（企业管理专业论文）房地产开发企业税收筹划研究.pdf

席地产开发企业税收筹划研究 摘蛰 摘要 税收筹划是指纳税人在遵守法律法规的前提下，通过事先合理地安排与策划 企业的经营、投资、理财等活动，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目 的的经济活动。税收筹划在国外已经发展成为一个稳定而又成熟的行业，但在我 国，对税收筹划理论和方法的借鉴以及独立的研究，却只是近些年的事情。 随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，各行各业的竞争f 1 益激烈。 房地产业作为中国当前和今后一个时期新的经济增长点，随着市场化程度的提高 和产业的不断成熟，竞争亦是愈演愈烈。房地产丌发企业作为房地产市场的主体 之一，随着目前经济全球一体化趋势的加强，在宏观调控的影响以及竞争日趋公 平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而降 低成本，增加经济效益，增大企业价值，打造企业的竞争优势，是目前房地产企 业增强核心竞争力的有效方法之一。 论文主体部分共分六章。第一章对税收筹划的理论进行阐述，着重介绍了税 收筹划的涵义，税收筹划在国内外的产生和发展以及企业开展税收筹划的基本原 则与方法。第二章分析了房地产开发企业开展税收筹划的必要性与可行性，首先 对我国当前房地产业整体形势和现行房地产税收体制做出一个综述，在此基础 上，分别对房地产开发企业开展税收筹划的必要性与可行性做了分析。第三章到 第六章是本论文的重要部分。其中第三至五章分别对房地产开发企业营业税、企 业所得税和土地增值税的税收筹划进行了分析。这三章的结构均是在介绍各自税 神的基础上，结合房地产开发企业的特点和实际情况，对该税种的筹划方法与技 巧展开阐述。论文的第六章则集中的简要分析了六种税负相对较轻、筹划空间相 对较小的税种及其筹划。 关键词：房地产；税收筹划：开发企业；企业价值 店地产开发企业税收筹划研究 a b s t r a c c a b s t r a c t t a xp l a n n i n gi sak i n do fe c o n o m i ca c t i v i t y ，w h i c hr e f e r st h a tt a x p a y e r sa r r a n g e a n dp l a nt h e i ro p e r a t i o n ，i n v e s t m e n ta n df i n a n c i n gi na d v a n c eu n d e rt h ec o n d i t i o n so f o b e y i n gl a w sa n dr u l e si n o r d e rt om i n i m i z et a x a t i o na n dm a x i m i z eb e n e f i t s t a x p l a n n i n gh a sb e e nas t a b l ea n d m a t u r ei n d u s t r yo v e r s e a s b u ti nc h i n a ，s t u d yo nt h e t h e o r ya n dp r a c t i c eo f t a x p l a n n i n g i sj u s ta b e g i n n i n g w i t hf o u n d a t i o na n dp e r f e c t i o no ft h es y s t e mo fs o c i a l i s mm a r k e te c o n o m y , t h e c o m p e t i t i o ni ne v e r yi n d u s t r yi sb e c o m i n g m o r ea n dm o r ef i e r c e a so n eo ft h ep o i n t s o fc h i n a se c o n o m i cg r o w t h ，t h ec o m p e t i t i o ni nr e a le s t a t ei n d u s t r yi sm u c hm o r e f i e r c et h a nb e f o r ew i t hi n c r e a s eo ft h el e v e lo fm a r k e t l i z a t i o na n dg r a d u a lm a t u r a t i o n o fi n d u s t r y t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c o m p a n y i so n eo ft h ep r i n c i p a lp a r t i c i p a t o r s i nr e a le s t a t em a r k e t u n d e rt h ec i r c u m s t a n c e so f e c o n o m yg l o b a l i z t i o n ，m a c r o e c o n o m yc o n t r o la n df a i ra n df i e r c ec o m p e t i t i o n ，t a xp l a n n i n gi so n eo ft h ee f f e c t i v e a p p r o a c h e s t oi n c r e a s et h ec o r e c o m p e t e n c y o ft h e c o r p o r a t i o n f o rr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tc o m p a n i e s b e c a u s eb y t a xp l a n n i n g ，t h ec o r p o r a t i o nc o u l dm i n i m i z et a x b u r d e ns oa st od e c r e a s ec o s t ，i n c r e a s ee c o n o m i cb e n e f i t sa n d c o r p o r a t i o nv a l u e s ，a n d b u i l du p c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e s o ft h e c o m p a n i e s t h e r ea r es i x c h a p t e r s i nt h em a i n b o d yo ft h i sd i s s e r t a t i o n c h a p t e ro n e i n t r o d u c e st h et h e o r yo ft a xp l a n n i n g ，e m p h a s i z i n go nt h em e a n i n go ft a xp l a n n i n g ， t h ee m e r g e n c ea n dd e v e l o p m e n to ft a xp l a n n i n gi nd o m e s t i ca n df o r e i g nc o u n t r i e s ，t h e b a s i cp r i n c i p l e sa n da p p r o a c h e so ft a xp l a n n i n gf o rc o m p a n i e s c h a p t e rt w o a n a l y s e s t h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t yf o rt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a n i e st oi m p l e m e n t t a xp l a n n i n g f i r s t l y , t h i sc h a p t e rs u m m a r i z e st h ec u r r e n tw h o l es i t u a t i o no fr e a le s t a t e i n d u s t r yi nc h i n aa n dt h ee x i s t i n gt a xs y s t e mf o rr e a le s t a t ei n d u s t r y t h e no nt h e b a s i so ft h a t ，t h i s c h a p t e ra n a l y s e st h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t yf o rt h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n tc o m p a n i e s t o i m p l e m e n t t a x p l a n n i n g t h ep r i n c i p a lp a r t s o ft h i s d i s s e r t a t i o na r ef r o mc h a p t e rt h r e et o c h a p t e rs i x c h a p t e rt h r e e ，f o u ra n df i v e s t u d yo n t a xp l a n n i n go fb u s i n e s st a x ，c o r p o r a t ei n c o m et a xa n dl a n dv a l u ea d d e dt a x f o rr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tc o m p a n i e ss e p a r a t e l y e a c h o ft h e s et h r e e c h a p t e r s i n t r o d u c e st h el a w sa n dr u l e so fr e l a t e dt a xf i r s t y , a n dt h e ns e t sf o r t ht h et e c h n i q u e s a n da p p r o a c h e so ft a x p l a n n i n g c o m b i n e dw i t ht h ec h a r a c t e r i s t i c sa n d p r a c t i c a l s i t u a t i o n so fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tc o m p a n i e s c h a p t e r s i x a n a l y s e s t h et a x p l a n n i n gf o rs i xc a t e g o r i e so ft a xc e n t r a l i z e d l ya n db r i e f l y b e c a u s et h eb u r d e n so f j l 店地产开发企业税收筹划研究 a b s t r a c t t h e s es i xc a t e g o r i e so ft a xa r ec o m p a r a t i v e l ys l i g h ta n dt h es p a c eo ft a xp l a n n i n gf o r t h e ma i - ec o m p a r a t i v e l yn a f r o w k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；t a x p l a n n i n g ；p r o p e r t yd e v e l o p m e n tc o m p a n i e s ； c o r p o r a t i o nv a l u e 学位论文独创性声明 本人所里交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意 作者签名：型塑：型日期：竺三：兰 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索有权将学位论文的标题和摘要汇编出版保密的学位论文在 解密后适用本规定 学位论文作者签名：别加别 导师签名： 日期：上卯! 一s 日期：1 朋s 主 j ，了矿 卞 岘 房地产开发企业税收筹划研究 前茸 前言 自从1 9 3 5 年英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公”一 案做出的相关声明之后，税收筹划的行为逐渐为社会所关注并被法律认可。到 了2 0 世纪5 0 年代，税收筹划已经开始从企业经营计划里面独立出来，在国外 己经发展成为一个稳定而又成熟的行业，但在我国，对税收筹划理论和方法的 借鉴以及独立的研究，却只是近些年的事情。 但是随着税法的逐步健全以及税收征收管理的加强，企业越来越感觉到税 款的缴纳在整个资金运作中的重要性；个人收入水平的提高，也使人们感到税 法离自己的个人生活是如此之近；特别是我国成为w t o 的正是成员国，资金、 技术、人员在这个边界日益消逝的全球市场上会加快流动，这一切都使得了解 税法，掌握国内和跨国的税收筹划技术，成为渐趋强烈的需求。 税收筹划在我国的快速发展取决于其积极的意义与作用，主要表现在：税 收筹划有利于增强企业的竞争力；税收筹划有利于企业增强法律意识；税收筹 划有利于促进税收法制建设；税收筹划有利于整个税制结构的优化；税收筹划 有利于优化产业结构和投资方向；税收筹划有利于提高企业的经营管理和会计 核算水平。 我国房地产业和房地产市场初步产生于上世纪8 0 年代，9 0 年代迅速进入 成长期，9 0 年代后期到本世纪初得到迅猛发展。特别是近几年，我国房地产开 发投资增长速度一路攀升，房地产开发投资占国内生产总值的比重逐年上扬， 加之商品房价格履创新高，我国房地产业受到了来自各方的普遍关注。在宏观 调控和w t o “后过渡期”的大背景下，房地产市场竞争日益激烈，如何在竞争 中取胜已经成为房地产企业关注的重中之重。 房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，方法可谓多种 多样，其中创造成本优势便是基本手法之一。而税收负担的轻重是直接影响其 成本高低的一个重要因素。因此，房地产开发企业就必须在考虑其生产经营战 略的同时，综合考虑税收这一成本因素。随着目前全球经济一体化的趋势，在 宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段 达到企业税收负担最小化，从而降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优 势，是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。这就对房地产丌发企 业丌展税收筹划提出了新的要求，也是本文选题的主要原因和出发点。 论文t 体部分共分六章。第一章对税收筹划的理论进行阐述，着重介绍了 税收筹划的涌义，税收筹划在国内外的产生和发展以及企业丌展税收筹划的基 房地产开发企业税收筹划研究 前言 本原则与方法。第二章分析了房地产开发企业开展税收筹划的必要性与可行性， 首先对我国当前房地产业整体形势和现行房地产税收体制做出一个综述，在此 基础上，分别对房地产开发企业开展税收筹划的必要性与可行性做了分析。第 三章到第六章是本论文的重要部分。其中第三至五章分别对房地产开发企业营 业税、企业所得税和土地增值税的税收筹划进行了分析。这三章的结构均是在 介绍各自税种的基础上，结合房地产开发企业的特点和实际情况，对该税种的 筹划方法与技巧展开阐述。论文的第六章则集中的简要分析了六种税负相对较 轻、筹划空间相对较小的税种及其筹划。 堕些兰墅丝垒些垡些篓型堕窒 笙二! 堕些苎型竺! 垒堕堕 第一章税收筹划理论阐述 第一节税收筹划的涵义 一、税收筹划的定义 税收筹划，又称纳税筹划，纳税统筹，英文称作t a xp l a n n i n g 或是t a xs a v i n g ， 是一门涉及税收学、企业管理学、财务管理学、会计学、法学等多门学科的实 用型现代边缘综合性学科。虽然税收筹划在国外已经有了半个多世纪的发展历 史，在中国也发展了十余年，但目前对其概念的理解和表述却难以找到一个非 常权威且被普遍接受的说法。国内外对其概念的主要观点有： 1 、荷兰国际文献局国际税收辞汇中给出的定义是：“税收筹划是指纳 税人通过经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。”1 2 、印度税务专家n j 雅萨斯威在个人投资和税收筹划一书中认为， 税收筹划是“纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括 减免税在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益。”2 3 、美国南加州w b 梅格斯博士认为税收筹划是：“在纳税发生以前， 有系统地对企业经营或投资行为做出事先的安排，以达到尽量地少缴税，此过 程即为税收筹划。”他在与别人合著、已发行多版的会计学中还说道：“人 们合理而又合法地安排自己的经营活动，侵之缴纳可能最低的税收。他们使用 的方法可称之为税收筹划少缴税和递延缴纳税收是税收筹划的目标所在。” 4 、我国著名税收筹划专家唐腾翔在与唐向合著的税收筹划中提到：“税 收筹划是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划 和安排，尽可能地取得节税的税收利益。”3 5 、方卫平在其所著的税收筹划一书中给出的定义是：“税收筹划是制 定可以尽量减少纳税人税收的投资、经营或者其他活动的方式、方法和步骤， 它是纳税人财务计划的一个重要组成部分。”4 6 、国家税务总局注册税务师管理中心在其编写的税务代理实务一书中， 把税收筹划明确定义为“在遵循税收法律、法规的前提下，当存在两个或两个 以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹”。5 1 竹兰固惭i 财政文献局，国际税收辞汇第4 6 页，1 9 8 8 1 n j 靴萨斯戚，个a 投资和税收筹划，第4 9 砸 3 j 。口腾翔、脚向，税收筹划，笫1 4 _ ! i c ，1 9 9 4 4 方p 、h 税收筹划，第3 负2 0 0 1 5 客税务总局注册税务师管翌i ! 中心税务 理蜜务，1 9 9 9 3 虏地产开发企业税收筹划研究 第一章税收筹划理论阐述 综合以上意思相近的表述，本文对税收筹划的定义概括如下：税收筹划是 指纳税人在遵守法律法规的前提下，通过事先合理地安排与策划企业的经营、 投资、理财等活动，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的经济活 动。 二、税收筹划与偷税、避税等相关概念的辨析 企业开展税收筹划的最终目的是达到税收负担最小化、经济效益最大化。 从表面上看，偷税、避税都能为企业降低税收成本，但这些概念与税收筹划却 存在着本质上的差异。比较如下： 概念比较说明举例 偷税纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁偷税属于违法如某公司通过 账簿、记账凭证，或在账簿上多列或行为，是税法做假帐的方法 不列、少列收入，或经税务机关通知惩罚的对象。少列收入、多 申报而拒不申报，或进行虚假的纳税列成本费用。 申报，不缴或少缴应纳税款的，是偷 税。6 避税纳税人通过个人或企业实务的人为安避税属于非违如某公司利用 排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，法行为，但不自主定价权， 规避或减轻其纳税义务的行为。7符合立法本通过关联方产 意。有避税，品转移定价少 就存在反避交税。 税。 税收筹税收筹划是指纳税人在遵守法律法规税收筹划合如某公司通过 划的前提下，通过事先合理地安排与策法，与立法本合理设计融资 划企业的经营、投资、理财等活动，意不冲突。方案，最大限 以达到税收负担最小化、经济效益最度地少缴企业 大化为目的的经济活动。所得税。 需要指出的是，在理论上避税和税收筹划有所不同，似乎也能说清楚。但 在税收筹划的具体实旌中却充斥着政府不愿意看到的利用税法缺陷的所谓“非 违法”的行为。行为者举持法律只承认事实，不承认应该；人是“经济人”，出 发点是利己的，而不能强求纳税人动机的“利他性”。正如美国法官汉德在1 9 4 7 年的次经典审判中况到：“纳税人无须超过法律的规定来承担围家税收。税收 是强制谋征的，而不是自愿的捐款。以道德的名义来要求税收，纯粹是奢谈。” 6 中华人皑北年嘲税收征收管耻法，2 0 0 1 年修版 7 倘。羔m ：蚶政殳献局田簖税收辞汇，1 9 8 8 4 房地产开发企业税收筹划研究 第一章税收筹划理论阐述 作为不同利益的代表者，税收征收机关和会计师及企业税务顾问的观点在不少 涉税问题上往往都存在分歧。税务机关认为是“避税”的行为，会计师和企业 税务顾问却可以找出合法的依据。针对这种非违法、却又不符合立法本意的行 为，各国多是采取制定反避税条款的措旌来进行限制。 有鉴于此，本文后面对税收筹划方法与技巧的讨论中，对于那些属于不违 背现行反避税条款的避税方法，还是给予肯定与提倡的。同时，站在税收征管 与税收立法的角度上，也希望这些手段方法能够尽早得到重视，尽快健全与完 善我国的税收体制，在为市场经济提供一个公平的竞争环境的同时，也使得税 收作为一种国家经济调控手段发挥出更有效、更积极的作用。 三、税收筹划的特征 税收筹划的特征主要表现在其合法性、筹划性、目的性、专业性和时效性。 1 、合法性 税收筹划的合法性是其最基本的特点。表现为企业是在尊重税法、依法纳 税的前提下，通过事先合理地安排与策划企业的经营、投资、理财等活动，以 达到税收负担最小化、经济效益最大化。税收筹划的合法性要求纳税人熟悉并 通晓国家税收政策规定，并能够准确把握合法与不合法的界线。 2 、筹划性 现实经济生活中，政府通过税种的设置、课税对象的选择、税目和税率的 确定以及课税环节的规定来体现其宏观经济政策。由于企业投资、经营、核算 活动是多方面的，纳税人和纳税对象性质不同，其涉及的税收待遇也不同，这 为纳税人对其经营、投资和理财活动等纳税事项进行前期筹划提供了现实基础。 税收筹划是以经济预测为基础，对企业决策项目的不同涉税方案进行分析和决 策，为企业的决策提供依据。 3 、目的性 税收筹划是一种理财活动，也是一种策划活动，而人们的策划活动总是为 了实现一定的意图和目标而进行的，没有明确的意图和目的就无法进行策划。 税收筹划的目的是要达到税收负担最小化、经济效益最大化。在税收筹划中， 一切选择和安排都围绕着节约税收成本、提高经济效益的目标而进行。 4 、专业性 税收筹划是一门涉及税收学、企业管理学、财务管理学、会计学、法学等 的跨专业综合性学科，是一项专业技术性很强的策划活动。这就要求筹划人要 精通因家税收法律法规、熟悉财务会计制度、通晓企业运作模式，更要时刻清 楚如何在既定的纳税环境下，组合成能够达到实现企业财务管理目标，节约税 收成本的同的。 房地产开发企业税收筹划研究第一章税收筹划理论阐述 5 、时效性 税收筹划的前提是遵守现行的法律法规，是受现行的税收政策所约束的。 然而，随着国家经济环境的变化，国家的税收政策法律会不断得到修j l - - 年a 完善。 这就要求纳税人必须密切关注税收政策的发展变化，对所采取的税收筹划的做 法进行及时的修订或调整。 第二节税收筹划的产生和发展 一、税收筹划在国外的产生动因和发展状况 1 、内在动因 任何筹划行为其主观原因都可以归结为一条，那就是利益驱动。税收筹划 的产生与纳税人寻求降低税收成本的内在需求有着很大的关系。 纳税人的税收支出和其他经营成本不同，它没有直接的收益与之相对应， 这使得纳税人在履行纳税义务时更是希望缴纳的税款越少越好。为了减轻税负， 有的纳税入不惜采用违法的手段，偷漏骗欠税款，企图瞒天过海；有的纳税人 重金贿赂征税机关，以图逃避税负或者少纳税款；有的纳税人转换身份，巧妙 安排，规避税收负担。然而，随着税收法制的严密化与严格化，漏税必须补缴， 欠税必须在限期内归还，偷税、逃税、抗税将被追究法律责任，人情税遭到禁 绝，反避税的打击力度不断加大。这种情况下，纳税入迫切需要一种既能不违 背法律规定，又能达到减轻税负的纳税安排。税收筹划应运而生。 2 、外部环境 市场发展的规律告诉我们，供给可以刺激需求。资本和人力资源总是流向 可以创造利润的地方。市场经济和法治环境的成熟为纳税人的权利提供了保障， 税法本身的特性为税收筹划提供了空间，税务咨询业和现代财务管理科学的发 展为税收筹划的产生打下了基础，而资本和人力对利润的追求促使了税收筹划 这门新兴服务的诞生。 3 、简要发展历程 自从1 9 3 5 年英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公”一 案做出的相关声明之后，税收筹划的行为逐渐为社会所关注并被法律认可。到 了2 0 世纪5 0 年代，税收筹划开始从企业经营计划里面独立出来，不少税务专 家和学者对税收筹划理论和方法的研究开始向深度和广度发展，并由此带动了 包括个人税收筹划在内的对税收筹划的全面研究。 2 0 世纪8 0 年代以来，税收筹划业务广泛丌展的同时，对税收筹划理论的 研究蓬勃发展，相关的文章、刊物、书籍不断出现：以税收筹划为卜要内容的 困际性税收专业杂志j i ：始广泛发行，如税收管理国际论坛、税收筹划田际 厉地产开发企业税收筹划研究 第一章税收筹划理论例述 评论；一些公司和个人开始撰写关于税收筹划的专著，如国际出版公司伍德赫 德费尔勒出版的跨国公司的税收筹划、英国朗曼公司出版的信托与税收 筹划、霍瓦斯公司出版的国际税收手册等。以美国为例，美国现有税收筹 划的专业杂志就有十几种，包括：税务咨询( t h e t a x a d v i s e r ) 、税收( t a x ) 、 税收筹划之财务周刊( t a xm a n a g e m e n tf i n a n c i a l ) 、税收筹划之房地产、赠 与税、信托基金月刊( t a xm a n a g e m e n t e s t a t e s g i f t sa n d t r u s t sj o u r n a l ) 、联邦 税制月刊( j o u r n a lo f s t a t e t a x a t i o n ) 筹划与指导( p l a n ea n d p i l o t ) 等等， 而提供税收筹划服务的网站不计其数。这些杂志和网络为企业提供节税工具， 及时通报税制法规变化动态及企业可选择的节税方案。 理论与实践的结合，促使税收筹划的方法不断丰富，应用的范围也更加广 泛。纵观美国1 9 8 0 年至今有关税收筹划的研究领域，其研究范围从个案研究扩 展到对立法意图、实证模型的研究，从所得税的研究扩展到各个税种的全面研 究，从国内范围扩展到国际范围。尤其是电脑技术的发展和普及，大大提高了 税收筹划研究和实施的效率，而金融市场的蓬勃发展，更为税收筹划打开了一 片广阔的天空。过去2 0 年金融衍生工具在税收筹划中的运用，使得公司税收筹 划更加灵活而且有效。金融衍生工具可以改变应税所得发生的时间和性质，从 而突破了传统税制对资产性收益和一般性收益分类课税的界限。金融衍生工具 自身的可转变性和灵活的组合性使得它在商业世界风险管理中的运用八面玲 珑，也使得现行税制很难对它的收益进行分类。 二、税收筹划的现代理念 实践证明。在国家税收政策导向正确，税收法规制度建设完善的前提下， 实施税收筹划对企业、国家乃至整个社会都有十分积极的作用：对企业而言， 实旖税收筹划有助于降低企业成本，增加可支配收入，增强企业的市场竞争能 力：企业迸行税收筹划还可以避免违反税收法规的行为的发生。对国家而言， 发展税收筹戋l j ，有利于市场中介功能的完善，有利于依法治税机制的形成，有 利于培养纳税人依法自觉纳税的意识，更重要的是能最大限度地发挥税收的经 济枉杆作用，调整产业结构，优化资源配置。 现代仓业管理学认为，企业的目标正在从追求自身利润最大化向追求企业 价值最大化转变。企业价值最大化不仅包括为股东创造最大的收益，同时还要 求企业承担一定的社会责任，树立良好的企业形象。因此，企业作为社会资源 的受托管理者，还需要承担着社会责任，应该为创造更加美好的社会而合理运 用资源，所以现代企业的伦理经营是必须的。斯蒂芬p 罗宾斯( s t e p h e np r o b b i n s ) 认为“企业社会责任是指超过法律和经济要求的、企、【k 为谋求对社会 虏地产开发企业税收筹划研究 第一章税收筹划理论阐述 有利的长远目标所承担的责任。”8 现代管理学指出，重视伦理经营的企业，相比不注意伦理经营的企业而言， 势必具有更大的竞争优势，其关键原因在于：伦理经营的企业的基本特征是“向 上取向、追求卓越”；伦理经营的企业可以凝聚高质量的人力资源；伦理经营的 企业信奉可以快速运用各方资源的双赢战略；伦理经营的企业可以确立持久的 良好企业形象而取得最大的顾客满意度。 因此，税收筹划的现代理念在于，税收筹划不仅仅只是企业财务管理的一 部分，同时还是企业开展伦理经营的重要手段。偷税、避税、税收筹划都能为 企业降低税收成本。但偷税是违法行为，企业要为之承担法律责任：避税虽然 不违法，却违背立法本意，有损社会的整体利益，企业要为之承担社会责任； 税收筹划非但不违法，而且符合立法本意，有助于推动税收法制建设，发挥税 收的经济杠杆作用，在为企业创造利益的同时，也为社会发展做出了贡献。 三、税收筹划在国内的产生、发展与展望 税收筹划在国外已经发展成为一个稳定而又成熟的行业，但在我国，对税 收筹划理论和方法的借鉴以及独立的研究，却只是近些年的事情，而税收筹划 在企业管理活动中的运用更是“小荷才露尖尖角”。1 9 9 4 年，我国才出现第一 本研究税收筹划的专著唐腾翔和唐向的税收筹划：2 0 0 0 年，我国才开 始全国范围内的注册税务师资格考试；2 0 0 1 年，中国税务报社集聚税务领域内 的专家学者、政府官员和业界人士，举办了关于“税收筹化”的研讨会，至此， 税务筹划才真正开始得到中国税务高层管理部门的默认。 随着我国改革开放的不断深入和我国市场经济体制的建立健全，政府逐渐 从直接参与企业管理的角色中分离出来，政府职能逐渐从指令性的直接管理转 变为宏观调控的间接管理，企业的经营自主权同益扩大，企业经营机制逐渐转 换。另一方面，企业的外部财税环境也在逐步改善，无论是政府公务员还是其 他公民的法律意识在不断增强，“依法治国”、“依法治税”的程度也在不断提高， 依法行事逐渐成为越来越多人的共识。尤其是党的十五大明确提出对国有大中 型企业实行规范的公司制度改革，以及相关法律的修改和颁布后，企业逐渐成 为独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体，企业与国家确定了纳税人与征 税人的关系，企业追求利益最大化这一经济行为也得到越来越多法律和道德上 的支持。企业财务管理者开始认t j j , n 税收在现代企业财务管理中的作用，认识 到科学合理的筹划与偷逃税款的区别。外部环境的变化终于促使税收筹划打破 了长久的沉寂，在我国逐渐发展起来。 就在这两年，以税收筹划专q k 报刊出刊为标志，出版社出版税收筹划专业 8 斯斛“p 岁寅斯管j ! ! | ! 学( 弛= 二版) 1 9 9 8 房地产开发企业税收筹划研究 鹅一章税收筹划理论削述 书籍，全国各地的研究所、大专院校纷纷举办税收筹划培训班，税务师事务所、 会计师事务所纷纷以税收筹划来招徕客户，打出品牌，北京、深圳、大连等税 收筹划较为踊跃的地区还涌现出一些税收筹划专业网站，如“中国税收筹划网”、 “中国税务通网站”、“大中华财税网”、“永信和税收咨询网”，税收筹划在我国 蓬勃发展起来了。尽管如此，由于我国税务机关征管水平还有待提高，市场环 境不够成熟，法制环境不够完善，高素质的适应发展需要的筹划人员匮乏以及 现实中税收筹划收费制度的困扰等，税收筹划在我国的发展尚处于正规化发展 的初期。 随着2 1 世纪社会经济的不断进步，特别是入世后我国税收制度进一步的完 善和规范，税收法治化进程的加快以及税收征管效率的提高，人们将会对税收 筹划有一个更全面而理性的认识。鉴于此，我们有理由相信，税收筹划作为合 法地为纳税人减少税负、降低成本、增加经济效益的手段，作为中国法制完善 的助推器，是有其存在空间和发展潜力的。 第三节企业开展税收筹划的基本原则与方法 一、税收筹划的基本原则 实践证明，税收筹划有利于实现企业价值或股东权益最大化，这也是其快 速发展并被广泛采纳的主要原因。但是结合税收筹划的性质和特点，要想取得 成功的税收筹划必须遵循一定的原则。 1 、合法性原则 合法性原则，是指税收筹划必须符合国家法律、法规和政策的规定，尤其 是税收法律、法规和政策的规定。要在有关规定允许的前提下，再作税务方面 的安排，而不能做违法的事情。只有这样，才能保证所设计的筹划方案为税务 机关所认可和接受，否则不但不会达到筹划的目的，反而可能受到相应的惩罚 并承担法律责任。 另一方面，房地产开发企业有一个特点，即政府管理的环节很多。从设立 房地产公司、立项、规划，到开工证办理、开工建造及预售许可证的办理等， 政府在房地产运作的整个过程中全程都要进行监控。在这些方面有政府的很多 规定，所以我们在做税收筹划过程中也要遵守政府的相关法律法规的规定。如 果违反了这些规定，尽管税务上可行，但筹划肯定是不成功的。 2 、辅助性原则 所谓辅助性原则，简单归结来晓就是一个公司，包括房地产丌发公司，在 经营过程巾t 有它自身的一些舰律性的东两，比如在财务核算方面，或者是在 营销的过程当m i ，或者是在企业的建安、采购等各个环节都有自己舰律性的东 质地产开发企业税收筹划研究 第一章税收等划理论阐述 西。对企n k 而言，税收筹划的日的是为了合理合法的节税，也就是少纳税。但 是，少纳税不是我们的目的，而是一种手段。目的是在不违反国家政策法规的 前提下创造更好的经济效益。少纳税这个手段要服从企业的经营惯例和经营的 长远目标，最终要服从和服务于企业长远的需要，所以，税收筹划对企业长远 发展和整体目标而言，始终处于辅助、服务的位置。 3 、成本效益原则 成本效益原则是指在进行税收筹划方案的设计时，要通盘考虑，综合权衡， 要充分考虑成本和代价。税收筹划成本是指由于采用筹划方案而增加的成本。 包括显性成本和隐性成本两个部分。其中，隐性成本，是指纳税人由于采用拟 定的税收筹划方案而放弃的潜在利益。实质上是一种机会成本，在税收筹划实 务中一般容易被忽视。同时，税收筹划作为企业理财学的一个重要组成部分， 应归属于企业财务成本管理的范畴，理应符合企业整体财务管理目标。而财务 成本管理的目标是实现企业的价值和股东财富的最大化。实践证明，忽略筹划 成本的税收筹划，结果往往得不偿失。 二、企业税收筹划方法 税收筹划的基本方法很多，不同的学者有不同的归纳方法。方卫平在其2 0 0 1 年所著的税收筹划一书中将其归为八类，即免税技术( t a xe x e m p t i o n t e c h n i q u e ) 、减税技术o a xr e d u c t i o nt e c h n i q u e ) 、税率差异技术( t a xr a t e sd i f f e r e n c e t e c h n i q u e ) 、分劈技术( s p l i t t i n gt e c h n i q u e ) 、扣除技7 t ：( d e d u c t i o n st e c h n i q u e ) 、抵 免技术( t a x c r e d i tt e c h n i q u e ) 、延期纳税技术( 1 a xd e f e r r a lt e c h n i q u e ) 、退税技术( t a x r e p a y m e n tt e c h n i q u e ) 。9 1 、免税法：在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从事 免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。如：企业经营中有来料加工复 出口的货物，该货物可以免征增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软 件企业经认定后，可自获利年度起，享受“两免三减半”政策等等。 2 、减税法：在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方法 ( 照顾或鼓励) 。如：在发生自然灾害对减税；在经济特区设立的从事服务性行 业的外商投资企业，外商投资超过5 0 0 万美元，经营期在1 0 年以上，可享受“一 免两减半”政策等等。 3 、税率差异法：在法律允许的范围内，利用税率差异而直接节税的方法( 地 区、国剐、行业、企业差异等) 。如在经济技术开发区的生产性外商投资企业， 可享受1 5 的企业所得税率；在经济技术丌发区所在域市的老市区的生产性外 商投资企q k ，可享受2 4 的，i = = j 啦所得税率；避免奖会集中发放等等。 ”矗i i 、i j 税收筹划，i ：海财经人学“i 版 1 ，2 0 0 l 1 0 虏地产开发企业税收筹划研究 第一章税收筹划理论阐述 4 、分劈法：在法律允许的范用内，使收入所得在两个或更多个纳税人之问 进行分割而直接节税的方法。如个人工薪所得平均化可以使总税负降低。 5 、扣除法：在法律允许的范围内，通过使扣除额尽量增加而直接节税的方 法。如控制业务招待费实际支出。 6 、抵免法：在合法和合理的情况下，使税收抵免额增加而绝对节税的方法。 7 、延期纳税法：在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节税 的方法。如国外投资所得只要留在国外不汇回，可以暂不征税：尽量缩短固定 资产折旧或费用摊销期。 8 、退税法：在法律允许的范围内，使税务机关退还已纳税款而直接节税的 方法。如外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资该企业， 增加注册资本，或投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5 年的，退还其 再投资部分已缴纳所得税的4 0 。 房地产开发企业税收筹划研究第二章房地产开发企业税收筹划地必要忭与口，行性 第二章房地产开发企业税收筹划的必要性与可行性 第一节当前我国房地产业形势综述 上世纪8 0 年代，我国房地产业和房地产市场初步产生，9 0 年代，房地产 业迅速进入成长期。9 0 年代后期到本世纪初，房地产业得到迅猛发展。特别是 近几年，我国房地产开发投资增长速度一路攀升，房地产开发投资占国内生产 总值的比重逐年上扬，加之商品房均价履创新高，我国房地产业受到了来自各 方的普遍关注。本节拟从三个方面对我国当前房地产行业的整体形势进行分析。 一、宏观调控新主题：稳定中求发展 2 0 0 2 年，我国有些地区房地产投资的增长速度超过4 0 ，国家对此事保持 了高度警觉。当年年底，胡锦涛总书记提出：要防止房地产业出现过热，避免 经济出现大的起伏。随即在2 0 0 3 年出台了一系列的调整政策，包括土地革命、 “8 3 l ”大限、银行信贷收缩和房屋销售司法解释等，特别是前三个方面。分 别从土地、资金两个方面对房地产行业进行了规范，导致土地资金获得的难度 提高，成本加大。2 0 0 4 年初，从中央到各部委、地方政府相继又出台了一系列 宏观调控政策，一方面对房地产业的调控力度进一步加大，另一方面加快了地 产新政的实施速度，加大了执行力度。 经过一年来的时间，我国的宏观调控政策已初见成效，房地产开发投资增 长速度过快的势头已得到有效控制，未来供大于求的风险得到了很好的释放。 房地产开发投资额和房地产开发增长率的交化见下图”： “资料柬 i 爨：叶t 金2 0 0 5 席地产 # 4 k 投资撒告 1 2 房地产开发企业税收筹划研究第二章房地产开堡垒些垡坚箜型些些鐾丝! ! 竺：! 堑塑 i 田i ：意琨置抑量量柏过挟肆繁 _ _ _ _ _ _ _ - _ _ - h _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ - - _ _ _ _ - _ _ _ - _ _ _ _ - ，_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ 一 2 0 0 5 年，房地产行业仍将处于调控紧缩的大环境中，随着央行加息和土地 政策的松动，表明中央政府对房地产行业进一步加强调控的决心。此前宏观调 控主要是控制供给，以防止金融风险。而现在调控方式出现微妙变化，转向增 加供给，满足消费，规范投资，抑制投机，以此保持房地产市场平稳健康发展， 避免房地产业大起大落，确保国民经济的长期健康发展。 综上所述，稳定中求发展已经成为我国房地产业宏观调控的新主题。房地 产业必将会沿着这些政策的引导，逐步向更加健康的方向发展，对整个行业来 说，是一个利好因素。但对于房地产企业来讲，则可以说是机遇与挑战并存。 随着产业政策发生变化和行业发展更趋理性，行业内有实力者将脱颖而出并迅 速提高市场占有率。而对于那些规模较小，资质不全的企业，将会面临更大的 生存压力，这种压力不仅来自于行业内部的竞争，更是来自于外部的政策压力。 二、w t o “后过渡期”新趋势：竞争日趋公平和激烈 在经历了一系列的坎坷和努力后，我国最终于2 0 0 1 年1 2 月成为世界贸易 组织( w t o ) 的名正式成员。根据加入w t o 的议定，我国将逐步履行承诺， 到2 0 0 6 年底执行完全入世承诺。因此，2 0 0 5 年是中国加入w t o 过渡期的最后 阶段。在2 0 0 5 年中，我国要在降低关税、关税配额、非关税配额承诺及w t o 成员对某种产品特殊保障条款框架内实现进一步对外开放。 实行国民待遇原则是加入w t o 的条件之一。w t o 承诺的兑现，为外资的 介入提供了进一步趋向平等化的环境，外资、外商对我国房地产业的进入壁垒 逐步降低，从而对我国房地产企业构成极大的竞争威胁。外资结构的改变必将 影响市场格局，市场的丌发模式也将更趋市场化与公平化。 w t o 过渡期之后，不仅与房地产业相关的关税降低有利下海外房地产公司 谨陆r f m 房地，“ r 场，而i i 1 二我困市场i 丌放程度不断提高年房地产市场jj 趋 房