（土地资源管理专业论文）杭州市住宅空置特征与空置率实证研究.pdf

摘要 目前，国内对于城市住宅空置定义及空置率的计算方法还没有统一合理的标 准，无法与国外的相关数据进行房地产空置率的国际比较，因而国内学者在判断 我国是否存在房地产泡沫上争议较大。因此，目前我们亟需制定一个统一合理的 客观标准来正确地判断我国房地产业的发展状况。 通过对国内外研究动态的总结、比较和分析，本文对空置、空置率及合理空 置率的概念进行了界定，并分析了空置率的影响因素此外，本文对求解合理空 置率应考虑的因素进行了经济学分析，在借鉴国内外已有的合理空置率模型基础 上，改进了以往模型，构建了适合横截面数据估算合理空置率的模型 通过实地抽样调查的方式，本文获得了2 0 0 7 年1 2 月至2 0 0 8 年1 月期间， 杭州市6 个主城区2 0 7 个楼盘的实际空置率数据，从空问分布、基于建筑年代及 基于住宅类型三方面分析了杭州市住宅空置特征及影响因素。此外，根据本文构 建的求解合理空置率模型，对当前杭州市主城区的合理空置率进行了实证研究， 将估算得到的合理空置率与实际空置率进行比较，分析杭州市住宅的空置成因及 住宅市场的发展趋势，并提出了一些有针对性的解决高空置率的对策，以促进房 地产市场健康有序地发展。 关键词：住宅空置率合理空置率空置特征杭州市 i l a b s t r a c t p r e v i o u sd o m e s t i cs t u d i e sw e r el i m i t e di nt h el a c ko fas c i e n t i f i ca n du n i f o r i l l d e f i n i t i o no nv a c a n c ya n dt h a to ft h ec o m p u t i n gm e t h o df o rt h eh v r ( h o u s i n g v a c a n c yr a t e ) n i sh a sr e s u l t e di ng r e a td i f f i c u l t yi nc o m p a r i n gt h eh o u s i n gv a c a n c y o fc h i n e s ec i t i e s 、 ，i t l lt h e i rc o u n t e r p a r t sa b r o a d c o n s e q u e n t l y , u n i f o r ma n d r e a s o n a b l ed e f i n i t i o na n dm e t h o dn e e dt ob ee s t a b l i s h e dt od e s c r i b ea n dm o n i t o rt h e c h i n e s eh o u s i n gv a c a n c yc o n d i t i o n s t h r o u g ht h er e v i e wa n dc o m p a r i s o no fc h i n e s ea n do v e r s e as t u d i e s ，t h i sa r t i c l e f i r s td e v e l o p e dad e f i n i t i o nf o rh o u s i n gv a c a n c y , h v ra sw e l la st h er e a s o n a b l eh v r , a n dt h e na n a l y z e dt h ef a c t o r sr e l a t e dt ot h ev a c a n c yr a t e b e s i d e s ，i ta n a l y z e dt h e i m p a c tf a c t o r so nr e a s o n a b l eh v r , a n di m p r o v e dt h er e a s o n a b l eh v r m o d e l st h a t h a db e e nd e v e l o p e di np r e v i o u ss t u d i e sb yt h ec r o s s s e c t i o n a ld a t a t h er e s e a r c hd a t ai nt h ea r t i c l ew e r ep r i m a r i l yb a s e do nt h ef i e l ds u r v e yo ft h e a u t h o rf o r md e c e m b e r2 0 0 8t oj a n u a r y2 0 0 9 ，i n c l u d i n gt h o s eo n2 0 7h o u s i n gp r o j e c t s i nh a n g z h o u i nt h ee m p i r i c a ls t u d y , t h i sr e s e a r c hf i r s ta n a l y z e dt h es p a t i a ld i v e r s i t y o ft h eh v r si nd i f f e r e n td i s t r i c t so fh a n g z h o u i ta l s oa n a l y z e dt h ec h a r a c t e r i s t i c s a n dc a u s e so ft h eh v rd i v e r s i t yb yt h ec l a s s i f i c a t i o no ft h eh o u s e sa td i f f e r e n ta g e s a n dt y p e s m o r e o v e r , b yc o m p a r i n gt h ea c t u a lh v ra n dr e a s o n a b l eh v r , t h i s r e s e a r c ha n a l y z e dt h ec a u s e sa n dt h et r e n do fh o u s i n gd e v e l o p m e n ti nh a n g z h o u ，a n d s u g g e s t e ds e v e r a lp o l i c yi m p l i c a t i o n so nt h ea d j u s t m e n to fh v ri no r d e rt oa c h i e v ea h e a l t h yh o u s i n gm a r k e t k e y w o r d s ：h o u s i n gv a c a n c yr a t e ；r e a s o n a b l ev a c a n c yr a t e ；c h a r a c t e r i s t i c s o f v a c n a e y ；h a n g z h o u i i i 表目录 表1 1 杭州市新建商品住宅空置率表1 表2 1各国( 地区) 空置、空置率概念比较。1 5 表2 2 城市商品房合理空置率实证研究整理表。2 0 表2 3 国内外空置概念的差异比较2 2 表2 4 我国常见的空置率计算方法汇总表。2 3 表4 1各个城区的样本名称3 3 表4 2 各城区住宅空置情况的相关统计。3 8 表4 3 未交付或交付时间不足楼盘。4 0 表5 1 补充楼盘的房价与空置率对比表4 7 表5 2各阶段的住宅空置率现状表。5 0 表5 3 后三个阶段的住宅中滨江与全市样本空置情况对比表5 3 表5 4 望月社区回迁房的套房分配标准表5 6 表6 1 购房入户政策指定区域的单套金额规定表6 4 表6 2 购房入户政策变量设置表一6 7 表7 1o l s 转入模型及w l s 纠正后分析结果7 2 表7 2 实际空置率与合理空置率对比表7 3 v l i 图日录 图1 1 论文的结构6 图4 1 杭州市主城区行政区划图3 2 图4 2 杭州市各城区样点分布图。3 5 图4 3 住宅样本的分布情况3 9 图4 4 技术路线。4 2 图5 1 各城区实际空置率空间分布图4 3 图5 2b u f f e r 操作对话框。4 4 图5 3d w 插值结果。4 5 图5 4c o n t o u r 操作对话框4 5 图5 5 楼盘样点空置率等值线图。4 6 图5 6 各阶段的住宅空置率现状对比图。5 l 图5 7 不同建筑年代的住宅空置率变动折线图5 1 图5 8 后三个阶段滨江与全市样本空置率情况对比图5 3 图6 1需求变动对价格影响图5 9 圉6 2 供给变动对价格影响图。6 0 图6 3 实际空置率变动对房价变化率的影响6 1 图6 4 实际空置率变动对房价变动率绝对值的影响6 2 图6 5 l k 一圪j - 9l p i i 的变化关系囹。6 8 图7 1 残差对形的描点图。7l 图7 2 残差对”2 的描点图7 1 v i l l 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得逝鎏盘茔或其他教育机 构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献 均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：签字日期：年月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解逝鎏盘鲎有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和 借阅。本人授权逝鎏盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：导师签名： 签字日期：年月日签字e l 期：年月 日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 电话： 邮编： 致谢 求学路上整整1 8 年，即将告别校园，踏上社会，开始新的旅程，此时感慨 万千。浙江大学，作为每个浙江人为之骄傲和自豪的高等学府，曾是我高中时代 立志要上的大学，在经历了高考的失之交臂与大学四年的努力奋斗后，终于如愿 以偿，圆了我的浙大梦。在淅大求学的两年时光转瞬即逝，而这两年却使我成长 和收获颇多，这些都离不开浙大的各位老师、同学和朋友的帮助。 首先要感谢的是我的导师叶艳妹教授。两年来，我从您身上学到的是认真严 谨的治学态度、孜孜不倦的奋斗精神，以及强烈的事业心和责任心，这些都令我 佩服不已。同时，正是您给我提供的诸多学习的平台和锻炼的机会，并给予了我 极大的鼓励和支持，使我能够迅速找到自信，树立目标，融入全新的环境，开启 新的奋斗征程。两年的点点滴滴在心头聚集，叶老师的每一次关心和指导历历在 目。师恩难忘，希望在以后的日子里还能经常得到您的教诲! 其次要感谢的是我的老师们感谢德高望重的吴次芳教授，每次您的点拨总 能让我茅塞顿开，受益匪浅。还要感谢给我指导和帮助的刘卫东教授、靳相木教 授、汪晖副教授、童菊儿副教授、吴宇哲副教授、张蔚文副教授、楼宇副教授、 沈兵明副教授、岳文泽副教授、曹宇副研究员、李艳副教授等，南京农业大学的 刘友兆教授、叶依广教授，以及特别感谢谭荣博士、韩昊英博士、冯科博士生对 我的论文提供的大力支持! 还有我的土管同窗们，两年来给了我很多关心和帮助，在此一并奉上我的感 谢，他们是黄璐、李学文，彭毅、黄文贵、叶晓敏、施秧秧、姜钦杰、吕月珍、 沈子龙、谭韧骠、徐肖和、楼振华、贝涵璐、我的师妹蒋悦悦、俞婧，以及行政 管理系的章少杰和我的大学同窗田野。感谢这两年所有关心鼓励、帮助我的朋 友! 谢谢你们! 最后，要感谢我的父母，感谢这些年他们对我全心的付出，让我无论顺利或 挫折都能勇敢坚强、坚持不懈，他们的支持和期望也是我努力奋斗的源动力! 谨以此篇论文献给所有支持和关心我的人们。 朱佳敏 2 0 0 9 年6 月于浙大华家池 浙江大学硕士学位论文 绪论 1 绪论 1 1 选题背景及研究意义 1 1 1 选题背景 房地产业作为国民经济新的增长点和重要的消费热点，对拉动国内消费需求 和提高国民经济增长速度起到了越来越重要的作用，已经成为我国经济的支柱产 业。从1 9 9 9 年开始，我国房地产业，特别是住宅产业，摆脱了前几年的低迷状 态，出现了新的转机，尤其在国家推出住房制度改革、经济适用房建设和加快住 宅产业现代化三大举措之后，呈现出了明显的发展势头。 然而，当全国房地产业呈现出一派繁荣景象的同时，不得不引起我们关注的 是，商品住宅的空置面积也在进一步扩大，甚至空置面积的增长速度大大超过销 售面积的增长速度。根据国家统计局公布的数据，“到2 0 0 5 年1 0 月末，全国商 品房空置面积达1 1 2 亿平方米”据此，有媒体声称当时的全国商品房空置率已 达到2 6 ，大大超过了国际公认的1 0 的警戒线。 国内众多学者对此发表了不同的看法。北京师范大学房地产研究中心主任董 藩教授( 2 0 0 6 ) 认为空置率过高是天大的谬误，他坚持的空置率计算方法是：全 社会空置房面积除以全部住房面积，以他的计算方法，商品房实际空置率不到 1 。中国社科院研究员易宪容认为国际上没有类似中国计划经济时期的分配住 房，不能把计划经济时期的住房算进去，当时没有商品房，更没有进入市场，而 中国现在有8 0 的房子是计划经济下国家分配的，不属于商品房的范畴，用现有 空置房数量除以三年商品房净增额，还是比较符合中国国情的，因此他比较赞成 2 6 空置率说法。 表1 1杭州市新建商品住宅空置率表 商品住宅均价( 元) 3 1 5 03 3 0 03 5 8 04 0 9 04 3 0 9 空置率v l 15 6 3 1 0 6 4 7 6 6 5 6 3 5 2 资料来源- 杭州市统计局 浙江大学硕士学位论文绪论 自1 9 9 7 年来，杭州市的商品住宅价格一直处于上涨状态，从表1 1 中可看出， 杭州市的新建住宅空置率1 9 9 7 年和1 9 9 8 年均超过了1 0 ，而1 9 9 9 m 2 0 0 1 年则 呈缓慢下降趋势，且均小于1 0 ，跟全国层面2 6 或1 的支持者所得结果相差 甚远。显然，不同的计算方法和统计口径导致在全国和地方层面上进行空置率结 果比较时出现了问题，因此，当前我国迫切需要一个统一的空置率计算方法和衡 量标准 国外房地产市场发育比较早，当前主要以存量房地产市场为主流市场，而中 国房地产业起步较晚，市场体系尚不完善，还处于增量房地产市场的发展阶段。 国外这个空置率指标主要用来描述其供给与需求的差异，是反映房地产市场运动 规律的一个指标。因此，为了利用国外的数据进行房地产空置率的国际比较，以 正确判断我国房地产业发展的现状，我们应该确定统一的符合中国国情的空置率 计算方法；为了使房地产市场的供需矛盾最小，到底空置率多少才是最合理的? 合理空置率的影响因素和评价标准又是什么? 如何解决商品住宅需求量较大与 大量商品住宅空置现象并存的现状? 针对不同的住宅空置成因，如何有效地消化 空置住宅? 这些都是值得我们研究和探讨的问题。由于目前国内对于空置率的计 算方法以及合理空置率的评价尚未统一的标准，因此，本文将以杭州市为例，根 据搜房网和透明售房网上提供的已交付楼盘资料作为参考，对杭州市西湖区、上 城区、下城区、拱墅区、江干区和滨江区这六大主城区的住宅空置情况进行实地 调研，选取一定量的样本作为本文的研究对象，并结合一些特殊区块的楼盘进行 重点调查，以此来了解和分析杭州市住宅的空置现状和特征。 1 1 2 研究意义 ( 1 ) 对城市住宅空置率的研究，能有助于我们了解城市不同区域的住宅空置 特征，分析造成不同程度的空置现象原因，使土地等稀缺生产要素发挥应有的效 益；通过盘活存量房地产市场，可以扩大住房的有效需求；并能缓解空置房对资 金的大量占压引起的金融风险，保障国家整个经济的稳定运行。 ( 2 ) 由于当前国内对空置率计算定义、口径和数据来源存在着差异，导致在 判断我国房地产发展现状时，不同学者得出了我国处于房地产泡沫或者发展不足 的迥异观点，房地产产业作为国民经济新的增长点，正确判断房地产市场的运行 状况，能够有效预防房地产风险，为房地产开发企业提供决策参考依据，使他们 2 浙江大学硕士学位论文绪论 在开发经营活动中做到科学决策，发挥出最大的经济效益，确保整个房地产市场 健康有序地发展。 ( 3 ) 不同城市的房地产市场信息系统的效率不同，各类型物业的空置成本不 同，需求波动情况也不同。基于城市住宅空置率的实证研究，确定城市住宅的合 理空置率，为政府管理者、政策制定者提供一个全面了解住宅空置问题的平台， 有助于政府实施有效的住宅空置率监控手段，并制定有针对性的措施合理消化空 置住宅，使商品房的供给和需求达到均衡。既能维持市场正常运转必需的空置率 水平，又能促进房地产市场的稳定发展，使其成为新的经济增长点，从而带动国 民经济的可持续发展。 鉴于日前国内对城市住宅空置率的计算方法和评价标准方面还没有统一合 理的标准，进而导致国内学者在判断是否存在房地产泡沫上争议较大。因此，本 文借鉴国内外研究成果，在对杭州市的住宅空置情况进行实地调研的基础上，分 析杭州市住宅空置特征及成因，并建立合理空置率的模型，对当前的住宅合理空 置率进行实证研究。这对增加商品房的有效需求、降低金融机构的资本风险、促 进房地产业的可持续发展具有重要的意义，并能带动和实现整个国民经济的健康 稳定发展 1 2 研究目标与研究内容 1 2 1 研究目标 ( 1 ) 界定空置和空置率概念，确定空置率计算方法，运用调查的数据资料， 计算杭州市住宅的现状空置率，分析其空置特征。 ( 2 ) 对住宅空置的影响因素进行经济学分析，建立合理空置率模型，并对合 理空置率进行估算，便于正确判断房地产市场的运行状况，有效预防房地产风险， 确保整个房地产市场的正常运行，从而带动国民经济的可持续发展。 ( 3 ) 通过合理空置率与实际空置率的比较，分析杭州市的住宅空置特征、空 置成因及住宅市场的发展趋势，对增加住宅的有效需求、降低金融机构的资本风 险、促进房地产业的可持续发展起到重要作用，并为政府制定相应的监控手段和 配套措施提供决策依据 浙江大学硕士学位论文绪论 1 2 2 研究内容 本文的研究包括以下几个方面内容： 第一部分：绪论主要介绍本文的选题背景及研究意义、研究目标和研究方 法，及主要研究内容与文章结构。 第二部分：文献综述。主要包括：关于空置率及合理空置率定义的研究动态， 住宅空置率计算方法的国内外研究现状及合理空置率的实证研究动态，并对国内 外空置概念差异作了比较，分析了国内当前常用的几种空置率计算方法的缺陷。 第三部分：空置率研究的理论框架设计。该部分主要对住宅空置、空置率及 合理空置率概念作了界定，并对空置率的影响因素作了分析，本章为住宅空置特 征分析及住宅合理空置率模型的建立提供了重要的理论基础 第四部分：研究区域的选择及数据的收集处理。从空间和时间范围两方面， 介绍了研究区域和研究对象，对本文所运用的数据来源、收集及预处理加以说明。 第五部分：杭州市住宅空置特征分析。通过实地抽样调查的方式，结合网络 资源及供水公司的数据作为补充，获得了2 0 0 7 年1 2 月至2 0 0 8 年1 月期问，杭 州市6 个主城区2 0 7 个楼盘的实际空置率数据，从空间分布、基于建筑年代及基 于住宅类型三方面分析了杭州市住宅空置特征及造成现状空置率差异的原因。 第六部分：住宅合理空置率模型建立。通过对合理空置率影响因素的经济学 分析，针对现有的模型存在的缺陷，改进了模型，推导出采用横截面数据估算住 宅合理空置率的模型。 第七部分：杭州市住宅空置率的实证研究根据第六部分推导得到的合理空 置率模型，运用回归软件对当前杭州市住宅合理空置率进行估算，并将计算结果 与实际空置率加以对比研究，分析杭州市住宅空置形成原因及住宅市场的未来发 展趋势，并提出一些有针对性的解决高空置率的对策，以促进房地产市场健康有 序地发展 第八部分：结论与讨论通过以上理论与实证研究，总结得到的主要结论， 指出本研究的可能创新之处与不足之处 4 浙江大学硕士学位论文 绪论 1 3 研究方法与文章结构 1 3 1 研究方法 本研究主要采用了规范研究和实证研究、定性分析和定量分析相结合的研究 方法，其中定性分析法有文献调查法、综合分析法、比较分析法、g i s 技术方法、 组织行为学分析法；定量分析法则主要结合实地调研数据计算实际空置率，并运 用回归法计算当前城市住宅的合理空置率。 ( 1 ) 文献调查法：查阅大量城市住宅空置率的相关文献，为本研究奠定基础。 ( 2 ) 综合分析法：对国内外有关住宅空置率的研究，以及他们在合理空置率 方面的研究方法和研究模型进行综合分析，了解其特点与不足。 ( 3 ) 比较分析法：比较国内外不同的空置概念及空置率计算方法，指出各自 的适用条件和存在的缺陷，并通过界定空置概念及空置率的计算方法加以完善。 ( 4 ) g i s 技术方法：应用a r c g i s 软件，得到杭州市主城区住宅空置率的空 间分布图以及楼盘样点的实际空置率等值线图。 ( 5 ) 回归分析法：运用s t a t a 、e x c e l 等统计软件，对空置率的相关数据进行 回归分析，得到住宅的合理空置率值。 ( 6 ) 组织行为分析法：运用组织行为学理论和方法，分析城市空置住宅形成 过程中政府，房地产企业、金融机构和个人的价值取向、行为特征以及这种行为 特征的驱动机制。 ( 7 ) 实证分析法：通过实地调研，分析杭州市主城区的住宅空置率空间分布 特征、基于建筑年代的住宅空置率及不同住宅类型的空置特征；建立合理空置率 模型，运用回归软件对当前杭州市主城区住宅的合理空置率加以估算，与现状进 行比较，并分析住宅的空置特征、成因和住宅市场的发展趋势。 浙江大学硕士学位论文 绪论 1 3 2 文章结构 6 背景扣问题分析 研究目标与内容 i 研究方法与技术路线 国内外研究动态 空置率研究的理论框架设计 概念的界定 空置率的影响因素分析 研究区域的选择与数据处理 研究区域概况 数据说明 技术路线 住宅合理空置率模型建立 合理空置率影响因素的经济学分析 合理空置率的影响因素选择 合理空置率公式的推导 实证研究 杭州市住宅空置特征分析 空间分布特征分析 基于建筑年代的空置特征分析 基于住宅类型的空置特征分析 杭州市住宅空置率实证研究 合理空置率计算与结果处理 合理空置率与实际空置率的比较 住宅空置的成因 - 住宅市场发展趋势 解决住宅高空置率的对策 研究结论与展望 图1 1 论文的结构 浙江大学硕士学位论文国内外研究动态 2 国内外研究动态 目前，国内外已有不少的学者对城市住宅的空置率做了理论和实证研究，并 通过建立一些模型来寻求不同的城市、不同用地类型的住宅及不同的影响因子下 得到的合理空置率或区间。在城市住宅空置率的研究中，其中有两个关键点，一 是住宅空置率的计算方法和评价标准；二是如何确定合理空置率或区间。由于不 同学者采用不同的空置率计算方法和评价标准，对不同地区进行实证研究，得到 的结果也因此各不相同。 2 1 关于空置率定义的研究动态 2 1 1 空置概念的由来 空置一词来源于西方，在房地产业作为国民经济新的增长点和重要消费热点 的今天，它起到了越来越重要的作用，但是迄今为止并没有国际通用的概念。国 内外学者从各自研究领域出发，从不同的侧重点，对空置作了以下的定义： 国外有代表性的几种观点如下：( 1 ) 在d 格林沃尔德( 1 9 8 1 ) 所主编的现 代经济词典中，根据房屋的用途差异，把空置分为出售房空置和出租房空置， 它是指可以用于出售( 或出租) 但尚未出售( 或出租) 的房屋。( 2 ) d e n i s ed a n d w i l l i a nc w ( 1 9 9 6 ) 认为空置是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待 出租或出售的状态。由此可见，空置一方面表明房屋未得到使用，另一方面还意 味着所有权人准备将房屋出租或出售，只有两方面条件都满足的房屋才是空置房 屋，否则，不能成为空置。( 3 ) 而美国联邦统计局从统计调查的角度出发，将空 置定义为“在调查时点无人居住( 并非暂时无人居住) 的住宅”。出现下列两种情 况的住宅也视其为空置：一种是当被调查住宅单元的所有者在其他地方另有更为 常住的住宅时，该套住宅视为空置；另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔 使用的住宅( 即第二套住宅，h e l df o r o c c a s i o n a lu s e ) 也视为空置。使用中的住 宅( o c c u p i e dh o u s i n gu n i t s ) 定义为“在调查时至少有一人居住或仅为暂时外出 ( 如休假) 的住宅”由此定义可知使用中住宅单元数量与家庭数量相等。 国内及港台地区分别有以下较为常用的定义：( 1 ) 香港差响物业估价所把私 浙江大学硕士学位论文 国内外研究动态 人楼宇空置量解释为：空置量是报告年份内落成和在报告年份前落成而未住用的 住宅及非住宅数量( 住宅用单元数、非住宅用面积) ( 2 ) 台湾统计体系中则把 住宅空置( 其称为“空屋数”) 解释为空屋数，是有门牌号码并可供居住使用但未 使用或低度使用的住宅单位( 3 ) 而我国国内对于空置的概念主要是反映商品房 的供求矛盾状况。国家统计局的房地产统计报表制度中规定：在报告期末己 竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积，包括以前年度竣工和本期 竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。从这个定义可以看出，我国住 宅市场中的空置指的是没有交易过的新房，不包括旧房屋的空置( 即中国的住宅 市场空置仅仅指新建商品房的空置) ，不包括增量房屋中非房地产开发企业建设 的房屋，并以面积为统计单位。 小结：比较国内外有关部门关于“空置”的解释，在定义上是基本一致的，但 在具体操作和统计中存在着以下三个方面的差异： ( 1 ) 在反映房地产市场运行状况方面：目前国内对房地产空置的统计，从 房地产开发统计报表制度的实际操作中可以看出，仅反映了开发企业未售出 或租出的房屋数量，而未反映存量市场的空置情况，基本上只停留在房地产开发 销售阶段( 或生产及流通阶段) ；与这种情况相比较，美国、香港地区目前的空 置指标，实际上反映的是房地产存量市场的运行状况，体现的是房地产的实际使 用状况。如果业主购入房屋作为投资，储存而未投入使用，仍被视为空置 ( 2 ) 在空置面积的统计1 3 径上：国外有关房屋空置面积的定义各国不尽相 同，但都是针对房屋存量市场而言的为“未使用”的概念；而国内的空置面积概念 是针对房地产增量市场的，指的是没有交易过的新房不包括未使用的旧房屋是 “未售出”而非“未使用”的概念，其统计范围要小于国外房屋空置面积口径。 ( 3 ) 在空置时间概念把握上：国外学者及港台学者将建筑物建成后一定时 期( 通常是一年) ，建筑物的整体和部分未得到使用、处于等待出租或出售的状 态称为空置；我国学者董藩( 2 0 0 2 ) 则运用宏观经济学中表示劳动力供求关系的 摩擦失业理论，认为开发用地空置时间在半年之内，商品房空置在一年之内基本 上可以被认为是合理的，是处于合理状态的摩擦空置，超过半年或一年的空置就 分别可以被认为是不合理的，是由供给过剩或结构失衡引起的随着房地产业的 快速发展和市场条件的变化，我国权威机构对于空置面积的定义和内涵也不断修 8 浙江大学硕士学位论文国内外研究动态 正。国家建设部、国家发改委、国家统计局已发出通知，从2 0 0 3 年统计年报开 始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1 年以内的为待销商品 房；空置时间在1 年以上3 年以内的为滞销商品房；空置时间在3 年以上的为积 压商品房。修订后的空置面积指标，分类比以前是进了一步。 2 1 2 空置率、合理空置率的研究动态 商品房空置率是一个反映商品房供给与需求之间矛盾的指标，过高的空置率 将使供给方处境艰难，而过低的空置率必然抑制潜在的需求。国外学者认为，住 宅空置率是指某一时刻空置房屋的套数占全部房屋套数的比率，即指可供使用的 全部存量房屋中未使用部分所占的比例，而国内则没有统一明确的空置率定义 住宅的合理空置率又称为自然空置率，是使住宅的供给和需求达到均衡时的 空置率。国外主要有以下两种代表性的定义：( 1 ) 美国学者史密斯( s m i t h ) 将 合理空置率定义为：住宅出租市场中，屋主( 房东) 考虑市场因素( 如空屋持有 成本、搜寻成本、需求变动及换约成本) 后，无调整租金之诱因下的空置率此 时，没有超额供给或需求存在，而租金处于长期均衡状态( 2 ) 贾德( g d j u d ) ( 1 9 9 0 ) 给合理空置率所下的定义为：不会给业主带来调整租金的诱因的空置率。 结合我国空置率主要是研究出售而非出租的流量市场( 即新建商品住房市 场) 状况，另外考虑到商品住宅价格并不是统一的( 且住宅本身不同质) ，国内 一些学者( 陈隽芝等，2 0 0 2 ) 给合理空置率下的定义为：不会给商品住宅市场上 加权平均的可自由变动的价格带来变动的空置率。这个新定义，保留了贾德定义 最具价值的思路：将价格变动与合理空置率的实现与否联系起来。同时，由于房 地产市场中存在结构性差异，厂商对于价格的调整难以统一，那些实际空置率过 高的住宅的开发商会降价，实际空置率过低甚至推出住宅就可一举卖光的则会提 价，要使任何一个开发商都不想调整自己产品的价格，可能找不到这样的机会。 因此，本定义中提出“加权平均价格”，只要它在总体上稳定，此时的空置率就是 合理的。 刘洪玉、阮萍( 1 9 9 9 ) 认为，合理空置率不仅可以维持供求平衡，而且可以 保证供需双方的利益。当实际空置率低于合理空置率时，供给者可通过调高租金 或售价来分摊空置费用( 包括空置期间的一定销售收入利息和租金损费等) ；反 之，当实际空置率高于合理空置率时，需求者可供选择的余地较大，相应的，其 9 浙江大学硕士学位论文国内外研究动态 轮候费用和寻租费用较低。因此合理的空置率是必须的且有效率的。 2 2 住宅空置率计算方法的研究动态 2 2 1 国外通用的计算方法 国外学者认为，住宅空置率是指某一时刻空置房屋的套数占全部房屋套数的 比率，即指可供使用的全部存量房屋中未使用部分所占的比例。计算公式为： 住宅空置率= 空置量全部存量1 0 0 在计算范围上，是针对一定范围现有的、可供使用的所有房屋( 包括被占用 的房屋和空置房屋两大部分) 计算空置率，如果业主购入房屋作为投资、存储而 未投入使用，仍被视为空置。 在计算单位上，一般用套数而不是用平方米来计量。空置率是指某一时刻空 置房屋套数占全部房屋套数的比例，即空置率= 空置房屋套数全部房屋套数 1 0 0 在计算对象上，国际上的空置是指住宅空置，把工业用房空置、商业用房空 置、住宅空置作了严格的区分国际上研究的空置量指标是指某一时刻空置房屋 的数量，而且只有超过了一定的空置期限才能认为是空置房屋，即将建筑物建成 后一定时期( 通常是一年后) ，建筑物的整体和部分未得到使用，处于等待出租 或出售的状态视为空置。 在计算指标上，主要是反映房地产市场的使用状况，因而空置量和空置率指 数均是反映房地产使用市场的统计指标。 2 2 2 港台地区的计算方法 ( 1 ) 香港地区 在空置率指标中，香港通过三个分项指标来综合反映住宅楼宇的整体空置趋 势，这三项指标的计算公式如下： 年内落成楼宇空置率p l = 年内落成空置户数年内落成楼宇单位总户数 】o o 其余所有楼字空置率p 2 = 其余所有楼字空置户数其余所有楼宇单位总户数 l o 浙江大学硕士学位论文 国内外研究动态 l u u 整体空置率局= 空置总户数总存量1 0 0 同时，还以供应量和吸纳量作为辅助指标来反映空置率情况。 供应量= 年内落成量+ 年初空置量； 吸纳量= 年内拆卸量+ 年内销售量。 根据谢贤程香港房地产市场所做的实证研究，从1 9 8 0 年到1 9 8 9 年，香 港年内落成楼字空置率均在6 o 以下，历年平均仅为4 2 而在1 9 7 9 - 1 9 9 4 年期间平均整体空置率也仅为4 2 。 ( 2 ) 台湾地区 台湾地区目前尚无官方公布的商品房空置面积和空置率数据，通常参考台电 公司的每月用电度数低于2 0 度的户数来观察空置量的变化，其空置率计算如下： 空置率= 空置房户数非营业用电总户数x1 0 0 由于非营业用户其用电表数不一定只有一个。因此有些学者在统计台湾地区 的住宅空户数时其数字为：空屋量( 台电公司的每月用电度数低于2 0 度的户数) 0 8 5 。在经济高速发展的1 9 8 0 年和1 9 9 0 年两次住宅普查中，利用这个空屋量 定义所得的住宅空置率分别为1 3 0 9 和1 2 2 9 。 ( 3 ) 小结 以上可以看出，由于统计方法和计算方式的不同，台湾和香港空置率数据相 差很大。并且一般用套数而不是平方米来计量。空置率是指某一时刻空置房屋套 数占全部房屋套数的比例。即空置率= 空置房屋套数全部房屋套数1 0 0 。台湾 用与空置率高度相关的变量( 用电度数) 来考察房屋空置率，对我们具有参考意 义。 2 2 3 当前我国的空置率计算方法 目前我国房地产统计中的商品房空置主要用来反映房地产市场销售状况的。 空置面积是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的部分，包括 以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的商品房面积，不包括 以前售出或租出而现在重新空置的情况。其有两方面的含义，一方面表明房屋未 被使用，另一方面表明所有人准备将房屋出租或出售。 浙江大学硕士学位论文 国内外研究动态 2 2 3 1 在空置率的计算方法上，目前尚无官方统一规定，常用的空置率计算方 法有以下几种： ( 1 ) 根据中国房地产市场报告( 北京分册，1 9 9 7 年第l 、2 期) ，其中： 商品房空置率v l = 当前商品房空置量近三年商品房竣工量1 0 0 ，用数学公 式表示如下： 3 v l - v s s l 1 0 0 ( 2 1 ) ( 2 ) 商品房空置率v 2 = 近三年商品房空置量近三年商品房竣工量1 0 0 ， 即近三年内竣工的商品房中未出售、未出租部分与扣除公用面积和自用面积后的 商品房建筑总面积的比值，此中的当年空置量一般是用当年竣工量减销售量得 到，用数学公式表示如下： 33 v 2 = ( s 。- s ：墨1 0 0 ( 2 2 ) i = li = 1 ( 3 ) 商品房空置率v 3 = 商品房空置总量当年竣工量1 0 0 ，用数学公式表 示如下： v 3 = v s s 1 1 0 0 ( 2 3 ) 公式说明( 公式中各项面积指标之间的关系) ： 房屋竣工后的总体状况主要是三个方面，一是销售出去，二是暂时空置，三 是未销未空因此下列关系式成立： 竣工面积= 销售面积+ 空置面积+ 未销未空面积 对销售面积、空置面积的含义是容易理解的，这里对未销未空面积按以下的 范围来定义：未销未空面积= 出租面积+ 不销售面积+ 自用面积 其中不销售面积：包括统建统还、拆迁还建、公益性建筑等房屋面积，均为 统计指标。自用面积：包括企业临时性办公及其他用房，留做物业管理办公及小 型商业服务业用房，外单位无偿借用的临时用房等，均为非统计指标所以竣工 后的房屋面积，更具体的表现形式及相关关系如下： 竣工面积= 销售面积+ 空置面积+ 出租面积+ 不销售面积+ 自用面积 公式的缺陷： 浙江大学硕士学位论文国内外研究动态 ( 1 ) v l 是用所有时期的空置总量来计算，混淆和掩盖了我国在经济发展过程 中各个不同时期的房地产发展的问题和矛盾，不能准确反映不同时期房地产发展 状况；v 2 的分子中应当排除拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转 房等不可销售和出租面积；v 3 用当年的竣工量作为分母，与商品房建设的长周 期性相违背，不能反映商品房出售和出租的时间概念，实际上商品房在一年以后 才得以使用是正常的现象。供需之间有一定的时滞，因此正常的库存年限是必需 的。 ( 2 ) 住宅空置、商业用房空置、工业用房空置等没有严格区分，实际上造成 它们空置的原因有很大不同，而且不同种类的物业空置对房地产发展的影响也不 同。 ( 3 ) 没有将重新空置的面积纳入统计范围，不能真正反映商品房使用情况和 房地产市场的投机行为。计算范围为增量房屋，忽略了商品房存量中也有空置的 现象。 ( 4 ) 没有反映房地产市场中人为炒作投机的因素，在炒作盛行的情况下，它 就不能真正反映房地产市场的情况。 ( 5 ) 房屋购买按套数而不是按面积随意分割的，因此用平方米而不是用套数 作为计量单位难以反映空置的真实情况。 ( 6 ) 我国的空置指标反映的是房地产市场的销售情况，而非使用情况，故很 难全面衡量房地产市场所存在的问题 2 2 3 2 我国国内两种业界及学术界常用的空置率计算方法： ( 1 ) 根据1 9 9 7 年4 月上海市房产经济学会关于上海房地产市场监测体系 研究报告，其中： 商品住房空置率= 商品房空置面积全部商品房竣工面积 ( 2 4 ) 或 房屋空置率= 报告期全部房屋空置量报告期全部房屋竣工面积之和 ( 2 ) 贾海( 2 0 0 4 ) 我国商品房空置率计算方法及合理区间的研究，其中 报告期( 当年) 空置率= 报告期( 当年) 商品房空置面积 报告期可供销售或出租的商品房面积 ( 2 5 ) 2 2 3 3 从不同角度提出的两种空置率的计算思路： 浙江大学硕士学位论文 国内外研究动态 ( 1 ) 张泓铭( 1 9 9 8 ) 提出了以需求为导向的空置率计算方法：在过去传统 的计算方法中都是以供给为导向计算空置率。他认为在商品住宅的供求关系中， 需求处于主导地位，供给是为了满足需求的。因此，他提出计算商品房的空置率 时应以需求面积作为分母，空置面积作为分子。 ( 2 ) 目前国内基本上用面积来衡量空置率情况，指标过于笼统，不能完全 反映供求矛盾的状况，因为不同档次的空置对经济社会造成的影响不同。因此， 一些学者提出了把不同档次的住宅空置情况分别进行研究或者把住宅的空置情 况货币化，因此得出的空置率更能反映住宅市场的供需矛盾。货币化后的空置率 的理论计算公式为： 空置率= 当前空置商品房的价值近三年竣工的商品房的价值1 0 0 由于在我国当前房地产市场尚不完善的市场条件下，价格在很多非市场化的 因素下容易偏离价值。在这种情况下，用建造成本来代替价值既真实反映资金的 占用情况，又可以比较精确的反映住宅市场的供求矛盾状况。调整之后的货币化 空置率计算公式为： 空置率= 当前空置商品房的成本近三年竣工的商品房的总成本1 0 0 因此，以上把住宅空置情况作了两次转化和演变：从住宅空置情况转化为商 品房的价值，进而转化为商品房的成本进行量化计算。 以上提出的空置率统计计算方法只是一种大胆的建议，可以作为未来进行空 置统计的一种设想。但在当前的统计中，用的仍然是以面积指标计算的空置率。 2 2 4 国内外空置率计算方法比较 不同国家和地区对空置的定义和范围界定存在一些差异，国外对空置率计算 方法则基本一致，即按空置房屋占全部存量房屋的比重来计算。相比其他国家( 地 区) 的统计指标，我国现行住宅空置指标没有对存量市场的空置情况进行统计， 仅考虑增量市场中新建住宅的空置情况，其本质是统计新增供给被市场吸纳的情 况。此外，国内目前缺乏官方统一的空置率计算方法，现有的各种非官方算法均 无法反映空置住宅占全部存量住宅的比重。 1 4 浙江大学硕士学位论文国内外研究动态 美国 调查时点无人居住的住 宅，包括存量市场中待出 租、出售；第二居住处 日本 待租、待售的新建住宅； 第二居住处：用于加班后 的留宿处 新加坡没有被使用的住宅单位 中国香港翌，耋嚣使用的单位，装修房屋 单元数 ( u n i t ) 空置的房屋所有房屋的总量 1 0 0 二居所；造成的空屋，用 中国台湾 于投资、保值和储存的空 尚无统一明确的定义 屋，处于搬迁装潢中房屋 仅统计增量房屋中商品房 。 的空置，不包括存量房屋 。，。 中国内地 和增量房屋中非房地产开 面积 和增量房屋中非房地产开 发企业建设的房屋 (