（土地资源管理专业论文）物业税参与我国房地产业宏观调控的研究.pdf

中文摘要 房地产业的宏观调控和物业税是我国当前社会的热点问题，无论政府、业界还是普 通百姓都给予了热切关注。物业税对房地产业的调控作用在许多国家的实践中已经得到 证明，但是国内关于物业税的研究，基本上将其定位于作为地方主体税种或作为税费改 革的一部分来进行研究，而忽视了其在经济生活中所应扮演的角色一一我国房地产业宏 观调控的一个重要手段。本文从这个角度出发，对物业税参与我国房地产业宏观调控进 行深层次地研究，分析其参与调控的可行性、必要性以及所需的制度环境，并且对物业 税参与调控的预期影响进行了全面的分析。 本文由六章组成，具体内容如下： 第一章引言。本章主要阐述了本文的选题背景及意义和国内外文献综述，并对本 文的研究框架、方法及可能的创新之处作了说明。 第二章我国引入物业税的现实紧迫性及必要性分析。本章首先分析了参与我国房 地产业宏观调控的三大政策的运行机理及调控效果，指出这三大调控政策存在的不足以 及有待改进之处，提出物业税是参与我国房地产业宏观调控的一个重要手段。接下来在 对我国物业税的含义进行简要介绍之后，分析了我国引入物业税参与调控的现实紧迫性 和必要性。 第三章物业税参与房地产业宏观调控的国际经验借鉴。本章在介绍国际相关案例 的基础上，从三个方面总结了国际经验对我国的借鉴作用。 第四章物业税参与房地产业宏观调控的可行性分析。本章着重分析了物业税参与 我国房地产业宏观调控面临的障碍以及可行性。 第五章物业税参与房地产业宏观调控的环境营造。本章分别从社会基础环境营造 和微观制度构建两个方面阐述了物业税有效运行所需的支撑体系。 第六章物业税参与房地产业宏观调控的预期效果。本章从房地产市场本身和参与 主体两个方面分层次阐述了物业税参与调控对我国房地产业产生的影响。 关键词：物业税；房地产业；宏观调控；房地产保有 a b s t r a c t m a c r o e c o n o m i cc o n t r o l si nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h ep r o p e r t yt a xa r eo u rc u r r e n t s o c i a lh o t t o p i c s ，t h eg o v e r n m e n t ，t h ei n d u s t r ya n dt h ec o m m o np e o p l ea r eg i v e nt h ee a r n e s t a t t e n t i o n r e g u l a t o r yf u n c t i o no ft h ep r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e np r o v e ni n m a n yc o u n t r i e s ，b u td o m e s t i cr e s e a r c ho nt h ep r o p e r t yt a x ，b a s i c a l l yl o c a t e dt h ep r o p e r t yt a x a sam a i nl o c a lt a xo ra sap a r to ft h er e f o r mo ft a x e sa n df e e st os t u d ya n d n e g l e c t e di t sr e a l r o l ew h i c hs h o u l da c ti ne c o n o m i cl i f e a ni m p o r t a n tm e a n so fm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l si n r e a le s t a t ei n d u s t r y f r o mt h i sa n g l e ，t h ea r t i c l ed i dad e e pr e s e a r c ho nt h ep r o p e r t yt a x p a r t i c i p a t i n gi nm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l so fr e a le s t a t ei n d u s t r y , a n a l y z e dt h ef e a s i b i l i t y , t h e n e c e s s i t y , t h en e e d e di n s t i t u t i o n a le n v i r o n m e n ta n dt h ee x p e c t e di m p a c to ft h ep r o p e r t yt a x p a r t i c i p a t i n gi nr e a le s t a t ei n d u s t r yr e g u l a t i o n t h i sa r t i c l ei sc o m p o s e do fs i xc h a p t e r s ，a n dt h ec o n t e n to fe a c hc h a p t e ri sa sf o l l o w s ： f i r s t c h a p t e r i si n t r o d u c t o r yr e m a r k s t h i s c h a p t e ri sm a i n l ye l a b o r a t e dt o p i c b a c k g r o u n do ft h ea r t i c l e ，t h er e s e a r c hs i g n i f i c a n c e , d o m e s t i ca n df b 崩朗l i t e r a t u r er e v i e w ， a n ds h o w e dt h er e s e a r c hf r a m e w o r k ，t h em e t h o da n dt h ep o s s i b l ei n n o v a t i o np l a c e s e c o n dc h a p t e ri st h ea n a l y s i so nr e a l i s t i cu r g e n c ya n dn e c e s s i t yo ft h ep r o p e r t yt a x p a r t i c i p a t i n gi nm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l so fr e a le s t a t ei n d u s t r y t h i sc h a p t e rf i r s t l ya n a l y z e d a n dp o i n t e do u tt h ei n s u f f i c i e n c yo ft h et h r e eb i gp o l i c i e sw h i c hr e g u l a t e do u rr e a le s t a t e i n d u s t r y , a n dt h e np r o p o s e dt h a tt h ep r o p e r t yt a xi sa ni m p o r t a n tm e a n st oc o n t r o lo u rr e a l e s t a t ei n d u s t r y a f t e rab r i e fd e f i n i t i o nt ot h ep r o p e r t yt a x ，t h ea r t i c l ee x p o u n d e dt h er e a l i s t i c u r g e n c ya n dn e c e s s i t yo ft h ep r o p e r t yt a xp a r t i c i p a t i n gi nr e a le s t a t ei n d u s t r yr e g u l a t i o n t h i r dc h a p t e ri st h ei n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c er e f e r e n c eo ft h ep r o p e r t yt a xp a r t i c i p a t i n g i nm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l so fr e a le s t a t ei n d u s t r y i nt h i sc h a p t e r , t h ea r t i c l ei n t r o d u c e dt h e i n t e m a t i o n a lr e l e v a n tc a s e s ，a n dt h e ns u m m e du pt h ee x p e r i e n c e sf r o mt h r e ea s p e c t s f o u r t h c h a p t e r i st h e f e a s i b i l i t ya n a l y s i s o ft h e p r o p e r t y t a x p a r t i c i p a t i n g i n m a c r o e c o n o m i cc o n t r o l so fr e a le s t a t ei n d u s t r y t h i sc h a p t e ra n a l y z e dt h eo b s t a c l e sa n dt h e f e a s i b i l i t i e sw h i c ht h ep r o p e r t yt a xp a r t i c i p a t i n gi nm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l so fr e a le s t a t e i n d u s t r yw o u l df a c e d 1 1 f i l t hc h a p t e ri st h ee n v i r o n m e n tc o n s t r u c t i n go ft h ep r o p e r t yt a xp a r t i c i p a t i n gi n m a c r o e c o n o m i cc o n t r o l so fr e a le s t a t ei n d u s t r y t h i sc h a p t e rd e m o n s t r a t e dt h en e e d e d s u p p o r t i n gs y s t e mf r o mt w oa s p e c t s ：o n ei st h ec r e a t i o no fs o c i a lb a s i ce n v i r o n m e n ta n d t h e o t h e ri st h ec o n s t r u c t i o no fm i c r o s c o p i cs y s t e m s i x t hc h a p t e ri st h ee x p e c t e di m p a c to ft h ep r o p e r t yt a xp a r t i c i p a t i n gi nm a c r o e c o n o m i c c o n t r o l so fr e a le s t a t ei n d u s t r y t h i sc h a p t e rr e s p e c t i v e l ya n a l y z e dt h ei m p a c to nr e a le s t a t e i t s e l fa n dp a r t i c i p a t i n gs u b j e c t s k e yw o r d s ：p r o p e r t yt a x ；r e a le s t a t ei n d u s t r y ；m a c r o e c o n o m i cc o n t r o l s ；r e a le s t a t eh o l d s i i i 湖北大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 论文作者签名：再裤。 日期：删年月7 7 日 学位论文使用授权说明 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的 印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以允许采用影印、缩印、数 字化或其它复制手段保存学位论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以公开学 位论文的部分或全部内容。( 保密论文在解密后遵守此规定) 作者签名： 指导教师签名： 日期：堋工 日期：埔芷7 雄浒 南考下 v 第一章引言 一、问题的提出 第一章引言 2 0 0 3 年l o 月党的十六届三中全会关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决 定中明确指出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业 税，相应取消有关收费。”这是我国首次提出开征物业税的改革设想。之后，在国家“十 一五”规划纲要中也明确提出“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关 收费。 表明改革房地产的税收制度已经列入了中央政府决策的议事同程。目前，对物 业税征收进行的试点，虽然仍处予“空转”阶段，但启动该税种已为大势所趋。 物业是房地产( 不动产) 的别称，物业税是改革后的房地产税收体系中对房地产保 有环节所征税的名称。在国外物业税也被称为“财产税”、“房地产税、“不动产税” 或“地税 等等，尽管称呼不同，其实质是一种财产税。之所以要研究物业税参与我国 房地产业宏观调控问题，基本的原因在于开征物业税能够起到调控我国房地产业非理性 发展的作用。 2 0 0 3 年国务院在关于促进房地产市场持续健康发展的通知中，首次将房地产业 确认为国民经济支柱产业。房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经 济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。但是，近年来，我国房 地产投资过热、全国多数城市房价快速持续高涨已成为众人关注的焦点。一方面高房价 造成中低收入者购房压力过重，而另一方面商品房的空置率也在节节攀升，结构性矛盾 造成市场有效需求不足、资源配置效率低下。为了调控房地产市场的发展，国家先后出 台了不少有关房地产方面的土地和金融政策，但收效甚微，似乎税收手段已经成为可以 依赖的唯一良策。所以，从2 0 0 6 年下半年开始，国家便频频动用税收这个经济杠杆对 房地产市场进行干预，物业税这个税种也就在这种背景下重新成为争论的焦点。 纵观世界，许多国家都尝试通过改革不动产税调节房价、稳定经济。由于全世界城 市中心区的土地价值均不同程度地出现了迅速的价格上涨，不动产税受到了各国更进一 步的重视，并将其作为一种能够抑制土地价格无控制上涨对社会和经济所产生的破坏性 影响的可能手段。许多国家在房价高涨的时候，改革不动产税，希望通过不动产税调节 房价，如2 0 世纪9 0 年代初的美、只结构性障碍贸易倡议，重点在于通过不动产税改革 帮助日本缓解土地价格飞涨。德国政府希望将不动产应税价值提高到市场实际水平，从 湖北人学硕十学位论文 而降低囤积住房的趋势，并由此而增加经济型住房的供应量【1 1 。 虽然启动该税种已为大势所趋，但任何公共政策的出台都需要具备一定的条件，当 条件尚不具备时强行推出就很难实现政策目标。物业税不是在房价居高不下情况下的应 急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以 及给予政府的财政红利，而是对于建立健康的、可持续发展的房地产市场的努力与期待。 另外，多年来，我国税收的收入功能突出一些，而作为经济杠杆的调节作用却不是很明 显，房地产方面的许多税就是这样，比如土地增值税，以前就是采取按照营业额预征地 做法，作用没有得到很好地发挥，变相成为了一种营业税。 因此，探讨我国引入物业税参与房地产业宏观凋控的现实紧迫性和必要性，怎样借 鉴国外开征物业税的成功经验，分析其参与我国房地产业宏观调控的可行性，如何为物 业税的开征构造所需环境，以及对其参与调控的效果进行预期分析等等，这都是必须研 讨却又是非常复杂的问题。这对我们来说是一个新的课题，也是新的挑战，同样具有很 强的实践意义。有必要通过对物业税参与我国房地产业宏观调控的研究，使物业税成为 房地产业宏观调控具有长效机制的一个调控手段，从而达到提高人民群众居住质量，促 进房地产业和国民经济的健康发展的目标。 二、选题背景及意义 房地产行业是指从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新 兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产行业应包括：土地的开发，房屋的建 造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的 抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在我国当前的房地产行业中，新商品房的开发 居于中心地位，在本文中，重点讨论的城镇住宅房地产的调控。 ( 一) 选题背景 1 、房地产业在国民经济中的作用和影响不断扩大 第一，该产业对经济增长的拉动作用逐年递增 房地产业的景气程度不仅与g d p 增幅高度相关，且创造的增加值在g d p 中所占份 额也在加大。2 0 0 2 年，我国房地产全行业的产值就已经达到8 6 1 2 1 7 亿元，占当年g d p 的比重为8 3 2 ；2 0 0 3 年，房地产业与建筑业的g d p 的贡献率已达到近1 0 。房地产 业增加值占各地区生产总值的比重也明显增加。近年来北京市房地产业增加值逐年提 2 第一章引言 高，产业地位不断增强，在1 9 9 8 年仅为3 2 ，到2 0 0 6 年已上升至6 2 ，提高了3 个 百分点。房地产业对上海g d p 贡献率更高，由2 0 0 0 年的5 5 升到2 0 0 4 年的8 4 ，由 其带动的关联产业的g d p 贡献率则总计约1 9 5 。 第二，由于产业关联度高因而问接创造的财政收入亦十分可观 房地产的开发生产、交换、分配、消费各环节涉及的元素非常多，直接和间接关联 的产业部门特别多，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应非常突出。首都经济贸易大学副 教授刘水杏计算出了房地产业与其他产业的关联度( 见表1 ) 。该表显示，在产业结构 上，房地产业对金融保险业、化学工业、建筑业等产业的带动效应最大【2 】。房地产业通 过带动这些关联产业的发展，间接地创造大量收入，较大程度地增加政府的财政收入， 为城市的交通设施、文教卫生事业提供稳定的资金来源。 表l我国房地产业对主要关联产业的总带动效麻 第三，房地产业税收早已成为地方政府财政的重要来源 我国来自房地产业的相关税收大体占到城市可用财力的3 0 5 0 ，有的城市甚至 达到6 0 以上，土地批租收益成为地方政府主要财政来源，房地产交易过程中设置的种 种税目，也是地方政府重要的税收来源。2 0 0 8 年全国“两会 委员王超斌列举了下列数 据：江苏省在2 0 0 6 年一季度仅房地产业和建筑业两大行业就缴纳土地税9 l 亿元，这两 大行业的税收占到江苏省地方财政收入的3 5 。如果算上各种收费，那么这个比例更上 升到5 0 以上。另据全国政协委员梁静调查的数据显示：上海2 0 0 4 年房地产行业税收 收入4 3 7 7 4 亿元，占上海当年地方财政收入的3 9 ；成都2 0 0 6 年房地产行业税收收入 为7 8 6 亿元，占地税收入的4 0 ；重庆2 0 0 7 年房地产税费收入4 0 0 余亿元，占全市财 政收入的5 0 8 ；而郑州市2 0 0 7 年前三季度房地产和建筑安装行业税收收入4 0 6 亿元， 占全市税收收入总量的4 8 6 。杭州市2 0 0 7 年卜8 月房地产企业入库税收8 4 3 6 亿元， 增长5 2 ，对地方财政的贡献已达到3 0 2 。 3 湖北大学硕+ 学位论文 第四，房地产业对我国城市民生状况的影响十分重人 房地产业的状况，在定程度上反映人类社会的变迁显示经济发展的轨迹。房地 产业是关乎国计民生的宏大命题。由于住宅是人类生存的基本条件之一，所以房地产的 发展又与百姓的生活息息相关，直接关系到人民的生活水平。我国民州有句俗语：小康 不小康，关键看住房，可见我国民众有着强烈的“住房情结”。无论是过去的“居者有 其屋”，还是如今部分人的“居青优其屋”，都属于“民生”的范围，房地产业对我国城 市民生状况的影响十分重大。 2 、全国多数城市房价非理性快速持续高涨 近年来，我闷多数城市房价非理性快速持续高涨。中国社会科学院丁2 0 0 7 年1 2 月 4r 发布的2 0 0 8 年经济蜢皮书指h ，2 0 0 7 年国内部分城市房地产价格上涨过快、 过高，已经严重影响到居民住房，影响到人民群众的切身利益。据国家发展政革委、国 家统计局调查显示，2 0 0 7 年1 1 月全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨1 05 ： 环比上涨o8 ( 见图1 ) ，2 0 0 7 年1 1 月份全国7 0 个太中城市房屋销售价格指数见附 录l 。其中，新建商品住房销售价格同比e 涨1 22 ；环比上涨lo 。分类别看，经济 适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨29 、1 28 和1 35 ，环比分别 上涨02 、l0 和l3 。分地陋看同比涨幅较高的主要城市包括：鸟鲁木齐2 l1 、 宁波1 88 等：环比涨幅较高的t 要城i 订包括：西安42 、海口37 等。二手住鹰销 售价格同比上涨93 ；环比上涨0 4 。同比涨幅较高的主要城f h 包括：深圳1 97 、 襄樊1 94 等：环比涨幅较高的主要城市包括：宜昌42 、大理42 等。 sg 甍；88588 鼍3ggg8g88g8822 毫誊毫蠢毫蠢毫萎萎葛誊鲞毫暮蚕量蚕磊毫毫磊蠢磊 目l2 0 0 6 。1 月2 0 0 7 年1 1 月午固7 0 个人中址m 席镕售价镕指教业动情况 数据米源国家统计局。 第一章引言 3 、国家对房地产市场的调控政策影响力下降 我国房地产市场调控不力己是不争的事实。尽管历次的房地产宏观调控收到了一定 的效果，但是一轮又一轮的调控，事实上说明了调控措施成效有限，并缺乏长效机制。 改革开放后，房地产市场从诞生之初就成为国家政策不断调整、变革的对象：1 9 9 9 - 2 0 0 0 年，取消福利分房、降息、推广银行按揭、优惠税收等政策体现了政府对房地产业的扶 持；2 0 0 卜2 0 0 2 年期间，针对这一新兴市场出现的问题，政府扶持与规范并重。一方面 继续推进房改，取消一些不合理行政收费，将贷款利率降到历史最低点；另一方面，又 出台交易、拆迁政策，整顿土地、中介市场等；2 0 0 3 年至2 0 0 4 年，规范仍在继续 土地新政、信贷政策出台。而2 0 0 5 - 2 0 0 6 年期间，各部委联手出击，对房地产宏观调控 的力度之大，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业； 2 0 0 7 年调控仍在继续，一年之中央行5 次上调金融机构人民币存贷款基准利率，年度 加息频率创造历史新高，但收效仍不显著。但是面对较高的空置率，开发商对住宅投资 依然“情有独钟”，房地产市场的健康发展面临严重威胁，国家对房地产市场的调控政 策影响力备受质疑。 4 、物业税提出至今业界争议不止 被公认为房地产市场稳定器的物业税，它的开征已经成为了我国社会各界关注的焦 点。人们对于物业税的关注是随着近年来我国部分地区房价非理性快速持续高涨、房地 产保有环节课税的地位的不断提升以及现行房地产税制诸多缺陷的暴露而逐渐形成的。 在物业税推进的过程中，业界对物业税的开征进行了广泛的讨论。学者们和利益相关者 就是否需要开征物业税、开征物业税时机是否成熟、开征物业税对房地产价格的影响、 是否取消土地出让金、是否符合帕累托最优以及征收中的技术难点等问题展开了激烈的 讨论，其中老百姓最为关心的是对购房意向和房价的影响，因为无论对已经买过房还是 想买房的人都关系到切身利益。但这些争论至今没有定论。 ( 二) 研究意义 1 、理论意义 本文具有重要的理论价值。相对国外来说，国内关于物业税参与房地产宏观调控的 研究起步较晚，虽然不少专家学者从不同角度进行了探讨，但大多数在这方面缺乏针对 性和系统性。本文不仅对我国房地产宏观调控政策的运行机理进行研究，而且还对物业 税参与房地产业宏观调控进行深层次的研究，分析其开征的可行性、必要性以及所需的 5 湖北大学硕+ 学位论文 环境制度，并且对物业税开征的预期影响进行分析，为中央政府及有关部门制定政策提 供一定的理论支持。 2 、现实意义 本文还具有比较重要的现实意义。从当前我国房地产市场的宏观形势出发，梳理房 地产业发展的现状，分析政府对房地产业进行宏观调控的原因，阐明宏观调控政策对房 地产行业产生的效果，并对宏观调控效果不足进行分析，从而寻求房地产行业合理的宏 观调控手段，促进房地产业的健康发展，改善人民的生活水平，在当前的形势下具有重 要的现实意义。另外，目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式，而 大批发展中国家也已经开始采用这种做法，物业税的征收对这些国家无论是宏观经济方 面还是房地产业方面都产生了巨大影响。我们国家作为发展中国家要与国际接轨，应在 不断借鉴发达国家经验的同时结合自己的国情和特点，制定出切实可行的税收政策。 三、国内外文献综述 ( 一) 国外相关文献综述 财产税的英文名称是p r o p e r t yt a x ，除非特别说明，在国外文献或讨论中实际是指 对土地、房屋每年可循环征收的税收，理论上通常称之为不动产保有税，也即国内所说 的“物业税”。 l 、财产税影响房地产市场的理论基础一一受益说 h a m i l t o n 提出了财产税受益说的观剧3 1 。他假设在一个对住宅价格的期望具有同一 性的社区中，财产税被看作是公共品的平均成本价格，所有家庭消费相同水平的公共品， 并且支付相同的价格。之后，h a m i l t o n 又扩展了社区同一性的论点，他认为在不具有同 一性的社区中，税收资本化的效果将会影响公共品的平均成本价格。在没有资本化时， j 与居住豪华住宅相比，居住便宜住宅能享受到更低成本的公共品。这使得便宜住宅受到 青睐，进而，其销售数量会增加，价格就会上升，与此对应的则是豪华住宅价格的下降。 因为财产税是非扭曲性的，所以，它也不会扭曲家庭的决策。h a m i l t o n 认为如果资本化 引起了下面的等式关系，财产税就能够被转换为公共品价格【4 】o v + t = c ( h ) + c ( l p s ) 等式说明，住宅价值v 加上税收t ，等于提供住宅的成本c ( h ) 加上提供给地方 公共品的成本c ( l p s ) 。如果符合这个等式，则有财政优势的住宅具有更高的价值， 6 第一章引言 并且在生产时成本花费更多。 2 、财产税影响房地产市场的理论发展一传统观点与新观点 s i m o n 和其追随者n e t z e r 分别考察了财产税在单一管辖区域内的情况，总结得到了 财产税的传统观点【5 】【6 1 。住宅可以看作是土地和资本的混合物，那么，财产税影响住宅 价格就是通过对土地和资本征税来实现的。对土地征税部分，由于土地的供给是完全无 弹性的，因此，土地所有者承担了税负；如果由于土地供给弹性加大，如城市化进程中 的城市面积扩大，或者通过改造自然增加了可供使用的土地，那么，则由土地的供给与 需求弹性决定税负在所有者和使用者之间分担的比例。对资本征税部分，由于资本的完 全流动，财产税负担被完全向前转嫁到住宅价格上，由住宅消费者负担。在传统观点下， 财产税具有类似于货物税的特点，呈现累退性。 财产税的新观点通常是建立在一般均衡模型的框架内。循着h a r b e r g e r 的方法，模 型假设条件包括完全竞争和确定的资本存量，此外，资本存量被假设在国内具有完全的 流动性，一个经济中的所有部门的资本税后回报率都是相同的【7 】。住宅提供被作为是一 个生产过程，它连接了土地和资本两个要素。这些模型考察了财产税在一个部门或多个 部门的效果，虽然结果不尽相同，但有一点是相似的：对资本课征的财产税减少了资本 的税后回报率，由于资本的完全流动，财产税还影响了其它部门。当对住宅征收财产税 时，它降低了住宅供给部门的税后资本回报率，资本从住宅部门流出，进入其它部门， 相应地降低了这些部门的税后资本回报率。由于资本自由流动，最后，导致所有部门税 后回报率相同。在这些模型中，假设资本存量是无弹性的，则资本完全承受了由于税收 变化而引起的冲击。 新观点认为如果财产税是经济中惟一的税收，那么它将会有两个影响：第一，财产 税将导致住宅部门无效率的资本配置；第二，降低了经济中税后资本回报率，并且对长 期资本形成产生影响。g r a v e l l e 认为住宅与其它形式的资本相比，被征很低比例的税【8 】。 她分析数据后得到，由住宅优惠待遇引起的扭曲占了由资本配置不当引起的扭曲的一 半。所以，财产税实际能够矫正由于公司所得税而引起的资源配置不当。新观点还暗示 了财产税所具有的再分配效果，这意味着在一个统一的国家财产税制度下，资本所有者 承受了住宅中资本部分课税的负担。因为资本一般集中于富有的人手中，财产税中对资 本课征部分是具有累进性的。这个结果与h a m i l t o n 得到的财产税再分配效应的结果是 相矛盾的。 m i e s z k o w s k i 和z o d r o w 认为新观点是对传统观点的继承和发展【9 】。在新观点下，对 7 湖北人学硕十学位论文 于地方公共品的提供，存在一种供给不足的倾向。这是因为当地政府不愿意对流动资本 征税，加之当地政府也没有考虑此举可能产生的外在性。资本从一个管辖区域流出( 为 了避免财产税) 而使资本流入管辖区域受益，税收管辖当局也没有意识到这会在一定程 度上降低对流动性资本征税的成本。 两种观点由于在条件假设和分析方法上存在差异，因此，结论上的不同也就不足为 奇。但是，我们更应该注意的是，二者分析角度的不同，传统观点解释在某一个社区的 财产税归属问题，而新观点考察的则是在一个国家范围内的财产税归宿问题。 3 、新观点的发展一一y i n g e r 的资本化理论 y i n g e r 认为一个家庭愿意为一套住宅支付的价格取决于一个区域内的税收和公共 品提供水平【1 0 1 。其后的学者们认识到，除了税收和公共品两个因素外，还有其它因素影 响住宅价值。尤其是在城市化进程中，城市中心的进一步扩展将会导致家庭愿意为住宅 支付的价格下降，这是因为居住在远离市区的居民会增加交换成本。随着城市中心不停 地向外围发展，住宅提供商的利润下降。y i n g e r 论证了发展规模最大点的一个均衡条件， 在这一点，住宅的价格恰好等于生产中耗费资源的机会成本。 这三种观点各自具有其特定的假设前提，研究的视角、方法和结论相差很大，因此 很有必要对这三种观点的联系和区别进行考察。同时，这些研究只是对财产税( 物业税) 参与房地产市场影响的理论研究，且是建立在其独特的政治经济背景上。而我国由于还 未开征物业税，尤其需要对物业税参与房地产业宏观调控的开征条件、环境制度营造等 方面进行研究。因此，只能在借鉴国外先进理论的基础上，结合我国国情进行具体研究。 ( 二) 国内相关文献综述 1 、关于物业税开征时机的研究 夏杰长认为，目前开征物业税的时间还不尽成熟，仍受制于理顺产权关系、整顿评 估中介市场、理顺房地产税费、改革土地制度等诸多因素的限制，我国开征统一的物业 税，至少需要3 5 年的时间准备，切不可操之过急【l 。李冬也认为开征物业税的条件 尚存在欠缺，因此开征时机有待慎重考虑【屹】。而张建松认为开征物业税势在必行，我国 目前的房地产税制有许多弊端，为了发挥房地产税收在调节房地产经纪和居民收入分配 的作用，开征物业税就成为必要。在制定物业税时应体现以人为本的精神，从税率、税 种、免税等范围全面考虑【l3 1 。陈淮认为丌征不动产税最重要的基本条件，不是税收部门 8 第一章引言 的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。我国目前的社会 物质基础已经具备，因此开征物业税的时机已成熟【1 4 】。 2 、关于开征的利弊效应的研究 国内学者在开征物业税利弊的认识上，主要有两种观点：一种观点是积极提倡物业 税开征，认为利大于弊。持该种观点的学者主要有：黄一峰，邓凯成、张帛宁，祝平衡、 徐筱风等f 1 5 】【1 6 】【17 1 。另一种观点则相反，认为开征物业税弊大于利，持该种观点的学者 主要有：王小霞、李冬等【1 8 】1 1 2 】。 3 、关于物业税内涵界定的研究 ( 1 ) 关于土地增值税应否并入物业税的研究。童锦治认为土地增值税应立即停征， 并最终取消这一税种【1 9 】。安体富、王海勇提出应该取消土地增值税，认为随着房地产市 场竞争的加剧，行业利润逐步趋于平均化，土地增值税已失去存在的意义；至于取消土 地增值税后产生的收入流失，可借鉴国外做法，把土地增值所得并入一般所得计征所得 税【2 0 j 。而持相反观点的学者也比较多，如刘勇认为我国土地增值税改革出路在于将其重 点作为一种调节收益分配的税种加以完善，而不是取消【2 。谢群松认为应该将中国的土 地增值税改造成专门应对土地投资的“相机抉择”工具【翘。刘植才提出，保留土地增值 税，将土地增值税的边际税率降低至5 0 【2 3 1 。 ( 2 ) 关于物业税与土地出让金可否替代的研究。观点一，物业税应包括土地出让金。 吴俊培、马克和、许一、李家鸽，马丽波、程瑶、宋丽颖，唐明等学者持这种观点【2 4 】【2 5 j e 2 6 1 2 7 2 s 1 【2 9 1 。他们的主要理由是，一方面为了避免重复征税；另一方面可以使得房地产 开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋；观点二，物业税不应 包含土地出让金。冯菱君，王海勇认为不应将土地年租金并入物业税，将它以税的形式 进行征收就会形成“以税代租”的现象，很容易导致形成土地为部门所有、企业所有甚 至个人所有的观念，容易造成征管的失控【3 0 1 。支持该观点的学者也很多，如何振一、刘 维新、杨重光、宏诚、吴淑莲，刘红瑛、李孟然、谭术魁，陈晓川【3 l 】【3 2 】【3 3 1 f 划【3 5 】【3 6 】【3 7 】 等。 ( 3 ) 关于相关税种的合并问题。目前主流的观点是张天犁提出的“三税合一 模式， 即将城镇土地使用税、房产税和城市房地产税纳入一部统一的法律之中，设置中国的物 业税法【3 8 1 。持相同观点的还有何振一、刘植才【3 1 】 2 3 1 等。而谢群松则提出了“五税合 一”的模式，即将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、农业税以及耕地占 用税五个税种整合在一起，设置统一的“不动产占有税”【3 9 1 。杨卫华提出，把房产税、 9 湖北大学硕+ 学位论文 城市房地产税、土地增值税、契税以及政府对开发商凭借政治权力征收的费如绿化费、 防洪费、人防设施费等合并为物业税。同时，考虑到房屋总是和土地相联系，为方便征 收，也可考虑把城镇土地使用税列入物业税，一起在保有阶段向业主征收4 0 1 。谭术魁， 陈晓川则认为，由于城镇土地使用税它不是税，而是地租。物业税包含的内容应该是将 现行的房产税、城市房地产税以及土地增值税合并，取消城镇土地增值税鲫。 4 、关于物业税对房价影响的研究 对于开征物业税能否带来房价大幅度下降，理论界观点差异也很大，魏雅华认为如 果开征物业税能获得通过，房价肯定会下来，将有效的释放房地产潜在的危机，提高国 内消费需求【4 。吴晓字从房价结构以及需求角度分析认为，开征物业税后房价大幅下跌 的可能性不大【4 2 1 。而也有一些学者认为开征物业税对房价影响不大，房价的高低最终是 由市场供求关系和经济发展水平决定的。龚刚敏认为物业税的开征对房产价值、租赁价 格及政府行为没有实质性的影响 4 3 】。 5 、关于物业税开征的目标取向研究 ( 1 ) 地方财政保障需求论。杨明亮，李秀强认为，从我国的现实来看，国家开征物 业税的初衷并不是要借物业税来改革房地产现有的税收体系和土地供应体制，主要还是 为了扩大税源，取得财政收入【删。 ( 2 ) 税制完善论。邓宏乾认为我国现行的房地产税制存在“重流通、轻保有”、税 种设置繁杂，重复征税、地方税主体税种缺位、制度设计不合理等众多缺陷，物业税改 革是完善现行房地产税制的关键所在 4 5 】。 ( 3 ) 调节贫富差距论。高培勇认为鉴于贫富差距持续拉大的现实，必须以物业税为 突破口，尽快开征各种财产税【钢。 从上述文献可以看出，国内关于物业税的研究，基本上将其定位于作为地方主体税 种或作为税费改革的一部分来进行研究，并且在研究中偏重于对物业税内涵及具体税制 要素的研究。而对于其作为房地产宏观调控手段的研究却比较少见，即使有一些文章有 相关论述，也未能从该角度进行系统深入的研究。这就为本文的研究提供了切入点。 四、本文的研究框架、研究方法与创新 ( 一) 本文的研究框架 本文的研究框架如下页图2 所示。 1 0 第一章引言 图2 本文的研究框架图 湖北大学硕+ 学位论文 ( - - ) 研究方法与创新 1 、研究方法 由于对“物业税”的研究在我国还处于初步探索阶段，在物业税的内涵及改革思路 尚未确定的情况下，笔者对本文进行了探索性地研究。本文主要运用了以下几种研究方 法： ( 1 ) 历史分析法 回顾我国房地产市场宏观调控的历史，以此来发现我国房地产宏观调控的不足，以 史为鉴来完善我国房地产宏观调控体系。 ( 2 ) 比较分析法 由于在我国关于“物业税”的各方面研究尚处于起步阶段，在研究过程中，通过对 国外物业税参与房地产宏观调控的分析比较，希望能总结先进的经验，对我国房地产业 健康的发展起到借鉴作用。 ( 3 ) 宏观分析与微观分析研究相结合的方法 本文把房地产业的宏观调控与物业税微观制度的环境构造相结合，通过宏观分析与 微观分析研究相结合的方法，全面把握物业税参与房地产宏观调控的必要性和重要性。 2 、研究创新 本文的创新主要体现在以下两个方面： ( 1 ) 新的研究视角：将物业税定位于我国房地产业宏观调控的一个重要手段进行深 入、系统地研究。 ( 2 ) 新的分析角度：在对物业税参与房地产宏观调控的可行性分析及环境营造的基 础上，分别从房地产市场本身和参与主体两个方面不同层次对物业税参与房地产宏观调 控的效果进行全面的预期分析。 1 2 第_ 二章我国引入物业税的现实紧迫性及必要性分析 第二章我国引入物业税的现实紧迫性及必要性分析 一、近年来我国房地产业宏观调控的绩效分析 ( 一) 房地产宏观调控的政策目标 一个政策的出台要有目标，只有目标明确的政策才有达到目标的可能。要确定国家 的房地产宏观调控是否有效，必须要明确调控的政策目标。从相关的法律法规、文件中 可以发现，房地产宏观调控的目标是多元而不是单项的，并且是随着房地产市场的发展 逐步明晰完善的。比如，2 0 0 5 年3 月“国八条”中表述为：“为抑制住房价格过快上涨， 促进房地产市场健康发展”；七部委2 0 0 5 年5 月“新国八条 中表述为：“为进一步加 强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现 商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展”；温家宝总理 在2 0 0 7 年全国“两会 作的政府工作报告中则给予了进一步地明确和完善： “j 下确运 用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加 强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。” ( 二) 近年来我国房地产业宏观调控的有效性分析 从2 0 0 2 年开始至今的房地产调控措施，土地、金融以及税收政策成为调控房地产 的三大手段。下文将分别分析这几个政策的传导机制及其对房地产市场的影响。 l 、土地政策的传导机制及其绩效分析 近年来，土地政策作为宏观调控的政策之一受到越来越多的关注。土地政策参与宏 观调控的基础是将土地资源作为一种生产要素，使其在经济运行中发挥独特的生产功 能、承载功能和社会分配功能。2 0 0 2 年以来我国房地产业宏观调控的主要土地政策见 附录3 。 ( 1 ) 土地政策的传导机制 土地政策对房地产市场的影响主要包括两个途径：首先，土地价格对房地产市场的 影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加， 房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降， 供给增加。其次，土地供应量对房地产市场的影响，土地供应量决定房地产开发企业可 开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房 1 3 湖北大学硕士学位论文 地产价格。土地政策的传导机制如图3 所示： 十地政策 土地供应量广 1 开发商投资规模 土地价格广1 1 开发商投资成本 供给广1 价格 图3 十地政策的传导机制 ( 2 ) 土地政策参与房地产业调控的绩效分析 本文拟从土地价格以及土地市场开发与购置情况对土地政策进行简要分析： 土地价格情况：据r e i c oi 作室的“2 0 0 7 年房地产市场运行状况及2 0 0 8 年形 势预测”报告指出，2 0 0 7 年全国7 0 个大中城市土地交易价格出现大幅上涨，前三季度 各季度土地交易价格涨幅分别为9 8 、1 3 5 、1 5 ，涨幅逐季增加，达到了2 0 0 0 年 以来的最高涨幅，高于同