（企业管理专业论文）房地产开发企业核心竞争力评价研究.pdf

摘要 房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，它的发展对推动 整个国家或地区的经济增长，提高综合国力起着极其重要的作用。但从现状来看， 我国房地产开发企业的发展并不乐观。一方面自身存在着规模小、抗风险能力差、 资产负债率高、管理水平低下等种种问题；另一方面又面临着国家调控政策的频 频出台、境外集团对市场的抢占、消费需求的快速变化等外部竞争压力。我国的 房地产开发企业要想在这样的气候下生存，根本方法只能以市场为导向，寻找、 积累、整合资源，形成自己独特的核心竞争力。所以，准确的识别和评价房地产 开发企业的核心竞争力，不断的去提升这种核心竞争力显得尤为重要。 本论文采用理论研究与案例分析相结合、定性分析与定量分析相结合的研究 方法，首先从企业核心竞争力理论入手，提出了房地产开发企业核心竞争力的概 念，即企业在长期的经营过程中逐步积累起来的一种独创的，不易被竞争对手效 仿的持续竞争力；它在不同的要素( 品牌、人力规划、土地、资本、营销、策划、 企业文化等) 相互作用、相互制约的基础上，逐步形成的一种强大的资源整合能力； 而这种有机系统最终通过实现顾客价值给企业带来持续的超额利润。其次以“价 值创造 为突破点，把房地产开发企业的核心竞争力分为三个层次：一是外在表 现层，即企业核心竞争力表现出来的“外在竞争优势 ，包括社会影响力、规划设 计能力、工程项目管理能力和物业管理能力；二是中间支撑层，即支撑“外在竞 争优势”和“内在核心要素”实现的要素，包括创新和组织学习；三是内部核心 层，即构成企业核心竞争力的“内在核心要素”，由企业文化组成。由此构建出房 地产开发企业的核心竞争力体系。在此基础上，进一步提出房地产开发企业核心 竞争力的评价指标体系以及评价模型。最后，运用理论研究结果，以“江苏新能 源置业集团有限公司 为研究对象，对其核心竞争力进行评价，并针对评价结果， 结合市场的现状和对未来发展的预判，为提升集团核心竞争力提出了六点对策。 房地产开发企业的发展关系到我国经济全局。企业只有学会了如何寻找和提 升核心竞争力，才能在激烈的竞争中占据优势，才能够保证我国在经济全球化的 浪潮中立于不败之地，希望本研究能够对我国房地产开发企业的发展有所帮助。 关键词：房地产开发企业，核心竞争力，模糊综合评价 a bs t r a c t a sar l e we c o n o m i cg r o 、讥hp o i n ta n dap i l l a u ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y ，r e a l e s t a t ei sp l a y i n gt h ee x t r e m e l yv i t a lr o l ei nt h ed e v e l o p m e n to fe n t i r en a t i o n a lo rt h e l o c a le c o n o m y a tt h es a m et i m e ，t h ei n t e g r a t i n gs t r e n 舀hc o u l da l s ob eb u i l tu pb yi t s d e v e l o p m e n t b u ti nf a c t ，w ec a nf i n dt h a to u rr e a le s t a t ee n t e 叩r i s e sd o n td e v e l o pv e 巧 w e l l o no n eh a i l d ，m er e a le s t a t ee n t e 印r i s e sh a v et ob ec o n f r o n t e dw i t ht h ep r o b l e m s ， s u c ha ss m a l ls c a l e ，p o o ra b i l i t yt or e s i s tr i s k ，h i g hr a t e so fa l s s e t sa n dl i a b i l i t i e sa j l dl o w c a p a b i l 时o fm a n a g e m e n t o nt h eo t h e rh a n d ，t h e ya l s of k e t h ee x t e m “c h a l l e n g e s ， s u c ha l st h e1 1 i g h 一厅e q u e n c yp o l i c i e so fm a c r oc o n t r o lf 如mt h eg o v e m m e n t ，f i e r c e c o m p e t i t i o nf r o m t h eo v e r s e a s ，a l sw e na sr a p i dc h a n g e so fc o n s 啪ed e m a j l df r o mt h e c o n s u m e r s i ns u c hc i r c u m s t a n c e s ，t h e r ei sa i lu 1 1 i q u ew a yf o rr e a le s t a t ee n t e 印r i s et o s u r 弋，i v e ，w h i c hi st h a tt h e ym u s tb em a r k e t o r i e n t a t e d ，t os e a r c h ，a c c u m u l a t ea j l d i n t e 伊a t et h er e s o u r c e st of o r mm e i ro w nu n i q u ec o r ec o m p e t e n c e s s oi t i se s p e c i a l l y v i t a lf o r t h ee n t e 印r i s et 0r e c o g i l i z e ，e v a l u a t e ，a n da d v a i l c et h e i rc o r ec o m p e t e n c e s c o n s t a n t l y i nt h et h e s i s ，ac o m b i n a t i o no fq u a l i t a t i v ea i l a l y s i sa n dq u a i l t i t a t i v ea i l a l y s i si s a d o p t e da n dt h et h e o r e t i c a lr e s e a r c ha n dc a s es t u d ya r ei n t e g r a t e dp e r f e c t l y f i r s t ，t h e p a p e r b e g i n sw i t ht h et 1 1 e o 巧o fc o r ec o m p e t e n c eo ft h ee n t e 叩r i s e ，a n dt h e np u t s f o r w a u r dt h ec o n c e p to fc o r ec o m p e t e n c eo fr e a le s t a t ee n t e 叩r i s e t h ec o r ec o 1 p e t e n c e o fr e a le s t a t ee n t e 叩r i s ei so r i g i n a l ，u n i m i t a t i o n a l ，a n dp e r s i s t e n t ，w h i c hf o m l e db ys t e p i nm ec o u r s eo fl o n g t e mo p e r a t i o n i ti sa p o w e r 如1c 印a b i l i t ) ，o fi n t e 铲a t i n g r e s o u r c e s o nt h eb a u s e so fi n t e r a c t i o n a le l e m e n t s ，s u c ha sb r a n d ，h u m a nr e s o u r c e ，l a n d ，c 印i t a l ， m a r k e t i n g ，p l a r u l h ga n dc u l t u r eo fe n t e r p r i s e ，而mm ea i mo f b r i n g i n ge x c e s sp r o f i tt o t h ee n t e 印r i s eb ya c h i e v i n gt l l ev a l u e o fb u y e r s e c o n d l y ，a c c o r d i n gt 0t h e “v a l u e c r e a t i o n ”，、v ec o m p a 舳e n t a l i z et h ec o r ec o m p e t e n c eo fr e a l e s t a t ee n t e 印r i s et h r e e l e v e l s 7 n l ef i r s tl e v e li se x t e m a lm 枷f e s 诅t i o n s ， m e a n t“e x t e m a l c o m p e t i t i v e a d v a n t a g e ”，i n c l u d i n gs o c i a l i n n u e n c e ，c 印a b i l i t i e so fp l a n n i n g ，p r o j e c tm a n a g e m e m a r l dp r o p e n ym a j l a g e m e n t t h es e c o n dl e v e li sm i d d l es u s t a i n e d ，w 1 1 i c hi st h ee l e m e n t o fs u p p o r r t m gt h e e x t e m a lc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e a j l d “i n t e m a l c o r ee l e m e n t s ”， i n c l u d i n gi n n o v a t i o na n do 唱a n i z a t i o n a ll e 锄i n g t h et h i r d l e v e l i st h ei n t e m a lc o r e ， i i m e a n tt h ei n t e m a lc o r ee l e m e n t st of 0 肋t l l ec o r ec o m p e t e n c e ，f 0 肌e db ye n t e r p r i s e c u l t u r e a nm e s el e v e l sb u i l dac o r ec o m p e t e n c es y s t e mf o rt l l er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e 叩r i s e o nt h eb a s eo fs u c hr e s e a r c h ，t h ep a p e rb r i n g sf o n v a r dt h ei n d e xs y s t e ma n d e v a l u a t i o nm o d e lo fc o r ec o m p e t e n c e f i n a l l y ，l ep a p e rt a k e sj i a n g s ux i r 1 e n g ”a j lc o ， l t d a sa 1 1e x 锄p l e ，u s i n ga c h j e v e m e n t so f t h e o r ) rr e s e a r c h e st oe v a l u a t ei t sc o m p e t e n c e t h e nt h ep a p e rg i v e ss i xc o u n t e m e a s u r e sb ya d v a n c i n gi t sc o r ec o m p e t e n c ea c c o r d i n g t ot h er e s u l t so fe v a l u a t i o nw i t ht h e a c t u a l i t y o fm a r k e t a n de s t i m a t i o no fi t s d e v e l o p m e n tt r e n d i nc o n c l u s i o n ，0 1 1 l yc a nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sl e a mt os e a r c ha n dc u h i v a t et h e i r c o r ec o i i 】【p e t e n c e ，c o u l dm e yg e tp r e d o m i n a n c ei nf i e r c ec o m p e t i t i o n ，c o u l de n s u r eo u r n a t i o n si n v i n c i b l ep o s i t i o ni ng l o b a l i t ) ，ih o p et h a tt h er e s e a u r c h 、o u l db eb e n e f i c i a lt 0 t l l ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e si nc 【l i n a k e yw o r d s ：r e a le s t a t ee n t e 叩r i s e ；c o r ec o m p e t e n c e ；如z z ) ，c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n i i i 钱佳：房地产开发企业核心竞争力评价研究 8 5 扬州大学学位论文原创性声明和版权使用授权书 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下独立进行研究工作所取得的研 究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含其他个人或集体已经发表 的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：名默f 盘 签字日期：加g 年莎月f 汐日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向 国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。 本人授权扬州大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学 技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向 社会公众提供信息服务。 学位敝储躲厥彳史翩躲簖蛳 签字日期：加醒年舌月，p 日签字日期：潮年参月，9 日 钱佳：房地产开发企业核心竞争力评价研究 1 1 绪论 1 1 研究背景 1 1 1 我国房地产行业的发展现状 我国房地产业从2 0 世纪8 0 年代开始兴起，9 0 年代发展壮大，至今2 0 多年的 时间，在社会需求、国家政策的鼓励、我国加入w t o 等等影响下已经取得了令人 瞩目的成绩。据国家统计局数据资料显示，自1 9 9 8 年开始，投向房地产开发的资 金一直以两位数的速度递增，见图卜1 。2 0 0 3 2 0 0 6 年，全国城镇住宅年均 竣工面积超过6 亿平方米。人均住宅建筑面积从2 3 6 平方米增加到2 7 平方米。2 0 0 6 年底，城镇居民住房成套率达到8 0 以上。人民的生活得 到了显著的改善。另一方面，商品房的销售额也从2 0 0 3 年的7 6 7 1 亿元，一 直增长到2 0 0 6 年的2 0 5 1 0 亿元n 1 。全国房地产业在第三产业增加值中所占的比重 由2 0 0 1 年的1 0 6 迅速上升到2 0 0 6 年的1 1 4 ，见图卜2 。房地产业显著的提升 为国民经济新的增长点。与此同时，房地产企业也伴随着房地产的兴起而发展壮 大起来，我国直接从事房地产开发的企业从1 9 9 0 年4 4 0 0 家发展到2 0 0 6 年的5 8 万余家，其从业人员从1 9 9 0 年的1 4 7 万人增加到2 0 0 6 年的1 6 0 0 9 万人乜1 。 房地产由于其产业链长，关联度强，还直接或间接的引导了众多相关产 业的发展，如建筑、建材、钢铁、机械、装饰、家具、交通等多个物质生产 部门的发展。据有关部门统计，近几年我国住宅建设每年需要的钢材约占年钢产 量的1 5 ，消耗水泥大约占年产量的4 7 ，消耗玻璃大约占年产量的4 0 ，消耗木 材占年产量的2 0 ，消耗运输量的8 。在我国，每增加1 元住宅投资，就能使其 他相关产业增加投入1 4 7 9 元。房地产业的产值每增加1 个百分点，就能使相关 产业的产值增加1 5 到2 个百分点1 。综上所述，房地产业作为国家的基础产业 和支柱产业，其兴衰对国民经济和社会发展、扩大劳动就业和提高人民生活 水平等方面是具有不可估计、深远的影响。 2 扬州大学硕士学位论文 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 2 0 2 5 2 翻弘 2 0 0 3 2 2 2 0 0 l 0 1 9 9 8 2 0 0 6 年房地产开发投资及其增长速度 1 9 9 81 9 9 9 2 0 0 02 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 图卜11 9 9 8 2 0 0 6 年房地产开发投资及其增长速度 房地产韭在第三产业增加值中所占的份额 8 2 9 7 2 7 3 4 3 2 9 6 4 s 6 1 3 5 6 0 0 4 。7 4 9 8 9 8 9 t ； 赞孽 4 4 3 6 1 嚣 3 5 3 0 2 5 2 0 15 1 0 5 0 图卜22 0 0 l 一2 0 0 6 年房地产业在第三产业增加值中的份额 1 。1 2 我国房地产开发企业面临的挑战 从国家宏观政策来看，为了规范房地产市场的秩序，近年来国家相继出台了 多项建设法规和规章制度，仅2 0 0 7 年就有不少。2 0 0 7 年1 月1 6 日，国家税务总 局发布的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知( 简称通 钱佳：房地产开发企业核心竞争力评价研究3 知) 就进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以 扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。实行清算方式缴纳土地增值税 后，对于囤积土地、开发高档用房的房地产开发企业来说必然要缴纳大笔的土地 增值税，从而达到规范土地市场，进一步鼓励开发商建造中小套型、中低价位的 普通住房的目的。但同时，对于一些国内的中小型房产企业，由于自1 9 9 4 年以来 一直只做了土地增值税的预缴，并没有做到全额的预提，2 0 0 7 年2 月1 日实施的 清缴土地增值税的政策势必对这类公司的现金流造成重大影响，甚至会出现资金 链条的断裂，很多中小型企业会经历生死考验。紧接着，为控制固定资产规模， 优化经济结构，促进经济的持续、健康运行，国家在一年内对金融机构存贷款利 率做出六次上调，2 0 0 7 年1 2 月2 0 日是自2 0 0 4 年1 0 月起的第十次加息，对房地 产开发企业提出了更高的资金门槛。同时，一直备受关注的关于加强商业性 房地产贷款管理的通知也于年底有了明确的实施细则，对于“第二套房贷” 将实行不低于4 0 的首付，公积金贷款不被列为使用范围，以家庭为单位计算。此 细则一经确定，楼市迅速降温，从另一面看，无疑是给房地产开发企业增加了巨 大的竞争压力。 从消费者来看，目前的房地产市场已经从卖方转向了买方市场，消费者在市 场经济的磨练中变的越来越成熟和理性。他们对于市场的需求从产品的基本功能 向多样化、多种产品附加值转变，注重住宅周边环境、配套设施、住房结构设计 等等能提升生活品质的事项。开发商如果一味的追求广告炒作，忽视购房者需求 的变化，那么将会付出昂贵的代价。 从外部的竞争来看，随着经济的日益全球化，越来越多的跨国企业会凭借其 雄厚的资金、丰富的经验和知名的品牌进入我国的房地产行业参与竞争。而中国 的房地产开发企业开发经验也就几年或者十几年，抵御风险、洞察市场以及管理 的经验一直都是个薄弱点；品牌的建设也处于起步阶段；很多中小型企业都是依 靠金融机构筹集资金开发项目。同时，外国企业还将可能利用他们在技术、待遇 等方面的优势，招揽人才，优秀的人才将向大型的跨国企业流动。可见，跨国企 业将会对我国房地产开发企业的发展造成很大的威胁，带来很大的挑战。 从以上内外部环境来看，我国房地产开发企业在享受机遇的同时也将面临巨 大的考验。面对日益激烈的竞争，如何能脱颖而出形成持续的竞争优势，这将是 摆在中国房地产开发企业面前的重大问题。 扬州大学硕士学位论文 1 1 3 目前我国房地产开发企业存在的问题 经过二十多年的艰苦创业，可以说我国房地产开发企业的综合实力确实有了 很大的提高，涌现出了诸如万科、中国海外、合生创展、复地集团、华润置地等 一批资金实力雄厚、经验丰富、致力于为消费者提供高品质的居住、生活、办公 和消费空间的大型房地产集团企业。但是作为产业的主体，我国房地产开发企业 其自身存在的种种缺陷也在随着房地产业的不断发展而逐渐暴露出来。 1 、房地产开发企业数量多、规模小、产业集中度低 房地产业作为一个高投入、高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规 模化、集团化经营，以提高其抗风险能力。然而，据统计资料显示，2 0 0 0 年我国 房地产开发企业的数量就已经达到2 7 万余家，但是平均资产规模仅为9 2 2 4 6 万 元，每年的平均开发量不到1 万平方米。按开发资质等级划分，属于一级资质的 房地产企业只占1 4 4 ，二级资质的房地产企业也只有1 2 9 ，内地每年房地产开 发量的7 0 都是由三级和三级以下的开发企业来完成的。全国房地产企业前十强的 国内市场占有率仅为2 7 3 。这是同香港l o 家大型房地产企业开发全港8 0 以上 的房地产项目正好相反的h 1 。以我国房地产业的领头企业一一深圳万科为例，万科 2 0 0 6 年利润总额为3 3 9 7 亿元，净利润为2 1 5 6 亿元，这与香港房地产开发企业 动辄上百亿利润相比，还是有一定差距的。 由于企业数量多，分散了有限的投资资金，同时规模小，自有资金严重不足， 开发项目的资金很多只能依靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款、利用商品 房预售等方式来解决。在这种情况下，一旦项目销售不畅，资金不能及时回笼， 必然引发连锁反应，隐含着巨大的风险。 2 、部分国有房地产开发企业市场竞争力不足 目前，部分房地产国企中预算无约束或少约束，权力过于集中或过于分散， 普遍存在着管理流程复杂、激励机制不合理、人才浪费和企业效率低下等工业国 企中的问题和弊端。虽然随着改革的深入和市场的发展，到本世纪初，房地产国 企的比例已然降至2 0 多。然而，即使是只占总数的2 0 ，由于其占有的土地、 人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足 轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业这 些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界 模糊，这些问题必然会使这些企业在市场中的竞争力显得不足。面对激烈的市场 竞争和新近涌现的大量合资及民营企业的兴起，国有房地产开发企业的经营方式 钱佳：房地产开发企业核心竞争力评价研究 5 一 和管理机制均面临着前所未有的挑战。 3 、金融工具缺乏，融资渠道狭窄 目前，房地产开发的融资渠道主要是向银行贷款，形式有三种：第一种是房 地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设 任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项 目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土 地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短， 贷款方式单一，已经无法适应房地产开发周期的需要。越来越多的房地产开发企 业想通过股票、债券等金融工具从资本市场来直接筹集资金。但另一方面，由于 我国资本市场刚刚起步，相应的法律体系、信用制度、抵押制度等还不完善，房 地产开发企业采取房地产信托、房地产证券化、上市融资和项目融资等方式会受 到相当的限制，到目前为止，能进入股票市场融资的房地产开发企业只有极少数 的幸运者。 4 、短期行为严重，整体信用状况不佳 由于我国房地产开发企业的市场占有率低，使行业的进入壁垒较低，加之房 地产行业的利润率一般都远远超过社会其他行业的利润率，上世纪9 0 年代后期开 始一大批社会游资就涌入了房地产开发行业。资金的性质决定了这些房地产开发 商采取“打一枪换一个地方 式的项目开发模式，根本不重视自身的信用和品牌。 中国诚信证券评估有限公司曾受银行界委托对上海、福建两地的部分房地产开发 企业开展过银行贷款信用评级，结果表明：在信用较好的上海，受评的2 3 8 家开 发公司中，信用等级在3 b ( 有贷款价值) 及以上的企业只占3 7 ，2 b ( 有风险但可以 贷款) 占5 9 ；福建受评的1 2 2 家房地产开发企业，2 b 及以上的企业占到6 8 。得 出的结论是房地产开发企业信用状况普遍较低。贷款企业信用低对银行而言就意 味着信贷风险高，导致银行对房地产开发企业发放贷款普遍持谨慎态度，尤其是 随着关于规范住房金融业务的通知颁布之后，中国四大国有独资商业银行纷 纷对开发商的贷款政策作了重大调整，工商和建设银行确定了今后只对大型、特 大型房地产开发企业或2 0 万平方米以上的特大型楼盘放贷的新政策。各金融机构 对房地产开发企业的开发性贷款数量明显下降，使得资金实力弱、信用度较低的 小规模开发企业申请银行贷款的难度将进一步加大。 6 一 扬州大学硕士学位论文 1 2 研究的意义 1 2 1 理论意义 核心竞争力理论是战略管理理论发展的新阶段。战略管理理论经过4 0 年左右 的研究与实践有了很大的发展，先后经历了经典企业战略理论阶段、现代企业战 略理论阶段和核心竞争力战略理论新阶段。传统企业战略理论阶段侧重于对环境 和市场的分析，如波士顿咨询公司的b c g 矩阵、通用电气的g e 九方图、s w o t 分析、p e s t 分析法等；现代企业战略理论阶段侧重于产业结构和竞争优势的分析， 代表理论有迈克尔波特的五力模型、三大通用战略等；核心竞争力战略理论则 更注重对企业内部本质的分析，它以培育企业核心性的竞争能力为主方向，以创 造企业可持续性的竞争优势为战略目标，通过不断提高企业自身素质来应对外部 激烈的竞争，很好的防止了决策随环境的波动性和战略的不连续性，更具稳定性 和长久性。由此可见，任何企业要想在残酷的竞争中保持长期的主动性，只有自 觉的培养和提升自己的核心竞争力。所以选择本课题进行核心竞争力评价研究是 具有理论意义的。 1 2 2 实践意义 房地产业作为我国国民经济的支柱产业，新的经济增长点，其能否快速、稳 定的发展将直接影响到相关产业的发展，影响到整个国民生产总值的增长。但是 目前我国房地产开发企业的总体发展却并不乐观，主要体现在企业的数量多、规 模小、抗风险能力差，平时只热衷于对概念的炒作，忽视整个价值创造的过程， 管理水平低、资产负债率高等种种问题。在面临国外企业涌入国内市场抢滩竞争 等巨大挑战下，欲从根本上改变我国房地产开发企业的状况，方法只能是以市场 为导向，寻找、积累、整合资源，形成自己独特的核心竞争力。所以，准确的识 别和评价房地产开发企业的核心竞争力，不断的去提升这种核心竞争力显得尤为 重要。 1 3 研究方法 l 、波特的价值链分析法 价值链分析法是由美国哈佛商学院教授迈克尔波特提出来的，是一种确定 钱佳：房地产开发企业核心竞争力评价研究 7 企业竞争优势及寻找竞争方法以增强企业实力的基本工具。波特的价值链分析方 法区分九种与战略有关的在特定业务中能让内外价值增值的相关活动，其中有五 种基本活动和四种辅助活动。基本活动包括进货、生产、发货、销售及售后服务 等一系列活动，辅助活动则发生在这些基本活动中，为基本活动提供必要的支持， 包括企业基础设施、人力资源管理、技术开发、采购等。基本活动与辅助活动构 成了企业价值链。在企业参与的价值活动中，并不是每一个环节都能创造价值。 那些真正创造价值的经营活动就是价值链上的战略核心环节，也即企业核心竞争 力的构成要素。 2 、模糊综合评价法 模糊数学综合评价法是美国控制论专家l a 艾登( e d e n ) 于1 9 6 5 年创立的，是 用隶属函数来描述差异的“中间”过渡模糊综合评价。由于可以较好地解决综合 评价中的模糊性( 如事物类属间的不清晰性、评价专家认识上的模糊性等) ，适用 于评价因素多、结构层次多的对象系统。具体操作方法见第四章。 1 4 研究内容及论文框架 本文框架见图卜3 。如图所示，文章分为六章，第一章在分析了全国房地产开 发企业现状和普遍存在的问题后，提出了房地产开发企业进行核心竞争力研究的 必要性和紧迫性；第二章是介绍了核心竞争力理论的发展过程，从而引出房地产 开发企业核心竞争力的概念，并对目前有关房地产开发企业核心竞争力的研究做 了总结；第三章对房地产开发企业核心竞争力进行了定性的分析，通过对房地产 开发企业业务流程的剖析，提出房地产开发企业核心竞争力的结构及其构成要素， 并展开分析；第四章主要是介绍了房地产开发企业核心竞争力的定量分析方法， 即评价方法，构建出房地产开发企业核心竞争力的评价指标体系以及评价模型； 第五章为案例分析部分，以新能源集团为研究对象，剖析其核心竞争力后对新能 源集团的核心竞争力进行评价，并针对评价结果提出改进措施；最后的第六章对 本文进行了总结并提出展望。 8 扬州大学硕士学位论文 第一章 绪论 上 第二章 房地产开发企业核心竞争力的界定 上 第三章 房地产开发企业核心竞争力的结构 上 第四章 房地产开发企业核心竞争力的评价 上 第五章 案例分析 1 l 第六章 结论与展望 图卜3 本文的框架 2 房地产开发企业核心竞争力的界定 2 1 核心竞争力的理论综述 2 1 1 核心竞争力理论的提出 核心竞争力理论的提出应该说是起源于对企业竞争优势特别是持续竞争优势 源泉的分析。关于企业是什么，企业竞争优势的源泉究竟是什么，如何保持企业 的持续竞争优势等一系列的问题，一直是战略管理研究的重要课题。战略管理自 1 9 6 2 年由美国管理学家钱德勒在战略与结构一书中被提出用于企业管理以来， 一直居于企业管理的核心地位。此后的近4 0 年，企业战略管理的发展主要经历了 三个阶段，从九十年代初出现的核心竞争力理论就是战略管理理论发展的第三阶 钱佳：房地产开发企业核心竞争力评价研究 9 段。 第一阶段：基于环境、市场分析的经典战略管理理论 战略管理的产生来源于企业产品对环境、市场的适应性研究，这期间的研究 成果为以后的战略管理理论研究奠定了概念基础，同时构建了一个研究框架。理 论界把2 0 世纪6 0 7 0 年代建立在对企业外部环境、市场分析基础之上的战略管理 理论称为经典战略管理理论。经典战略管理理论的主要代表人物有钱德勒、安索 夫和安德鲁斯。 1 、钱德勒的战略决定结构思想：钱德勒于1 9 6 2 年在战略与结构一书中， 首次分析了企业环境、企业战略与企业组织结构之间的相互关系。他认为，企业 是在一定的客观环境下生存和发展，企业的经营战略必须适应环境，必须在对环 境分析的基础上制定相应的发展战略和目标。而组织结构又必须服从于战略目标 的实现，组织结构应适应企业战略，因战略的变化而调整，即结构追随战略。钱 德勒的“环境一战略一组织结构”相互之间关系的战略思想奠定了企业战略管理 理论研究的基石。 2 、安索夫的战略计划理论：安索夫出版的公司战略一书，对企业发展的 基本原理、理论和程序进行了研究，并认为战略构建是一个有控制、有意识的正 式计划过程，因此企业高层的主要任务是制定和实施战略计划。安索夫的观点被 称为“战略计划理论”。 3 、安德鲁斯的战略设计理论：安德鲁斯的两个重要贡献：一是提出了战略制 定与战略实施的两阶段基本战略管理模式；二是提出战略制定的s w o t 分析模型。 他将战略定义为公司能够做的( 内部优势和劣势) 与可能做的( 环境机会与威胁) 之 间的匹配，认为企业应充分利用自身的优势和外部环境机遇，扬长避短，制定出 适合企业自身实际的发展战略。此外，安德鲁斯还强调战略的制定要注意灵活性 和创造性，强调对战略的实施和控制。安德鲁斯的观点被称为“战略设计理论 。 第二阶段：基于产业结构、竞争优势分析的现代战略管理理论 由于从2 0 世纪7 0 年代末、8 0 年代初起企业所处的外部环境发生了一系列剧 烈变化，包括宏观经济不稳定性增加、石油危机等，市场竞争开始进入全球化的 新阶段，西方企业原有的竞争优势受到极大挑战。企业必须关注现实及潜在的竞 争对手、甚至替代者等行业竞争因素。由此现代战略管理理论诞生。该战略强调 企业应基于对所处产业结构、竞争对手的分析，制定出针对竞争对手的具有优势 地位的全局性和长远性的谋划。迈克尔波特正是这一时期的代表人物，其代表 1 0 一 扬州大学硕士学位论文 作为1 9 8 0 年所著的竞争战略和1 9 8 5 年所著的竞争优势。波特的几个重要 理论如下： 1 、五种竞争力量模型，即：现有竞争者的激烈程度、潜在竞争者的进入威胁、 替代品的威胁、消费者和供应者的讨价还价能力。 2 、三种基本竞争战略选择模式，即成本领先战略、差异化战略和集中战略。 3 、价值链分析模型，即将企业的经营管理活动分解为战略性相关的基本活动 和辅助活动，企业通过比竞争对手更廉价或更出色地完成某些重要的战略活动来 赢得竞争优势。 迈克尔啵特的现代竞争战略理论在实质上是将以“结构一行为一绩效( s c p ) 为主要内容的产业组织理论融入企业战略管理领域中，分析主要是基于产业结构， 认为产业结构决定了产业内的竞争势态，并决定了企业的行为及其战略，进而决 定了企业绩效。它的缺陷就在于没有针对具体企业内部进行分析，没有突破把企 业视为“黑箱”的局限，没有回答企业内部结构与竞争优势的关系。波特虽然部 分地解释了企业间竞争优势的差异，却不能解释全部，正如罗曼尔特( 1 9 7 4 ，1 9 8 2 ) 的分析所示：“产业中长期利润的分散程度比产业间利润率的分散程度要大得多。 事实上，产业内的分散程度比产业间的要大三到五倍。因此罗曼尔特( 1 9 8 7 ) 得出 结论：“很明显，最重要的超额利润源泉是企业所具有的特殊性，而非产业间的相 互关系 ，畸1 对企业竞争优势、企业绩效影响最大的还在于企业内部。 第三阶段：基于核心竞争力的企业战略管理理论 1 9 9 0 年，密歇根大学的普拉哈拉德和伦敦商学院的哈默尔在哈佛商业评论 上成功发表了公司的核心竞争力一文，首次提出“核心竞争力”一词，这是 对企业竞争优势本源研究的又一个里程碑，同时也标志着企业战略管理理论进入 了一个新纪元一一基于核心竞争力的企业战略管理阶段。核心竞争力理论的提出 弥补了波特竞争优势理论的不足，回答了罗曼尔特的研究结果，即企业间竞争优 势、经营绩效差异的根本原因在于企业所拥有核心竞争力的差异，因而强调核心 竞争力的界定、培育及维护应作为企业战略管理的中心内容，并在此后许多战略 管理学者的著作中得到认同。1 2 1 2 核心竞争力的理论评述 核心竞争力理论通过将经济学和管理学有机结合起来，把企业视为能力的集 合体，有力解释了不同行业间的不同企业绩效差异的主要原因，打破了传统的“企 钱佳：房地产开发企业核心竞争力评价研究 1 1 业黑箱论”，成为替代波特产业结构分析模式的“战略管理理论研究的主旋律”。 该理论无疑在解释企业持续竞争优势源泉方面是具有很强的说服力的，在经营管 理者和战略家的思维方式中也已生根发芽，对于我国企业的改革、发展和成长以 及开展国际化经营都有较强的理论指导意义。但是，我们也应看到，该理论还相 当不成熟，有许多问题还有待进一步研究和统一。 1 、该理论还不成体系。尽管近十年来有关核心竞争力理论的著作和观点层出 不穷，但客观上来讲，这一理论还处于支离破碎的状态，其内涵界定就没有统一， 与企业诸如契约理论等相比，该理论只是刚刚起步，理论显得有些疏松，叙述纯 文字化，依然包括了太多的内部不协调和不一致，以至于只能被看做是一种正在 整合的范式。 2 、该理论过于强调企业内部研究，内部能力的积累和运用以创造竞争优势。 对于外部环境的关注以及与s w o t 等分析方法的结合相对薄弱。因此，作为一种 应用型的企业理论，还需不断完善。 3 、该理论目前许多的研究还只是停留在理论分析的层面上，与企业战略管理 和经营实践的结合还不够，即需要在如何运用方法论指导企业进行核心竞争力的 确定、培养、应用和评价等方面加强可操作性。 总之，核心竞争力理论无疑给企业战略管理的研究和实践灌注了新的血液， 理论界和企业界对其重视度也在日益提高。带着对该理论不足之处的思考，从经 营实践出发，研究实体企业的核心竞争力，研究核心竞争力的评价，对完善该理 论会有很大帮助，从中也可以看出本文的选题在理论和实践方面都有一定意义。 2 1 3 核心竞争力的概念界定 对于核心竞争力的定义可说有很多种，到目前为止尚没有一个统一的概念。 最先由普拉哈拉德( p r a h a l a d ) 和哈默尔( h 锄e 1 ) 在公司的核心竞争力一文中指 出核心竞争力( c o r ec o m p e t e n c e ) 是“组织的积累性学识( c o l l e c t i v el e 锄i n g ) ，特别 是关于如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识口1 。在这个概 念中主要强调了两个关键点：一是属于组织所共有的学识，是企业的资源，不是 属于某个人或者战略业务单元专有的；二是“协调”和“整合”，核心竞争力是组 织对企业拥有的资源、技能、知识的整合能力，它的形成不是企业内技能或技术 的简单堆砌，即需要管理的介入。其提出的树型理论对核心竞争力进行了如下形 象的描述：企业可以喻为一棵大树，其树干和主枝是核心产品，分枝是事业部， 1 2 扬州大学硕士学位论文 树叶、花朵和果实是最终产品，而为整棵树提供养分、维系生命和稳固树身的树 根系统就是企业的核心竞争力，核心产品是核心竞争力的物质体现。 继普拉哈拉德和哈默尔两位教授之后，国内外专家学者、企业界都对核心竞 争力理论展开了深入而广泛的研究，从知识、组合、整合等不同侧面对它的内涵 和本质进行了阐述： 奎因( q u i 皿) 、道赖( d 0 0 r l y ) 和帕克特( p a q u e t t e ) ( 1 9 9 0 ) 认为：核心竞争力的积 累与企业的持续发展、特别是企业核心产品与核心技术的发展过程息息相关。由 于产品与技术平台是需要通过长期学习和积累才能建立的，因此，核心竞争力是 企业以往的投资和学习行为中所积累的独特专长( 历史性的且难以仿效的知识集 厶、 8 】 口 o 巴顿( d o r o t h yl e o n 甜db a r t o n ) ( 1 9 9 2 ) 认为：核心竞争力是使企业独具特色并为 企业带来竞争优势的知识体系，它取决于四个维度间强烈的相互作用：技巧和知 识、技术系统、管理系统、价值观系统，而且不易被其他企业所模仿归1 。 梅雅( m h m e y e r ) 和乌特巴克( j m u t t e r b a c k ) ( 1 9 9 3 ) 认为：核心竞争力特指 企业价值活动各环节所蕴含的、区别于竞争对手的独特能力。强调两点：其一它 是存在于研究开发、生产制造、市场营销等业务流程之中；其二核心竞争力既有 技术能力，又有市场营销等管理能力，而且从某种意义上来说，后者比前者更为 重要。他们把企业核心竞争力进一步细分为四个维度：产品技术能力、制造能力、 对客户需求的理解能力、分销渠道能力n 0 l 。 麦肯锡( m c k i n s e y ) 咨询公司( 1 9 9 7 ) 提出：企业核心竞争力是企业以往投资 和学习行动所积累的一系列互补的技能与知识的结合，它具有一定的特异性，是 使一项或多项关键业务达到业界一流水平的能力。该观点明显是比p r a h a l a da n d h 锄e l 的有了进一步的内涵，但同时又是服务于发达国家市场经济的产物，且只能 服务于少数超大企业。 张维迎( 2 0 0 2 ) 认为：核心竞争力是一个团队专有资源的结合体，其中的某 些知识或技能是不可分割的。进一步说，可归纳成“五不”即偷不去、买不来、 拆不开、带不走、溜不掉u 。 黄继刚( 2 0 0 4 ) 认为：核心竞争力是企业通过管理整合形成的，相对于竞争对 手能够更显著地实现顾客看重价值需求的不易被竞争对手所模仿的动态能力，核 心竞争力通常表现为企业的技术能力和管理能力或者二者的有机结合n 羽。黄继刚 强调了核心竞争力的整合性和动态性。 钱佳：房地产开发企业核心竞争力评价研究1 3 以上只是大量研究成果中的一小部分，但几乎已经囊括了全部的主流观点。 综合以上阐述，不难发现所有的观点中都包含着一些近乎一致的认识，主要有四 点：一是核心竞争力是企业在参与市场竞争中，通过学习等行为逐渐形成的，不 是与生俱来的，也不是从别的企业学来或移植来的；二