（企业管理专业论文）基于风险分析的商业银行个人住房贷款定价研究.pdf

摘要 白1 9 9 8 年中国住房制度改革以来，个人住房贷款的绝对额和比例都在飞速增 长，各商业银行都纷纷将发展该项业务作为未来发展战略的重要组成部分之一， 住房贷款业务自然成为一个研究热点。进入2 1 世纪后，中国的金融体制改革步伐 l = _ ；f 益加快，金融业的开放程度进一步提高，商业银行的竞争将真正从原来的规模 竞争转向价格竞争，转向风险定价和金融创新的竞争，这对商业银行的信贷产品 定价能力提出了新要求。本文旨在针对住房贷款风险管理这一热点问题，研究以 住房贷款合理定价为风险管理核心的住房贷款管理机制，为利率市场化后商业银 行建立自主定价体系、增强国际化竞争能力进行有益的探索。 首先，本文对商业银行贷款定价理论进行回顾，讨论商业银行信贷经营、贷 款定价的一般原理和贷款定价原则，比较分析国际上通用的4 种基本贷款定价模 型以及住房贷款的基本定价方式。 其次，本文综合住房贷款特点分析影响其定价的具体风险因素。在分析研究 的基础上，针对其主要影响因素，结合现有定价模型，提出基于风险评价的住房 贷款定价体系。该住房贷款定价体系先确定住房贷款定价的上下限及基准利率， 其具体定价决定过程包含2 个部分：( 1 ) 根据借款人的信用风险程度、贷款种类、 贷款期限、借款人和银行关系等因素对贷款基准利率进行相应调整的初期利率：但) 应用m t m 模型，根据考虑了住房贷款提前清偿风险、国债市场利率期限结构的 住房贷款价值的变动情况对贷款初期利率进行年度的定价调整。 在进行定价模型的方法研究后，本文采用模拟数据按照提出的定价模型计算 方法进行应用分析，对计算结果进行了解释，最后得到模型具有一定可操作性及 有效性的结论。 结构 关键词：住房贷款定价；个人信用等级；贷款风险度；提前清偿：利率期限 a b s t r a c t t h ea m o u n ta n dt h ep r o p o r t i o no fm o r t g a g el o a nh a v eb e e nd e v e l o p e df l e e t l ys i n c e t h eh o u s i n gr e f o r m a t i o nt o o kp l a c ei n19 9 8 m o r ea n dm o r ec o m m e r c i a lb a n k sh a v e p a i dg r e a t e ra n dg r e a t e ra t t e n t i o nt ot h i so p e r a t i o n ，a n dt h et o p i co fm o r t g a g el o a nh a s b e c o m eo n eo ft h er e s e a r c hh o t s p o t c o n s i d e r i n gt h ei n n o v a f i o no fc h i n e s ef i n a n c i a l s y s t e ma n dt h eo p e n i n ge x t e n to fm o n e ym a r k e t ，t h ec o r eo fb a n kc o m p e t i t i o nw i l lb e t r a n s f e r r e df r o ms c o p et or i s kp r i c i n ga n df i n a n c ei n n o v a t i o ni nt h e2 1 s tc e n t u r y w i t h t h e s ec h a n g e s ，c h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k sn e e dt o i m p r o v et h e w sp r i c i n ga b i l i t yo f c r e d i tp r o d u c t s t h ea i mo ft h i sp a p e ri st o d e v e l o pam o r t g a g el o a nm a n a g e m e n t s y s t e m ，w h i c hf o c u s e so nr a t i o n a lm o r t g a g el o a np r i c i n g h o p i n gt h i sr e s e a r c hw i l lb e c o n s i d e r e da so n eo ft h eu s e f u lr e s e a r c h e x p l o r a t i o n so nt h er e c o n s t r u c t i o no f c o m m e r c i a l b a n k s s e l f - p r i c i n gs y s t e m a n dt h e i m p r o v e m e n to fi n t e m a f i o u a l c o m p e t i t i o nc a p a b i l i t y f i r s t l y , t h i sp a p e rr e v i e w sb r i e f l yt h et h e o r yo fl o a nm a n a g e m e n t ，i n t r o d u c e st h e p r i n c i p l ea n dt h ef u n d a m e n t a l so f l o a np r i c i n g ，c o m p a r e sa n de v a l u a t e sf o u rm a j o rl o a n p r i c i n gm o d e lu s e df r e q u e n t l yb yf o r e i g nc o m m e r c i a lb a n k s s e c o n d l y , t h i sp a p e ra n a l y s e st h ec o n c r e t er i s kf a c t o rb yi n t e g r a t i n gt h ec h a r a c t e ro f m o r t g a g el o a n g r o u n d e do nt h ei n t e g r a t i o no ft h et r a d i t i o n a lp r i c i n gm o d e l ，i tp u t l b r w a r dt h em o r t g a g el o a np r i c i n gs y s t e mb a s e do nr i s ke v a l u a t i o nw h i c hc i r c l e sa r o u n d t h ec e n t r a le f f e c tf a c t o r s t h i ss y s t e mf i x e so nt h ef l o o ra n du p p e rl i m i t sa n db e n c h m a r k i n t e r e s tr a t e i t sp a r t i c u l a rp r i c i n gp r o c e d u r ei n c l u d e st w om a j o rp r o c e s s e s ：( 1 ) t o c o n f i r mt h ej n i t i a li n t e r e s tr a t eb ya d j u s tt h eb e n c h m a r ki n t e r e s tr a t ew h i c ht a k es o m e e l e m e n t s s u c ha st h ep e r s o n a lc r e d i tr i s k g r a d e ，l o a nc a t e g o r y , l o a nt e r m ，t h e i n t e r r e l a t i o n s h i pb e t w e e nb a n k sa n db o r r o w e r s ，e t c a st h eb a s i s ；( 2 ) t oa d j u s tt h e s u b s e q u e n t l ya n n u a lm o r t g a g el o a ni n t e r e s tr a t eb yu s i n gm t - mm o d e lt oc o i 3 正r i i lt h e a l t e r a t i o no fv a l u eo ft h em o r t g a g el o a nw h i c hr e l a t e dw i t ht h ep r e p a y m e n tr i s ka n d t e r ms t r u c t u r eo f i n t e r e s tr a t ei nn a t i o n a ld e b tm a r k e t h a v i n ga c h i e v e dt h em e t h o d o l o g yr e s e a r c h ，t h i sp a p e rm a k e su s eo ft h es i m u l a t i o n d a t at ov e r i f yt h ea p p l i c a t i o no ft h ep r i c i n gm e t h o d o l o g yr e c o u n t e da b o v e ，e x p l a i n st h e c a l c u l a t i o nr e s u l ta tt h es a m et i m e t h ec o n c l u s i o ns u m m e d u pb yt h i sp a p e ri st h a tt h e m a n e u v e r a b i l i t ya n d 廿l ev a l i d i t yo f t h ep r i c i n gm o d e le x i s t k e yw o r d s ：m o r t g a g el o a np r i c i n g ；p e r s o n a lc r e d i tg r a d e ；l o a nr i s kd e g r e e p r e p a y m e n t ；t e r ms t r u c t u r eo fi n t e r e s tr a t e i i i 插图索引 图1 1 个人住房贷款余额增长趋势3 图1 t 2 个人住房贷款比重变动趋势3 图1 3 论文研究框架图8 图2 1 贷款定价基本原理图1 2 图2 2 信贷配给理论图示1 3 图2 ，3 贷款定价本质示意图1 3 图2 4 不同还款方式的月支付额和贷款余额比较1 9 图2 5 不同还款方式的月付本金和月付利息比较1 9 图2 6 按价格水平调整与完全均付的消费贷款的月付余额和贷款余额2 0 图2 7 有上限和负分期付款额的抵押贷款月付款额2 2 图3 1 风险形成机制2 3 图4 1 住房贷款利率浮动区间3 3 图4 2p s a 类型示意图4 4 图5 ，1 个人信用得分分布情况图5 0 图5 26 2 7 个人信用得分分布情况图5 1 附表索引 表1 1 个人住房消费贷款余额及比重表2 表2 1 不同优惠利率水平下的优惠加数和优惠乘数1 5 表4 1 个人信用评分标准3 7 表4 2 信用等级与评级得分、客户类别对应关系表3 8 表4 3 违约风险补偿率估算表3 9 表4 4 利率减让幅度表3 9 表4 5 贷款对象信用等级变换系数表4 0 表4 6 贷款期限换算系数表4 1 表4 7 贷款风险度与风险溢价对应关系表4 2 表4 8p s a 模型的选择4 5 表5 11 0 0 0 组个人信用数据描述统计表5 1 表5 26 2 7 组个人信用数据描述统计表5 1 表5 3 模拟数据等级分布情况5 2 表5 42 0 0 3 年1 0 月2 0 日上市交易国债情况5 3 表5 52 0 0 3 年1 0 月2 0 日国债数据统计处理结果5 4 表5 62 0 0 3 年利率期限结构模型摘要5 4 表5 72 0 0 3 年利率期限结构a n o v a 表5 5 表5 82 0 0 3 年利率期限结构变量间相关程度表5 5 表5 92 0 0 3 年估计的各期即期利率及远期利率5 5 表5 ，1 0 根据借款人违约风险调整后的基准利率5 8 表5 1 1 根据借款入存贷比调整后的基准利率5 8 表5 1 2 各信f | = j 等级各期限住房贷款风险度5 8 表5 1 3a 级借款人不同存贷比不同期限住房贷款初期利率5 9 表5 1 42 0 0 3 年计算的住房贷款各期现金流6 0 表5 1 52 0 0 4 年1 0 月2 0 日上市交易国债情况6 2 表5 1 62 0 0 4 年1 0 月2 0 日国债数据统计处理结果6 3 表5 1 72 0 0 4 年利率期限结构模型摘要6 4 表5 182 0 0 4 年利率期限结构a n o v a 表6 4 表5 1 92 0 0 4 年利率期限结构变量问相关程度表6 5 表5 2 02 0 0 4 年估计的各期即期利率及远期利率6 5 表5 2 12 0 0 4 年计算的住房贷款各期现金流6 6 表5 2 22 0 0 5 年1 0 月2 0 日上市交易国债情况6 7 v 表5 2 32 0 0 5 年1 0 月2 0 日国债数据统计处理结果6 8 表5 2 42 0 0 5 年利率期限结构模型摘要6 9 表5 2 52 0 0 5 年利率期限结构a n o v a 表7 0 表5 2 62 0 0 5 年利率期限结构变量间相关程度表7 0 表5 2 72 0 0 5 年估计的各期即期利率及远期利率7 0 表5 2 82 0 0 5 年预测的住房贷款各期现金流7 1 v i 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特另i j d f i 以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体己经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名： 勉铡喝日期：6 年p 月c p 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复f ij 件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 l 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密团。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 导师签名： 纪铆巧 溉 f i 划：知一6 年华月f , o 日 同期：勃。占年乒月t o 日 1 1 选题背景及意义 第1 章绪论 2 0 世纪9 0 年代后期丌始，中国人民银行制定了一系列促进消费信贷增长的货 币政策，使商业银行个人消费信贷这一零售业务从无到有，取得了飞速的增长。 在消费信贷不断升温的形势下，各商业银行都纷纷把发展零售业务作为未来发展 战略的重要组成部分。而个人住房贷款作为近年来个人消费信贷中增长速度最为 迅猛的贷款品种，自然成为瞩目的焦点。 1 1 1 信贷产品定价改革进程 进入2 l 世纪以来，中国的金融体制改革步伐日益加快，金融业的开放程度也 进一步提高，而利率市场化正是提高中国金融市场化程度的重要一环，同时也是 影响信贷产品定价的关键因素。 以2 0 0 0 年9 月外币存贷款利率放开为标志，中国朝着利率市场化改革方向又 迈出了一大步。在此后的若干年中，国家不断有利率市场化改革措施出台，以促 进中国金融和银行业在竞争和规范的基础上获得发展。 2 0 0 2 年初，8 个县农村信用社进行了利率市场化试点改革，贷款利率浮动幅 度由5 0 扩大到1 0 0 ，存款利率最高可上浮5 0 ；2 0 0 2 年9 月，农村信用社利 率浮动试点范围进一步扩大；2 0 0 4 年t 月，央行第3 次扩大金融机构贷款利率浮 动区问并下调超额准备金存款利率【l 】。 2 0 0 4 年1 0 月2 8 同，央行再次进行利率调整，取消了贷款上浮的限制，商业 银行可以自主根据具体业务的风险状况进行定价；2 0 0 5 年3 月1 7 日，央行针对个 人住房贷款业务，决定将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平并实 行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0 9 倍【2 】。 总的来说，在外币利率改革顺利推进后，信贷产品改革的大体步骤是先放开 农村的存贷款利率，最后放开城市的存贷款利率。 1 1 2 定价改革对商业银行经营的影响 与其他领域中的改革一样，金融和银行业中的信贷产品定价改革也是一个包 含着巨大机遇和风险的事务。随着利率市场化的逐步推进，商业银行的竞争将真 诈从原来的规模竞争转向价格竞争，转向风险定价和金融创新的竞争。换句话说， 利率市场化使商业银行获得了资金定价权，同时也给银行提出了新的课题贷 款定价。 具体影响主要表现为两方面。 】1 2 1 促进商业银行经营自主化 在相当长的时期内，由于严格的利率管制，中国商业银行的贷款定价管理较 为薄弱。主要体现为：贷款定价模式较为程式化、行政化和僵化，贷款定价未被 纳入信贷决策机制中：缺乏定量化的定价系统，贷款定价时倾向于定性分析、主 观判断；利率浮动的幅度未能反映借款人的信用水平及贷款项目的风险程度。 利率市场化以后，推动商业银行根据自身资金盈余程度、贷款的不同类型及 借款人的不同风险和信用情况等因素，根据国际金融市场的利率走势，考虑通夜 市场竞争的环境因素，对贷款利率进行科学定价和管理，从而确立自主经营的地 位，实现商业银行向“收益性、安全性和流动性”的经营理念转变。 1 1 2 2 对信贷管理提出更高要求 随着金融体制改革的不断深入和外资银行的大量涌入，金融同业竞争日趋激 烈，贷款市场也由卖方市场向买方市场转变。而各家银行竞争的重要手段之一就 是服务价格的竞争。 利率市场化以后，商业银行不再简单地使用人民银行规定的利率发放贷款， 而是拥有了更大的自主定价空间。这就需要银行要充分考虑贷款的资余成本、贷 款费用、目标利润率、风险差异性以及所投行业的发展前景等因素，有效地进行 贷款营销，处理好贷款报价和市场竞争的关系。这是对商业银行贷款经营管理提 出了更高的要求。 1 1 3 住房贷款定价研究的意义 住房贷款( m o r t g a g el o a n ) 源于欧洲，发展于美国，是指借款人以拟购住房全额 抵押担保，从贷款人处借得的用于购买自用普通住房的贷款【3 】。从1 9 9 8 年住房制 度改革以来，个人住房贷款在中国有着迅猛的发展，不论是余额还是占金融机构 全部贷款余额的比重、占g d p 的比重，都呈快速增长的趋势。 表1 1 个人住房消费贷款余额及比重表( 金额单位：亿元) 年份 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 个人住房贷款余额 4 2 71 3 5 83 3 1 65 5 9 88 2 5 21 1 7 8 01 5 9 2 2 占全部贷款比重( ) 0 4 91 4 53 3 44 9 85 9 06 9 47 0 9 占g d p 比重( ) 0 5 41 6 63 7 l5 8 48 0 61 0 0 91 1 7 0 资料来源：国家统计局1 9 9 8 - 2 0 0 4 年各年国民经济和社会发展统计公报。 从表1 1 可以看出，到2 0 0 3 年术，中国个人住房贷款余额达1 1 7 8 0 亿元，占 全部金融机构本外币各项贷款余额的7 左右，比2 0 0 0 年增加8 4 6 4 亿元，增加了 2 6 倍，年增长率高达5 3 。2 0 0 3 年后，虽然个人住房贷款增长率有所下降，但仍 维持在3 0 以上。同时根据统计，截止2 0 0 5 年第一季度末，个人住房贷款余额已 达到1 6 7 4 3 7 亿元，又增加了8 2 1 7 亿元。 个人住房贷款余额和比重的增长趋势如图1 1 和图1 2 所示。 图1 】个人住房贷款余额增长趋势 图1 2 个人住房贷款比重变动趋势 因此，在个人住房贷款的绝对额和比重都快速增长的趋势下，认真研究其合 理的管理机制是十分迫切的。 商业银行筹集资金的目的是在保证贷款本金安全的前提下创造利润。如果发 放贷款不能创造利润，即使能够保证贷款的安全性，在经营上也是不成功的。所 以，银行的贷款经营的最终目标既不单纯是保证贷款安全性，也不单纯是追求贷 款的效益性，而是将贷款的安全性和效益性有枫结合起来，在保证贷款安全性的 前提下追求最大的利润目标。而要达到这一目的，就要建立以贷款为定价核心的 贷款管理机制。 同时，贷款的定价方式与策略不仅会影响银行的盈利性及其在市场上的竞争 力，更会影响银行的资产质量与客户结构。定价过高可能导致优质客户流失、市 场萎缩；贷款价格过低，其收入无法弥补贷款成本、费用和银行面临的风险，银 行将发生损失。同时，随着中国加入w t o 进程的加快以及同业竞争的加剧，银行 业面临着通过公平合理的价格推销自己的产品以谋求发展、扩大市场份额以及提 高效益的挑战，传统的定价方式显然难以令银行在激烈的行业竞争中立于不败之 地。所有的一切都要求对商业银行必须建立一套准确、合理、科学的贷款定价模 式，来把握住生存环境的变革。 可以说，一个运转良好的商业银行风险定价体系，能够以适当的价格把资金 提供给最为需要的资余运用者，从而提高资金的运用效率；而一个不能很好地对 风险进行定价的银行体系，往往会盲目地以较低利率贷款向高风险行业输送资本， 从而成为经济大起大落的推动力量。因此，针对商业银行量化的定价模式的建立 约等于过程进行研究是十分必要的1 4 j 。 国内外都有针对贷款定价方法及影响因素的研究。国外的相关研究起步较早， 研究体系较为完整，而国内的相关研究较多仅是停留在对贷款定价问题整体面的 讨论上，较少针对某一具体贷款产品进行具体问题具体分析的研究。至于涉及住 房贷款方面的研究，国外主要是针对个人住房贷款问题中的信用风险、流动性风 险以及个人住房贷款证券化等问题进行分析。相对而言，国内这方面的研究就显 得有些单薄。所以，结合中国现阶段倍受瞩目的房地产市场，对个人住房贷款进 行定价研究是有十分重要的现实意义的。 1 2 相关文献综述 1 2 1 个人住房贷款研究综述 国外关于个人住房贷款方面的研究已经有一定的历史。关于消费贷款的需求 分析最初源于f i s h e r ，其利息理论分析了消费者对于现在消费和未来消费的时 间偏好【5 1 。 而m o d i g l i a n i 和b r t m a b e r g 所建立的“生命周期假说”( l i f ec y c l eh y p o t h e s i s ， l c h ) 和f r i e d m a n “持久收入假说”f p e r m a n e n ti n c o m eh y p o t h e s i s ，p i h ) 都认为，消 费者是根据他们一生中所预期获得的长期收入水平和所积累的财产来安排一生的 消费支出的嘛”。 b l a c k 和s c h o l e s 以及m e r t o n 关于期权定价理论的开创性研究，为住房抵押贷 款研究提供了基本的思想和方法峭l 。 总的来说，学者们对住房贷款的研究主要涉及住房贷款的违约问题、住房贷 款保险及住房贷款的证券化这3 个方面的问题。 关于住房贷款的违约问题，f o r s t e r 等人首先将选择权的概念应用到抵押贷款 终止行为上来考虑违约问题，认为金融机构在承接房贷业务时，主要面临借款户 违约( d e f a u l t ) 和提前清偿( p r e p a y m e n t ) 两种风险，而借款户的决策则属于选择权的概 念范畴p l 。 在后续研究中，c o x 等以及d e n g 等学者纷纷将提前清偿视为执行一个买权的 多头，违约视为执行个卖权的多头，且认为放款利率与房屋市价皆为影响买权 卖权的主要因素，陆续提出了两阶段选择权评估模型( t w o s t a t eo p t i o n p r i c i n g m o d e l ) 、比例危机模型( p r o p o r t i o n a lh a z a r dm o d e l ，p h m ) 、l o g h 模型、竞争风险 模型( c o m p e t i n gr i s km o d e l ，c r m ) 等违约风险评价模型i 1 0 1 。 关于住房贷款的保险问题，e s c o l a s 和s p a h r 立足这一角度，利用统计学上置 信区间的概念来估计未来可能的损失率，以此来评价保险费率，但此种方式可能 面临抽样误差的问题【1 1 1 。 而k a u ，k e e n a n 和m u l l e r 利用选择权理论来评价在完全竞争市场中理性的借 款者，认为借款人在贷款期间拥有的选择权现值就是贷款机构的预期损失，同时 也是保险公司合理的纯保费现值u “。 d e r m i s ，k u o 和y a n g 进一步利用期望保费收入等于期望违约损失的直观概念， 探讨合理保费费率【l ”。 而国外实行资产证券化由来已久，所以研究住房贷款的证券化问题的文献较 多。早期对这类问题的研究偏向用有限差分法求解偏微分方程，其中以d l m n 和 m c c o n n e l 为代表“4 1 。 相较于d u n n 和m c c o n n e l 的研究，s c h w a r t z 和t o r t o u s 应用存活分析构建抵 押证券评价模型，利用蒙特卡罗( m o m ec a d o ) 模拟求算抵押贷款证券的价格1 1 ”。 f a b o z z i 等学者以静态现金流量模型( s t a t i cc a s h f l o wm o d e l s ，s c f 为基础， 评价固定利率前提下的住房贷款证券的价值【l “。 此后，d h a r a n 和l u e n b e r g e r 等学者在利率树状架构下，应用l e v e l i n g 法、递 推算法等方法评价证券的价值1 1 7 】。 n a k a m u r a 在前人的基础上对方法进行改进，利用半解析评价方法，无需采用 复杂的m o n t ec a r l o 模拟，只需简单的现金流结构方法就可以进行抵押证券的评价 1 1 8 1 。 国内个人住房贷款方面的研究文献偏少，种类也不如国夕 的齐全。其中较有 针对性的有： 戴建国和黄培清他们引用b l a c k s c h o l e s 的期权定价理论来研究住房贷款定价 问题，将住房贷款视为含有看涨和看跌期权的金融资产【l9 1 。在研究住房抵押贷款 价格函数对于提前支付行为的二阶性质的基础上，得到了提前支付概率的公式和 住房抵押贷款定价的期望值模型。但其必须在确定一定的临界条件的前提下才能 得到定解。 刘长宽以台湾地区消费者贷款案件为研究对象，依据授信5 p 原则及考虑因素， 应用l o 出回归模型，对考虑因素进行实证，发现影响消费者贷款违约主要的特征 因素为借款金额、客户性质、职业、家庭年收入、保证人数及贷款期限2 叭。 至于这类问题的研究成果不多的原因，可能是因为中国的住房贷款业务的发 展时间不长，并且还未建立起住房贷款的二级市场，所以对比国外的研究成果， 国内的相关研究成果比较单薄，较多学者只进行定性分析，较少对所研究的问题 进行量化。 1 2 2 贷款定价研究综述 国际上通常使用的贷款的定价方法主要有：成本加成贷款定价模型( c o s t p l u s p r i c i n gm o d e l ) 、价格领导模型( p r i c el e a d e r s h i pm o d e l ) 和客户盈利分析模型( t h e c u s t o m e rp r o f i t a b i l i t ya n a l y s i sm o d e l ) 。本文将在第2 章中进行详细讨论。 国内外学者在3 种基本定价模式的基础上对贷款定价的方法及其影响因素进 行了研究。现有的研究成果主要可以分为静态与动态两种类型，且较多的研究集 中在静态定价模型的构建上。 就国外的研究来看，其中有代表性的有： c h a d w i c k 和w e i t m a n 提出非传统的贷款盈利技巧，即银行通过不增加所面临 的风险来提高收取的费用和收益以及在传统的银行业务中使用非传统的方法，来 降低已经存在的信贷风险【2 1j 。 c h m u r a 对究竟是将贷款风险还是客户与银行之间的整体关系在贷款定价决策 中作为决定性因素提出了置疑，认为银行可以通过客观方法来衡量贷款的违约风 险以及通过考虑一笔贷款相对于整个贷款组合的风险来减少贷款组合收益的波动 性，而商业银行之间日趋激烈韵竞争追使银行必须在更广泛的范围内考虑其与客 户的整体关系【2 2 j 。 f a d i l 与h e r s h o f f 通过应用债券市场违约率作为贷款预期违约频率( e x p e c t e d d e f a u l tf r e q u e n c y ) 的指示性变量【2 ”，以及综合考虑贷款抵押、质押品和期限情况， 筹资成本和目标收益等因素发展了商业贷款定价模型。 b e a t t y ，1 1 i a 和j o s e p h 集中研究了业绩定价方法的经济作用和特征1 2 4 ，并发现 业绩定价合同与采用了相同的信用风险变量的贷款契约之间有很大的互补性。因 为业绩定价方法的初始定价往往落在业绩“定价格”的高成本端，表明以往的业 绩定价合同的设计主要是为了业绩状况好转的借款人，而贷款契约则是主要针对 信用状况恶化的借款人，所以两者是互补的。 j e f f r e y 第一次从及时性( t i m e l i n e s s ) 、综合性( c o m p r e h e n s i v e n e s s ) 以及订约成本 ( c o n t r a c t i n gc o 3 个方面考察了贷款人究竟使用会计指标还是贷款评级作为风险 变量的问题，并验证了m e r t o n 的期权定价方法对于借款人信用风险变量变化所引 起的由业绩“定价格”所确定的风险溢价变化的解释程度，证实了业绩“定价格” 的设计与m e r t o n 的框架是一致的观点1 2 ”。 就国内的研究来看，提出了自己有代表性的见解的主要有： 李丙泉提出了“综合贷款定价模型”，根据银行历史财务数据计算出银行信 贷资金加权平均成本率( w a c c ) ，信贷资金平均成本率加上商业银行的目标利润率 构成同业拆借市场利率，同业拆借市场利率再加上平均风险补偿和平均贷款费用 构成平均贷款利率，即贷款基准利率，银行再通过评估具体笔贷款的风险水平， 计算对信贷客户的最大收入减让，并分析市场校正因素来对贷款价格进行调整拉6 1 。 曹霞和常玉春构建了“成本与市价相机抉择”的贷款利率期限结构模型1 2 ”， 即 r = c h o o s e ( r p ，疋) + r + 兄+ 如 其中，五表示贷款利率，月。表示基准性利率，r 。表示贷款经营成本率，r ，表示 违约风险补偿率，r 。，表示期限风险补偿率，胄。表示目标利润率。c h o o s e ( r 。，r 。) 强 调银行在确定贷款利率时，应充分考虑贷款经营成本和市场利率水平两方面因素， 并根据当地资金供求状况、银行自身资金盈缺程度和银企整体关系等因素在两者 之间做出倾向性选择；同时该模型导入了期限复利概念，充分考虑了资会的时间 价值，并对贷款期限风险直接进行了定量估算，因此比单利模型更能准确地反映 市场利率的走势。 庄新田和黄小原在委托代理框架下，从信息不对称的角度来研究作为委托人 的银行及作为代理人的借款企业，如何对不同风险的投资项目采取相应的利率政 策，利用极大值原理，将信贷合同转化为最优控制问题，提出贷款利率的定价模 型，求解信贷双方且标均可得到满足的激励性对策解，并通过仿真案例，对影响 贷款利率的因素进行了分析【2 8 】。 单国霞从贷款经营成本、风险补偿、目标利润率以及客户因素4 个角度对银 行的贷款定价体系进行分析，寻求银行利润最大化的途径例。 近年来，源于国外银行贷款的业绩定价方法( p e r f o r m a n c e p r i c i n gi nd e b t c o n t r a c t ) ，并充分考虑贷款定价的灵活性的贷款动态定价方法也逐渐引起研究学者 的关注。 国外方面，a g u a i s 与f o r e s tj u n i o r 等就构建了贷款分析系统l a s ( l o a na n a l y s i s s y s t e m ) ，以净现值为基础，通过运用具体的风险级别移动行为对信用风险进行动 态定价 3 0 1 。 国内方面，谢赤和魏柯薇通过与传统的固定利率定价方法进行对比分析后， 提出基于借款人信用等级评价的贷款定价动态理论，通过借鉴国外基于企业业绩 变化进行贷款定价的理念，引入借款人的信用等级作为信用风险变量，研究形成 了一套适合中国实际情况的贷款动态定价机制【3 ”。 然而，现有的对于贷款定价的研究主要集中在商业银行对企业客户的贷款定 价上，较少针对某一特定类型的贷款定价的分析，也较少涉及银行零售业务的定 价问题的研究。 1 3 研究内容及研究框架 本文的研究重点是在结合住房贷款特点的情况下分析住房贷款定价的影响因 素，进而住房贷款定价模型的构建。 具体的研究思路及研究框架如图1 3 所示。 图1 3 论文研究框架图 本文首先对商业银行贷款定价理论进行简单的回顾，介绍商业银行信贷经营、 贷款定价的一般原理和贷款定价原则，比较分析了国际上通用的4 种基本贷款定 价模型以及住房贷款的基本定价方式。 其次，本文综合住房贷款特点分析影响其定价的具体风险因素。在分析研究 的基础上，针对其主要影响因素，结合现有定价模型，提出基于风险评价的住房 贷款定价体系。该住房贷款定价体系先确定住房贷款定价的上下限及基准利率， 其具体定价决定过程包含2 个部分： 第一，根据借款人的信用风险程度、贷款种类、贷款期限、借款人和银行关 系等因素对贷款基准利率进行相应调整的初期利率，其中，贷款基准利率的组成 包括贷款成本率、贷款费用率、贷款含税率以及贷款机会成本； 第二，应用m t m ( 盯市) 模型，根据考虑了住房贷款提前清偿风险、国债市 场利率期限结构的住房贷款价值的变动情况对贷款初期利率进行年度的定价调 整。 换言之，模型构建的主要流程如图1 3 所示：在综合传统定价法确定住房贷款 基准利率、并计算出贷款上下限的基础上，确定住房贷款的首期利率，同时量化 相关的风险因索对住房贷款现金流的影响，计算出利率调整周期内贷款价值的变 动，进而在贷款上下限内围绕基准利率对贷款未来的实际利率进行调整，得出新 一期的住房贷款利率。如此反复，实现住房贷款的可调整定价。 在进行定价模型的方法研究后，本文采用模拟数据按照提出的定价模型计算 方法进行应用分析，对计算结果进行了一定解释，最后得到模型具有一定可操作 性及有效性的结论，并提出后续研究建议，为利率市场化后商业银行建立自主定 价体系、增强国际化竞争能力进行有益的探索。 第2 章个人住房贷款定价的理论分析 住房贷款定价涉及银行信贷资产的管理理论、贷款定价模型的确定以及定价 力式的选择这3 方面内容。下文将分步进行详细叙述。 2 1 商业银行贷款基本理论分析 2 1 1 信贷经营理论 银行的经营，主要是将吸纳的客户存款、自由资本以及向外部借入的资金用 于对外芨放贷款，而由此获得的耐差，是其主要收入来源之。银行资余运营的3 大特征是安全性、收益性以及流动性，银行贷款经营理论就产生于这3 大经营原 则。而随着时代的变迁，贷款经营理论的内容也有所变化。 2 1 1 1 自偿性理论 自偿性理论( s e l f - l i q u l d a t i n gt h e o r y ) 又称为商业贷款理论( t h ec o m m e r c i a l l o a nt h e o r y ) ，起源于1 8 世纪的英国银行的真实票据学说( r c a lb i l l sd o c t r i n e ) ，是 最早的放贷理论1 3 “。 自偿性理论充分考虑了资金运营的安全性，认为银行的放贷范围应局限于吼 真实交易所产生的自偿性短期商业票据为担保的贷款。但该理论对如何保证银行 资金的流动性考虑不充分，过高地估计了存贷款客户在时间、数量上的配合度。 21 1 + 2 可转让理论 由于自偿性理论的缺陷，在上世纪2 0 年代出现了可转让理论( s h i f t a b i l i t y t h e o r y ) ”。该理论认为银行在必要时，能将所持有的资产以较低的代价转让给其 他金融机构或投资者而不遭致重大损失，就能维持其流动性。这一理论又分为两 大主流： n 1 资金混合运用理论( f u n d - p o o l e dt h e o r y ) 。该理论认为银行资金的使用不必 按照其来源的不同而仔细区分，应当统筹调配，达成银行资金的最佳分配。资产 可根据其性质分为主要准备、次级准备和三级准备9 ”。主要准备包括库存现会、 存放中央银行准备、同业存款等，以保证法定准备和口常交易的需要，即维持银 行经营的安全性；次级准备的资产包括国库券、政府公债以及货币市场流通工具 等，以保证到期存款或大额存款的支付以及季节性资金需求等，主要着眼于流动 性；三级准备资产用丁贷款或证券投资主要是以收益性为前提。资金混合使用 理论同时兼顾了银行经营的流动性、安全性和收益性。 r 2 1 资产分配理论( a s s 吐a l l o c a t i o n t h e o r y ) 。资金混合使用理论将资产按照性质 进行划分，构成了“适当资产组合”，但适当组合未必就能获取晟大收益，因此 进行划分，构成了“适当资产组台”，但适当组合未必就能获取晟大收益，因此 资产分配理论主张银行资金的流动性需要与资金来源相关联，同时资金来源不同， 必然成本也不相同，在追求利润最大化的前提下，根据资金的边际成本等于资产 的边际收益的原则，决定资金使用顺序或资产分配方式。 以上两种主流理论均考虑了在提款风险存在的情况下，资产组合预期利润最 大化时的配置原则。但可转让理论没有考虑经济危机或整个金融体系急需资金时， 银行资产将面临难以转让的情况。 2 1 1 3 预期收益理论 2 0 世纪4 0 年代中后期，受中长期分期贷款业务不断增长的影响，预期收益理 论( a n t i c i p a t e dy i e l dt h e o r y ) 应运而生。它强调银行应当以贷款人的未来收入为估 计其偿债计划的基础，并以此来安排贷款的期限结构，以维持银行的流动性。 该理论的主要问题是，贷款人未来收入的安定与否是和经济循环周期有密切 联系，这必然导致贷款期限结构的流动性也不确定p ”。 2 1 1 4 负债管理理论 负债管理理论( l i a b i l i t ym a n a g e m e n ty h e o r y ) 兴起于2 0 世纪6 0 年代，与前3 种 理论比较，它除了重视传统资产面的操作外，更运用了负债面的操作与管理，以 满足银行流动性的需求i 驯。 该理论顺应金融业的发展趋势，促进了金融机构进行金融创新，纷纷发展出 各种信用工具来吸收资金，主动创造负债，满足贷款和流动性需求。虽然这利于 银行追求利润最