规划设计方案评审关注点.doc

规划设计方案评审关注点 一、前言 1.商业综合体的规划设计工作分几个阶段 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段 2.商管公司参与规划设计工作主要集中在两个阶段及工作内容 商管公司作为商业产品的使用者和管理者参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质 二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点 1对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件 2此阶段商管公司的任务及准备工作内容 商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成在每个阶段商管公司作为物业的使用者和管理者都需要进行专题市场调研工作获得相关的信息依据经过研究分析后对规划设计方案进行评审并形成意见和建议完成须由商管公司主导的专项设计成果提交规划院然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致形成阶段性设计成果本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路使我们 今后在参与规划设计工作时能够有的放矢提高工作效率 3评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点1】业态定位 根据市场调研结果综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究确定项目的商业定位、业态组合、业态布局进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认 【关注点2】步行街布局 1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围为确保步行街商铺整体连贯性步行街各层与主力店的开口数量应适当并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”； 2)步行街的总长度通常以280350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次主中庭面积约500700平米（开洞面积）次中庭面积约300400平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以80100米为宜 【关注点3】交通组织 1)城市广场 商业综合体一般设置大型城市广场（300010000平米左右）大型城市广场应结合城市主要交通道路设置其他广场结合步行街入口设置； 2)竖向布置 在整个广场的竖向布置上整个广场的各出入口的数量合理位置与客流动线相匹配从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计； 3)道路交通 重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅正常情况下不致形成交通拥堵； 同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑提出设计思路 【关注点4】停车位 根据当地法规的规定结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素合理规划机动车和非机动车的停车位数量除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上 【关注点5】停靠站和公交车站 为方便顾客下车还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站长度不少于20米宽度为双车道可满足出租车临时停靠停靠站的数量根据实际情况确定根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站 【关注点6】管理用房 根据目前城市综合体的产品特点及物业管理模式管理用房包括大商业管理用房和销售型物业（包括大商业中的塔楼）的管理用房还有食堂等辅助用房大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积6001000平方米；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为35）；管用房位置应设置在地上区域大商业部分和销售物业部分位置应各自独立避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题 【关注点7】消防疏散通道 在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量并且尽量减少占用步行街的商铺位置 【关注点8】变形缝 结合城市综合体建筑形态特点变形缝应沿着各主力店区域的边界设置尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率 三、建筑方案设计评审 1此阶段商管公司任务及准备工作内容 1)任务 规划院将建筑方案（初稿）反馈给各参与部门进行评审商管公司则着重进行招商分析及物业管理方面的研究分析提出方案评审意见规划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案最终完成建筑方案设计由于建筑方案通常经过多次评审和调整在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段为方便起见我们仍作为一个阶段对参与设计的工作内容进行阐述 2)准备工作 地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门根据各自的业务领域对方案进行全面解读并组织开展相关市调工作 主要包括：当地商业建筑的功能设施情况、当地物业管理水平及各类商户对物业管理的需求情况、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法 2评审关注 商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要 （附件一）方案阶段设计评审的重点内容 拓展规划方案评审 评审目的：确定概念规划、概念方案以及产品定位指标 总体规划方案评审 评审目的：确定规划方案及规划指标 建筑单体方案评审 评审目的：确定主力户型平面方案确定设备等技术方案 景观方案评审 评审目的：确认景观的空间分布、功能划分、道路系统和重点区域景观方案确认符合总体成本要求 装修设计方案评审 在中央研究院概念性规划设计工作中,严格管理我们效仿日本OECF招标形式和原则在网进行公开公示我们对7家省内和3家省外的设计院进行了资质审查、业绩调研、商业报价等一系列公平、公正、公开的选择最后以最低的成本价确定了三家设计院为中央研究院概念性规划设计工作（2万的成本费为设计费）下面就就有关工作汇报如下： （一）、三家设计院的设计说明及理念汇报 一、湖南轻工纺织设计院贝特建筑设计所 【畅想】 1.这里是科技研发与经济效益紧密联姻的舞台！ 2.这里是城市中的绿洲绿洲中的城市！ 3.这里是宜工、宜商、宜居的中国新一代工业园区！ 4.这里是“两型社会”的观念、理念与实践的载体！ 【用地概况】略 【主要依据】略 【研究问题】 1.如何充分利用原有地形地貌创造环境一流的生态工业园 2.如何有效采用新技术、新材料打造特色节能工业园 3.如何有机结合规划特点与开发项目提高经济效益提升土地价值 4如何做出高水平的规划与建筑从而塑造湖南有色集团的形象 5如何处理好工业、商务、居住、休闲的关系营造自然和谐的氛围 6如何解决与周边环境的关系问题扮演好工业园在河西先导区的重要角色 【设计理念】 1.最佳利用地形地貌坚持生态可持续发展为园区生态发展留有余地创造一流的生态环境 2.开放的姿态看工业园发展充分挖掘商业机会提高土地价值创造一流的经济效益 3.积极采用新材料、新技术寻找最大限度节约能源与资源的机会如风能、太阳能等创造“两型社会”的开拓区、示范区 4.勇于突破“只有生产”的传统工业园的概念开创一流的集居住、休闲、会展、商务于一体的理想工业园 【设计原则】 1.生态优先原则 2.人文共享原则 3.高效节能原则 4.有机和谐原则 5.功能多样原则 【规划目标】 1.创造以工业生产为主导办公、居住、科研、文化、休闲、物流全面配套具有浓厚人文氛围的工业园区 2.充分利用自然优势保留基地内的大型山体和原生植被形成绿色屏障提升园区形象塑造园区名片激发园区活力打造出生态的、现代的、文明的、充满生气的工业园区 3.创造可持续发展并与国际接轨的绿色、生态工业园区 4.人们在这里愉悦地工作健康地生活尽情地娱乐 【总体规划与设计】 一、总体规划布局 规划区规划总面积约989亩除了必需的行政办公区、高新产业项目区、物流配送区、研发中心区、中试基地外还布局了生活服务区、白领公寓区、专家院士村、文体与休闲区以满足规划区功能多样化的需求其中行政办公用地占8.5%高新产业项目区用地占11.5%研发中心区用地占9.9%生活服务区用地占5.9%白领公寓区用地占6.4%专家院士村用地占8.5%,商业与文化休闲区用地占2.8%集中绿化用地占15.4%道路用地占15.0%各部分的具体规划如下： 1.行政办公区 位于园区的核心位臵由中央研究院主楼、园区办公大楼和园区服务大楼三栋组成其中主楼高120米建筑面积5万平方米园区办公大楼高40米建筑面积1.5万平方米园区服务大楼高40米建筑面积1.5万平方米 2.高新产业项目区 位于基地东南角由A区、B区、C区南北依次排列建筑以多层为主 3.物流配送区 位于园区的西南角处于望城大道和金星大道交汇处距离石常铁路望城站仅1公里运输极其通畅 4.研发中心区 位于基地东北角规划将该地块分为四个区每个区皆是一个大型科研机构或研究院建筑均以46层的多层建筑为主均采取围合庭院式布局为科技研发与创新提供极佳的空间 5.中试基地 位于丹桂路以南望城大道以东园区办公大楼以西建筑平面呈“工”形高35米建筑面积35000平方米 6.会展中心 位于规划主轴线上臵身于清澈平静的人工水体之中具有标志性作用是集展览、展示、会议、商务、健身、娱乐、休闲为一体的综合性建筑 7.商业与文化休闲区 规划于园区山体西北为文化娱乐区臵身山脚环境幽雅景色宜人为园区居民提供休闲娱乐的佳境 8.高尚住宅区 规划于园区西北角为高尚住宅区西临望城大道北靠银杏路交通条件优越建筑由10栋高层建筑组成底层为2层商业裙房群在为居民提供舒适的居住空间和院落空间的同时提供生活配套 9.白领公寓区 与社区商业同处一地方便居民购物休闲建筑为1215层不等高低错落有致环境优雅舒适 10.专家院士村 位于园区的山体上蜿蜒其中营造出一种掩映于山水之间的意境在别墅区的西北侧是商业与文化休闲区为别墅区的人们提供了舒适的文化休闲娱乐场所 二、中国航空工业第三设计研究院 1、规划依据略 2、基本概况略 3、总图规划 .规划布局 遵循“高起点规划、高品位建设、在满足园区各企业生产工艺流程的前提下合理组织分区科学规划布局塑造优美建筑景观打造现代高科技企业形象”的设计指导思想进行园区布局规划 园区中心布臵在办公研发区,并结合主要园区道路进行局部的功能渗透,形成核心区以科研开发为主要功能,工业地块围绕其布臵的布局形态 .道路交通规划 本区的道路网采用网格的结构形式分主干道、次干道和支路3个等级主干路：是区内的主要交通联系道路本区主干路道路红线宽度为12米道路两侧各留9米绿带整体路网呈“三横四纵”的布局形式 次干路：次干路主要解决本区内部的交通联系共5条道路红线宽度7米两侧控制6米绿化带 支路：规划在不同片区组织不同密度的支路网道路红线宽度4米 .绿地及景观系统规划 本次规划抓住自然山体和水体作为区域景观主体以保留山体互相联系的景观主轴线以办公研发区广场为焦点空间形成南北、东西两条景观轴线保证沿金星大道和望城大道均有良好的视觉感受同时以标志性建筑等为景观节点通过自然水体的引入结合绿地、广场及人文景观点形成“点、线、面”相结合的景观体系构架 4、建筑设计 在满足使用功能的基础上根据本工程不是一次性建成的特点主要考虑两个方面的因素一方面是认真贯彻节约用地的原则充分利用建设场地的地形和地貌将近期建设和远期发展有机地结合既能使首期建设的厂房满足目前科研试验的需要又能使预留的部分适应发展后的建设需求,尽可能地采用联合厂房的形式另一方面为节省资金减少今后的运行费用降低科研成本尽可能利用自然通风和自然采光并尽量将需要采取特殊措施和治理设施的工作场地集中布臵因此在厂房体型的确定上采取多跨度的联合厂房形式厂房体型的选择不仅充分考虑到了上述两方面的因素同时