（公共管理专业论文）西安市房地产税收征管问题研究.pdf

两北人学坝i j 学他论义 摘要 近年来，房地产行业发展迅速，已经成为困民经济的重要产业，房地产税收收入比 重已经占到地方财政收入的重要份额，房地产税收的宏观调控重要性同益突出，但房地 产税收征管却处在一个较低水平，房地产税收收入与固定资产投资额和理论值均有一定 差距。本文结合实际工作中的数据、资料，对西安市房地产市场税收进行了分析和研究， 是对具体城i f 房地产税收征管所作的较为系统的理论分析和实证研究，对于完善房地产 税收政策、促进西安市房地产税收征管具有参考价值。 本文归纳了国外房地产税收征管制度对我国的借鉴之处，概括了我国房地产市场发 展历程，研究了西安市房地产行业发展状况。由于我国房地产税收制度设定不合理、法 律政策不完善、征管模式不科学导致了房地产税收的机制性问题；而在房地产丌发各个 环节上，由于各部门信息传递不顺畅，造成各个税种的计税依据不可靠，导致房地产税 收收入的流失。通过对西安市房地产税收市场的实证研究，从法制建设、征管模式、缺 少纳税评估、信息4 i 对等、政府职能错位五个方面分析了产生房地产税收问题的深层次 原因。吐j 于我陶房地产税收税种多、环节多、涉及部门广，因此，除了需要加强房地产 行业法制建设、适当下放房地产税收地方立法管理权外，还匾需建立符合西安市实际的 房地产评估制度，建立独立的评估组织，丌展以市级数据集中为主要内容的房地产一体 化征管，j 能有效组织房地产税收收入，确保国家产业凋控政策的落实。改革房地产税 收制度，要嵴持“简税制、宽税肇、低税率、严征管”的思路和法定、公平、效率、简 明原则，明确中央和地方在房地产税收中的权限划分，明确房地产各部门在一体化征管 中的权利义务，共建协税护税房地产税收征管机制。 关键词：房地产，征管，评估，一体化 a b s t r a c t a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s t h er a p j dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m e a nim p o r t a n tin d u s t r yi nt h en a tio n a le c o n o m y t h ep r o p o r ti o no ft h er e a le s t a t e t a xr e v e n u eh a sa c c o u n t e df o rasig nif ic a n ts h a r eo fl o c a lf is c a lr e v e n u ea n d t h ei m p o r t a n c eo fm a c r o c o n t r o lr e a le s t a t et a x e sh a v eb e c o m ei n c r e a s i n g l y p r o m i n e n t b u tt h er e a le s t a t et a xc o l l e c t i o ni sa tal o w1 e v e l r e a le s t a t e t a xr e v e n u ea n df i x e da s s e ti n v e s t m e n t ，a n dt h e r ei sac e r t a i ng a pb e t w e e nt h e t h e o r e t i c a lv a l u e s i nt h i sp a p e r ，t h ea c t u a lw o r ki nt h ed a t a ，i n f o r m a t i o n ， r e a le s t a l em a r k e ti n x i a nt a x a t i o na n a l y s jsa n dr e s e a r c hi sas p e c i f i cu r b a n r e a le s t a t et a xc o l l e c t i o nb yt h em o r es y s t e m a t i ct h e o r e t i c a la n a l y s i sa n d e m p ir i c a lr e s e a r c h ，f o ri m p r o v i n gt h er e a l e s t a t et a xp o li c i e st op r o m o t et h e x i a nc jt vr e a le s t a t et a xc o ll e c ti o nh a st h er e f e r e n c ev a l u e t h isa r t i c l es u m m a r i z e st h ef o r e i g nr e a le s t a t et a xc o l l e e r i o na n dm a n a g e m e n t s y s t e mt ol e a r nf r o mc h i n e s ed e p a r t m e n t 。s u m m a r i z e dt h ed e v e l o p m e n tp r o c e s so f c h i n e s er e a le s t a t em a r k e t ，t os t u d yt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y a n d t h ed e v e l o p m e n tp r o c e s so fc h jn e s er e a le s t a t em a r k e tt os t u d yt h e d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nx i a n a sc h i n e s er e a le s t a t et a x s y s t e ms e t t i n g sa r en o tu n r e a s o n a b l ea n di n a d e q u a t el a w sa n dp o li c i e s a d m i n is t r a ti o nm o d ed o e sn o ts m o o t ht h em e c h a n is m1 e a d i n gt ot h er e a le s t a t e t a xis s u e s ：ina l1a s p e c t so fr e a 】e s t a t ed e v e l o p m e n to nt h et r a n s m i s s i o no f i n f o r m a n i o nd u et ov a r i o u sd e p a r t m e n t si sn o ts m o o t h ，m a k i n gt h et a xb a s i sf o r t h ev a t i o u st a x e sa r en o tr e l i a b l e ，r e s u i t i n gi 1 1t h e1 0 s so fp r o p e r t yt a xr e v e n u e x i a nr e a le s t a t et a xt h r o u g ht h em a r k e t ，e m p i r i c a lr e s e a r c h ，f r o mt h el e g a l s y s t e m ，c o l1 e c t i o na n dm a n a g e m e n tm o d e l ，t h e1 a c ko ft a xa s s e s s m e n t ，i n f o r m a t i o n a s y m m e t r i e s s o c i a la t m o s p h e r eo f 5 a n a i y z e d t h er e a le s t a t et a xr e v e n u e g e n e r a t e dd e e p s e a t e dr e a s o n s x i a n r e a le s t a t et a x t h r o u g ht h em a r k e t ， e m p if i c a lr e s e a r c h ，f r o mt h e1 e g a ls y s t e m ，e e l l e c t i o na n dm a n a g e m e n tm o d e l ，t h e l a c ko ft a xa s s e s s m e n t ，i n f o r m a ti o na s y m m e t r i e s ，s o c i a la t m o s p h e r eo f5a n a l y z e d t h et e a 】e s t a l et a xr e v e n u eg e n e r a t e dd e e p s e a t e dr e a s o n s a sc h i n e s et e a 】e s t a l e t a xr e v e n u e m o r et h a nm a n y1i n k sr e l a t e dt os e c t o rw i d ea n dt h e r e f o r e ，i na d d it i o n t ot h en e e dt os t r e n g t h e nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，t h el e g a ls y s t e m ，a p p r o p r i a t e d e l e g a t i o no t 1 0 c a l1 e g i s l a t i o ni nt h em a n a g e m e n to fr e a le s t a t et a x ，b u ta l s o a nu r g e n tn e e dt oe s t a b lis ht h er e a le s t a t ea s s e s s m e n ts y s t e m ，t h ee s t a b lis h m e n t o fa ni n d e p e n d e n t i n t e g r a t i o ne v a l u a t i o no r g a n i z a t i o n s ，t oc a r r yo u tt h e i n t e g r a t i o no fr e a le s t a t em a n a g e m e n t ，t a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n t ，e f f e c t i v e o r g a n i z a t i o no f1 0 c a lt a xr e v e n u ei no r d e rt oe n s u r et h ei m p l e m e n t a t i o no ft h e n a t jo n a li n d u s t r i a l - c o n t r o lp o li c i e s i m p r o v et h er e a le s t a t et a xp o li c i e s ，w e m u s ta d h e r et ot h e ”s j m p l et a xs y s t e m ，b r o a dt a xb a s e ，1 0 wt a xr a t e ，s t r i c t a d m i n i s t r a t i o n ，”t h ei d e a sa n dt h el e g a l ，e q u i t a b l e ，e f f i cl e n t ，s i m p l ep r i n c i p l e ， f r o mal e g a lp e r s p e c t i v et og i v et h ec o r r e i a t iv ed e p a r t m e n t si nt h ei n t e g r a t l o n o fp o l i t i c a lc o n t r o lo ft h er i g h t sa n do b l i g a t i o n s ，t ob u i l dar e a le s t a t et a x c o lj e c t i o nm e c h a n i s mo fp r o t e c t i n gt a x k e y w o r d s ：p r o p e r t y ，c oi ie c tio n ，a s s e s s m e n t ，in t e g r a t io n 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解话北大学关于收集、保存、使用学位论文的规定。 学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。 本人允许论文被查阅和借阅。本人授权西北大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权中国科学技术信息研 究所等机构将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库或其它 相关数据库。 保密论文待解密后适用本声明。 学位论文作者签名：叠啦指导教师签 川年p 月f 印e t 砷年2 , , e il ，日 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，本论文不包含j 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示谢意。 学位论文作者签名：叫耖嗲、 矽丫年l 夕月f 7 日 西北人学硕i j 学位论义 1 1 选题背景及研究意义 第一章绪论 1 1 1 选题背景 从1 9 4 9 年建国n 1 9 7 8 年改革开放之自 ，我陶的经济属于计划经济体制，土地和房产 都是以单一的公有制为主体，房地产市场极不发达，基本不存在房地产税收。1 9 7 8 年改 革丌放以后，国家丌始实施土地使用权有偿使用政策，1 9 9 8 年进行了住房制度改革，计 划经济体制下的公有土地无偿划拨使用和福利分房制度被打破，取而代之的是市场经济 体制下的城镇土地使用权公开拍卖、有偿使用和居民住房市场供应、自由买卖。于是房 地产市场呈现出前所未有的繁荣景象。随着土地、房地产交易的频繁，以房地产市场为 税基、税源的房地产税收得到了长足的发展，房地产税收收入已经成为地方政府重要而 稳定的收入来源。地方政府发挥职能作用，提供公共产品i d p j 艮务，以及维持自身运转， 均需要有充足的财力保证。而要提供财力保证，就必须重视税收职能作用。房地产税收 作为税收任务的重要组成部分，对其征收管理进行深入研究显得尤为重要。 1 1 2 理论意义 近几年，房地产业进入了高速发展期，带动了相关产业的飞速发展，这种产业链长、 关联度高的特征，使得房地产业成为了国民经济的支柱产业，也成为地方税收的重要来 源。但在取得巨大发展的同时，全国各地均出现了不同程度的房地产过热现象，原材料 价格快速上涨，大量资金涌入其中，加大了金融风险，对国民经济产生了负面影响；在 受到美国房地产次级贷款危机引发的全球金融危机的冲击下，从2 0 0 7 年第4 季度开始， 由珠三角地区逐步向全国范围蔓延的房地产市场调整，使得2 0 0 8 年我国房地产市场全年 维持衰退态势，直至2 0 0 9 年一季度，才到达底部。今年3 月份，全国房地产开发景气指 数( 简称“国房景气指数”) 为9 4 7 4 ，i ：i t 2 乒j 份回落0 1 2 点，比去年同期回落9 9 8 点， 创下这一指数5 年来的新低。随后，在国家实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策 的干预下，从2 0 0 9 年二季度丌始，各地房地产市场迅速走出低谷，到三季度又实现了新 一轮的亢奋，各地“地王”记录频频刷新，房产销售价格创出新高，进一步增加了金融 风险和对国民经济调控的压力。在房地产市场过热时期，为稳定房价，规范房地产行业， 国家出台了诸多的措施进行综合治理，税收政策手段无疑是最直接、最有效的调节措施 数据来源：困家统汁局网站 o l 第章绪论 之一。在稳定市场信心应对经济危机的形势下，国家又出台的多项关于稳定房地产行业、 调整房地产业结构的措施，这其中，税收调节依然是较为有效的方式。因此，通过对房 地产税收相关政策的研究，特别是征管问题的研究，对房地产行业稳定和有效的发展， 有着十分重要的意义。此外，我国幅员辽阔，各个地方发展状况不一，土地市场、房产 市场差别很大。而各项房地产调控措施大多由困家统一制定，地方政策制定权限非常有 限，加之房地产业本身涉及的税种多、税源分散，对房地产行业的税收开展有效征管难 度非常大，税源监控、税款征收存在很大漏洞，名义税负和实际税负差别较大，税款流 失严重。在这种背景下，针对具体城市，对房地产行业的税收征收管理作一个比较深入 的分析，并提出相应的对策和建议，具有重要理论意义。 1 1 3 现实意义 2 0 世纪9 0 年代以来，随着住房改革的深入、金融政策的支持以及城市化进程的加快， 居民购房从以自订的单位福利分房为主逐渐转为自主购房为主，西安作为房地产业“二线 重点城市”，伴随着全国房地产市场的整体强劲发展而上扬，同时，居民需求的增长带 动了西安房地产丌发投资的快速发展，西安市的房价快速上涨，西安的房地产市场出现 了一派繁荣的景象，房地产业成为拉动地方经济的重要力量。 表1西安市房地产业开发投资土要指标一览表 指标名称2 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 本年施i ：面积( 平方米) 2 1 7 4 2 9 3 12 3 8 3 5 6 1 22 9 15 9 5 4 03 6 5 3 2 4 0 9 本年竣i ：面积( 平方米) 3 6 1 6 2 3 13 9 9 6 4 1 74 8 3 2 9 8 74 4 3 9 5 8 5 商品房销售面积( 平方米)4 9 7 3 4 2 1 6 2 1 5 0 1 9 8 3 3 9 1 9 8 7 6 7 2 2 6 6 商t 铺房销售额( 万元) 1 7 1 2 8 9 72 0 6 1 4 5 02 8 1 7 8 8 02 9 9 7 0 5 0 商品房 ；f i j 售额增长率 2 0 3 53 6 6 96 3 6 数据来源： 阳安市统计年鉴 伴随着房地产行业的发展，房地产税收也在稳步增长。目前，西安房地产税收占全 部地方税收收入1 6 强，全国其它城市有的已经达至u j 2 0 以上，成为地方税收收入的主 要来源。但与房地产行业蓬勃发展的景象相比，房地产行业的税收征管形势却不容乐观。 2 两北人学顺l ：学位论文 表2 西安市房地产开发投资与税收收入对比表 指标名称 2 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 房地产开发投资额( 万元)2 2 5 2 3 0 32 8 5 7 6 0 53 8 7 3 3 4 25 4 5 7 1 0 3 房地产开发投资额增k 率 2 6 8 73 5 5 54 0 8 9 房地产税收收入( 万元) 1 1 3 7 1 01 4 2 4 0 81 8 5 3 4 41 9 3 8 2 5 房地产税收收入增长率 2 5 2 4 3 0 1 54 5 8 数据米源：房地产开发投资额米臼晴安统计年鉴；2 0 0 5 年一2 0 0 8 年房地产税收入来自 曲安市财政局、曲安市地方税务局年报表汇算而米 从表2 可以明显看出，房地产税收增长率明显低于房地产开发投资额增长率，虽然 税收总量在不断增长，但明显不匹配房地产行业经济发展。尤其是2 0 0 8 年，虽然房地 产投资额不断增加，但市场观望气氛浓厚，销售情况不理想，导致了当年房地产税收增 长明显减少。 拿房地产行业税收中的营业税来讲，营业税理论税额= 销售额5 ，计算结果见 下表： 表3 撕安市房地产业营、l k 税理论税额与实际税额比较表单位：亿元 年度销售额营业税( 理论5 )营业税( 实际)营业税筹额 2 0 0 51 7 l8 5 55 7 92 7 6 2 0 0 62 0 61 0 38 9 3 1 3 7 2 0 0 72 8 2 1 4 11 i 6 22 0 3 2 0 0 83 0 0 1 51 2 8 42 0 6 数据米源：房地产开发销售额米白两安统计年鉴；2 0 0 5 年一2 0 0 8 年房地产业营业 税收入米白婀交市财政局、西安市地方税务局各年度报表 从表3 中可以看出：历年的营业税入库数和理论数额差距较大，反映出西安市房地 产业税收管理方面，单就营业税来讲，就存在严重问题，值得深入研究。 因此，通过对西安市房地产市场税收征管问题的研究和现实分析，并提出完善西安 市房地产市场税收征管的具体政策措施，具有重要的现实意义。 3 第一章绪论 1 2 相关概念及研究范围 房地产是指房产和地产的总和，也称不动产。房地产包含了土地和土地上的附着物， 即土地和土地上建筑物及其衍生的权利义务关系的总和。房地产业是指从事房地产开 发、销售、管理和服务的行业，包括土地使用权的有偿划拨、转让，土地的开发、房屋 的建设、维修、管理，房屋所有权的买卖，房屋使用权的租赁，房地产的抵押贷款，以 及由此而形成的房地产市场。按房地产市场的运行过程可以分为四个阶段，即土地批租 阶段、房地产丌发阶段、房地产经营( 租赁与交易) 阶段和房地产保有阶段。而房地产 作为纳税人的一种财产，按其流转环节又可以分为取得环节、保有环节和转让环节。 本文研究所涉及的房地产税收和房地产市场税收是同一概念，是指一个所有与房地 产有关的经济行为所产生的税收而形成的税收体系，所涵盖的范围包括了所有与房地产 行业、房地产巾场有关的税收( 见表4 ) 。按照市场运行层次，包括了土地使用权出让、 新建增量及存量房地产的买卖和租赁市场的税收：按照市场运行过程，包括了土地批 租、房地产歼发、房地产经营、房地产保有和房地产租赁共5 个阶段的税收；按照房地 产的流转环节，包括了取得、保有、流转共3 个环节的税收。 邓忠萍我圈房地产税收研究 d 厦f - j ：厦门人学2 0 0 7 邓忐萍我闺房地产税收研究 d 厦门：厦门人学2 0 0 7 4 两北人学颁i ：学位论文 表4 房地产各环? 1 y 征收税种览表 征税环1 ，税种计税依据 税率( 税额) 营业税销售收入 5 城市维护建设税营业税税额7 或5 或3 房产税房产余值1 2 印花税交易合同价0 0 5 或0 0 3 房地产取得 企业所得税廊纳税所得额 2 5 个人所得税个人收入 2 0 耕地i i j h j 税实际fl 1 川的耕地面积1 1 0 元平方米 城镇十地使h j 税十地面积1 5 3 0 元平方米 房产税房产余值或租金收入 1 2 l 或1 2 房地产保有 城镇十地使用税 十地面积 1 5 3 0 元平方米 营业税转让收入 5 城市维护建设税营业税税额7 或5 或3 契税合同交易价2 或4 房地产流转十地增值税房地产增值额3 0 6 0 超额累进税 企业所得税戍纳税所得额 2 5 个人所得税个人收入 2 0 印花税合同交易价 0 0 5 资料来源：根据陕两省地税局税收政策法规汇编等资料整理 在本文中，还会涉及几个概念：如财产税、不动产税和物业税。财产税是对纳税人 捌有或支配的、税法规定的应税财产就其数量或价值额征收的一类税收的总称，包括动 产税和不动产税；不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，不动产税的税种包 括针对房产价值征收的房产税和针对房产出租收入的税收。物业税最早来自于香港，是 指不动产税或房地产税。而我国目附所讲的物业税是一个狭义的概念，主要就是把现行 房地产税、城市房地产税和土地使用税等税种合并后的一种税。除了财产税范围更广一 些，不动产税、房地产税和物业税没有什么实质性的差别，所具有的差别源于人为赋予 的内涵不同。 5 第帝绪论 1 3 文献综述 1 3 2 国外研究综述 在查阅固外研究资料过程当中，限于掌握资料的有限性，在c n k i 平d 各种税收书籍当 中，往往对国外房地产税如何征管以及征管手段、征管方式等介绍的较多，而对国外学 者有关房地产税收理论研究介绍的较少：关于国外学者研究房产税的外文资料，又难以 得到。因此，只能就能够掌握的资料做一简要概述。 对房地产税收的研究，其发展历史可以追溯至威廉配第( w i l l i a mp e t t y ) 1 6 6 2 年 所著的赋税论，他认为社会财富的真证来源是土地和劳动，而课税的最终对象 也只能是土地的地租及其派生收入。他把地租看成是剩余劳动的产物，从而也是 赋税的最终源泉，提出了税收“公平”、“确实”、“便利”和“节省”四原则。 威廉迪令格( w i i i i a md i l i g g e r ) 在城市不动产税改革原则和方法中提到， 从一定意义上讲，发展中国家对财产税征收的低效，反映了税收管理机制的失败。认为 采用物理方法、技术手段，以及及时更新所有权信息，就可以客观、公式化地开展“批 量房地产评估”活动，从而提高计税价值评估的准确性和实际应用度。 约翰逊思会纳( j o n h s o ns k i n e r ) 在如果对农业用地征税非常有效，为什么此 项措施很少应用中指出，对每块土地市场进行评估费用昂贵，并且费时费力，政府 管理上地税更为团难，误报土地真实价值致使国家很难进行选择，即从准许逃避损失和 花费资金来强化土地价格的一致性中二者择一。 联合国粮农组织( f o o da n da g r i c u l t u r eo r g a n i z a t i o no ft h eu n i t e dn a t i o n s ) 在中、东欧国家的不动产税制一文中指出对征税对象价值评估是不动产税征收过程 中最重要的问题，制度设计中应该限制免税范围，以降低征管成本。 由于各国社会、经济、法律、文化、习惯各不相同，国外学者对房地产税收的研究 总是基于各自国家角度，虽然有一定的理论参考价值，但具体实践，还必须结合我国的 房地产发展阶段和社会经济水平。 1 3 2 国内研究综述 我国的税收征管理论研究随着历次税收制度的改革而不断发展，9 4 税制改革和9 8 年 住房制度改革后，爿逐步丌展了对房地产税收的系统研究，是和房地产业发展紧密结合 丌度订科i o l 郭义华等冈外小动产税收制度研究 m 北京：中闲人地川版i ：2 0 0 5 ：4 8 4 9 郭义华等固外1 i 动产税收制度研究 m 北京：中因人地版 1 ：2 0 0 5 - 8 1 8 4 6 两北人学颂l ：学位论文 的。与此相关的，一方面是对房地产税收制度研究的比较多，另方面，是对如何在全 国范围内丌展税收征管研究的多，简而言之，是税政研究多、征管研究少，宏观研究多、 微观研究少。尤其是专门针对具体城市进行房地产税收的征收管理进行综合分析和研究 的更少。 前国家税务总局局长金人庆认为应该以资源共用、信息共享为基础，加大改革力度， 减少管理层次、精简管理机构，推行税收管理的集约化和精细化，实现税收管理的现代 化。 中国人民大学岳树民教授指出，对于税款的征收管理，由于涉及问题形式多样、程 序复杂，因此，改进税收征收管理是项综合的系统工程。要秉持全面调查、慎重决策 的原则，着眼于外部环境与内部构成要素的统一，将税制整体性与税种个体性、制度核 心性与措施配套性结合，从而建立起“纳税人诚信纳税、政府税收政策实现”的税收征 管体制。 杨斌非常藿视信息化技术对征管模式的推动作用，认为新型税收管理模式的核心就 是计算机网络征管。新型征管模式应以信息化建设为基础，建立起电子纳税申报、集中 统一征收、属地分片管理、网络实时监控、稽查电子选案查办等5 大要素相结合的统一 征管模式，实现征、管、查3 分离；并不断提高税收管理的集中性和统一性，最大化地 缩小名义税负和实际税负的差距，实现税收征管的规范化。 陆奇提出要结合房地产行业特点，制定全国统一的房地产税收管理办法。房地产业 产业链长、涉及部门多。就税务部门来讲，对房地产业进行税收管理，涉及税种多、环 节复杂，计税依据复杂，征管上难以规范。因此，认为上级政府部门或者国家税务总局 建立起统一的“房地产税收征管规程”，规范管理方法，统一管理标准，使得征、纳双 方均有据可依，便于线税收管理部门对房地产企业和房地产税收进行管理，也便于房 地产企业规范经营、依法纳税。 谢月、袁洪斌对房地产税收收入进行了因素分析，对其收入弹性进行了实证研究。 从政策制定、征收管理和经济形势三个方面进行因素分析，指出行业发展和管理加强是 房地产各项税收得到增长的主要因素。同时，房地产行业由于发展迅速，已经得到了政 府的关注，政府将会充分使用税制调整这调控手段，加强对相关行业的产业调整和管 理，将翠持“推进改革、突出弹性、简化税制、降低税负、规范管理的思路，不断加 强房地产税收征收管理。 齐渭波认为，应充分借鉴国外经验，加强纳税评估这一工作方式，开展对房地产企 7 第一章绪论 业税收的集中检查，将经常性和集中性、同常控管和交叉管理相结合，促进房地产税收 的组织入库。 还有许多学者指出我国现行房地产税收政策和征收管理中存在着税种结构不合理， 税、费、租不清，计税依据不科学，税收政策调整快、不统一，税收征管不严密，税负 集中在流通环节、对保有坏节征税不够等问题，指出改革目前房地产税收的征收管理， 应加强法制建设、提高立法层次，建立合理的房地产税收征管机制，加强具体征管措施 等建议，是众多学者研究的共识。 纵观国内研究，随着社会经济的发展，各种利益主体的矛盾迸步复杂化，房地产 行业作为国民经济的重要行业，由于涉及部门广、产业链长，其中的矛盾和问题也更加 复杂。我困学者对房地产税收的征收管理进行了深入的理论研究，也取得了可行的研究 成果，推动了房地产税收征管工作的改进。但是，针对具体城市的房地产税收征管问题 的系统性研究相对较少，而对西安这样一个副省级城市的房地产税收研究则为空白。 1 4 论文结构 本文共有六章： 第一章，导论。主要介绍了本篇论文的选题背景，及研究的理论意义、现实意义， 对相关概念进行了界定和说明，对国、内外学者的研究成果进行了概述，介绍了论文的 结构，指出了本文的研究方法、创新所在以及存在的不足。 第二章，房地产市场税收征管现状。共包括三个方面：首先，介绍了西方国家在房 地产税收征管中的现状，主要介绍西方国家对房地产税所采取的征管方法和经验；其次 介绍了我国房地产市场发展的历史沿革，以及全国范围内房地产市场税收征管的总体现 状；再次，介绍了西安市房地产市场发展情况，以及当前税收征管模式和方法，为后面 进一步研究西安市房地产市场税收征管问题提供帮助。 第三章，房地产市场税收征管问题。针对西安市房地产市场，结合在实际工作中获 取的资料、数据，从法律制度层面、房地产市场各个环节和房地产各个税种三个角度分 析了西安市房地产市场税收征管存在的问题。 第四章，西安市房地产市场税收征管问题产生的原因。从法制建设、征管模式、缺 少纳税评估、信息不对等、政府职能错位等五个方面分析了产生房地产税收问题的深层 次原因。 第血章，提出了完善西安市房地产市场税收征管的对策。指出应从建立税收基本法， 8 两北人学颂i ：学位论文 给予地方政府房产税自主权；整合简化房地产各环节税收制度；建立房地产税收评估制 度；深化房地产税收一体化征管模式等4 个方面完善西安市房地产税收征管，并对如何 建立评估机构和丌展评估数据一体化共享提出了设想和实施步骤。 第六章，结论。介绍了本文的主要工作和结论。 论文内容框架如下图所示： 选题背景、研究意义、相关概念、文献综述等 上、， 上 国外房地产税收制度和征管现状我国房地产市场历史演进和现状 西安市房地产税收征管现状 1 r 砖安市房地产税收征管存在问题 上 ， 上 房地产税收制度设定上存在兀j 题 房地产行业并环节税收征管存在问题房地产行业各税种存在问题 1 r 成冈分析 ii il 1r 制度和政策不完善征管模式不合理市场信息不对称 评估体系不健全政府职能错位 上上上上 1r 完善硝安市房地产税收征管的对策 l 上上上上 建立税收基本法改革简化各环1 了税种建立房地产评估制度完善房地产税收一体化制度 上 结论 论文框架图 9 第一章绪论 1 5 研究方法、创新点和不足 1 5 1 研究方法 l 、比较分析法。本文在对发达国家( 地区) 的房地产税收制度进行深入总结的基 础上，运用比较分析的方法，研究我国房地产税收的税收政策和西安市房地产税收的征 管办法；在房地产行业具体税种的整合以及评估机构建设的选择上，比较分析了各个可 选项的优缺，择优提出了改进路径。 2 、定量分析法。从中国统计年鉴、中国税务年鉴、西安统计年鉴、 财政部网站、国家税务总局网站查询房地产数据、政策，从西安市统计局统计资料、西 安市财政局、西安市地税局历年报表中获得房地产税收完成数，对各项数据进行梳理比 对、定量分析，用定量的方法分析了西安市房地产税收征管存在的问题，从而提出切实 可行的建议，避免了缺少数据所带来的定性偏差。 3 、实地调研法。利用工作上的便利，参加西安市地税局x 分局开展的“依托政 府、各方连动，建立房地产业协税护税工作机制”创新项目，获得了房地产企业在实 际中逃避税款缴纳的一手资料，为沈明论文观点提供了现实支撑。 1 5 2 创新点 本文简明归纳了国外房地产税收征管模式方法对我国的借鉴之处，概括了我国房地 产市场发展历程，研究了西安市房地产行业发展状况，分析了西安市房地产税收征管存 在的问题及其产生的深层次原因，提出了最紧要的四个方面对策，明确了强化房地产税 收征管的重点所在。本文的创新之一在于，研究西安市房地产税收征管问题时，从税收 政策设计、房地产行业各个环节、房地产涉及税种三个角度进行深层分析，对西安市房 地产税收征管存在的问题研究得比较透彻，而现有研究要么只就一个方面、要么只就一 个方面一点，角度单一，得到结果相对片面。本文的创新之二在于结合工作实践，引用 了大量的税收数据和一定的现实案例，运用定量分析的方法，峰持用数据说话，从数据 对比分析中发现问题，避免简单描述，人云亦云，避免了定性不准。本文的创新之三在 于，提出改进两安市房地产税收征管措施时，根据存在问题和分析得来的深层原因，提 出了最为紧要的几个方面建议，即从建立税收基本法，赋予地方主动权，简化税制，建 立评估制度，完善一体化征管方式提出了对策，孥持理性观点，提出理性措施，而不是 阐述一些诸如加强税法宣传，强化人员教育等柔性举措的建议。 l o 两北人学倾i ：学位论文 1 5 3 存在不足 在撰写本文的过程当中，由于资料来源不，各部门公白的统计口径不尽相同，在 实际应用对比中可能存在偏差，由于时间紧，论文撰写都是在工余进行，对这些数据的 考证、分析还做得不够细致。同时，由于研究水平限制，在建立模型，运用成熟的理论 方法分析数据上还做得不够，没有对建立房地产评估制度和一体化制度后的效应进行量 化分析，都是在以后的工作学习中需要加强的方面。 第_ 二章房地产市场税收缸管现状 第二章房地产市场税收征管现状 2 1 国外房地产税收制度和征管现状 由于历史、文化、国情以及经济调控目标各异，各经济发达国家在房地产税制设定 和征管方式上二 三要呈现出以下特点： 一是房地产税收主要划归地方。西方发达国家，财政税收体制一般实行的是分税制， 对于房地产税收，基本划归地方所有，如美国，除了联邦税、州税以外，还存在市税和 区税，上世纪九十年代，美国就将房产税划归市、区所有。对于西方发达国家，房产 税所占的比重，多的如美国就占到地方税收收入的5 0 - - 8 5 ，房产税对西方国家地方 经济的发展和地方政府的运转意义不可替代，同时，在房产税的征收管理上，西方国家 也更加注重地方积极性的调动。 表5 部分国家人均g o p 及房地产税ii l 地方政府税收收入比重一览表 2 0 0 1 年人均g d p房地产业各税l f l + 地方 国家房地产税税种 ( 美元)财政收入比重( ) 日本同定不动产税2 4 9 1 04 5 4 加拿人不动产税 2 4 8 3 0 5 3 4 德国十地税2 3 4 4 0 1 5 6 澳人利弧+ 地税，市政税 2 3 2 8 06 1 0 英国不动产税、房胯税 2 2 8 8 02 9 o 阿根廷十地税、建筑税 1 2 9 1 03 5 1 钾利房厣不动产税 1 0 1 2 03 5 2 墨阿哥房厣不动产税 9 1 0 51 3 2 非律宾物业税3 8 6 0 1 3 5 印尼十地利建筑税2 9 0 5 1 0 8 尼加拉瓜不动产税 2 7 5 06 5 资料来源：r i c h a r db i r d 全球各国的十地和不动产税概述 二是重视对房地产保有环节的征税。我国房地产税制的重大缺陷，即与西方国家房 地产税收制度的重要区别就是：西方国家更加重视对房地产保有环节的征税，而对房地 李燕燕困外虏地产税收的经验 j 2 0 0 7 1 2 西北人学硕i ：学位论文 产转让环节征税相对较少。以英国( u n i t e dk i n g d o m ) 为例，来源于房地产转让的税收 收入只占到全国总收入的2 以下，而来源于保有环节的税收，则占到全国税收总收入的 3 0 。这样做的效果，促进了房地产资源在市场中的合理配置，抑制了房地产商“囤地”、 个人占房炒房等行为的发生。 三是坚持“少税种、宽税基、低税率”的基本原则。少税种，即西方国家设置的房 地产税种很少，既降低了税收成本，又避免了重复征税，还提高征管效率；宽税基，即 对除宗教、公共、慈善等机构的房地产实行免征外，对其余所有房地产均要征税，宽税 基既能促进纳税意识的增强，又为房地产税收入来源提供了保障。低税率，即房地产税 的税率一般较低，税负较低既减弱了征管难度，又不对房地产行业发展形成阻力。 四是采用“明税、少费”的房地产税费选择。西方囤家对于涉及房地产的规费设置 很少，一般都不超过房地产总价值的2 ，即使设置，很多国家也纳入了地方预算管理， 避免了税费不分和乱收费、不廉洁等问题。 五是一般都拥有健全的“财产评估制度”。除了诚信体系较为完备，严格财产登记 外，西方国家一般都设置有健全的“财产评估制度”。如美国于上世纪3 0 年代就成立了 “房地产评估师协会”( 英文简称s r e a ) ，加拿大在联邦税务局( c r a ) 中设置专门机构 丌展不动产评估：【= 作。负责房地产评估的人员，不仅需要有良好的专业背景和知识能力， 而且个人收入一般为中产，保证了评估的客观公正。 六是拥有比较健全的房地产法律体系。西方国家历来重视法制建设，房地产也不例 外。例如f - 1 本，就建立了有关房地产税收的法律近7 0 条；美国对于为按规定申报、缴 纳不动产税的纳税人，设置了严格的罚款、滞纳金加收，以及不动产留置、拍卖( 相当 于我国的税收保全、税收强制) 措施；英国甚至对有严重偷逃不动产税行为的个人，有 剥夺选举权的法律规定。 2 2 我国房地产市场税收历史演进及现状 在计划经济条件下，住房属于福利品，因此不存在房地产市场，也不存在房地产税 收。随着改革丌放的进行，我国丌始实施市场经济体制，伴随而来的，是上世纪9 0 年代 的住房改革，于是城市居民住房的购买、出租，以及二手房的交易，均由市场定价，形 成了房地产市场，政府要对这一市场进行管理、征税和调控，就产生了房地产税收制度。 以计划经济和市场经济的分割为背景，以1 9 8 4 年城镇土地有偿使用制度实施和1 9 9 8 住房 货币化改革为标志，可将房地产税制的发展分为两个阶段。 】3 第二章房地产市场税收征管现状 1 9 4 9 年一1 9 8 4 年，计划经济体制下的房地产税收阶段。1 9 5 0 年，国务院颁布了中 华人民共和国税政实施要则，决定丌设房产税、地产税、契税和遗产税( 遗产税未实 施) 。1 9 5 1 年，实施城市房地产税暂行条例，合并了房产税和地产税，并称为：城 市房地产税。1 9 7 3 年，国家将对国内企业征收的房地产税并入工商统一税，对于房地产 税和契税的征收仅仅局限于外企、外侨和私房所有者，税基薄弱，税额有限。 1 9 8 4 年一今，市场经济体制下的房地产税收阶段。1 9 8 4 年，城镇土地有偿使用制度 开始实施：1 9 9 8 年，住房货币化分配改革丌始实施。随着市场对房产、土地的市场化配 置水平的不断提高，房地产税收制度丌始逐步建立。鉴于城市土地归国家所有，使用者 只拥有使用权。因此，国家在1 9 8 4 年将地产税从房地产税中分离出来，更名为土地使用 税。1 9 8 6 年，颁币j 实施房产税暂行条例，房产税得以恢复。1 9 8 7 年，开征了耕地占 用税，用以保护耕地资源。1 9 8 8 年，颁布城镇土地使用税暂行条例，丌征“城镇土 地使用税”。1 9 9 0 年，国家规定对转让土地使用权及地上建筑物和附着物的企业和个人 征收工商统一税、营业税和所得税。上世纪9 0 年代初，房地产业出现过热问题，国务院 于1 9 9 3 年颁布土地增值税暂行条例，丌征土地增值税，以期从根本上抑制炒买、炒 卖等现象的发生。1 9 9