（土地资源管理专业论文）武汉市房地产业周期波动研究.pdf

s t u d y o nt h er e a le s t a t ec y c l eo fw u h a n at h e s i ss u b m i t t e df o rt h ed e g r e eo fm a s t e r c a n d i d a t e ：l u l u s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f l i um i n g j i a n h u b e iu n i v e r s i t y w u h a n ，c h i n a 湖北大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体己经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 论文作者签名：陧躇 日期：年月日 学位论文使用授权说明 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本：学校有权保存并向国家有关 部门或机构送交论文的复印件和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以允 许采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存学位论文；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以公开学位论文的部分或全部内容。( 保密论文在解密后遵守此规定) 作者签名：胁耪 一_ 批、1 日期： e l 期：矿1 f o 摘要 在宏观经济研究中，经济周期性特征非常明显，国内外关于经济周期研究成果已经 非常多。房地产业周期波动研究作为经济周期理论的一部分，虽然其研究起步较晚，国 内关于房地产业周期波动的研究成果较少，但其在我国及各个区域房地产市场已经表现 出明显的周期性，并与国民经济发展有非常紧密的关联。因此，目前对房地产业周期研 究特别有意义。 该文首先阐述了选题的理论与现实意义，并对国内外房地产业周期波动研究进行了 梳理，提出了本文研究的主要内容和方法，并在前人的基础上对房地产业周期波动的相 关概念进行了整理，重新界定房地产业周期波动概念，揭示了房地产业周期波动形成机 制房地产业周期波动冲击一传导机制。然后对武汉市房地产业周期进行实证分析， 用扩散指数法、合成指数法对武汉市房地产业周期波动轨迹进行了描述，并对这两种方 法进行了对比分析。在以上分析基础上本文提出了影响武汉市房地产业周期波动的主要 因素，用主成分分析法重点分析了经济因素，提出了缓解武汉市房地产业周期的主要途 径。 最后，在以上分析基础上本文得出如下结论：武汉市房地产确实存在明显的周期性； 武汉房地产业周期波动是由外部冲击引发供需失衡引起的；武汉与全国房地产周期波动 轨迹基本一致，但稳定性要低于全国；我们应该从减少外部冲击和增强内生稳定两个方 面来缓解武汉房地产业周期波动。 关键词：武汉市；房地产业；周期波动；主成分分析；扩散指数 a b s t r a c t i nt h em a c r o e c o n o m i cr e s e a r c h ，e c o n o m i cc y c l i c a l i t yi s v e r yo b v i o u s ，t h er e s e a r c h r e s u l t so nt h ee c o n o m i cc y c l eh a sb e e nv e r yl a r g ei nd o m e s t i ca n df o r e i g n t h er e a le s t a t e c y c l et h e o r ya sap a r to ft h ee c o n o m i cc y c l e ，a l t h o u g ht h e i rr e s e a r c hi sv e r yl a t e ，t h er e s u l t so f r e s e a r c ho nr e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n si sl e s si nt h ed o m e s t i c ，b u ti no u rc o u n t r ya n dt h e v a r i o u sr e g i o n a lr e a le s t a t em a r k e th a ss h o w nac l e a rp e r i o d i c i t y , a n di ti sv e r yc l o s e l yr e l a t e d w i t ht h en a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t t h e r e f o r e ，t h es t u d yo nr e a le s t a t ec y c l ei s p a r t i c u l a r l yr e l e v a n t t h ef i r s tp a p e re x p l a i n e dt h er e s e a r c ht o p i c so fs i g n i f i c a n c e ，a n dr e a le s t a t ec y c l es t u d y w a sc a r r i e do u ti no r d e ri nd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a l ，p u tf o r w a r dt h em a i ne l e m e n t sa n d m e t h o d o l o g yo ft h i ss t u d y ；a n dt h e nt h ep a p e rw e r ec o n s o l i d a t e do nt h eb a s i so ft h e i r p r e d e c e s s o r sf l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t ec y c l e ，r e d e f i n et h ec o n c e p to ft h er e a le s t a t ec y c l e f l u c t u a t i o n s ，r e v e a l i n gt h ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo ff l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t ec y c l e ：t h e m e c h a n i s mo ft h ei m p a c t - c o n d u c t i o no ff l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t ec y c l e ；t h e ni td i d w u h a nr e a le s t a t ec y c l ee m p i r i c a la n a l y s i s ，u s i n gt h ep r o l i f e r a t i o ni n d e xm e t h o d ，a n d d e s c r i b e dt h er e a le s t a t ec y c l et r a c kb ys y n t h e t i ci n d e xo fw u h a n ，t h e s et w om e t h o d sa r e c o m p a r a t i v ea n a l y z e d b a s e do nt h i s ，t h ep a p e ra n a l y z e dt h em a j o re c o n o m i cf a c t o r si nt h e r e a le s t a t ec y c l eb yp r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i s ，t h ea r t i c l ea g r e e dt h a tw es h o u l dr e d u c et h e r e a le s t a t ec y c l eb ye x t e r n a l i n gs h o c k sa n de n h a n c i n gs t a b i l i t yi nt h er e a le s t a t e f i n a l l y , b a s e do nt h ea b o v ea n a l y s i s ，w ed r a wt h ef o l l o w i n gc o n c l u s i o n s ：1 w u h a nc i t y r e a le s t a t ei so b v i o u sp e r i o d i c i t yi n d e e d ；2 w u h a nf l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t ec y c l ei s t r i g g e r e db ye x t e r n a ls h o c k sc a u s e db yi m b a l a n c eb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n d ；3 w u h a na n d t h en a t i o n a lh o u s i n gr e a le s t a t ec y c l ep a t hc o n s i s t e n t ，b u tt h es t a b i l i t yi sl o w e rt h a nt h e c o u n t r y ；4 w e s h o u l dr e d u c et h ee x t e r n a ls h o c k sa n de n h a n c et h es t a b i l i t yo fb o t h e n d o g e n o u st oa l l e v i a t et h er e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n si nw u h a n k e yw o r d s ： w u h a n ；r e a le s t a t em a r k e t ；c y c l ef l u c t u a t i o n s ；p r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i s ； d i f f u s i o ni n d e x h 目录 一、绪论”1 ( 一) 选题的背景与研究意义1 ( 二) 文献综述4 ( 三) 研究方法和研究内容8 二、房地产业周期波动理论研究”1 0 ( 一) 房地产业周期基本概念的界定一1 0 ( - - ) 房地产业周期波动冲击传导机制与模型分析”1 4 ( 三) 房地产业周期与宏观经济周期”1 8 三、武汉市房地产业周期波动的实证研究2 1 ( 一) 武汉市房地产业的发展历程及现状”2 1 ( - - ) 武汉市房地产业周期波动的分析“2 6 。 ( 三) 武汉市与全国房地产业周期比较分析3 5 ( 四) 武汉市房地产业周期波动影响因素分析3 6 四、武汉市房地产业周期波动的对策4 7 ( 一) 减少房地产业外部冲击4 7 ( - - ) 增强房地产业内部稳定4 9 。 五、结论与展望5 1 ( 一) 结论5 1 ( 二) 展望5 1 参考文献”5 2 致谢5 5 i i i 、绪论 一、绪论 ( 一) 选题的背景与研究意义 1 选题的背景 ( 1 ) 房地产业在国民经济发展中起着举足轻重的作用 房地产业不但是国民经济的基础性产业，它还影响着社会生产和社会生活。在我国， 房地产业中有一半以上的非住宅房地产属于生产性固定资产，其数量和质量的状况直接 影响到社会再生产的运行。 房地产行业作为宏观经济的综合产业，直接关联5 7 个房地产子行业。根据发达国 家的权威部门统计，房地产业的产值每增加1 ，其相关产业的产值可增加至房地产业产 值的1 5 2 倍。此外，房地产行业对制造业投资的相关系数高达0 7 ，换句话说，房地产 萧条，制造业不可能景气。根据银行部门的统计，与房地产相关的贷款比重占全部信贷 余额的2 5 左右，其中：房地产开发贷款占9 ，住房抵押贷款占1 6 个百分点。仅从上 市银行的数据来看，上市银行每增加1 个百分点的不良率，就可能形成2 5 0 0 亿元左右 的不良贷款。 房地产在国内已经成为经济的大部门，在固定资产完成额中比例高达2 6 。而中国 正处于工业化加速阶段，制造业的投资可谓是发展战略中的重中之重，而制造业的投资 也不过3 0 上下。近几年，房地产投资对名义g d p 的拉动接近5 个百分点，拉动g d p 增长的绝对额超过1 万亿。同时，房地产的萧条也会对国家经济发展带来负面影响。如 果2 0 1 0 年房地产在固定资本形成额增速为负的2 5 ，则g d p 可能直接减少5 3 0 0 亿元， 名义g d p 下降近2 个百分点。 ( 2 ) 近几年的房地产业周期波动对国民经济造成巨大影响 2 0 0 7 年1 0 月美国次债危机爆发，最先受到影响的莫过于贸易、股市和房地产。特 别是2 0 0 7 年1 0 月房地产价格出现历史性拐点，打破了房地产价格只升不降的神话，房 地产开始步向低迷。与此同时，国民经济的发展也受到巨大影响。如表1 - 1 所示： 湖北大学硕七学位论文 表1 - 1 房地产投资与国民经济增长关系 从表1 - 1 可以看出，2 0 0 7 年房地产投资对经济增长贡献率( 投资贡献率= 投资增量 g d p 增量) 为1 9 0 7 ，国民经济增长为1 1 4 ；2 0 0 8 年房地产不景气，2 0 0 8 年房地产 投资增长率下降9 ，房地产投资对经济增长贡献减少近7 ，拖累国家经济增长近2 。 以上数据表明，房地产对国民经济发展提供了重要的保障，但同时房地产行业的剧烈波 动，也可能严重影响国民经济健康持续的增长。因此，我们必须严密关注房地产业周期 波动情况，避免房地产业周期频繁剧烈波动给国民经济发展带来负面影响。 ( 3 ) 房地产投资已经成为重要的投资工具，房地产价值已经成为社会财富的重要 组成部分 由于土地资源具有不可再生性和稀缺性，房地产同样具有不可再生性和稀缺性。在 发达城市，由于近几年房地产行业的快速发展，人们普遍认识到房地产的保值、增值作 用，房地产已经成为人们重要的投资对象。随着生活水平的提高，人们纷纷旧房换新房， 小房换大房，甚至一人多套房，对房地产需求也日益增大，使得房地产商品供不应求。 因此人们看中了房地产的保值、增值功能，开始进行房地产投资。但是自从房地产价格 只升不降的神话被打破以后，房地产投资的风险性管理显得越来越重要。房地产投资也 成为影响房地产业周期波动的一个重要因素。 房地产已经成为家庭、社会财富的重要组成部分。在中国，越来越多的家庭为了一 套房子耗尽了一生的财富、甚至几代人的积蓄。中国科学院金融研究所课题组( 2 0 0 4 ) 的研究表明：房地产已经在家庭财富构成中占有最重要比重，房地产价值已经占到家庭 全部财富4 8 。不仅家庭财富构成如此，社会财富构成也是如此。据统计，美国的不动 产价值约占国民总财富的3 4 ( 建筑物占5 0 ，土地占2 3 2 ，其它财富占2 6 8 ) ；英 国房地产价值约占国民总财富的7 3 2 。不仅仅是在中国，房地产在世界许多国家和地 区都已经成为社会财富的重要组成部分。如果房地产业周期频繁产生波动或者剧烈波 2 一、绪论 动，必然会造成家庭财富、社会财富严重缩水，给社会和家庭造成重大损失。 ( 4 ) 房地产业周期剧烈波动已经逐渐引发社会问题 房地产是关乎社会稳定最为重要的问题，它也是近几年民众最关注的问题之一。 2 0 0 3 年房地产行业快速步入繁荣时期，房地产价格也是飞速上涨，人们的工资上涨速度 远远赶不上房价上涨的速度，房地产资源的稀缺性和住房需求的广泛性，决定了高价格 的房地产商品只能被少数人拥有。随着7 0 后、8 0 后住房需求的大规模显现，住房问题 的矛盾已经越来越尖锐。 近几年房地产商品价格暴涨，使得拥有多套房地产物业的人财富急速膨胀。而对于 房地产开发商而言，房地产行业已经全然变成了一个制造财富的温床。据胡润中国富豪 排行榜统计，排名前4 5 位富豪中，就有2 6 位从事房地产行业。在房地产业周期剧烈波 动中( 特别是房价快速上涨时期) ，无疑造成了社会的不公平，加大了社会贫富差距。 2 研究的意义 房地产业与国民经济中其他行业一样具有周期性，都属于宏观经济的范畴。我国关 于房地产业周期研究起步较晚，无论是在研究条件、研究方法，还是在研究广度和研究 深度方面都显得不够。改革开放以来，我国经济实现腾飞，房地产行业也得到了长足发 展，并与经济发展一样表现出周期性。如何描述房地产业周期运行的规律，及发现影响 房地产业周期波动的主要因素，在现阶段变得十分重要。因此，研究房地产业周期具有 重要的理论意义和实践意义。 ( 1 ) 理论意义 第一，有利于促进房地产业周期理论发展。我国关于房地产业周期理论的研究主要 集中在房地产业周期的实证分析方面，有关我国房地产业周期波动的机理分析还很少。 本文将从经济学的角度定义房地产业周期波动概念，较为系统地分析基础性理论问题， 为房地产业周期理论发展贡献一份力量。 第二，有利于为房地产健康持续发展提供理论指导。用科学系统的方法研究房地产 业周期波动冲击一传导机制，将有利于认清房地产业周期波动形成的原因，有利于掌握 房地产业周期波动的特点和规律。同时运用房地产业周期展开实证分析，并运用现代计 量方法对影响房地产业周期波动的主要经济因素进行定量分析，为房地产业健康持续发 3 湖北大学硕十学位论文 展提供理论指导。 ( 2 ) 实践意义 第一，为政府部门宏观调控决策提供参考。从宏观上来讲，房地产业周期剧烈波动 必定会打乱社会资源分配关系的平衡，在重新达成平衡的过程中，肯定会造成资源、资 金浪费，影响整个宏观经济的发展。因此有关房地产业周期波动的研究将有利于政府部 门掌握房地产行业发展的规律，为政府部门针对不同的房地产业周期制定不同的宏观政 策提供参考，保证房地产行业健康、稳定、可持续发展。同时缓解房地产业周期的波动， 还会促进房地产相关行业健康发展，甚至将保证整个国民经济良性发展。 第二，为企业或个人预测市场提供参考。房地产业周期的波动会影响企业或者个人 的投资决策和投资组合，进而从微观层面影响市场中资金、资源的配置。因此运用科学 的方法发现房地产业周期波动的一般规律，对其表现的特征有清楚的认识，对其所处周 期阶段做出正确的判断，确定房地产业周期波动受哪些因素影响，影响程度如何，将有 利于指导投资者在房地产行业的投资行为、有利于投资者在房地产业周期中做出正确的 战略调整。 ( 二) 文献综述 1 国外房地产业周期波动文献综述 国外关于房地产业周期的研究始于2 0 世纪3 0 年代，关于房地产业周期研究比较早， 研究成果也比较多。但房地产业周期的研究往往是在经济出现严重萧条或者衰退的时候 才引起学者的足够重视。 二战前后美国经济出现大萧条。战后一段时间内，美国的房屋建设处于停滞状态， 但战后数以千万计的退伍军人，以及随之而来的结婚人数增加、“婴儿潮”出现，使美 国“房荒问题非常突出，并首次引发了学者对房地产业周期研究的重视，如：1 9 3 5 年b u r n s 率先利用官方数据描述了美国房地产建筑( c o n s t r u c t i o n ) 的长周期，这可视为 房地产业周期研究的起源1 。 2 0 世纪8 0 年代，美国经济出现“滞涨”现象。经济周期研究再次受到学者的重视， 关于房地产业周期的研究也开始被重视起来，并且从经济周期的从属部分发展为一个相 1 转引自刘学成：国外房地产业周期研究综述，中国房地产，2 0 0 1 4 4 一、绪论 互独立的领域，经济学者们开始对房地产业周期进行识别、解释和运用，研究成果也随 之涌现2 。在此期间，学者的研究方向主要集中在房地产波动的周期和幅度以及与国民 经济的关系的研究。主要的研究有： r o yw e n z l i c k ( 1 9 8 0 ) 以美国房地产市场交易量( 或销售额) 为依据，通过分析1 7 9 5 1 9 7 3 年共1 8 0 年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国地产的长期波动周期约 为1 8 年。f r e dc a s e 赞成美国房地产长期周期为1 8 年的观点，进而指出长期周期主要受 历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还指出房地产短期波动周 期的概念，从美国来看短期波动周期为5 年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政 策等因素影响3 。 g r e b l e r 和b u r n s ( 1 9 8 2 ) 对1 9 5 0 - - - 1 9 7 8 年美国总体建设、公共建设、私人建设和住宅进 行了分析，发现住宅在此期间有6 次周期，非住宅有4 次周期，并且发现g n p ( 经济周期) 领先房地产业周期1 1 个月达到峰值4 。 p r i c h e t t ( 1 9 8 4 ) 分析了纽约办公物业、工业物业和零售业物业建设价值量1 9 6 8 - - - 1 9 8 2 年的变化，以及在此期间美国经济周期对房地产投资的影响。其结论是：这段期间有 1 1 5 个循环周期；房地产供求之间存在“领先滞后”关系，从而存在周期波动；描述房 地产业周期的最优指标是“空置率5 。 b r o w n ( 1 9 8 4 ) 考察了1 9 6 8 - - 1 9 8 3 美国单家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和 趋势影响之后，发现房地产业周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系 6 b a r r a s t 和f e r g u s o n ( 1 9 8 5 ，1 9 8 7 ) 从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑 周期波动。在实证分析方面，通过采用光谱分析和转折点分析等方法，认为建筑周期的 需求循环大约为仁5 年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动：而建筑周期的供 给循环大约为9 年，主要反映生产过程的落后状况。在理论分析方面，其主要研究结果 是初步建立起房地产波动循环的时间模型7 。 2 0 世纪9 0 年代由日本房地产泡沫引发的亚洲金融危机，再次引发了学者们对房地 转引自刘学成：国外房地产业周期研究综述，中国房地产，2 0 0 1 4 。l e og r e b l e ra n dl e l a n ds b u m s , c o n s t r u c t i o nc y c l e si nt h eu n i t e ds t a t e ss i n c ew o r dw hi i ”，a r e u e r ，j o u m lv o l 1 0 ，1 9 8 2 ，转引自谭刚：房地产业刷期波动，经济管理出版社，2 0 0 1 年，p 1 5 l e og r e b l e ra n dl e l a n ds b u r n s , c o n s t r u c t i o nc y c l e si nt h eu n i t e ds t a t e ss i n c ew o r dw a ri i ”，a r e u e r ，j o u r n lv o l 1 0 ，1 9 8 2 ，转引自谭刚：房地产业周期波动，经济管理 l 版社，2 0 0 1 年，p 1 5 转引自刘学成：国外房地产业周期研究综述，中国房地产，2 0 0 1 4 o 转引自刘学成：国外房地产业周期研究综述，中国房地产，2 0 0 1 4 7 b a r r a s ，r r e r g u s o n , d y n a m i cm o d e l l i n go ft h eb u i l d i n gc y c l e , e n v i r o n m e n ta n dp l a n n i n g , m a r c h1 9 8 7 ，p 3 5 3 3 6 7 5 湖北大学硕十学位论文 产业周期的研究热潮。计量分析方法开始被融入房地产业周期研究，他们注重不同区域 房地产业周期的关联性，以及影响房地产业周期波动的因素。从此，房地产业周期研究 进入了多样化深入发展的新时期，主要研究方向是房地产业周期波动的方法和成因。比 较有代表性的观点有： p y h r r 和b o r n ( 1 9 9 4 ) 将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察 了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响， 从而确立了基本经济变量在房地产业周期模型中的地位8 。 g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 利用期权定价理论研究了房地产市场持续低谷的原因。他认为，需 求不确定性、物业改善成本和建筑工程的时滞是房地产业周期的主要成因。在他看来， 开发商并不是短视的，他们之所以在市场景气时大量开发是出于上述三个成因而采取的 最优决策9 。 c l i n f o y ( 1 9 9 6 ) 将房地产出租率定义为空置率和预期新建房地产吸纳率的函数。当经 济中出现房地产超额需求时，空置率减少，租金上升超过了开发商原来的预期，新的开 发项目全面启动，从而导致了房地产市场的过热以及其后的过冷1 0 。 2 国内房地产业周期波动文献综述 ( 1 ) 房地产业周期概念 房地产业周期概念是房地产业周期理论研究的基本工作，关于房地产业周期概念的 界定，学者大多从如下两个方向出发：一是从经济周期的角度去定义。他们认为房地产 业周期属于经济周期的子范畴，指出房地产业周期和经济周期一样包括扩张和收缩两大 阶段，萧条复苏繁荣衰退四个环节。谭刚( 1 9 9 4 ) ，曹振良、李晟、何国 钊( 1 9 9 6 ) ，清华大学刘洪玉( 1 9 9 9 ) ，这些学者都是从经济周期概念来定义房地产业周 期，只是表述方法不一样；二是从房地产运行过程来定义房地产业周期，学者们认为房 地产已经发展成为独立的一个产业部门。代表学者有陈柏东、张东，他们从房地产项目 在寿命期内所经历的各个阶段角度来进行分析。 8 转引自刘学成：国外房地产业周期研究综述，中国房地产，2 0 0 1 4 9 转引自刘学成：国外房地产业周期研究综述，中国房地产，2 0 0 1 4 1 0 转引自刘学成：国外房地产业周期研究综述，中国房地产，2 0 0 1 4 6 一、绪论 ( 2 ) 房地产业周期研究成果 1 9 9 2 年x g d , 平南巡以后，海南房地产业飞速发展，以致房地产泡沫破灭引发了一系 列经济问题，随后房地产业周期研究引起了国内学者的重视。虽然我国房地产起步较晚， 相关方面的统计数据不全、房地产业周期研究条件较差，但国内学者在房地产业周期研 究方面还是取得了一定成果。 关于房地产业周期与经济周期的关系，张元端( 1 9 9 5 ) 分析了中国的房地产业周期 波动现象，通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产的周 期与国民经济周期基本吻合儿；梁桂( 1 9 9 6 ) 用年商品房销售面积指标( 单指标法) 分 析了1 9 9 8 1 9 9 5 年中国不动产周期波动及其特征，分析了不动产周期与通货膨胀、总经 济周期的相互关系1 0 ；曹振良、李晟、何国钊等( 1 9 9 6 ) 采用商品房销售面积等8 项指 标采用扩散指数法分析了1 9 8 1 1 9 9 4 年中国房地产业周期波动现象，并讨论了中国房 地产与宏观经济周期在不同阶段的相互关系1 2 。 关于房地产业周期波动特点，谭刚( 2 0 0 1 ) 通过综合美国、日本、香港及台湾等地 区房地产业的实际发展过程，从实证角度分析房地产业周期的存在以及周期波动的具体 运行过程和主要特征，并选择总量、投资、生产、交易等6 类共1 6 项指标，采用扩散 指数法分析了深圳市房地产业周期波动的特征1 3 。 关于房地产业周期波动成因，梁桂( 1 9 9 6 ) 认为，在一般市场经济前提下，由不动 产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性的波动 特征，由此形成了不动产经济周期1 4 ；曹振良、李晟、何国钊等( 1 9 9 6 ) 认为造成房地 产业周期波动的主要根源是外部冲击政策周期，而投资是造成房地产业周期波动的 重要内生因素之一1 5 ；谭刚( 2 0 0 1 ) 分析了政府行为对房地产经济波动的形成产生的影 响，认为政府调控失误、管理不力导致房地产业周期在外部冲击和内部传导机制的共同 作用下产生波动，甚至产生房地产泡沫1 6 。 关于房地产业周期波动影响因素，施显谋( 1 9 7 8 ) 认为，建筑周期与房地产物业的使 用年限有关，同时也与宏观经济形势有关。在经济繁荣时期，由于国民收入提高，人们 对居住的需求也随之增加，从而刺激开发商不断投资，进而出现过度投资，导致大量空 1 1 张元端：中国房地产发展的周期波动，住宅与房地产，1 9 9 6 1 1 2 何国钊，曹振良，李晟：中国房地产业周期研究，经济研究，1 9 9 6 ( 1 2 ) ，p 5 1 - 7 7 1 3 谭刚：房地产业周期波动，经济管理j j 版，2 0 0 1 年，p 2 3 肚- 2 4 3 “粱桂：中国小动产经济波动与周期的实证研究，经济研究，1 9 9 6 7 1 5 何国钊，曹振良，李晟：中国房地产业周期研究，经济研究，1 9 9 6 ( 1 2 ) ，p 5 1 7 7 1 6 谭刚：房地产业周期波动，经济管理出版，2 0 0 1 年，p 2 3 0 - - 2 4 3 7 湖北大学硕士学位论文 置房屋和积压资金无法他用的危机1 7 ；张金鹗( 1 9 8 9 ，1 9 9 0 ，1 9 9 6 ) 对台湾房地产业周 期进行了一系列实证分析，指出影响房地产景气的五大潜在因素，包括经济、社会、政 治、政策及房地产本身特征1 8 ；曹振良、李晟、何国钊等( 1 9 9 6 ) 重点分析了影响中国 房地产业周期的两个因素：投资与政策1 9 ； ( 三) 研究方法和研究内容 1 研究思路和方法 在测定房地产业周期波动的过程中，首先分析房地产业周期波动的成因，然后通过 合成指数法和扩散指数法分别对房地产业周期波动进行实证分析，描述房地产业周期波 动的过程，分析影响房地产业周期波动的主要经济因素，并通过上述分析寻找缓解房地 产业周期波动的途径，具体研究思路和方法如图1 - 1 所示： 2 研究内容 图1 - 1 研究思路和方法 本文关于武汉市房地产业周期波动研究的内容主要有以下几个方面： 第一部分是绪论。主要介绍了选题的背景与研究意义、国内外房地产业周期波动的 研究情况以及本文的研究方法、思路和创新点。 1 7 施显谋：景气变动，台湾水牛出版社，1 9 7 8 年，转引自谭刚：房地产业周期波动，经济管理出版，2 0 0 1 年， p 1 7 1 8 张金鹤：台湾房地产景气之探讨，台湾政治大学地政学系，1 9 8 9 年；房地产的世界，台湾远流出版公司，1 9 9 0 年；房地产投资与决策分析一理论与实务，台湾华泰书局，1 9 9 6 年。转引自谭t c j ：房地产业周期波动，经济管 理出版，2 0 0 1 年，p 1 7 1 9 何国钊，曹振良，李晟：中国房地产业周期研究，经济研究，1 9 9 6 ( 1 2 ) ，p 5 1 7 7 8 一、绪论 第二部分是房地产业周期波动理论研究。首先对房地产业周期波动的概念进行了重 新界定，其次用房地产业周期波动冲击传导机制与模型解释了房地产业周期波动产生的 原因，并分析了房地产业周期波动与宏观经济之间的关系。 第三部分是武汉市房地产业周期波动实证研究。主要描述武汉市房地产产业发展的 历程及现状。并用合成指数法和扩散指数法对武汉市房地产业周期波动进行描述，得出 房地产业周期波动的运行规律及特征，然后对武汉市房地产与全国房地产业周期波动进 行比较分析。主要基于统计软件运用主成份分析法分析了影响武汉市房地产业周期波动 的主要因素。 第四部分是缓解武汉市房地产业周期波动的途径。本部分是在前面研究结论的基础 上，从减少房地产外部冲击和增强房地产业内部稳定两个方面来寻找缓解武汉市房地产 业周期波动的途径。 第五部分是结论与展望。 2 本文创新之处 本文在研究武汉市房地产业周期波动时的创新点如下： ( 1 ) 研究方法的创新。本文借鉴经济周期理论的冲击一传导理论解释武汉市房地 产业周期的成因；用主成分合成指数法和扩散指数法对武汉市房地产业周期波动进行描 述；用主成分分析法对影响武汉市房地产业周期波动的主要经济因素进行了分析。 ( 2 ) 研究内容的创新。本文选择了房地产市场发展较快、并在中部崛起战略中占 有重要地位的武汉市作为研究对象；将武汉市房地产业周期波动与全国经济周期波动和 全国房地产业周期波动进行了对比分析。 9 湖北大学硕十学位论文 二、房地产业周期波动理论研究 ( 一) 房地产业周期基本概念的界定 房地产业周期波动属于经济周期的一个子范畴，并且房地产业周期波动与经济周期 波动有着密切的关系，因此我们研究房地产业周期波动，首先要研究经济周期波动。 1 经济周期波动 ( 1 ) 经济周期波动的含义 自从1 8 2 5 年资本主义世界爆发了第一次经济危机，资本主义国家的经济发展总是 在繁荣与萧条的交替过程中前进。这种经济规律引发了经济学家对西方经济周期波动的 关注与重视，对于经济周期概念普遍被接受的观点如下： 萨缪尔森对资本主义经济的发展曾作了这样的描述：“在繁荣之后，可以有恐慌与 暴跌。经济扩张让位于衰退。国民收入、就业和生产下降。价格与利润跌落，工人失业。 当最终达到最低点以后，复苏开始出现。复苏可以是缓慢的，也可以是快速的。他可以 是完全不存在的。也可以强大到足以导致新的高涨。新的高涨可以表现为长期持续的旺 盛的需求、充足的就业机会以及增长的生活标准。它可以表现为短暂的经济膨胀和投投 机活动，紧接而至的是又一次灾难性的萧条 他认为这就是所谓的“经济周期2 0 。 美国著名经济学家密切尔( w c m i t c h e l l ) 和伯恩斯( a e b u m s ) 在1 9 4 6 年为经济 周期( b u s i n e s sc y c l e s ) 下了这样的定义2 1 ：“经济周期是主要以工商企业组织起活动的 那些国家中所看到的总体活动的波动状态。一个经济包括许多经济领域在差不多相同时 间所发生的扩张，跟随其后的是相似的总衰退、收缩和复苏，后者又与下一个周期的扩 张阶段相结合，这种变化的序列是反复发生的，但不是定期的；经济周期的持续期间是 从一年以上到十年、二十年不等；它们不能说是性质相似、振幅与其它经济更短的周期。 这一定义大体被一般西方经济学家所接受，而且一直作为美国全国经济研究局( n b e r ) 研究经济周期波动的依据。 ( 2 ) 经济周期的阶段 萨缪尔森：经济学，上册，第3 5 1 页 2 1 译文引自陈宝森等著：美国经济周期研究，商务印书馆，1 9 9 3 年，第5 页 1 0 二、房地产业周期波动理论研究 西方经济学家一般把经济周期分为两大阶段，四个环节，如图2 1 所示： 图2 - 1 经济周期阶段 繁荣( p r o s p e r i t y ) ，即经济活动的扩张的或向上的阶段；衰退( r e c e s s i o n ) ，即由繁荣 转为萧条的过渡阶段；萧条( d e p r e s s i o n ) ，即经济活动的收缩的或向下的阶段；复苏 ( r e c o v e r y ) ，即由萧条转为繁荣的过渡阶段。判断经济处于哪一个阶段的标准主要是一 个社会的工业产量、销售量、资本借贷量、物价水平、利息率、利润率与就业量等经济 指标的变动2 2 。 ( 3 ) 经济周期的分类 西方经济学家根据经济周期的长短，将经济周期分为了三类，即：短周期、中周期、 长周期2 3 。 第一类是短周期。短周期由美国经济学家基钦( j o s e p hk i t c h i n ) 1 9 2 3 年在经济因 素中的周期与倾向中提出。他根据美国和英国的详细资料提出经济周期实际上有大周 期和小周期两种，小周期的平均长度约为4 0 个月，大周期包括两三个小周期，是小周 期的总和。因此他认为经济周期是一种平均长度为4 0 个月的周期，并由他的名字命名， 被称为“基钦周期 。 第二类是中周期。中周期由法国经济学家朱格拉( c l e m e n tj u g l a r ) 1 8 6 0 年在论法 国、英国和美国的商业危机及其发生周期中提出。他认为，危机或恐慌并不是一种独 立的现象，而是经济社会不断在繁荣( p r o s p e r i t y ) 、危机( c r i s i s ) 与清算( 1 i q u i d a t i o n ) 中交 替前进。这三种阶段反复出现形成了周期现象，平均每一周期是9 _ 1 0 年。并由他的名 字命名，被称为“朱格拉周期。 第三类是长周期。长周期由苏联经济学家康德拉夫( n i k o l a id k o n d r a t i e f f ) 在经济 2 2 梁小民著：西方经济学导论，北京大学 f j 版社，1 9 8 4 年，p 2 2 5 2 2 7 2 3 梁小民著：西方经济学导论，北京大学出版社，1 9 8 4 年，p 2 2 5 2 2 7 1 1 湖北大学硕士学位论文 生活中的长波中提出。他根据美国、英国、法国一百多年内的批发物价指数、利息率、 工资率、对外贸易量、煤铁产量与消耗量等的变动，认为经济有一个较长的循环，平均 周期大约在5 0 年左右。这一周期也由他名字命名，被称为“康德拉夫周期 。 2 房地产业周期波动 ( 1 ) 房地产业周期波动概念重新定义 目前，关于房地产业周期波动的概念主要有如下两类：一类是从经济周期概念来定 义；另一类是从房地产运行过程定义。 第一类从经济周期概念定义房地产业周期波动概念的观点有：一是房地产业周期、 房地产业周期波动。这种观点以何国钊、曹振良、李晟为代表，他们认为：房地产业 周期与宏观经济周期是一种正相关关系，波长大体一致。虽然两者之间在复苏、繁荣、 衰退、萧条四个环节经历的时间不一样，但都会依次经历这四个阶段2 4 。二是不动产经 济波动、不动产经济周期。这种观点以梁桂为代表，他认为：不动产周期波动是在不动 产总供给和总需求的波动冲击下形成的，并形成5 个循环阶段：不动产供求失衡一市场 趋于活跃一繁荣一紧缩一萧条2 5 。三是房地产景气、房地产景气循环。这种观点在台湾、香 港较为流行，以张金鹗为代表，他认为：景气循环是指经济活动的兴盛( 景气) 与衰退 ( 不景气) 现象彼此交替重复出现。同样，房地产景气循环就是房地产各阶段活动重复 交替出现兴盛、衰退的经济现象2 6 。 第二类从房地产运行过程定义房地产业周期波动概念的观点有g 一是房地产经济运 行周期或房地产经济周期运行过程。这种观点以陈柏东、张东为代表。他们认为：房地 产经济周期运行过程，就是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各个 阶段和环节的流程，即房地产商品的再生产过程，包括地产开发、建造房屋、房地产营 销、房地产使用、房地产维修和服务5 个阶段2 7 。二是房地产生命周期。这种观点以张 金鹗为代表，他认为：与任何产品的生命周期划分为投资一生产一交易一使用四个阶段相 似，房地产的生命周期也是由这四个阶段不断循环而重复产生的过程2 8 。 房地产业周期波动研究在我国的时间不算太长，而国外关于房地产业周期波动理论 2 4 何国钊、曹振良、李晟，中国房地产业周期研究，经济研究，1 9 9 6 年第1 2 期 2 5 梁桂。中国不动产经济波动与周期的实证研究，经济研究，1 9 9 6 年第7 期 2 6 张金鹗，台湾房地产景气之探讨，台湾政治大学地质学系，1 9 8 9 年 ”张柏东、张东，房地产经济学，华中理工大学出版社，1 9 9 6 年 船张金鹗，房地产投资与决策分析理论与实务、台湾华泰书局，1 9 9 6 年 二、房地产业周期波动理论研究 也没形成完整的体系。就房地产业周期波动的概念来说国内学者的看法也不尽相同，就 连房地产业周期波动研究对象的叫法也有许多种：如房地产业周期波动、房地产经济运 行周期、不动产经济波动、房地产景气循环、房地产生命周期等。本文认为房地产业周 期与宏观周期有着非常密切的关系，因此本文比较赞成第一类关于房地产业周期波动概 念的观点，即从经济周期的角度去定义房地产业周期波动。但是第一类房地产业周期波 动定义也存在不足之处，首先本文认为他们均没有明确房地产业周期波动研究的对象一 一房地产业；其次他们均阐述了房地产业周期的运行