（土地资源管理专业论文）广州市住宅小区配套服务设施研究.pdf

摘要 于两斐 近年来国民经济快速平稳发展，带来了城市住宅业的蓬勃和兴旺，使城市居民 的居住条件有了极大地改善和提高，但与此同时也出现了一系列新问题。特别是在 住宅小区配套设施的建设和管理方面，目前国家缺乏相关法律法规对住宅小区配套 设施的投资、管理、产权界定、移交和管理维护进行规范，存在较多的漏洞和实际 问题。因此如何解决小区配套设施的建设和管理问题直接关系到小区居民的切身利 益和社会的和谐发展。 本研究应用了房地产经济学、统计学、城市规划学的相关理论，采用定性分析 与定量分析相结合、理论与实际调查相结合等方法，以广州市为例，从建设、使用、 权属等方面对住宅小区配套设施进行分析研究。 论文首先在总结国内外相关研究成果和观点的基础上，分析了住宅小区配套相 关法律规定和这些设施建设管理的影响因素、需求特点；其次，探讨了广州市住宅 小区配套设施发展变化历程、配套建设和使用现状、权属界定及移交现状；再次， 全面分析了住宅小区配套设施建设、使用、权属等方面存在的主要问题；最后借鉴 境外其它国家或地区的在小区配套设施建设、使用、管理方面的经验，结合广州实 际情况提出住宅小区的配套建设的对策措施。希望有助于提高住宅小区配套设施建 设和管理水平。 关键字：住宅小区；配套设施；建设使用；问题；对策 广东丁业人学硕上学位论文 a b s t r a c t a st h ef a s ta n ds t e a d yd e v e l o p m e n to ft h en a t i o n a le c o n o m y ，i tb r i n g st h e b o o m i n ga n dp r o s p e r o u st ot h er e s i d e n c eo fg u a n g z h o u ，t h er e s i d e n t i a lc o n d i t i o no f c i t i z e n sh a sag r e a ti m p r o v e m e n ta n dr a i s i n g b u ti tb r i n g sal o to fn e wp r o b l e m s ，t o o e s p e c i a l l yi nt h ec o n s t r u c t i o na n dm a n a g e m e n ta b o u tt h ea l l o c a t i o ns e r v i c e f a c i l i t y ，w el a c kt h es u i t a b l el a w st og u i d et h ei n v e s t m e n t ，m a n a g ea n dt h ep o w e r d e f i n i t i o n ，c h a n g ea n dm a n a g e m e n to ft h a tf a c i l i t i e si no u rc o u n t r yn o w i tc o n t a i n sa l o to fh o l e sa n da c t u a lp r o b l e m s s oh o wt oi m p r o v es o l v et h ec o n s t r u c a la n d m a n a g e m e n t a lp r o b l e ma b o u tt h ea l l o c a t i o ns e r v i c ef a c i l i t yb e c o m e si m p r o m t a n t ，i t r e l a t e st ot h eb e n e f i t so ft h er e s i d e n t si nt h ec o m m u n i t i ea n dt h eh a r m o n i o u s d e v e l o p m e n to fo u rs o c i e t y t h i sa r t i c l et a k e se x a m p l ef o rg u a n g z h o ua n ds t u d yt h ea l l o c a t i o ns e r v i c e f a c i l i t yo fr e s i d e n t i a lc o m m u n i t i ef r o mt h ea s p a c to fc o n s t r u c t i o n ，u s ea n dp o w e r d i s c u s s e s i ta p p l i e sr e l a t i v et h e o r i e sr e g a r d i n gr e a le s t a t ee c o n o m i c s ，s t a t i s t i c s ，c i t y p l a n n i n g ，a d o p t st h em e t h o d si n t e g r a t i n gq u a l i t a t i v ea n a l y s i sw i t hq u a n t i t a t i v e a n a l y s i s ，i n t e g r a t i n gt h e o r yw i t hp r a c t i c e f i r s t l y ，b a s eo ns u m m a r y i n gt h ed o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e s e a r c h r e s u l t sa n dv i e w s ，t h i sa r t i c l ea n a l y z e dt h er e l a t i o n a ll a w sa n di n f l u e n c i n g f a c t o r s ，n e e dc h a r a c t e r i s t i ca b o u tt h ea l l o c a t i o ns e r v i c ef a c i l i t y s e c o n e d l y ，t h ea r t i c l e d i s c u s s e dt h ed e v e l o p t i n gp r o c e s s ，t h ec o n s t r u c t i n ga n du s i n ga p p e a r a n c e ，t h ep o w e r d e f i n e da n dc h a n g ea p p e a r a n c eo ft h ea l l o c a t i o ns e r v i c ef a c i l i t yi n g u a n g z h o u t h i r d l y ，t h ea r t i c l eo v e r a l la n a l y z e dt h em a i l c o n s t r u c t i o n ，u s i n ga n dp o w e ro ft h ea l l o c a t i o ns e r v i c ef a p r o b l e m sa b o u tt h e c i l i t y a tl a s t ，t h ea r t i c l e s t u d yt h ec i r c u m s t a n c ea b o u tc o n s t r u c t i o n ，u s i n ga n dp o w e r o ft h ea l l o c a t i o ns e r v i c e f a c i l i t yi nf o r e i g nc o u n t r i e sa n da r e a s t h e nw eb r i n g sf o r w a r dc o r r e s p o n d i n g c o u n t e r m e a s u r e sa n da d v i c eb yu s i n gt h ef o r e i g ne x p e r i e n c ea n dc o m b i n et ot h e a c t u a lc i r c u m s t a n c ei ng u a n g z h o u h o p e l yi t su s e f u lf o ri m p r o v e i n gt h el e v e lo f a b s t r a c t c o n s t r u c t i o na n dm a n a g e m e n ta b o u tt h ea l l o c a t i o ns e r v i c ef a c i l i t i e so f r e s i d e n t i a lc o m m u n i t i e k e y w o r d s ：r e s i d e n t i a lc o m m u n i t i e ；a l l o c a t i o ns e r v i c ef a c i l i t y ；c o n s t r u c t i n ga n d u s i n g ；p r o b l e m ；c o u n t e r m e a s u r e sa n da d v i c e i i i 独创性声明 独创性声明 秉承学校严谨的学风与优良的科学道德，本人声明所呈交的论文是我个人在导师的指 导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，不包含本人或其他用途使用过的 成果。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明，并表 示了谢意。 本学位论文成果是本人在广东工业大学读书期间在导师的指导下取得的，论文成果归 广东工业大学所有。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任，特此声明。 论文作者签字： 曹牵 指导教师签字： 1 憾 研年易月厂日 第一章绪论 第一章绪论弟一早珀下匕 1 1 论文的研究背景和意义 从人们生活水平变化来看，近年来广州市国民经济快速平稳发展，带来了城市 住宅业的蓬勃和兴旺，大量住宅小区的兴建和投入使用使得广州市居民的居住条件 带来极大地改善和提高。于此同时，随着住宅商品化改革日趋深入和人们生活水平 的不断提高，人们的社会生活方式发生很大的变化，对居住质量提出了更高的要求， 对商业、邮局、医院、学校等的区位、功能和舒适度的要求也相应地发生变化，再 加上电脑进入家庭，出现了网上购物、网络教育等新生事物，必然导致生产和生活 的重新组合。住宅消费进入了“层次化 和“个性化 时期，居民的购房观念由过 去“买住宅”向如今“买生活 的方向转变，住宅过去的单一居住功能也已经发生 变化，而成为为住户提供各方面的服务和便利的设施。作为保障居住区广大居民日 常生活便利性的重要物质设施，公共服务设施建设的数量、质量以及种类也逐渐成 为居民选择住所时考虑的重点。 从城市发展和小区建设来看，早期的居民住宅小区开发面积较小，住户也较少， 其在空间上多集中于各种配套相对完善的城市中心区或亚中心区，这就使其利用周 围社区的配套设施解决小区新居民的生活问题成为可能。但是随着规模的不断扩 大，不但小区的人口增大，大部分都上千户，甚至上万户；而且在空间上也由城市 的中心走向各种社区生活配套设施相对落后的城市外围区域，这个的变化决定了新 建居民小区完全依赖故有的市政配套设施是不可能的。而发展商自行建设配套设 施，客观上完善了该地区的市政配套，也能减轻了市政府的工作量，对城市新区和 郊区的开发及其功能的完善有很大的帮助。因此，开发企业将本小区的生活配套纳 入其开发规划不仅仅是一种吸引置业的手段，从一定意义上讲，是其必须面对的社 会责任。 尽管小区配套设施建设在提高楼盘档次和改善居民居住条件方面做出过重大 贡献，但广州市的小区配套也出现了不少问题。目前国家只有基本的技术规范，而 对住宅小区配套设施的投资、管理、产权界定、移交和管理维护缺乏相应的法律规 范，各地处理此类问题的办法也不尽相同，存在较多的漏洞。有的住宅小区配套设 施未能与住宅建设同步；有的小区的配套设施配置不合理；有的配套设施建成后随 广东工业大学硕士学位论文 意改变使用性质和功能；此外，住宅小区配套设施普遍存在移交或接管难问题；尽 管各地对小区配套设施都有一系列的指标，但对其执行缺乏监督。配套设施的规划 设计问题、建设进度问题和产权归属及移交问题一直困扰着住户、发展商和政府。 面对这些问题和纠纷，发展商和政府有必要再次思考配套设施的建设、管理、 使用和维修的问题，从不同方面考虑配套设施的配置和管理。而本论文是在研究广 州市目前住宅小区配套设施建设、使用和权属等现状的基础上，提出小区配套中存 在的问题，在了解和借鉴国内外其他城市的小区配套设施建设和管理方面的经验和 教训的基础上，提出解决问题的建议和对策。希望能够解决长期积累下来的历史遗 留问题，提高住宅小区建设和管理水平。 1 2 国内外研究综述 由于我国与国外发达国家或地区在城市化进程和住宅业的发展阶段以及住宅 政策的差异，在住宅小区配套设施的研究上，国内外的研究程度有很大的不同。我 国正处于高速城市化的阶段，城市人口不断膨胀，城市边缘不断向外扩展，城市郊 区被大量用于住宅开发。但由于城市化进程过快，郊区的市政配套设施建设未能跟 上，所以需要发展商自行进行大量的配套。而这些配套和开发使用过程中暴露的种 种问题，吸引了不少专家和学者对其进行研究，并形成了一些观点。 相比之下，国外的城市化进程已基本完成，城市规模基本确定，各种市政配套 设施也都配置完毕，再加上每年一手住宅的推出和成交量十分有限。因此，目前发 展商基本上不需要自行配套公共服务设施，对住宅小区配套的研究也较少。 1 2 1 国外其他城市或地区小区配套研究综述 国外的城市和地区对配套设施的研究更多的是集中在居住区的配套研究上。不 同时期的专家和学者分别从经济、社会、规划建设等不同的角度对城市居住区的功 能布局、形态结构、住宅建设、交通体系等方面进行了探讨和研究。主要分为三个 阶段： 第一阶段是物质功能性理论指导下的理性主义阶段。1 9 2 9 年美国建筑师 c a 佩里在e 霍华德( e h o w a r d ) 的田园城市的理论的基础上提出了“邻里单位” 的理论。“邻里单位”理论中更加明确的界定了组成城市居住单元的规模，以一个小 学所服务的面积来确定一个邻里，用地面积应按一个小学的服务面积划分，避免儿 2 童穿越城市交通道路。从任何方向到邻早中心的距离都不应大于08 12 公里，邻 里单位边缘设置f i 常生活所必须的商业服务设施，中心设置邻里公共建筑如教堂、 学校、银行等，内部交通应便于周边与邻里中 ：t ：。嚣：、 j 心的联系，小学以及其它的邻早服务设施位于 ：；j ：嚣：等：猡辖 邻里单位的中心。随着邻里单位思想的传播，+ 歹= 二，、孑7 j 在居住区内设置公共服务设施的做法逐渐得到 ：；。i ：j 歹7 。名。州 ：揣鬻磊黧湍煅卧区浮攀嚣慨 理论的形成起了很大的推动作用。 、t醛薹f 一i 。， 但“邻里单位”的公共服务设施基本是从社 繁j 彭歹薯嚣。品r f 会学的角度去考虑其配置，缺乏了从经济学领 、文。，冀：。嚣，蚓 域竺登盒竺礼1 9 3 3 年孽国警济地理学家克匝毒警丑= 兰翳 里斯塔勒提出“中心地理论”，从经济地理的角 “ 1 i - 度为城市公共服务设施的设置予以补充和完善。嗤1 1 邻单位e 套设施 对于配套设施理论来说，中心地理论的重要意f g 1 1t h b i d i ys e 川c e 义在于：它首先将以往居住区的公共服务设施f a i l i t is i g h b hdu n i t 的职能与整个城市的发展挂钩，然后对小同职能的需求门槛进行深入研究以获得有 效数据和经验。为城市配套服务设施的项目、规模和最佳布局方式提供依据。 国外城市和地区对配套设施研究的第二阶段是人文行为性理论指导f 的人文 主义阶段。工业化大生产和物质性规划，带来居民人际关系的淡化和隔离等社会问 题引起了人们的重视看来仅关注物质空间建设已难以满足居民深层次的社会需 求。因此2 0 世纪6 0 年代以来在新城建设中对公共服务设施的配置方式有所改变。 设计人员丌始把过去活动中心如商店、学校等设施安排在区中，t 2 , 的做法变为了安排 在主要道路的中段，并与公共汽车站、地下人行道结合在一起。浚时期的住宅区的 公共服务设施已不再局限在居住区，而是与城市的道路相结合。 第三阶段是后现代理论指导下的多元主义阶段。随着机动车的大量使用改变了人们 的生活方式和城市的增长方式，促使适宜居住性理论成为主流的城市和杜区理论。 这也使得公共服务设施的配置更加人性化、更加灵活，避免了配置的重复性，使得 社区变得亲切自然，易于居住。 国外发达城市和地区的住宅小区丈部分都是开放式的小区，围绕着居住区的配 套设施而建，住宅区的配套设施允许全区所有居民甚至是其他市民使用，并不存在 广东t 业人学硕一 = 学位论文 住宅小区配套设施的业主排他性和独占性。由于有了整个住宅区完善的配套设施， 居住小区内的配套设施较少，学者对它的研究也不多。但每个城市或地区的政府还 是会对该地区的绿地或其他健身娱乐设施的配置或者设计提出要求。例如新加坡政 府就规定发展商必须将不少于4 0 的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设 施，其中绿化率要达到3 0 以上，从而保证小区居民拥有一个结构合理、温馨舒适 的居住环境；而德国的绿地以及旅地上的儿童游乐设施和运动场地的多寡则是由小 区的地理位置决定的，地理位置越偏远，绿地比例就越高，需要配置的游乐和运动 设施就越多n ”。 1 2 2 国内住宅小区配套设施研究综述 我国对住宅小区配套的研究是伴随着住房改革和商品住房的出现兴盛发展起 来的。在商品住宅发展的最初阶段，商品房开发主要集中在市区，配套设施相对较 齐全，再加上当时人们对住房要求比较简单，因此购房者往往注重住宅的质量，对 住宅的周边环境和配套设施很少关注。 然而随着收入和生活水平的提高，人们对住宅的理解也发生着变化，对其要求 也更进一步，这需要住宅有很好的配套，使生活更加舒适和方便。再加上这个时期 的住宅建设逐渐向郊区辐射，如何能在这些市政配套很不完善的地区建出热卖的房 子，小区配套是关键。因此，住宅建设进入了“小区配套”时代，发展商卖的不仅 仅是住宅，还有小区的环境和配套。 而伴随着小区配套设施的广泛配置和使用，一些问题和矛盾渐渐浮现，吸引着 一些学者和研究人员开始对此着手研究。但由于我国小区配套的出现时间较晚，对 其的研究时间也较短，而且范围较窄，内容也琐碎，未能形成完整的理论体系。以 下主要集中从设施的权属、建设和经营管理等方面进行论述。 1 住宅小区配套设施权属研究由于住宅小区配套设施在经营使用中的种种问 题都或多或少与权属有关，因此围绕着配套设施权属的研究较多，结论差异也较大。 针对会所、学校及幼儿园等小区配套设施在所有权的归属方面发生了的分歧， 申黎等人依据法律规定以及从法律事务角度判断其产权归属，通过对19 9 5 年建设 部颁布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则、商品房买卖合同、 房地产实务中办理产权的实际程序和所有权的原理等方面进行深入研究，认为其产 权仍属发展商所有，发展商有权对其进行利用和收益。 4 第一章绪论 但曾大鹏从会所对楼盘价值所带来的影响方面考虑，认为由于会所的存在能够 带来小区环境品位的升级，使得会所的价值得以提升，对于发展商来说，会所的价 值已经在商品房销售时实现了，按照相应收入与成本相配比的会计原则，会所不再 属于发展商的资产；而对于业主来说，由于业主变相支付了业所的价值，并消费会 所，已经取得了会所的使用价值。因此，会所的产权应该归业主共有，相应的会所 使用和经营，都应该由业主使用和由业主委员会委托物业或专门经营公司来经营。 针对目前体育设施建设的缺乏法律保障的问题，赵克、郑旭旭等通过查阅文献、 进行个案调查和咨询专家等方法，认为我国缺乏明确的法律法规及严格的管理机 制、有效的运行机制、有力的监督机制和稳定的保障机制；监督和管理机构划分不 严格，也缺乏惩治性的法律措施。指出要以保障公民参加体育锻炼的合法权益和优 化城市居民住宅区生活环境为目的；确定城市居民小区体育设施配套建设在城市发 展中的法律地位和作用；明确城市居民小区体育设施建设管理的组织机构及其基本 职能；列举支持、引导资金方面的优惠；保护经营者从事体育设施经营活动的合法 权益并制定违反本法律责任及处罚办法妇”。 在车库特别是地下车库所有权的问题上，谢家瑾从当前房地产交易的过程和内 容来看，认为车库并没有纳入房屋建筑面积分摊，不能得出建造成本已经摊入房价、 产权应当属于全体业主的结论。根据“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则， 地下车库的投资主体是发展商，因此发展商享有地下车库的所有权和收益权。在售 楼时，发展商应当将车库的车位向买房人有偿配售，其产权也随之归购买车库的业 主所有，但地下车库是为住宅小区配套建设的，应首先保证业主买房时对车库的优 先配售权，原则上不得对非小区内业主出售，这个观点跟物权法的观点相识 ，。 同样遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，傅瑁从地下车库的附属 性质和当前的实际情况等方面分析，并考证我国目前法律构架下土地和建筑物的关 系，认为商品住宅地下停车库属于房屋的附属设施的性质，而地下车库的建筑面积 没有算入容积率，地下建筑物不分摊土地使用权面积且其业主极少履行相应的义 务，除区分所有权人( 业主) 在购买物业时另有约定外，应当属于全体区分所有权 人( 业主) 共有乜“。 而对于商品房地下的人防工程，傅瑶认为应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、 谁维护”的原则，由于发展商在出售房屋时已将人防工程的建筑成本纳入商品，将 来也由业主共同保养、维护，因此也应认定为全体业主共同所有2 1 。 5 广东t 业人学硕一卜学位论文 另外林少洲从住宅小区配套设施的未来使用和管理方面分析，认为发展商上交 他们所建造的设施对将来小区的物业管理不利，甚至有很大的负面影响。这是由于 主管配套设施的部门与业主没有一种内在的利益关系，在经营上不如发展商责任感 强。这些配套设施上交后，使用和改造混乱，造成小区资源分配失控。而小区物业 管理部门不享有配套设施的产权，对此也无能为力，因此，公共服务设施应该归发 展商所有并由其经营管理。 2 住宅小区配套设施建设研究张沈生等从历史和发展的角度对住宅小区配套 设施进行了分析研究，发现设计时供需脱节，建造出的设施经济使用性差、使用率 低是楼盘公共服务设施配套普遍存在的问题，而盲目建设及住宅与配套设施投资比 例不合理浪费资源，以及发展商炒作概念等问题也比较严重。张沈生认为在住宅配 套设施的策划和建设时，应重视配套设施的基本问题，做好市场定位，发展经济实 用的配套设施，充分利用社会资源。另外，针对我国国民和物业管理从业人员素质 普遍不高的情况，指出小区配套要适度超前配置“。 针对目前住宅小区的商业配套设施出现小区间各自为政甚至出现恶性竞争的 现象，林少洲从资源的有效利用、商业业态和功能完善和价值的最大化方面考虑， 认为各小区联合起来在入口或中心地带选一个位置集中配置商业设施，既可有效地 降低了对居民区的干扰，使各个街坊成为真正意义上的纯住宅，又有利于形成中部 社区商业辐射周边的形态。集中的商业配套也能使资源配置更合理，避免了重复投 资和建设以及相互争夺客源的尴尬。 在停车场( 库) 的建设问题上，谢家瑾认为机动车停车位的设置上不应按户型 面积来确定停车率指标。目前小户型的购买者大多是一些年纪轻、刚参加工作不久 但消费理念超前的人，拥有私人汽车的数量并比购买大户型的家庭少，因此，以住 宅面积来定制停车位配置并不全面。应根据实际户数来确定住宅小区的机动车停车 位，并合理布置，尽量利用地下空间，或采用住宅底层架空停车、半地下停车等方 式，但又要注意尽量减少机动车停车场( 库) 对住宅小区的环境影响 1 。 对于当前城市小区配套学校存在的一系列问题，肖秀平通过界定城市小区配套 学校的概念，并对城市小区配套学校与普通学校进行对比分析，认为住宅小区教育 设施的配套费用应由发展商承担，而其建设主体可以是住宅小区的发展商，也可以 由政府主管部门通过公开招标的方式选择其他承建方；另外住宅小区配套学校应该 与所在小区的住宅同步规划、同步建设，同时投入使用；在接受学生的过程中，住 6 第一章绪论 宅小区配套学校办学形式应以满足住宅小区内学龄人口的法定受教育权为前提。 马力强从我国社会发展现状的特点分析，认为我国已经进入了老年化的阶段， 公共配套设施是作为全小区居民提供服务而建的设施，必需充分考虑老年人的特殊 需求。因此各种配套设施在设计和建设时要应老龄化社会发展趋势的需要，住宅小 区须适当提高老年人服务设施的配置比例，并根据住宅小区人口规模和实际需要， 设置敬老院、托老所、老年活动室等设施，满足现实生活中人们的实际需要，。 3 住宅小区配套设施经营使用研究我国的住宅小区配套设施在经营和使用中 出现过不少问题，因此不少研究人员都曾对配套设施的使用和经营做过研究，其研 究结果主要包括以下几个方面。 针对目前住宅小区共有物业在经营管理中出现的问题，王嘉吾根据所有权和是 否共摊的两项指标，把住宅小区内的物业分为已经按份公摊给全体业主的部位( 如 电梯间等，没有列入公摊面积但属小区全体业主共同所有的部分( 如花园等) 和为 全体业主服务的各项商用配套设施( 如会所等) ，并根据其特点进行分析。第一种 公共配套设施，用于经营时可以交给物业公司管理，但一定要由业主委员会直接或 参与治商，所得的收入在扣除需交给物业公司的管理费和应缴税金后，属于小区全 体业主共同享有；第二种配套设施的经营，小区业主大会业主委员会要向物业公司 主张监督权，知情权和利益的分享权，经营收入应在扣除经营管理成本和税金后通 过协商制定利润分成比率属业主提成的部分交小区业主委员会管理：第三种配套设 施，如果属于小区配套的公共设施，那么小区业主对停车场的经营利润有参与分成 的权利，如产权归发展商所有，也可以要求对本小区业主进行一定的让利或降低收 费标准，维护全体业主的利益，回报业主对建设这些城市基础设施的投资n ”。 针对目前住宅小区会所在经营、管理和使用中出现的种种问题，刘正从会所的 建设和使用两个方面做出分析，指出规划不周、定位不准、盲目投入、贪大求全是 会所问题的根源，而缺乏专业的管理和市场营销也加重了这一矛盾。合理规划、准 确定位，专业化管理和特色化经营是改变这一局面的关键幢”。 针对我国大部分大城市出现的停车位紧张的现象，谢家瑾从如何增加车位和改 善其管理的角度出发进行研究。提出要改变这一现象，一方面发展商在完成项目开 发和销售后，应当尽快退出小区，并向物业管理企业或其他专业公司移交车库管理 权。届时即使发展商在小区内保留了部分商业或其他用房作为自用或经营，也只能 和其他业主一样行使权利，不应该再享有特权，保障相关公司能够公平地对车位进 7 广东工业人学硕上学位论文 行经营管理 ，。 另一方面，要利用人防设施建设的地下车库和小区地面开辟的车位，但是产权 不能出售。由于人防设施工程费一般在预算中就进入成本，而地上车位发展商没有 土地产权，所以建成后发展商都没有收益权。地面车位作为小区的公共用地，业主 拥有使用权，因此享有收益权。 1 2 3 国内外研究状况的综述评述 国外的城市发展较早，对这方面的研究也先于我国，形成了不同的居住区建设 理论并早已投入实践建设中，这对我国的城市新区开发提供了大量的理论依据和实 例，指导政府如何在新区建设中配置各类市政设施并有效使用它们。但由于外国的 住宅建设与管理方式与国内有别，各类基础设施和公共配套设施的建设及管理者主 要是国家而并非发展商，因此学者的研究多围绕着政府如何合理地布置和管理市政 设施，对住宅小区配套方面的研究和结论很少。 相比之下，我国的研究人员对住宅小区配套设施的研究较多，但由于理解的角 度、所站的立场不同，其结论也不一，甚至不少结论是相互冲突的。主要冲突围绕 着会所和地下停车场的所有权问题展开，对这些设施究竟应该归发展商还是业主所 有的看法不一，另外对其经营权和收益权的争议也很大。也有部分学者从避免恶性 竞争和有效利用资源的角度提出配套设施合理布置的理论和建议，要求发展商在建 设的时候要注意定位和规划，避免盲目和重复建设。还有些学者关注配套设施的使 用问题，对小区配套设施的管理和经营发表见解，针对不同性质的设施提出了一系 列具体的措施。针对广州市车位紧张的现象，一些学者提出开放使用小区地下的人 防工程的想法，并对其使用提出了一些建议。 1 3 主要研究内容和研究方法 1 3 1 主要研究内容 本文从以下几个方面进行研究： 1 收集和分析住宅小区相关理论，了解目前国内外在该方面的研究现状和成 果，把握住宅小区发展的进程。 2 界定住宅小区配套的概念及包含的内容，研究国家和广州市在住宅小方面 第一章绪论 的法律规定，分析住宅小区配套设施的需求特点和影响其建设管理的因素。 3 回顾广州市住宅小区配套的发展历程，从住宅小区各类配套设施投资建设、 权属的界定、移交和设施的使用三个方面分析广州市住宅小区配套设施建设和移交 使用的现状。 4 分析广州市住宅小区配套设施在建设和使用中存在的问题，在对广州市住 宅小区配套设施建设、移交和使用现状的了解和分析的基础上，从配套设施建设、 管理使用、小区配套现行法规与实际建设管理的冲突等方面进行问题分析。 5 研究国外城市或地区的住宅小区配套，从政策法规、建设使用方面了解这 些城市或地区的住宅小区配套现状，分析其特点和优势，借鉴其经验并获得相应的 启示。 6 借鉴其他地区的经验，提出解决小区配套设施建设、使用和管理中存在的 问题的建议，探讨相应的措施。 1 3 2 研究技术路线 9 广东工业人学硕j ? 学位论文 目g = = = = = = g 自目! ! ! g i , ! , mmm = = = = ! = = = = ! = ! = e = = = = = ! = 目! = = ! ! ! 目= = = ! e = = = = 自自e e = = ! ! ! = = 自= 1 0 第一章绪论 1 3 3 研究方法 论文本着科学客观、实事求是的研究态度，以现实状况为出发点，综合运用归 纳与概括、比较与分析、实证与演绎的论证方法对课题进行研究的同时，采用的具 体工作方法有下： 1 文献检索。课题研究前期广泛查阅国内外相关资料，了解住宅小区配套公建 设施建设、发展历程以及公建配套领域研究的主要成果和动向，明确研究的主要方 向和重点问题。 2 实地踏勘调研。结合文献研究成果以实际情况为出发点，在实地调研中发现 问题，补充完善研究体系与框架。在唐晓莲教授的带领下，先后对广州市不同地区 的多个具代表性的居住小区金星实地考察研究工作，取得较为详实的一手资料。 3 座谈及抽样访问。采取面对面座谈方式与小区居民、发展商和物业公司交流， 为研究的科学性和广泛性奠定基础，拓宽研究领域的范围和视野。 4 网上资料收集。登陆广州、香港、新加坡等地的政府网站，获得准确地法规 资料；同时也在网上收集大量的楼盘和其他资料作为补充。 广东工业大学硕十学位论文 第二章住宅小区配套设施建设管理概述 2 1 相关概念界定 2 1 1 住宅小区的相关概念 住宅小区又称居住小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口 规模( 1 0 0 0 0 1 5 0 0 0 人) ，户数( 3 0 0 0 5 0 0 0 户) 相对应，配建有一套能满足该区居 民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 与住宅小区相关的还有城市居住区和居住组团。 城市居住区又称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市 干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模( 3 0 0 0 0 - - 5 0 0 0 0 人) ，户数( 1 0 0 0 0 1 6 0 0 0 户) 相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所 需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模( 10 0 0 - - 3 0 0 0 人) ，户数( 3 0 0 一10 0 0 户) 相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住 生活聚居地。 一般来说，居住区的范围和规模较小区更大，人口更多，而组团的范围和规模 比小区要小。城市居住的区划按照居住户数和人口规模可自高到低分为居住区一小 区一组团三等。 2 1 2 小区配套设施相关概念 住宅小区的配套设施是指为保障居民基本生活需要的设施，包括配套基础设施 和配套公共服务设施。基础设施主要是指市政基础设施( 城市道路、公共交通、供 水、排水、燃气、热力、园林绿化、环卫、挡土墙、污水处理、垃圾处理、防洪、 地上公共设施、地下公共设施等及其附属设施的土建、管道、设备安装) ，住宅小 区配套设施及其他房屋建筑配套设施。公共服务设施是指根据居住区的规模等级， 相应配置以下配套公共建筑，包括教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管 理、基本单元服务、商业服务等设施。 本文涉及的住宅小区配套设施指的是公共服务设施，不包括基础设施。此次研 1 2 第二章住宅小区配套设施建设管理概述 究把配套设施分为体育康体配套设施、休闲娱乐配套设施、商业配套设施、教育配 套设施、医疗配套设施和停车场设施六种。 1 体育康体配套设施体育康体配套设施是指能够为业主或其他人提供体育运 动和康体活动的设施，它们主要是为小区业主而建，但也为其他人提供服务。主要 包括游泳池、各种球场、运动场、体育馆、老人运动设施等等。 2 休闲娱乐配套设施休闲娱乐配套设施是指能够为业主或其他人提供休闲娱 乐场所和服务的设施，它们是为小区业主而建，但也为其他人提供服务。主要包括 棋牌室、桑拿室、儿童游乐室、绘画室、舞蹈室、餐厅等，还包括园林和广场。 3 商业配套设施商业配套设施是指能够望满足业主或其他人的生活需要，为 他们提供购物场所的设施，它们以住宅小区为依托，但其经营范围又不局限与此。 包括超市、肉菜市场、便利店、小杂货铺或商店，还有商业街、大型商场、邮政局、 银行等。 4 教育配套设施教育配套设施是指能够解决业主或其他人子女就学问题的设 施，经营管理模式十分灵活，经营的对象也不只局限与本小区。主要有托儿所、幼 儿园、小学、中学。 5 教育医疗设施教育配套设施是指能够解决业主或他人子女就医问题的设 施，该类设施依托小区而建，但业主与非业主均能平等地接受服务。主要有包括医 院、医务室等。 6 停车场设施停车场设施就是指各种停车场，它包括路边的临时停车场、露 天停车场和地下停车场。 7 会所会所是一个小区为业主提供休闲娱乐服务的最重要的场所。它包含了 大部分的休闲娱乐设施( 如棋牌室、桑拿室等) 和体育设施( 如羽毛球场、乒乓球 场等) ，另外其它的室外体育康体设施也归会所管理。可以视为休闲娱乐设施和体 育康体设施的总和。 8 其它设施指除了以上设施以外的公共服务设施。 2 2 住宅小区配套设施建设的相关法律规定 2 1 1 国家相关法律规定 1 与小区配套相关的物权法内容2 0 0 7 年出台的物权法中有不少关 广东t 业大学硕上学位论文 于住宅小区配套的规定，主要有： 小区建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 小区建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的除外。 小区建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共用， 用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 2 中国城市居住区规划设计规范相关规定根据中国城市居住区规划设 计规范( 以下简称规范，详情见附录2 ) 的要求，住宅小区必须建造教育设施 包括托儿所、幼儿园、小学。其中托儿所按每班2 5 人计算，占地面积应在1 2 0 0 一- 1 6 0 0m 2 之间，服务半径不宜大于3 0 0 米；幼儿园按每班3 0 人计算，占面积应在 1 5 0 0 2 4 0 0m 2 之间；小学的服务半径不宜大于5 0 0 米，占地面积应在6 0 0 0 , - - - 8 0 0 0 n r 之间。 医疗卫生方面，1 1 5 万人的小区需设一个卫生站，建筑面积约3 0 0i n 。 在文化体育方面，住宅小区需建有文化活动站( 含青少年、老年活动站) 和居民 健身设施( 含老年户外活动场地) 。最好结合或靠近同级中心绿地安排。 商业服务设施方面，住宅小区需建有综合食品店、综合百货店、餐饮店和其它 第三产业设施( 如零售、洗染、美容美发、照相、影视文化、休闲娱乐、洗浴、旅 店、综合修理等) ，可以建造中西药店、书店和市场，其服务半径不宜大于3 0 0 米。其中有综合食品店的建筑面积应在8 0 0 - 15 0 0 砰之间，综合百货店的建筑面积 应在4 0 0 - 6 0 0 r 之间，市场的建筑面积应在5 0 0 - - 1 0 0 0m 2 之间。 在金融邮电设施方面，住宅小区需配备储蓄所和邮电所，建筑面积均为1 0 0 - - 一 15 0i n 之间。 根据规范的要求，住宅小区可以根据需要建造居民停车场和公交始末站， 其中居民停车场的服务半径不应大于15 0 米。另外在国家确定一、二类人防重点城 市中，凡高层建筑下设满堂人防，另以地面建筑面积2 配建。出入口宜设于交通 方便的地段，考虑平战结合。 2 1 2 广州市相关法律规定 在广州市居住小区配套设施建设的暂行规定( 以下简称暂行规定，详 1 4 第二章住宅小区配套设施建设管理概述 情见附录3 ) 中，把小区公共配套设施分为教育、卫生、文娱、商业服务、行政和 公共设施这几类。 暂行规定要求，住宅小区应配备2 3 个托儿所，接受1 3 岁儿童，建筑面 积应在3 0 0 - 4 0 0i n 之间，千人指标为建筑面积7 0 - - - 1 0 0i n 千人，座位数为17 座 位千人。小区内幼儿园数为1 2 所，建筑面积应在10 0 01 4 5 0m 2 之间，建筑面积 千人指标为1 4 5 19 0m 干人，座位数为2 4 座位千人。小区内设小学数1 所，建 筑面积应在3 2 0 0 , - - , 3 8 0 0m 2 之间，建筑面积千人指标为2 4 0 - - - 2 8 0m 千人，座位数 为8 0 座位千人。但住宅小区不必单独设中学。 在卫生设施方面，住宅小区应配备2 3 个卫生站，其中5 0 0 0 人左右设一个， 建筑面积在3 0 - - - , 5 0m 2 之间，可与居委会集中布置。 在文化娱乐设施方面，住宅小区应配备2 3 个文化娱乐站，也是5 0 0 0 人左右 设一个，建筑面积在5 0 - 1o om 2 之间，可结合室外运动场一起设置，供老人和少年 儿童活动。 在商业服务业方面，综合商店、理发店、肉菜分销店、粮油食品店、废品收购 站和书报亭在住宅小区内均应配备至少1 个，设置标准为1 1 5 万人设置一个，服 务半径不大于3 0 0 米。另外小区内还应有2 3 个饮食店，约5 0 0 0 人可设置一处， 供应冷热饮品、点心粉面等。 另外根据暂行规定的要求，每3 0 0 0 人应设置一个居委会，小区内居委会 数量应达到3 至5 个。小区内还要有自行车房、变电站、垃圾集散地和公厕。 除此以外，广州还出台了广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定，主 要是为了进一步明确物权法的规定，对如何保障业主的租售权和知情权作出了 详细的规定，并且明确指出车位不准预售以及对违规租售的处理。 2 3 住宅小区配套设施建设管理的影响因素 2 3 1 政府政策影响 1 住房政策的影响随着市场经济和商品经济的时期的到来，城市居民住房制 度发生了很大的变化。计划经济时期的福利分房制度已在1 9 9 9 年被叫停，商品化 住房的出现改变了过去单位对住宅及配套设施建设的主导地位，住宅小区建设朝着 商品化、货币化的方向发展。这也给小区配套带来多方面的变化。 广东工业人学硕士学位论文 ( 1 ) 建设主体的转变随着住房改革的完成和土地出让制度的建立发展，国家 和单位不再自行建设住房，而是由专业的房地产公司完成。在这种情况下，全国的 房地产企业大幅的增加，从1 9 9 8 年的3 0 0 0 多家，到2 0 0 7 年达到6 2 518 家，并逐 渐成为住宅小区建设的主导力量。本着“谁开发、谁配套”的原则，公共服务设施也 随住区的商品化建设被纳入到社会化建设的体系中，房地产开发单位理所当然地承 担起了建设住宅小区配套公建的主要责任。 由于建设主体的性质发生转变，配套设施建设不仅要从居民的生活需求出发， 更重要的是要实现投资效益最大化。因此具有较高的营利价值的设施如商业设施， 通常都能得到广泛的重视，而如学校、医院等公益性质的设施，除非能够高收费且 获利，否则往往不被重视。 ( 2 ) 建设方式的转变伴随着土地制度改革的完成，房地产商必须支付土地使 用权出让金才能获得土地。土地费用已经成为房地产成本的重要组成部分。由于城 市用地渐趋紧张和地产公司相互竞争使得土地价格不断提高，土地成本在开发成本 中的比重日益增大，使得发展商难以一次性大面积完成住宅开发，分期分规模建设 成为目前发展商进行住宅小区建设的主要方式，各类配套设施的建设也出现了阶段 性、时序性特征。 另外由于土地价格的增长，使得房地产企业逐渐重视节约用地和提高土地经济 效益的问题。公共服务设施建设也改变了以往单独用地单独建设的方式，表现出了 “高复合化”的建设趋势。例如，不少市区内的楼盘都建有商业用途的裙楼，停车场 被转到地下，许多绿地和休闲设施出现在住宅底层或低层。甚至本应单独建设的如 门诊所、托幼、菜市场等也被整合进入综合建筑