（企业管理专业论文）影响住宅价格相关因素的实证分析.pdf

学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：文1 1 乡戡压 日期：) , 0 0 8 j2 月饽日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 保密的学位论文在解密后使用本声明。 学位论文作者签名：孟d ；球声 导师签名： ：幻象 日期：划j 上月i 箩日 日期：2 阳g 年2 月 s 日 影响住宅价格相关因素的实证分析 专业名称：企业管理 申请人姓名：刘继龙 指导老师：禹来教授 摘要 研究房地产市场价格的影响因素具有重要的理论和实践意义。不仅能为企业的生 产经营提供帮助，为投资者进行证券投资和产业投资提供支持，而且还可以为政府的 市场调控提供参考。因此，当前住宅价格的问题引起了专家学者、企业、政府和媒体 舆论的高度重视。充分理解影响住宅价格的因素是进行明智决策的关键。在我国的住 宅市场研究中，尽管近年来已有部分学者开始构建住宅价格模型以定量分析住宅价格 问题，但是大多数的研究工作仍然停留在以描述性为主的定性分析上，从而使得目前 就关于住宅价格为何上涨、影响住宅价格上涨的原因是什么、它们对住宅价格变化的 影响程度有多大等问题的研究很难深入。 本论文以城市住宅价格为研究对象，试图通过理论与实证相结合的方法研究影响 我匡盘宅价格变动的因素，具有定的理论和实际意义。 本文在学习、总结和吸收国外关于房地产价格的研究成果的基础上，结合我国住 宅房地产市场的实际情况，从宏观和微观的角度研究和探讨了影响我团住宅价格变动 的一些主要因素，最后针对本文的研究结论，提出了治理住宅价格上涨的一些政策和 建议。 关键词：住宅价格；影响因素；宏观；微观 厂 e m p iric ai s t u d yo nt h e in fiu e n cin gf a c t o rso f h o u sin gpric e m a j o r - b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：l i u j i l o n g s u p e r v i s o r ：p r o f e s s o ry ul a i a b s t r a c t t h er e s e a r c ho nr e a le s t a t em a r k e tp r i c eh a st h ei m p o r t a n ts i g n i f i c a n c ei nb o t ht h e o r y a n dp r a c t i c e i tn o to n l yp r o v i d e sr e f e r e n c e st oe n t e r p r i s e sm a n a g e m e n t ，p r o v i d e ss u p p o r t s f o rt h ei n v e s t o ri ns e c u r i t yi n v e s t m e n ta n dt h ei n d u s t r i a li n v e s t m e n t ，b u ta l s op r o v i d e sh e l p t og o v e r n m e n t sm a c r o c o n t r 0 1 t h e r e f o r e ，m a n ys c h o l a r s ，e n t r e p r e n e u r s ，g o v e r n m e n t o f f i c i a l sa n dm e di u mp a ys p e c i a la t t e n t i o nt ot h eh o u s i n gp r i c e s n o w a d a y s ，t h e yh a v e r e a l i z e dt h a tt h ei n f l u e n c i n gf a c t o r so fh o u s i n gp r i c e sp l a ya ni m p o r t a n tr o l ei ng o v e r n m e n t d e c i s i o n s h o w e v e r ，t h es c h o l a r s r e s e a r c hi no u rc o u n t r ym a i n l yf o c u so nt h eq u a l i t a t i v e a n a l y s i s ，l a c k i n gi nq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s t h u s ，t h ei n f l u e n t i a lf a c t o r so f h o u s i n gp r i c e sa r e s t i l ln o to b v i o u si nc h i n e s eh o u s i n gm a r k e t t h es c h o l a r sc a n tm a k ea na g r e e m e n to nt h e f a c t o r sr e l a t e dt ot h eh o u s i n gp r i c e i nt h i sb a c k g r o u n d ，r e g a r d i n gh o u s i n gp r i c e sa st h eo b j e c to fs t u d y ，c o n n e c t i n g t h e o r e t i c a la n a l y s i sw i t he m p i r i c a ls t u d y ，t h i sp a p e rt r i e st os t u d yt h ei n f l u e n t i a lf a c t o r so f h o u s i n gp r i c e ；v a r i a t i o n o b v i o u s l yi t sah e l p f u la n a l y s i s o nt h eb a s i so fs t u d y i n g ，s u m m a r i z i n ga n da b s o r b i n gt h ef o r e i g nr e l e v a n ta c h i e v e m e n t i nt h er e s e a r c hf i e l d ，c o m b i n i n gw i t ht h er e a l i t yo f h o u s i n gm a r k e t ，t h i sp a p e rf o c u s e so n t h ef a c t o r si n f l u e n c i n gh o u s i n gp r i c e sb o t hf r o mr n a c r o s c o p i c a la n dm i c r o c o s m i cs t u d y a c c o r d i n gt ot h ee m p i r i c a lc o n c l u s i o n s ，i nt h ee n d ，t h i sp a p e r ，b r i n gf o r w a r ds o m e s u g g e s t i o n s k e yw o r d s ：h o u s i n gp r i c e ；i n f l u e n c i n gf a c t o r s ；m a c r o e c o n o r n i c s ；m i c r o e c o n o m i c s l i 目录 摘要i a b s t r a c t i i 第一章绪论2 1 1 研究背景与研究意义2 1 2 研究目的与研究方法8 1 3 研究设计1 0 第二章文献综述11 2 1 国外文献综述1l 2 2 国内研究现状2 4 2 3 文献评述2 6 第三章我国住宅价格变动的宏观影响因素实证分析2 9 3 1 宏观经济变量选取2 9 3 2 数据来源与数据处理31 3 3 模型建立3 3 3 4 回归分析3 4 3 5 小结3 7 第四章我国住宅价格变动的微观影响因素实证分析3 9 4 1 微观经济变量选取3 9 4 2 数据来源及数据处理4 1 4 3 模型建立4 2 4 4 回归分析4 2 4 5 小结一4 4 第五章国家宏观调控的必要性和政策建议4 5 5 1 对住宅价格宏观调控的必要性分析4 5 5 2 对住宅市场健康发展的对策及建议4 7 5 3 对当前住宅价格下降的原因分析5 2 5 4 d x 结5 5 第六章结论与讨论5 6 6 1 研究结论5 6 6 2 研究不足和进一步的展望5 7 参考文献5 9 致谢6 3 1 1 i 第一章：绪论 住宅是人类生活的必需品，住宅业的发展是社会发展的需要。而反映住宅发展 状况的一个重要信息是住宅价格。及时充分地掌握住宅价格信息，通过研究影响住 宅价格的相关因素，掌握住宅价格的变化规律，有利于引导住宅产业健康快速的发 展。 1 1 研究背景与研究意义 1 1 1 研究背景 随着我国土地使用制度改革和城镇住房分配制度改革，国有土地使用权从行政 划拨无偿、无期限使用转变为有偿、有期限的出让、转让，住房建设由过去国家单 一投资转变为多元投资，住房分配从实物福利分配逐步转变为货币分配制度，住房 商品化程度大大地提高了。 从1 9 9 3 年到2 0 0 7 年，我国房地产开发投资从1 9 3 8 亿元，增长至2 5 2 8 0 亿元， 1 4 年i 自j 增长了1 3 倍多。为了保证房地产业合理健康的发展，近年来国家对房地产 业高度重视，并进行了一系列宏观调控。 2 0 0 3 年6 月，央行的关于进一步加强房地产信贷业务管埋的通知【尚称“1 2 1 “ 号文件1 ，引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。2 0 0 3 年8 月1 2 日 国务院的关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 简称“1 8 号文件”) ，充分 肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带 动力强，己经成为国民经济的支柱产业 的判断，为许多争论不休的问题画上了一 个阶段性的休止符。2 0 0 3 年也是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用 地的土地供应”，到对各类丌发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地 使用权出让的“招拍挂制度，全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，物业 管理条例的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。 2 0 0 4 年被称为“房地产投资年”。为了抑制住宅价格上涨，规范房地产市场， i 近八年来2 0 0 4 年国家出台政策要求停止协议出让土地，以规范市场，同时中央银行 首次提高利率，降温房地产市场，抑制需求。 2 0 0 5 年，房地产投资规模过大和房地产价格上涨过快问题被列为重点调控对象， 国务院接连下发宏观调控政令一关于切实稳定住房价格的通知、加强房地产市 场引导和调控的八点措施、关于做好稳定住房价格工作的意见。在宏观调控措施 影响下，房地产投资过热现象得到了有效抑制，土地和商品房供应增长大幅回落。 业内把2 0 0 6 年称为“宏观调控年”。这是因为，2 0 0 6 年国家加大了房地产市场 调控的力度和深度，政策出台的数量和密集度都是前所未有的。本轮调控的精神概 括起来就是要抓好两件大事。一件事是调整房地产市场的供求关系。概括起来讲， 就是通过“行政干预”和“经济杠杆 双管齐下，从供、求两个方面进行“双向调 节”，以达到稳定房价的目标。即通过大比重地发展中小套型住宅来调整供应结构， 使之与需求结构相匹配；通过控制由于拆迁安置带来的被动需求和抑制投资、投机 需求，来缓解供、求之间的矛盾。另一件事是完善住房保障制度，包括住房供应制 度和分配制度，加快解决低收入家庭的住房问题。具体来说，这轮房地产调控出台 和实施了五个方面的新政： 一、建立新的住房供应结构。自2 0 0 6 年6 月1 日起，凡新审批、新开工的商品 住宅建设，套型建筑面积9 0 平方米以下住房( 含经济适用住房) 面积所占比重，必 须达到开发建设总面积的7 0 以上。 二、建立新的住房需求结构。重点满足当地居民自住需求；抑制投机和投资性 购房需求；严格控制被动性住房需求。 一三钎对建立新篡色菝供应结枕季；需：j 之结构的目标，在地供应、房地产升发 信贷和住房消费信贷，以及有关的税收方面出台了新规定。 四、对完善住房保障制度提出新要求。一是加快城镇廉租住房制度建设，稳步 扩大廉租住房制度覆盖面。二是规范发展经济适用房，进一步完善经济适用住房制 度。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型 住房供应。 五、对整顿规范房地产市场秩序和完善房地产统计和信息披露制度提出了新措 施。 从以上五个方面调控措施所达到的深度和广度来看，这次调控的意义远远走出 了“稳定房价 的单一目标，而是通过“标本兼治”，不仅要保证整个房地产市场持 续健康的发展，还要促进住房制度的完善。 2 0 0 7 年，调控依然继续进行，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重 点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求，解决低收入家庭住房 问题。调控措施主要包括以下几个方面。增大土地供应量，加快供地速度，根据国 家房地产市场调控的要求，部分地区加大了房地产开发的土地供应量。2 0 0 7 年1 5 月，全国住宅用地的供应量同比增长3 5 5 ，普通商品房的土地供应总量同比增加 7 6 3 ，经济适用房的二e 地供应总量同比增加1 6 6 。 一、抑制开发企业同积土地行为，增加市场房屋的有效供给 2 0 0 7 年，各级政府特别针对开发企业同积土地的行为采取了几项措旋。一是缩 减上地一次性出让规模。二是对开发时限提出明确要求。国土资源部规定单宗土地 的丌发建设时限原则上不得超过3 年。三是不能分期取得建设用地使用权证。四是 改预征土地增值税为清算土地增值税。从2 0 0 7 年2 月起，将预征土地增值税改为 清算土地增值税。此前，土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方 税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的0 5 3 。相对来说， 这一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值 税清算，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，抑制丌发企业 囤积土地的行为。 二、加大闲置土地处置力度 国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。一是改变毛地出让、净地交 付的模式，实行建设用地使用权“净地”出让。在处理好土地的产权、补偿安置， ； ?， 完成必要的通水、通电：通路、土地平整等前期开发后，“才可公刃出泣。二是明确 了土地闲置费的征收标准。按出让或划拨土地价款的2 0 征收土地闲置费。部分地 区加大了闲置土地回收力度，成效明显 三、实行差别的住房抵押贷款政策，保护自住需求，抑制投资投机需求 2 0 0 7 年9 月，中国人民银行和中国银监会发布了关于加强商业性房地产信 贷管理的通知，规定对己利用贷款购买住房、又申请购买第二套( 含) 以上住房的， 贷款首付款比例不得低于4 0 ，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1 1 倍， 对购买首套白住房且套型建筑面积在9 0 平方米以下，以及超过9 0 平方米的，首付 比例仍分别维持不得低于2 0 和3 0 。这项规定将住房的消费与住房的投资严格 区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调 3 整，仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4 成。2 0 0 7 年1 2 月，中国人民 银行和中国银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，对第二套及 以上住房采取了从严的措施，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。 四、严格限制外商投资房地产 2 0 0 7 年1 1 月，国家发改委和商务部发靠o i - 资投资产业指导目录，与房地产 相关的内容作出了如下修订：一是外资将不再被鼓励投资普通住宅的开发建设，在 鼓励外商投资产业目录中删除了“普通住宅的丌发建设”；二是为了防止外资直接或 通过中介炒房，外资进入房地产二级市场及房地产中介或经纪公司受到全面限制。 同时，继续限n ； i - 商投资土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展 中心的建设经营。加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度在房价快速上涨，低 收入家庭住房问题同益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，明确将 其列为政府公共服务的一项重要职责。2 0 0 7 年8 月，国务院出台了2 4 号文件，明 确了将廉租住房作为住房保障制度的重点，廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩 大到低收入家庭，形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖， 并确保多渠道保障。 在中国经济快速发展的今天，在城市化进程中，全国各地都在大量的兴建住宅。 各个城市不仅在拆除旧建筑，以改善住房条件，而且由于城市规模的扩大，大量外 来人口的涌入，需要大量的住宅来满足人们生活的基本需要。因此住宅需求是个长 期的过程，住宅业的发展在中国才刚刚起步。 住宅业的发展从上世纪九十年代初期开始启动，到目前为止产生了一些问题， 蜊船：市场敢j f 混乱住宅空置率土砖，住宅筑格差异扩太，住宅供给结构不奇理 等。住宅价格变化和住宅市场的发展，一直是政府关注的焦点，为解决房地产市场 的问题曾经出台了一系列的政策，以维持房地产市场的健康发展，但如何保持房地 产市场的繁荣，稳定房地产市场的价格，仍然还在探索之中，因此研究房地产市场 价格的影响因素，有着重要的现实与理论意义。 1 1 2 研究意义 l 、理论意义 王国军、刘水杏( 2 0 0 4 ) 研究了中国房地产业对相关产业的带动效应，研究 4 表明，中国房地产业对各产业的总带动效应系数为1 4 1 6 ，其中位居前三位的是 金融保险业、商业和建筑业。顾云昌( 1 9 9 8 ) 利用1 9 9 6 年的数据，认为中国住宅 建设的生产诱发系数为1 9 3 ( 生产诱发系数是指该产业增加一个单位的投资将 诱发全部产业国内产值合计与该产业投资之比) 。住宅建成销售后对消费的带动 系数为1 3 4 。李启明( 2 0 0 2 ) 从房地产投资的诱发作用角度对房地产业的带动效 应进行了研究，认为房地产投资对建材制造业的诱发系数为1 2 3 6 ，对建筑业的 诱发系数为0 9 0 8 。 j 下因如此，在对经济增长的强烈追求过程中，房地产业常常被政府作为国 民经济的主导产业和支柱产业，对其发展大力支持，以带动g d p 增长。尤其是 在地方政府层面上，除了追求地方经济增长外，房地产业还具有增加地方财政 收入、推进城市建设以及显示“政绩”等积极作用。同时，由于地方政府所掌 握的资源和政策工具的限制，相对于中央政府而言，地方政府就显得更加偏好 支持房地产业的发展，在土地、金融、舆论导向等方面都向房地产业倾斜，极 力促使本地房地产市场繁荣，以实现上述目的。 然而，房地产业对国民经济的强势带动效应虽然可以拉动经济增长，但也 潜藏着隐患：经济理论分析和国内外实践经验都证明，在一定条件下，房地产 很容易演变为与债券、股票类似的投机品，不仅引发房地产本身产业过热，出 现房地产投机泡沫，而且还能够通过对后向关联产业的需求拉动和前向关联产 业的供给推动，引发经济过热。更为严重的是，经过这种传导机制的放大后， 由房地产热引发的经济过热由于巨大的经济惯性，即使政府采取强有力的宏观 调控措施j 也很难实现平稳，的“软着陆”，常常带来经济的长期紧缩或停滞。因 此，房地产业常常被作为宏观经济是否过热或紧缩的风向标，也常常是政府宏 观调控的首选对象，并被作为宏观调控是否成功的风向标。 正因为如此，同本经济的衰退，泰国的经济危机，我国香港地区经济发展 的低谷，都与房地产市场的不健康发展有关，其结果是不仅房地产价格大幅波 动，而且经济发展受到严重影响。因此无论是投资者，还是政府都需要研究： “房地产价格的波动到底受什么因素影响? 不同的因素是怎样影响房地产的 价格的? ” 住宅产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展，而居 住水平的提高和住宅建设成就己成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之 一。住宅综合质量不断改进，人民的居住条件和居住环境有了较大改善，人们 的生活质量和水平因此得到了大幅的提高。1 9 9 6 年中央提出t a n 快住宅建设， 使之成为新的经济增长点和新的消费热点；1 9 9 8 年国家提出启动住宅消费，将 住宅产业培育成国民经济新的增长点的要求，并先后出台了一系列的扶持政策。 由此，继续深化住房制度改革，推进住宅产业的快速健康发展，为广大城镇居 民提供良好的居住环境，以适应未来新的居住要求，应是全社会关注的重要主 题，具有非常深远的经济意义和社会意义。 尽管近年来国内学者对房价问题的研究文献非常丰富，但由于理论研究中 的模型和方法还有待完善，因此如何构建住宅价格模型来定量分析住宅价格变 动的影响因素、它们对住宅价格变动的影响程度有多大、政府在如何有科学依 据地出台调控房价的政策等问题的认识上就较为模糊，从而也就不能对住宅价 格的运行规律提供基本的分析方法，更不能给政府提供调控房价的技术支撑。 这样，对上述问题的解答，也就构成了本文研究的出发点。 2 、实践意义 当今世界上，许多国家和地区的房地产业己经成为经济繁荣的重要支撑点 之一，房地产业对居民生活水平改善，增加劳动就业，拉动消费等方面做出了 重大贡献，房地产业在国民经济中占据着重要的位置。 价格作为影响市场供给和需求的主要决定因素，是市场运行的核心机制， 并且价格是提供给社会的信号。然而时至今日，我们对住宅价格问题的研究还 只是停留在宽泛性的定性分析上，缺乏定量与实证研究，使住宅市场缺乏可靠 的分析工具和模型模拟，也无法知道住宅价格对哪些园紊足敏感的，影响力是 多少，因此造成政府调控和开发企业决策缺乏有效的技术支撑，消费者投资也 缺乏有效的指导，更无法对城市住宅价格的变动规律提供基本的分析方法，这 无疑影响了我国住宅产业健康、持续的发展。 由于日本经济的衰退，泰国的经济危机，我国香港地区经济发展的低谷， 都与房地产市场的不健康发展有关，其结果是不仅房地产价格大幅波动，而且 经济发展受到严重影响。因此，研究房地产市场价格的影响因素不仅能为企业 的生产经营提供帮助，为投资者进行证券投资和产业投资提供支持，而且还可 以为政府的市场调控提供参考。 6 1 2 研究目的与研究方法 1 2 1 研究目的 当今世界上，许多国家和地区的房地产业己经成为经济繁荣的重要支撑点之一， 房地产业对居民生活水平改善，增加劳动就业，拉动消费等方面做出了重大贡献， 房地产业对国民经济具有牵一发而动全身的作用，在国民经济中占据着重要的位置。 价格作为影响市场供给和需求的主要决定因素，是市场运行的核心机制，并且 价格是提供给社会的信号。然而时至今同，我们对住宅价格问题的研究还只是停留 在宽泛性的定性分析上，缺乏定量与实证研究，使住宅市场缺乏可靠的分析工具和 模型模拟，也无法知道住宅价格对哪些因素是敏感的，影响力是多少，因此造成政 府调控和开发企业决策缺乏有效的技术支撑，消费者投资也缺乏有效的指导，更无 法对城市住宅价格的变动规律提供基本的分析方法，这无疑影响了我国住宅产业健 康、持续的发展。 日本经济的衰退，泰国的经济危机，我国香港地区经济发展的低谷，都与房地 产市场的不健康发展有关，其结果是不仅房地产价格大幅波动，而且经济发展受到 严重影响。因此无论是投资者，还是政府都需要研究：“房地产价格的波动到底受什 么因素影响? 影响程度有多大? ” 本文以城市住宅价格为研究对象，试图通过理论与实证相结合的方法研究影响 我国住宅价格变动的因素，具有一定的实践意义。 ： 一j _ oi 一、j 三_ 秣z f 辩搀f ；：三：亡三i 毛- 上j 蓐 - ，。 ? ：。_ ! j ：t 一：， ，。二 1 2 2 研究方法 一、理论与实际相结合 理论联系实际是科学研究的一个重要方法，也是住宅经济学研究的基本前提和 基本方法。本文的研究目的就是要通过我国住宅价格运行现状的描述和实证分析， 揭示出我国住宅价格变动的运行规律，对其出现的特殊性做出相应的解释。 二、宏观分析与微观分析相结合 在实证部分，本文首先从宏观的角度出发，分析了宏观经济基本面对住宅价格 变动的影响作用。其次，从微观的角度出发，探讨了住宅市场供求特征对住宅价格 7 变动的内在影响，考察了影响供求关系的微观因素与住宅价格变动之间的关系。 三、定性分析与定量分析相结合 本文在研究过程中，一方面，通过定性分析的方法探讨了宏观经济基本面影响 因素和微观面影响因素对住宅价格变动的影响，从中找出住宅价格变动的本质，从 而揭示住宅价格变动的客观规律；另一方面，为了更准确地把握住宅价格变动的客 观规律，采用了大量的图表、公式等定量分析工具和计量经济学的分析方法，确定 住宅价格的数量比例与变化关系，为住宅市场中的各方提供了有效的量化指标和依 据。 1 3 研究设计 图1 - 1 全文结构安排 第二章：文献综述 由于住宅价格受到社会的广泛关注，国内外许多学者对住宅价格的影响因素进 行了理论和实证分析。本章主要概述了国内外学者对住宅价格的相关研究。 2 1 国外文献综述 有关住宅价格的问题很早就已经成为经济学家们争论的焦点。从国外研究文献 来看，对住宅价格的实证研究主要集中在：一、影响均衡住宅价格的动力因素；二、 人口、收入、经济增长对住宅价格的影响；三、通货膨胀和住宅价格的关系；四、 住宅“持久性”与过滤模型等四个方面。 2 1 1 影响均衡住宅价格的动力因素 n e l l i s 和l o n g b o t t o m l 4 j 通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定 因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商 品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数，将供给定义为住 宅价格和住宅存晕的函数：。根据供给和需求相等的原理得到个羔于平叼商品住 宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示，收入是 影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。 b u c k l e y 和e r m i s c h1 5 提出反驳，认为n e l li s 币h l o n g b o t t o m 的分析忽略了两个因素， 即住宅作为投资品的特性和通货膨胀的影响，并对通胀率与住宅价格的关系做了进 一步的分析。 b t i nh w a n g 和j o h nm q u i g l e y 【6 】利用美国7 4 个大城市1 9 8 7 - 1 9 9 9 年1 3 年的数据， 建立了一个需求和供给模型。需求作为住宅价格、收入和人口特性的函数；住宅供 给作为利润率和地方政府限制建筑的规定的函数，其中利润率依赖于房价和投入要 素的价格。得出结论：过去住宅较高的空置率会使房价下跌，当去年房屋的空置率 9 较高时，房主会预测今年房价会下跌。同时，城市的整体经济状况、家庭收入和被 雇用状况( 失业状况) 也会对房价产生影响。而且在很多情况下，这些影响是巨大的。 s t u a r ta g a b r i e l ，j o ep m a t t e y 和w 订1i a ml w a s c h e r 7 1 通过供给和需求 两方面的影响因素构建住宅价格模型，认为人口迁移和城市结构演变能够解释在过 去2 0 年里加利福尼亚住宅价格的变动。从需求方面来讲，影像住宅价格的主要因素 包括住宅质量、区位、令人愉悦的可用性、其他商品价格和家庭收入。在供给方面， 不同州在居住开发的土地有效性和遵守土地使用规定的成本变化很不同。但总的来 说，住宅租金和住宅价格是具有一定相关性的。 g e o f fk e n n y 【8 】认为，住宅市场传统的实证研究强调住宅价格均衡是由于供给和 需求作用的自然结构。然而，住宅市场实际上存在严重违背长期市场出清( c l e a r i n g ) 的价格，人们找到了几个原因并发现了几个特性。并且，任何对住宅市场建模的实 证必须清楚区分短期和长期的信息数据。g e o fk e n n y 的一个重要贡献就是使用了 j o h a n s e n 的协整技术来估计爱尔兰住宅市场自我均衡机制的范围，即长期住宅市场 的供给和需求关系。 文献研究表明，对住宅价格进行研究一般有两种方法，一种是从宏观经济或金 融经济框架出发建模；另一种是从城市经济预测的角度出发建模。前者使用生命周 期模型，强调住宅的投资性，但很少注意住宅的空间纬度。而在城市经济学文献中， 空间是中心的，例如通过居住区位理论( r e s i d e n t i a ll o c a t i o nt h e o r i e s ) 来论述。从住宅 价格建模的实践来看，按时间顺序，可分四种类型：早期的模型仅包括有限变量( 如 收入) 的模型结构；m a r k u p 模型涉及的是住宅价格与建设成本的关系；简化形 j t 模垄足从往宅焉求和住宅供绘结构中推导出来的；尘赢周期模型：本文的研究 综述主要集中在供求关系、宏观经济因素对住宅价格的影响方面。 1 单一的市场均衡模型 由于住宅的建设周期较长，投资额大，从短期来看( 一般为1 3 年) ，住宅供给是 相对稳定的，它不能立即适应突然变化的需求，只能通过价格的变化来调节市场， 向均衡收敛，如图2 1 所示。在需求突然增加时( f l j d o 上升到d 1 ) ，供不应求，就会导 致住宅价格由p o 上升n p l 。但随着时间的推移，新的投资者介入住宅开发，新开发的 住宅项目增加了市场的住宅供给，市场的住宅供给由s o 变动n s l ，住宅价格也由p l 回落到均衡点p o 。因此从长期来看，住宅市场通过供应量来调节市场，从而形成新 的供求均衡点，如图2 2 所示。同理，当住宅需求突然减少时( 由d o 下降至- i j d 2 ) ，供过于 求，住宅价格就会由p o 下降到p 2 。但随着时间的推移，一部分住宅由于达到经济寿命 年限或者由于其所占土地改变用途而拆除，另一部分住宅改为其他用途，则住宅供 给由s o 变动到s 2 ，住宅价格也由p 2 上升到均衡点p o 。 二安 。 d i d o d 2 q p 1 p o p 2 。 、 。 、 l 图2 1短期的市场均衡模型图2 2 长期的市场均衡模型 2 蛛网滞后调节模型 在单一市场均衡模型中，采用的是静态分析方法。也就是说，当供求变化对住 宅市场产生影响时，价格向均衡点移动是必然和确定的。但事实上，价格的变化往 往是迂回的，甚至根本就达不到均衡点，因此，有必要采用动态的方法来分析住宅 i 枣予粤享些：，。孳i 堂坌妒妻淬磐芋鐾粤碧厚粤芝謦等一孳。，。：! 乞? 。毒警囊? 蛛网滞后调节模型可以用下列函数式表达： q d t - - f ( p t ) ：q s t = f ( p t i ) 其中：q d , ：现在的需求量： q 啦：现在的供给量； p t ：现在的价格：p t - l ：上一时期的价格 即现在的需求量q d 。是p 。的函数，现在的供给量q n 是上一时期价格p t 1 的函数。 在现实的住宅市场上，根据住宅供求弹性的大小，均衡点的移动形式可分为三 种类型，分别为收敛式、扩散式和循环式三种变化模式。 一、收敛式摆动。它的特征是需求价格弹性绝对值小于供给价格弹性绝对值， 价格和产量变动幅度越来越小，最后向一个均衡点逐渐收敛，显示了稳定的均衡状 1 i 态。 二、扩散式摆动。它的特征是需求价格弹性绝对值大于供给价格弹性绝对值， 住宅价格和产量摆动的幅度越来越大，市场呈现不稳定的非均衡状态。 三、循环式摆动。它的特征为需求价格弹性绝对值与供给价格弹性绝对值相等， 其特点就是住宅价格和住宅产量摆动幅度固定不变，住宅市场呈不稳定状态，也达 不到均衡状态。 蛛网模型表明，住宅市场的运行往往表现为供求数量和价格的波动。下面逐一 分析这三种摆动的具体情况： 1 ) 住宅市场的需求价格弹性大于供给价格弹性( 收敛式摆动) 如图2 3 所示，需求曲线是d ，长期供给曲线是s 。当需求曲线从d 移至d l 时， 开发商仍以q l 的住宅供应量提供住宅商品，住宅价格就会上升到p l ，由于供给者对 住宅价格变化的反应比住宅需求者敏感程度要小，所以住宅开发商根据p l 的价格来 决定下一期的供给q 2 。但是由于住宅供给具有时滞性，从开发建设到最后竣工销售 需要很长时间，当把建成的住宅产品提供到市场上时，消费者可能由于偏好发生改 变或其它方面的原因，愿意购买支付的价格变成p 3 ，在此价格水平上，供给减少至 q 3 ，价格又涨至p 2 ，如此循环往复直到最后呈现出稳定的均衡状态。这种情况一般 出现在政府对住宅市场采取管制政策情况下，短期借贷利率一般较大，住宅开发商 对价格反应一般不敏感。这种情况下，住宅市场容易健康地发展。 1 2 p p l p 2 p o q iq 3q 2 图2 3 收敛式摆动 d 1 q 2 1 住宅市场的需求价格弹性小于供给价格弹性( 扩散式摆动) 如图2 4 所示，当需求曲线从d 移至d l 时，住宅供应量仍为q h 此时住宅价格 就从p o 涨至p l ，由于供给者对住宅商品价格变化的反应较为敏感，在p l 价格下住 宅开发商将增加供给至q 2 ，这时价格跌至p 2 。在此价格水平上，住宅开发商减少供 给至q 3 ，则价格又涨至p 3 。如此循环往复，住宅价格变动的幅度越来越大，离均衡 价格点e 也越来越远。这一般出现在政府对住宅市场采取鼓励政策，金融部门对住 宅开发商的贷款较为宽松的情况下。这时，价格变动偏离均衡值较大，容易严生泡 - 沫现象。 q 3q l q 2 图2 4 扩散式摆动 3 ) 住宅市场的需求价格弹性等于供给价格弹性( 循环式摆动) 如图2 5 所示，当住宅商品需求增加时，需求曲线从d 移至d l ，而住宅供应量 仍为q l ，这是住宅价格上升至p l ，在p l 的价格水平下，住宅开发商增大供给量至 q 2 ，住宅价格又降至p 2 。于是减少供给，价格又恢复到p l ，住宅价格和供给量始终 以固定不变的摆动幅度上下波动，既不趋向均衡点也不发散。 p 一 7 二i 一：ft ! i 一 p 1 p 2 q lq 2 图2 5 循环式摆动 q p n n n n 2 1 2 宏观经济因素与住宅价格 宏观经济周期波动是住宅市场波动的基本原因，宏观经济较快地发展为房地产 业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动，首当其冲的 必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性 行业，其发展与国家整体经济形势密切相关。更重要的是房地产开发是负债经营， 开发企业所需的大量资金大多依靠银行贷款，当经济过热需要宏观调控时，特别是 政府严格控制信贷资金时，房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总 体发展是要协调一致的，因而受g d p 增长，固定资产投资增长等宏观指标的制约。 g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w 对住宅价格模型的实证结果进行了分析，认为影 响住宅价格的主要因素是：收x ( ( i n c o m e s ) ；利率( i n t e r e s tr a t e s ) ；信用可靠性 ( c r e d i ta v a i l a b i l i t y ) ；税收结构( t a xs t r u c t u r e ) ；住宅供给( h o u s i n gs u p p l y ) ；人口 结构( ( d e m o g r a p h i cs t r u c t u r e ) 。并对主要影响因素弹性系数评估如下： 表2 1 影响住宅价格因素的弹性系数 影响因素收入利率家庭住宅存量 弹性系数 1 7 3 0o 0 2 0 0 4 2 o 3 02 o 3 o 资料来源：g e o f f r e ym e e n ，m a r ka n d e r w ，m o d e l i n gr e g i o n a lh o u s e p r i c e s ：a r e v i e wo f t h el i t e r a t u r eb y ( i s b n 07 0 4 9 13 0 5 4 ) t h ec e n t r ef o rs p a t i a la n dr e a le s t a t e e c o n o m i c s ，d e p a r t m e n to fe c o n o m i c s t h eu n i v e r s i t yo fr e a d i n g 表中的数字表示收入每增加一个百分点，伍宅价格就增加1 7 3 0 个舌分点， 而利率每上升一个百分点，住宅价格就下降0 0 2 0 0 4 个百分点。 ( 1 ) 人口、收入和利率对住宅价格的影响 b a r t i k 【9 】是最早对这一领域进行总结和评论的学者，他介绍了一个滞后调节的 住宅价格模型，并进行了实证研究，结果揭示了住宅价格上涨直接受人口和就业增 长影响，但这些动力因素对住宅价格的影响程度不同。 m a n k i w 和w e i ld 0 首次将人口与房价联系起来，对美国2 0 世纪7 0 年代真实住 宅价格的上升进行了研究，结果表明二战后生育高峰阶段出生的一代人进入购房阶 段是导致价格上涨的主要原因，而在生育低谷阶段出生的一代人将在2 0 世纪9 0 年 代进入购房阶段，这将导致住宅价格的下降。因此，他们认为人口是导致美国房价 1 2 1 和税后使用成本的作用提供支持。a b r a h a m 和h e n d e r s h o t t1 1 5 】也开发了一个考虑滞 后过程在内的住宅价格变化模型，模型揭示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业 率和收入直接有关，他们的分析结果还显示住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。 c t d o n a l dj u d 和d a n i e lt w i n k l e r 1 6 l 利用美国从1 9 8 4 年到1 9 9 8 年的包括1 3 0 个 大都市区的样本来分析影响实际住宅价格变化的动力因素研究发现：住宅价格上涨 受到人口增长、实际收入、实际建设成本和实际利率的强有力的影响。同时研究也 发现，住宅价格的上涨透露了很强的关于当前住宅存量和滞后财富效应的信息。因 为住宅区位的特殊性，表现为在不同区位的住宅价格上涨率也是不同的。 s t u a r ta g a b r i e l ，j o ep m a t t e y 和w i l l i a ml w r a s c h e r f l 7 】运用经济学理论来解释 加利福尼亚最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。研究发现大量的净人口 迁移是近几十年来加利福尼亚住宅价格变动的主要动力因素。反过来，经济机会的 变仡叉驱使净迂移拍交动q 研究也提供了相关证据，：即认为生活质量的不稳定造成 住宅价格在二十世纪8 0 年代的上涨和二十世纪9 0 年代的下跌是没有依据的。 ( 2 ) 经济基本面对住宅价格的影响 随着人们对住宅价格的深入研究，西方经济学者们逐渐认识到，对住宅价格而 言，虽然人口、收入的影响非常重要，但它们并不是影响住宅价格变动仅有的因素， 如果单单根据这些有限变量来解释和预测住宅价格的变动趋势将对住宅市场产生误 导。进入2 0 世纪9 0 年代后，研究者们开始综合考虑城市经济变量对住宅价格的影 响