（土地资源管理专业论文）基于Hedonic模型的武汉住宅特征价格研究.pdf

华中农业大学2 0 0 8 届硕：l 学位论文：摹于h o d o n i c 模型的武汉住宅特征价格研究 摘要 城市是人类社会长期发展的结果，而城市住房是城市一切生产和经营活动不可 缺少的基本要素。在市场经济条件下，城市住房这一重要资源只有在市场机制的作 用下才能实现最佳配置，城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此， 研究城市住房价格影响因素及其作用机制具有十分重要的意义。 由于住宅产品是一种异质性商品，产品之间在构成使用价值的各个特征之间有 明显的差异，国外往往从特征价格( h e d o n i cp r i c e ) 的视角出发构建模型进行研究。而 国内学者对住宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅 政策等方面出发进行定性研究，定量研究国内较少。本文的目的是构建住宅特征价 格模型，估计住宅特征的隐含价格进而分析城市住宅价格的影响因素。 住宅的特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。在此基础上，我 们从计量经济学角度构建了住宅特征价格理论模型，并结合武汉市的实际情况，采 用了2 6 3 个住宅样本验证了特征价格模型的可行性，最后选择了1 7 个住宅特征作为 模型的自变量。其中：建筑特征变量7 个；区位特征变量3 个：邻里特征变量7 个。 通过对数模型分别得到了1 0 个住宅特征的特征价格。实证研究表明，住宅特征对住 宅价格的影响程度是有差异的。影响程度最大的是建筑面积，最小的是湖泊距离。 关于城市住宅特征价格的研究在国内还只是刚刚起步，本文的研究在一定意义 上具有探索性，并且实证研究只限于武汉市范围，样本的时间跨度也不够长，研究 结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、市场 细分方法的比较以及特征价格的应用等方面展开，进行更多的实证研究。 关键词：城市住宅价格；住宅特征；特征价格 a b s t r a c t a b s t r a c t c i t yi st h er e s u l to fh u m a ns o c i e t y sl o n gd e v e l o p m e n t ，a n du r b a nh o u s ei s a n i n d i s p e n s a b l ee l e m e n to ft h ec i t y sp r o d u c t i o na n dm a n a g e m e n t i nt h em a r k e te c o n o m y , u r b a nh o u s ei st h ei m p o r t a n tr e s o u r c ew h i c hc a no n l yb eo p t i m a l l ya l l o c a t e du n d e rt h e m a r k e tm e c h a n i s m u r b a nh o u s e p r i c ei st h ek e y t ot h ef u n c t i o n i n go fu r b a nh o u s em a r k e t t h e r e f o r e ，i ti sv e r yi m p o r t a n tf o ru st os t u d yt h ei n f l u e n c i n gf a c t o r sa n dt h ef u n c t i o n i n g m e c h a n i s mo ft h eu r b a nh o u s ep r i c e b e c a u s et h eh o u s i n gp r o d u c ti sak i n do fh e t e r o g e n e o u sg o o d s ，a n dh a so b v i o u s d i f f e r e n c e sb e t w e e nt h eh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c s ，w h i c hc o m p o s eu s i n gv a l u eo ft h e p r o d u c t s f o r e i g ns c h o l a r so f t e nc o n s t r u c tm o d e l s t os t u d yf r o mt h ea s p e c to ft h eh e d o n i c p r i c e b u td o m e s t i cs c h o l a r sm a i n l yc a r r yo nq u a l i t a t i v es t u d yf r o mt h es u p p l y - d e m a n d r e l a t i o n s h i p ，t h ec o m p o s i t i o no ft h eh o u s i n gp r i c e , h o u s i n gp o l i c ye t c t h e r ei s f e w q u a n t i t a t i v er e s e a r c ha b o u tt h eh o u s i n gp r o d u c ta t t r i b u t e s c o n s t r u c t i n gt h eh o u s i n g h e d o n i c p r i c em o d e l ，c a l c u l a t i n gt h ei m p l i c i tp r i c eo ft h eh o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c sa n dt h e n a n a l y z i n gt h ei n f l u e n c i n gf a c t o r so f t h eu r b a nh o u s i n gp r i c ea r et h eo b j e c t i v e so ft h e t h e s i s t h eh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c sa r e m a i n l yd i v i d e di n t o t h r e ec l a s s e s ：s t r u c t u r e c h a r a c t e r i s t i c ，n e i g h b o r h o o dc h a r a c t e r i s t i ca n dl o c a t i o nc h a r a c t e r i s t i c o nt h eb a s i s ，w e h a v ec o n s t r u c t e dt h et h e o r e t i cm o d e lo ft h eh o u s i n gh e d o n i cp r i c ef r o mt h ee c o n o m e t r i c s a n g l e c o m b i n i n gt h er e a l i t yo ft h ew u h a nc i t y , t h ea u t h o rh a sa d o p t e d2 6 3h o u s i n g s a m p l e sv e r i f y i n gt h ef e a s i b i l i t y o fh e d o n i cp r i c em o d e l ，a tl a s tc h o s e17h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c sa st h em o d e li n d e p e n d e n tv a r i a b l e s a m o n gt h e m ，7s t r u c t u r ec h a r a c t e r i s t i c v a r i a b l e s ：3l o c a t i o nc h a r a c t e r i s t i cv a r i a b l e s ：7n e i g h b o r h o o dc h a r a c t e r i s t i cv a r i a b l e s 砀e t h e s i sg a i n s10h e d o n i c p r i c e sw i t ht h el o g a r i t h mm o d e l t h ee m p i r i c a ls t u d yi n d i c a t e st h e i m p a c t so fh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c so nh o u s i n gp r i c ei sd i f f e r e n t 1 1 1 eg r e a t e s to n ei s c o n s t r u c t i o na r e a , t h es m a l l e s to n ei sl a k ed i s t a n c e t h er e s e a r c ha b o u tt h eh e d o n i cp r i c eo ft h eu r b a nh o u s i n gh a sj u s tm a k et h er u n n i n g a th o m e ，a n dt h i sd i s s e r t a t i o ni sa ne x p l o r a t i o nr e s e a r c hi nc e r t a i nm e a n i n g t h e e x p e r i e n t i a lr e s e a r c hi so n l yl i m i t e dt ot h ec i t yo fw u h a n ，a n dt h et i m es p a no fs a m p l e si s n o tt o ol o n g ，s ot h ea p p l i c a b i l i t ya n dt h ed e p e n d a b i l i t yo fs t u d yc o n c l u s i o n sr e s e a r c hi nt h e f u t u r ef r o ms e l e c t i o nr e m a i nt ob ee x a m i n e d i ti sc a nc a r r yo nm o r ee x p e r i e n t i a la n d o p t i m i z i n go fm o d e lf o r m ，t h ec o m p a r i s o n so f m a r k e ts e g m e n tm e t h o d ，t h ea p p l i c a t i o n so f h e d o n i cp r i c ee t c k e yw o r d s ：u r b a nh o u s i n gp r i c e ；h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c ；h e d o n i cp r i c e 图表目录 图表目录 图1 1 研究思路5 图2 1 特征价格分析框架9 图2 2 特征价格曲线和隐含价格曲线1 4 图2 3 住宅特征的市场均衡分析1 6 图4 1本文确定的研究区域2 8 图4 2 二手房挂牌数据3 0 图5 1因变量预测值与残差的散点图( 1 ) 。3 8 图5 2 残差直方图( 1 ) 。3 8 图5 3 残差累积概率分布图( 1 ) 3 9 图5 4因变量预测值与残差的散点图( 2 ) 4 5 图5 5 残差直方图( 2 ) 4 6 图5 6 残差的累积概率分布图4 6 表3 1 表3 2 表3 3 表4 1 表4 2 表4 3 表4 4 表5 1 表5 2 表5 3 表5 4 表5 5 表5 6 表5 7 表5 8 表5 9 表5 1 0 表5 1 1 表5 1 2 国外特征价格模型常用的解释变量1 9 国内特征价格模型常用的解释变量2 0 本文选用的住宅特征变量2 l 所选的住宅小区2 9 住宅特征变量的量化3 2 定性变量的量化3 3 住宅特征变量的量化表3 4 多元线性回归分析结果一描述性统计( 1 ) 3 6 多元线性回归分析结果一拟合优度( 1 ) 3 6 多元线性回归分析结果一方差分析表( 1 ) 3 7 多元线性回归分析结果一回归系数表( 1 ) 3 7 住宅特征的特征价格4 0 住宅特征的影响程度分类4 1 多元线性回归分析结果一描述性统计( 2 ) 4 2 多元线性回归分析结果一相关系数表4 3 多元线性回归分析结果一拟合优度( 2 ) 。4 4 多元线性回归分析结果一方差分析( 2 ) 4 4 多元线性回归分析结果一回归系数表( 2 ) 4 5 住宅特征的价格弹性( 半弹性) 4 8 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 您 如需保密，解密时间年月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果尽我所知，除了文中特另0 加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意。 研究生签名：奄葡材卑 时间：b 。9 年月f4 日 学位论文使用授权书 本人完全了解华中农业大学关于保存、使用学位论文的规定，即学生必须按照学 校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷版和电子版， 并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位 论文本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表，传播学位论文的全 部或部分内容，并授权中国科学技术信息研究所和北京万方数据股份有限公司将本人 学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并进行信息服务( 包括但不限于汇编、 复制、发行、信息网络传播等) ，同时本人保留在其他媒体发表论文的权力 注：保密学位论文( 即涉及技术秘密、商业秘密或申请专利等潜在需要提交保密的论 文) 在解密后适用于本授权书 学位敝作者始奋克埤导师张罗哆弱 签名日期：五愆年6 月l 牛日 签名日期：硼年彭月，6 日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间 华中农业人学2 0 0 8 届硕r j ：学位论文：筚于h e d o n i c 模型的武汉住宅特征价格研究 1 绪论 1 1 研究背景 1 1 1 问题的提出 房地产，特别是住宅，是人们生活和工作的重要场所。住宅作为居住生活空间， 是其他商品无法替代的，是城市居民个人和家庭生活的必需品。经过2 0 多年的改革， 我国住宅产业的发展已经初具规模，成为新的经济增长点，对国民经济的发展和人 民群众生活水平的提高产生了积极的影响( 谢经荣等，2 0 0 2 ) 。住宅产业在社会经济 发展和居民生活中的地位越来越重要，房地产市场结构逐渐趋向合理，我国各城市 的住宅市场已经形成，并在不断地得到完善。统计数据显示，自1 9 9 8 年取消实物分 配的福利分房制度以来，1 9 9 8 年至2 0 0 0 年相应出现了一个购房高峰期( 袁志刚， 2 0 0 3 ) 。总体看来，随着公积金政策、银行住宅抵押贷款以及二手房市场的配套措施 的完善，我国住宅市场出现了良好的增长态势。 与此同时，对城市住宅价格问题的讨论，如房价是否合理、受到那些因素的影 响、是否存在房地产泡沫等等，近年来一直如火如荼，市政府部门、房地产、学术 界和实务界关注的热点和焦点问题，也是住宅产业发展过程中值得研究的重要课题。 在国内，对房产经济问题的研究直到2 0 世纪8 0 年代才重新得到认可，有关城 市房地产价格问题的研究从2 0 世纪8 0 年代后期才逐渐多了起来。笔者对维普、万 方、中国期刊网进行检索，发现国内学者对住宅价格方面的文章确实浩如烟海，但 大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研 究，而对住宅价格的影响因素和价格空间差异形成的原因，则考虑的变量较少，没 有采用系统的定量化的数学模型来进行分析，因而无法揭示影响住宅价格的深层次 原因。c h a u ( 1 9 9 8 ) 对城市研究( u r b a ns t u d i e s ) 、房地产文献杂志( j o u r n a lo f r e a l e s t a t el i t e r a t u r e ) 等1 7 个具有代表性的杂志上发表的研究亚洲房地产的文章进行了综 述。他指出由于数据的缺乏，大多数对新型房地产市场的研究( 如中国大陆的某些房 地产市场) 仅仅停留在结合数据的描述性分析上，很少有正式的经验数据分析，并指 出，随着这些房地产市场的发展和可靠基础数据的更易获得，实证研究在所有研究 中的比重将不断增加( c h a u ，2 0 0 1 ) 。 因为住宅产品具有耐久性、空间固定性等特点，是一种异质性商品，产品之间 在构成使用价值的各个特征之自j 有明显的差异，如住宅的位置、楼层、朝向、小区 环境、所在区域的交通状况等等。因此，国外普遍采用特征价格模型( h e d o n i cp r i c e m o d e l ，简称h p m ) 对城市住宅价格进行研究。国外众多文献利用该模型研究住宅特 i 绪论 征和住宅价格的关系，解释住宅价格空间差异形成的原因。这是因为住宅的市场价 格能够通过消费者对住宅内在特征的评价而确定，如区位特征、建筑特征、邻里特 征等。而大多数学者的研究对象是西方国家的住宅市场，特别是对美国和欧洲的一 些国家。 城市房地产在一个社会经济、生活中起举足轻重的作用。而城市房产价格受到 来自政治、经济、社会、行政、自然等多种因素制约和影响，这些因素在房地产市 场和房产价格中得到了充分的体现。但遗憾的是，虽然城市房产价格十分重要，但 目前国内还缺乏科学的定量分析与实证研究成果，也缺乏城市房产价格可靠的分析 工具和模型，无法知道哪些因素对城市房产价格影响最大? 影响程度是如何? 等等。 这就造成无法对城市房产价格的影响因素及其作用机制进行科学的认识，也造成了 政府和开发商或房产使用者的科学决策都缺乏有效的科学依据，这无疑会影响我国 城市房地产市场健康、稳定的发展。 1 1 2 研究的意义 在国外，越来越多的评估师都采用特征方法对房地产价格进行评估，因为物征 价格模型能够改进物业评估的具体操作方法( d u b i n ，1 9 9 8 ) 。参照美国、法国、丹麦 等国在征收物业税及部分房地产评估的实践，都是从大量样本中利用回归技术进行 市场分析，构造估价模型，通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响真实地 表现出来。这种大样本学习，同时精确定制评估的方法，大大提高了评估效率，降 低了评估成本，增加了评估的透明度，减少了人为因素的干扰，也科学合理的反映 了当时房地产的真实价格情况。 本文拟通过对城市商品住宅价格的研究，探讨城市商品住宅价格的构成及影响 城市商品住宅价格的特征因素，从而为政府制定政策、开发商决策提供一些有益的 参考。 ( 一) 为政府有关部门制定政策提供依据 住宅的特征价格可以反映出影响价格的各种因素之间的重要程度，结合住宅特 征的空间分布可以了解整个城市住宅小区的开发状况、公共服务设施的完善程度、 周围环境的优劣以及交通是否便捷等情况，可以为城市规划、城市功能的完善、基 础设施的合理布局、旧城改造等提供相应的信息。同时，住宅的特征价格是建立价 格指数的重要基础，可为衡量住宅市场的价格趋势提供了更为科学的方法，有助于 政府管理部门对房价进行宏观监控。利用特征价格还可以计算非市场物品的价值， 如住宅小区内服务实施的价格，小区周围景观的价值，也可以通过评估交通条件对 住宅的价值，来估算整条交通线路对沿线住宅产生的升值作用。 2 华中农业人学2 0 0 8 届硕上学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉住宅特征价格研究 ( 二) 为房地产开发商产品开发、产品定价等提供新思路 住宅的特征价格为产品的开发提供了新思路，由于住宅产品的价格受到住宅特 征的影响，一套住宅的价格是其所包含特征的特征价格之和。由于不同住宅特征的 边际价格不同，因此，开发商可以在一定的资金约束条件下，选择提高某些住宅特 征的数量或等级，既可以满足消费者的需要，又可以获得较好的经济效益。同时， 可以利用特征价格模型进行新建商品房价格的分析，使得新建住宅的定价更加科学。 ( 三) 为房地产评估机构提供新方法 从住宅特征的视角看住宅价格，为房地产评估机构了提供一种新的估价方法。 对某一住宅市场内的住宅进行估价时，只需将相应的住宅特征数值带入该市场的特 征价格方程，即可以得到该住宅的评估价格。 ( 四) 为居民购房提供决策依据 住宅是一种复杂的商品，能够满足家庭的多种需求，并且与生活、工作、娱乐 等活动密切相关。对住宅的选择涉及到邻里关系、工作地点的可达性以及相应的诸 如学校和购物中心等社区服务设施的选择。对消费型购房者，由于受到总收入的限 制，特征价格实际上揭示了不同特征所产生效用的价格，表明了住宅特征之间相互 替代的数量关系，有助于消费者在各种影响因素中进行住宅选择决策。 1 2 研究目标和研究内容 1 2 1 研究目标 具体而言，本文的研究目标有以下三点： ( 1 ) 系统总结国外特征价格理论研究和实证研究的进展，为国内学者采用特征 价格模型进行实证研究提供理论基础和模型构建的经验借鉴。 ( 2 ) 以武汉市为例，应用特征价格理论构建住宅特征价格模型，进行城市住宅 价格的实证研究，建立适合我国实际情况的城市住宅市场的分析模型和提供相应的 分析方法。 ( 3 ) 通过建立特征价格模型，分析影响武汉住宅价格变化的因素，为政府制定 政策、开发商决策和消费者购房提供可借鉴和参考的分析工具。 1 2 2 研究内容 本文的研究内容主要包括以下几个方面： ( 1 ) 国内外研究的现状。通过查阅文献资料，了解国内外关于特征价格研究的 最新进展。 i 绪论 ( 2 ) 住宅特征变量的选择和量化。从住宅特征的角度，确定城市住宅价格的影 响因素，根据收集到的数据对特征变量进行量化，构建住宅特征价格模型。 ( 3 ) 住宅市场的特征价格模型分析。以武汉市为例，分别采用基本模型和对数 模型对武汉市城市住宅特征价格进行实证研究，分析住宅特征对住宅价格的影响， 估算住宅特征的特征价格或价格弹性。 1 3 研究方法及技术路线 1 3 1 研究方法 本文运用理论分析与实证研究相结合的方法。理论分析为模型的构建提供理论基 础，实证研究则通过详实的资料对模型进行验证，为分析问题、解决问题提供依据。 1 理论分析 在2 0 世纪六、七十年代，特征价格理论的分析框架基本形成，随后，特征价格 模型在各个领域得到广泛应用，特别是在房地产价格方面。通过检索得知，国内已 有相关的实证研究，理论研究方面也逐步趋于成熟。 具体而言，理论分析体现在以下几个方面： ( 1 ) 通过文献阅读，了解国内外学者对特征价格理论的研究进程，分析特征价 格模型的理论基础。 ( 2 ) 比较特征价格模型的函数形式，为本文的实证研究提供参考。 ( 3 ) 对相关文献中的实证研究进行了整理，初步确定了武汉市城市住宅的特 征变量。 2 实证研究 本文采用的实证研究主要包括以下三个方面：数据采集、变量的选取和量化、 模型的结果分析。 ( 1 ) 数据采集 笔者在阅读大量外文文献时发现，国外采用的住宅数据资料一般数量巨大，有 的甚至多达几万个样本，而我国的房地产市场在数据统计方面略显薄弱。但随着近 几年房地产市场的活跃，有关二手房成交数据的统计也逐步完善。本文通过口碑网 和g i s 数据对武汉市的2 6 3 个住宅挂牌样本进行收集，为实证研究提供了数据支撑。 ( 2 ) 变量的选取和量化 在数据采集过程中，不断的进行变量的取舍，最终确定并完成了变量的编码和 量化。 ( 3 ) 模型的结果分析 运用计量经济学方法，采用s p s s1 3 0 统计软件对模型进行多元线性回归，得到 4 华中农业人学2 0 0 8 届硕：上学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉住宅特征价格研究 了住宅的特征价格和边际价格，构建了住宅特征价格模型。通过统计检验和对模型 结果的分析表明，模型是有效的和合理的，可以用来解释和分析武汉市的住宅价格。 1 3 2 技术路线 从研究方法的角度，本文的研究技术路线如图1 2 所示： 图1 1 研究思路 f i g 1 1a n a l y t i c a ls t r u c t u r e 1 4 论文结构和创新 1 4 1 论文结构 本文共包括六部分内容： s i 绪论 第一章绪论。本章主要介绍了论文的研究背景，研究的目的和意义，研究思路、 方法及论文结构、主要创新等。 第二章特征价格模型的理论发展研究。本章首先介绍了住宅价格、住宅特征、 特征价格、特征价格模型等几个基本概念。其次，对国内外特征价格模型的研究进 展情况进行了叙述。最后，从消费者理论和市场供需均衡两个方面对特征价格模型 进行了初步的理论分析。 第三章住宅特征价格模型的构建。本章首先从建筑特征、区位特征、邻里特征 等三个方面对国内外文献进行了总结，并在前人研究的基础上确定了本文的模型变 量，其次对特征价格模型的函数形式、模型的估计与检验以及模型潜在的问题和处 理措施进行了分析。 第四章住宅数据的获取与处理。本章首先交代了本文的主要研究区域。其次， 对模型中变量进行量化，并实现了挂牌价格与合同成交价格之间的转换。 第五章武汉市住宅特征价格模型实证分析。本章首先采用基本模型和对数模型 对住宅特征价格进行实证研究。其次，对比两种模型中变量之间的相关性、预期的 解释变量系数的符号、统计显著性以及类似弹性系数这样的衍生度量工具等因素， 选择拟合效果最优模型，最终确定采用对数模型对武汉市城市住宅特征价格进行分 析。 第六章研究结论与展望。本章对整篇论文作出总结，对文章存在的问题与不足 进行了讨论，最后对模型的研究状况进行了展望。 1 4 2 主要创新 本文尝试构建武汉市城市住宅特征价格模型，从而对住宅价格差异的原因进行 深入的探讨和分析，因此本文的创新点主要有以下两点： ( 1 ) 总结出影响武汉住宅价格的特征变量，并对定量变量和定性变量进行了编 码和量化，构建了武汉住宅特征价格理论模型。 ( 2 ) 通过实证研究测算了武汉市住宅特征的特征价格和价格弹性，以确立不同 住宅特征对住宅价格的影响程度，得出武汉市住宅特征价格模型。 6 华中农业火学2 0 0 8 届硕士学位论文：基于h c d o n i c 模型的武汉住宅特征价格研究 2 特征价格模型及其研究进展 2 1 基本概念的界定 2 1 1 住宅价格 本文以城市住宅市场作为研究对象，从微观角度考察城市内部住宅价格的影响 因素，因此，文中住宅价格( h o u s i n gp r i c e ) 不是指城市住宅市场的平均价格，一般是 指一套住宅的总价格或单位价格。此处对城市住宅的成本价格( c o s tp r i c e ) 、市场价格 ( m a r k e tp r i c e ) 、成交价格( t r a n s a c t i o np r i c e ) 、挂牌价格( 1 i s t i n gp r i c e ) 作一说明。 住宅的成本价格，是向中低收入阶层按优惠的房地产开发成本出售住宅的价格。 经济适用房价格就是成本价格的一种形式，它是由建筑物价格和不完全土地价格构 成。具体包括：( 1 ) 征地与拆迁补偿安置费；( 2 ) 勘察设计与前期工程费；( 3 ) 住宅建筑 及设备安装费；( 4 ) 住宅小区基础设施和非经营性配套设施建设费；( 5 ) 贷款利息；( 6 ) 税金：( 7 ) 以( 1 ) 至( 4 ) 项费用之和为基数1 - - 3 的管理费；( 8 ) 3 以内的利润。这种性 质的住宅，拥有建筑物所有权和划拨土地使用权，由于受到一些条件( 如购买年限) 的限制，无法在住宅市场上直接进行交易。 住宅的市场价格，也称为商品房价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成。 以商品房购买的房地产，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权，可以在住宅市 场上自由公开买卖。从交易流程来看，住宅的市场价格可以分为挂牌价格和成交价 格。挂牌价格指的是在交易达成之前住宅所有者在中介机构公开索取的价格，成交 价格则是住宅交易达成时的实际价格，一般而言，挂牌价格要高于成交价格。 本文研究的是住宅的挂牌价格，它是由房产代理公司或者个人提供住房的资料， 经过房地产交易市场审核后在网站上发布的住宅价格，是本文的主要研究对象。 2 1 2 住宅特征 住宅是一种”独特”的产品( h a r s m a n ，1 9 9 1 ) ，提供人们居住的空间，以满足人们 生活需求，创造居住的舒适感，它具有以下几个特点：( 1 ) 住宅产品的异质性。住 宅产品是多种因素的一种综合体，与单一的消费品有着显著差异。比如住宅的建筑 质量、建筑结构、内部装修、通风采光等因素交织在一起，形成了一个非常复杂的 产品结构体系，另外还有区位、环境等复杂因素的影响，使得房地产业无法生产完 全相同的产品，因此每户住宅均为不相同的产品；( 2 ) 住宅的固定性。住宅与土地 密切相关，并拥有特别的区位，并使住宅市场成为区域性市场。住宅的移动在目前 的技术条件下基本上是不可能的，而居民频繁迁移既很昂贵也很不方便。这意味着 2 特征价格模型及其研究进展 住宅的选择也就是环境、交通、邻里关系、与工作地的距离以及购物中心等公共服 务设施的选择；( 3 ) 住宅的耐久性。许多物品都会被较快地消耗和损坏，但住宅是 一种经济寿命相当长的资本财务，建筑物本身不易损坏，使用周期很长，一般可达 三、四十年，甚至百年以上，住宅的这一特点导致住宅市场可分为新开发住宅市场 和存量住宅市场。住宅市场与其他商品市场最大的不同，是住宅市场有一个存量市 场。在整个住宅市场中，新建住宅的交易量一般所占份额较小，消费者可以在新旧 住宅间选择，选择住宅的建筑类型、小区环境等满足个人偏好的住宅特点，以达到 最大的效用；( 4 ) 保值增值性。一般的商品随着时间的推移，价格呈下降趋势，一 方面是科学技术的进步，重新生产该商品的社会必要劳动时间下降了，另一方面是 商品在使用过程中发生了磨损，价格呈下降趋势。而住宅的价格往往随着时间的推 移而自然增值，由于需求的无限性与供给的有限性的矛盾，外部交通或周围环境的 改善，以及通货膨胀等因素等，引起住宅的自然增值。这意味着住宅的价格与交通 和外部环境等有一定关系，住宅的选择也就意味着邻罩关系、工作地点的可达性以 及相应的公共服务设施的选择。消费者可以选择建筑类型、小区环境、交通便利程 度等满足个人偏好的住宅以达到最大效用。总之，住宅价格的影响因素十分复杂， 与住宅本身的特征关系密切。 根据国外的文献，住宅特征一般分为三大类即建筑特征、邻里特征和区位特征。 其中，建筑特征包括建筑面积、房间数目、建造年份、装修程度等；邻里特征包括 小区环境、周边的商业配套、教育配套情况等：区位特征则是从整个城市范围的角 度进行评价，包括到城市中心的距离、交通便利程度等。 2 1 3 特征价格 特征价格，英文为 h e d o n i cp r i c e 。“h e d o n i c 一词起源于希腊单词“h e d o n i k o s ， 简单地说就是快乐“( p l e a s u r e ) ”的意思。对于“h e d o n i c - - 词，众多专业词典相应的中 文翻译主要有以下几种：经济科学出版社1 9 9 6 年出版的新帕尔格雷夫经济学大词 典( 第二卷) 把“h e d o n i cf u n c t i o na n dh e d o n i ci n d e x e s ”翻译成“享乐函数和享乐指数”； 该出版社2 0 0 0 年出版的西方经济学大词典把“h e d o n i cp r i c em e t h o d ”翻译为“享乐 价格法”，又称“资产价值法”，同时它又把“h e d o n i cv a l u a t i o nm e t h o d 译为“内涵定价 法”；电子工业出版社1 9 9 6 版经济贸易盒融大词典) ) 把“h e d o n i cp r i c e 译为“内涵价 格”，把 h e d o n i ci n d e x e s 则错误地翻译为“奢侈品指数”；金盾出版社1 9 9 6 年出版的 新英汉经济词典和青岛出版社1 9 9 5 年出版的英汉商务词典把“h e d o n i cp r i c e i n d e x ”误译为“乐观物价指数”；科学出版社1 9 9 6 年版的汉英一英汉房地产词典 则把“h e d o n i cp r i c e 译为“优惠价格、享用价格、效用价格”。同样地，在我国大陆的 学术界，对该词的叫法也没有统一起来；然而，我国台湾的学者则统一把“h e d o n i c 华中农业人学2 0 0 8 届顾： ：学位论文：皋于h e d o n i c 模型的武汉住宅特征价格研究 p r i c e 称为“特征价格”，对于房地产产品而言，我们觉得这是非常简洁和直观的，因 此，本文使用这种命名方法。当然，我们必须明确的是，住宅特征中的“特征”与特 征价格中的“特征”，其内在含义是不一样的。 其实，在经济学的背景下， h e d o n i c ”指的是由于对产品或服务的消费而得到的 效用或者满足。由于住宅产品的特点，特征价格理论认为消费者对住宅的需求，并 不是基于产品本身而是因为产品所内含的特征。家庭购买住宅，目的是把住宅特征 转化为效用，而效用水平的高低依赖于住宅所包含的各种特征的数量( l a n c a s t e r ， 1 9 6 6 ) 。因此，每个住宅特征对应着一个特征价格，由于该价格无法在市场上直接观 察，所以本文有时又把特征价格称为特征的隐含价格。1 2 1 4 特征价格模型 特征价格模型，是一种国外处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用 的模型。自从r i d k e r 在1 9 6 7 年把特征价格理论应用到住宅市场分析，经过4 0 年的 实践和不断完善，特征价格模型已经发展为房地产领域广泛应用的模型之一。特征 价格理论认为，房地产产品是作为内在特征的集合来出售的，通过产品特征的组合 从而影响消费者的选择，房地产的价格也将因内在特征及其数量的不同而不同。因 此，研究房地产特征与其价格之间的关系，用数学函数进行模拟，估计特征的隐含 价格，从而分析房地产特征对房地产价格影响程度，正是构建特征价格模型的主要 目的。对于该模型，国内学者有多种叫法，如享乐模型、隐含价格模型、内隐价格 模型等，本文则统称为特征价格模型。 生产者住宅价格消费者 住宅产品 图2 1 特征价格分析框架 f i g 2 1a n a l y t i c a lf r a m e w o r ko fh e d o n i cp r i c e 温海珍十论文城市住宅的特征价格一理论分析和实证研究中对特征价格的解释进行丫归纳和总结，本文利 用j e 成果 9 2 特征价格模型及j e 研究进展 住宅的特征把房地产开发商、消费者以及住宅产品本身紧密联系在一起。开发 商通过产品的设计、建造、维修等向市场提供具有不同特征的住宅产品，由于特征 的不同需要承担不同的成本。对于消费者而言，购买住宅产品是为了满足生活、娱 乐等需要，住宅产品所能提供的效用取决于特征的组合及其数量。开发商和消费者 之间通过市场进行交易，其交易价格则表现为产品的特征价格之和( 温海珍，2 0 0 4 ) 。 因此，通过采集住宅特征数量方面的资料和市场交易数据，构建特征价格模型，估 计产品特征和住宅价格之间的函数解析式，即可计算出住宅的特征价格，从而对住 宅市场进行分析。 2 2 特征价格模型的国内外研究进程 2 2 1h e d o n i c 模型的国外研究进程 大多数文献认为，美国汽车产业的分析专家a t c o u r t 是第一个使用特征价格模 型并采用了术语“特征价格”的学者。在1 9 3 9 年，他把汽车价格作为汽车不同特征的 函数，进行了异质性商品的价格、需求分析，最终目的是为汽车业构建价格指数， 后来扩展到其他消费品，如拖拉机、洗衣机等。c o l w e l l 与d i l m o r e 提出不同意见， 他们认为h a a s 才是使用特征价格模型的第一人。h a a s 把特征价格模型作为其硕士论 文的一部分，对农地价格应用了特征价格的概念，把到城市中心的距离和城市的大 小作为两个重要的特征变量。其实在c o u r t 之前，w a u g h 第一个系统分析了品质( 质 量) 对商品价格的影响。w 撕g l l 用一系列可观察的属性( 特征) 来代表产品( 蔬菜) 的品 质，并估计了每个属性的隐含价格。这项研究不仅首次使用了我们现在所说的特征 价格方程，而且对经济学家来说，也是应用多元统计技术的一篇重要的早期文献， 它很好地阐明了特征价格分析是计量经济学革新的重要源泉之一。 在2 0 世纪4 0 年代至5 0 年代期间，很少学者对特征价格模型进行研究。a c g o o d m a n ( 1 9 7 8 ) 分析了产生这种状况的原因，认为主要是以下三个方面阻碍了特征价 格理论的发展。一是在这一时期，虽然计量经济学家不全是宏观计量经济学家，但 是特征价格分析基本上是微观计量分析，众多学者对这一类定量研究学术兴趣不大。 二是数据的收集和处理技术尚未发展起来。如房地产的交易资料就没有通过计算机 储存起来，更谈不上对数据的量化，样本的收集是非常困难的。三是回归分析非常 费时，当时的计算机无法完成像现在这样的计算。当时对1 0 0 多个样本和大量解释 变量的回归计算是主要的工作，而对变量的检验、函数形式的合适性分析等则完全 超过了那时计算机的分析能力。 在2 0 世纪6 0 年代至7 0 年代，g r i l i c h e s ，l a n c a s t e r ，r i d k e r ，r o s e n 等人进行了 大量的研究，并通过论著介绍特征价格分析以及相关技术处理异质性商品问题。 l o 华中农业人学2 0 0 8 扁硕，i ：学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉住宅特征价格研究 g r i l i c h 髓和其他很多学者直接参考了c o u r t 的著作，并对其细化和发展。r i d k e r 是最 早把特征价格理论应用到住宅市场分析的学者，他对住宅价格数据使用特征价格模 型，计算了环境质量的改善对住宅价格的影响。其中特别要提出的是，l a n c a s t e r 从 消费者选择的角度出发，r o s e n 从需求方和供应方双方对特征的市场均衡出发展开分 析，奠定了特征分析方法的理论基础，大大加速了特征价格理论的发展。如r o s e n 以住宅市场为例，从隐含市场、特征价格方程、需求结构以及福利分析等方面进行 了规范分析。在2 0 世纪8 0 年代，对特征价格模型的函数形式选择、变量选择、估 计方法等问题从计量经济学的角度，进行了较为深入的研究，使得特征价格模型从 理论和技术上逐渐成熟。同时，越来越多的人利用该模型进行了实证研究。实证研 究较多的是价格指数的建立，如汽车业、房地产业；采用该模型对住宅市场进行分 析的文献也比较多。 从2 0 世纪9 0 年代到目前，特征价格模型得到广泛应用，大部分是实证研究， 小部分文章是对该模型进行完善。研究较多的是房地产特征价格模型和对一些非市 场物品( 如资源、环境等) 价值的评估。 在对房地产价格的研究中，更注重于研究某一特征对房地产价格的影响，这些 特征有空气质量、环境质量、社区的人口统计学特征、建筑年龄、风景、轻轨、机 场噪声等等，对房地产价格指数的研究也比较多。其次是非常重视空间差异对房地 产价格的影响，并且空间自回归问题引起了不少专家的注意，对该问题提出了一些 解决方法。还有人利用时间序列数据进行对比研究，如研究地震对住宅市场的影响， 香港金融危机对物业市场的影响，土壤侵蚀对湖边物业价值的影响等。 目前，特征价格模型已成为对非市场物品评价的主流方法之一，如评价城市湿 地的价值、森林的外部性效果的价值、灌溉用水( 对农业用地) 的价值、淡水的生态价 值、国家公园的价值、气候变化对淡水价值的影响、交通的改善对土地价格的影响、 湖边娱乐设施的价值、公共物品的特征价格、降雨的价值，还有学者利用特征价格 模型对健康的风险、工资、生活质量等进行研究。 2 0