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城市土地储各规模预测研究 摘要 城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新，也是房地产领域的 一个热点目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具， 储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源。因此，土地储备规 模的合理确定已迫在眉睫。 本文首先对城市土地储备制度产生的背景进行了简要分析，借鉴了国内诸多学 者关于土地储备运作的理论观点当前城市土地储备缺乏计划性，土地储备规模的 确定能很好地改善这一状况。合理适当的土地储备规模，包括一定的土地储备量、 土地储备周期，土地储备资金等土地储备量的确定与许多因素有关，文章分析了 影响我国土地储备规模的主要因素，然后结合武汉市土地储备的运营模式，探索建 立了土地储备量、土地储备周期等的预测模型最后文章对土地储备规模方面的一 些问题进行了分析和探讨 关键词：城市土地储备；储备规模；储备量；储备周期；土地市场 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文 a b s t r a c t u r b a l ll a n db a n k i n gs y s t e mi sa ni n n o v a t i o ni n 也eu r b a nl a n ds y s t e mr e f o r mi nt h e s e y e a r s , a n d i ti sa l s oah o ti s s u ei nt h er e a le s t a t ef i e l d c u r r e n t l y , t h el a n db a n k i n g s y s t e m h a sb e c o m et h em a i nt o o lb yw h i c hm a n yg o v e r n m e n t sa d j u s tt oc o n t r o lt h eu r b a nl a n d a n dt h er e s e r v e dl a n dh a sb e c o m et h em a i ns o u r c 2t h a te v e r yp l a c es u p p l i e sl a n d t h e r e f o r e , t h er e a s o n a b l es c a l eo ft h el a n db a n k i n gd e t e r m i n e di sa l r e a d yt h eu t m o s t u r g e n c y f i r s t l y , t h ep a p e rs i m p l ya n a l y s e st h eb a c k g r o u n do fu r b a nl a n db a n k i n gs y s t e m , a n d r e f e r e n c e ss u m et h e o r y 耻嬲p 沁小，船o fl a n db a n k i n gf r o ms e v e r a ld o m e s t i cs c h o l a r s a t p r e s e n tt h el c s e r v ei nu r b a nl a n dl a c k st op l a n , t h es c a l eo ft h el a n dr e s e r v ed e t e r m i n a b l e c a ni m p r o v ei t n er e a s o n a b l es c a l eo ft h el a n db a n k i n gd e c i s i o ni n c l u d e st h eo p t i m a l q u a n t i t y , p e r i o da n df u n d sc t c t h ed e t e r m i n a t i o no fq u a n t i t yo ft h el a n db a n k i n gr e a l l y h a st ot a k em a n yf a c t o r si n t oc o n s i d e r a t i o n , t h ep a p e ra n a l y z e st h em a i nf a c t o r st h a th a v e i n f l u e n c eo nt h es c a l eo fo u rc o u n t r yl a n db a n k i n g ，t h e nc o m b i n e st h eo p e r a t i n gm o d eo f t h el a n db a n k i n gi nw u h a n , c o n s t r u c tt h ef o r e c a s tm o d e lo fq u a n t i t ya n dp e r i o do ft h e l a n db a n k i n gc t e f i n a l l yt h ep a p e r a n a l y s e sa n dd i s c u s s e ss o m ep r o b l e m so nt h es c a l eo f t h el a n db a n k i n g k e yw o r d s ：u r b a nl a n db a n k i n g ；s c a l eo ft h el a n db a n k i n g ；q u a n t i t yo ft h el a n d b a n k i n g ；p e r i o do f t h el a n db a n k i n g ；l a n dm a r k e t 图表目录 图l 城市土地储备制度土地产权流转示意图7 图2 土地收购储备中心资金来源1 7 图3 城市土地供应模式1 8 表i2 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市住宅需求建筑面积预测结果2 6 图4 武汉市总人口与非农业人口的增长2 6 表22 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市非农业人口预测结果1 2 6 表32 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市非农业人口预测结果2 2 7 表42 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市非农业人口预测结果2 7 图5 武汉市当年完成开发土地面积趋势图2 7 表52 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市当年完成开发土地面积预测结果2 7 表62 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市住宅用地需求预测结果2 8 表72 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市商业服务业需求建筑面积预测结果2 9 图6 武汉市国内生产总值趋势图2 9 表82 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市国内生产总值预测结果3 0 图7 武汉市国内生产总值趋势图3 0 表92 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市人均消费性支出预测结果3 0 图8 武汉市房屋( 商服) 竣工面积趋势图3 1 表1 01 9 9 6 2 0 0 4 年房屋竣工面积移动平均计算表。3 1 表i i2 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市房屋竣工面积( 商服) 预测结果3 l 表1 22 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市商业服务业用地预测结果3 2 表1 3g m ( i ，1 ) 模型精度等级3 3 表1 42 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市住宅需求建筑面积预测结果3 5 表1 52 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市住宅用地需求预测结果3 5 表1 62 0 0 4 2 0 1 0 年第三产业g d p 预测结果3 7 表1 72 0 0 5 2 0 1 0 年第三产业新增g d p 预测结果3 7 表坞1 9 9 6 2 0 0 4 年武汉市商业服务业用房与第三产业新增g d p 3 7 表1 92 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市商业服务业用房所需新增建筑面积3 8 表2 02 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市新增商业服务业用地预测结果3 8 表2 12 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市土地储备面积3 8 表2 22 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市土地储备面积3 9 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 忝如需保密，解密时间年 月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意 研究生签名：砖翠卑 时间：州彳年月 彦日 学位论文使用授权书 本人完全了解。华中农业大学关于保存、使用学位论文的规定。，即学生必须按 照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷版和电 子版，并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇 编学位论文本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表传播学位论 文的全部或部分内容 注：保密学位论文在解密后适用于本授权书 学位论文作者签名：分翌竿 导师签名： ；2 彭鼍 签名日期：押z 年，月占日 签名i e l 期：三一年月吕日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间 城市土地储备规模预测研究 1 绪论 1 1 研究背景、目的与意义 自从我国进行城市土地使用制度改革以来，城市土地市场就已开始逐步发育， 目前城市土地市场已经初具规模，成为我国市场经济体系中的一个主要组成部分。 城市土地市场的建立和发展，极大地促进了城市土地资源的有效配置，增加了政府 的财政收入，促进了城市房产市场和房地产金融市场的发展但是，由于制度的不 完善，各级政府并未在真正意义上实现城市土地一级市场的垄断，许多个人和组织 绕开政府私自进行征地和出让土地，既造成了国有资产的流失，又使市场价格信号 失真，炒卖地皮的现象时有发生同时，许多地方政府土地出让采用协议出让方式， 致使出让价格偏低。政府官员。寻租”现象严重正是基于上述制度的不完善，才 促成了城市土地储备制度的建立和发展。 目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具事实 上，储备土地目前已成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源。统计显示， 全国目前有土地收购储备机构1 7 0 0 余家，累计收购土地总面积超过2 3 0 万亩，投入 收购土地总费用达1 9 6 5 亿元1 土地收购储备、出让过程实际上也是资金流转过程， 没有合理的土地储备量，要么形成“土荒”，要么形成“土地滞涨”所以土地储备 规模的合理确定已迫在眉睫 论文研究土地储备规模的初衷是通过对我国当前土地储备制度的运行环境进行 分析，找出影响我国土地储备规模的因素，然后对这些因素进行分析、评价，提出 合理确定储备量和储备周期的方法，为我国城市土地储备制度的进一步完善和发展 提出建议 本研究意义主要体现在：第一，为土地储备机构在一定时期内的投资决策提供 参考，提高资金的使用效率，这对于当前我国各地的土地储备工作面临专项资金普 遍不足的现状具有重大意义第二，定量分析土地收购储备量为政府制定土地供应 计划提供有益参考，能提高政府经营城市的能力 i 2 国内外研究动态 土地储备的数量、周期与资金三者是相互联系、相互制约的，在我国，土地储 备制度属于新生事物，土地储备的资金不充裕，因此较短的土地储备周期往往是城 市政府的首选然而，土地储备周期短，土地储备中心储备的土地数量也就少，政 府对土地一级市场的调控能力就小；土地储备的周期越长土地储备中心掌握的土 地数量越多，通过土地储备机制调节市场的能力也越强，又会使土地储备中心的资 1 h t t p ：1 m v d i g i t a l t n j l m n g o v c n a r t i c l e s h o w a s p ? n e w s i d - - 3 2 8 4 国土资源罔 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文 金运转困难。增加土地储备的利息成本，加大土地储备机构的金融风险。因此。一 个城市土地储备的数量、周期与所需资金需要通过对一个城市在一定时期内对土地 的需求量的大小，地价、银行利率等方面的调查研究后才能确定。 目前我国对于土地储备的数量合理区间的研究还是一个空白点，如何使土地储 备的数量与市场供给量达到调控地价的最优量，是关系到土地储备效率的难点问题 目前国内学术界多限于对土地储备量与周期、资金以及储备效率之间相互制约关系 的定性分析陈江龙( 2 0 0 2 ) 认为，针对我国目前状况，较短的土地储备数量是城市 政府的一个较好选择，但是土地储备的量也不能太小，为了达到调控土地市场，政 府手中必须保持一定的储备量，才能平抑市场的供需矛盾，熨平市场的波动李明 月( 2 0 0 2 ) 认为，储备量的不足，不能达到有效调节市场的目的，但也不是“多多益 善”土地作为最基础的生产资料，在储备期问不可避免的临对低效利用，会造成整 个社会福利的损失陈利根、郭立芳( 2 0 0 3 ) 认为，土地储备规模大小受以下几个因 素制约：土地储备机构对储备成本的承受能力；土地储备机构运作效率；土地储备 机构自身储备动机，即实施土地储备的多种目标性；土地储备来源量、土地储备方 式等。陈卓咏、叶裕民( 2 0 0 5 ) 认为，土地储备规模由土地储备供给和土地市场需 求共同决定政府通过土地储备控制土地供给的根本目的在于调控土地市场需求， 也就是说，土地储备供给是为土地市场需求服务的，土地市场需求在决定土地储备 数量和周期上起主导作用 目前我国也有学者对土地储备量的确定进行了定量的探讨张思彤( 2 0 0 1 ) 从土 地储备对地价调控的作用入手，构建了土地储备最优量的函数关系式，认为土地储 备最优量应考虑以下变量：现有市场流量( m f ) 、市场存量( 船) 、正常市场增量( m i ) 、 市场利率( r ) 、土地价格( p ) 、土地储备量( l r ) ，其函数关系式 为：饮专厂( 伊，m s ，尥，1 1 ，p ) 沈兵明( 2 0 0 2 ) 以杭州市为例从土地收购阶段，开发储 备阶段，土地出让阶段三大方面分析了影响土地储备数量的诸多因素，在此基础上， 拟定计算城市土地储备量大小的思路，即在相关因素评判检验的基础上，建立房地 产开发项目土地供应量与建成区面积、房地产开发量二元线形回归方程，运用s p s s 软件推算出土地储备量的大小刘德秋、邵建峰等( 2 0 0 2 ) 以绍兴市为例，研究城市 经营性用地需求预测的思路和方法，并根据预测结果分析土地供应的因素和限制条 件，提出通过合理确定土地储备量和土地储备周期保证土地供应计划的途径。陈伟 ( 2 0 0 5 ) 通过对土地需求、土地储备与土地供应的关联分析，建立基于b p 神经网络 预测模型，研究上海经营性用地需求趋势的分析和对具体指标的细化分析，进一步 得出土地需求总量，提出至2 0 1 0 年上海经济发展对土地需求的预测分析，以合理确 定土地储备量。 国内也有学者对土地储备周期进行了定性的分析土地储备周期指从土地储备 中心签定土地储备合同支付预付金开始，到土地储备中心出让该土地收回土地出让 2 城市土地储各规模预澍研究 金结束，即土地进入土地储备库以后储备的时间长度( 白淑军和李宪坡，2 0 0 4 ) 土 地储备周期的长短直接影响到土地储备量、土地储备的资金大小及政府调控土地市 场的能力李明月( 2 0 0 2 ) 认为，土地在被储备期内肯定会有社会生产力的损失有 悖于土地高效利用的社会目标，因此要改变储备机构的运作机制，做好在时间上“前 继后起”的储备与再转让的衔接，尽量缩短土地被储备的时间，即使是名义上的。 陈露露( 2 0 0 2 ) 认为，既然土地储备定位在土地资本化上，就应该有时问界限和经济 界限，那么储备土地的合理界限应当是土地还贷利息小于土地升值额，因为土地有 一个机会成本的问题，储备不用，实际上也在发生着费用支出，或者叫“影子利息”， 即在经济上是不是划算的问题储备土地不是无限期地当“地主”。我国的政策是， 土地闲置两年以上政府无偿收回土地，于是在理论上形成了土地储备期的一个时 间界限。 城市土地储备制度的实际运作需要大量资金加以支撑，随着我国土地储备制度 的深入发展，资金的短缺已成为制约土地储备制度发展的瓶颈目前我国各地土地 储备资金主要来源于政府部门拨给的启动资金与银行贷款，而政府的前期启动资金 数目是非常小的，各地在实践过程中积极探索开辟筹资渠道，理论界也对此给予了 ，。 很大关注其中，喻俊华( 2 0 0 2 ) 认为，除了政府前期注入的少量的启动资金外，可 以考虑以下途径来筹措资金：积极争取国家的财政支持；发行债权性土地开发债券： 争取银行商业贷款；设立土地基金邵德华( 2 0 0 2 ) 对城市土地储备制度资金支持体 i 系的构建、管理进行了分析与探讨，提出构建市场化，多元化的资金渠道，建立城 市土地储备基金是构建土地储备制度资金支持体系的有效途径。吴次芳( 2 0 0 2 ) 认为， 土地储备的资金来源有：政府财政贷款、银行贷款，土地有偿使用收益、土地储备收 益、发行土地债券、租赁融资、发行城市建设债券 关于土地储备决策分析，d o n t j o h n s o n 等( 1 9 9 7 ) 对公共部门的土地储备行为进 行了研究，探讨了土地储备中应考虑的经济因素，认为地方政府经常面临着与房地 产有关的土地储备决策地方政府可以在公开的市场交易中及时购进所要储备的土 地，或者凭借他们特殊的权力在以后的任何时候再获得所要储备的土地，是现在购 买( b u y - n o w ) 还是将来购买( b u y - l a t e r ) 土地，作者通过成本效益分析与现金流量分 析，为地方政府的土地储备决策提供了一个决策模型 1 3 研究思路、方法和论文结构 由于土地储备是一项复杂的系统工程，涉及到许多因子因此本文拟采用逐步 回归分析方法和灰色系统分析方法进行预测，得到合理的土地储备规模逐步回归 分析方法是将诸多因素经过逐步回归分析，剔除与因变量变化相关系数较差的指标， 得出与因变量相关的影响因素，并建立多元线性模型预测结果；灰色系统分析方法 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文 是将已知的历史数据，按时序排列，对按时间累加后形成的新的时问序列呈现的规 律，可以用一阶线性微分方程的解来逼近这两种方法结合起来，得到2 0 0 5 年到 2 0 1 0 年的土地储备量，考虑现状和资金情况，确定一个合理的储备周期，从而得到 一个合适的土地储备规模。 论文主要包括五部分；第一章绪论，主要叙述介绍论文研究的目的、意义，当 前我国国内研究土地储备数量的动态和研究的方法及思路；第二章主要介绍我国城 市土地储备制度的内涵并对土地储备制度下储备规模确定的理论基础作系统的回 顾；第三章主要对土地储备量的影响因素进行分析；第四章以武汉市为例，建立土 地储备规模预测模型，这是本文的重点；第五章是研究的结论与讨论 参考文献 1 白淑军，李宪坡我国土地储备制度研究进展综述 j 湖北大学学报( 哲学社会 科学版) ，2 0 0 4 ，( 3 1 ) ：3 1 9 - - 3 2 2 2 陈江龙，曲福田土地储备与城市土地市场运行 j 现代经济探讨，2 0 0 2 ，( 4 ) ： 2 8 3 1 3 陈利根，郭立芳论城市土地储备规模 j 中国土地，2 0 0 3 ，( 8 ) ：2 1 - 2 2 4 陈露露，王辉正确把握土地储备内涵 j 国土资源，2 0 0 2 ，( 6 ) ；6 4 5 陈伟基于b p 神经网络模型对上海土地需求的量化研究 j 】城市管理与科技， 2 0 0 5 。( 7 ) ：8 0 一8 2 6 陈卓咏，叶裕民城市土地储备数量和周期的理论分析 j 】中国土地科学，2 0 0 5 ， ( 1 9 ) ：4 3 4 7 7 李明月，胡竹枝关于我国城市土地储备制度的几点认识 j 】城市开发，2 0 0 2 ， ( 7 ) ：4 4 4 7 。 8 刘德秋，邵建峰，田传浩等城市经营性建设用地需求预测方法与供应计划的制 定一以浙江省绍兴市为例 j 杭州师范学院学报( 人文社会科学 版) ，2 0 0 1 ，( 5 ) ：4 4 - 4 8 9 欧阳安蛟，夏积亮，陈立定等中国城市土地收购储备制度：理论与实践 m 北 京：经济管理出版社，2 0 0 2 1 0 邵德华城市土地储备制度资金支持体系的构建 j 中国房地产，2 0 0 2 ，( 6 ) ：4 - - 6 4 城市土地储备规模预测研究 1 1 沈兵明，罗罡辉，严骁等城市土地储备量研究一以杭州市为例 j 经济地理， 2 0 0 2 。( 2 2 ) ：3 5 9 - - 3 6 2 1 2 吴次芳，谭永忠我国城市土地储备的几个问题 j 】城市问题，2 0 0 2 ，( 5 ) ；6 2 - - 6 5 1 3 喻俊华，黄凌翔，谭文兵城市土地储备筹资渠道研究 j 城市开发，2 0 0 2 ，( 4 ) ： 4 7 4 8 1 4 张恩彤地价政策与土地储备 j 中外房地产导报，2 0 0 1 ，( 2 0 ) ：1 7 一1 9 1 5 朱仁友进一步加强城市土地储备研究的几点建议 j 改革与战略，2 0 0 4 ，( 9 ) ： 1 5 - - 1 7 1 6 h t t p ：w w w d i g i t a l w u h a n g o v c n a r t i c l e s h o w a s p 孙l e w s _ l d = 3 2 8 4 国土资源网 1 7 j o h n s o n , d t a n dc o w a r t , l b p u b f i cs e c t o rl a n db a n k i n g ：ad e c i s i o nm o d e lf o r lo c a lg o v e r n m e n t s p u b l i cb u d g e t i n g & f i n a n c e 1 9 9 7 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文 2 城市土地储备的理论基础 2 1 城市土地储备制度的基本内涵 2 i 1 城市土地储备制度的概念 在土地私有制国家，亦存在一定数量的国有土地或公地，如美国，5 9 为私有， 3 9 为公有( 联邦所有和州地方政府所有) ，另有2 9 6 为印第安人保留地在法律上全 部土地归英王所有的英国，1 9 8 5 年公共部门所有土地占1 5 4 ，其中中央政府占 2 6 2 ，地方政府占1 1 0 9 6 ；民间所有土地占8 4 6 ，其中私人所有土地为6 5 5 ， 法人所有土地为1 4 4 ( 周寅康等，2 0 0 2 ) 对于国有土地( 公地) ，尤其是城市国有土地的经营管理，西方发达国家多建立 了土地收购储备制度，即所谓的“土地银行一已有近两百年的历史如荷兰的土地 银行始于1 8 9 6 年；瑞典等国的地银行也于2 0 世纪初建立( 李安乐，2 0 0 5 ) 土地 银行主要根据土地市场供需情况和土地利用计划，负责对土地的收购、储备和适时 供应，以调节土地供需关系，合理配置土地资源，保障城市规划实施，维护土地市 场秩序。我国台湾、香港、澳门也实行了这种制度。 根据我国城市国有土地使用制度，结合现有土地使用情况，城市土地储备制度， 是指政府或委托的机构通过征用、收购、置换、转制、收回等方式，从分散的土地 使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行职工和居民的 安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据城 市规划和城市土地出让年度计划，有计划地以出让、转让方式将土地投入市场的制 度其主要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能 力，防止土地收益流失，规范市场秩序( 邵德华，2 0 0 3 ) 这一定义表明，城市土地储备制度的运作主体包括三方；城市土地储备机构、 原土地所有者或土地使用者、一级市场土地使用权取得者这三方的关系大体如下 ( 图1 ) 。作为城市土地储备制度的运作主体的城市土地储备机构是一个具有政府性 质的公共机构，其主要目的不是赢利，而是为了公共利益，具有类似于。中央银行” 的职能；一方面具体负责土地征购、开发整理、出让等业务；另一方面代表政府对 土地和开发商行为进行最终控制和调节可以看出，城市土地储备机构执行的主要 是城市政府土地所有者的职能，而城市政府土地管理者的职能则主要由政府土地管 理部门来执行，从而明晰了城市政府职能 6 城市土地储备规模预测研究 图1 城市土地储备制度土地产权流转示意图 f i g 1t h e s k e t c hc h a r to f l a n dr i g h to f u r b a nl a n db a n k i n gs y s t e m 从上图可以看出，土地产权构成了城市土地储备制度的运行客体土地是一种 特殊的商品，具有总量稀缺、位置固定等特点城市土地市场的交易行为的基本特 征是土地各种权利的流转，而不是土地物质的转让和移动因此，在土地交易过程 中作为商品流转的实际上只能是土地产权凭证 2 1 2 城市土地储备制度的特性 当今世界，绝大多数实行市场经济的国家或地区为了公共利益或城市再开发建 立了具有强制性的土地收购制度。虽然在法律名称上各国和地区有所不同，如英国 法律称为“强制收买”或“强制取得”，日本法律称为“土地收用”或“土地购买”， 二 我国台湾法律称为。地征收”，我国香港特别行政区法律称为。官地收回”但 其实质内容是一致的( 欧阳安蛟等，2 0 0 2 ) 城市土地储备制度的特性主要表现在以 下几个方面： 2 1 2 1 城市土地储备运作的一体性 城市土地储备制度的运作包括土地收购、土地出让两个市场，土地储备、土地 整理及土地供应三个环节这些环节通过实物流、资金流得以紧密结合在一起，形 成了土地收购一土地整理土地供应的循环机制某一环节运转失灵就将导致 整个循环体系运转效率的下降因此，城市土地储备机构作为城市土地储备制度的运 作主体，要控制好各个环节的运行，另外还要从整体上协调好各个环节的连接与整个 循环的运转，确保城市土地储备制度调控土地市场，优化资源配置等目标的实现 2 1 2 2 城市土地储备供应的垄断性 我国城市土地归国家所有，土地使用权出让以及农用地征收，都只能由政府进 行城市土地储备制度下，城市土地储备机构将具体执行城市土地所有者职能，垄 7 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文 断城市土地一级市场的供应，实现土地供应机制由“多头供地”向。单头供地”的 转变城市土地一级市场的土地进入市场的源头是整个土地市场的“总阀”因此， 城市土地储备机构垄断土地一级市场供应，为政府调控土地市场，合理配置资源提 供了良好的前提，但同时也带来了储备资金紧缺的问题，为土地储备政策研究提出 了新的课题 2 1 2 3 土地储备价值的增值性 土地前期开发、经济的发展以及环境、交通条件的改善等，都将引起土地价值 的上涨而交通设施、生态环境等因素的改善所引起的土地增值收益应当归属于国 家所有城市土地储备制度建立之后，城市土地储备机构依靠其信息优势，对地价 上涨空间较大的地块抢先以低价收赂入库，待地价上涨之后再按计划供应市场，保 障了国家作为城市土地所有者的权益 2 1 2 4 城市土地储备目标多元化 城市土地储备制度运作系统是典型的自然经济社会复合系统，是多种因素 相互作用的集中体现城市土地储备制度运作目标之一就是要提高土地资源的利用 效率，获得较高的土地经济效益，这也是城市土地制度的中心内容另外，城市土 地作为一种特殊的资源，还要求人们在土地利用过程中关注其生态效益和社会效益 城市土地储备机构是不以盈利为唯一目的的公共机构，除经济目标这外，还有生态 目标和社会目标它力求通过土地开发强度控制，土地利用结构调整以及土地整理 等手段，实现土地合理利用，优化土地资源配置，使城市土地利用具备较高的生态 效益和社会效益可见，城市土地储备制度运作追求的是经济上有效、生态上平衡、 社会上可行条件下的土地利用经济、生态，社会综合效益的最大化 2 1 2 5 储备土地出让的市场化 我国城市土地存在协议、招标、拍卖、挂牌出让四种方式，其中市场化程度较 高的招标、拍卖、挂牌出让方式逐渐取代协议出让方式而占据主导地位在城市土 地储备制度条件下，土地储备出让市场具有较高的竞争性，土地产权流转市场比较 程度较高一方面，由于土地的单头供应，需求方之间的竞争将加剧；另一方面， 由于储备土地大多来自收购，而且经过前期开发，政府支付了较高的成本，对低价 出让土地形成了有效的约束机制土地储备制度作为我国城市土地利用与管理的一 项制度创新，在加强政府宏观调控的同时，应当使市场在土地资源配置中发挥基础 性作用因此，城市土地储备制度下的储备土地出让的市场化程度日益提高 城市土地储备规模预测研究 2 2 城市土地储备规模确定的相关理论 2 2 1 市场失灵理论 亚当斯密、马歇尔等完全自由竞争学派代表人物认为，市场机制是一台完美 精密的机器，它不需要政府的帮助，就可以使社会资源得到合理的配置( 张建，2 0 0 5 ) 。 在这里所谓完全竞争是有一定条件的：市场交易的所有物品和服务是严格私有的； 产品具有无差异性；自由进出市场；信息完全对称 雅 ，值 ，值= o 0 0 8 3 ，模型极显著 然而，根据武汉市1 9 9 6 2 0 0 4 年商业服务业需求面积和国内生产总值统计数 据，两者存在线性关系，建立时问序列模型为y = d + b x ，其中，y 表示商业服务业 需求面积，x 表示国内生产总值，a 和b 为待定系数利用s a s 统计软件。进行线 性拟合，得到模型： y = 1 7 4 4 5 6 + 4 2 4 0 2 0 5 9 x( 2 ) f = 1 3 2 1 ，r 2 - - - - 0 6 5 3 7 , p r 雅= 0 0 0 8 3 ，模型极显著 从模型( 2 ) 中可以看出，商业服务业需求面积与国内生产总值呈正相关，即随 着经济的发展。国内生产总值的增长，对商业服务业用房的需求增加而从模型( 1 ) 城市土地储备规模预测研究 中可以看出，商业服务业需求面积与国内生产总值呈负相关，与模型( 2 ) 结论相悖， 这可能是由于多个因素之间相互影响而产生的结果；与人均消费性支出呈正相关， 因为随着人均消费性支出的增加，经济的发展，对商业服务业用房的需求必然增加； 商业服务业需求面积与房屋竣工面积( 商服) 呈正相关。但对其影响较小因为商 业服务业用房需求不仅受当期的开发情况影响，还受前几期待售房产面积和空置面 积的影响，与当期竣工面积的相关性不大 国内生产总值k 预测值见表8 人均消费性支出置预测值见表9 房屋竣工面积( 商服) 墨预测值见表1 0 将国内生产总值、人均消费性支出及房屋竣工面积( 商服) 预测值代入模型中， 得到商业服务业需求建筑面积，见表7 表72 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市商业服务业需求建筑面积预测结果 t h b 7t h ee s t i m a t i o no f c o m m e r e i a la n ds e r v i c ed e m a n di nw u h a n f r o m2 0 0 5t o2 0 1 0 式中各自变量五，j 毛、k 的预测值如下所示： 4 2 1 2 1 国内生产总值预测 “ 武汉市国内生产总值的趋势图见图6 ，建立多项式模型为y = a + 抚一，其中，y 表 示国内生产总值，x 表示年份序号( 1 9 9 0 年为i ，1 9 9 1 年为2 ，依此类推，2 0 0 5 年为 1 6 ，2 0 1 0 年为2 1 ) ，f 表示幂，口和髓为待定系数。 譬 利用e x c e l 软件进行趋势预测，得到模型； y = o 1 3 9 7 x 3 + o 0 1 5 9 x 2 + 9 2 0 6 3 x + 3 0 5 2 9( r 2 = 0 9 9 3 2 ) 根据尺2 可知，模拟拟合度很好，模型可靠根据模型预测出2 0 0 5 2 0 1 0 年武汉 市国内生产总值如表i 所示。 2 5 0 0 2 0 0 0 1 5 0 0 1 0 0 0 5 0 0 o 一 1 9 9 0 1 9 9 2 1 9 9 41 9 9 61 9 9 82 0 0 0 2 0 0 2 2 0 0 4 图6 武汉市国内生产总值趋势图 f i g 6g d p t r e n dc h a r to f w u h a n 2 9 年份 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文 国内生产总值( 亿元)2 0 7 9 8 22 2 8 6 5 42 5 0 7 5 52 7 4 3 6 72 9 9 5 7 53 2 6 4 6 3 4 2 1 2 2 人均消费性支出预测 武汉市人均消费性支出的趋势图见图7 ，建立多项式模型为y = 口+ b j x ，其中， y 表示人均消费性支出，x 表示年份序号( 1 9 9 5 年为1 ，1 9 9 7 年为2 ，依此类推，2 0 0 5 年为1 0 ，2 0 1 0 年为1 5 ) ，i 表示幂，口和魏为待定系数 利用e x c e l 软件进行趋势预测，得到模型： ) ，= 0 4 9 5 i x 3 + 1 1 8 7 5 x 2 + 3 6 1 3 5 x + 4 0 6 5 ( r 2 = 0 9 9 5 9 ) 根据r 2 可知，模拟拟合度很好，模型可靠根据模型预测出2 0 0 5 2 0 1 0 年武 汉市人均生产总值如表1 所示 消费性支出 - 一一一 ， ，r 1 9 9 61 9 9 71 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 巨j 巫匦匿匹三巫圈 图7 武汉市国内生产总值趋势图 f i g 7g d pt r e n dc h a r to fw u h a l i 表92 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市人均消费性支出预测结果 t a b 9t h ep e rc a p i t ae x p e n d i t u r ei nw u h a ni n2 0 0 5 - - 2 0 1 0 4 2 1 2 3 房屋竣工面积( 商服) 预测 武汉市的当年房屋竣工面积( 商服) 的数据点折线图如图8 ，采用简单移动平 均法，计算过程见表l o o 0 o o o o o o o o 耄|咖彻嘲砉|枷喜薹猢椭 城市土地储各规模预测研究 h ，。一 h 1 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 巨亟面圃 年份 图8 武汉市房屋( 商服) 竣工面积趋势图 f i g 8t r e n dc h a r to f n e wc o m l p l e t i o na r e ao f h o u s e i nw u h a n 表1 01 9 9 6 2 0 0 4 年房屋竣工面积移动平均计算表 t a b 1 0a v e r a g ec a l c u l a t i o no f n e wc o m p l e t i o na r e a o f h o u s ef r o m1 9 9 6t o2 0 0 4 从上表可知，预测值是趋势值加上距测年份的年数乘以变动趋势两期平均数 如2 0 0 5 年的房屋竣工面积( 商服) 的预测值是： 9 2 1 4 3 1 0 + i x 2 9 9 7 8 1 = 9 5 1 4 0 9 1 ( m 2 ) 同理，可得2 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市当年房屋施工面积( 商服) 预测结果见表1 l 所示。 表1 12 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市房屋竣工面积( 商服) 预测结果 t a b 1 1n e w c o m p l e f i o na r e ao f h o u s ei nw u h a nf r o m2 0 0 5t o2 0 1 0 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文 4 2 1 2 4 武汉市商业服务业用地容积率预测 至于新增商业服务业用地的容积率，根据数字武汉一规划国土在线网站提供的 2 0 0 3 2 0 0 5 年武汉市出让国有土地使用权成交结果资料显示，2 0 0 3 2 0 0 5 年武汉市 出让的商服用地的容积率一般在1 8 3 5 之间，2 0 0 3 年的平均容积率为1 9 2 ，2 0 0 4 年的平均容积率为2 2 6 一般说来商业服务业用地的容积率略高于居住用地的容积 率结合城市建设用地集约利用的趋势来考虑，我们预计2 0 0 5 2 0 1 0 年新增商业服 务业用地的容积率为2 4 4 2 1 2 5 武汉市商业服务业用地面积预测 根据以上分析和测算，可以预测出2 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市商业服务业用地需求， 如表1 2 所示 表1 22 0 0 5 2 0 1 0 年武汉市商业服务业用地预测结果 t a b 1 2t h ee s t i m a t i o no fc o m m e r c i a la n ds e r v i c el a n dd e m a n di nw u h a n f r o m2 0 0 5t o2 0 1 0 年份 2 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 82 0 0 92 0 1 0 4 2 2 灰色预测模型 4 2 2 1 伽( 1 。1 ) 模型的构造( 程亚鹏和张虎，1 9 9 9 ) g m ( 1 ，1 ) 模型是目前使用最广泛的关于数据预测一个变量、一阶微分的灰色预测 模型，它在预测时直接利用原始数据，通过累加生成灰色模型，滤去原始数据中可能 混入的随机因素，从上下波动的时数列中寻找某种隐含规律设时间序列x o 有几个 观察值s x o = 讧( f ) p = l ，”j ，通过累加生成得到新序列 z 1 = 讧( ，) p = 1 2 ，刀) ，生成序列j o 相应的微分方程为： d x o ) + a x o ) - - u( 1 ) 式中口称为发展灰数，称为内生控制灰数，设：- - i ! l ，利用最小二乘法求解可得 。 ：= 妒曰) - 1 矿l ( 2 ) 式中： 口= 一三陬1 ) ) ( 2 ) 】l 一妒) ( 2 ) + ) ( 3 ) 】： 一吾帆川m 】1 l = x o ( 2 ) x 泖( 3 ) z ( 。( 帕 城市土地储各规模预测研究 将( 2 ) 求得的三代入( 1 ) ，解微分方程，有 盒。o + t ，= y ( o ( t ) 一期e 4 + 兰 xo + 1 ) = ix 0 ( 1 ) 一二i e “+ 二 上式即为预测方程 4 2 2 2 模型检验 4 2 2 2 1 求残差p 柳及相对误差g 口仰( ，) = x ( 吩( t ) - x ( ，) 口= 怒枷。驴而诱灯0 0 4 2 2 2 2 计算小误差概率 尸= p i e ( t ) 一冰o 6 7 4 5 s i 式中；。 善粥 百 墨= 尹。i ； 喜珊) 4 2 2 2 3 计算标准差比 c ：量 s 式中 岛= 一般按表1 3 划分精度等级。 ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 1 0 ) 如果只c , q 都在允许范围内，则可用所建模型进行预测，否则就进行残差修正。 表1 3 伽( 1 ，1 ) 模型精度等级 t a b 1 3g m ( 1 。1 ) p r e c i s i o ng r a d e 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文 4 2 2 3 用伽( 1 ，1 ) 模型预测武汉市经营性建设用地需求面积 经营性建设用地受多种因素影响，其不确定因素难以把握，是一个典型的灰色 系统将已知的历史数据，按时序排列，对按时间累加后形成的新的时间序列呈现 的规律，可以用一阶线性微分方程的解来逼近在建立模型时，建模数据一般应保 证建模序列等时距，相连，无跳跃。 4 2 2 3 1 住宅用地需求预测 4 2 2 3 1 1 武汉市住宅