（企业管理专业论文）连锁经营网络终端的选址评价模型.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 页 摘要 、连锁经营在世界范围内已经被证明是一种成功的商业模式。它 在进入中国的短短十多年的时间里迅速被商业经营者认可和接受，并 得到极大的发展。 连锁经营终端幼选址是连锁经营过程中首先要耄虑的问题之 一，并且对于f 1 后够经营成功与否起着决定性的作甩，本文在作者本 人多年从事选址硝声的基础上，结合国内外相关理论研究成果和实践 经验，对此问题进行了认真的分析和探讨，总结并提出了三个定量的 评价模型单店址选址的地产评价模型、单店址选址的财务评价模 型、以及多店址选址的多指标评价模型，并以加油站的选址为例构建 了实用的单店址选址的地产评价模型和财务评价模型，对多店址选址 的多指标评价模型以深圳市麦当劳松岗餐厅为例进行了实证分析。 本文的研究成果，对于我国正处于高速发展中的连锁经营和连 锁经营企业有着较大的实用价值。 关键词商业：绎瞢簧砰：诲锁店评韶模犁 西南交通大学舌负士例究生学位论文 第1i 页 a b s tr a c t b e e nv i e w e di naw o r l d w i d es c o p e ，c h a i ns t o r eh a sb e e n c e r t i f i e da sas u c c e s s f u lc o r n m e r c i a im o d e i i tw a ss o o n a c c e p t e di n c h i n aw h e ni tw a sb r o u g h ti n t oh e ra b o u t1 5 y e a r sb e f o r e ，a n dg o tav e t y f a s td e v e l o p m e n ts i n c et h e n s i t ec h o o s i n go fc h a i ns t o r e so p e r a t i o ni so n eo ft h e m o s ti m p o r t a n ti s s u e ，w h j c hp l a y st h ed e c i s i v er o l ei nt h e f a t e ro p e r a t i o n s oi tm u s tb ec a r e f u i i yt h o u g h tt h r o u g ha t f i r s t t h i st h e s i sm a k e sac o n s c i e n t i o u sa n a l y s i so nt h es a i d i s s u eo nt h eb a s eo ff o r y e a r s 7 c a r e e fi nt h es i t ef o c a t i o n s e l e c t i o n ，a n dw i t hr e f e r r i n qt ot h er e i a t e dr e s e a r c ha n d p r a c t i c a le x p e r i e n c e t h r e equ a n t i t a t i v ee v a l u a t i o nm o d e l s a r es e tf o r t h r e a fe s t a t e s c o r i n gm o d e if o rs i n g i es i t e e v a l u a t i o n ，f i n a n c i a fm o d e j 幻rs i n g l es i t ee v a l u a t i o n ，a n d m u i t i - i n d e xr a t i n gm o d e lf o rm u i t i - s i t es e l e c t i o n t h ef i r s t t w om o d e l sa r eb u i l t u pb ye x a m p l e so fc h o o s i n gs i t ef o r s e r v i c es t a t i o n ，a n dt h ei a t t e ro n ei s s u p p o r t e db y a n e x a m p l e o fm c d o n a l d s s o n g g a n g s t o r ei n s h e n z h e n ， c h i n a t h er e s u l to fa b o v er e s e a r c hw i l ib eo fr e a iu s et ot h e h i g h s p e e dd e v e l o p i n gc h a i n s t o r e o p e r a t i o n a n dt h e r e l a t e dc o m p a r i i e s k e yw o r d s ：c o m m e r c e ：m a n a g e l n e n t ：c h a i ns t or e e v a iu a t i o n m o d e 】 西南交通大学硕士研究生掌位论文 第1 页 第1 章绪论 1 1 连锁经营的发展是大势所趋 辘今的界j ：，我们无沦是驱车仃瞅戈，ji 小的n 5 边公路或繁 # i f f ：i f j ，还垃澎步仡香港、新加坡的购物，：、f e 小比小! ) ( ，都会发现 j 人凉熟悉的，：吁、杯小同一的弼肪、链j j j 、 | f 吧、药店映入| | | = ! j ， 象沃尔玛、冻乐福、麦1 1 劳、肯德鸡、l ，q 尔斯、屿莎、希尔顿、香格 f ! 拉，等等这些，就是连锁脯。 连锁经髂、连锁商店是零售和服务的种形式，它是社会生产，j 发展到定程j ! ：的时候，社会化尺牛产时j j 社会化大流通提出的客观 要求。社会化人生产实行专业化分工与协作，实行批量生产与均衡生 产，客观上要求衔接产需的流通企业实行批量经营与规模经营，按照 = 会化大生产的特点组织流通，经营商品为专业化分1 = 细致、协作 紧密的尘产企q k 和广大消费者提供优质、高效、满意的服务。它和j 连锁经营的最大区别，就是在于实行连锁化，亦h j 通过定的联接细 带，按照一定的规则，将众多分散孤立的经营单位联系在一起，并按 照一定的规则要求运作。连锁经营是当今世界零售业的最主要的经营 方式，连锁商店则是当今世界零售业最主要的组织形式。 连锁经营、连锁商店把现代化大生产、人工业的组织原则、管理 原则、经营原则应用于商品流通和服务领域，达到提高协调运作能力 和规模经营的目的。它实行店名、店貌、商品、服务的标准化，采购、 送货、销售、决策、经营的专业化，商，凯购销、信息江集、广告宣 传、员 培训、管理规范的一致化，从而把复杂的商业、服务活动分 解为象工业流水线上的雠+ 个环节( 卜，7r = 何或1 序) 那样相对简单 的专业，以他提高经营效率，实现胤换放菇。 连锁的小质特征，址把现代十l 会化 、i k 人乍p 的原删! ，与商业、 吸务h k 的特，, i i 紧密结俞，f ! | j 拄专q p 化诊0j ，e 硼j ，实现厂流通的系 统化和姚模化，达到规颧效：笨o 父：l 力他0 统。这集- t b 现存连锁 的p q 个蟓则f ：“f j 经营的分l 叫 则，静川i | j j 二化昧则( 翰- n 化、j k 化、 ，j 、7 任化1 ，物；氚i ：f | 0 ；i ；n l 送i l m i j n 乜、i f 门p q 络化味9 圳。 f ，f 。以，近锁绎背和也锁| 向 ，垃辽f 、i f f 欠化人， ，新婴们城! l 代太 西南交通大学硕士研究生学位论文 第2 页 百丽丽面百万讯纠西i 形式 界的筝、i k 九j ，j 史i ：先后纤仍过二次茸，命，第 ? k 址岑1 ；崩店 的，讹i ，：址，l ! 丑级商场、超级i | j 场的兴起，箱一i 次魁连锁 i 绛f f 乃，的现，坝心j ，社会化大，：产的削流，为向品的流通创造了蜓j j l l j “泛n f j 。孙i j 。i d n ! ：业发达俐家，连锁纾蓿已经足种，怍常重要 的流通形。l ，股邮占f l i 场份额的l 3 以l ，征戈幽甚年超过了6 0 ： 现n 个f f ：1 勺纤，? ￥噍锁销俜l ；9 i ! 模已纾【0 伞球销信总额的5 0 争q7 0 。 找l7 ，收2 0 年多来，伴随着流通领域l i l 革的进袱，连锁经营 这干【f 1 代表疗现1 流通、l k 的高级经营形态也逐渐的从零到行在我【q 逐 渐的烀及j f 水。最仞，人们认识连锁店是从香港白佳超绂f 订场8 0 年4 ，f ，期n ：7 尔设、确第一家分店丌始的，而真n j 厅展连锁经营，则是在 8 0f ：代4 、9 0 i ：代仞伴随着肯德鸡、麦当劳等世界快餐业巨子在北京、 吲4 等夫+ 玻h 川继建立连锁快餐店。他们统一的服务、统产品、缆 的标识以及这! 背后所代表的文化特色，使得人刷认以到原来连锁 经营只有k 大的市场吸引力和拓展空问。经过1 0 多年以高达7 0 的年 均增长速度的迅猛发展和壮大，在我国的连锁经营、连锁商店已经基 水上役盖了商业经营的各个层面。尤其是在北京、上海、广州等经济 发达地区增长速度则更快。至2 0 0 0 年底全【目连锁超市实现的销售额约 占社会零售商品总额的7 。一些大型的连锁超市公司的营业额已超过 百货公司名列零售业的首位，连锁超市尤其是大型超市显露出零售业 第一j i 力的气势，连锁超市在整个9 0 年代成为中国商业最耀眼的明星。 仅仅是本上连锁品牌，就有从王府井、太平洋、百盛等这样的大型百 货商店，剖田美、苏宁这样的大型仓储超级电器市场，再到+ # 润、华 联、百佳这样的 ，型超市，又到各种便利店、0 史店、餐厅、沈衣店 等等小型、微型商业、服务、i k 的形态，以及加油站、洒店等其他形式。 并笠就了缘i ：，好联华、北京1 蜂联、j ：海1 芦联等以连锁”i 绎营为 业 的比较您人的两、l p 集团公司。 如今，连锁并营已经成为我商、i k 界发展壮大、增强竞争。央力、 虹r 的为消费矗吸务的个艰簦武器。然而，r 1 阎的岑僻, l k 氽、j p 且l 然 总 遗小少，| i 址l _ ! l ! 摸普遍偏小九法。丈脱j = ! l ! 梭效应。从1 9 9 9 卜t t 连 锁向、j k t 肖 l ；_ 额九5 、0 0 0 ，j 儿以i 。的1 2 2 。衣食、j k 米乔1 二均坶尔钏仃的肫 钠敏 为3 6 个，杉l 最人的i 海h xo 产趔f f i 公d 聊l 卜j 缸# i 隈超f j 公州， 1 9 9 9 r 肌i i i j 数i l l 哒6 0 6 家聊l5 0 0 。家，f i i j 定l l ；l 的沃尔t j 订j ，9 8 9 彖 西南交通大学硕士研究生学位论文 第3 页 分店、法国的家乐福拥有9 ，0 6 1 家分店、德国的麦德龙拥有2 ，1 4 4 家分 店、日本的伊藤洋华堂和大荣连锁商店分别拥有2 6 ，“2 家和8 , 7 5 0 家 分店相比，差之甚远。 未来，随着中国加入w t o ，有关零售业的外资进入限制将会逐步 放开，可以预见，中国将成为国际商业集团竞争的主战场，中国的连 锁超市要在这场来自于国际的商业挑战中胜出，必须正确地认识自己、 认识差距、认识规模实力在竞争重点上的强弱，挑战传统的思维方式， 制定正确的企业发展战略，以争取在激烈的市场竞争中得到发展和壮 大，成为国际级别的大型公司。 1 2 连锁经营终端选址的重要性 选址，即是店址的选择。 商店必须具备营业场地才时开展各项经营活动，确定营业场所这 个硬件是商店产生和发展的基础。店址选择是根据商店发展战略，对 可能建店的地址进行调查、分析、比较、选定，并最终确定对该土地 或房产的使用权，为营业场所的建设做好准备的过程。 店址选择包含两重意义：宏观选址及微观选址。宏观选址是对某 个国家、某个地区及某个城市的选择，微观选址则是对某个街区及具 体位置的选择。两部分密切联系，宏观制约着微观，而选址最终要落 实到微观上来。 商店经营的成败很大程度上取决于店址的选择。零售业被称为“选 址的产业”，国外有一种观点认为，零售业成功的关键是“l o c a t i o n - - l o c a t i o n - - l o c a t i o n ( 选址、选址、还是选址) ”。选址的重要性体现在： 1 、店址选择是一项长期性投资 与商店经营所需的人、财、物、信息等因素相比，商店位置具有 长期性和稳定性的特点，是各种要素中最不灵活的一个因素。当外部 的环境发生变化时，其他因素可以随之进行相应的调整。而店址确定 后再变动会很困难，这是因为商店经营者不能随意破坏租赁协议或放 弃已建成( 或再建) 的工程：再者，店址变动会牵一发而变动全局， 牵涉到其他各因素的变动，比如，店址不同，土地价格及土地开发费 用也就不同，因此商店投资决策应予以高度重视。 店址一旦确定，一般不能轻易更改，否则会带来资源的巨大浪费。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第4 页 2 、店址选择是对市场定位的选择 店址在某种程度上决定了商店的客流量多少、顾客购买力大小及 消费结构、商店对潜在顾客的吸引程度及其竞争力的强弱。选址适当， 商店占有“地利”优势，能吸引大量顾客，生意自然就兴旺发达。 3 、店址应方便顾客，符合顾客的购物习惯 店址选择直接反映商店为顾客服务的观念。商店位置方便顾客， 且符合顾客对不同商品的需求特点和购物习惯，才能吸引顾客，获得 理想的经济、社会效益。食品店、干洗店、理发店等与居民日常生活 相关的商店，应距顾客住宅近一些；而经营电器、家具、首饰等耐用 或高档特殊消费品的商店及百货店则距离可远一些。 4 、店址是制定经营战略及目标的重要依据 商店经营战略、目标的确定，首先须考虑所在区域的社会环境、 地理环境、人口状况、交通条件及市政建设等因素，依据这些因素明 确目标市场，按目标顾客构成及需求特点，确定经营商品构成，制订 包括广告宣传、服务措施在内的各项促销策略。 实践证明，商品构成、服务水平基本相同的商店会因位置的不同 而使经济效益出现明显豹差异。不理会商店周围的市场及竞争状况， 任意或仅凭直观经验建立起来的店铺，是难以经受考验，获得经营成 功的，不少前车之鉴已向我们敲响了警钟。 由于我国连锁商业起步较晚，许多相关领域的理论研究还没有完 全跟上实践发展的要求。目前国内理论界在此方面研究较多的主要集 中在连锁企业的组织结构、物流的组织和实施、市场营销等领域，鲜 见在连锁经营终端的选址方面的论述。而对于连锁店，甚至对于整个 商业、服务业的企业而言，通过对市场的准确的分析，选择一个最合 适的店址，是店铺从投资到经营成功的最关键的因素。而国外的学者 出版了书名就叫选址，选址，选址( l u i g is a l v a n e s c h i ，l o c a t i o n ， l o c a t i o n ，l o c a t i o n ：h o wt os e l e c tt h eb e s ts i t e f o ry o u rb u s i n e s s ) 的专著 对此加以论述；在罗杰考克斯和保罗布里泰因合著的零售管理 一书中，也有以下精辟的叙述：“在零售业中有三个准则必须遵循，他 们是：位置，位置，位置! ”由此可见，选址对于一个连锁企业不言而 喻的重要性。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第5 页 1 3 国内外连锁企业的经营现状和相关的研究现状 在西方发达国家，店址选择早己作为- - f - j 独立系统的课题，经历 了近百年的研究历程。商店经营者应在吸收西方研究成果的基础上， 结合我国具体情况，选择适合本店铺经营特点的店址，为商店开业后 的成功开辟道路。 t 国外各著名的连锁公司在连锁网络的投资和经营管理方面已形成 了完善的管理体系。这个体系从投资方向及规模的确定、市场预测、 市场调查、零售网络规划到具体项目的地产评价、投资财务分析以及 项目工程、项目营运等方面均有明确的分工和系统的运作模式与方法。 这些模式和方法都是经过长期实践经验积累和充分的科学论证而得 来。以英国石油公司( b p - a m o c o ) 为例，成品油零售线是其下游产 品线的一个重要分支，其主要任务之一是建立并维护以“b p ”为标识 的连锁加油站网络。该分支包括网络规划机构、地产机构、工程机构、 采购机构和营运机构，承担着b p 每一个地区零售网络的投资和运作。 这种模式在b p 八十多个国家和地区的分支机构中得以统一的贯彻和实 施，从而使b p 成品油零售线整体管理科学、规范；使投资和资源使用 合理；使整体投资收益得到充分的保障。 相比之下，国内企业在这方面的投资和经营管理方面尚未形成完 善的管理体系。特别是在连锁店的终端网络规划和投资管理方面同国 外企业相比有明显的差距，一定程度上制约着连锁企业的发展和投资 效益的发挥。 1 4 本文的研究目的、方法和内容 一、研究目的 单纯为投建一个连锁店而去研究一套投资分析方法、创建评价模 型，显然没有太大的意义。但作为一个连锁企业，计划在一个或几个 目标市场投资建设连锁网络，实施连锁化经营，则必须遵循一套系统 的、科学的投资分析方法对每一个项目进行评估和管理，这样才能保 证整体投资达到优化、合理的水平。 本文研究的目的就是通过对影响连锁店投资收益的各项要素进行 理论与实证分析，归纳出一个连锁经营终端的投资评价模型，使投资 西南交通大学硕士研究生学位论文 第6 页 和经营连锁网络的企业能根据这个模型，结合企业自身的经营战略和 资源条件，对投资项目实施科学、系统的评估。从而使企业的投资达 到优化的水平、使投资收益得到最大程度的保障、使连锁网络的布局 更加规范合理。所以，创建连锁经营终端投资评价模型，将具有十分 普遍的现实意义。 二、研究思路 ，本文的研究思路是： 1 、首先研究在单个备选店址的情况下，影响连锁经营终端投资收 益的各项要素，从理论和实证的角度对各要素本身及其相互间的关系 进行深入的分析和研究，为归纳投资评价模型提供方法论的基础；之 后归纳建模，通过对上述各项要素的分析，以及对构成这些要素的数 据和资料的归纳总结，首先建立一个地产状况评价模型，从连锁经营 终端所处的地理环境、商业环境、人文环境、竞争环境等方面对项目 进行基本的评价，了解项目是否具备投资的基本条件，然后通过该项 目的投资规模、经营模式、未来销售情况预测等因素对项目进行财务 分析，并建立一个财务分析模型。 2 、其次对在多个备选店址的情况进行研究，明确多店址选址时影 响投资者或者决策者的几项关键指标，通过构建多指标评价模型解决 关键指标的权重和各个备选店址的排序问题。 三、研究内容 本文主要研究的是微观条件下的连锁经营终端选址评价方法，全 文共分为六章： 第一章绪论 第二章相关理论主要介绍：( 1 ) 国外有关的研究概况；( 2 ) 投 资可行性分析的内容，主要描述项目投资市场分析、财务分析的方式 和方法，从而为连锁经营终端项目的投资评价模型提供理论的准备和 依据。 第三章单店址选址的地产评价模型通过对连锁经营终端 的投资和经营模式的分析，确定影响其投资收益的关键要素，并对各 项要素以及构成这些要素的指标进行系统的分析。然后根据它们之间 的关系构建连锁经营终端的单店址选址地产评价分析模型。 第四章单店址选址的财务评价模型通过对连锁经营的各项 收入、支出的分析，建立一个财务评价模型，对净现金、内部收益率、 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 现金流、回收期、盈利指标等五项关键指标进行计算。这是为投资者 和决策者提供的一个比较准确的财务分析工具。 第五章多店址选址的多指标评价模型通过对多店址选址的 分析，确定影响投资者决策的几项关键指标：构筑一个多指标的评价 模型，对各备选店址的排序、各关键指标的权重进行确定。 第六章结论和展望 、本文所采用的研究方法是理论分析与实证分析相结合的研究方 法。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第8 页 第2 章连锁经营终端选址的理论基础 2 1投资的可行性研究 可行性研究是包括机会研究，初步可行性研究、可行性研究三个 阶段的一种系统的投资决策分析方法。主要应用于项目投资决策分析， 为投资者提供决策依据。 投资项目可行性研究，是专门为决定某一特定的投资项目是否合 理可行，而在实施前对该项目进行全面的技术、经济论证，为项目决 策提供科学依据的工作。具体来讲，投资项目可行性研究就是在项目 决策前，通过对项目有关的技术、经济及财务等各方面条件和环境进 行分析、调查、研究，对各种项目实施方案进行论证，并对项目建成 后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法。由此考察项目技 术上的先进性和适用性、经济上的合理性、财务上的盈利性和可行性。 可行性研究是项目前期工作的最主要内容，是项目投资收益的理 论保障。可行性研究从市场需求的预测开始，通过多方案比较，论证 项目建设规模、技术方案、项目选址的合理性，以及运输、供给、资 金等建设条件的可靠性。然后对项目的实施方案进行系统规划，最后 通过对经营成本、销售收入和一系列指标的计算，评价项目在财务上 的盈利能力和经济上的合理性，提出项目可行性与否的结论，从而为 投资者的最终决策提供直接的依据。 一、可行性研究的作用 投资一个项目，目的就在于最大限度地获得经济效益和社会效益。 任何投资决策的盲目性或失误，都可能导致重大的损失。投资项目进 行可行性研究的主要作用，表现为： l 、可行性研究是科学的投资决策的依据 任何一个投资项目成立与否，投资收益如何，都要受到社会的、 技术的、经济的等多种因素的影响。对投资项目进行深入细致的可行 性研究，正是从上述三方面对项目进行分析、评价，从而有针对性地 采取有效措施，避免因不确定因素造成的损失，实现项目的投资收益。 科学的投资决策，是项目顺利实施、投资效益正常发挥的保证。 2 、可行性研究是项目设计的依据 西南交通大学硕士研究生学位论文 第9 页 项目设计所包括的项目选址、投资规模、技术方案等指标，必须 通过可行性研究这一重要环节的分析，方能确立和采用。所以可行性 研究是项目设计的依据。 3 、可行性研究是项目实施的依据 只有经过项目可行性研究的充分论证，被确定为技术可行、经济 合理、效益显著的投资项目，才能列入企业的投资计划，享用企业的 资源。所以可行性研究是项目实施的主要依据。 4 、可行性研究是项目评估的依据 通过可行性研究，可以论证影响投资收益的各种因素和分析指标， 可以计算财务、经济效益以及清偿能力，从而为决策者实施项目评估 提供直接的依据。 总之，无论进行何种用途的投资。必须事先进行认真、周密和全 面的可行性研究，特别是要重视经济效益的分析论证，这样才能使有 限的资源得以充分的、优化的、合理的利用。 二、可行性研究的内容 可行性研究的内容可以概况为以下三个方面 l 、进行市场研究，以解决项目建设的必要性问题。 2 、进行技术方案研究，以解决项目建设的技术可能性问题。 3 、进行财务和经济分析，以解决项目建设的合理性问题。 市场分析、技术分析和经济分析构成了投资项目可行性研究的三 大支柱。 有关可行性研究的具体内容以及可行性研究报告的编制规范，已 有大量的文章做过详细的描述和研究，具有代表性的联合国工业发展 组织( 1 7 n d o ) 工业可行性研究编制手册也对可行性研究报告所包 括的内容进行了详细的规定，本文不再赘述。 本文讨论的是连锁经营终端投资，属于可行性研究的范围，但主 要侧重于创建选址的评价模型，以便投资者在连锁经营终端项目可行 性研究过程中能利用模型对影响项目投资的因素进行量化的分析，从 而为其提供直接的决策依据。 如前所述，企业投资的目的是为获得经济效益和社会效益，因此 对于经济效益的评价，将通过财务分析的方法，计算相应的分析指标， 以判断项目实施的可行性。接下来的部分将介绍：( 1 ) 决定投资项目 的商圈分析方法；( 2 ) 投资项目财务分析的理论基础和分析方法。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 0 页 2 2 商圈分析方法 商圈分析是选址的一个重要过程，也是商店策划者选址时应掌握 的基本功。选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内部的人口因素、 市场因素及一些非市场因素的有关资料，由此评估经营效益，确定大 致地点。 商圈指商店吸引顾客的地理区域，或者说来店顾客居住的地理范 围，它是以商店所在地为中心，沿一定距离向四周扩散所形成的商店 吸引顾客的辐射范围。通过对商圈的调查分析，经营者能了解不同位 置的商圈范围、构成及特点，并将之作为选址的重要依据。 一、商圈构成 一般地，顾客离某商店越远，他们光顾该店的可能性就越小，反 之光顾的可能性就越大。根据这种“距离递减功能”现象，可按顾客 距离商店的距离，将一个商圈分为三个距离带：核心商圈、次级商圈 及边缘商圈，见图2 1 。 图2 - 1商圈构成示意图 一级商圈 商店所处位置 二级商圈 三极商圈 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 1 页 核心商圈是最靠近商店的区域，在这一区域内的顾客来店方便， 与其地区域相比，商店在这一区域具有竞争优势。这一区域的顾客占 商店顾客总数的比例最高，会高达5 5 一7 0 ，商店从这里吸引到主 体客流并实现其大部分业务重。次级商圈是环绕在核心内圈外围的距 离带，占商店顾客总数的l o 2 5 。日用品对这部分顾客吸引很小， 来自这个区域的顾客经常把该商店作为其第二或第二个购物地点，以 购买选购品及特殊品为主要目的。边缘商圈占剩余的极小一部分顾客， 这类顾客往往是分散的、次要的。他们之所以成为该店的顾客，可能 是偶然碰巧来到这里，也可能是因他们对该店的忠诚或个性所致。 除了寄生性小商店外，任何一家商店都拥有自己的商圈，但商圈 的形态与规模却各不相同。 二、商圈的规模 商圈的规模大小与商店经济效益呈正向变动关系，因此商圈规模 是选址时必须考虑的因素。它受商店内外因素的影响： l 、内部因素 ( 1 ) 经营规模。经营规模扩大，商店向顾客提供的商品、服务 的种类及数量增加，吸引顾客的范围也就越大，商圈自然增大。大型 商店的商圈一般比小型商店大。 ( 2 ) 经营品种。通常，经营食品、果蔬等日用品的商店商圈最 小，经营服装、床上用品等随季节更换的选购品的商店商圈次之，而 经营家电、家具等高档耐用的特殊品的商店商圈最大。比如，购物中 心、百货商店的商圈最大，服装店次之，超市最小。 ( 3 ) 促销活动。商店可通过广告宣传、营业推广、服装等多种 促销手段来提高知名度，吸引更多、更大范围的顾客慕名而来，以扩 大商圈边缘范围。 2 、外在因素。 ( 1 ) 自然交通条件。道路畅通、交通工具发达，商圈自然较大， 而河流、森林、山岭、铁路、高速公路、收费站等自然及人为的障碍 则会限制商圈规模。自然交通状况是制约商圈规模的主要外在因素。 ( 2 ) 行政边界。国家、城市、乡、镇等行政边界在一定程度上 影响了商圈的大小。 三、商圈的评析 1 、商圈确定模式 西南交通大学硕士研究生学位论文 第12 页 p a ， 生：丝l ( 2 一1 ) 以( 。) 2 d ：一 ( 2 2 ) + 西南交通大学硕士研究生学位论文 第13 页 图2 - 2 需求凡率线围成的j 商圈 赫夫认为，任一商店或商店群的零售引力受类似竞争者的影响， 一个既定的购物中心对某一区域顾客的引力大小可用赫夫几率表示， 其公式为： s j 。 弓：簿 ( 2 - 3 ) ( ) 。 其中，p i 为在特定的居民区i 居住的顾客至某一商店或商店群j 购 买商品的概率，s j 为以一定等级商店售货面积计算得出的商店或商店群 j 的规模，t i 为i 地居民至j 商店或商店群购买商品所需花费的时间， 为一经验常数，用来反映顾客在购物行程中时间花费的效率，n 为相 互竞争的商店或商店群数。 通过这一公式，商店经营者能预测其商店或商店群所i 败引的全部 住户数，公式为： 列，= ( 0 i ，) ( 2 4 ) 其中，t a j 为j 商店或商店群所吸引的全部住户数，p ，为i 区住户 至商店或商店群j 处购买商品的概率，h 为i 区全部住户数。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第14 页 由此，商店经营者可确定其商圈的大小。 ( 3 ) 定点技术商店经营者采用某些方法调查顾客的来源并 一点一点地定在图上，通过大量点的密度和分市来识别商圈的技术。 其中，顾客来源地可以是住址，也可以是工作地址，视具体情况而定。 2 、商圈分析 商圈确定后，需对商圈进行分析评价，以便预测商店建立后所能 获得的客流量和销售量。主要分析如下因素： ( 1 ) 人口因素 人v i 数量大小及变动趋势与消费品的需求量呈正向变化关系。人 口的增长势必会引起消费品需求量的增长。此外，还要了解商圈内人 口的性别、年龄、家庭、职业等构成，为经营者选定目标顾客、制定 经营策略提供现实依据。 ( 2 ) 经济收入 包括家庭总收入，总收入中开支与储蓄比例，开支中商品支出与 非商品支出的比例，商品支出中基本支出与弹性支出的比例，这些比 例直接影响决定着顾客需求及变化。 ( 3 ) 竞争状况。 竞争状况可由所在地区商圈饱和度来衡量。某区域某类商店不足、 饱和或过多，可通过饱和指数得以显示，其计算公式为： r s ：c 。r e( 2 5 ) r 严 其中，c 为某地区购买某类商品的未来潜在顾客数； r e 为某一地区每一顾客的平均购买额： r f 为某地区经营某类商品的商店营业面积总和； i r s 为某地区某类商品的每平米销售额即饱和指数( 注：r f 含拟建商店面积) 假定该类商品至少实现2 元平方米的销售额才能获利。则i r s 2 时，具有建店可行性，一般i r s 越高越适宜新店落址。 ( 4 ) 其他因素 包括国家及地方政府的方针政策、法律法规等影响商店发展的政 治法律因素，顾客价值观、宗教信仰等方面的社会文化因素。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 5 页 _ 一一一 2 3 投资项目决策的财务分析 2 3 1 投资项目决策的理论基础 投资项目的财务评价是从项目的微观角度出发，根据有关的政策、 制度以及现行的市场价格等因素，预测项目周期全过程中可能发生的 费用和效益。运用货币时间价值的理论对项目的投资获利能力、财 务清偿能力和资金流动性( 充裕性) 等财务状况进行动态分析，为投 资者取舍项目提供决策依据。 项目财务评价工作是在完成了市场需求预测、合理投资规模的确 定、项目选址、技术方案以及投资估算和资金筹措方案等分析论证的 基础上进行的。评价方法首先是识别和测算项目的费用与效益，然后 采用现金流量分析方法( d c f - 一折现现金流量法) ，通过计算净现值、 内部收益率、投资回收期等分析指标来衡量项目投资的净效益。目的 是以尽可能小的投入获取尽可能大的投资收益。 一、现金流量 现金流量是指投资项目从策划、设计、施工、投入运营直到报废( 或 转让) 为止的整个期间各年现金流入量与现金流出量的总称。现金流量 包括现金流入量、现金流出量和净现金流量三个基本概念。现金流入 量是指投资方案所引起的企业现金收入的增加额：现金流出量是指投 资方案所引起的企业现金支出的增加额；净现金流量是现金流入量与 现金流出量之间的差额。 投资项目经济效益的评价过程，实际上是综合地权衡投资项目之 所耗与所得的过程。从财务分析的角度看，所耗与所得既可经过投资 项目的预期利润来衡量，亦可经过投资项目的预期现金流量来衡量。 利润是衡量投资经济效益的一个综合指标，它全面地概括了企业在增 收节支等方面的成果。但是，任何一项长期投资，从筹建、设计、施 工、i f 式运营到项目报废的整个周期内，除了会发生一定数量的利润 或亏损外，还会引起大量的、持续不断的现金流入和流出。科学的长 期投资决策要求用现会流量来计算投资疗案的经济效益。 1 现金流入量的构成 现金流入量是投资经济效益的主要来源。能否准确地测算投资项 目现金流入的金额和时间分布，直接关系到能否正确地评估整个投资 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 6 页 _ _ 一一一 项目的经济效益。 投资项目的现金流入一般包括以下几项： 销售收入 销售收入是项目建成投八运茜后，在某一期间经过销售产品或提 供服务而形成现金流入的增加额。销售收入作为企业在某一期间的生 产经营成果，表示投资项目、出已形成或即将形成的实际的或预期的现 会流入。它是企业用以补偿， j 产经营支出的物质基础。 投资项目终结时收回的流动资金 长期投资项目除了会在筹建阶段发生大量的固定资产投资支出 外，正常还需要在投产后将。部分资金垫支在现金、应收帐款和存货 等流动资产上。这部分资金一经投入，便在整个投资期限里围绕着企 业的生产经营活动进行周而复始的循环围绕，直至项目终结。这时， 垫支在流动资产上的流动资盒便可收回，从而构成企业在当年的项 重要的现金流入。 固定资产报废时的残值收入及报废前的变价收入 固定资产投资是投资项目最重要的投资支出，其价值补偿方式主 要是通过定期计提折旧，计入产品成本并从所实现的销售收入中收回。 除此之外，固定资产在报废时往往还有一定价值，经过变卖，亦可得 到一部分现金收入。另外，对于尚能继续使用的固定资产，企业可以 对其作价转让，从而得到一笔现金收入。所以上述残值收入和变份收 入就构成投资项目现金流入的一部分。 2 现金流出量的构成 投资项目进行建设，必然要发生投资支出。投资支出按其经济性 质，通常可划分为两大类：固定资产投资和流动资金投资。除了这些 一次性的支出外，项目投产后，企业还需要在生产经营活动中发生大 量的日常支出。不论是投资支出还是生产经营支出，都属于投资项目 的现金流出。 固定资产投资 固定资产投资通常是投资项目最主要的一项现会流出，主要包括 土地或建筑设施的购置、施工建设费用、设备购置、安装费用以及其 它费用等。固定资产投资的测算，一般应在技术可行性研究的基础上， 详细列示出拟建项目所需要的各项设备和设施，并依照具体情况和条 件逐项估算，汇总出总投资额。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第17 页 流动资金投资 流动资金是企业购买劳动对象和支付【资时所垫付的那部分资 衾。 生产经营活动中的现金流出 这部分现金流出包括： a 构成企业生产成本的经营性现金流出，主要包括直接材料采购 费用、直接工资、制造费用、销售费用、财务费用和管理费用。 b 税金支出，主要涉及两项税收：销售税会及附加：所得税。 3 现金流量表 为了直观地反映项目计算期内现金流量的发生情况，在进行现金 流量分析时，需要绘制现金流量表。现金流量表是反映项目在计算期 内各年的现金流入，现金流出和净现金流量的表格，它可以反映项目 对企业的贡献，也可以反映项目收回全部投资的时间。通过现金流量 表可以计算项目的财务内部受益率、财务净现值和投资回收期等反映 项目盈利能力的指标。 二、资金的时间价值 资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指资金随着时间的推 移而形成的增值，它表现为同一数量的资金在不同的时点上具有不同 的价值。 资金的时间价值在投资项目决策、特别是投资项目经济评价中具 有非常重要的意义。因为项目的全过程可能要经历几年、十几年甚至 几十年的时间，只有对每个投资项目在其全过程中所形成的现金流量 进行科学的预测，掌握每个项目现金流出与流入的时间和数量以及它 们在时间和数量上的差别，然后按复利法统一换算为同一时点的数值 现值、终值或年金，才能使有关项目投资经济效益的分析、评价 建立在全面、客观、可比的基础上。在进行项目经济评价时，使用最 多的方法是折现现金流量法包括净现值法、内部收益率法等，而这 些方法就是建立在资金的时间价值基础之上的。因此，在进行投资项 目决策时，必须了解资金时间价值的意义及计算方法。 1 资金时间价值的形成及表现 资金时问价值形成的前提是借贷关系的普遍存在，即货币所有者 与货币使用者的不同一。随着借贷关系的产生，资本所有权与资本经 营权产生了分离，资本分化为借贷资本和经营资本，资金的时间价值 西南交通大学硕士研究生学位论文 第18 页 开始以人们看得见的形式利息出现，并在经济生活中广泛地发挥 作用。 在市场经济条件下，资金是一种基本资源，它可以转化为生产资 料或服务，具有盈利和满足需求的功能。资金所有者和经营者正是通 过利息这个纽带来实现资本的增值或某种需求的满足，因此利息产生 的本质原因是资金的盈利能力，利息是资金时间价值最直观的表现 2 资会时间价值的计算 计算资金时间价值的关键问题，是确定一个适当的利率或折现率。 因为只有通过采用适当的利率或折现率，才能解决不同时点货币的等 值及可比性问题。折现率应根据资金的成本来确定，资金成本就是企 业为获得资金而支出的费用，通常可以将银行贷款利率做为折现率。 此外，在确定折现率时还要考虑项目所面l 临的风险大小。由于投资回 收要受到许多不确定性因素的影响，因些，投资所冒的风险越大，要 求给予的风险补偿率就越高折现率相应就越高；反之，折现率就会 较低。计算资金时间价值时所用的利息率或折现率，应是综合考虑资 金成本和风险因素之后确定出的。 资金时间价值的计算，按利息部分是否计息，分为单利和复利两 种；按确定的可比基准日的不同又可分为现值、终值和年金三种。其 中复利计息方法可以完全反映资金的时间价值，因此在财务评价中得 以广泛使用。 基本的复利计算方法有六种，再进行投资分析时通常采用复利现 值的计算方法，亦即将未来一定时点的一定数量的资金按复利折算到 现在的价值。其计算公式为： p ：l( 2 6 ) ( 1 + 式中，f ：资金的将来价值 p ：现值 ，：利率 n ：计息期数 1 志称为次支付现值系数，般表示为( p f ，n ) 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 9 页 2 3 2 投资项目决策的财务分析方法和指标 投资项目的决策是通过对项目进行市场，技术、经济等方面的分 析论证后对项目投资做出实施与否的选择决断。其中经济效果评价是 项目投资可行性论证的最重要的核心内容和手段，它可以为决策者提 供最为直接的决策依据。经济效果评价主要通过财务评价的方法实现， 因此本节将对财务评价的方法进行讨论。 要对投资项目的经济效果进行评价，首先应选择能够反映项目投 资经济效果的指标。目前来看，这样的指标可以说是多种多样，但既 重要又被普遍采用的评价指标主要有：净现值、内部收益率、投资利 润率和投资回收期，而且每一种指标的计算都可以构成一种评价方法。 另外，对于长期投资，资金的时间价值是影响投资经济效果的重要因 素，因此按是否考虑到资金的时间价值，评价方法又可分为静态分析 法和动态分析法。 应该说不同的指标和方法所考察问题的角度、侧重点不同，适用 范围和应用条件也不相同，加之项目或方案的决策结构的复杂性，所 以不会存在一个适宜于所有项目的评价指标和决策方法。因此，决策 者有必要进彳亍多项评价指标的计算，从不同的角度、结合各项指标不 同的评价侧重点，来对项目或方案实施综合的评价，以期得到一个尽 可能合理、准确的评价结果。接下来将对上述四项常用的评价指标及 方法做详细介绍，并对它们各自的侧重点进行分析和讨论。 、净现值( n p v ) 净现值法是利用净现值指标对投资项目经济效果进行评价的方 法，因为它考虑了资金的时间价值，所以属于决策分析中的动态评价 方法。所谓净现值，是指按部门或行业基准收益率或设定的折现率， 将投资项目各年的净现金流量( 即现金流入扣除现金流出后的净流量) 折现到项目建设起始年( 基准年) 的现值总和，也就是项目各年净现 会流量的现值累加值，其表达式为： h n p v ：y 生尘! ! 生 f2 7 1 智( 1 + ) 式中，n p v 为净现值； i 。为基准收益率或设定的折现率： c i 为项目现余流入量； 西南交通大学硕士研究生学位论文 第2 0 页 _ 一 c o 为项目现余流出量； ( c i - - c o ) 。为第t 年净现金流量； n 为计算期。 净现值指标是反映项目在整个寿命期内总的获利能力的动态泮价 指标，依此指标对项目进行决策所遵循的原则是： 对单一方案项目而言，n p v 0 时，可以考虑项目实施方案的接 受；若n p v 4 时) 。 对原始车流量进行修正： t f a d j u s t e d = ( t f p x o w p c m p s r p l p ) + ( t f s o w s c m s s r s l s ) 其中，t f a d j u s t e d 为修正后车流量，t f p 为修正前干道车流量， t f s 为修正前支路车流量， l p 为干道的车道修正系数，l s 为支路的车道修正系数。 ( 2 ) 根据修正后的车流量，取得初始r s 分值。 很显然，车流量越大，r s 分值越高。具体如下： t f a d j u s t e d r s 0 3 9 9 9 4 ，0 0 0 4 ，9 9 9 5 ，0 0 0 9 ，9 9 9 1 0 ，0 0 0 1 4 ，9 9 9 1 5 ，0 0 0 1 9 ，9 9 9 2 0 ，0 0 0 2 4 ，9 9 9 2 5 0 0 0 以l ： 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 3 5 4o 西南交通大学硕士研究生学位论文 第4 3 页 值。 砸i i 百酌车流量落在左边哪组区域，则取得相应的右边的r s 分 2 、车辆进出加油站方便程度( 分值范围：一2 0 至0 ) 这一组有6 个参量。在分别就它们对加油站的影响打分后进行加 总，得到一个总分s a t o t a l 。根据