（土地资源管理专业论文）重庆市都市区城市土地集约利用研究.pdf

西南太学硕士毕业论文 中文摘要 随着城市化和工业化迸程的加快，土地资源的供给与社会需求之间呈失衡的发展态势， 士地资源的集约利用问露已成为经济社会发展的关键因素之一和各方矛盾的焦点。目前我国 城市土地的利用方式正处于粗放外延向集约内溉转化的过渡时期，如何提高城市土地的利用 效率，促进土地盗源利用集约化与可持续发展，成为土地利用学的一个研究热点。 本研究在汲取国内外先进的相关理论和研究方法的基础上，通过收集资料，采用多因素 综台评价法，建立综台指标体系，对重庆市都市区城市土地集室勺利用现状和潜力进行科学评 价量化城市地集约利用水平同时分析评价出所研究区域城市土地集约利用现状特征、 潜力水平和挖潜方向，并提出了相应保障措施。 论文首先对重庆市都市区城市土地集约利用现状进行分析与评价，提出目前重庆市都市 区城市土地集约利用状况：土地利用结构不合理；城市土地集约利用水平逐年提高；集约利 月j 水平不均匀，区域差异明显，井分析了导致这种状况的原冈。在此基础上，对重庆市都市 区域市土地集约利用潜力进行深入评价，得出以下主要结果：( 1 ) 重庆市都市区城市土地集 约利用潜力综合评价值为3 2 0 9 1 ，属于5 级中的第l l 纽属于相对粗放的利用，有较大潜 力可挖；( 2 ) 重庆市都市区城市土地集约利用潜力区域差异明显，其中潜力最大为巴南区， 潜力值39 7 6 1 ，渝中区潜力蛙小为2 7 8 8 5 ；( 3 ) 重庆市都市区城市土地集约利用潜力除人 均耕地这项指标之外，其余各评价因子均有潜力可挖。最后通过潜力评价结果，对重庆市都 市区城市土地集约利用政螭提出建设性建议。 关键词：城市土地集约利用潜力重庆市都市区 西南大学硕士毕业论文 a b s t r a c t w i t ht h ea c c e l e r a t i o no fu r b a n i z a t i o na n di n d u s t r i a l i z m i o n ，t h es u p p l i e sa n dt h ed e m a n d so f t h el a n dr e s o u r c ea r ct a k i n go nn i lu n b a l a n c e dc o n d i t i o n ，a n dt h ep r o b i e mo nh o wt ol t s 0t h el a n d r e s o u r c ei n t e n s i v e l yh a sb e c o m eo n oo ft h ek e yf a c t o r si ne c o n o m y s o c i a ld e v e l o p m e n ta n dt h e f o c u so fe v e r ya n t l n o m i e s ，n o wt h ef a s h i o nu r b a n - l a n du s eo fo u rc o u n t r yi so nt h ep e r i o do f i n t e r i mf r o me x t e n s i v et oi n t e n s i v e ，a n dt h el e v e lo f l a n di n t e n s i v eu s eo f m o s tc i t i e si ss t i l ll o w i t b e c o m e sal s e a r c hh o t s p o to f l a n ds u b j e c t , e s p e c i a l l yi nt h el a n du s es t u d y , h o wt od i s t r i b u t e f e l i c i t o u s l yt h el i m i t a n dn s o u r c ei ne a c hi n d u s t r ya n de a c hd e p a r h n e n ga n da d v a n c et h el a n d r e s o u r c eu s em o t ei n t e n 5 l y ea n ds u s t a i n a b l e o nt h eb a s eo ft h ea d v a n c e dt l l e o r i e s ，r e s e a r c hm e t h o d sf i o i i | h o m ea n da b r o a d , t h i sp a p e r e v a l u a t e st h es t a t u sq u oa n dt h ep o t e n t i a lo f u r b a n - l a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o no f c h o n g q i n gc i t yb y t h ew a yo fc o l l i g a t i o ne v a l u a t i n g ，s e t su pt h ee a l l i g a t i o ni n d e x e ss y s t e m ，f i g u r e st h el e v e lo f i n t e n s i v el a n dm i l i z a t i o nb ym a t h e r u a t l c sm e t h o d s ，a n da n a l y z e st h ec h a r a c t e r s 。p o t e n t i a ll e v e la n d t h ed e v e l o p i n g d i r e c t i o n o f i n t e n s i v e u s e ，a l s o p u t s f o r w a r ds o l l l es u g g e s t i o n s ， t h ep a p e rf i r s ta n a l y z e sa n de v a l u a t e st h es t a t u sq u oo fu r b a n - l a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o no f c h o n g q n gc i b b yt h ew a yo fm a t h e m a t i c s b r i n g i n gf o r w a r dt h em a i nc h a r a c t e r s ：t h el a n du s e c o n f i g u r a t i o nw i t h o u tr e a s o n ，t h el e v e lo fi n k n s i v eu s ea d v a n c e dy e a ra l t e ry e a r , t h ed e g r e e a s y m m e t r i ca n dt h ed i s t r i c td i v e r s i t yo b v i o u st h e ni ta n a l y z e st h er e o s o n sr e s u l t i n gi nm e s t a t u s a f t e rt h a t , t h ep a p e rp u t sf o r w a r d e v a l u a t i o ni n d e x e ss y s t e m a d o p t st h ec o l l i g a t i o ne v a l u a t i n g m e t h o dt oc a l c u l a t et h eu r b a n l a n di n t e n s i v el e v e lo fc h o n g q i n gc i t y , b f i n g sf o r w a r dt h e d e v e l o p i n gd i r e c t i o na n dg a i n st h ef o l l o wr e s u l l s ：( 】) t h cs y n t h e t i cv a l u e o ft h eu r b a nl a i r d i n t e n s i v eu s ep o t e n t i a lo f c h o n g q i n gc i t yi s3 , 2 0 9 1 。s i t u a t i n gt h es e c o n di nf i f t h ；( 2 ) t h ed i s t r i c t d i v e r s i t yo ft h eu r b a n - l a n di n t e n s i v e u s ep o t e n t i a lo fc h o n g q i n gc i t yi so b v i o u s ；0 ) e x c e p tt h e p l o w - l a n di n d e x , m a yo t h e ra l lh a v eb i g g i s hp o t a n d a lt oe m p o l d e ri nt h ea l li n d e x e sw t f i c h r e f l e c t s t h eu r b a n 1 a n di n t e n s i v eu5ep o t e n t i a lo fc h o n g q i n gc i t y a c c o r d i n gt ot h ed e m o n s t r a t i o ns n 】d m l a s t l yi tm a l 口ss o m ec o u a l t c r n l e a s t t r es u g g e s t i o n so f u r b a n - l a n di n t e n s i v e u s e k e yw o r d s ：u r b a n - l a n d ；i n t e n s i v eu s e 二p o t e n t i a l ；c h o n g q i n gc i t y 2 西南大学硕士毕：止论文 绪论 土地资源是人类赖以生存和持续发展不可缺少的物质基础，又是人类从事一切社会经济 活动和休养生息的基本场所。随着城市化和工业化进程的加快，土地资源的供给与社会需求 之间呈失衡的发展态势，土地资源的集约利用问题已成为经济社会发展的关键因素之一和各 方矛盾的焦点。如何在国民经济各产业、各部门间合理分配有限的土地资源，促进土地资源 利用集约化与可持续发展，成为土地科学特别是土地利用学的一个研究热点。 城市是一定规模和数量的非农业人口聚集的地方和一定层级地域的经济、政治、社会和 文化中心。近年来城市化进程加快城市化水平的提高伴随着城市建成区面积的扩大和耕地 的减少。长期以来，我国的城市化道路基本上走的是外延发展的道路，特别是近十年来，城 市外延发展的趋势更加明显，各项建设用地扩展迅速，占用耕地多。集约利用程度低，浪费 土地现象严重1 1 】。据研究，城市化水平每提高一个百分点，城市建成区面积扩大1 0 5 6 k m 2 ， 耕地减少4 1 万h m 2 【”，城市化发展的成本巨大，社会经济发展的资源环境压力与日俱增。 据测算，若维持原有的经济增长方式和资源消耗水平，占用土地将是原来的四倍，我国的国 情将难以承受1 2 】。因此，变粗放利用为集约利用，优化城市土地利用结构，提高土地利用效 率，并引导城市土地朝着集约、高效的方向发展成为经济社会迫切需要解决的问题。 重庆市是长江上游经济带的核心，西部大开发重要增长极，西部唯一的直辖市中心地 域，各类建设用地需求量大。都市区作为当前区域土地利用中最活跃、最矛盾的机构单元， 人口和产业经济高度密集，土地承载负荷大，加上受地貌条件制约和历史问题影响，仅靠新 增用地发展城市建设难度很大。据统计，重庆市上轮规划( 1 9 9 7 - - 2 0 1 0 年) 确定建设占用 耕地指标为2 4 0 多k m 2 ，到2 0 0 4 年指标已经全部用完，外延扩张速度过快。因此，有必要 对区域城市土地集约利用进行深入研究，以指导城市建设用地的开发方向，确定城市土地集 约利用潜力及分布，为地方土地管理部门未来城市土地利用决策提供依据，探索解决丘陵地 区城市合理高效集约用地的有效途径。 o 资料来源：重庆市上轮土地利用总体规划蠹施评价 3 西南大学硕士毕业论文 第一章文献综述 城市土地集约利用作为土地科学特别是土地利用学的一个研究熟点，作为高层次的土地 利用方式，其概念是从农业土地集约利用借鉴过来的，由于城市土地利用自身的特殊性，迄 今为止，中外学者对于城市土地集约利用的概念和内涵、特点等都还未达成共识，其研究具 有一定的难度和复杂性。 1 1 城市土地集约利用的基本概念及其内涵 1 1 1 土地集约利用的概念和内涵 土地集约利用是相对土地的粗放利用而言的。所谓的土地集约利用在西方古典政治经济 学中是指在单位土地面积使用高比率的变量投入( 如劳力、资本) ；也就是说在一定面积的 土地上，加大对土地的资金、劳动、技术、生产资料等投入以使单位土地有更多经济产出： 反之，若在大面积的土地上投入少量的劳动、资金的经营行为便称之为土地的粗放利用吐 土地集约利用的程度可用集约度这个指标来度量。土地集约度是指每单位土地面积上所投入 的劳动和资本的密集程度。 用公式表示为： 一爿+ 必+ z = f i 经营集约度 a 工资费用 k 资本消耗 z 经营资本所需支付的利息 卜用地面积 土地集约利用按照生产要素的构成不同，可分为资金集约型、劳动集约型、技术集约型。 资金集约型是指资本集中在同一地块上，而不是分散在毗连的土地上。而所谓的劳动集约型， 指的就是东亚地区农业上通常用的精耕细作的经营方式。技术集约型是指在一定的土地上加 大科技投入，使用先进的技术和管理方法，以求在土地上获得高额产量和收入的一羊申农业经 营方式。 1 1 2 城市土地集约利用的概念和内涵 毕宝德在其主编的土地经济学中认为：“所谓集约度，就是指单位土地面积上所投 入资本和劳动的数量；所投入资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。人们在 谈到土地集约经营时，往往是指耕地，言及非农用地的很少。非农用地的效益可分为两类： 4 西南大学硕士毕业论文 用于住宅建设的是所建房屋的面积，用于工业、商业和交通运输业的在于所获经营利润。前 类是实物性的，后一类是价值性的。但两者集约经营的共同点是力争获得单位土地面积上的 晟大收益。”t 4 肖梦认为城市土地集约化使用“可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市一地 多用；城市土地立体空间的多维利用就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建设。一 地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种建设项目：这也就是提高城市 土地利用率的集约化利用。”【5 l 丘金峰主编的房地产法辞典在解释城市集约利用程度时指出：城市土地利用的集 约程度指单位面积城市土地的投资和使用状况。衡量城市土地利用的集约程度的指标有： 资金集约度即单位面积城市土地的土地投资额，表现为土地上的土地投资额占土地面积之 比：技术集约度，即土地上建筑物或设施在施工中落成后所应用的先进技术程度。这往往 可以通过资金集约度反映；人口集约度。”1 6 1 以上各个表述虽然对城市土地集约利用有不同的理解但有一个共同点，那就是他们都 认为城市土地集约利用是一种在城市土地上加大投入，以获得更多的土地经济产出的经营行 为。综合考虑学者们的观点，可以概括城市土地集约利用的内涵为对现有城市存量土地加大 人力、物力、财力的投入，提高土地的经营管理水平，在现有的经济技术水平许可条件下， 尽可能提高城市土地的使用强度和效率，以获得单位土地面积更多的产品产量或士地负荷能 力的经营方式。 衡量城市土地集约利用的指标有很多笔者认为以下几个指标有代表意义： 土地容积率= 建筑扬面积，土地总面积； 土地利用率一己利用土地面积土地总面积； 土地产出率= 总产值或国民收入相应的占地面积。 1 1 3 城市土地集约利用的特征 用地的合理布局、结构的优化完善、良好的生态环境，是城市地集约利用的前提缺 乏上述条件，土地集约利用的目标不断提高土地使用效率和经济效益就要落空。例如， 盲目地加大土地开发强度，追求过高的容积率，就会造成环境质量大幅度下降 过大的人口 密度有可能造成城市局部地区基础设施的压力，导致生产、生活效率的降低。从经济效益分 析，城市用地布局的不合理，比如商业区偏离居住区，工业区对居住区产生严重的环境污染， 即使投入强度很高，土地不仅不会升值，反而耍贬值【，】。在上述必要条件的约束下，不断地 增加存量土地的投入、提高土地的经营管理水平，在现有技术经济水平许可的条件下，尽可 5 西南大学硕士毕业论丈 能提高士地的使用强度和效率，就成为土地集约利用的核心。换言之，城市土地集约利用的 重点应该在建成区现有土地的再开发和挖潜改造上，走内涵发展的道路，如逐步改善旧城区 基础设施条件，适当提高土地的使用强度和容积率；一地多用，将商业( 店) 、写字楼、居住 分别布置在不同的高度和楼层，均可达到土地高效利用的效果。所以，城市土地集约利用的 特征可概括如下： ( 1 ) 城市土地集约利用是一个动态过程，而不是一个静态的终极目标，随着经济发展 水平和科学技术的进步，城市用地的效率将会不断地提高，因此，土地集约利用应是一个长 远的发展目标； ( 2 ) 对于存量土地的集约利用不能片面地理解为“见缝插针”或消灭空地，从满足城 市居民各方面的需要来看，在城市中保留一定的开敞空间，增加绿地面积，对改善城市生态 和人居环境是十分必要的： ( 3 ) 对于不同的空间层次，城市土地集约利用的目标是不尽相同的，基于整个城市空 间尺度的宏观层次，主要强调城市综合效益及用地功能、结构的合理性：面向城市建设小区 的中观层次及针对宗地的微观层次，则偏重于土地投入产出的效果； ( 4 ) 我国地域辽阔。城市所在地区的自然、经济条件相差很大。城市的性质、规模也 不尽相同，所以城市的土地集约利用方式也应当有所区别。 1 2 国内外研究进展 1 2 1 土地集约利用的直接研究 集约经营是粗放经营的对称，其概念最先来自农业。集约经营是指在农业生产中对农业 土地投人一定的劳动、资本和技术。 在土地经济研究领域，人们一致认为：土地利用集约度指单位面积土地上劳力、资金、 技术、物质等投入的密集程度。常见的土地集约度指标有：单位面积土地施肥量、单位面积 土地用电量、单位面积土地农机拥有量、机播面积占农田比例、有效灌溉面积占耕地比例等。 不过这里的土地利用集约度显然还是针对农业土地集约利用而言的。 对土地集约利用规律研究在德国经济学家屠能的农业区位论中就有提及。屠能通过 对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为：农业土地利 用的合理集约度较土地区位地租高低即距离市场远近配置。将区位与土地利用合理集约度研 究结合在一起。 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论认为在一定科技条 6 西南大学硕士毕也论文 能提高土地的使用强度和效率，就成为土地集约利用的核心。换言之，城市土地集约利用的 重点应该在建成区现有士地的再开发和挖潜改造上，走内涵发展的道路，如逐步改善旧城区 基础设施条件，适当提高土地的使用强度和容积率；一地多用，将商业( 店) 、写字楼、居住 分别布置在不同的高度和楼层，均可达到土地高效利用的效果。所以，城市土地集约利用的 特征可概括如下： ( 1 ) 城市土地集约利用是一个动态过程，而不是一个静态的终极目标，随着经济发展 水平和科学技术的进步，城市用地的效率将会不断地提高，因此，土地集约利用应是一个长 远的发展目标； ( 2 ) 对于存量土地的集约利用，不能片蕊地理解为“见缝插针”或消灭空地，从满足城 市居民各方面的需要来看，在城市中保留一定的开敞空间，增加绿地面积，对改善城市生态 和人居环境是十分必要的； ( 3 ) 对于不同的空间层次，城市土地集约利用的目标是不尽相同的，基下整个城市空 间尺度的宏观层次，主要强调城市综台效益及用地功能、结构的合理性：面向城市建设小区 的中观层次及针对宗地的微观层次，则偏重于土地投入产出的效果； ( 4 ) 我国地域辽阔，城市所在地区的自然、经济条件相差很大，城市的性质、规模也 不尽相同所以城市的土地集约利用方式也应当有所区别。 1 2 国内外研究进展 1 2 1i 地集约和用的直接研究 集约经营是粗放经营的对称，其概念最先来自农业。集约经营是指在农业生产中对农业 土地投人一定的劳动、资本和技术。 在土地经济研究领域，人们一致认为：土地利用集约度指单位面积土地上劳力、资金、 技术、物质等投入的密集程度。常见的土地集约度指标有：单位面积土地施肥量、单位面积 土地用电量、单位面积土地农机拥有量、机播面积占农田比例、有效灌溉面积占耕地比例等 不过这里的土地利用集约度显然还是针对农业土地集约利用而言的。 对土地集约利用规律研究在德国经济学家屠能的农业区位论中就有提及屠能通过 对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为：农业土地利 用的合理集约度较土地区位地租高低即距离市场远近配置。将区位与土地利用台理集约度研 究结合在一起。 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论认为在一定科技条 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论 i 理论认为在一定科技条 6 西南大学颈士毕业论文 件和若干要素投入量保持不变的情况下t 土地收益随某一投入量不断增加将出现由递增到递 减的现象t 著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔还认为：报酬递减规律适用于各业中 为了生产和生活而对土地的利用，显然土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问 题，研究的是土地的合理集约度。 近几年来，城市土地集约利用专题研究不多，相关的成果有：从理论和实践上认识到土 地配置不仅是对土地资源的配置，更重要的是对土地资产的配置。将城市土地资源潜力的挖 潜与城市级差地租显化、土地使用制度改革结合起来，将城市土地增量扩张的发展模式转移 到城市土地存量盘活模式上，将土地资源的配置与土地利用产出效益结合起来，等等。但这 些研究更多的是从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式和手段等方面定性研究城 市土地利用潜力的挖潜，对究竟怎样才是最集约利用城市土地即城市土地集约利用合理度 的系统性理论研究及定量评价几乎空白吲。 1 2 2 与土地集约利用相关的指标研究 ( 1 ) 人地关系指标 城市人地关系的研究与城市土地集约利用直接相关。土地和人口的依存关系密切，城市 建设的诸多指标都直接与城市人口数量相关，寻求合理的城市人地比例实际上是在保护耕地 和确定城市土地利用合理集约度之间寻求一种平衡。我国目前使用的城市规划用地标准是 1 9 9 0 年颁布的城市用地分类与规划建设用地标难，此标准由中国城市规划设计院牵头， 根据我国2 2 2 个城市用地统计资料结合我国土地稀缺的实际制定的”。但究竟每个城市的 人口与土地的关系怎样为宜，城市人均用地指标、人口密度、城市人口规模、城市用地规模 以及城市用地增长弹性系数( 城市用地增长率城市人口增长率) 怎样为合理，农业用地与非 农用地如何协调等等，一直是研究者关注和研究的问题。 ( 2 ) 建筑规划控制指标 城市土地利用是城市规划的核心内容，建筑规划控制指标中与城市地块集约利用直接相 关的主要有建筑层数、建筑密度和建筑容积率等。 建筑层数、建筑密度指标研究 对建筑层数和高度的研究可以说一直贯穿着城市建设的始终。由于工业化和城市化的迅 猛发展，城市土地日益紧张，地价飞升，摩天大楼曾作为城市经济及科技实力的标志一度在 过去的西方和亚洲的现在蓬勃兴起。然而这个概念目前已经被西方国家所抛弃。因为高层建 筑会影响城市原有的环境尺度和文脉、影响光线、阳光、阴影和空气流动、景观视觉通廊、 人回归自然的感觉，还会带来密集人口和局部的交通拥挤与空气污染，等等。因此有学者从 7 西南大学硕士毕业论文 减少土地耗费、增加城市公共空间、构造城市空间美感、节约材料、能源等方面研究建筑高 度和密度；从综合建筑造价( 单位面积建筑造价与土地造价之和) 最小化的经济角度分析最佳 建设楼层数；对上海中心城区高楼密集，城市土地利用政策只考虑经济效益而忽视人居环境 的舒适性的高强度土地利用提出质疑：张开济认为不要在小城市建设发展高层住宅。像北京 这样的大城市建设高层住宅也是没有必要的；吴虽则认为北京住宅应提高密度，改善环境， 以高层为主综合运用低、多层大进深住宅的路子；前苏联学者则通过大量的经济成本分析研 究了建筑层数的合理性问题，认为高层住宅与五层住宅相比，就用地的经济性而言，九层住 宅最经济。 土地容积率指标研究 容积率是城市建筑规划设计的一个重要综合指标，也可以说是反映土地利用集约程度的 一个重要指标。目前对此有诸多研究，有通过综合建筑造价最小化的经济分析研究考察容积 率，如研究地价变化对土地容积率的影响、研究建安成本随建筑容积率增高的变化影响、研 究综合建筑造价随容积率变化的影响等；有从纯建筑技术角度如建筑进深、建筑层高、建筑 层数等来研究地块建筑容积率；有从要素影响角度定性研究容积率；宋启林则提出容积率研 究不能就单个地块面积逐一确定，应适应不同规划阶段、分层次确定总平均容积率进行宏观 调控的理念；梁鹤年认为城市是人口聚集点，密度越大，活力越强，用地越少，基础建设越 划葬。因此，城市土地容积率应定在经济、社会和技术条件所允许的最高限度；建筑以中层 高度相连式为主等等。他们均是从某个侧面研究了地块最佳容积率问题，缺少综合各方面因 素定量分析区域土地的利用合理强度。 1 2 3 研究成果综述 总的看来，城市土地集约利用的研究尚处在初步阶段，城市土地集约利用专题研究不多， 而且研究大多是从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式和手段等方面定性研究城 市土地利用潜力挖潜，对究竟怎样才是最集约利用的城市土地利用方式，即城市土地集约利 用合理度的系统性理论研究及定量评价几乎空白。 1 9 9 9 年国土资源部开展了“新一轮国土资源大调查”之“土地资源监测调查工程”和 “城市土地价格调查与集约利用潜力评价”、“城市土地集约利用潜力评价”项目，标志着 我国对城市土地集约利用评价研究走上正轨。几年来先后开展了福州、包头、长春、南京等 试点城市的土地集约利用潜力调查与评价工作，并通过试点对城市土地集约利用研究进行了 有益探索，发表了许多研究文献。但总的来说仍然有待完善，主要存在以下问题”。”： ( 1 ) 城市土地集约利用概念性、理论性研究较多，对内涵研究和评价方法的探讨较少： r 西南大学硕士毕业论文 ( 2 ) 城市土地集约利用的定性研究、单指标研究较多，而定量研究、综合性效益研究 和系统性研究缺乏； ( 3 ) 农业土地评价理论和实践较强，而城市土地集约利用的理论研究与实践尚不完整。 尽管一些城市已经开展了城市土地集约利用研究试点工作，但还没有形成一套标准的评 价指标体系和广泛适用的评价方法，相关研究有待进一步深入。 1 3 选题背景与意义 党的十六届五中全会提出“十一五”期间要坚持“六个必须”的原则，第三个原则就是 必须加快转变经济增长方式，耍把节约资源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境， 加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。当前我 国经济正处于由粗放型向集约型增长的转轨时期，实行行政划拨与有偿转让的双重土地分配 制度，土地资产管理制度尚未完善，城市土地利用在新旧体制过渡中存在诸多问题。因此， 研究如何转变土地利用方式。实现城市土地集约利用，具有重要的意义。 1 3 1 我国城市土地利用存在的主要问题 ( 1 ) 城市用地结构和空间布局不合理 合理的土地利用结构和城市建筑空间布局是城市土地集约利用的必要前提。目前城市土 地利用普遍存在的问题是： 工业用地比重过高，住宅、城市基础设施、环境绿化用地和第三产业用地比重过低。 工业企业的用地多数是在计划经济时代通过行政划拨所取得，无偿无期限使用，导致平均占 地过多，甚至造成圈地现象。1 9 9 7 年，我国城市工业用地，占城市建设用地总盘的2 3 1 4 z ， 而英国的伦敦中心区则为1 9 ，中心加外围区为2 7 z ，作为旅游城市的杭州、桂林，在1 9 9 3 年就分别达1 t 2 2 2 、2 5 8 【1 9 l 。 住宅、城市基础设施、环境绿化用地等比重过低，妨碍城市功能的发挥，降低城市居 民的生活质量。我国1 9 9 7 年道路广场用地占7 7 2 ，与国家城市用地分类与规划建设用地 标准( g b j l 3 7 9 0 ) 规定的道路广场用地比例9 8 - - 1 5 n 相比，尚不到其下限。绿地占8 3 2 ， 日好达到规定标准8 1 5 的下限。 城市建筑空间布局也不尽合理。随着城市韵不断扩大。许多工业用地，甚至重工业用 地、产生污染源企业用地、仓库用地等，都集中在城市中心地区，后发展的商业区和居民住 宅区反而不得不放在离中心区较远的地段或在边缘地区和城乡结合部；出现了城市内边角空 地随处可见，污染严重的工厂混杂于居住用地之间，商业网点偏居一隅的现象；在中心区历 9 西南大学硕士毕业论丈 史上占用或划拨的土地，见缝插针、乱搭乱建现象严重。据1 9 9 7 年统计，上海市中心城区有 8 个工业区，7 0 多个工业街坊和上千个工业点，大体分布在中心城区不规则的环线内，高度 密集的工业，造成了严重环境污染。 ( 2 ) 建成区面积和城市人均用地面积大幅度增加 从1 9 8 1 年至1 9 9 8 年，我国城市非农业人口的数量由1 0 2 l 发展到1 9 9 亿，增长0 9 5 倍： 而同期城市建成区面积净增1 3 9 4 2 k m 2 ，总量增长1 8 7 倍。因土地增幅远远超过人口增幅，以 致人均城市用地面积大幅度提高，1 9 8 1 年为7 2 7 时人；1 9 9 8 年上升n 1 0 7 4m i 人。如果这 一增长势头得不到有效的控制，今后我国城市用地的人均水平很有可能突破城市规划用地的 最高限额1 2 0 m 2 ( 我国城市规划人均用地指标分4 级：6 0 1 7 5m z 人：7 5 1 9 0 盯人； 9 0 1 1 0 5 m 1 人；1 0 5 1 2 0 时人) 。在不n 2 0 年的时间，人均城市用地的数量猛增3 5 m 。， 显然不完全是按照规划改善城市用地功能完善城市结构的结果，其主要根源是城市盲目开 发，无序发展，粗放经营造成的【2 0 】。 ( 3 ) 城市外延开发，忽视内涵挖潜改造 由于城郊地价低廉，城区再开发和改造成本较高，导致城市普遍采用不断向外“摊大饼” 式的外延开发模式不仅占用了郊区大片农田菜地，同时也给城市的交通、生态环境等方面 带来巨大的负匿影响。北京市建国初期建成区面积只有1 0 9 k m 2 ，当时既无道路立交，也无地 铁，城市交通堵塞状况并不像现在突出。进入9 0 年代，北京外廷发展使建成区面积比原来扩 大了4 倍城市规划确定的分散组团式的布局由于大量农田、绿地被蚕食挤占，维护城市的 绿色屏障已逐渐消失，致使生态环境日趋恶化；此外，由于每天有大量人流、车流由三环、 四环以外的住处拥入市中心区，造成交通堵塞，平均车速下降，居民上下班的通勤时间越来 越长，生产生活效率下降，这实际上是城市外延扩展留下的后遗症【2 1 】。 ( 4 ) 国有企业用地效益低下 国有企业用地中有相当一部分是通过征用农村集体所有土地取得的。在征用土地时，一 般都会保留建设预留用地，因此许多国有企业实际占用土地都大于生产所需用地，这本身就 已造成了城市土地使用效率低下。随着城市经济发展和城市规模不断扩张，原来处在城市边 缘地带的许多国有企业现已占据了市内区位条件较好的黄金地段。由于经营不普，许多企业 并未发挥区位优势，土地产出效益依旧低下。对大多数国企而言，国有土地实行无偿或低偿 使用，使土地资产没有得到显现，同时导致了国有资产的流失口“。 ( 5 ) 区域城市规划与城市土地管理亟待加强 由于没有统一、整体的规划即区域城市发展规划、各城市各自为政，自成体系，产业结 1 0 西南失学硕士毕业论文 构趋同基础设施重复建设，既浪费土地，又不利于城市和区域经济、社会的发展。不少城 市在规划上缺乏内涵挖潜、集约用地的指导思想，把建设用她需求寄托于扩大城市用地规模。 而对城市土地管理- 控制城市用地规划，统筹安排各项建设用地，保护郊区优质农田工作等 视之为限制城市发展，不重视或者没有把它放在应有的位置【2 ”。 综上所述，我国当前城市土地利用重数量轻效率，重开发轻管理，重外廷轻挖潜的趋向， 背离了土地利用的基本国策。走集约化利用的道路，正是克服上述弊端的重要途径。 】3 2 城市土地集约利用的研究意义 新一轮土地利用总体规划修编工作明确把“节约与集约利用土地”作为研究重大问题， 要求：根据建立资源节约型社会和推进土地利用方式根本转变的要求，围绕保障社会经济平 稳运行和可持续发展的目标，按照“内涵挖潜与外延扩大相结合、以内涵挖潜为主，合理提 高土地集约利用水平”的原则，研究和解决如何通过土地利用规划引导和控制土地的节约与 集约用地，并从规模、结构、时序等方面，研究提出调控各业、各类用地的目标及政策建议。 这将把城市土地集约利用研究推向一个高潮。 ( 1 ) 搞好土地集约利用，是当前我国国情的客观要求 土地是人类赖以生存和发展的物质基础和生产资料，为人类提供生活资料以及合适的生 产和生活空问。我国的基本国情是人口多，人均土地少，人均耕地资源更少，且耕地后备资 源缺乏。我国的这一国情决定了我国的城市化发展道路不能走外延式、租放式的发展道路， 不能盲目扩大城市的用地规模，而应对城市用地精打细算，努力提高城市土地使用效率。走 集约化、内涵式的发展道路1 2 4 j 。 ( 2 ) 搞好土地集约利用是促进可持续发展观的有效手段 联合国世界环境与发展委员会在我们共同的未来的报告中把可持续发展定义为既满 足当代人的错要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害。现代人的过分攫取就会造成对 后代人损害。因此，对土地的开发和利用，要立足现在，兼顾未来，城市土地集约利用保护 了土地资源特别是耕地资源，提高城市土地使用率，是促进可持续发展的有效手段。 ( 3 ) 搞好土地集约利用，可以提高城市建设的经济效益和社会效益 城市地集约利用可以减少基础设施投入，提高城市用地布局和人口的积聚程度。而积 聚所产生的规模效益，是社会提供完善的基础设施和公共服务设施的前提。因此，人们越来 越重视对城市用地的增长加以适当控制，其目的主要是为了降低基础设施运行费用，提高城 市的社会和经济功能。我国是发展中国家，经济发展和城市建设都需要大量的投资，城市建 设应当尽量集中布局。集约利用土地。以减少道路、管线等基础设施投资和运行费用，为城 l l 西南大学硕士毕业论文 市居民提供更完善的基础设施和社会服务，提高城市建设的经济效益和社会效益。 ( 4 ) 城市土地集约利用，有助于耕地保护 城市化发展必然要占用一定量的耕地，城市土地集约利用是相对于城市土地粗放利用而 言的。城市土地粗放利用是通过多使用土地或多使用活劳动、资金投入等途径来达到社会经 济目标，丽城市士地集约利用是要用更少的土地更多量的变量投入来完成社会经济目标。这 样，就使建设减少了侵占耕地的数量，从而有助于耕地保护。 ( 5 ) 城市土地集约利用研究，有助于加强土地管理 城市土地集约利用研究有助于土地管理部门充分了解我国城市土地利用存在的问题，科 学地制定土地利用的指导方针和对策，正确引导城市土地使用方向：城市土地集约利用研究 还有助于土地管理部门了解存量土地的利用潜力，加强增量土地供给和存量土地供给的衔 接，使土地供应计划的制定依据更为充分，以确保各城市土地供给的科学性、合理性和公平 性：城市土地集约利用的研究还有助于土地管理部门制定和完善城市土地利用的有关法律、 法规，推动我国土地管理法制建设的进程。 ， 总之，在目前全国上下对城市用地集约利用呼声越来越高的情况下，对城市土地集约利 用进行研究，为城市用地利用管理与决策提供理论依据和技术支持显得十分迫切和必要。 1 4 研究目的与技术路线 1 4 i 研究目的 本文在总结前人研究的基础上，借鉴相关领域的思路，通过评价重庆市都市区城市土地 集约利用现状、分析其城市土地集约利用潜力，探索城市土地集约利用合理目标与保障措施。 以改善城市土地利用结构、发挥城市综合效益、挖掘城市用地潜力为目标，建立刚性和弹性 指标兼有的城市土地集约利用指标体系以期实现城市工、商、住等各类用地结构的升级和 优化，实现土地资源的优化配置与充分利用。其研究目的主要体现在以下几点： ( 1 ) 挖掘城市土地集约利用内涵，完善和充实城市土地集约利用的评价方法，建立城 市土地集约利用评价指标体系。 ( 2 ) 探索以内涵挖潜为主的城市发展方式，综合评价城市土地集约利用水平和潜力 预测城市土地集约利用程度和方向，以期城市土地集约利用研究成果可以直观反映城市各个 时期、各个单元土地集约利用水平的相对高低，为编制士地利用总体规划，平衡各类用地指 标，确定城市规模提供科学依据和参考，指导那些粗放利用或者过度利用的城市土地朝着集 约合理利用的方向转变；为土地供应计划的制定和盘活存量土地年度计划的实施提供翔实资 1 2 西南大学硕士毕业论文 料，并为城市土地储备供应决策提供参考依据；可以充分挖掘城市土地利用潜力，提高土地 利用效率和利用水平，指导我们针对性地开展城市土地整理。 1 4 2 技术路线 本研究以重庆市都市区为研究区域，运用多目标规划、层次分析法、分类结构模型等数 学方法，对城市土地集约利用研究在指标体系化、评价结果量化等方面进行了探讨。其技术 路线如下： 图1重庆市都市区城市土地集约利用研究技术路线图 f i g 1 t h et e c h n o l o g i cr o u t eo ft h es t u d yo u tt h eu r b a n l a n di n t e n s i v eu s ei nc h o n g q i n gc i t y 西南大学硕士毕业论文 第二章城市土地集约利用研究理论体系 城市土地集约利用是一项综合自然、经济和社会各个方面的因素，由多学科理论来支 撑和指导的人类社会经济活动。因此，土地集约利用的理论应是相关学科理论体系在土地利 用系统中的集成、融合的结果。 2 1 理论基础 2 1 1 区位理论 区位理论是关于人类社会经济活动的空间分布及其空间中相互关系的学说，旨在探求 人类社会经济活动的空间法则和法律。区位理论将土地区位直接或间接作为影响一、二、三 产业及城市区位配置的重要因素加以考虑，土地作为人类一切活动的场所和载体，从事的活 动不同使之在空间上表现出的利用类型不同，使得不同地块之间不仅有距离和方位特征。 还具有与各种地理要素和社会经济活动有密切关系的空间分布规律。因此，可以把土地区位 作为条件分析研究三产业及城市的空间配置，又可以把三产业及城市的空间配置、自然因素 等作为区位条件，来分析研究这些条件在土地上的分布特点以及它们相互组合对土地发生 的影响和由其形成的土地空间分布规律6 ”。城市土地集约利用状况具有空间差异性，区位 不同的地块具有较大供求差异和收益差异。城市土地区位是自然地理位置、经济地理位置、 交通地理位置在空间地域上的有机结合，是由土地本身和投入其中的资本数量和结构决定， 它以土地本身的自然条件为基础，但往往更受经济地理位置和交通地理位置的影响，并与一 定地域空间上生产和生活的方便性呈正相关。 2 1 2 土地报酬递减理论 1 7 世纪威廉配第发现一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度后，土 地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了。1 8 1 5 年英国威斯特在其资本用于土 地一书中，首次正式提出“土地报酬递减规律”。此后西方经济学家马歇尔、美国克拉克、 萨缪尔森、德国奥多尔布林克曼等的著作作为代表，对这一规律在正常情况和一般条件下， 应该是随着单位土地面积上劳动和资本的追加投入，先是递增然后趋向递减a 在递减后，如 果出现科学技术或社会制度上的重大变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合理， 则又会转向递增；技术水平与管理水平稳定下来，将会再度转向递减。至于土地生产力的发 展变化趋势，在土地合理利用条件f ，总的趋势则是递增的。但利用不当也会趋于下降和衰 退，关键在于科学技术和管理水平的主导作用。因此，要使土地产出更多的产品，提供最大 1 4 西南大学硕士毕业论文 一一 效益，就需要了解和研究土地报酬规律的作用，合理组织集约经营和规模经营，为土地的合 理利用提供科学依据。 2 1 3 地租地价理论 西方经典的地租理论，可以分为三类，即古典经济学地租理论、新古典城市地租理论 和马克思地租理论，主要以威廉配第、亚当斯密、大卫李嘉图、马克思、马歇尔等为 代表。总结起来，地租是为了取得土地使用权而支付的金额。地租按其形成条件和原因分为 绝对地租、级差地租、垄断地租三种形式。绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所 取得的地租。级差地租按其形成基础，又可分为级差地租i 和级差地租i i 。对城市土地来说。 级差地租i 主要是由于区位因素与土地自身条件的差异引起的；级差地租i i 则主要是由于公 用基础设施及对土地投资建设而形成的。垄断地租是由于产品的垄断价格带来的超额利润转 化成的地租。 地租理论对建立区域城市地价体系起着定性化的指导作用，而地价理论则使该工作更 接近模型化和定量化。马克思地价理论主要包括以下几点：土地虽然不是劳动产品、没有 价值。但是有使用价值，并存在价格( 不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买 价格) ；已利用的土地由土地物质和土地资本构成；土地价格是地