（企业管理专业论文）天津滨海新区中央商务区规划研究.pdf

中文摘要 c b d 理论起源于二十世纪二十年代的美国，即英文c e n t l a ib u s i n e s sd is t r i c t 的简 称，中文译为中央商务区。由于c b d 最大限度地汇集了人流、物流、资金流和信息流，具 备一流的硬件设施和环境，创造了最大的经济效益，因此常常体现了一个国家或地区的综 合实力和整体发展水平。世界上几个成熟的c b d 如曼哈顿、拉德方斯、新宿等等，无一例 外地都对城市乃至国家经济实力提升作出了重要贡献。中国从9 0 年代初开始提出建设c b d ， 已经建设了北京、上海、深圳等几个c b d ，建立c b d 有助于接纳来自于国外的服务、贸易、 金融、证券、商务等行业的投资，c b d 作为国际性商务活动的平台，外商习惯它、认可它。 在中国中心城市建设c b d ，实质上是为国内企业提供了与国际商务接轨的必要条件，c b d 是中国参与国际竞争的客观需要。 本文通过对世界和中国的中央商务区( c b d ) 的建设实践、发展演变的回顾与理论概括， 把握国际c b d 理论发展的新趋势，提出新世纪c b d 建设发展战略的理论框架，依据天津市 经济发展战略目标和国际化大都市的城市功能定位，结合滨海新区的建设成果、绩效评价、 发展趋势，运用了比较、历史与现实相结合、等研究方法，以尽快将滨海新区建设成为天 津市的c b d ，提高天津市的城市竞争力，实现可持续发展为目标展开分析研究，并对如何 抓住机遇，加快建设一个规划科学的c b d ，从而提高天津市的整体经济实力，辐射周边地 区，带动区域经济的发展提出对策和建议。 关键词：滨海新区中央商务区 规划 a b s t r a c t t h ec b d t h e o r yo r i g i n a t e sf r o mt h eu n i t e ds t a t e si nt h e2 0 hc e n t u r y , w h i c hm e a n sc e n t r a l b u s i n e s sd i s t r i c t b e c a u s eo ft h ec b d g a t h e r sas t r e a mo fp e o p l e ，g o o d s ，c a p i t a la n di n f o r m a t i o nf u r t h e s t ， m e a n w h i l ei th a sat o p r a n k i n gh a r d w a r ef a c i l i t i e sa n de n v i r o n m e n t sa n dc r e a t e st h eb i g g e s t e c o n o m i cb e n e f i t s ，t h ec b dr e p r e s e n t sg e n e r a l l yt h e c o m p r e h e n s i v es t r e n g t ha n dh o l i s t i c d e v e l o p m e n tl e v e lo fan a t i o no rr e g i o n s o m ew e l l d e v e l o p e dc b d i nt h ew o r l dd ou n l i m i t e d l yi m p o r t a n tc o n t r i b u t i o nt ot h e p r o m o t i o no ft h er e g i o n 5 0m u c ha st h en a t i o ns u c ha sm a n h a t t a n ，l ad e f e n s ea n ds h i n - j u k u c h i n ah a st a b l e dap r o p o s a lo fb u i l d i n gc b di n19 9 0 sa n dh a db u i l ts e v e r a lc b di nb e i j i n g ， s h a n g h a ia n ds h e n z h e n t h ec b di sh e l p f u lt ot a k eo no v e r s e a ss e r v i c e sa n di n v e s t m e n t si n t r a d e ，f i n a n c e ，s t o c ka n db u s i n e s s a sac o n d i t i o no fi n t e m a t i o n a lb u s i n e s sa c t i v i t i e s ，i ti s a c c u s t o m e da n da d m i t t e db yo v e r s e ab u s i n e s s m e n t ob u i l dac b di nc e n t r a lc i t i e so fc h i n ai sp r o v i d e dar e q u i r e m e n to fc o n n e c t i n gw i t h i n t e r n a t i o n a lb u s i n e s sf o rc h i n e s ee n t e r p r i s e sv i r t u a l l y t h ec b di sa l lo b j e c t i v ed e m a n dt h a t s n e e d e dw h e nc h i n ap a r t i c i p a t e si ni n t e r n a t i o n a lc o m p e t i t i o n t h i st e x tp u r p o s el o o k i n gb a c ka n dg e n e r a l i z i n gt h ec o n s t r u c t i o n ，p r a c t i c ea n dd e v e l o p m e n t o f c b di nc h i n aa n dw o r l d ，h o l d i n gn e wt r e n do f t h ei n t e r n a t i o n a lc b d t h e o r i e s ，d e v e l o p m e n t ， t h ea c a d e m i cf r a m eo fc o n s t r u c t i o na n dd e v e l o p m e n t a ls t r a t e g yi nt h en e wc e n t u r y ；m e a n w h i l e ， a c c o r d i n gt ot h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t a ls t r a t e g i co b j e c t i v ea n dt i a n j i n si n t e r n a t i o n a lm e t r o p o l i t i cp l a n n i n g ，t h i st e x tc o m b i n i n gc o n s t r u c t i o np r o d u c t i o nw i t hd e v e l o p m e n t a ls t r a t e g yi nb i n h a id i s t r i c t ，u s i n gl o t so fr e s e a r c hm e a s u r e ss u c ha sc o m p a r e ，c h a r t ，p r a c t i c a la n dr e a l i s t i c 5 0 h t a t h e x id i s t r i c tc a l lb eb u i l t 笛t h ec b do ft i a n j i na ss o o na sp o s s i b l ea n dl a u n c ht h e a n a l y t i c a lr e s e a r c hoa c h i e v i n gg r a d u a t ed e v e l o p m e n t ， e n h a n c et h ec o m p e t i t i o nb a i l e yt of t i a n j i n ，r a d i a t et h ep e r i p h e r a lr e g i o na n da r o u s et e r r i t o r i a le c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n df i n a l l y b a s e dt h ec o u n t e r m e a s u r ea n da d v i c eo na l lt h er e s e a r c h e s k e yw o r d s ：b i nh a id i s t r i c t sc b d ；p l a n n i n g 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得 。 1， 的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不 包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得天津财经大学或 其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究 所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 。学位论文作者签名：赖函晶：。签字日期：砷二多年月；。日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解天津财经大学有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查 ： 。 ：j 阅和借阅。本人授权天津财经大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位 论文， ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) i 学位话文秸者基磊取扇晶j 导师釜墓参卅d 签字日期：一年，月；口日 签字日期：如刁年上肜口日 f 学位论文作者毕业后去向： 工作单位：电话： 通讯地址：邮编： 1 1 1 选题依据和背景情况 第1 章导论 1 1 课题的研究背景和动机 2 1 世纪的两个最重要的特点是经济的全球化和城市化，城市竞争趋势明显加强。在这 样的时代大背景下，城市化、工业化产物的c b d 就成为城市决策者们借以提升城市竞争力 和国际化水平的重要方法。当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，即 城市竞争力的强弱上。城市竞争力是指一个城市在国内外、区域发展中能更加有效地提供 和满足商品、服务需求，不断创造新财富的财富能力，同时也是提高生活水平、改善生活 质量、促进社会可持续发展的能力。它综合反映了城市的生产能力、生活质量、社会全面 进步及其对外影响。城市竞争力体现的是一个城市整体的竞争水平。现代城市竞争力将越 来越体现在综合竞争力上，是一个城市经济、社会、科技、环境等综合发展能力的集中体 现。城市经济的基本特征主要表现为经济资源及其配置活动的集聚与扩散效应，集聚与扩 散功能是城市综合竞争力的本质特征，而这与c b d 的本质特征是相吻合的，实际上中心城 市的竞争很大程度体现在c b d 的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在c b d 之间的竞争上，c b d 将成为国内区域经济竞争的制高点。竞争的一个主要方面就是形象竞 争，也就是有没有中央商务区的竞争，一个规划科学的c b d ，可以提高这个城市的竞争能 力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。 对国内来讲，c b d 是一个中心城市对外辐射的核心桥头堡；对国外来说，c b d 是一个 进入中国中心城市的门户。伴随着中国加入世贸组织，越来越多的跨国公司、金融机构进 入中国，建立它们的总部，引发众多行业聚集，这必然对中央商务区的高档办公环境产生 大量、持续的需求。建立c b d 有助于接纳来自于国外的服务、贸易、金融、证券、商务等 行业的投资，c b d 作为国际性商务活动的平台，外商习惯它、认可它。在中国中心城市建 设中央商务区，实质上是为国内企业提供了与国际商务接轨的必要条件，c b d 是中国参与 国际竞争的客观需要，我们应该抓住机遇，加快建设。 4 此外，从各国c b d 的发展情况看，c b d 对所在城市的经济发展和城市建设具有十分重 要的作用，主要体现在几个方面：第一，它是城市经济发展的中枢，也是这个城市经济开 放程度和城市经济实力的象征，在这里聚集着大型公司的总部或者机构，是这些公司的控 制中心，对城市经济有着举足轻重的作用。第二，它影响和改变现代城市的生产和组织方 式。现代制造业的发展，已经店厂分离，这是必然的趋势，低级生产方式向高级生产方式 转变，往往会在c b d 地区聚集。第三，c b d 的建设是影响城市空间结构重要因素，往往对 这个城市的空间起着主导或者核心的作用。第四，c b d 往往成为城市当中最富活力和现代 气息的城市景观，有利于形成各具特色的城市形象，比如美国的曼哈顿，摩天大楼林立， 引领现代建筑潮流；而欧洲的法兰克福则在比较低矮的城市中心区里建起了一圈商务写字 楼，形成了自身的城市形象特色。 根据1 9 9 7 年国务院对天津城市的定位，天津是环渤海的经济中心，要努力建设成为 现代化的港口城市和我国北方的重要的经济中心。天津自身确立的目标是成为现代化的国 际大都市。要实现这一目标，必须强化城市的服务和流通功能，规划建设中央商务区( c b d ) 与中心商业区是实现这一目标的根本保证。 1 1 2 课题研究的目的 对于中央商务区的研究，国外学者很早就开始了探索并提出了一系列理论，国内学者 在前人研究的基础上针对中国实际情况进行了实证分析，对于中国各个城市中央商务区的 建设具有一定的指导作用。 本文通过对世界和中国的商务中心区( c b d ) 的建设实践、发展演变的回顾与理论概括， 把握国际c b d 理论发展的新趋势，提出新世纪c b d 建设发展战略的理论框架，依据天津市 经济发展战略目标和国际化大都市的城市功能定位，结合塘沽区的建设成果、发展趋势， 力图从实际出发，从规范研究入手，为尽快将塘沽区建设成为天津市滨海新区的c b d ，提 高天津市的城市竞争力，实现可持续发展提供有益的建议和参考。 1 2g b d 研究思路和方法 1 2 1c b d 研究思路 本文研究立足于中外c b d 建设和发展的理论基础，以滨海新区的实证分析为重点，以 建设滨海新区c b d 的总体思路及对策建议为目标展开分析研究。 按照以上思路，本文共由四章构成：第一章为导论，概述国内外c b d 理论发展的情况， 给出研究背景、思路及其方法体系。并在对中外c b d 相关基础理论进行概括介绍的同时， 对c b d 的历史演变进行了回顾，并指出了c b d 新的发展趋势。第二章系统介绍中外c b d 的 实践经验，通过分析比较，为滨海新区的c b d 建设提供借鉴。第三章运用理论对滨海新区 进行实证分析，指出滨海新区建设c b d 的优势及潜力。第四章在明确国家对天津的城市战 略定位以及天津市对c b d 定位的基础上，通过对其它竞争区域状况及制约我国c b d 发展的 因素，总结出滨海新区在建设c b d 方面存在的问题和不足，提出建议和对策。第六章在前 几章分析论述的基础上，总结、提炼出c b d 的发展目标、发展模式、规划及措施，为将滨 海新区建设成为以人为本、可持续发展的天津市的商务中心区( c b d ) 提供理论支持。本文 写作的创新点是基于理论对于实践，即滨海新区c b d 规划进行研究，并提出一些规划建议。 1 2 2 研究方法 本文在研究中注意了运用多种方法进行分析和论述，以求从多方面、多角度来分析把 握这一命题，首先使用了比较研究的方法，通过中外c d b 之间、竞争区域之间的比较，较 为明显的反映出事物的状况，从其异同中寻求规律。再者试图使用图表的方法，可以是枯 燥单调的理论变得直观、形象、具体、生动，更加易于理解。此外本文还应用了区域规划 理论与现实资料相结合的方法。 1 3 1c b d 概念最初理论 1 3c b d 相关理论综述 早在1 9 2 3 年，由美国城市社会学家伯吉斯( e w b u r g e s s ) 在他著名的同心圆城市空 间结构理论研究中第一次提出c b d 的概念。他通过对芝加哥城市宏观空间结构研究提出城 市由内向外发展的同心圆圈层模式理论( c o n c e n t r i cz o n em o d e l ) 。c b d 同心圆圈层结构分 6 5 个层圈，圈层中心为城市地理及其功能核心区域，在以此为核心的圈层结构中各圈层的 功能由于内层新功能的替代而逐层向外发展。由内向外依次形成5 个圈层：即中央商务区 ( t h ec e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ，简) 称c b d ) 、功能混合区( t h ez o n eo ft r a n s i t i o n c o n t a i n si n d u s t r ya n dp o o r e r q u a i t yh o u s i n g ) 、普通住宅区( t h ez o n eo fi n d e p e n d e n t w o r r i e r s h o m e s ) 、高级住宅区( t h ez o n eo fb e t t e rr e s i d e n c e s ) 和城市边缘区( t h e c o m m u t e r sz o n e ) 。 伯吉斯赋予c b d 有三个主要性质：首先，它是城市结构的核心，容纳了功能层次最高的 行业，以及与之相关的功能，是城市交通系统的枢纽区域：其次，它与城市的发源地紧密 相! 关，甚至就是城市最早的建成区所在地：第三，它仍将继续地以同心圆的方式由内向外 扩展，c b d 在一段较长的时间内保持其中心和控制地位。 这是最早、最经典的阐述c b d 的理论，并一直对今天c b d 的开发建设仍有着其影响作 用。 1 3 2c b d 的界定理论 早期的研究者们认为c b d 是城市中具有某些特征的不很确定的地区，他们并不太关心 给c b d 下个确切的定义。他们认为只要是具备了下述特征的城市地区均为c b d ，即：它是城 市的功能核心，城市的经济、文化活动，如零售业、服务业、办公事务、批发业、仓储业 及娱乐业、文教事业等高度集中：对内、对外交通极为便利、高度发达，人流、车流量最 大：白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大：城市地价峰值所在，土地利用率最高， 高层建筑林立。研究者们还认为c b d 的功能有向周围转换地带急速扩展的趋势。从c b d 向 外地价逐渐递减。 正因为在c b d 的发展演变过程中，其功能有向外扩散的趋势，因此后来的学者们认为 有必要给c b d 下个定义从而与边缘地区明确区分开来。许多学者从c b d 的形态、内部结构 及其变化特征上来分析，但往往因资料不易获取而失败。 普劳德富特( p r o u df o o t ) 于1 9 3 7 年、奥尔森( o l s s o n ) 于1 9 4 0 年采用城市街区中的零 售业贸易额、商店租金及临街商店的长度指标来确定c b d ，方法虽然合理，但由于完全真 实的贸易额及租金的资料不容易获得，所以问题也很多。1 9 5 4 年美国学者墨菲( m u r p h y ) 和万斯( v a n c e ) 提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流量、人流量、地价等因 素综合考虑，那些白天人口密度最大，就业人数最多，地价最高，车流、人流量最大的地 区即为c b d 。此方法必须建立在对城市的土地利用进行很细致的调查基础之上。 7 墨菲和万期认为地价峰值区是c b d 最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地， 、 其中包括零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业：商业活动及报纸出版业( 因为它 对商业的影响远大于对制造业的影响) 。其它土地利用方式如批发业( 除少数外) 、铁路编 组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等则被排除在c b d 之外。他们在对美国9 个 城市c b d 的土地利用进行细致深入的调查后，提出下面的界定指标：中心商务高度指数 ( c e n t r a lb u s i n e s sh e i g h ti n d e x ，简作c b h i i ) ，中心商务强度指数( c e n t r a lb u s i n e s s i n t e n s i t yi n d e x ，简作c b i i ) ，将c b h i i ，c b h 5 0 的地区定为c b d 。 然而，这种方法也有缺陷，因为中心商务用地的划分在各国存在差异。戴蒙德( d i a m o n d ) 于1 9 6 2 年对英国格拉斯哥( g l a s g o w ) 做了调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密，常布 局在地价峰值区内，属于中心商务用地。反之，美国城市中的批发业与铁路、高速公路更 加相关，但在墨菲和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这 些不足。1 9 5 9 年戴维斯( d a v i e s ) 在其对开普敦( c a p e t o w n ) 的研究中认为墨菲和万斯定义的 c b d 范围太大，应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外， 他提出了“硬核( h a r d c o r e ) ”的概念：即c b d h i 4 ，c b i 8 0 的地区为“硬核”，也就是真正 具有实力的c b d ，其余地区则称为“核缘( c o r ef r i n g e ) 。由于墨菲和万斯认为人口小于 l o 万的城市中心不足以形成“区，只能是一个“点，所以，他们的界定方法不适用于小 于l o 万人口的小城市。而对于太大的城市，由于所需资料太多，其方法也难以适用，因 此，他们的方法仅局限于在中等城市的运用。然而即使在中等城市，这也是一项很费力的 事，加之此方法对诸如街区规模、城市形状以及一些只能定性的因素对c b d 界定的作用未 考虑在内，所以并不普遍适用。赫伯特( h e r b e r t ) 和卡持( c a r t e r ) 进一步提出了中心商务 建筑面积指数比率( c e n t r a lb u s i n e s sf l o o rs p a c ei n d e xr a t i o ，简作c b i ) 的概念，将 城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用更精确的方法去界定c b d 。许 多学者，如1 9 6 6 年卡特( c a r t e r ) 和罗利( r o w l e y ) 在对英国加的夫市( c a r d i f ) 的研究中， 均将c b h i ，c b i 和c b i 三指标综合使用，起到了较好的效果。 1 3 3 中央商务区( c b d ) 的内涵、特征及功能 ( 1 ) 中央商务区( c b d ) 的内涵 c b d 理论从创立至今，始终是仁者见仁，智者见智，没有一个全面的、较为权威的定 义，对c b d 概念的认识呈现出多样性特点，较具代表性的概念有以下几个： c b d 被伯吉斯定义为零售、办公、俱乐部、金融、宾馆、剧院等高度集中地，城市商 8 业活动、社会活动、市民活动和城市交通的核心。 汤建中的提法较具代表性，c d b 是位于城市中心、围绕地价峰值周围的第三产业高度 集中的地区，是以中心商业和中央商务两大职能为主体的全市核心功能区。 中央商务区( c b d ) 是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的 火车头，是城市总体战略意图的具体表现。是一个能方便、快捷、高效汇聚财富的地方。 在传统c b d 概念的基础上，近十年来主要是广义和狭义两种概念之争。广义的概念认 为c b d 是城市空间组成的核心部分，是城市行政、文化、商业、商务功能的发展的内在需 求加上政府的科学引导自然就会形成c d b 。狭义的概念认为c b d 是城市里专门办公的区域， 当然也会有一些商业和文化娱乐等配套设施，但最主要的功能是商务办公，因此大多数城 市不具备条件、也没必要建设c b d ，只有少数全球性的中心城市才有建设c b d 的可能和需 要。 北京商务中心区管委会的定义：现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、 贸易、信息及中介服务机构，拥有大量的商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的 市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。 中国城市经济协会副会长扬重光先生的定义是：c b d 是城市中一部分功能，尤其是现代 功能在空间上的高度集中，强调了空间的高度集中这样的性质。 中国社科院金融研究所所长李扬和倪鹏飞博士给出如下定义：c b d 是现代服务业高度 集中、城市景观最繁华的地段和经济发展中枢。 国务院发展研究中心的漆云兰认为，c b d 是一种以第三产业为主体，与市场经济模式 相适应的城市功能区域，根据c b d 的影响力和辐射范围，可大致分为世界级的、区域性的 和国家级的三个档次。 在本篇文章里，我所认同的是前者即广义的c b d 概念，因为目前c d b 在全球的发展趋 势已证明了这一点，这个广义的概念更符合现代的c b d 。 随着社会的发展，科学的进步，c b d 的概念也被赋予了新的内涵，得到了进一步扩展， 出现了e - c b d 和v - c b d 两个概念。所谓的e - c b d ( e l e c t r o n i c - c b d ) ，往往是指传统的、以 实体形式存在的c b d ，在互联网技术迅速普及的今天，其功能和操作方法受到了电子技术 的影响而有所改进。准确地说，这种状况仅仅是传统c b d 的e 化。也就是一种被电子产品 和信息产品武装了的c b d 。它的本质还是商务功能在城市空间中的集中。v - c b d 是一种没 有实体建筑的、完全以电子数据的形式进行资金和货物的流通和交换的现代商务形式，它 通过提供一个网上交易的平台和空间，实现资金和货物的流通，在此过程中，交易的参与 者并不进行面对面( f a c e - t o - f a c e ) 的交流。这是种完全虚拟的存在形态。在此，我们 不妨将这种c b d 称为v - c b d ( v is u a lc b d ) 。 ( 2 ) 中央商务区( c b d ) 的特征 城市c b d 区域的最重要特征就是中心集聚性。主要是指经济功能分布的高度积聚性、 空间物质载体的高度密集性、空间交通和信息交流高度有效性，这些决定了一个c b d 在城 市、地区经济和社会活动中的地位和作用，体现了最高程度的中心集聚性。 经济功能高度集聚性 c b d 经过近百年的发展，源于市场经济的发展和参与全球经济的需要，已经从直接从 事各类贸易、保险和股票等各类经济活动，演变成具有参与、协调、控制和管理世界范围 内经济活动的中心城市核心区。迅速增多的金融机构、跨国公司以及大量现代生产服务业 和商务机构，通过强大的通讯网络联系、掌握和管理全球的经济活动，对办公用地、用房 的需求一直占据着主导地位，大量多样化的专业服务支持，包括法律、会计、咨询、广告 等，也都因需要接近管理和金融服务业而积聚在c b d 区内。 空间物质载体高度密集性 c b d 的空间物质载体高度密集性主要体现在用地规模、建筑总量、用地性质、空间密 度、建筑高度、市政基础设施和配套服务设施等方面。 目前世界级c b d 核心区的用地面积大都在1 5 - 3 5 平方公里之间，总体建筑容量相当 密集，通常的建筑总量至少在1 2 0 0 - 2 5 0 0 万平方米之间。如纽约、伦敦、巴黎和东京在 1 5 0 0 2 5 0 0 万平方米之间，香港中环、上海均超过了5 0 0 万平方米。 c b d 在土地使用性质方面具有明显的趋回特征。c b d 区域内办公用地通常占到总规划 用地面积的5 0 - 6 0 以上，商业零售约占1 0 - 1 8 ，道路约2 0 和绿地约1 0 - 1 5 0 。从现有的 c b d 各类功能性建筑物的比例看，大致比例为写字楼约占7 0 以上，商业设施及酒店、高 档公寓各占2 0 ，其余各种必要配套设施约占1 0 。平均容积率在5 3 7 1 之间，平均 建筑密度在5 0 - 7 0 之间。 通常c b d 内有一幢或多幢标志型建筑物，作为“地标”形成该c b d 独特的标志性景观。 如纽约曼哈顿原“世界贸易中心双塔刀、香港的汇丰银行大楼、中环中心等，都体现c b d 在区域建筑密集和高度空间标志的特征。 同时世界一流的现代化城市c b d ，要求拥有最佳的综合服务系统和基础设施系统。区 内的各类建筑物装备和设施都尽可能达到国际一流标准，能高效集约和便捷地提供包括商 业、旅游、购物、娱乐、文化乃至行政、法律等多方面的服务。 l o 空间交通和信息交流高度有效性 巨大的车流和人流是c b d 的另一个主要特征，白天高度密集，晚上人去楼空，昼夜人 口数量变化大。这里面不仅有c b d 就业人口i 而且还有大量来自世界各地的游客。据香港 旅游局统计表明，2 0 世纪9 0 年代，每年前来中环c b d 观光购物的各国游客高达1 1 0 0 万， 日均2 万多名因此交通运输系统的高效性，直接制约和影响着c b d 在高度集聚状态下的有 效工作和社会秩序。 大都市c b d 区内一般设有大规模的公共交通系统( 地铁、轻轨、大运量公共交通) ，联 结方便快捷的高速市际和市内交通系统，多条地铁线、高速公路、铁路在中央商务区内或 就近交汇，通过c b d 交通发展战略引导c b d 开发建设，并以此作为城市整体交通系统结构 性调整和发展的历史性契机口，如巴黎拉德方斯通过大规模分层立体交通系统为c b d 区域 的发展奠定了基础条件。随着互联网络的出现，现代通讯使得许多传统c b d 内的经济活动 可以分散、遥控进行，通过全球光纤网络可以轻松地对世界各地的经济活动进行管理和协 调。但反过来对通讯基础设施的要求越来越高，同时对他们的依赖也越来越大。 ( 3 ) 中央商务区( c b d ) 五项基本功能 c b d 对于一个城市的发展主要有以下几个功能：( 一) 管理和控制功能。跨国公司、制 造业公司和高科技产业公司等总部或分支机构的集聚使c b d 获得对区域经济和世界经济的 支配能力，成为企业管理控制中枢。( - - ) 金融市场运作功能。多样化非银行的金融服务 业，如保险、财务公司、不动产公司、证券公司等以及国内国际的专业性银行在c b d 的集 聚形成金融中心，对金融市场进行管理和控制。( 三) 专业化生产服务功能。c b d 是生产性 服务业汇聚之地，生产性服务业指法律、会计、广告、仓储、运输、通讯、技术培训等为 支持生产活动的专业化服务业。他们为c b d 内的公司总部提供服务。包括零售商业、批发、 餐饮等。( 四) 生活服务功能。c b d 中的零售商店、餐饮店、娱乐场所为城市及c b d 人口提 供了高档次的生活服务。5 0 年代美国商业活动建筑面积达到c b d 的3 0 左右，就业人数占 c b d 就业总人数的1 5 - - 2 0 ，随着城市规模增加，c b d 的商务办公功能愈益成熟，零售活 动份额逐渐减少。( 五) 信息中心功能。随着公司总部和生产性服务业的集聚，c d b 的商务 活动规模的扩大，有关信息量也随之急剧上升，使c b d 成为城市的信息中心。 1 3 4c b d 的历史演变 ( 1 ) c b d 主导时期( 1 9 世纪5 0 年代一2 0 世纪5 0 年代) c b i ) 产生于1 9 世纪5 0 年代，标志是城市中出现机械化交通和大百货商店，市中心打 l l 破了政治中心和宗教中心的格局出现了大型零售商业设施，其它商店也聚集在大百货店附 近，在之后的1 0 0 年的时间里，c b d 中的零售业一直是整个城市零售业的主体。 ( 2 ) c b d 衰退时期( 2 0 世纪5 0 年代一7 0 年代) 传统c b d 由于高地价、拥挤、缺少人情味、以及环境质量的低劣，促使人们选择其它 发展模式，而现代信息技术、通信工程和交通手段的发展，又为商务活动的适当分散化提 供了可能。一些c b d 趋于相对萎缩，零售业向郊区蔓延，商务活动呈分散布局，大公司总 部在郊外选址，使c b d 零售业在城市中份额急剧下降，由2 5 降到7 ，到8 0 年代，一般 大都市区c b d 的零售业很少能超过2 - 3 。 ( 3 ) c b d 恢复时期( 7 0 年代至今) 虽然c b d 存在种种问题，但是大城市c b d 良好的可达性、频繁的人际接触机会以及特 殊的地域形象价值是其它地区无法代替的。同时随着经济重心转向服务业，城市中心的服 务机能逐步壮大，c b d 成为城市乃至国际的经济管理服务和信息中心，也成为地方政府的 税收大户。因此地方政府开始寻求阻止衰退的方法，如兴建办公大楼、重建公共交通，开 发滨水区、增加绿地面积、建设大型商城( m a l1 ) 等，上述措施起到了一定的作用，大城市 c b d 开始复苏。 ( 4 ) c b d 数字化时期( 未来) 随着网络技术的日益普及，及其对人类生活的影响日益深入，城市的功能及其空间分 布也不可避免的被打上了e 时代的烙印，c b d 的数字化时代即将来临。e - c b d 名词本身就 注定了它的全球化属性。信息化使全球c b d 系统日益具有一体化的特征，同时信息化也给 予个人享受多元c b d 的可能，通过c b d 本身健全的网络，人们将轻松的同时与纽约、伦敦、 东京和上海的c b d 产生交流，这实际上是更大范围内的协同效应。随着货币的数字化和网 络交易安全性的提高，c b d 的一些功能便逐渐脱离了f - f 的传统交易模式，并完全依靠网 络提供的虚拟空间和交易平台进行交易，v - c b d 应运而生了。e - c b d 与v - c b d 是真实的地 点与虚拟的场所的相互依存、相互作用，通常它们是在城市生活模式转变的过程中相互补 充，而不是在现存的模式下进行替代。 第2 章国内外g b d 建设成功经验借鉴 2 1 1 美国纽约曼哈顿c b d 2 1 国外成熟的g b d 曼哈顿区是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛、依斯特河( 即东河) 中的一些小岛及 马希尔的部分地区，总面积5 7 9 1 平方公里，占纽约市总面积的7 ，入口1 5 0 万人。纽 约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术 博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的c b d 。 曼哈顿c b d 主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城( d o w n t o w n ) 、中城( m i d t o w n ) ，著名 的街区是格林威治街和第五大街。 纽约曼哈顿商务区分上区( 依托中央公园聚集高档住宅区) 和下区( 主要为写字楼，辅 以少量酒店和公寓) ，由于功能分区规划科学而大获成功。 为解决曼哈顿c b d 因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府对格林威治街和第五大街 采取了一些调控手段，改善投资环境，引导其平衡健康发展。加强纽约商务贸易中心功能， 增强吸引力。随着城市的发展，在西部建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等，且修建了 穿过市中心区的地铁。随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形 高速公路、世界贸易中心、1 5 万套公寓及办公楼。在这些扩展的地区中，旨在为拥挤的 市中心区分担压力，规划机构加强了交通运输网的建设，如把地铁和其它铁路交通的出入 口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。 本世纪7 0 年代中期，曼哈顿c b d 逐渐形成。 曼哈顿c b d 是纽约市发展的催化剂这主要表现在：依靠c b d 的影响，纽约市确立了 其国际城市形象。国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水，1 9 7 9 年有2 7 7 家日本公司、 2 1 8 家英国公司、1 7 5 家法国公司、8 0 家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立分支 机构；曼哈顿c b d 的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的4 0 ； 美国2 1 的电话是从纽约打出的；地产增值，政府税收增加，如曼哈顿区的地产估价约占 1 3 纽约市地产估价总额的5 3 。1 9 6 9 年至1 9 8 3 年问，受哈顿区地产价值增长了约5 8 ；哈顿 地区经济增长量占纽约市总经济增长量的8 2 ；c b d 和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣， 如1 9 7 8 年纽约地区的机场共接纳了1 5 0 万到纽约参观游览的游客。 2 1 2 法国巴黎拉德芳斯c b d 拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1 9 5 8 年建设开发，全 区规划用地7 5 0 公顷，先期开发2 5 0 公顷，其中商务区1 6 0 公顷，公园区仁以住宅区为主) 9 0 公顷。规划建设写字楼2 5 0 万平方米，供1 2 万雇员使用，共容纳1 2 0 0 个公司。截止到1 9 9 2 年，国家已投资1 6 0 亿法郎。 目前已建成写字楼2 4 7 万平方米、其中商务区2 1 5 万平方米、公园区3 2 万平方米， 法国最大的企业一半在这里，共1 0 家；建成住宅区1 5 6 万套，可容纳3 9 3 万人，其中 在商务区建设住宅1 0 1 万套，可容纳2 1 万人；在公园区建设住宅5 5 8 8 套，可容纳1 8 3 万人；并建成了面积达1 0 5 万平方米的欧洲最大的商业中心。是欧洲最大的公交换乘中 心，r e r 高速地铁、地铁1 号线、1 4 号高速公路、2 号地铁等在此交汇。建成6 7 公顷的步 行系统，集中管理的停车场设有2 6 万个停车位，交通设施完善：建成占地2 5 公顷的公园， 商务区的1 1 0 用地为绿化用地，种植有4 0 0 余种植物，建成由6 0 个现代雕塑作品组成的 露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境而后完善的设施每年吸引约2 0 0 万游客幕 名而至。 拉德方斯区交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，这种做法在世界是仅有的。 拉德方斯的规划和建设不是很重视建筑的个体设计，而是强调由斜坡仁路面层次) 、水池、 树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计。拉德方斯的主轴线有 很强的凝聚力，特别是巨门建成后，全区面积大为改观，从此，拉德方斯有了中心，有了 标志，有了精神支柱，增强了其吸引力。巨门建成之前都认为拉德方斯离巴黎市区远，景 观平淡，缺乏吸引力；而巨门建成后，改变了原来的看法，认为该区非常值得到此一游。 2 1 3 日本东京新宿c b d 新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6 公里，是东京市内主要繁华区之一，仅次 于银座和浅草上野。在成为c b d 以前，新宿在消费、娱乐行业方面就颇具吸引力。 进入5 0 年代，日本东京原中心商务区已经不能适应经济发展的需求了，日本政府提 出建设新中央商务区的设想，从新宿入手。 1 4 经过近3 0 年的规划建设，新宿c b d 已经在东京都的西部形成。目前，建成的商务区 总用地面积为1 6 4 公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为2 0 0 多万平方米，并形成东京 的一大景观一超高层建筑群( 共有4 0 栋大厦) ，其中不乏百米以上的摩天大楼。为实现办 公自动化所需的人均办公面积目标( 7 1 5 平方米人) ，新宿还将计划建设新的超高层建筑， 其中有8 座百米以上的建筑。 目前，新宿的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、 不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成己接近东京都中心三 区。随着新宿c b d 的开发建设，尤其是东京都部分政府办公机构的迁入，使其魅力大增， 各行业更加积极地涌入新宿，首当其冲的是金融业。仅在以新宿站为中心、半径为7 0 0 0 米的范围内，就聚集了1 6 0 多家银行，新宿己成为日本“银行战争”的缩影。 新宿c b d 的经验表明，一个成熟的c b d 应该是区域内经济生态与生活生态的有机平衡， c b d 不仅应该是城市金融、贸易、信息、传媒等中心业务活动高度集中的地区，同时也应 该是一个购物、文娱、服务等商业功能高度集聚的地区。只有将商务、业务、服务有机地 结合起来，才能避免由于功能结构简单而导致c b d 的空心化和衰落。新宿c b d 发展现代服 务产业的经验有以下几点：1 、新宿c b d 的定位与规划，新宿在1 9 5 8 年制定新宿c b d 计划 时，就把新宿c b d 定位为引导东京发展的具有高层次和多种功能的集聚地区，并在长达2 0 年的规划建设中，从规划、土地的有效利用、交通和公共设施的建设、招商到对c b d 区域 的管理等所有方面，都努力严格地以此定位为导向。2 、有利于商业发展的基础设施，除 了地铁、道路和交通枢纽的建设外，重视广场和街心公园，c b d 内人行步道网络，停车场 的建设，公共厕所、残疾人设施、公共电话、街灯照明等一系列的公共设施的规划和建 设。3 、综合商业设施的配置。新宿南口的成功开发经验说明，在现代c b d 内建设集商业、 娱乐、文化于一体的大型购物中心是c b d 内繁荣商业的一种有效形式。4 、新宿区政府的 管理和服务。4 0 年以来，新宿区政府在环境美化，治安及安全管理，服务地区产业发展， 消费者权益保护等方面进行了有效的管理和提供各种服务，为新宿c b d 的发展发挥7 j 1 大 的推动作用。 2 2 1 香港 2 2 国内比较成熟的c b d 香港中环c b d 是世界上著名的中央商务区，它位于香港岛中部的核心区域，北临维多 利亚港，其地理位置优越并具有高效的交通系统和健全的基础设施。目前，在该区域内集 中了大量的金融、保险、投资、财务、地产和外企的总部以及律师、审计、会计师事务所、 中介评