（公共管理专业论文）中小城市房地产宏观调控失灵的成因及对策研究.pdf

中小城市房地产宏观调控煲灵的成因及对策研究 摘要 房地产产业作为第三产业的重要组成部分，是一项综合性产业，也是国民经 济的先导性、支柱性和基础性产业，它的发展极大地推动了我国的经济增长。但 是与之相随的房价上涨过快现象，一方面导致中低收入者买不起房子：另一方面 大量房地产投机伎得房地产有效供给帮有效需求失锈。房地产业的这辩发展态势 恶化了社会收入分配，潜在的金融风险也成为宏观经济波动的导火索。在这样的背 景下，中央政府摧出大规模的房地产宏观调控政策，这些政策虽然起到一定的作 用，但有些问题尚未完全解决。由此关于房地产业宏观调控政策的研究，仍然有 着重大的理论意义与现实意义。 本文从房地产宏观调控相关理论出发，分析了影响房地产市场发展的因素。 然后立足于我国巾小城市房地产发展的现状，从理论与实证的结合上，较为深入 系统地分析了我隧中小城市房地产市场宏观调控政策失灵的主要表现和蒙因，并 针对现实问题，提出了从宏观与微观方面改进房地产宏观调控政策的思路与对策， 以鬻促进我国中小城市房地产业的健康发展。 笔者希望通过这种角度的研究，能够在使大家对中小城市房地产市场的宏观 调控有全耨和深刻躬理勰，从而对设计出更为合理的宏观调控政策有所絮助。 关键词；房地产；宏观调控；需求；供绘；失灵 i i 公共管理硕士学位论文 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yw h i c hi sa i li m p o r t a n tc o n s t i t l l e n to ft h et e m a d ri n d u s t 巧 i sac o m p r e h e n s i v ei n d u s t 巧a l l di sa l s ot h ef b u n d a t i o n a la i l dl e a d i n gp a no fo u r n a t i o n a le c o n o m y i th a sb e c o m et l l ep i l l a ri n d u s 咄a n dr e m a r k a b l yp r o m o t e do u r c o u n t r y se c o n o m yd e v e l o p m e n t h o w e v e r ，t h ep h e n o m e n o nt h a th o u s ep r i c er i s e s e x c e s s i v e l y ，o nt h eo n eh a n dh a v ec a u s e dt h a tt h ef 缸n i l yw i t ht h el o wi n c o m ec 锄t a 疗0 r dt ob u yt h eh o u s e ；o nt h eo t h e rh a n dt h em a s s i v er e a le s t a t es p e c u l a t o r sh a v e m a d et h ee 仃e c t i v es u p p l ya n dd e m a i l du 1 1 b a l a n c e d t h es i t u a t i o ni nr e a le s t a t ei n d u s t 巧 h a sd e t e r i o r a t e dt h ed i s t r i b u t i o no ft h es o c i a li n c o m e ；t h e r e f o r e ，t h el a t e n tf i n a 鄹【c i a l r i s ka l s oh a sb e c o m et h eb l a s t i n g 如s eo fm a c r o e c o n o m i cm l d u l a t i o n a g a i n s ts u c h b a c k g r o u n d ，t h ec e n t r a lg o v e m m e n th a sl a u n c h e dt h em a c r o c o n t r o lp 0 1 i c i e so ft h e r e a le s t a t e h o w e v e r ，s o m ep r o b l e m sh a v en o tb e e nm l l yr e s o l v e d t h u s ，t h i ss t u d yo n t h em a c r o c o n t r o lp o l i c i e so ft h er e a le s t a t eh ，a ss t i l lt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e t h et h e s i sf i r s t l yi n t r o d u c e st h em 句o rr e l a t e dt h e o r i e sa n da n a l y z e st h ef a c t o r s w h i c ha f ：f b c tt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e 矗o mt h ea s p e c to fd e m a n d - s u p p l y r e l a t i o n t h e n ，i ti sb a s e do nt h ec u r r e n td e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t 巧i nt h e s m a ua n dm e d i 啪c i t i e s b yt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a la n a l y s i s ， i tf b c u s e so nt h e r e a s o n sa b o u tt h em a c r 0 一c o n t r o lf a i l u r eo fr e a le s t a t ei n d u s t 秽i nt h es m a l la n dm e d i u m c i t i e s a g a i n s tt h ep r a c t i c a lp r o b l e m s ，i tg i v e ss o m es u g g e s t i o n sa b o u th o w t 0i m p r o v e m a c r 0 一c o n t r o ip o l i c i e so fr e a le s t a t ei n d u s t d ，行o mm a c r o s c o p i ca n dm i c r o c o s m i c a s p e c t s ， i no r d e r t oa c c e l e r a t et h ef a v o r a b l eg r o ho fo u r r e a le s t a t ei n d u s t 哆 a tt h i s a n g l e ，t h e a u t h o rh o p et h a tr e a d e r sc a no b t a i nn e wa i l dp r o f o u n d c o m p r e h e n s i o na b o u tm a c r o - c o n t r o li nr e a l e s t a t em a r k e tt h r o u g ht h e s er e s e a r c h e s ， a n da c c o r d i n g l yt od e s i 印m o r er e a s o n a b l ep o l i c yo fm a c r o c o n t r 0 1 k e yw o r d s ：t h er e a le s t a t e ；m a c r o - c o n t r o l ；d e m a l l d ；s u p p l y ；f a i l u r e i 中小城市房地产宏观调控失灵的成阕及时策研究 插图索引 图2 1 房地产市场周期的分类9 图2 2 房地产市场周期图1l 图3 1商品住房分面积段预售供应情况2 1 圈3 2 商晶住房分面积段登记销售情况2 l 图3 3中国城市人均居住面积情况( 平方米) 2 3 豳3 。4 我国土地占世界的毖例2 6 图4 1宏观调控系统图3 6 v l 公戴管理硕士学位论文 表1 1 表1 2 表2 1 表2 2 表2 3 表2 4 表2 5 表2 6 表2 7 表2 8 表2 9 表2 1 0 附表索引 中国房地产业的行业分类( g b t4 7 5 4 2 0 0 2 ) 4 2 0 0 7 年利率和存款准备金率调整表1 4 湘潭市商品住房价格情况表1 8 湘潭市近年来房地产开发数据一览表董8 2 0 0 7 年度湘潭市新建商品住房不同套型供求结构表2 0 湘潭市入均居住藤积和可支配收入情况一览表。2 3 家庭平均收入幸近两年购房置业吗2 4 家庭平均收入幸愿意购买二手房还是薪建商品房2 5 湘潭市城区基准地价对照表( 元，平方米) 2 6 您的职业木物业服务2 8 湘潭市房地产综合网0 8 年3 月访闯情况览表3 2 家庭平均收入牛湘潭房价3 3 v i i 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律后果由本人承担。 作者签名彦蠢，吼游了月硼 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密囹。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 导师签名： 誓，礓， 廖三衿 公共管理硕士学位论文 第1 章绪论 1 研究背景 1 9 9 8 年以来，国家关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设的政策进一步 得到落实，房地产体系基本建立，房地产业持续、快速发展，对拉动经济、推进 城镇化、改善人居环境都发挥了重要作用。2 0 0 3 年，国务院出台关于促进房地 产市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 】1 8 号) ，明确房地产业关联度高，带动 力强，已经成为国民经济的支柱产业，同时强调要加强房地产统计工作，完善全 国房地产信息系统，建立健全房地产预警预报体系。从2 0 0 4 年开始，我国房地产 持续高温，央行、银监会在资本金、基准利率等方面出台了一系列政策，但收效 甚微，至2 0 0 5 年，我国房地产业继续持续高温，一些地区存在房地产投资规模过 大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题，为了 加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题， 稳定住房价格，2 0 0 5 年3 月2 6 日，国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格 的通知( 老“国八条”) ，4 月2 8 日，国务院又出台“加强房地产市场引导和调 控的八条措施 ( 新“国八条”) ，2 0 0 6 年国务院从“调控”到“再调控5 月1 7 日，国务院出台“国六条”，围绕政府责任，市场供需，信贷和税收杠杆，市场管 理，信息透明等领域进行。这些政策的出台，对稳定住房价格，促进房地产业健 康发展起到了积极的作用。一年来，各地商品住宅价格上涨的势头虽然有所遏制， 但是，住房价格上涨仍然较快，据统计，2 0 0 6 年全国房地产开发投资增长2 1 8 ， 同比加快，同时2 0 0 6 年1 2 月份全国7 0 个大中城市房屋价格同比上涨5 4 ，全 国主要城市房价涨幅仍然偏高，在大中城市房价上涨的同时，中小城市的房屋价 格也跟着普遍上涨。2 0 0 6 年1 2 月涨幅较大的城市有秦皇岛l1 8 、北京1 0 4 、 深圳1 0 、福州9 8 、厦门9 1 、成都8 5 。根据国家发改委、国家统计局最 新公布的调查数据显示，2 0 0 7 年1 月全国房价呈继续上涨态势，全国7 0 个大中 城市房屋销售价比去年上涨5 6 。各种数据说明，房地产宏观调控失灵。 2 国内外的研究现状 2 0 0 3 年以来，中国的房地产市场出现过热的现象，显露出了区域性、结构性 等问题，表现为价格的不合理持续上涨，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并 存，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，部分地 区房地产建设规模偏大等现象。2 0 0 5 年以来，部分城市房价继续走高，房地产的 投资性与投机性需求日益增长，部分城市的房地产市场已经开始出现泡沫，不仅 威胁着房地产金融的安全问题，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健 中小城市房地产宏观调控失灵的成因及对策研究 康运行。房地产的自身特性以及房地产业的运行现状，期待着我国政府对其进行 有效的调控。2 0 0 3 年以来，政府对房地产的调控政策频繁出台，但这并没有在很 大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善，很多地区仍然存在着房价持续走 高、房产供需结构不平衡等现象。宏观调控政策失灵引起国内外研究者的重视， 成为目前中国社会的热点问题。 国外对于房地产市场的宏观调控的研究比较多，提出了较有成效的政策措施， 积累了很多经验。他们积极倡导政府运用货币政策、财政政策等经济手段对房地 产市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和调控必不可少。主要的 代表学者有：w i t e m ( 1 9 7 5 ) 、j e r i c h a r d ( 1 9 8 2 ) 、w h e a t o n 和w i l l i 锄c ( 1 9 9 3 ) 等运用宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等； 地帕斯奎尔和惠顿( 1 9 9 6 ) 研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产 业的关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性；d e l l i l i sj m c k e n z i e 和r i c h a r dm b e t t s ( 1 9 9 6 ) 指出了政府干预房地产市场能够改变市场经济作用所 不能满足的地方，并提出政府介入房地产的方案。 随着房地产业的发展，我国涌现出了许多学者对房地产宏观调控进行研究。 他们的研究主要从金融、法律、经济等方面进行。对宏观调控的影响因素缺乏系 统的、定量的研究。 梁运斌( 1 9 9 6 ) 研究了房地产市场的发展与调控问题，对房地产业发展目标、 战略筹划、调控体系以及调控政策进行了分析和探讨； 罗龙昌( 1 9 9 9 ) 研究了房地产宏观调控的总量调控、结构调控、财政调控、 金融调控和调控体系等问题； 宋春华( 2 0 0 0 ) 提出建立有效的调控体系，提出了宏观调控四个方面的任务， 即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益； 谭刚( 2 0 0 1 ) 提出转轨时期中国房地产调控体系的总体构思；谢经荣( 2 0 0 1 ) 在地产泡沫与金融危机：国际经验极其借鉴中对地产泡沫与金融危机的传导 机制作了分析，并为政府的宏观调控与金融危机的防范作了经验性的描述； 曹振良( 2 0 0 3 ) 等从房地产的可持续发展、预警、法律规范、政策等角度研 究了房地产经济宏观调控问题； 曲波( 2 0 0 3 ) 提出了房地产经济波动宏观调控的六要素； 胡睿宪( 2 0 0 3 ) 从宏观及理论角度研究了北京房地产市场宏观调控问题； 董藩等( 2 0 0 3 ) 研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发 调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。 刘宝香( 2 0 0 5 ) 研究了我国政府在房地产业发展中的调控问题，对房地产业 调控中所存在的问题及其原因进行了详细的分析，提出了建立健全与我国房地产 市场经济相适应的宏观调控体系的指导思想、工作主线以及具体措施，指出了我 2 公共管理硕士学位论文 国政府在房地产业发展中调控问题的根本思路在于建立健全与我国房地产市场经 济相适应的宏观调控体系。 吴婕( 2 0 0 6 ) 对当前中国房地产市场宏观调控进行了研究，深入研究了调控 效果不佳背后的支撑，结合美、日两国的调控经验，对我国房地产市场如何进行 有效的调控给出了几点建设性的建议。 3 研究意义 ( 1 ) 本文拟专注热点问题研究，有助于解决社会问题，为国家房地产宏观调 控提供决策依据。 ( 2 ) 为开发企业提供信息，引导开发企业理性开发。 ( 3 ) 引导消费者理性购房，促进市场平稳健康发展。 4 研究方法 本文拟运用公共管理与经济学的原理和方法，以湖南省湘潭市为例，分析我 国中小城市房地产宏观调控失灵的成因，并提出政策建议。 中小城市房地产宏观调控失灵的成因及对策研究 第2 章中小城市房地产宏观调控相关理论 2 1 中小城市房地产宏观调控的基本理论 房地产行业的发展在西方国家更为早一些，房地产行业也相对成熟。关于房 地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、 地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种 权益以及其经营活动的总称。在本研究报告中，为了有助于我们对房地产行业的 全面认识和整体把握，我们取其广义定义。房地产的定义应包括四个方面的涵义： 首先，房地产是房产和地产的有机结合，房地是不可分离的；其次，房地产是财 产和财产权利的有机结合。房地产是具有极大价值的财产，是财富的体现。它既 包括了可见的、有形的房地产实体，又包含了寓于房地产实体之中的各种经济关 系以及由此而形成的各种权利，如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；第三， 房地产是以地产为主的，地产是核心，房屋不可以脱离土地而单独存在。第四， 房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性，房地产涉及了漫长的产业链， 与之相关的生产经营服务非常之多。房地产在国民经济分类中属于第三产业。( 见 表1 1 ) 表2 1中国房地产业的行业分类( g b t 4 7 5 4 2 0 0 2 ) 代码行业分类定义 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转 7 2 1 0 房地产开发经营 让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、 7 2 2 0 物业管理养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行 管理，并提供相关服务的活动 7 2 3 0 房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动 7 2 9 0 其他房地产活动 资料来源：中国行业发展报告房地产业 房地产宏观调控不仅是房地产业的特性和在国民经济中的重要性所决定的， 而且有着深厚的理论基础。 1 苗晋平现代房地产投资管理中国经济出版社，2 0 0 5 ，3 4 公共管理硕士学位论文 2 1 1 需求理论 1 房地产需求的内涵 房地产需求一般是指在一个特定的时期内，消费者或投资者在各种可能的价 格下，愿意而且能够购买的房地产数量。这也叫做房地产的有效需求2 。与房地产 的有效需求相对应，房地产潜在需求是指过去和现在尚未转化而来而未来可能转 化为实际购买力的需求，表现为消费者对房地产的消费欲望，也称为消费能力。 房地产需求按目的划分有生产性的需求、消费性需求和投资性需求。生产性需求 是指用来满足工商、服务等行业生产和经营场所需要而形成的房地产需求。房地 产生产性需求的主题是各类企事业单位以及个体工商者等。房地产消费性需求指 用来满足人们居住需要的房地产需求，消费性需求的物业主要是住宅，其需求主 题是家庭。投资性需求又称保值增值性需求，是指购置房产并非是为了生产和消 费，而是作为一种价值形式加以储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值 增值的目的。 2 影响房地产需求的主要因素 ( 1 ) 国民经济发展水平。房地产需求与国民经济发展水平呈正相关关系，从 横向空间来考察，一个国家、地区或城市经济发展迅速，这个国家、地区或城市 的房地产需求水平就高些，反之则需求水平降低。从时间序列来考察，一个国家、 地区或城市哪个时期国民经济发展的快，这个时期的房地产需求水平就高些，反 之则低一些。当国民经济发展水平发生变化，必然体现在投资规模的变化和消费 需求的变化两个方面，具体表现为房地产生产性需求和消费性需求的变化。 ( 2 ) 人口数量和结构。房地产需求量与人口的规模成正比，人口增长必然需 要更多的住房和生产场所。房地产需求结构受人口结构如年龄、性别、职业等因 素左右，不同的人口结构对房地产有着不同的需求。影响住房需求的因素还有家 庭规模，三口人的核心家庭和四代同堂的大家庭需要的住房面积和结构有很大的 不同。生活观念变化导致的大家庭分化以及离婚率的上升等因素正使家庭规模小 型化。 ( 3 ) 房地产价格的收入比。房地产商品与其他的商品一样，价格高低对于房 地产的需求有很大的影响。在正常情况下，价格和需求量存在反方向变动的趋势； 房地产价格相对于收入的比值，往往直接决定需求的有效性，只有当价格收入比 在合理的范围内时，房地产的潜在需求方能转化为有效需求。 ( 4 ) 信贷能力。无论是处于什么目的，房地产的生产、消费或投资，对大多 数人来讲都是一宗大笔的投资，很少有人全部靠存款或自有资金一次性支付，往往 需要信贷投资支持。获得信贷的难易程度以及成本高低会影响房地产的有效需求。 2 钱瑛瑛房地产经济学同济大学出版社2 0 0 4 ，1 中小城市房地产宏观调控失灵的成因及对策研究 ( 5 ) 消费者或投资者的偏好。消费者的偏好表现在愿意把大部分收入花在住 房上还是花在其他方面，愿意租房还是愿意购房，喜欢高层还是多层，市中心还 是城郊；消费者的偏好受职业、生活习惯、亲友观念等因素的影响很大。投资者 的偏好表现在愿意投资房地产还是投资其他产业，是住宅还是商铺等等。 ( 6 ) 对市场的预期。与其他商品一样，消费者或投资者对市场的预期会影响 其对房地产的需求。一般而言，预期价格上涨，当期的需求会上升；预期价格下 跌，当期的需求会下降。 ( 7 ) 政策因素。税收、住房制度、产权制度等也会对房地产需求产生影响。 如购房者可以享受退税，住房不再福利分房，个人拥有房地产的合法权益得到保 护等，都会刺激房地产需求。若政策取向相反，则会抑制房地产的潜在需求向有 效需求的转化。 3 房地产需求的特性 房地产商品是一种特殊的商品，具有以下特性： ( 1 ) 房地产具有区域性。由于房地产位置的固定性，某一区域的房地产需求 只能在该区域得到满足。由于气候、地理等自然环境的影响，不同区域有着不同 的生活习惯、风俗，人们对房地产的需求有着不同的偏好。 ( 2 ) 房地产需求具有层次性。房地产对于不同的消费者可以满足生存、发展 和享乐等不同层次的需求。对于经济不发达的地区或收入较低的消费者而言，房 地产是最基本的生活资料和生活场所，是维持生存的基础资料；对于收入较高的 消费者而言，房地产在满足其基本生活和生产的同时，可以提供其事业进一步发 展或休闲娱乐的场所。随着需求层次的不同，其需求弹性也是不同的。 ( 3 ) 房地产需求具有消费和投资的双重性。房地产需求的双重性源于房地产 既是消费品又是投资品。一方面消费者可以把房地产当作消费品，作为生活、生 产的场所；另一方面由于房地产土地资源的稀缺性，一般会不断升值，同时可以 带来租金收入，因而又是极好的投资品。 ( 4 ) 房地产需求的可替代性。房地产的可替代性包括以下两个方面：第一， 租赁房地产可以提供与自有房地产一样的使用功能，因而房地产租赁的需求与房 地产买卖的需求具有一定的可替代性；第二，作为投资品，房地产需求与股票、 债券、期货等其他投资工具具有一定的可替代性。房地产需求的可替代性导致房 地产租赁市场和买卖市场的高度关联和互动，也导致房地产市场与其他投资品市 场的关联。 2 1 2 供给理论 1 房地产供给的内涵 房地产供给是指房地产开发商或房地产持有者在某一特定的时期内，在每一 6 公共管理硕士学位论文 个价格水平上愿意并且能够租售的房地产数量，也称作房地产的有效供给3 。房地 产供给一般是房地产价格、开发成本、房地产存储量等因素的函数。实现房地产 的供给需要具备2 个条件，一是供给愿望，即出售或出租的愿望，这主要取决于 以价格或租金为主的交易条件；二是供给能力，这主要取决于经营者的实力和水 平，如拥有现房数量、开发增量房的能力。 2 影响房地产供给的主要因素 ( 1 ) 成本价格比。与其他商品的厂商一样，在市场经济条件下，房地产供给 者受利益驱动。影响房地产供给的首要因素是成本价格比即其获利能力。当开发 商的开发成本低于房地产价格时，有获利的可能，并且只有当利润等于或高于其 他行业时，开发商才愿意开发和供给房地产。对于持有房地产的投资者来说，也 是这样。一般情况下，只有当出售或出租收益高于投入时，才愿意将其出租或出 售。成本价格比或利润率的高低会影响房地产的供给。价格远低于成本时，持有 者会选择让其空置。 ( 2 ) 土地供应量。土地是房地产的首要构成要素。土地供给数量和价格直接 影响房地产的供给。土地的供给数量取决于可供使用土地的总量、经济发展水平 和土地利用规划。土地的供应量很大程度上决定了房地产的开发量，土地价格直 接影响开发成本；而经济发展水平高低、土地利用规划决定了开发利用土地的能 力和范围，从而影响房地产的供给。 ( 3 ) 税收、信贷政策。税收是构成房地产开发经营成本的重要因素，在房地 产价格既定、其他成本不变的情况下，税收是影响房地产盈利能力的决定因素。 信贷是房地产融资的主要渠道，信贷成本也是主要的开发成本之一。对于房地产 持有者而言，交易税收的降低也会起到鼓励出售、增加供给的作用。因此，税收 信贷政策的变化，如税收优惠、税收减免或延税、贷款利率的优惠等，可以降低 开发成本，提高开发经营者的盈利水平，吸引更多的社会资本从事房地产开发， 因而往往能增加房地产的供给。 ( 4 ) 对市场的预期。房地产的潜在供给者对市场的预期包括对国民经济发展 的预期、通货膨胀的预期、经济周期的预期、国家政策和产业政策的预期以及对 未来房地产价格的预期等。由于房地产生产周期长，对未来的预期就显得十分的 重要。如果预期的投资回报率高，开发商会增加投资，从而增加未来的供给；如 果房地产持有者惜售，则给定价格下的供给减少。 3 房地产供给的特性 ( 1 ) 房地产供给的层次性。房地产由于其使用年限长，价值量大，而且又极 具投资价值，投资者购买、持有然后待机出售。由于城市发展由内而外的扩张规 3 钱瑛瑛房地产经济学同济大学出版社2 0 0 4 ，l 7 中小城市房地产宏观调控失灵的成因及对策研究 律，现开发的房地产往往占据较好的区位，同时蕴含文化和历史的沉淀，为消费 者或投资者所追逐。因此，在一个完整的房地产市场体系中，房地产的供给方有 两个层面：开发商和非开发商一存量房的原产权人。 ( 2 ) 房地产供给的滞后性。由于房地产开发建设周期较长、房地产商品不能 实现异地调运的原因，房地产供给往往不能及时随着需求的变化而变化。需求减 少的时候，在建项目往往不能中止，供给量的变化有很大的惯性；需求增加时， 无法将在建的项目提前上市。房地产供给的这种滞后性给开发商带来较大的风险。 ( 3 ) 房地产供给的缺乏弹性。根据经济学的一般原理，所谓房地产供给弹性， 就是指供给的价格弹性，即房地产价格的变动的比率所引起的其供应量变动的比 率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。房地产供给弹性 具体表现为土地总体供给的刚性和房地产供给的缺乏弹性。土地供给分为自然供 给和经济供给两类，自然供给是指自然界为人类所提供的天然可利用的土地，它 是有限的，相对稳定的，土地的自然供给是没有弹性的，具有刚性。土地经济供 给是指在自然供给的基础上，经社会经济的协调规划，可供开发利用或再开发利 用的土地。土地经济供给是有一定的弹性的，随着经济、政治、法律等因素的变 化而变化，但由于受自然供给的刚性的限制，以及土地用途转换的相对困难性的 约束，其弹性也是不足的。房地产供给由于受土地经济供给的缺乏弹性的影响， 加上房地产开发建设的长期性，房地产增量部分供给缺乏弹性，存量部分相对而 言具有弹性。 2 1 3 周期理论 1 房地产市场周期的定义 自改革开放以来，中国房地产业取得了令世人瞩目的成就。步入新的世纪， 伴随房地产市场景气逐年上扬，如何根据房地产市场周期波动规律和发展趋势， 更好的指导投资决策已成为众多研究者及投资者关注的焦点。 房地产市场周期的概念是随着研究的不断深入而发展变化的，目前尚未形成 公认标准。在研究房地产市场周期的文献中使用这一术语来描述很多事物如 租金增长、吸纳量、空置量和建设活动但是从未给房地产市场周期下一个标 准定义。目前，在为数不多的有关房地产市场周期的精确定义中，经常被人引用 的是由英国皇家测量师协会( c s ) 在1 9 9 4 年的理解房地产周期著作中给 出的，即“房地产市场周期是指所有类型房地产的总收益率的重复性但不规则的 波动：这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领 先于上述房地产总收益率周期。”这里，“房地产市场周期”用于表示在房地产市 场活动中各种经济变量的循环，例如价格、租金、吸纳率、空置率和建设活动。 但如果用一种标准的经济变量来表示房地产市场周期，应是所有物业总收益率的 8 公共管理硕士学位论文 周期性波动，房地产市场的其它指标也可以体现这种波动，但是和总收益率的波 动相比，会有一定的提前或滞后。很显然，上述定义也不见得完全准确地反映了 房地产市场周期的内涵和外延。但是，至少有一个精确的定义已经被提出来供我 们参考。随着理论与实证研究的深入，房地产市场周期的定义将会越来越精确。 在国内，也有人试图给房地产市场周期一个定义，如认为“房地产市场周期是指 受社会经济发展变化影响的房地产市场活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的 周期性但并非定期的扩张和收缩的交替波动，它是房地产业发展规律的客观反映。 从短期来看，房地产市场周期波动呈现波动性，但在一个足够长的发展时期内， 这种波动又会体现出周期性循环的特征。 2 房地产市场周期类型 房地产市场周期存在不同的类型，它们影响着房地产的运行。根据目前的发 展状况和对未来的展望，国外学者将房地产市场周期类型分为以下三种类型，即 房地产投资周期、国际房地产周期、房地产实物市场周期。 房地产投资周期 资 产 生 命 周 期 资 产 所 有 权 周 租 金 率 周 期 出 租 率 周 期 营 一 廷 支 出 周 期 资 本 支 出 周 期 资 本 化 率 周 期 资 产 组 厶 口 周 期 图2 1房地产市场周期的分类 9 中小城市房地产宏观调控失灵的成因及对策研究 3 房地产市场周期的成因 房地产市场周期波动对于人们的生活、财富和健康有着很大的影响。那么房 地产市场周期为什么会波动呢。 对于房地产市场周期的成因，不同的学者有不同的观点。有学者认为房地产 市场周期的成因应当归功于开发商的盲目开发行为；有学者认为是信贷机构缺乏 远见盲目贷款的原因。大多数学者认为，探索房地产市场周期波动的成因，应该 从影响房地产市场的内部因素和外部因素入手。 影响房地产市场周期的内部因素包括：房地产价格和预期收益水平、开发建 设费用、房地产交易费用、居民消费水平、消费结构等直接影响房地产供求的因 素。内部因素是房地产经济发展的根本，是第一位的原因，决定房地产经济发展 的基本方向。影响房地产市场周期的外部因素包括：宏观经济发展水平、通货膨 胀、金融和产业政策、城市规划、人口、技术、心理、国际因素等房地产经济体 系以外的、对房地产供求产生间接影响的因素。外部因素是房地产经济发展的条 件，可以影响房地产经济发展的状态和速度，对房地产经济发展起到加速或延缓 的作用。马克思主义哲学认为，内因才是事物发展变化的根本原因，外因只能通 过内因对事物起作用。内部因素是房地产市场周期波动的根本原因，所有外部因 素包括宏观经济因素、政策因素均是通过内部因素发生作用，影响房地产供求关 系，从而导致房地产市场周期波动的，只是它们在一定程度上加剧或减弱了房地 产市场周期波动的剧烈程度。4 房地产市场周期波动，其实质就是房地产供求关系的周期性波动过程，而供 求关系则包含了房地产经济运行系统内部方方面面的各种因素。这些因素受到外 界环境的干扰，在房地产经济运行系统内相互之间发生作用，产生了超越各因素 本身影响力之和的影响，使系统发生了质的变化。供求关系总是围绕一条主线， 循环往复着“平衡不平衡平衡”的发展过程，在各个阶段中外部因素通 过内部因素对整个经济系统发生影响，系统能量积聚过程时间在经济发展的不同 阶段长短不一，因此不同阶段在不同周期中持续时间不尽相同。正是在这种内外 因共同作用下，房地产供求关系总是在发生着周期性的循环变化，从而产生了房 地产市场周期。房地产周期波动的过程可用房地产市场周期图表示出来。5 4 丁烈云房地产周期波动成因分析华中科技大学学报社会科学版，2 0 0 3 ( 2 ) ：1 9 2 5 。 5b a r r a sr p r o p e r 眵a n dt h ee c o n o m i cc y c l e ：b u i l d i n gc y c l e sr e v i s i t e d j o u m a io f p r o p e r t yr e s e a r c h ，l9 9 4 ，l l ： 1 8 3 1 9 7 。转引自陈莉房地产市场周期理论及其在投资决策中的应用研究华中科技大学硕士毕业论 文2 0 0 5 1 3 。 l o 公共管理硕上学位论文 。 图2 2 房地产市场周期图 2 1 4 市场理论 1 房地产市场的定义 房地产市场是房地产经济运行的基础，是社会统一市场的重要组成部分，也 是整个市场体系中一个活跃的、具有显著特点的专门市场。从狭义上说，房地产 市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；从广义上说，房地 产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。一个完整的房地产市场是由市场主 体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。6 2 房地产市场的体系 房地产市场有相对的独立性，有其自身的体系。房地产市场系统可以从不同 的角度划分。 ( 1 ) 按市场运行层次划分 按照运行层次可分为房地产一、二、三级市场。房地产一级市场是指国家作 为出让人与土地受让人之间形成的土地使用权出让市场。在市场运作的条件下， 6 高幸奇房地产市场中国物价出版社2 0 0 3 ，l 中小城市房地产宏观调控失灵的成因及对策研究 一级市场是受让方原始获得土地使用权的唯一渠道，其中出让方占据垄断地位。 房地产二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，对土地开发和房屋建设完成 之后，作为卖方与房地产买方进行的交易形成的市场。房地产交易主要集中在二 级市场。房地产三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。 在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶上、超过二级市场。 ( 2 ) 按市场交易的客体划分 按照市场交易的客体划分可分为土地使用市场、房地产市场、房地产金融市 场和房地产中介服务市场等。其中还可以进一步细分，比如房地产中介服务市场 又可以分为房地产评估，房地产经纪、房地产咨询市场等。 ( 3 ) 按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农业物业 市场、休闲娱乐物业市场等。 ( 4 ) 按照购置目的划分 可以分为投资市场和自用市场。房地产投资市场的买方是把房地产作为投资 的对象，期待可以通过房地产的保值、增值获取出售收益、出租收益来达到盈利 的目的；房地产自用市场的买方则以自用为目的，供自己生活、生产使用。 ( 5 ) 按照房地产价格的实现形式划分 可以分为房地产资产市场和使用市场。在房地产资产市场，房地产所有权的 供求关系决定房地产所有权价格，即通常所说的房地产价格；在房地产使用市场， 使用权的供需关系决定使用权价格即租金。 3 房地产市场的特点 ( 1 ) 影响的范围的区域性。房地产市场的区域性是指房地产市场供求的影响 范围具有地域性，只能在同一供需圈内实现供求调剂。 ( 2 ) 竞争的不充分性。房地产市场竞争的不充分性是由房地产供给的稀缺性 和交易的信息不充分性导致的。房地产市场的垄断性是由房地产资源的稀缺性、 位置的固定性以及房地产交易的分散性等造成的。 ( 3 ) 供给调节的滞后性。房地产调节的滞后性是指市场需求发生变化时，房 地产的供应难以及时随之调节。 ( 4 ) 交易的复杂性。房地产交易的复杂性是指交易手续的繁杂、需要专业知 识或专业人士的服务。 ( 5 ) 对金融业的依赖性。房地产市场对金融的依赖性是指房地产市场几乎离 不开金融业的支持。相对于普通商品而言，房地产商品的价值量大，占有时间长， 无论开发商还是一般的购房者，都需要金融机构的支持。 ( 6 ) 易受政府干预。房地产市场易受政府干预是指房地产市场容易受到政府 政策的变化的影响。 1 2 公共管理硕士学位论文 正因为房地产宏观调控有以上深厚的理论基础作为支撑，所以任何国家都对 本国的房地产实施有效的宏观调控措施，我们可以从国外一些国家的实践中学到 其成功的经验以指导我国的宏观调控。 2 2 房地产需求情况 2 2 1 被动需求 1 拆迁引起的需求 在经历了1 9 9 9 年低潮后，我国城市建设从2 0 0 1 年开始重新提速。城市基础 设施投资的年增速在2 0 0 5 年达到2 7 。与城市化进程的迅速展开相适应，我国 每年的拆迁量非常惊人，一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建，对住房消 费有着重要影响。拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常 普遍。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2 3 ，那么拆迁因素对各地房 地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的：一线城市针对城郊不同功 能区的再次分配，位于城市中心的老商圈的拆迁，重建的商圈将进一步扩大城市 商业商务圈，带来弹性的商业需求，而对于拆出的居民则带来刚性的居住需求。 在二线城市，由于发展相对迟缓，拆迁带来的将是更多的刚性住宅需求，成为推 动地区房地产市场快速发展的另一个快速通道。 2 房屋自然折旧引起的需求 房屋的使用期限是有限的，随着时间的推移，房屋自然折旧是必然发生的， 在此过程中，产生的需求也是不容忽视的。 2 2 2 人口增长引起的住房需求 人口周期变化与住宅周期变化直接相关，住宅周期变化直接影响房地产的周 期变化。住宅总是为人服务的，人口数量的多寡也在很大程度上决定了对住宅需 求的强弱。我国人口总量一直在持续增长，1 9 9 0 年7 月进行的全国第四次人口普 查，我国大陆3 1 个省、自治区、直辖市和现役军人的人口为1 1 3 3 6 8 万人，2 0 0 0 年1 1 月1 日第五次人口普查显示人口为1 2 6 5 8 3 万人，1 0 年间增加了1 3 2 1 5 万人， 平均每年增加1 2 7 9 万人，年平均增长率为1 0 7 。五普中居住在城镇的人口4 5 5 9 4 万人，占总人口的3 6 0 9 ，同四普资料相比，城镇人口占总人口的比重上升了 9 8 6 个百分点。人口增长和城市化加快，对住宅需求增加。 由于生活观念的变化，现在人们婚后大多愿意单独居住，中国的家庭户人口 规模在逐渐变小，家庭规模小型化倾向，核心家庭和“丁克”家庭在中国城市家 庭结构中高达6 0 以上，而且有增加的趋势。我们发现社会经济发展程度越高的 城市，其家庭规模越小。家庭结构愈小，则人均消费面积愈大，因为即便是两口 之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不变，未来小家 1 3 中小城市房地产宏观调控失灵的成因及对策研究 庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。而此现象将随着二线城市等经济快 速发展而日益突出。 2 2 3 改善居住条件需求 随着城市化的高速发展、我国经济快速发展和人民生活水平的不断提高，大 量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程 加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中城市的房地产市 场推向纵深发展。我国居民住房消费持续扩大。近年来，经济的快速发展，居民 收入水平不断增加，购买力也不断增加。 2 2 4 投资需求 房地产作为一种特殊的商品，以及其增值性，使得房地产投资成为一种趋势。 受到突然扩大数倍的市场需求的刺激，房价出现持续上涨，使房地产业成为一个 高收益甚至是暴利行业，从而吸引了同样被放大数倍的市场投资和投机力量投入 到房地产开发和投资领域，结果是，房地产市场从开发和消费两个方向都吸纳了 大量的银行资金。目前，我国房贷总额已经高达4 5 万亿元，约占我国居民储蓄 存款余额的1 3 。在房价快速上涨或高位滞留的情况下，国内房地产开发投资快 速增长，开发资