，位于晋、豫、陕三省交界处，具有定的代表性。 1 4 研究的基本框架及可能的创新点 1 4 1 研究的基本框架 确定研究目标 国外研究动态广- 1 背景及意义r r 国内研究动态 识别分析析方法广1 风险识别分析 风险预警体系 风险评估方法 政府层面 风险预警 卫 风险评估 卫 风险防范 各个阶段风险、 各种不同形态风险 小结 实例分析 企业层面 1 4 2 可能的创新点 笔者希望通过运用定性分析与定量分析相结合的方法对各种房地产投资风 险进行全面识别分析，并合理融入概率、统计、测量等分方法，建立行之有效的 风险评价模型，试图达到实践理论实践的上升，并结合山西运城房地产投 资情况建立预警体系，构建政府、企业宏观与微观相结合的的房地产投资风险管 理控制体系。 7 第二章城市房地产投资风险分析 2 ，1 房地产投资的概述 2 1 1 房地产投资的涵义 投资在不同的社会形态和经济运行模式下有着不同的涵义，在经济学中一般 被定义为“将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费行为，是为获取利润 而进行的资本投入。” 房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，将一定数量的资金投入房 地产市场，以赚取一定利润的经济活动，它是地产投资和房产投资的总称。 2 1 2 房地产投资的特征 房地产投资既是房地产经济运动过程的起始点，同时也是获取期望收益的一 种经济活动。任何一项生产性投资都需要投入定的生产要素，主要包括土地、 劳动和资本等方面。房地产投资也不例外，但由于房地产业独特的产业特征，房 地产投资及其过程同其它投资类型有着显著的区别，综合来看，房地产投资具有 以下特征卿： ( 1 ) 房地产位置的固定性和不可移动性 房地产是不可移动的，因而其位置是固定的，这是房地产投资的一个重要 特征，这就决定房地产开发受其所处空间环境的制约，从某种程度上讲，房地产 投资具有地域垄断性。房地产投资不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须 对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，也就是说，能便开发商通过投资开 发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理、稳定的经常性收益，使租客 能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。 ( 2 ) 房地产投资资金大、周期长 房地产投资是一个包括取得土地使用权，土地开发和再开发，建筑施工，房 产销售等环节，每个环节都需要投入大量资金，尤其是大城市地价和房屋建筑成 本都很高，一般靠单个的资金是不够的，需要金融业的介入。同时房地产投资是 一个消耗大量人力、物力、财力、时间的过程，不是一个简单的买卖过程房地产 投资资的资金回收期长。其原因在于：一是房地产投资不是一个简单的购买过程， 它要受到土地投资市场、综合开发市场、房产交易市场等诸多因素的制约。二是 房地产市场本身相当复杂，需要专业人员进行辅助工作才能完成交易，这也会增 加一定的时间。三是如果房地产投资的物业是通过租赁经营来收回投资，由于租 金的回收期较长，这会使整个房地产投资回收期延长。房地产投资的高成本主要 原因：首先是开发成本高。从获取土地使用权，到土地开发、建筑安装，要占用 8 大量资金，而且由于占用周期长，需要支付大量的利息成本。其次是交易成本高。 通常由于房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。 这使得房地产在开发运作过程中，办公费、广告费、促销费都比较高，由此也增 大了房地产投资成本“。 ( 3 ) 房地产投资所受制约因素多，变现差 房地产投资也是一个受多种因素制约的过程，其中主要是政治经济因素和政 策法规的影响，因为任何一个国家都要从自己国民经济的实际状况和社会稳定发 展等方面对房地产投资加以限制引导，其次房地产投资还要受社会生态环保及消 费者需求特点的制约，总之房地产投资受多种因素制约。以上因素就决定了房地 产投资不象股票和外汇那样可以迅速实现变现，这就增加了房地产投资的不确定 性和风险性。 ( 4 ) 房地产资产缺乏流动性“” 房地产的买卖通常耗时甚久，在市场上不易寻得合适的买者，因此房地产缺 乏流动性。所以，房地产资金的流动性和灵活性都较低，投资者必须充分了解这 一特性，以免园流动性不足而导致资金周转不灵。 ( 5 ) 房地产投资有良好保值与增殖性 通常地讲，一般物品使用过程中由于老化、变旧、损坏等原因，其使用价值 就会受到影响，价值会大大降低，但是由于土地资源的固定性和有限性，制约了 对房地产不断膨胀的需求，特别是好的地段或者是由于原地段区位变化，基础设 施改菩而导致地价上升，房价上涨，亦即它具有良好保值与增殖性。 ( 6 ) 房地产使用长期性和限制性 由于土地使用延续利用，房屋也属于耐用品，使用年限达数十年以上，在使 用年限里房产可以修补翻新，延续使用，但是为了增进公众安全，保护公共利益， 促进城市合理布局，减少房地产外部影响的负面性，房地产使用会受到限制，房 地产市场会受到国家地方政策法规影响。“” 总之，房地产投资与任何投资一样，也是收益与风险并存的经济活动，根据 投风险报酬原则，一般情况稳定的形势下，投资项目的风险越大，其收益也越大， 虽然房地产投资存在着变现能力差，政策风险大，投资额巨大，投资回收期长等 不利因素，但也因土地的稀缺性、不可再生性等特点使房地产保值增值的优 点，这种预期的高回报收益吸引了众多的投资者，这样，一方面促使房地产业蓬 勃发展，另一方面也使房地产业存在着很大风险。 9 2 2 房地产投资风险的概述 2 2 1 房地产投资风险涵义 在经济活动中，风险包含两个方面的内容：一是遭受经济损失的可能性：二 是实际获得的收益与预期收益之差。房地产虽然具有较高投资收益和保值增值的 优势，但是房地产投资仍然具有一定的风险。 房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的损失的可能性的大小与程度， 这种损失包括投入资本损失以及实际收益小于预期收益的差额。“3 房地产投资所 需资金额大、周期长、变现差等特点使其具有更大程度上的风险。 2 2 2 房地产投资风险的特征 房地产投资的特点使房地产投资风险具有以下特征； ( 1 ) 客观性 房地产投资虽然具有自身特点，但仍是一项经济投资，这就决定了房地产投 资风险是客观存在的，不以人的意志为转移，人们只能探索研究其规律，趋利避 害。 ( 2 ) 多样性 房地产投资是一项比较复杂的工程，受多种因素制约，诸如政策法规、金融 动向、居民收入、区域供求状况、产业技术革新等信息相关，不同因素导致不同 的风险。 ( 3 ) 补偿性 由于可测性较大，一般要求投资者在收益中对所承担的风险进行补偿，也称 风险溢价或风险回报。 ( 4 ) 随机性 任何经济投资风险都存在各种可能性，随着形势变化就有可能发生，并且影 响预期投资效果，也正是风险事件爆发的随机性决定了房地产投资风险的不确定 性。 ( 5 ) 可测性和可控性 可测性是指根据历史统计资料和科学的方法体系，可以对房地产投资风险发 生的概率和风险造成损失的程度进行预测和衡量。可测性为房地产投资风险的管 理控制提供了依据，从而可以采用一定的方法和手段对风险进行控制。“” ( 6 ) 激励性 一般而言，风险和利润共存，从行业壁垒的选择效应上看，高风险的行业总 能给投资者带来超额利润，这也调动了投资者的积极性，但是投资者必须运用科 学方法建立风险管理机制。 l o 2 3 风险的识别概述 2 3 1 风险识别的涵义 风险识别是项目管理的首要步骤，即从系统的观点出发，横观房地产项目所涉 及的关键环节，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成 比较简单的、容易被认识的基本单元，从错综复杂的关系中找出因素间的本质联 系，在众多的影响中抓住主要因素，而且具体分析它们引起结果的严重程度。 的严重程度。 2 3 2 风险识别内容： ( 1 ) 在投入与产出过程中有哪些风险应当考虑，如何考虑。 ( 2 ) 引起这些风险的主要因素是什么，如何形成。 ( 3 ) 这些风险的后果及其严重程度如何。 风险识别过程通常由风险分析人员与房地产的规划、设计人员及 有关专家一同进行。主要方法是通过调查、分解、讨论等提出所有可 能存在的风险因素，并且分析和删除那些影响微弱、作用不大的因素， 然后研究主要因素间的关系。 2 3 3 风险识别方法 对房地产投资风险进行管理，首先必须识别风险，房地产投资风险往往是错 综复杂，为了能及时地发现或预测到这些风险，并采取有效的措施最大限度减少 危害程度，就必须运用科学的识别方法，国内外识别房地产投资风险的主要方法 有以下三种： ( 1 ) 风险损失清单法 风险损失清单所列项目是人们已经识别的、最基本的各种损失风险，是运用 规范的方法识别风险单位所面临的潜在损失。在风险识别时，人们可以参照风险 损失清单表，检查房地产投资经营中所面临的各种风险，并视情况采取各种措施。 “6 】 ( 2 ) 专家调查法 专家调查法是大系统风险识别的主要方法，它是以专家为索取信息的重要对 象，各领域专家运用专业方面的理论与丰富的实践经验，找出各种潜在风险，并 对其后果作出分析与评估。这种调查法的优点是在缺乏足够的统计数字和原始资 料的情况下，可以作出定量分析，缺点在于易受心理因素影响。 专家调查法包括专家个人判断法、头脑风暴法、德尔斐法等十多种方法，其 中头脑风暴法和德尔斐法是比较常用的方法，具有代表性。 ( 3 ) 故障树分析法 故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种 方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法 是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进 行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生 风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对企业真正产 生影响的风险因子。 2 4 房地产投资开发全过程的风险识别o ” 房地产投资开发是一个连续的动态过程，大概可分为以下四个阶段。每个阶 段都有不同风险，见图2 - - 1 ( 1 ) 在投资决策阶段，投资者在城市规划、环保等政府法规的约束条件下， 根据房地产市场供求现状和发展趋势，进行可行性研究分析，确定项目的用途、 规模、房型等，并对开发成本，预期收益做出预测，其中充满了不确定因素和风 险，如开发区域、开发时机等风险“”。 ( 2 ) 在土地获取阶段，开发商还面l 临着开发成本风险、征地拆迁风险，质 量风险，以及资金筹措过程中的筹款方式、贷款利率风险等。 ( 3 ) 在项目建设阶段，存在工期延误、项目质量、质量索赔等风险。 ( 4 ) 在经营管理阶段，存在着物业管理、市场营销等风险。 2 5 不同形态的房地产投资风险分析 房地产投资风险的构成主要指系统风险和非系统风险 系统风险是指领域内对所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。非系 统风险可以通过合理决策予以降低乃至消除；而系统风险则不能，系统风险只能 通过市场交易进行规避和转移。非系统风险是指领域内仅对个别项目造成影响， 可以由投资者控制的个别风险( 如项目开发地点) 。 2 5 1 系统风险 系统风险包括政治风险、政策风险、自然风险、行业风险、社会风险、技术 风险、国际风险等。 ( 1 ) 政治风险 房地产的不可移动性，便房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风 险主要由政变、战争、外来侵略，经济制裁，恐怖袭击，罢工，骚乱等因素造成。 政治风险是一种概率小而后果大的风险因素。政治风险一旦发生，不仅会直接给 建筑物造成损害，而且会引起其它一系列风险的发生，是房地产投资中危害最大 的一种。 ( 2 ) 政策法规风险 1 9 1 2 在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政 策、价格政策、金融政策、环境保护政策以及相关法规等，均对房地产投资者收 益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。房地产投周期长的特点 使得投资者必须在投资过程中经历国家的政策法规，宏观经济变动，房地产变现 能力弱又很容易使之成为政治的牺牲品。避免这种风险最有效的方法是选择政府 鼓励的，有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资 ( 3 ) 社会风险 社会风险是由于人文社会环境因素等的变化给开发商带来损失的可能性。社 会风险主要有城市规划、区城发展( 邻近区城) 、社会治安、公众干预、住客干预 等，如不符合城市规划和区域发展趋势的项目不会得到市场认同：同样房地产的 外部性导致一些违背社会公共利益的项目容易引起公众的强烈反对。 ( 4 ) 经济风险9 1 经济风险是指由于一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素的影响 造成的房地产投资风险，如市场供求、购买力、地价、融资管理、工程招投标、 国民经济等变化产生的风险。一般是由于市场变化背离投资预期或项目微观管理 不力而导致的经济损失。房地产立项开发根据的是当前的市场状况，而从可行性 研究到开盘时间内，供求状况变动的可能性很大，住户对户型及单元面积的需求 也会发生变化。原来市场上此类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，使投 资回报远远偏离预期。房地产投资风险中影响较大、同时又是可以预测、可以规 避的主要风险是经济风险。经济风险主要包括通贸膨胀风险、市场供求风险、周 期风险、变现风险、利率风险等。通贸膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成 后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。房地产投 资周期长，面临通货膨胀风险的可能性相当大。如果收益是通过分期付款的方式 获得，特别是通过收取固定租金获得收益的置业投资，投资者都面临由于商品或 服务价格上涨带来的风险。通货膨胀刺激需求，引起建材、劳动力相关因素变化”。 市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来 的风险。房地产市场上的供给与需求是不断变化的，而这会造成房地产价格的波 动，表现为租金收入的变化和房地产本身价值的变化。最为严重的是房地产市场 的结构性过剩( 一定区域范围内某种房地产的供给大于需求) 发生时，将会造成房 地产积压增加，空置率增大的局面。这样资金占有严重，还贷压力增大，终将导 致房地产投资者破产。从总体情况看，房地产市场是地区性市场，也就是说当 地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大。投资者可 以通过密切关注当地经济发展状况，使用投资分析的结果来规避市场供求风险的 影响。 周期风险指房地产市场的周期性波动给投资者带来的风险。房地产市场的周 期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退，萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣 阶段进入衰退和萧条阶段时，房地产市场将出现房地产价格下跌、交易量锐减， 给房地产投资者造成损失，甚至使一些抗风险能力弱的投资者因债务危机而破 产。 变现风险是房地产投资变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的时间 和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营 者带来损失。房地产投资风险变现能力较差。利率风险指利率的变化对房地产市 场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，会对房地产投资产生三方 面影响，一是房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使投资 项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是利率升高会造成资金成本增加，加 大投资者债务负担，导致还贷困难；三是利率提高会使消费者购买欲望降低，房 地产市场需求降低，从而导致房地产价格下降，房地产投资者资金压力加大。 ( 5 ) 自然风险 自然风险指地震，洪水，风暴等自然界突发灾难给开发过程及物业本身带来 的危害。这些灾害一旦发生，都会对物业造成巨大损失，此类风险往往可以通过 投保将损失转嫁给保险公司，所以自然风险又常被叫做可投保风险，然而灾险保 单中规定的保险公司责任并不是包险，有时也要安排单独的保单。 ( 6 ) 行业风险 不同的行业有着不同的风险，房地产业是基础产业，容易受到国家发展速度 和基建规模的影响。如果国家基建规模压缩，房地产业就会受到冲击。因为房地 产企业负债率一般很高，如果国家在通贸膨胀成本，降低投资收益。 ( 7 ) 技术风险 技术风险是指由于行业技术方面的不确定性( 如科学技术的进步) 给开发商 带来的风险。技术风险主要表现为开发商对房屋户型的设计，功能要求，智能科 技含量的掌握上。技术风险主要包括：建筑材料改变和变更、建筑施工技术和工 艺革新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障或损坏风险、建筑生产力 因素短缺风险、施工事故风险和信息风险等。噼1 ( 8 ) 国际风险 国际风险包括国家负债率、国际投资环境、货币汇率、国际经营条件( 市场) 等变化产生的风险，如外汇风险主要是汇率变动影响企业的业绩。 1 4 2 5 2 非系统风险 ( 1 ) 收益现金流风险 无论是开发投资，还是置业投资，投资者都面临收益现金流风险。对于开发 投资者而言，未来房地产价格的变化，成本的增加，市场需求的变化，都会对开 发商收益产生影响：对置业投资者而言，未来租金的变化，空置率的变化，物业 的毁损，物业转售时的收入都会对投 资者收益产生影响。 ( 2 ) 未来经营费用风险 这主要对置业投资者而言的，置业投资者开始意识到，即使新建的甲级物业， 也会面对建筑技术发展和建筑物功能过时的风险。因此在房地产评估时，要考虑 到未来重装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产价值的影响，此外还有建筑 物内在缺陷导致损坏的修复费用。 ( 3 ) 资本价值风险 物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营 费用水平，即使收益与费用都不变化，资本价值也会随收益率变化而变化。房地 产的收益率变化常在几个月或更长时间内变化才比较明显。资本价值的风险是指 预期资本价值与现实资本价值之间的差异，它在很大程度上影响房地产收益。 ( 4 ) 比较风险 投资者将资金投入房地产，会失去其他投资机会，同时失去其他投资机会带 来的收益，这就是房地产投资的比较风险，也是机会成本风险。 ( 5 ) 时间风险 时间风险指选择合适的时机入市，物业持有时间的长短，物业持有过程对物 业重新进行装修以及更新改造时机的选择，物业转售时机的选择等。 ( 6 ) 持有期风险 持有期风险与时间风险相关，置业投资的实际收益和预期收益之间差异随持 有期延长而加大。显然，持有期为一年，则对于该物业在一年内收益及一年后转 售价格易于预测；若持有期为三年，则对三年内收益及三年后转售价格预测则困 难得多。还有其他风险如承包商违约风险，在项目施工阶段常会有开发商与施工 单位之间的索赔与反索赔等。对这些风险的管理应重视，并学会分析风险，对风 险的信号进行监测，从而制定出切实可行的风险规避和转移政策。 r k 嚣 主l 经营管理阶段 物业管理风险 l厂l 燃风险 卜做j 懂厝篡 鎏飚 l i 持有期风险 6 2 7 城市房地